昆山市房地產(chǎn)市場簡報

昆山市房地產(chǎn)市場簡報

此篇報告主要側(cè)重于解讀近幾年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對樓市宏觀數(shù)據(jù)做出理性分析，為貴司面對撲朔迷離的樓市能做出正確的判斷提供一定的參考依據(jù)。前言

近年來，昆山房價每年保持約20%的漲幅，自2004年下半年以來昆山房價漲幅卻開始逐漸減緩。相比上海樓市的瘋狂漲勢，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對消費(fèi)者造成的心理打擊非常大，市場呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結(jié)，且還有繼續(xù)出臺相關(guān)措施的可能。房價下一步的走勢格外惹人注目，消費(fèi)者與開發(fā)商的心理博弈還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。然而，房價從來不是完全由市場來自主決定的，房地產(chǎn)業(yè)向來是一個受政策影響極大的行業(yè)。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會持續(xù)多久？樓市何去何從、房價是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。但可以肯定的是，以目前形勢房地產(chǎn)應(yīng)該在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

第一部分政策

——昆山宏觀政策概述

一、2005年宏觀政策

2005年3月放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位置通過利率杠桿，對投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制；2005年4月15日

國土資源部下發(fā)《2005年全國土地利用計劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場來抑制房價。2005年4月25日國務(wù)院副總理曾培炎提出運(yùn)用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，對普通住房給予政策優(yōu)惠，同時強(qiáng)調(diào)對平價房的支持。2005年4月30日七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。2005年6月1日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》正式實(shí)施，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收5%營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。二、宏觀政策的影響

從三次‘國八條’的出臺內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：“旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房價格平衡和市場的穩(wěn)定發(fā)展”……那么，房地產(chǎn)新政將會對昆山樓市造成什么樣的影響呢？

（一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi)

就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與GDP的周期有密切的關(guān)聯(lián)。再從中國的經(jīng)濟(jì)周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟(jì)面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整點(diǎn)在2010年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外。房價仍將保持平衡上升的勢頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺，短期內(nèi)可能引發(fā)市場的觀望氣氛，但不會從根本上改變這個上升周期。

（二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場轉(zhuǎn)型為買方市場

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年1-5月份昆山樓市的購房者中，上海人及“新昆山人”占購房比例高達(dá)70%。房產(chǎn)新政的出臺，無疑在購房者與開發(fā)商的較量中增添了砝碼，市場博弈的主動權(quán)正在慢慢轉(zhuǎn)向買方市場。（三）從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號影響，購房者的消費(fèi)心理在悄然發(fā)生變化，本地消費(fèi)者的購房計劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。

從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺對市場信心的影響外，對房價的承受力抗性加大以及經(jīng)過前幾年消化后本地人大多已經(jīng)購房也是重要原因。本地客戶現(xiàn)在對住宅的需求主要是改善性需求。但外地客戶對昆山的關(guān)注明顯加大，尤其是昆山房價的比較優(yōu)勢和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及少許投資客戶。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢。

三、政策分析

“就市論市”，我們認(rèn)為：“政策”的目的主要在于健全市場，擠壓房地產(chǎn)泡沫，因此，對于本身價格適中、結(jié)構(gòu)合理、供需兩旺的昆山市場反有促進(jìn)作用，主要表現(xiàn)在以下三個方面：由于昆山房地產(chǎn)市場的起步較晚，目前正處于“成型”階段，在一系列政策、措施的控制和監(jiān)督下，將會使得市場的各個環(huán)節(jié)都能健康有序的發(fā)展；“政策”對上海、杭州等周邊城市所產(chǎn)生的影響，能夠在一定適度上增加昆山市場的客源，增大買方市場，有利于促進(jìn)市場的進(jìn)一步發(fā)展；“政策”的影響，加強(qiáng)了城市之間的交流，包括從業(yè)人員、客戶之間的交流，能夠?yàn)槔ド椒康禺a(chǎn)市場帶來相對先進(jìn)的理念。四、小結(jié)

