住宅開發(fā)項目啟動會報告模板

中駿置業(yè)**公司**項目啟動會報告*年*月*日1目錄CONTENTS12產(chǎn)品設計3工程分析4成本分析5項目運營項目策劃21項目策劃31.1土地價值1.2市場競爭1.3客戶需求1.4項目定位1.5商鋪策劃1.6產(chǎn)品建議1項目策劃—土地價值1.1要點：回顧“項目交底會”時的項目概況，并就土地價值進行SWOT分析；參照“土地屬性判斷簡表”的典型特征，判斷地塊的土地屬性；將“投資可研評審”報告中的土地分析部分，以附件形式插入本頁，以便查閱回顧;如相較投資評審階段有進一步更新及補充，須以單獨頁面說明。SWOT優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weakness)項目良好的交通通達性周邊商貿(mào)發(fā)達稀缺山景資源地塊四面臨街，利于商業(yè)規(guī)劃金地品牌地塊規(guī)模偏小，無大盤優(yōu)勢周邊農(nóng)民房影響項目形象非當前虎門最熱片區(qū)機會(Opportunities)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會(SO)抓住機會，克服劣勢(WO)虎門城市升級品牌開發(fā)商自主定價權(quán)高鐵開通用產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)、細節(jié)、服務等爭取高定價，最終獲得高收益強化金地品牌形象搶占入市時機，配合虎門城市升級的節(jié)奏制定項目開發(fā)進度充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，輻射虎門厚街更廣區(qū)域商業(yè)價值最大化能利用規(guī)模優(yōu)勢發(fā)展“短平快”項目引進品牌商家，營造街區(qū)氛圍，結(jié)合城市升級，再造一個中心

強化片區(qū)前景威脅(Threats)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)減少劣勢，避免威脅(WT)宏觀調(diào)控的不確定性強化在通貨膨脹期住宅的增值保值性強強聯(lián)合（園林、產(chǎn)品、物管、銷售執(zhí)行），提升項目價值通過前期規(guī)劃準確定位，確立產(chǎn)品特色1項目策劃—市場競爭-全市市場分析（1/5）1.2年度量價走勢要點：2008年至今每年末全市年度商品住宅供求存量及成交均價，全市年度商品住宅累計新開工面積；給出城市供需走勢等方面的預判及結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-全市市場分析（2/5）1.2要點：過去2個完整年度及當年月度供需成交價走勢，圖中顯示數(shù)字；給出分析結(jié)論。月度量價走勢1項目策劃—市場競爭-全市市場分析（3/5）1.2要點：圖示上一年度和今年各行政區(qū)分別的供應量、成交量和成交價格；給出分析結(jié)論。區(qū)域結(jié)構(gòu)分析核心區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)1項目策劃—市場競爭-全市市場分析（4/5）1.2要點：按面積段分析商品住宅（至少3年）的供應成交結(jié)構(gòu)，以及供求比；可根據(jù)城市特點進行面積段劃分，注意面積段劃分的均衡性。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計1.141.051.201.221.481.751.19全市行政區(qū)面積段供求比分析1項目策劃—市場競爭-全市市場分析（5/5）1.2要點：按總價段分析全市行政區(qū)商品住宅（至少3年）的供應成交結(jié)構(gòu)，以及供求比；可根據(jù)城市特點進行總價段劃分，注意總價段劃分的均衡性；如果項目位于某城市的縣/縣級市，則需對全市及項目所在縣市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行分析?？們r結(jié)構(gòu)分析總價年度100萬以下100-120萬120-150萬150-200萬200-250萬250萬以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全市行政區(qū)總價段供求比分析1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（1/5）1.2示例：項目位于東莞市虎門鎮(zhèn)，虎門片區(qū)市場主要由中心板塊、白沙新聯(lián)板塊、威遠島板塊組成。要點：根據(jù)競爭界定“區(qū)域市場”范圍，界定的根本原則是根據(jù)“競爭范圍”，通常為：地理位置相近、客戶來源大致相同、產(chǎn)品總價接近；概述區(qū)域市場的特征，重點是主要板塊的劃分及其特點、銷售均價等；如有必要，可就每一個板塊單獨拆分，然后進行深入分析；表現(xiàn)形式，圖文并茂，注意在圖上標示出主要交通道路。白沙新聯(lián)板塊威遠島板塊沿虎門大道、連升路、濱海大道、長德路兩側(cè)各1～2個街區(qū)的用地范圍沿S256省道兩側(cè)，北至厚街白濠、南至虎門轉(zhuǎn)盤，包括白沙、新聯(lián)兩個村環(huán)整個威遠島，北至十圍村、南至下圍村西至沙尾村、東至九門寨本案中心板塊區(qū)域市場界定1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（2/5）1.2年度量價走勢（1/2）要點：“項目所在區(qū)域市場”2008年至今商品住宅供求量價，并計算每年的供需比；如果區(qū)域市場基本與行政區(qū)劃分一致，可直接用該行政區(qū)的市場數(shù)據(jù)；給出供需走勢等方面的預判及結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（2/5）1.2年度量價走勢（2/2）要點：如果區(qū)域市場劃分包括多個板塊(包括項目所在板塊和競爭板塊)

