旅游地產第一階段認知

旅游地產研究1旅游地產概念旅游地產的類別旅游地產的發(fā)展歷史旅游地產的發(fā)展模式2對旅游地產的認識旅游地產概念概念一概念二泛地產概念：旅游地產的發(fā)展歷史產生背景國外旅游地產發(fā)展歷程國內旅游地產發(fā)展歷程國內旅游發(fā)展現狀國內旅游發(fā)展前景未來旅游業(yè)發(fā)展走勢旅游地產的發(fā)展模式賣地滾動發(fā)展模式

旅游先行帶動房地產發(fā)展模式

房地產先行帶動度假地模式大開發(fā)商整體操盤模式

景點地產

商務地產度假地產住宅地產旅游地產的類別3旅游地產概念

旅游地產的發(fā)展歷史旅游地產的類別旅游地產的發(fā)展模式4旅游地產概念研究*概念一：·旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現旅游功能。如：休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產開發(fā)形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產品模式。概念二：定義：·依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目,可稱為旅游房地產。5旅游地產概念旅游地產的發(fā)展歷史旅游地產的類別旅游地產的發(fā)展模式6起源：旅游房地產發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡;初步：20世紀初開始市場化規(guī)模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅形成：20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業(yè)市場的形成。

發(fā)展：70年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。

成熟：1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領域，使產品模式更加清晰，法規(guī)也相應地健全，配套的服務業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。上升期:到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預計到2004年，全世界的時權酒店銷售總額將超過300億美元。旅游地產的發(fā)歷程——國外7旅游地產的發(fā)展歷程——國內8起源：我國的旅游房地產開發(fā)始于20世紀的九十年代。在國內一些城市房地產開發(fā)出現“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。趨勢：目前我國正由最初步的觀光地產轉向休閑地產，示來更大的空間是旅游度假地產。旅游地產的發(fā)歷程——國內9旅游地產的發(fā)展現狀10旅游地產的發(fā)展現狀11旅游地產的發(fā)展現狀12旅游地產的發(fā)展前景13旅游地產的發(fā)展前景14旅游地產的發(fā)展前景15旅游地產的發(fā)展前景16旅游地產概念旅游地產的發(fā)展歷程旅游地產的類別旅游地產的發(fā)展模式17旅游地產的分類主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；旅游景點地產從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。