成都某地產(chǎn)魅力之城對面地塊提案

第一部分市場分析房地產(chǎn)市場總體狀況區(qū)域競爭分析目標客戶層分析房地產(chǎn)市場總體狀況成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)從2000年后進入飛速發(fā)展的時期，特別是2003年底至今，市場開發(fā)量俱增，眾多品牌開發(fā)商入住，在帶動整個產(chǎn)品品質(zhì)和房價的大幅提升；目前成都房產(chǎn)開發(fā)形成東、南、西、北、中、近郊的鮮明區(qū)域特征；眾多品牌開發(fā)商囤積的大量土地，將逐個啟動，未來兩年成都房產(chǎn)市場將進入大盤時代。中心區(qū)：開發(fā)規(guī)模較小、以商住為主，CBD、商業(yè)中心；城東：中產(chǎn)城東，生態(tài)居住、品牌大盤；城南：國際城南，國際化社區(qū)、高尚住宅區(qū)、城南副中心；城西：人文城西，上風上水之地，以品質(zhì)樓盤為代言；城北：財富城北，商業(yè)聚寶盆，北部新城引領(lǐng)住宅開發(fā)熱潮；市區(qū)

2006上半年成都房地產(chǎn)狀況分析土地市場供應(yīng)分析樓盤開發(fā)供應(yīng)分析土地市場供應(yīng)分析—總體供應(yīng)情況2006年上半年成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地130宗，共計9082.44畝。其中主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）有40宗，共1385.61畝；其余90宗分布在各郊（區(qū)）縣，共7696.83畝，約占上半年土地總供應(yīng)量的85%。土地市場供應(yīng)分析—主城區(qū)供應(yīng)情況城東土地供應(yīng)量最多的區(qū)域大，占上半年主城區(qū)土地供應(yīng)總量的44%。其他4個區(qū)域土地供應(yīng)較少，供應(yīng)面積均未超過300畝。城區(qū)總體供應(yīng)量與去年上半年1561畝土地供應(yīng)量相比下降了11%，下降幅度不大基本與去年同期供應(yīng)量持平。區(qū)域數(shù)量(宗)比例面積（畝）比例平均土地規(guī)模（畝）主城區(qū)3646%1343.8122%37.33郊區(qū)4254%4731.2778%112.65總計78100%6075.08100%77.89土地市場供應(yīng)分析—主城區(qū)交易情況樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—供應(yīng)總體情況1—6月，成都新開住宅樓盤92個，新增供應(yīng)面積596.63萬㎡。其中主城區(qū)新增樓盤54個，面積299.87萬㎡，占總體供應(yīng)的50%，郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場所占比例份額將越來越重。樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—區(qū)域供應(yīng)情況□主城區(qū)供應(yīng)分布——集中于城西和城東□環(huán)線分布——新增供應(yīng)整體外移

受去年新政所帶來的對樓市沖擊的影響，06年1-6月成都市主城區(qū)新增住宅總體供應(yīng)量僅為299.86萬㎡，較05年1-6月總供應(yīng)502.54萬㎡大幅減少約202.68萬㎡，而05年留下的大量的需求則在06年爆發(fā)，從而導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求的狀況屢有發(fā)生。可以看出開發(fā)商對于06年市場的信心還不是很足，加上6月份新政的實施，上半年有所復(fù)蘇的市場又蒙上一層陰影。樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—小結(jié)規(guī)?！菛|平均規(guī)模仍然較大；價格——2006年1-6月，住宅整體均價4064元/㎡；建筑類別——高層和小高層旗鼓相當；住宅類型——電梯公寓占據(jù)半壁江山；

樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—供應(yīng)特征購房決策趨于理性；自住需求占主體；觀望后真實需求集中釋放；住房需求面積——80-120㎡的經(jīng)濟型住房為主；城西、城南依然是最受青睞的居住區(qū)域；銷售價格——期望值4000元/㎡。樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—需求特征區(qū)域競爭分析城東房地產(chǎn)市場概述隨著政府向東發(fā)展的規(guī)劃出臺，沙河改造完工，東調(diào)工的程啟動城東成為房產(chǎn)開發(fā)最為火熱的區(qū)域。眾多品牌開發(fā)商入住帶動整個區(qū)域品質(zhì)的提升，開發(fā)量成為成都最大的區(qū)域。向東發(fā)展規(guī)劃成都市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共226平方公里，其中外環(huán)路以內(nèi)上是76平方公里，外環(huán)路以外是150平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側(cè)控制界，東至龍泉驛東側(cè)成環(huán)路，北至成南高速公路。向東發(fā)展規(guī)劃—城東副中心規(guī)劃面積76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬人定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積1.38平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心環(huán)境占總用地３３．１％的綠地，成為成都綠地最為集中的區(qū)域。最高指標的生態(tài)，３６％的綠地覆蓋率配套３座污水處理廠、兩座２２０ＫＶ的變電站、１２座天然氣配氣站、１２個電信交換局規(guī)劃也已布局城東城東優(yōu)勢最大的城市公園10平方公里最大的人工湖1000畝最好的生態(tài)環(huán)境最高的人均綠地率人均13.6平米城東樓盤敏總特征品牌開敲發(fā)商樓盤品質(zhì)象高3房居家壇戶型為主現(xiàn)代建知筑風格電梯公寓乏為主競爭樓北盤基本劈燕狀況項目名稱建筑形態(tài)戶型（M2）占地（畝）建筑面積（M2）銷售價格銷售率開發(fā)商地址卓錦城電梯多層95-240969畝100萬400095%盛吉力房產(chǎn)錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)藍谷地4期電梯85-151306畝50萬400070%融創(chuàng)集團成龍路與三環(huán)路交匯處萬科魅力之城電梯70-150666畝70萬41003期70%萬科房產(chǎn)成渝高速與三環(huán)路交匯上東陽光3期多層70-300630畝60萬360080%宏信/達義房產(chǎn)紅河大道雅郡景觀電梯80-20080畝10萬450095%成都匯成房產(chǎn)成龍路川師斜對面領(lǐng)域電梯多層77-16087畝14萬多4000電38001批80%加貝置業(yè)老成渝路，三環(huán)內(nèi)側(cè)大觀城市花園電梯87-18052畝7.8萬350070%成都經(jīng)典房產(chǎn)三環(huán)外大觀立交旁千和·意境多層76-15045畝6萬310095%成都千和物業(yè)三環(huán)外大觀立交旁晨光麗景3期多層104-206126畝8萬300095%成都天地置業(yè)紅河大道開發(fā)規(guī)守模較大春，品質(zhì)罷將不斷傘得到提棗升，現(xiàn)鉤代風格逆為主；房地產(chǎn)的姓整體價位絹提升，三犬環(huán)內(nèi)超過央4000脖元/平米腔，三環(huán)外側(cè)整揪體逼近4原000元盯/平米；中大戶胞型在一穿段時期白內(nèi)仍將蠢成為市薦場主流梨；各種新溉政的出捉臺對整烤個市場辦的銷售獻有一定蜘的考驗胸；城東房地默產(chǎn)銷售仍嶼將持續(xù)火酒爆；電梯公餅寓以成糖為區(qū)域咐開發(fā)主長流；外來客叫戶的比嫩例會繼虹續(xù)加大嗓。競爭樓盤桌開發(fā)特征目標客聚戶層分謹析目標客戶屠的構(gòu)成客戶類型消費心理需求單位和面積可承受總價比例附近區(qū)域生意人和商販想改善目前居住條件，提高居住質(zhì)量；喜歡本項目高品質(zhì)生活社區(qū)，對該片區(qū)有感情，二次置業(yè)者居多大三房；面積在100—130平方米左右40—50萬約20%公務(wù)員及金融、學校、醫(yī)務(wù)人事向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，要求性價比比較高經(jīng)濟型三房為主，面積在90—110平方米左右35—45萬約20%大型企業(yè)及學校的職工生活及交通便利，對樓盤品質(zhì)和內(nèi)外環(huán)境有一定的要求小三房，兩房為主，面積在80-100平方米左右30-40萬約30%新興白領(lǐng)購買高檔房屋經(jīng)濟能力有限，但想擁有高質(zhì)量生活希望一步到位置業(yè)兩房為主，70—80平方米之間25—35萬約20%區(qū)域工作的年輕大學生低總價，低首付，低月供。交通便利重視小區(qū)獨特的品質(zhì)。兩房、一房為主，50—80平方米之間20—30萬約10%購房者耗重視因書素以文化老為導(dǎo)向合社區(qū)氛煮圍，較驕為完善絞的小區(qū)嘴功能配葡套；對住宅、賺環(huán)境的細瘋部人性化李設(shè)計更加竄注重；重視高性繪價比；對樓盤質(zhì)形象品怨質(zhì)及生抵活品質(zhì)翅更加注閑重；對建筑希餐望在現(xiàn)代嗽中融入一縣定的文化針內(nèi)涵；第二部比分產(chǎn)機品定位·項目狀驅(qū)況分析·物業(yè)定爸位項目狀侮況分析項目四至東臨萬科忠魅力之城盼體育館，忽為區(qū)域內(nèi)秀休閑運動鏟中心；南臨六車貝道的規(guī)劃廈道路，對蘆面為待拆貿(mào)遷用地；西臨三環(huán)穗路及50胖米綠化隔繪離帶，是集城市交通屋動脈；北臨萬科牧魅力之城絮二期住宅衛(wèi)，目前以轟逐步入住療。生活：位任于東部新民城核心區(qū)蛋域，充分房誠享受萬科鄉(xiāng)豐魅力之城青近10萬朵平米的商做業(yè)配套；交通：沿緊鄰城慣市交通頭動脈三喂環(huán)路，涼及規(guī)劃克的地鐵伸二號線蠢，相鄰配的驛都岡大道、錘老成渝礦路直達國城市中榨心，并餐緊鄰五躺桂橋客墳運站；教育：技四川師刮范大學業(yè)等多所糧高校環(huán)揉繞；景觀環(huán)境炒：中產(chǎn)城墓東人均綠喂地面積1系3.6平包米，綠地輕率30%調(diào)，同時緊兄鄰10平抄方公里的活十陵城市劣森林公園崇、塔子山省公園。項目周邊芽環(huán)境項目地塊嶼情況項目地騾塊規(guī)模探較小凈用地梨482鉆2.害85平州米（7鑄.23約43畝念）地形較為勇方正，地津勢平坦。建設(shè)凈用峰地面積：抗4822宵.85平蕉方米(7仍.234愁3畝)待征地嫁面積:扔786倡9.7勻平方米(道路光待征地薪609勒5.2丸9平方嫌米,待栗征綠地賠177看4.4槍1平方照米)建筑密度津:25%綠化率尋:不小業(yè)于30尼%容積率伴:5.再0項目地塊喬指標地塊S誘WOT餐分析優(yōu)勢（S）◆區(qū)位：城東副中心核心區(qū)域，臨三環(huán)◆交通：緊鄰三環(huán)，地鐵二號線，沙河堡客運中心站◆環(huán)境：中產(chǎn)城東，人均綠地13.6平米◆景觀：臨10平方公里森林公園、塔子三公園◆配套：享萬科魅力之城近10萬平米商業(yè)配套◆規(guī)模：規(guī)模較小，銷售周期短◆1774平米待征綠地，彌補小區(qū)內(nèi)環(huán)境劣勢劣勢（W）◆心理距離＞實際路程◆項目整體規(guī)模較小，不利做高品質(zhì)社區(qū)◆三環(huán)路半封閉的隔斷影響◆社區(qū)景觀有限機會（O）◆政府規(guī)劃

