產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實證

產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實證分析一、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)定義與種類

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與旅游項目嫁接后的產(chǎn)物，即酒店將每間客房的產(chǎn)權(quán)獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)后，可將手中的產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù)，其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經(jīng)營、投資者收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，以實現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別。----投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，可擁有以下的權(quán)利：一、擁有的產(chǎn)權(quán)可自由買賣；二、每年可確定自己的使用天數(shù)；三、其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），從中收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，實現(xiàn)保值增。

產(chǎn)權(quán)酒店分類產(chǎn)權(quán)酒店主要分三類：時權(quán)酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店

一、時權(quán)式酒店向游客出售在一定時期內(nèi)使用酒店客房和娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為養(yǎng)老的住所。三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產(chǎn)家庭，４０％是企業(yè)集團，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。

早期產(chǎn)權(quán)式酒店的運營缺乏靈活性，消費者想到不同地方度假，引進可交換概念(vacation

exchange)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要勢在必形，1974年首家分時度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務(wù)方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時間與娛樂服務(wù)，而且可以選擇不同檔次的娛樂時間和產(chǎn)品。點數(shù)制（point）與點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)是最新發(fā)展起來的分時度假體制。90年代出現(xiàn)點數(shù)制1990年，進入分時度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點數(shù)制（又稱為分數(shù)制）。即顧客購買的已經(jīng)不是某處房產(chǎn)一段時間的使用權(quán)，而是購買一定的點數(shù)，以所購買的點數(shù)來選擇消費標價已經(jīng)折合成點數(shù)的住宿和娛樂產(chǎn)品。歐美公司與南非公司也采用了點數(shù)制。90年代末期出現(xiàn)點數(shù)制俱樂部和全球點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)點數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假房地產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等差異。在點數(shù)制俱樂部普及以后，通過計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將各地的點數(shù)制俱樂部聯(lián)網(wǎng)交換，使消費者具有更大的選擇性。RCI歐洲分公司于1999年5月完成點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)檢測，并于2001年將點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。產(chǎn)權(quán)式酒店在深圳的發(fā)展

表1

深圳特區(qū)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)分類實例深圳雅蘭酒店

位于深圳鹽田區(qū)大梅沙海濱，屬于旅游度假酒店，是深圳第一個產(chǎn)權(quán)式酒店，192間標準客房，2001年4月23日試業(yè)。發(fā)展商：雅蘭置業(yè)(深圳)有限公司

屬于典型的產(chǎn)權(quán)式酒店旭飛高時光休閑投資公寓

介于酒店與住宅之間的投資品種。例如旭飛好時光投資休閑型公寓就屬于此類。旭飛華達園位于翠竹北路豪宅區(qū)，繁華的翠竹北路商業(yè)街是家庭聚會和商務(wù)居住的理想之選；投資計劃：“首付1成，坐享其成，20年自動回收使用權(quán)”“首付2成，坐享其成，13年自動回收使用權(quán)”“首付4成，坐享其成，7年自動回收使用權(quán)”

深圳中港城購物廣場產(chǎn)權(quán)式商場

作為一個建筑面積達4萬多平米的超級商城，中港城設(shè)有16部自動扶梯和豪華觀光電梯，400多個車位，同時還擁有4000多平方米的休閑廣場。

產(chǎn)權(quán)式商城等于對傳統(tǒng)商場出租柜臺方式進行革新，可以通俗理解為擁有產(chǎn)權(quán)的柜臺或鋪位，例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元

深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司推出的中港城購物廣場屬于產(chǎn)權(quán)式商場二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)運營及其優(yōu)缺點分析消費者在購買分時度假產(chǎn)品時，越來越多地關(guān)注其可交換性，所以加入一個交換公司就成為許多分時度假開發(fā)商的迫切愿望。產(chǎn)權(quán)式酒店典型模式如下：國外最大的分時度假交換公司是RCI,國內(nèi)首批成立的交換公司是華夏之旅。計算機網(wǎng)絡(luò)與信息處理技術(shù)為分時度假的可交換提供了技術(shù)基礎(chǔ)，象RCI能夠為十萬以上會員提供服務(wù)，兩者對比分析如下：表2

國內(nèi)外典型分式度假交換公司經(jīng)營比較比較項目

RCI公司

華夏之旅股東及創(chuàng)辦人

美國christel

與john

Dehaan于1974年組建

2000碾月由海南第一投資集團投資華夏之旅公司總經(jīng)理雷馳主要優(yōu)勢

1.

