房地產(chǎn)市場綿陽一達(dá)舶人

第二章房地產(chǎn)市場第一節(jié)

房地產(chǎn)市場概述市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所；二是是交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。

一、房地產(chǎn)市場的類型

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。2、按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。3、按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國際性房地產(chǎn)市場（如東京寫字樓市場）、全國性房地產(chǎn)市場、地區(qū)性房地產(chǎn)市場（杭州房地產(chǎn)市場）等。4、按照層次劃分有：一、二、三級房地產(chǎn)市場。一級房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地出讓（批租）市場；二級房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場（新房交易）；三級房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場（二手房交易）；

二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從現(xiàn)實(shí)意義上看，房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩塊。但是，從本質(zhì)上看，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場，房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn)，故不可能有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場可以由地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成。（一）地產(chǎn)市場

1、土地一級市場。是指以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場。這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)?，讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同。國內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或其它用項(xiàng)式50年國內(nèi)目前的土地一級市場又可分為土地批租市場和土地租賃市場。

土地批租市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)，在明確規(guī)定用途、使用年限和其他要求條件下，以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地使用者，土地使用者向國家一次性支付出讓金。土地租賃市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租。2、土地二級市場土地二級市場是指土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。

3、土地三級市場三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價(jià)格也是在市場中自由形成的。

（二）房地產(chǎn)物業(yè)市場

1、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。

2、房地產(chǎn)建筑施工市場市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包合同。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。

3、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個(gè)市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。

房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要功能①已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)通過該市場實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，開發(fā)商通過交易租賃市場收回投資及獲取投資利潤；②這一市場面臨眾多的物業(yè)需求者，產(chǎn)生大量的信息。開發(fā)商可通過這一市場的信息，了解掌握市場的需求，進(jìn)行幫助指導(dǎo)各種要素的流向和開發(fā)經(jīng)營活動；③這一市場能以多種出售和出租形式（如分期付款、銀行按揭、賣期房、售出返租等）直接為消費(fèi)者提供生產(chǎn)及生活所需的活動空間，滿足不同層次的消費(fèi)者。4、房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)交易租賃市場等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場。（后面有專門章節(jié)討論）

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。（本章第四節(jié)）6、物業(yè)管理市場其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與市場規(guī)模。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。

三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

1、地區(qū)性。因房地產(chǎn)的不可移動性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不可能通過對其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。這種地區(qū)性甚至在一個(gè)城市的不同區(qū)位也會有所表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性會使得房地產(chǎn)商品的價(jià)格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。

2、供給調(diào)節(jié)滯后性。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從申請立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長的時(shí)間。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長的時(shí)間來消化。所以，房地產(chǎn)市場需求變動時(shí)，供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時(shí)間，才能使供需達(dá)到平衡。

3、壟斷競爭性。房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易信息多為非公開的，且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場行情，這使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性。4、投機(jī)性。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對象。從各個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。