◆增值空間◆當?shù)厥袌鲂枨蟆糁苓呁|(zhì)競爭樓盤的缺乏◆區(qū)域影響力提高威脅（T）◆周邊地塊開發(fā)時期與本案重合◆區(qū)域市場競爭激烈◆國家調(diào)控不斷加強◆開發(fā)商無品牌優(yōu)勢及客戶積累物業(yè)產(chǎn)佳品定位城東品獨質(zhì)精致妨時尚總體定位檔次定題位中高檔次套，精致社壟區(qū)！功能定位住宅+臨役街底商建筑類稼型定位高層電良梯公寓戶型面積襲及配比主力戶型儉：2房1圈廳（40犧%）電梯70傅—85平歲米次主力戶茶型：2房撇2廳（3愁0%）電梯9互0—1頂00平遮米次戶型繩：3房證1廳（痛20%腸）電梯1怠00—蓋120延平米次戶型：宿1房1廳阻（10%惡）電梯5借0—6艦0平米戶型組遵合建筑風耍格建議現(xiàn)代時談尚風格造型風格造型園林景觀跪建議主題景觀剃＋情景商孕業(yè)街園林景韻觀建議景觀示老意項目規(guī)劃柿初步設(shè)想開發(fā)思路設(shè)計風格大眾化目標客筒戶差異性總體規(guī)劃品質(zhì)感房地產(chǎn)議開發(fā)就姜是研究開在特定臘的時間空間里棉，在合破理控制罩風險的墳基礎(chǔ)上悼，最大限誦度的發(fā)揮土盜地價值開發(fā)策伸略—我們對房致產(chǎn)開發(fā)的肺理解總體規(guī)劃開發(fā)周期雜，1年同步開發(fā)以電梯毒中檔為廊主半圍合18、農(nóng)22層震結(jié)合總體規(guī)雹劃建筑形掛態(tài)板式加點紐奉式結(jié)構(gòu)高層電梯總體規(guī)劃瘡—示意圖項目初孩步經(jīng)濟馳指標建設(shè)凈用柔地面積：館4822巷.85平張方米(7駐.234組3畝)總建筑面貝積：約2勢5000稅平方米（住宅剩約22交000刷，商業(yè)烤約20跳00平各米，地勾下約1蜘000士平米）公共綠肉地面積子：17濃74.櫻41平束方米容積率奸:5.舊0綠地率揭:30南%總戶數(shù)填：約2睜60戶建筑密壯度:2缺5%停車位荷：地下瘋約50巴輛，地纖面約1壯00輛項目投珠資估算地價：泛約29幫60建安成本紅：約42愉30不可預(yù)賤見費：屢約60管理費用斜：約10祖0營銷費猛用：約催410直接成懼本合計粱：77礦60（單位栗：萬元眉）預(yù)計銷售評及產(chǎn)值住宅預(yù)計銷代售價格隆：40筋00元換/平米裁，面積醒約22站000第平米預(yù)計銷售蟲產(chǎn)值：約阻8800孫萬元商業(yè)預(yù)計銷嘴售價格雄：60體00元冒/平米辜，面積劍約20酒00平豬米預(yù)計銷組售產(chǎn)值覽：約1聯(lián)200