2005系列政策接連出臺，促使市場觀望氣氛較為濃厚未來政府還將會持續(xù)出臺相關(guān)政策來進(jìn)行規(guī)范市場市場各種物業(yè)漲跌互現(xiàn)。供應(yīng)量較大的中檔住宅有降價的可能性；經(jīng)濟(jì)適用房及市中心房源，可能在新政后出現(xiàn)一定的漲幅第二部分?jǐn)?shù)據(jù)

——昆山房產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)分析

本報告數(shù)據(jù)采集時間為2001—2004年年底，由于2001年以前昆山房地產(chǎn)基數(shù)較低，增幅不大，2005年的全年統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未完全出臺，因此，目前僅以2001—2004年作為樣本，進(jìn)行采樣分析。本報告的宏觀數(shù)據(jù)來源均為《2001—2004年昆山統(tǒng)計年鑒》，部分深化數(shù)據(jù)亦依據(jù)以上權(quán)威數(shù)據(jù)計算得出。

一、房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)GDP/GDP上述數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)同全社會的國民生產(chǎn)總值的比例關(guān)系，從而反映房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)方面對國民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)度。從數(shù)據(jù)可以看出，2001-2004年間，房地產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升。年份2001200220032004房地產(chǎn)業(yè)GDP（億元）6.839.0913.232.7GDP（億元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.0980.40GDP（億元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資增長（億元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二）房地產(chǎn)投資額/GDP上述數(shù)據(jù)從總量及增量兩個方面反映房地產(chǎn)投資在全社會資源中占的比例，可以看到總量方面2004年異常升溫，增量方面2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆發(fā)的跡象。（三）開發(fā)商自有資金/房地產(chǎn)投資額

年份200120022003開發(fā)商自有資金（億元）2.26.0415.28房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%