5、交易三形式多三樣性。三房地產(chǎn)三交易有三土地使三用權(quán)出三讓及轉(zhuǎn)三讓、房三地產(chǎn)買三賣、租三賃、抵三押、典三當(dāng)、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓等三多種形三式。（三溫州炒三房團(tuán)從三買商品三房到買三商鋪到三做項(xiàng)目三）6、交易三復(fù)雜性三。房地三產(chǎn)交易三從有買三賣意向三到交易三完成，三需要進(jìn)三行尋求三買方或三賣方、三現(xiàn)場考三察、產(chǎn)三權(quán)產(chǎn)籍三資料查三閱、討三價(jià)還價(jià)三、簽定三契約、三資金到三位、產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三等活動三，持續(xù)三時(shí)間較三長，且三涉及到三許多專三業(yè)性質(zhì)三的問題三，涉及三眾多中三介角色三，如律三師、價(jià)三格評估三師、經(jīng)三紀(jì)人、三銀行、三管理部三門等。7、受金三融市場三的高度三影響性三。房地三產(chǎn)商品三總值較三大，其三交易對三信貸的三依賴性三較強(qiáng)，三金融政三策及市三場利率三的變動三，會對三房地產(chǎn)三交易的三數(shù)量、三價(jià)格產(chǎn)三生很大三的影響三。199三3年北海三、海南三等地的三房地產(chǎn)三市場在三政府緊三縮銀根三的調(diào)控三政策出三臺后，三一夜之三間從“三火山”三跌入“三冰川”三。8、市場三效率低三。這由三房地產(chǎn)三商品的三異質(zhì)性三、交易三形式多三樣性和三復(fù)雜性三，以及三房地產(chǎn)三商品總?cè)递^大三且為長三期耐用三商品等三特性引三出。房三地產(chǎn)商三品的市三場效率三較低，三流通性三遠(yuǎn)差于三金融商三品，如三股票債三券。9、政府三干預(yù)性三。因房三地產(chǎn)在三國計(jì)民三生中的三特殊地三位，各三國政府三對房地三產(chǎn)市場三均有較三強(qiáng)的干三預(yù)約束三。政府三通過財(cái)三政金融三政策、三土地利三用政策三（如城三市規(guī)劃三環(huán)境保三護(hù)）等三手段，三根據(jù)具三體情況三，鼓勵(lì)三或限制三房地產(chǎn)三開發(fā)或三轉(zhuǎn)讓。三（杭州三市200三3年底出三臺的房三產(chǎn)新政三）四、房三地產(chǎn)市三場的功三能1、聯(lián)接三房地產(chǎn)三商品供三求雙方三的紐帶三與橋梁三的功能三。房地三產(chǎn)市場三是房地三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三運(yùn)行的三信息中三心，是三聯(lián)接房三地產(chǎn)開三發(fā)與需三求的紐三帶與橋三梁。房三地產(chǎn)市三場這種三功能體三現(xiàn)在展三示行情三、傳遞三信息，三從而溝三通供需三、促成三交易。三當(dāng)然，三房地產(chǎn)三市場信三息功能三發(fā)揮的三效率高三低取決三于市場三體系的三完整程三度。2、優(yōu)化三房地產(chǎn)三配置，三提高房三地產(chǎn)使三用效益三的功能三。房地三產(chǎn)市場三中，通三過房地三產(chǎn)商品三價(jià)格的三調(diào)節(jié)，三使具有三不同級三差收益三的土地三產(chǎn)生不三同的的三能差效三益，即三通過讓三具有高三增值能三力的土三地、房三產(chǎn)更多三地流向三能產(chǎn)出三更高級三差收益三的行業(yè)三，從而三實(shí)現(xiàn)房三地產(chǎn)資三源的合三理配置三，提高三使用效三益。3、交換三功能。三交換功三能是一三切市場三機(jī)制的三基本功三能，房三地產(chǎn)市三場的交三換功能三比一般三的市場三的交換三功能覆三蓋面更三廣，它三不僅產(chǎn)三生于生三產(chǎn)者和三消費(fèi)者三之間，三也產(chǎn)生三在生產(chǎn)三者與生三產(chǎn)者之三間（如三以作為三生產(chǎn)資三料的房三地產(chǎn)資三源作抵三押取得三經(jīng)營資三金），三及消費(fèi)三者與消三費(fèi)者之三間（如三房屋使三用權(quán)的三交換）三。4、調(diào)節(jié)三與再分三配國民三收入的三功能。三房地產(chǎn)三市場調(diào)三節(jié)與再三分配國三民收入三的功能三主要是三通過房三地產(chǎn)價(jià)三格的上三漲和下三跌來調(diào)三節(jié)房地三產(chǎn)開發(fā)三者、投三資者及三房地產(chǎn)三使用者三之間的三收益流三向來完三成的。5、優(yōu)化三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)的功三能。住三房是人三類生活三必不可三少的消三費(fèi)資料三，住房三消費(fèi)支三出在居三民消費(fèi)三總支出三中應(yīng)該三占有較三大的比三重。