創(chuàng)新優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時度假交換的概念，其創(chuàng)新設(shè)計的交換機制滿足了度假地和會員的需要。2.

RCI的品牌優(yōu)勢。3.

先進的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。4.

遍布各地的分支機構(gòu)。亞太區(qū)總部設(shè)置在新加坡。

1.

中國第一家本土分時度假公司。2.

以海南省為基礎(chǔ)在全國建立廣泛的酒店網(wǎng)絡(luò)。3.

創(chuàng)辦《分時度假業(yè)者導(dǎo)報》擴大宣傳和影響。中國市場競爭策略

2001年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經(jīng)有17家加入RCI.RCI在中國的市場戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導(dǎo)思想，通過介紹分時度假概念宣傳經(jīng)營方式，通過吸引度假飯店加盟擴大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤的目標實現(xiàn)為未來獲得利潤創(chuàng)造機會”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。

華夏之旅針對休閑度假和商務(wù)旅行，設(shè)計創(chuàng)建了一個全國范圍內(nèi)能夠自由住宿選擇的系統(tǒng)，其核心是為消費者提供實惠的住宿產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。對加盟度假地和酒店服務(wù)內(nèi)容

新的度假地想加盟TCI時候，必須通過公司執(zhí)行委員會：首先考慮RCI首先考慮RCI會員對于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標準達到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理充當(dāng)顧問角色與度假地開發(fā)商達到RCI標準。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成1.

保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。確認保證會員權(quán)利方面的制度安排，既使開發(fā)商破產(chǎn)或失敗時也能保證會員權(quán)利。

通過網(wǎng)絡(luò)傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：1.

會員手冊、宣傳冊、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。2.

對加盟酒店的管理人員進行培訓(xùn)和指導(dǎo)。3.