，須將各個板塊的量價走勢分別進行單獨分析；2008年至今商品住宅供求量價，并計算每年的供需比，給出供需走勢等方面的預判及結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（3/5）1.2月度量價走勢（1/2）要點：“項目所在區(qū)域市場”過去兩年和今年前幾個月商品住宅供求量價；給出供需走勢等方面的預判及結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（3/5）1.2月度量價走勢（2/2）要點：項目所在板塊和競爭板塊過去兩年和今年前幾個月商品住宅供求量價；給出供需走勢等方面的預判及結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（4/5）1.2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項目所在區(qū)域各面積段產(chǎn)品供需比面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計1.141.051.201.221.481.751.19要點：按面積段分析區(qū)域市場內(nèi)的供應成交結(jié)構(gòu)，以及各面積段的供求比；如果區(qū)域市場劃分包括多個板塊(包括項目所在板塊和競爭板塊)

，還須將各個板塊進行單獨分析；可根據(jù)具體項目的具體情況進行面積段劃分，但要注意劃分的區(qū)間段相對均勻；供應、成交結(jié)構(gòu)分析的時間跨度不少于2個完整年度；供求對比分析的時間跨度不少于12個月。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析（5/5）1.2“面積-總價”交叉分析總價面積100萬以內(nèi)100-120萬120-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500萬以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202區(qū)域“面積-總價”交叉分析（單位：成交套數(shù)）要點：以成交套數(shù)為統(tǒng)計單位，進行面積-總價的交叉對比分析，總結(jié)片區(qū)內(nèi)市場接受的主流產(chǎn)品面階段、總價段規(guī)律；統(tǒng)計時間段，最少為過去12個月；面積段、總價段的劃分可根據(jù)具體情況進行劃分，如對于別墅等高端產(chǎn)品，可提高劃分起點，加大劃分跨度。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(1/6)1.2項目分布概覽保利羅蘭香谷潛在供應在售項目要點：在地圖中標示出項目所在區(qū)域市場在售和將售項目的位置；如有多個板塊，可就各板塊分別標示；對于在售項目和將售項目，可用不同顏色標示。示例1項目策劃—市場競爭-競爭分析(2/6)1.2未來供應盤點要點：對于上頁中所有的項目，分板塊統(tǒng)計已推未售、已開盤項目待開發(fā)、已成交未開發(fā)、待出讓地塊未來逐年推貨量；總結(jié)說明：根據(jù)存貨的總量和每年推貨量，給出未來區(qū)域市場整體競爭狀況的分析結(jié)論。商品住宅口徑，單位(萬㎡)總量已供應已售剩余總存量

(總量-已售)2013年目前至年底預計2014年預計2015年預計2016年預計2017年預計合計供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交本板塊在售項目華廈津典

富力津門湖

境界梅江

海河大觀

已成交未開盤地塊城投地塊

萬科地塊

新增出讓地塊陳塘5、6#

陳塘D、E地塊

新梅江起步區(qū)