一三個(gè)體系三完備的三房地產(chǎn)三市場能三提供多三層次的三房地產(chǎn)三商品，三滿足各三個(gè)層次三的需求三，進(jìn)而三使住房三消費(fèi)比三重上升三，達(dá)到三合理的三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)。第二節(jié)房地產(chǎn)三市場的三運(yùn)行機(jī)三制房地產(chǎn)三交易關(guān)三系的完三成必須三具備必三要的要三素，即三房地產(chǎn)三交易主三體、客三體和媒三介。房地產(chǎn)三交易主三體，即三從事房三地產(chǎn)交三易活動三的當(dāng)事三人。房三地產(chǎn)交三易主體三相當(dāng)廣三泛，它三既可以三是國有三土地使三用權(quán)的三法人代三表，又三可以是三房地產(chǎn)三開發(fā)商三、建筑三商，也三可以是三一般金三融機(jī)構(gòu)三、企業(yè)三及居民三個(gè)人。三房地產(chǎn)三交易客三體，即三房地產(chǎn)三商品，三可以是三土地或三物業(yè)。三房地產(chǎn)三交易的三媒介則三是貨幣三。貨幣三是房地三產(chǎn)交易三的基礎(chǔ)三，是房三地產(chǎn)交三易成功三的關(guān)鍵三所在。三這是因三為房地三產(chǎn)交易三客體和三媒介都三具有或三代表著三一定價(jià)三值。在房地三產(chǎn)投資三開發(fā)和三流通過三程中，三上述要三素相互三聯(lián)系和三相互作三用的結(jié)三合，形三成房地三產(chǎn)市場三的運(yùn)行三機(jī)制。(一)房地產(chǎn)三市場的三動力機(jī)三制房地產(chǎn)三的商品三化及房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三是房地三產(chǎn)市場三交易的三主體，三決定了三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營的直三接目標(biāo)三是追求三利潤最三大化。三而動力三機(jī)制就三是房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三動力與三經(jīng)濟(jì)利三益之間三相互制三約和相三互協(xié)調(diào)三的一種三內(nèi)在聯(lián)三系。動力機(jī)三制的形三成要以三清晰的三產(chǎn)權(quán)界三定，即三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)有確三定的財(cái)三產(chǎn)和獨(dú)三立的經(jīng)三濟(jì)利益三為前提三條件。(二)房地產(chǎn)三市場的三供求機(jī)三制和價(jià)三格機(jī)制根據(jù)商三品的價(jià)三值規(guī)律三，在房三地產(chǎn)市三場上，三房地產(chǎn)三供求關(guān)三系的變?nèi)貢鸱咳禺a(chǎn)價(jià)三格的變?nèi)康禺a(chǎn)三價(jià)格的三變化又三會反過三來影響三房地產(chǎn)三的供求三關(guān)系，三這種相三互作用三、相互三影響的三關(guān)系就三形成一三種供求三機(jī)制和三價(jià)格機(jī)三制。房地產(chǎn)三市場的三供求機(jī)三制是指三供求關(guān)三系與價(jià)三格高低三之間相三互制約三和相互三協(xié)調(diào)的三內(nèi)在聯(lián)三系。供三求機(jī)制三的形成三必須具三備二個(gè)三條件，三其一，三房地產(chǎn)三供求和三價(jià)格能三在市場三上通過三競爭自三發(fā)形成三，只有三這樣，三房地產(chǎn)三市場才三能為房三地產(chǎn)交三易主體三提供可三靠的市三場信息三；其二三，房地三產(chǎn)市場三交易主三體有根三據(jù)市場三信號調(diào)三節(jié)供給三或需求三的能力三和充分三的自主三權(quán)，這三樣交易三主體才三能對市三場所提三供的信三息及時(shí)三作出正三確的反三應(yīng)，而三不是一三種扭曲三的反應(yīng)三。房地產(chǎn)三市場價(jià)三格機(jī)制三則是指三價(jià)格形三成及其三變動對三房地產(chǎn)三商品生三產(chǎn)、消三費(fèi)和供三求關(guān)系三等經(jīng)濟(jì)三活動的三調(diào)節(jié)和三影響的三自發(fā)過三程與形三式，是三市場機(jī)三制的主三體內(nèi)容三和核心三。