下述數(shù)據(jù)試圖反映房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)中貸款占社會資源的比例，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源一般為自有資金、開發(fā)貸款、購房訂金及預(yù)付款，故開發(fā)商自有資金與房地產(chǎn)投資額的比率也可以顯示出其占用社會資源的狀況。從本組數(shù)據(jù)顯示，2003年開發(fā)商自有資金比率較高并有較大上升，與一般認(rèn)為開發(fā)商主要依靠貸款的認(rèn)識不符，這是由于昆山近年來土地價格上升較大，土地成本占開發(fā)資金比率上升，同時昆山開發(fā)企業(yè)中外地企業(yè)比重逐漸增大有關(guān)。（四）開發(fā)購置土地面積/GDP年份200120022003GDP（億元）230.8306.85403.49開發(fā)商購置土地面積（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四組數(shù)據(jù)，我們分別考察了昆山近年來房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出，產(chǎn)業(yè)投入，產(chǎn)業(yè)占用社會資源，產(chǎn)業(yè)利用土地資源五個方面于國民經(jīng)濟(jì)的對比情況，通過分析和整理后，基本可以得到以下判斷：房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出方面，連年增長且增長速度加大，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度穩(wěn)步提升。昆山整體經(jīng)濟(jì)近五年保持了30%以上的增速，故兩者的關(guān)系處于合理范圍之內(nèi)，呈健康發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度應(yīng)仍有較大的提升空間。房地產(chǎn)業(yè)的投入方面，投資增長不穩(wěn)定，特別是2004年投資異常升溫，使其與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性比較差。實(shí)際上這種不穩(wěn)定性是直接由開發(fā)企業(yè)投入缺乏理性而導(dǎo)致的，這是對房地產(chǎn)業(yè)所不利的。隨著開發(fā)企業(yè)的不斷成熟，相信亦會得到改觀。房地產(chǎn)業(yè)的占用、利用土地資源方面，雖然絕對數(shù)據(jù)增加較大，但與國民經(jīng)的比例關(guān)系表明，兩者協(xié)調(diào)度較高，證明其增長是與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要相適應(yīng)的，亦表明目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較健康。二、房殘地產(chǎn)同攤市場的丹協(xié)調(diào)關(guān)傭系（一）商險品房空序置量/實(shí)際銷耀售面積本組數(shù)據(jù)叫根據(jù)空置嬌量與實(shí)際脾的銷售面犁積比較，影反映出其疼與總體市胳場的比例讓是否協(xié)調(diào)赴。根據(jù)本孔組數(shù)據(jù)顯略示，2001向-200拾4年，銷售挖面積增長150姐%，而空添置量下節(jié)降10%。完全釋在合理贏的范圍愿。特別改是2003年達(dá)極低惰點(diǎn)，從而沉致使市場儀上無房可傘買，2004年隨著銷稻售面積的犬下降出現(xiàn)譜反彈屬于紗正常的恢腿復(fù)。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135實(shí)際銷售面積（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）撕銷售面縣積/竣工面敬積本組數(shù)據(jù)拾顯示商品垃房現(xiàn)房供麻應(yīng)與需求腿的關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示200跳1－2004年竣工面筍積增300休%,供需關(guān)營系自200浴1年后進(jìn)事入供大刮于需的謠格局，讓值得注怨意的是救，2004年銷售面風(fēng)積出現(xiàn)4年來首次達(dá)比上年下擦降，證明御需求在目雹前的高基毯數(shù)上繼續(xù)唱保持增長非遇到了一蛾定的“瓶頸”。年份2001200220032004銷售面積（平方米）64796788245217324141524118竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商群品房空置益量/2年商品得房竣工殖量本組數(shù)躲據(jù)反映撥了房地詳產(chǎn)產(chǎn)市喊場近期頸供應(yīng)與睬需求的爹協(xié)調(diào)關(guān)顏系，根陡據(jù)建設(shè)坡部曾經(jīng)著制定的堂衡量商念品房空親置率的婦標(biāo)準(zhǔn)，隨空置率礎(chǔ)是當(dāng)年悉空置面航積和前3年竣工面戰(zhàn)積之比，值合理標(biāo)準(zhǔn)事在5%—14%之間。考啦慮到昆山耀目前一般也沒有空置3年的商門品房，宇本組數(shù)淹據(jù)采用撐兩年的允商品房扶竣工量掙作為對旦比，即上使如此垂空置率杜仍然處謀于極低畝，未來漆空置率銀有所提畫高應(yīng)屬那合理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住翻宅平均價漲格增長速釋度/城鎮(zhèn)居條民可支導(dǎo)配收入玻增長速柴度本組數(shù)據(jù)裁反映了房貴地產(chǎn)市場撥與城鎮(zhèn)居愧民收入的獲協(xié)調(diào)關(guān)系圈，2001年——2004年，住特宅平均拴價格正桐好翻一素倍，絕互對值較暮大。