建立對比加盟酒店的激勵機制，根據(jù)嚴格質(zhì)量標準選擇加盟酒店。產(chǎn)權(quán)式物業(yè)主要優(yōu)點：產(chǎn)權(quán)式物業(yè)屬于投資型物業(yè)，為老百姓提供了新的投資渠道，投資風(fēng)險比股票小，投資利潤比儲蓄和保險大。表3投資股票與投資產(chǎn)權(quán)式酒店比較投資項目投資股票投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資額多少不限幾萬元以上套現(xiàn)能力隨時套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)或按照退出機制按照銀行存款利率套現(xiàn)風(fēng)險性風(fēng)險較大經(jīng)營保障體系將風(fēng)險降低旅游經(jīng)濟的增長使投資回報穩(wěn)步增長。最大風(fēng)險是可選錯誤選擇缺乏誠信與經(jīng)營能力的發(fā)展商。精力要求隨時關(guān)注，耗費較大精力專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營回報方式股價上升增值委托經(jīng)營獲取年度分紅，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，免費入住權(quán)等其它回報表4投資產(chǎn)權(quán)式酒店與投資人壽保險比較比較項目投資養(yǎng)老人壽保險投資產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店實例性質(zhì)儲蓄型抗意外保險低風(fēng)險新型投資旭飛.好時光休閑公寓投資金額分期小額投資一次性小額投資一次性小額付款，也可以一次性購買產(chǎn)權(quán)投資期數(shù)年到數(shù)十年不等首期款一次性投資。后期以酒店年度利潤沖抵比分或全部月供樓款首期款多種付款方式回報時間退休時或者遇到意外傷亡時方可獲得回報；通常只有20-30年回報期可獲得年度利潤分紅及其它多種收益，擁有產(chǎn)權(quán)和酒店經(jīng)營回報除了正常利潤50年回報外，還將33萬健康保險作為回報內(nèi)容，創(chuàng)造性將兩個投資品種進行結(jié)合缺點：存在經(jīng)營壓力較大，高收益必然要求具有較高的管理水平。廢產(chǎn)權(quán)式酒殲店既然是墳一種投資準方式，就喘不可避免壤具有風(fēng)險潤。覆首先我國牙的產(chǎn)權(quán)式賓酒店整體山并不成熟救，僅僅是檔剛剛起步帶。即使是禾在起步較遮早的地區(qū)拋，也不能魂保證他們樓個個都能程賺錢。比絞如在海南計，海南在握八九年前御就出現(xiàn)了圣產(chǎn)權(quán)式酒柔店的萌芽辜，但是并饒沒有形成好真正的產(chǎn)場權(quán)式度假毛酒店。究糾其原因，籃策劃者主晌要是想把核樓房盡早宏售出，其拿目的并不穩(wěn)是為了發(fā)蝶展旅游業(yè)撕；更有甚蠶者，那時沒的開發(fā)商幕大部分沖好著炒樓而魚來，一幢宮樓盤往往座經(jīng)過數(shù)位汗開發(fā)商炒銀作，而不幻是針對最幫終客戶需錫求開發(fā)。出直接造成平的后果就貿(mào)是剩下一桑大壁批釋“廳半截層子訴”俯工程，使冷許多投資腰人上當(dāng)受禁騙。主三、產(chǎn)權(quán)刺式物業(yè)相些關(guān)的法律火問題冊1.摧儀產(chǎn)權(quán)式酒菌店核心法異律問題記（應(yīng)1女）如何保夸障銷售過買程中消費菠者的權(quán)益野？開發(fā)商寫與銷售代申理商的銜謎接、監(jiān)控悉非常重要賠。類似王陜侯對三九載產(chǎn)權(quán)式酒陜店的過頭且宣傳不可沫取，非常奸容易用過禁高的投資駁回報率欺褲詐消費者蹲。徐（尸2攻）如何在駕財政困難樹時不影響戒消費者的用住宿權(quán)利的？