旅游商務地產主要是指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間；旅游度假地產主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；旅游住宅地產主要是指與旅游區(qū)高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間旅游景點地產18旅游景點地產主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；寺廟博物館服務與配套設施：售票處、停車場、游樂場所、餐飲、購物、娛樂等的商鋪、商業(yè)辦公用房會所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房等。19旅游商務地產供旅游臭用的商荒業(yè)地產養(yǎng)：如旅訂館、酒駐店、娛岔樂城、以商店等故.旅游商業(yè)歷街旅游區(qū)墨娛樂城餐飲住宿20旅游度假地產旅游度疏假地產鑼多建在疏大中城捏市遠郊慘或遠離灑大中城皮市的著比名風景妄區(qū)附近穿，或建盯在旅游擔資源突豆出的旅塑游目的貝地城市冒。開發(fā)商生以為異資地置業(yè)狐者提供殃第二居找所度假袍休閑為鬼目的，欣業(yè)主以侍度假置煩業(yè)和投玻資置業(yè)夾為目的點。海南景類觀住宅好多屬此仍種模式廈。產權酒喝店：將酒店語的每一斥個單位筆分別出膜售給投獲資人，小同時投尿資人委撓托酒店異管理公逗司或分徑時度假裂網絡管以理，獲蒜取一定如的投資舒回報。無一般情哲況下，秋投資人裕擁有該喬酒店每階年一定昆時間段穴的免費酸居住權錦。時權酒店片：即將酒誰店的每倆個單位著分為一悼定的時愧間份，奴如將一計年分為越51周烈，出售帳每一個亮時間份價的一定罪年限的膝使用權次。消費揮者擁有釘一定年撕限內在然該酒店陶每年一荷定時間懲如一周判的居住買權。養(yǎng)老型淋酒店：指投資值人在退擊休前購即買退休歪養(yǎng)老度躍假村的覺某一個趙單位。歐委托管蓬理公司念經營管斑理直至剩退休后欲自用。學管理期狹間，將扛獲取一困定的投芬資回報找。一般盟情況下論該度假遞村在產時權人去植世后由顫管理公斜司回購退，再出沫售，收益益歸其捐家人所啊有。如：在拆高爾夫塔球場、端登山、彎滑雪等身運動地濕附近開情發(fā)的高宜爾夫、纏登山、裝滑雪運智動度假艘別墅。時值度枕假型酒拐店：消費者避購買一姥定數量勵的“分俗數”，襯這些“垮分數”篇就成為證他們選加購產品繭的貨幣錦。他們碌可以使紗用這些置“分數擱”在不冶同時間隊、地點臥、檔次眾的度假修村靈活區(qū)選擇其鴿分數所毀能負擔攻的住宅續(xù)設施。代消費者訂不擁有萍使用權貨或產權桃，只是擾為休閑貢消費提雪供便利摟、優(yōu)惠超和更多施選擇。旅“分數鹿”消費揮可以獲材取更大叼的折扣椒和免費由居住時丸間。2122二位一體謹資源利用旅游住宅地產直接借力涂旅游資源自我營斷造旅游豎資源靠近現禮有的旅弟游資源以和旅游嶺景區(qū)開療發(fā)景區(qū)顧住宅。司這類景歸區(qū)住宅驚開發(fā)涉疲及到風穩(wěn)景區(qū)的漁生態(tài)保欠護問題返，如拋膠開保護憤搞開發(fā)被，以短緩期的效痰益破壞極風景地伸的可持攪續(xù)性發(fā)孝展，往安往是得耀不償失奧。所以倦保護為濁先是此擠類開發(fā)協(xié)不容忽箱視的前脹提，很基多城市全旅游景駱區(qū)附近恥的住宅樹多屬此荷類。如繳黃山地帳區(qū)的住蘋宅開發(fā)尤就是這緊類典型匆的代表深。先大手輔筆開發(fā)敗大型旅詞游項目灑，以旅純游帶活副周邊房飽產，再剩于景區(qū)筍附近開例發(fā)景區(qū)肝住宅。飽這類房構地產不月依附現粘有的旅佩游資源浩、旅游馬景區(qū)，扭往往巨昌資投入煌造勢景債區(qū)，改澆善區(qū)域桐基礎設削施條件絲式和環(huán)境積質量，類靠旅游槐業(yè)的關駛聯帶動帶作用引哨來人流暫物流，軍將生地憐變成旅住游熟地姓和旺地閉，引起扁景區(qū)附停近地產描升值，煌再趁勢柏搞房地款產開發(fā)穗。旅游起味步，地宇產發(fā)力產，地產查促進了內華僑城得全面發(fā)靜展，是紹旅游與喇房地產跡良性互予動的典傻型。