價(jià)格三機(jī)制包三括：價(jià)三格形成三的方式三、影響三價(jià)格形三成的因三素及其三價(jià)格的三制約作三用；價(jià)三格形式三的采用三和各種三價(jià)格之三間的關(guān)三系；價(jià)三格體系三的產(chǎn)生三和變動三；價(jià)格三結(jié)構(gòu)與三商品的三比價(jià)關(guān)三系；各三種商品三的價(jià)格三和價(jià)格三總水平三的運(yùn)動三及其制三約因素三；市場三價(jià)格的三制定、三調(diào)整和三管理，三以及價(jià)三格管理三中經(jīng)濟(jì)三手段、三法律手三段、行三政手段三的相互三聯(lián)系；三價(jià)格與三其它經(jīng)三濟(jì)杠桿三的聯(lián)系三以及對三社會再三生產(chǎn)的三調(diào)節(jié)，三等等。三房地產(chǎn)三供求機(jī)三制和價(jià)三格機(jī)制三的功能三在于優(yōu)三化房地三產(chǎn)資源三配置。(三)房地產(chǎn)三市場的三競爭機(jī)三制各房地三產(chǎn)交易三主體為三了獲取三最大限三度的利三潤，在三房地產(chǎn)三市場上三為爭奪三客戶、三買者而三展開激三烈的競?cè)隣?對三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營形成三一種強(qiáng)三大的外三在壓力三。這種三外在的三壓力迫三使房地三產(chǎn)開發(fā)三商和建三筑商干三方百計(jì)三開發(fā)市三場上供三不應(yīng)求三的或賣三價(jià)、租三金較高三的房地三產(chǎn)商品三，想方三設(shè)法采三用新技三術(shù)，改三善經(jīng)營三管理，三提高勞三動生產(chǎn)三率，降三低開發(fā)三成本和三建筑造三價(jià)，以三求在激三烈的競?cè)隣幹腥∪齽?，進(jìn)三而形成三一種競?cè)隣帣C(jī)制三。競爭三機(jī)制是三競爭與三房地產(chǎn)三供求關(guān)三系、價(jià)三格、利三潤之間三相互制三約和相三互協(xié)調(diào)三的內(nèi)在三聯(lián)系。三其功能三在于對三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)產(chǎn)生三一種強(qiáng)三大的外三在壓力三，使供三求機(jī)制三和價(jià)格三機(jī)制的三功能得三以充分三發(fā)揮。（四）三、房地三產(chǎn)市場三的利益三與風(fēng)險(xiǎn)三機(jī)制利益風(fēng)三險(xiǎn)機(jī)制三是指房三地產(chǎn)市三場買賣三雙方必三須獨(dú)自三承擔(dān)市三場交易三中的利三益與風(fēng)三險(xiǎn)，并三能按照三經(jīng)濟(jì)效三益的原三則，根三據(jù)收益三與風(fēng)險(xiǎn)三調(diào)節(jié)自三身的行三為。在三市場經(jīng)三濟(jì)的環(huán)三境中，三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營企業(yè)三都面臨三著盈利三、虧損三甚至破三產(chǎn)的可三能，都三必須承三擔(dān)相應(yīng)三的利益三風(fēng)險(xiǎn)。三同樣，三房地產(chǎn)三消費(fèi)者三也面臨三著購入三的房地三產(chǎn)商品三升值或三貶值的三可能，三一旦貶三值，因三房地產(chǎn)三商品的三高價(jià)值三性，可三能會給三家庭或三企業(yè)帶三來較大三的損失三，對將三來的生三活、工三作、發(fā)三展都有三較大的三影響。風(fēng)險(xiǎn)也三有積極三的作用三，它會三迫使房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三企業(yè)奮三發(fā)努力三、銳意三進(jìn)取，三不斷提三高管理三效率，三更新技三術(shù)，使三產(chǎn)品更三大程度三地貼近三市場需三求。對三房地產(chǎn)三投資者三來說，三風(fēng)險(xiǎn)存三在的同三時(shí)，也三帶來潛三在的高三收益。資料：200三3年，三我省人三均出售三自有住三房的投三資收益三達(dá)到1三03元三，同比三增長7三.84三倍。按三我省城三鎮(zhèn)居民三總?cè)藬?shù)三225三0萬計(jì)三算，居三民的賣三房收益三高達(dá)2三3.1三75億三元。200三3年，三我省城三鎮(zhèn)居民三人均出三租住房三收入達(dá)三102三元，同三比增長三26.三8%。三另有數(shù)三據(jù)表明三，截至三去年，三我省已三有13三.2%三的家庭三擁有2三套及以三上的住三房，其三中有半三數(shù)家庭三選擇出三租。因三此，今三后住房三出租收三入在家三庭收入三中所占三的比重三將會變?nèi)?。房地產(chǎn)三運(yùn)行機(jī)三制的特三點(diǎn)第一，三我國房三地產(chǎn)市三場的動三力機(jī)制三與一般三商品市三場的動三力機(jī)制三有所不三同。這三主要是三因?yàn)槲胰龂某侨型恋厝秊閲胰?，三沒有土三地所有三權(quán)的出三賣，只三有土地三使用權(quán)三的讓渡三，只存三在縱向三的由國三家壟斷三的一級三地產(chǎn)市三場，不三存在橫三向的開三放的一三級市場三。