鑰（侵3店）對于已更經(jīng)存在法腸律糾紛問君題的爛尾余樓或空置花樓，只有束位置較好型，周圍環(huán)免境較佳的律樓盤才能從改建為產(chǎn)微權(quán)式酒店可，產(chǎn)權(quán)式碧酒店不具川備普遍的雹推廣性，梨否則會產(chǎn)澇生更嚴重艘的法律問由題。著2.海抄在產(chǎn)權(quán)式牽酒店運營愁過程中保集護消費者痰權(quán)益的法瞎律問題壇（仆1布）慨礦產(chǎn)權(quán)多頭撕銷售，欺波詐消費者想。默譜（碌2此）劇千開發(fā)失敗急，發(fā)展商仗無力完整環(huán)整個項目臭，造成投喇資者的投犯資損失。諷（股3腿）適蓄公正經(jīng)涼營節(jié)帆誠如何確認械客房出租突率，客房擦出租收益煎與公共部隨分經(jīng)營收億益的分配轎比例問題考，惡意減俱少總的經(jīng)糕營收入，伍增加運營份成本。情（脾4悲）鑼堡合同條款壺強迫性，崇許多產(chǎn)權(quán)轟式酒店實抱際上只是找分時度假毯產(chǎn)品，投所資者簽定礙的不平等各條款造成罩消費者不緊能享受到列產(chǎn)權(quán)所有隊者應(yīng)用的私權(quán)益。睛（叉5自）級蘭.嬌投資回報劫承諾無法吐兌現(xiàn)引起現(xiàn)的法律糾糞紛。雖四、深圳串產(chǎn)權(quán)式休交閑公寓與吃實證分析冰深圳特區(qū)粗報廣告中園心地產(chǎn)部往記者王侯為先生從商漫業(yè)角度出輸發(fā)，提出傲所謂的服叨務(wù)型酒店君第五類投銜資概念，活具體表現(xiàn)源為淹“雖四個塵新族”孟：一是產(chǎn)零品新理念社，投資型沸物業(yè)不再素僅局限于姜產(chǎn)權(quán)式酒你店、酒店徹式公寓、輝myo睛ffic蜻e穴等簡單層獨次的投資且，而是注遼入國際上塔通用破的?！爸i服務(wù)性酒松店公胡寓引”——漫—探即酒店中披蘊含家的真功能；二喜是投資新牛品種，它悠比證券、弱保險、商箭鋪等投資碎回報更豐軋厚、更穩(wěn)少定而被市賓場日益關(guān)胞注；三是疏服務(wù)新境個界，一般通住宅型物段業(yè)的服務(wù)真大多是以濕舒適、方遼便為核心路理念，而怠投資性物光業(yè)則是以調(diào)保值、增甘值為核心頸理念的，崗它不僅是埋銷售一種野投資，更妻是創(chuàng)造一扮種投資；搜四是房屋嘆新銀行，迫投資性物尖業(yè)把租售詳、服務(wù)融盯入銷售過井程中，是謠二級市場冬上的全新謹房屋銀行惜。源投資型物本業(yè)的創(chuàng)新方代表作是播三九地產(chǎn)申打造的丹馬楓浩?濟白露，最雜能體現(xiàn)投抄資型物業(yè)遍的?！柏曀木轮堋泵拊瓌t。它也是一座純舅粹的國際望五星級服腐務(wù)性酒店勾公寓，它沉的布置與弦其說是酒辜店，毋寧周講更是一村個溫馨的萄家。在投謊資上，它飯設(shè)定的多那贏模式，第幾乎是留年古3狐0榴％以上的己回報率；曠在服務(wù)上斯，只要交蕩付首罪期仙1縮8慰萬，就可聞永不供樓桂，由三九府大酒店全目程式管理誠等等。洪綜上所述貧，筆者認懼為丹協(xié)楓鎖?浮白露項目悔在地產(chǎn)銷畢售和支付雅方式上確棗有創(chuàng)新，腔引入五星他級服務(wù)性擔(dān)酒店公寓宋理念也是渠神來之筆平，借鑒了艷國際不動檢產(chǎn)投資慣勾例、過剩抽經(jīng)濟時代悉普通商品犬（例如家件電）的售臟后服務(wù)思狂想、并引陳入現(xiàn)代金鏡融的運作拾方式，值逐得肯定理宅念創(chuàng)新。餃但是在利遣潤回報宣段傳方面，旁開發(fā)商缺怎乏對宣傳矛方面的有什效監(jiān)控，牽筆者對丹乖楓妥?毅白露進行押簡單分析顏，客戶投聲資攏1末8捆萬元，按昏照尚30臉%趙回報率，剛那么每年弱回報利潤立是蓋5.天4泉萬元暫，柴5多0蠟?zāi)昊貓罄緷櫂涫堑?5蠶2貞萬元。有乒兩個問題腿，需要向描王侯先生外請教喘，口30隙%悉的投資回錄報率有什耐么保證？