年州增幅維員持在20%左右，與次全國平均少增幅相近付，相比較誼城鎮(zhèn)居民蒙可支配收羞入增長速幟度雖略高極，但從比伙值顯示反御而下降。充考慮到目抹前購房者躬大多為貸劉款購房，善對其購房飲能力有不驢同程度的促放大作用諷，目前兩臭者的關(guān)系蓬比較協(xié)調(diào)申。年份（年）200220032004住宅平均價格增長速度20．8%21．4%19．6%城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四差組數(shù)據(jù)敗，我們閃分別考拔察了昆槽山200禾1年—200纏4年房地產(chǎn)魄業(yè)與當(dāng)年巾市場、現(xiàn)他房市場、寺近期市場術(shù)、城鎮(zhèn)居辦民收入的傭?qū)Ρ惹闆r鼠，通過分摔析和整理遠(yuǎn)后，基本鋒可以得到但以下判斷郊：2001年—2004年市場勿供需關(guān)決系經(jīng)歷去了由明護(hù)顯的需枝大于供瞇到供需公趨于平灘衡的歷古程，其熊中2003年供需爭落差最董大，供寺需關(guān)系痛與價格雅走勢存伯在正相粉關(guān)關(guān)系霞，以此催則不難蝴理解昆鉛山近幾指年的價態(tài)格猛漲咱的根本粗推動力助是供需承關(guān)系。由于房地艷產(chǎn)開發(fā)周楚期較長，番導(dǎo)致其供翁應(yīng)的增長稼一般會滯滅后需求一籍至二年，200烤5年受需混求增長倍帶動的笛供應(yīng)浪疤潮已完袖全釋放曠，如200漁5年的統(tǒng)計破數(shù)據(jù)，仍率能顯現(xiàn)供泉需平衡，竭那將對后瞎市是個極塑大的鼓舞倒。目前城蔬鎮(zhèn)居民洽收入與以房價協(xié)鬼調(diào)性較倚好，這嗓收益于走城市經(jīng)貝濟(jì)發(fā)展元帶動居凈民收入棟增長，便以及購芝房貸款有對居民扎支付能梁力的放任大作用擋，這兩嶄項(xiàng)要素仁的變動猛左右了裹目前居忽民的購環(huán)房能力鏈。三、房地嘆產(chǎn)內(nèi)部結(jié)么構(gòu)的協(xié)調(diào)降關(guān)系（一）鞋住宅竣子工面積/全部商奸品房竣爽工面積本組指標(biāo)嬸反映房地唐產(chǎn)中住宅趟與非住宅情的比例是錢否合理，帽數(shù)據(jù)顯示糕，200腳1年—200黨4年，兩組安數(shù)據(jù)基本報保持同步債發(fā)展，協(xié)杯調(diào)性較高霸，住宅比嚷例也較合鞠理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）別蹄墅、高檔俱公寓竣工肅面積/全部住宅晃竣工面積本組數(shù)據(jù)龍試圖反映票房地產(chǎn)市炸場中現(xiàn)存挖產(chǎn)品檔次診的分布及越其是否合畢理，數(shù)據(jù)絲式顯示，2001年-20飛03年兩者眾同步發(fā)啞展較為蘋協(xié)調(diào)，覽而2004年別墅、捧高檔公寓壺竣工面積搜突然降低疏，總占比辜例偏低，號其中高檔茄公寓的竣淺工面積降屢低可以說肉是直接由耍于市區(qū)開違發(fā)地塊稀述缺所造成鉆的。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓竣工面積（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）別哨墅、高檔濕公寓新開逐工面積/全部住宅稼新開工面叢積本組數(shù)據(jù)圍試圖反映趟房地產(chǎn)市卸場中近期謎產(chǎn)品檔次損的分布及糕其是否合白理，數(shù)據(jù)燒顯示，200甘1-2臘004年，雖然倦別墅、高清檔公寓新翠開工面積尸新增19倍，但與形全部住宅忠新開工面殺積仍保持艙大致同步識發(fā)展，比匆例逐年提鏈高但仍在躬合理區(qū)間纖。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓新開工面積（平方米）38620156936379004635599全部住宅新開工面積（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通過對上躁述六組數(shù)膝據(jù)的分析始整理，我謝們基本可局以判斷：住宅與猛非住宅培的比例糠相當(dāng)協(xié)特調(diào)，產(chǎn)訊業(yè)內(nèi)部順結(jié)構(gòu)保躺持同步愛發(fā)展。目前房地飼產(chǎn)市場中器別墅、高撥檔公寓所寫占比例適眨當(dāng)，產(chǎn)業(yè)蒜結(jié)構(gòu)比較懼合理。四、總祝結(jié)未來幾年圍昆山房地扛產(chǎn)市場將信會有所降員溫，階段介性波動在委所難免，睛穩(wěn)定與波親動將會交折替出現(xiàn)；未來兩年嘉內(nèi)昆山房賊價總體走剪勢將呈現(xiàn)紫平穩(wěn)、緩允慢、震蕩浪上揚(yáng)的基軟本趨勢；昆山樓市配逐漸從期拉房向現(xiàn)房破轉(zhuǎn)型；新昆山鑼人、上惠海人將離成為昆朗山樓市摔的主力鐮購買群恭體；從銷售角劫度來看，抖高總價大忙面積的項(xiàng)皺目的銷售盈量有所縮格水，說明車?yán)ド较M(fèi)傍者的思想蘭已經(jīng)達(dá)到權(quán)理性消費(fèi)團(tuán)的程度，宰并不是一提味的追捧飾高價樓盤皂，所以預(yù)速計以后的辰昆山市場跌，將對中削高檔、功憐能性強(qiáng)的疲房型吸納馳能力會比慣較強(qiáng)。第三部像分載個將案——昆山房產(chǎn)贏市場