第二，三房地產(chǎn)三市場的三供求機(jī)三制和價(jià)三格機(jī)制三與一般三商品市三場的供三求機(jī)制三和價(jià)格三機(jī)制也三有所不三同。房三地產(chǎn)的三稀缺性三與人們?nèi)龑ζ湫枞蟮臒o三限性，三決定了三房地產(chǎn)三市場的三發(fā)展趨三勢是供三不應(yīng)求三而不是三供過于三求。第三，三房地產(chǎn)三的競爭三機(jī)制是三不充分三的。這三是由于三房地產(chǎn)三在地理三位置上三具有固三定性，三不能移三動，是三一種不三動產(chǎn)，三具有一三定的壟三斷性。第三節(jié)房地產(chǎn)三市場的三需求和三供給一、房三地產(chǎn)市三場需求1、房地三產(chǎn)需求三的概念三。和其三它的商三品需求三定義相三仿，房三地產(chǎn)需三求是指三一定時(shí)三期內(nèi)，三在一定三的價(jià)格三條件下三，消費(fèi)三者愿意三購買和三承租的三房地產(chǎn)三商品的三數(shù)量。2、房地三產(chǎn)需求三的層次三。①房三地產(chǎn)的三現(xiàn)實(shí)需三求。這三是消費(fèi)三者當(dāng)期三能夠?qū)嵢F(xiàn)的需三求。當(dāng)三期沒有三實(shí)現(xiàn)的三需求稱三為意愿三沉淀需三求。當(dāng)三需求的三增加能三帶來相三應(yīng)量的三供給時(shí)三，稱為三有效需三求。②三房地產(chǎn)三的可能三需求。三它是借三助于貨三幣形式三所形成三的總需三求。可三能需求三不可能三全部轉(zhuǎn)三化為現(xiàn)三實(shí)需求三，有一三部分會三成為意三愿沉淀三需求。三③已經(jīng)三實(shí)現(xiàn)的三需求。三這是需三求運(yùn)動三的終點(diǎn)三，已實(shí)三現(xiàn)需求三的表現(xiàn)三形式應(yīng)三該是成三交量。三從現(xiàn)實(shí)三需求到三已實(shí)現(xiàn)三需求，三中間有三一個(gè)交三易過程三。④房三地產(chǎn)的三邊際需三求。3、房三地產(chǎn)需三求主體居民。三居民是三房地產(chǎn)三市場的三最大的三需求者三，消費(fèi)三住宅為三主。企事業(yè)三單位。三土地及三各種非三居住用三房，如三廠房、三倉庫、三辦公樓三、商店三等，是三企事業(yè)三單位從三事生產(chǎn)三經(jīng)營活三動，開三展業(yè)務(wù)三不可缺三少的物三質(zhì)條件三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)。開三發(fā)商是三土地市三場的最三大需求三者。涉外房三地產(chǎn)商三品需求三者。例：2三004三年動工三的美國三駐華新三使館占三地4萬三平方米三，將耗三資2.三75億三美元。美國北三京新使三館在其三海外使三館中是三最大的三，但它三在北京三并不是三最大的三，因?yàn)槿?，俄羅三斯駐華三使館占三地16三萬平方三米，是三美國新三使館的三4倍。三據(jù)說俄三羅斯駐三華使館三也是世三界上面三積最大三的使館三。4、影響三房地產(chǎn)三需求的三主要因三素城市人三口數(shù)量三的結(jié)構(gòu)三的變化三。房地產(chǎn)三的價(jià)格三水平。家庭收三入水平三。政策因三素。需求者三對經(jīng)濟(jì)三形勢的三預(yù)期。金融學(xué)三院學(xué)生三200三5年暑三期問卷三調(diào)查結(jié)三果：購房主要目的535,44%302,25%34,3%188,16%96,8%44,4%滿足自己住房需求二次購房,為了改善自己的居住條件為父母購買住房為子女購買住房主要為了投資收益其他被調(diào)查三者現(xiàn)有三住房情三況：二、房三地產(chǎn)供三給1、房地產(chǎn)三供給的三概念房地產(chǎn)三供給和三房地產(chǎn)三需求是三相對應(yīng)三的概念三，是指三在一定三時(shí)期內(nèi)三，在一三定價(jià)格三條件下三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)愿三意生產(chǎn)三并銷售三的房地三產(chǎn)商品三的數(shù)量三。全社會三的房地三產(chǎn)供給三分為市三場交易三供給和三非市場三交易供三給二部三分。市場交三易房地三產(chǎn)供給三，是指三通過一三定的交三換關(guān)系三，經(jīng)過三必要的三市場交三易程序三，以貨三幣手段三實(shí)現(xiàn)供三他人消三費(fèi)或使三用的房三地產(chǎn)商三品。非市場三交易房三地產(chǎn)供三給，是三指通過三劃撥、三配給手三段滿足三社會需三求的房三地產(chǎn)，三以及新三舊體制三摩擦導(dǎo)三致的，三具有部三分價(jià)值三交換形三式而不三通過市三場交易三形式完三成的房三地產(chǎn)供三給。2、房地產(chǎn)三供給的三主體政府。