板塊合計

競爭板塊A在售項目

已成交未開盤地塊

新增出讓地塊

板塊合計競爭板塊B在售項目已成交未開盤地塊新增出讓地塊板塊合計所有板塊總計1項目策劃—市場競爭-競爭分析(3/6)1.2主要競品初判板塊狀態(tài)項目物業(yè)類型容積率總建面產(chǎn)品定位主力戶型首開時間2012年銷售情況2013年銷售情況年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價黃林板塊在售萬科XX高層2.3813萬首置\首改74兩房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高層+洋房2.5727萬高層:首置\首改洋房:再改\多改高層:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高層:960洋房:180高層:80洋房:15高層:8800洋房:9800高層:1200洋房:240高層:100洋房:20高層:9000洋房:10000未來新推信和XX高層+洋房2.515萬首置\首改74兩房/88三房/128三房2014.5——————————預計8500XX地塊高層3.127萬首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板塊在售城投XX高層2.7322萬首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高層5.246萬首置80兩房/90-120三房2013.3——————4955511000未來新推XX項目高層9.122.7萬再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————預計10000河西板塊在售金科XX洋房2.859.1萬再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000緯創(chuàng)XX高層+洋房4.7413萬高層:首改\再改1洋房:再改2\多改高層:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未來新推河西4#地洋房1.3627萬再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————預計8000二級競品一級競品要點：填寫下表，介紹各項目簡況，其中月銷售速度應按實際推盤銷售期計算；競品判斷不能局限于目前在售項目，應綜合區(qū)位、規(guī)模、物業(yè)類型、入市時間等因素，初步確定項目的主要競品；將競品進行初步分級，以不同字體顏色標示出一級競品、二級競品……，以便下一步對競品進行深入分析；如地塊所在區(qū)域有我司項目，則必須將該項目做與重要競品相同深度的分析。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(1/5項目概況)樓盤名稱楓丹麗城開發(fā)商大連金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境設計貝爾高林建筑設計柏濤物業(yè)管理大連金廣物業(yè)有限公司物業(yè)費1.6元/平方米·月拿地時間2006上市時間2012.4.21入住時間2013.5.31地理位置甘井子泉水輕軌車站旁精裝標準精裝修報價5000元/㎡，預估成本1000元/㎡占地面積建筑面積容積率住宅套數(shù)商業(yè)比例車位數(shù)車位比27萬㎡34萬㎡1.336264%

29000.8:1物業(yè)類型17棟5-7層多層、10棟8-12層小高層、14棟15層-19層高層產(chǎn)品相似度□“天”字系□“景”字系?“四季”系園林特點客戶特點客群以甘井子區(qū)周邊為主，多數(shù)為剛需型客戶，并以自住型客戶為主，外地打工，年輕企業(yè)員工較多項目賣點交通便利，區(qū)位，商業(yè)配套優(yōu)勢1、性價比高。2、容積率較低，舒適性較強。3、近輕軌，交通便利。劣勢雖位于輕軌沿線，但周圍居住群體較大，交通壓力較大。項目規(guī)劃建筑風格要點：參照下表，填寫重點項目的概況信息1項目浮策劃—市場競作爭-競爭刊分析(4/花6)1.2重點項詳目—A誦(2參/5產(chǎn)品踏結(jié)構(gòu))要點籌：參考巖下表昏，分壺析該輕項目抗的產(chǎn)絨品結(jié)揮構(gòu)，躁各類歸產(chǎn)品晶的供別應和貢銷售擦情況繳；已售均杰價，須注葡明毛隊坯價滑格還丹是精鋤裝價陵格。物業(yè)類型面積戶型總套數(shù)套數(shù)占比上市套數(shù)已售套數(shù)推盤銷售率銷售速度(套/月)總價(萬元)已售均價(元/㎡)剩余套數(shù)(總套數(shù)-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合計1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281項目家策劃—市場救競爭-競爭分脾析(4慨/6童)1.只2重點溝項目—A(濁3/5主力戶割型)75鵲㎡兩房兩襯廳一衛(wèi)醫(yī)，間隔喇方正實宮用，陽升臺面積帝較大88泡㎡三房罩兩廳躲一衛(wèi)歌，間姐隔方炭正，陵浪費塊面積芬少，錫干濕緒功能鳳分區(qū)尤明確要點：讓分析該辣項目的段主力產(chǎn)置品及產(chǎn)拜品特點進。1項目策即劃—市場競僚爭-競爭分聰析(4皺/6脫)1.耕2重點項遷目—A野(4朝/5銷售情補況)要點：分析耀項目設開盤扣至今晌的月笛度銷清售套脂數(shù)、棒均價顏走勢特，重皆點關灶注近姓期的威銷售肉變化續(xù)情況遵，分桌析背厚后的羅原因宰；分戶型阿進行詳比細分析渠（如能出獲取相戀應的市爛場數(shù)據(jù)醋）1項目策跡劃—市場示競爭-競爭含分析(4/調(diào)6)1.2重點鏟項目—A潮(5吼/5其他)要點聞：結(jié)你合項壇目特嘉點，陷以及赤所能算獲取童的資生料，解可進洞一步億對重丟點項嗎目溢價原揚因以及籍亮點進行分筒析。如陷：成交維客戶分扒析、產(chǎn)勇品配置果、精裝揭修、會足所、學懼位等……金海怡景花園成交客戶以塘廈本地，26-35歲的私企業(yè)主、公務員為主，主要看重項目地段、配套。金?！も盎▓@1項目策偽劃—市場競腎爭-競爭分國析(5/糕6)1.者2市場落添位競品項械目市場智落位表總價面積100萬以內(nèi)100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500-600萬600萬以上首置(90㎡以下)項目A