此類房地賴產開發(fā)與躁旅游景觀奪開發(fā)高度豈融合，房懇地產開發(fā)撐即旅游景索觀開發(fā)，線房產本身時即是旅游渣景觀載體摔或表現形由式。景即送是房，房催即是景。投資集團律、房地產幅商，利用圖旅游開發(fā)頃區(qū)、旅游舒景區(qū)、休姿閑度假區(qū)節(jié)的優(yōu)越自嶄然條件、爐地理位置養(yǎng)開發(fā)的具塑有投資回圓報和多種刊功能的住撿宅項目，伍包括別墅探，花園洋件房，酒店還式公寓，貍老年公寓宣等。23旅游住宅地產海南、青犁島、大連忘、秦皇島袖、井崗山息、黃山等告地區(qū)的旅秤游地產。直接借力犯旅游資源24自我營造稠旅游資源旅游住宅地產華僑城穩(wěn)先后建琴成錦繡悄中華、昆中華民宏俗村、精世界之特窗、歡寒樂谷四舊個頗具和特色和千影響力頑的主題叛公園，肚將過去祝的荒灘找野嶺變商成具有捕極高知癥名度和次美譽度牽的旅游聰城，為尤自己創(chuàng)歲造出區(qū)杏域性旅王游資源叼優(yōu)勢，抗再以此盞為依托戰(zhàn)，開發(fā)顆高質量險的旅游哲主題房主地產。錦繡中濃華中華民俗翼村世界之觸窗主題公漆園現休閑售社區(qū)25荷蘭水校街私人香酒店地中海根別墅地中海吐公寓二位一體罰資源利用旅游住宅地產宋城集團里在杭州樂恭園開發(fā)的愈荷蘭水街蜂私人酒店蒼、地中海姥公寓、地掃中海別墅繼、高爾夫兄酒店等，今景觀房產零本身就是餓景觀構成冤的有機組攔成部分，嚼景中有房賀，房中有管景，營造怪出一種莊蠻周夢蝶、攀蝶夢莊周竭的境界。261.投資浙回收率高胃。旅游房魚地產的免經營者非以自己最優(yōu)越的戴房產資虎源、標貫準化的狠服務模役式來吸榜引投資頭者，然降后在經偵營中獲手利。同一房產掏可以在不云同的時段撫租借給不虎同的消費外者，提高碰了房產的小資金回收先效率。對棋于一般旅剛游產品而爸言，投資綿回收是緩析慢的。景扮區(qū)主要依僻靠每日的棉門票……表小額的交餃易使其投見資的回收踩期漫長。而對于抬住戶來仔說，首灰先可以育將旅游抱房地產穗作為一秋種投資近選擇，省自己出態(tài)錢買下漠其中的躍一個或梢多個單責元，成至為業(yè)主淚，然后半再委托瞎開發(fā)商濟去管理析經營，往獲取相派對穩(wěn)定呢的投資砌回報。鍛在英國笛，購置便房產歷戚來被人紫們視為孔最佳的紫投資方他式之一啊。以美國久過去2虜0年各艦項主要混投資作響比較，午房地產院的收益氣率比股皂票還要贈略高一越些，高馬于物價增指數的哪升幅，加這顯示摟出房地言產投資反均具有唱抗通脹職、保值星的功能槍。旅游度假戒地產的特墊點：272.消潮費檔次糧高。旅游房地蒸產自誕生榨便具有貴猶族化色彩饒，在國外嬸它還是中屑產階級的粗消費品。奮國內旅游譜房地產的毒消費者群布集中在城腰市的高收忍入階層，筋他們經濟圖狀況良好促，希望擁酷有較高晶勇位的住宿賠條件和度剪假環(huán)境，惕傳統(tǒng)的旅涌游項目已形不能滿足枝需求。傳統(tǒng)旅絮游業(yè)中即，酒店嶺高中低蠢檔的設梨立涵蓋躍了各個女收入階愿層人們史的消費夾，景區(qū)鉛游覽更占是面向漆大眾推眉出的產辮品。3.消詠費的可窗存儲性擠和期權半消費。旅游房蟲地產在憐消費時矩間上可溪以是多愉次的，斷即一次醋性購買另多個時非間段或者生前永排久性（勤如養(yǎng)老幟型酒店冊）的消京費權。時權酒店遭出售的便滔是每一單界位的每一意個時間份捷的一定年桿限內的使廊用權。購霧買分時度慢假產品的圓消費者還呢可將自己腰的度假權尋益交換至吹分布于世誼界各地的歷度假村。覆例如，密起云“金海竹豚”的分洞時度假產抱權酒店的梳購買者不禾僅擁有其溝所有權或域使用權，奧同時享有籠“亞洲酒館店資源聯祝盟”所轄毀東南亞、斷港澳地區(qū)肉和內地多征處旅游勝刃地500驢多家四星宴級以上酒塵店的交換昨和使用權惕。在旅游和業(yè)的其他工領域，一析般是在當暗時當地購殿買或提前惕異地預定患產品，而薄在當時當孕地消費，死不存在儲畏存消費和景期權消費推。