（在以國三家壟斷三土地所三有權(quán)為三基礎(chǔ)的三土地一三級市場三中，國三家是唯三一的土三地供應(yīng)三者；政府向三房地產(chǎn)三市場提三供的公三有住房三，成為三“房改三房”的三主要來三源；“安居三工程”三使政府三成為一三種特殊三的供給三者）房地產(chǎn)三開發(fā)公三司。居民。3、土地三供給的三特性土地一三級市場三的供給三主體是三國家，三土地使三用權(quán)進(jìn)三入市場三是由國三家這個(gè)三唯一的三主體壟三斷的，三所以，三市場中三土地供三給總量三最終取三決于國三家出讓三土地的三數(shù)量；因?yàn)橥寥刭Y源三的有限三性，土三地的自三然供給三是剛性三的。土三地的經(jīng)三濟(jì)供給三是指投三入勞動三進(jìn)行開三發(fā)后，三成為直三接用于三人類生三活、生三產(chǎn)的土三地供給三。它隨三著土地三用途的三效用、三經(jīng)濟(jì)效三益及社三會對土三地需求三狀況的三變化而三變化，三因此土三地的經(jīng)三濟(jì)供給三是彈性三的。但三由于受三到自然三供給的三剛性限三制，這三種彈性三又是不三充分的三。3、土地三供給的三特性（三續(xù)）在土地三供給出三讓、轉(zhuǎn)三讓、出三租三種三形式中三，出讓三價(jià)格首三先遵循三地租規(guī)三律，其三次也引三入市場三競爭機(jī)三制。土地供三給有時(shí)三間上的三滯后性三。杭州地三產(chǎn)出讓9月呈現(xiàn)三低調(diào)推地節(jié)三奏放緩9月份的三杭州土三地市場三，總共三只推出三兩宗住三宅用地三，均成三功出讓三。這兩三宗土地三總面積三僅為116三.9畝，可三供建筑三面積為16.三8萬平方三米。盡三管在7月15日至7月27日，杭三州市國三土資源三局曾經(jīng)三在其網(wǎng)三站上預(yù)三告了下三一階段三即將推三出17宗土地三，共計(jì)三約875畝，但三到目前三為止，三正式推三出的土三地僅為9月份成三功出讓三的這兩三宗土地三和10月即將三掛牌的三浙大湖三濱校區(qū)三地塊。4、房三產(chǎn)供給三的特性房產(chǎn)供三給的短三期價(jià)格三彈性不三充分，長期供三給彈性三較高。房產(chǎn)供三給滯后三性。這三主要由三房產(chǎn)的三生產(chǎn)周三期長而三決定的三。標(biāo)的物三多樣性三。這里三的多樣三性包括三房產(chǎn)地三域、外三觀、功三能、適三應(yīng)面等三多方面三的多樣三性。5、影三響房地三產(chǎn)供給三的因素價(jià)格。房地產(chǎn)三投資來三源及數(shù)三量。企業(yè)素三質(zhì)。房地產(chǎn)三交易條三件。開發(fā)成三本。稅收及三非市場三因素的三轉(zhuǎn)軌。三、房三地產(chǎn)供三求均衡三分析和其它三商品一三樣，房三地產(chǎn)的三需求量三與價(jià)格三成反比三，供給三量與價(jià)三格成正三比，在三一定的三市場條三件下，三房地產(chǎn)三供求達(dá)三到平衡三，當(dāng)然三，這種三平衡是三短期的三、相對三的。需三求與供三給曲線三及供求三平衡如三圖所示三。虛線三部分表三示需求三或供給三條件發(fā)三生變化三時(shí)，市三場的均三衡價(jià)格三及均衡三量的變?nèi)?。杭州房三價(jià)漲幅三回落至三個(gè)位數(shù)三退居三全國第三六7月份三，杭州三市房價(jià)三同比上三漲8.三6%，三在全國三35個(gè)三大中城三市中漲三幅位次三從今年三第二季三度的第三一位(三12.三5%)三退至第三六位。省統(tǒng)計(jì)三局的工三作人員三說，自三200三4年以三來杭州三市房屋三銷售價(jià)三格同比三漲幅一三直在雙三位數(shù)運(yùn)三行，這三次漲幅三的明顯三回落主三要是受三近期政三策調(diào)控三影響。杭州7三月份住三宅類價(jià)三格同比三上漲8三.1%三，比二三季度低三4.5三個(gè)百分三點(diǎn)。環(huán)三比(和三上月相三比)價(jià)三格明顯三回落，三下降0三.3個(gè)三百分點(diǎn)三。非住宅三類房產(chǎn)三價(jià)格同三比上漲三9.5三%，比三二季度三低2.三8個(gè)百三分點(diǎn)。三其中，三辦公樓三、商業(yè)三娛樂用三房和其三他用房三同比漲三幅分別三為14三.1%三、3.三0%和三7.8三%；辦三公樓價(jià)三格比上三月下跌三0.8三%。（接前三頁）二三手房價(jià)三格同比三上漲8三.8%三，比二三季度漲三幅低3三.9個(gè)三百分點(diǎn)三。二手三房環(huán)比三價(jià)格近三兩年來三首次出三現(xiàn)小幅三下跌現(xiàn)三象，價(jià)三格比上三月下降三0.5三%，其三中多層三住宅價(jià)三格降幅三最大，三比上月三下降1三.3%三。7月份三全國房三屋銷售三價(jià)格比三上年同三期上漲三6.4三%，杭三州、寧三波房價(jià)三漲幅分三別為8三.6%三和6.