風(fēng)誤導(dǎo)消費窄者的行為建是否是不零道德的行思為？狀廣東旭飛死集團公司尿下屬的上勿市企業(yè)旭遣飛實業(yè)公滑司在深圳慢首先推出紋產(chǎn)權(quán)式休孔閑公寓項兵目，該項梨目主要賣脂點：造就倆百萬富翁斯計劃。旭罩飛好時光此休閑公寓順只需投者資棚10荒%凈樓款，就?？梢缘玫交饠?shù)十萬元炊住宅產(chǎn)權(quán)垃＋百萬元婦投資回報使＋膛3溜3弱萬健康綜貢合保險。兼該方案設(shè)轎計退出機演制，投資末滿三年消控費者可以輝支付全部鄰樓款購買性自住。也碧可以按照頁銀行存款帳利率退出座，這對消暑費者利益賊進行了基樂本保障。鎖旭浙飛煮.白好時光休擴閑酒店（捷公寓）首鼓次提砍出粒觀“搜全國連鎖蘋開發(fā)，品么牌集約經(jīng)棍營蘆”存持的先進開夕發(fā)理念與祖經(jīng)營模式魂。蝴圖遮3膛擋旭飛華清沉園蓋與三九丹泊楓遠?叔白露項目期相比降低勁了客戶投捕資風(fēng)險，腔將休閑型鳥公寓定位段為二星級億標準，比映較適合中隱國國情。效旭飛好時疤光休閑型咽投資公寓帥具有一定荷轟動性和泡新穎性，穗投資退出茂機制比較煩務(wù)實，活畝躍了深圳惠房地產(chǎn)氣唯氛，但是兵較高回報相承諾還是轎給旭飛公哀司的經(jīng)營狡管理帶來蒜較大壓力似，因此，綿必須具有印務(wù)實的經(jīng)摧營能力，嶺才能保障鍵發(fā)展商與攪客戶的雙辟方利益，誤筆者根據(jù)意旭飛公司榴提供的部汁分資料，飯結(jié)合自己頂對產(chǎn)權(quán)式津酒店研究五，提出如翅下具體完秩善建議：格1胡.嚼大力推廣洋知識型社蠻區(qū)服務(wù)，趨開展知識厭服務(wù)，下習(xí)大力氣將政半島酒店肅管理集團訓(xùn)的最佳管狀理實踐引類入旭飛公唯寓。歲2五.菊導(dǎo)入客戶澤滿意經(jīng)營岸方法，努傳力掌握客溝戶營銷精松髓，不對免客戶作過裙高承諾，卷通過社區(qū)梅文化活動拌等營造旭成飛公寓居嫌住文化。賓3還.閱與全國旅保游系統(tǒng)特眨別是深圳烤旅游局及臂各大景點膽密切合作皇，加入全升球酒店訂浸房系統(tǒng)，眨特別是重壓點加歪入候RC靜I雹、華夏之熱旅等分時呼度假交換響公司。個4淘.寺在會所建否設(shè)上進行版創(chuàng)新，集皆成中西養(yǎng)艷生文化，鍋建設(shè)生命浮加油站，革健康儲蓄企所。棗5帖.升強化培訓(xùn)搏體系，選小拔一批重墊點培訓(xùn)師膝資是培訓(xùn)襖成功的關(guān)芝鍵，重點墨加強產(chǎn)權(quán)殃式酒店服弟務(wù)培訓(xùn)和激現(xiàn)代管理翻知識培訓(xùn)惜。瓦6糖.嶺引入公寓榮物業(yè)管理趨軟件和客槐戶關(guān)系管推理軟件，離塑造旭飛壟五星級服琴務(wù)品牌。挑7筆.致集中精力仿打造旭飛貢休閑公寓條品牌，先冬在深圳地委區(qū)作出強饒勢品牌，決而后根據(jù)眼房地產(chǎn)品叛牌輸出的勝第三種?？焓?，集中益輸出知識腳與服務(wù)。及重視人才志經(jīng)營＋知郵識提煉＋政強勢品牌妙＝成功的揭房地產(chǎn)品懸牌輸出。因人才是地次產(chǎn)企業(yè)生調(diào)產(chǎn)要素中秒最活躍的爺因素，人柱才的經(jīng)營資要求不僅還要把人才溫當(dāng)作智力左資本，而狗且是特殊共的資本。顫我們在企護業(yè)經(jīng)營實做踐中，不頭僅要吸引番真正有創(chuàng)宅造力優(yōu)秀續(xù)人才加盟崗，而且將虧研究生培脂養(yǎng)機制與補企業(yè)人才盯培訓(xùn)機制鍵相互結(jié)合玻，將員工緊的日常工不作與研究匙工作相互護結(jié)合。拉對于員工代的培養(yǎng)具珍體采取如集下措施：嗓（顫1法）謠.損結(jié)合工作艦崗位，提投倡按照工族作需要進田行學(xué)習(xí)。殺（翻2怒）顫.誦制定培訓(xùn)抱導(dǎo)師與研詢究導(dǎo)師茫。養(yǎng)昏（希