旅游度析假地產啊的特點世：281。以旅貪游開發(fā)為跌主項目大多昨以長期穩(wěn)派定的經營蒼為目的，呀房產物業(yè)膜包括酒店凈、商業(yè)、汪居住等僅唉作為其附撤屬設施，覽滿足旅游芳配套需要聚，像主題勝公園、影昂視基地、利溫泉療養(yǎng)綁中心等的劇配套服務繞設施旅游與攜地產的處關系-導---按開發(fā)重獻點不同劃被分2。以舍房地產芹開發(fā)為伐主如是以房周地產開發(fā)姿為主，則暗旅游捆綁增于地產，作通過旅游撿資源開發(fā)者增加房地臂產項目的椅吸引力和倆價值點，挪改善度假吩、居住的殲環(huán)境，故韻酒店、會退議中心和炎度假別墅傅、公寓等時成為主要叨盈利物業(yè)懇，旅游景吧點、休閑詠設施成為倍其附加值李。29旅游地季產概念旅游地產鍬的發(fā)展歷稿史旅游地產盈的類別旅游地產霸的發(fā)展模引式30模式一：皇賣地滾動陵發(fā)展模式一些旅游網度假區(qū)開咽發(fā)初期，墳缺乏必要束的基礎設滿施建設資客金，如同塔要過河卻誦沒有橋。仙為了緩解攻資金壓力換，只能出障賣相當一荒部分土地箱，以賣地相收入來啟鞏動開發(fā)，澡度過最困放難的啟動回期。外來脾資本購買癢這些土地曾以后，獨隨立開發(fā)度列假酒店、賽度假別墅攔和公寓。犯等過了“構初期啟動稼”這條河軋，發(fā)展壯譜大完成必沾要的度假伸基礎設施聰配套以后覽，南國桃釀園又從當教初買地者烏手中回購福部分土地哀控制起來鴿，滿足后永續(xù)升級發(fā)暮展的需要喘。這種依靠呈賣地滾動仿發(fā)展的模梢式，在資造金困難的甩情況下，敏有利于度乞假地的快兔速啟動發(fā)踐展，使旅杯游房地產初與度假地么同步增長冬。但是不足狐之處也很珍明顯：這種類似贏工業(yè)園將位“生地催灘熟”的做質法，有可招能造成過政度城鎮(zhèn)化壁，與高品旺質度假環(huán)鄙境相悖，跌導致度假泄地的退化??；隨著度繡假區(qū)環(huán)舒境的完晉善、土憐地的升鄉(xiāng)豐值，回難購原來肺切塊零說賣的土驚地難度尋越來越慢大；價毫格（租校金）接液受度及墊敏感度最初引入誘的開發(fā)商湖魚龍混雜口，開發(fā)的藝旅游房地麻產質素良將莠不齊，窯規(guī)劃控制氧與協(xié)調難駛度大，給被度假區(qū)進盜一步提升挪整體品質粗埋下隱憂競；形象要集求隨著無地南可賣，度紫假地的維鏟護管理資掃金將成為合無米之炊悟，公共環(huán)作境與品牌蹲的維護將液難以為繼拿。從發(fā)展駐的角度來悟看，這種研“借橋過拿河”的策天略是難以沖持續(xù)的。31模式二：切旅游先行孩帶動房地楊產發(fā)展模弄式不依附屆原有的趟旅游資嚴源、旅坡游景區(qū)往往先界投入巨嶺資，專驢注于搞所大型旅斬游項目虛開發(fā)，默營造具腿有影響攝力、沖故擊力的圾旅游景部觀景區(qū)改善區(qū)域英基礎設施板條件和環(huán)不境質量，洽提升知名朋度，靠旅游置業(yè)的關徐聯帶動風作用引皺來人流秋物流，查將生地錯變成旅孕游熟地報和旺地狀，引起份景區(qū)附健近地產些升值，巖再趁勢筑搞房地提產開發(fā)眼。深圳華僑菌城度假區(qū)32模式三：出房地產先遭行帶動度摟假地模式以廣東省汁南海市西釣岸旅游度撕假區(qū)為代槳表。西岸綁旅游度假槍區(qū)地處珠壺三角邊緣吩，開發(fā)以送前，稱得多上環(huán)境優(yōu)依美、山青跨水秀、“模天然未琢痛的一方璞器玉”。但鋤在急切的乞發(fā)展愿望餅導向下，汽西岸度假尾區(qū)發(fā)展的臭思路過于毯倉促。在責政府主導滋下，在未誤能形成有等特色、有貌份量的旅橡游項目和漆良好的配臥套環(huán)境前紫，就圈出歡大片用地緒，倉促上姻馬大規(guī)模哀開發(fā)房地抗產，結果細只能是本拘末倒置、內損失慘重賊。因為位幻玉置、交通鈔條件的先喂天不足，刑西岸想走除賣地搞旅真游房地產陽來帶動度微假區(qū)整體稅發(fā)展的路抗子難度很回大。雖然莫當年曾經勒風光一時算，但如今嬸已債臺高