三1%，三分別比三全國漲三幅高2三.2個(gè)三百分點(diǎn)三和低0三.3個(gè)三百分點(diǎn)三，在全三國35三個(gè)大中三城市中三位列第三六位和三第十七三位。上三海房價(jià)三漲幅比三上年同三期上漲三8.1三%，居三全國第三九位。三全國僅三有呼和三浩特、三青島和三太原三三個(gè)城市三的房價(jià)三漲幅在三兩位數(shù)三水平，三其漲幅三分別為三12.三3%、三11.三4%和三11.三1%。來源：三今日三早報(bào)三作者三：黃三淼君200三5年0三8月1三7日四、房三地產(chǎn)供三求的消三費(fèi)市場三與資本三市場關(guān)三系分析1、租三金及物三業(yè)市場三與資本三市場的三關(guān)系租金是三企業(yè)或三家庭使三用物業(yè)三的成本三，或是三為了獲三得房屋三的使用三權(quán)所需三的年度三支出額三。租金是三根據(jù)物三業(yè)市場三上的空三間使用三情況而三定的，三而不是三根據(jù)資三產(chǎn)市場三上的所三有權(quán)價(jià)三值確定三的。在三物業(yè)市三場上，三使用空三間的供三給量是三一定的三(來源三于房地三產(chǎn)資產(chǎn)三市場)三。對物三業(yè)的需三求取決三于租金三和諸如三公司的三生產(chǎn)水三平、收三入水平三或者家三庭數(shù)量三等一些三其他的三外在經(jīng)三濟(jì)因素。在其他三因素保三持不變?nèi)那闆r三下，當(dāng)三家庭數(shù)三量增加三或企業(yè)三擴(kuò)大生三產(chǎn)規(guī)模三時(shí)，空三間的使三用需求三就會上三升。在三供給固三定的情三況下，三租金就三會上漲三。2、物三業(yè)市場三與資本三市場的三關(guān)系在資產(chǎn)三市場和三物業(yè)市三場之間三有兩個(gè)三接合處三。第一三，物業(yè)三市場上三形成的三租金水三平是決三定房地三產(chǎn)資產(chǎn)三需求的三關(guān)鍵因三素。畢三竟，在三獲得一三項(xiàng)資產(chǎn)三時(shí)，投三資者實(shí)三際上是三在購買三當(dāng)前或三將來的三收益流三量，因三此，物三業(yè)市場三上的租三金變化三會立即三影響到三資產(chǎn)市三場上的三所有權(quán)三需求。三第二，三兩個(gè)市三場在開三發(fā)或者三建設(shè)部三分也有三接合點(diǎn)三。如果三新建設(shè)三量增加三且資產(chǎn)三的供給三量也隨三之增長三的話，三不僅會三使資產(chǎn)三市場上三的價(jià)格三下滑，三而且也三會使物三業(yè)市場三上的租三金隨之三下調(diào)。3、四三象限分三析模型我們將三四個(gè)互三相作用三，并表三示或影三響供求三關(guān)系的三因素租三金R、三市場存三量S（三視作供三給）、三新開發(fā)三建設(shè)量三C和房三地產(chǎn)物三業(yè)價(jià)格三P作為三坐標(biāo)的三四個(gè)方三向的軸三。每根三軸都從三原點(diǎn)出三發(fā)，數(shù)三據(jù)均為三正值，三越往外三值越大三。四象限三分析模三型第四節(jié)三房地三產(chǎn)中介三服務(wù)機(jī)三構(gòu)一、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)與中三介（一）經(jīng)三紀(jì)、經(jīng)三紀(jì)人的三含義。1、經(jīng)三紀(jì)與經(jīng)三紀(jì)人。三經(jīng)紀(jì)活三動和經(jīng)三紀(jì)人在三世界各三地的市三場早而三有之，三如民間三俗稱的三掮客，三牙行。三在市場三上撮合三買賣雙三方，使三之達(dá)成三交易的三行為謂三之經(jīng)紀(jì)三。為買三賣雙方三牽線說三合、促三成交易三而收取三傭金的三人即為三經(jīng)紀(jì)人三或中介三人（B三rok三er）三。從完三整的法三律意義三來理解三，經(jīng)紀(jì)人三是指在三經(jīng)濟(jì)活三動中，三以收取三傭金為三目的，三享有民三事權(quán)利三，獨(dú)立三承擔(dān)民三事責(zé)任三，為促三成他人三交易而三進(jìn)行居三間、信三息服務(wù)三以及委三托代理三等活動三的經(jīng)濟(jì)三組織和三個(gè)人。2、經(jīng)三紀(jì)人的三主要特三征經(jīng)濟(jì)意三識強(qiáng)信息靈三通社會活三動和工三作能力三較強(qiáng)（二）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人三是指具三備經(jīng)紀(jì)三人條件三，經(jīng)工三商行政三管理部三門核準(zhǔn)三登記并三領(lǐng)取營三業(yè)執(zhí)照三，從事三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)活三動的組三織和個(gè)三人。房地產(chǎn)三的資格三要求有三嚴(yán)格的三限制，三且而經(jīng)三過一定三的考核三，取得三相關(guān)證三書后，三方可從三事經(jīng)紀(jì)三工作。（三）三房地產(chǎn)三中介房地產(chǎn)三中介是三指在房三地產(chǎn)市三場中專三門提供三房地產(chǎn)三信息進(jìn)三行技術(shù)三和政策三法規(guī)咨三詢服務(wù)三，從事三房地產(chǎn)三策劃、三評估代三理業(yè)務(wù)三，為房三地產(chǎn)交三易牽線三搭橋，三促成交三易，并三協(xié)助辦三理有關(guān)三手續(xù)從三而收取三傭金的三行為。房地產(chǎn)三中介服三務(wù)市場三的服務(wù)三范圍主三要包括三：房地三產(chǎn)投資三經(jīng)營、三房地產(chǎn)三買賣、三轉(zhuǎn)讓、三租賃、三資產(chǎn)評三估、工三程策劃三、工程三代理、三地籍測三量、投三標(biāo)拍賣三代理、三物業(yè)管三理、法三律咨詢?nèi)?、訴訟三代理、三人才培三訓(xùn)、信三息交流三等等。具體地三看，房地產(chǎn)三中介服三務(wù)市場三所提供三的服務(wù)三包括增三量房地三產(chǎn)的代三理銷售三、出租三和中介三咨詢；三及存量三房地產(chǎn)三的估價(jià)三、咨詢?nèi)椭脫Q三。二、房三地產(chǎn)中三介服務(wù)三體系房地產(chǎn)三中介服三務(wù)市場三主要包三括房地三產(chǎn)咨詢?nèi)龣C(jī)構(gòu)、三房地產(chǎn)三價(jià)格評三估機(jī)構(gòu)三、房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三機(jī)構(gòu)、三房地產(chǎn)三交易所三、咨詢?nèi)?、三顧問公三司、測三量行、三估價(jià)事三務(wù)所等三。1、房地三產(chǎn)咨詢?nèi)龣C(jī)構(gòu)房地產(chǎn)三咨詢主三要是應(yīng)三投資者三、消費(fèi)三者和房三地產(chǎn)出三售、出三租者的三要求，三就投資三環(huán)境、三市場信三息、項(xiàng)三目評估三、質(zhì)量三鑒定、三測量估三價(jià)、購三房手續(xù)三、法律三法規(guī)、三政策及三技術(shù)方三面提供三的咨詢?nèi)?wù)。2、房地三產(chǎn)價(jià)格三評估機(jī)三構(gòu)房地產(chǎn)三價(jià)格評三估（也三稱房地三產(chǎn)估價(jià)三）是指三對現(xiàn)有三的房地三產(chǎn)或擬三投資開三發(fā)的房三地產(chǎn)的三價(jià)格進(jìn)三行評審三估算的三經(jīng)濟(jì)活三動，是三房地產(chǎn)三中介的三重要組三成部分三。房地產(chǎn)三估價(jià)的三主要業(yè)三務(wù)范圍三有：⑴三國有土三地有償三出讓、三轉(zhuǎn)讓中三地價(jià)的三評估；三⑵有關(guān)三房地產(chǎn)三買賣、三租賃、三交換、三拆遷補(bǔ)三償、分三割、贈三與等價(jià)三格的評三估；⑶三金融、三借貸、三保險(xiǎn)業(yè)三務(wù)對房三地產(chǎn)抵三押、貸三款、投三保等所三必需的三價(jià)格評三估；⑷三企業(yè)合三股、合三資經(jīng)營三、兼并三、破產(chǎn)三清算中三的房地三產(chǎn)價(jià)格三評估；三⑸住房三出售等三的價(jià)格三評估；三⑹房地三產(chǎn)糾紛三仲裁、三法律訴三訟的價(jià)三格評估三；⑺有三關(guān)房地三產(chǎn)價(jià)格三評估的三政策、三價(jià)格咨三詢等。3、房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)主要三從事房三地產(chǎn)買三賣、租三賃、調(diào)三換、抵三押、典三當(dāng)、信三托等居三間活動三及代理三業(yè)務(wù)。三所謂代三理，是三指代理三人在代三理權(quán)限三內(nèi)以被三代理人三的名義三進(jìn)行民三事活動三，由此三產(chǎn)生的三權(quán)利和三義務(wù)直三接對被三代理人三發(fā)生效三力的一三種法律三行為。代理因三授權(quán)不三同，可三以分為三全權(quán)代三理、一三般代理三和特殊三代理。三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)業(yè)三務(wù)中的三代理屬三于特殊三代理。租一天三也行三杭州中三介放下三架子做三起短租三生意……“我愛三我家”三相關(guān)負(fù)三責(zé)人介三紹說，三租金則三分為日三租金、三周租金三、半月三租金、三月租金三四種。三現(xiàn)在定三價(jià)還沒三完全敲三定，但三據(jù)估算三根據(jù)房三源不同三，日租三金為不三同星級三賓館的三一半，三而周、三月租金三將會更三實(shí)惠一三點(diǎn)。一些中三介業(yè)內(nèi)三人士分三析說，三以前不三