首改(90-120㎡)項目A項目B

再改1(120-144㎡)

項目B

再改2(144-180㎡)

項目C項目D

多改(180㎡以上)

項目C項目D要點召：在“市脊場落位付表”內(nèi)學將主要僚競品逐冤一落位縱，分析型潛在的億市場機留會，并妨確定項民目如進慘入不同景細分市失場，將架直接面米臨的競廣爭對手獨。1項目策傷劃—市場競信爭-競爭分新析(6葬/6煮)1.2優(yōu)劣勢觸對比要點：從區(qū)位碼、交通洪等客觀假因素對本蛇項目就及競灣爭對液手進璃行評暴分(5分制)，全曠面而滑客觀漂地評索估本燥項目曠于競攪品相誤比的始主要靠優(yōu)劣包勢；主要就昆“難以冬人為改傷變”的饅外在客涌觀要素虛進行對吉比，對于欺高端項肝目，可蛛增加“埋私密性口”、“匪容積率醉”等要腐素。競品優(yōu)報劣勢對臘比圖1項目擋策劃—市場柴競爭-市場機雅會分析1.賠2

主要競品供應量需求量市場機會判斷首置(90㎡以下)項目A較大，后期供應以此類產(chǎn)品為主市場需求量巨大不具優(yōu)勢，缺乏定價主動權(quán)，供應量大，但市場容量大；首改(90-120㎡)項目A/B

很少，短期內(nèi)為市場空白點因供應不足，需求長期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細分市場，可以進入；再改1(120-144㎡)項目B很少(約150套)因供應不足，需求長期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細分市場，可以進入；再改2(144-180㎡)項目C/D供應量中；需求量適中；居住品質(zhì)優(yōu)于蘭亭國際，淘金山該產(chǎn)品線供應量不多，且沙灣價格上具有較大競爭優(yōu)勢；多改(180㎡以上)項目C/D供應量大；較小，長期供過于求；不具優(yōu)勢，沒有定價主動權(quán)，且供應量大，市場容量小，謹慎進入；要點：根據(jù)前范述的市梯場競爭平分析，暢總結(jié)各即產(chǎn)品線俗的供應胸、需求皇情況，放并分析辯進入各冷產(chǎn)品線個將面臨欺的競爭踏優(yōu)劣勢管；初步牧判斷前市場倡中存塘在的旬主要形機會竄；除供斤求、扇競爭惑維度速外，士必要勵時還久須綜攔合房精產(chǎn)政狀策、回經(jīng)濟終環(huán)境撲等因想素，錫尤其輩是對者于多狹改、穴高端嘗類產(chǎn)材品。1項目策貫劃—客戶帝需求-客戶私地圖1.賀3本案閘弄錢口/三里亭夫，景芳/采荷課為代猜表的松江干草區(qū)剛朵需客允戶（擴江干胞區(qū)）約30%三塘/楊家梢村，湖東新饒路沿塊線和邁市中支心外肯溢剛瓦需客尼戶（政江干孤及市釣中心眼）約20%得勝/大關、莖半山/杭鋼駐、石貓祥路合沿線座專業(yè)禽市場斜首置齊及剛援需客路群（眾拱墅深區(qū)）約30槳%丁橋地逢緣產(chǎn)業(yè)積人口、薪拆遷戶管分巢和驕改善客著群約15唉%臨平、孫星橋地守緣性剛董需客戶約5%示例要點區(qū)：根據(jù)鍋項目索所處沃區(qū)位傳，估鳥算客洪戶的炭主要此來源冠、特好點及扔大致您結(jié)構(gòu)班；圖文臥結(jié)合濃，示堵意客喂戶地愉圖。1項目策佳劃—客戶志需求—客戶弊調(diào)研(1命/2痛)：定嚇量分職析(1港/2嶄)1.抖351-侍55歲4%46霜-5冤0歲5%41-搞45歲13仿%36-帶40歲24消%31-勒35歲26孔-3義0歲22%25乏歲以敲下2%3套以蒙上8%3套8%2套1套40%0套17替%5%夫妻奇+老鋪人+皇孩子13%夫妻迅+老鐘人4%夫妻+攝孩子夫妻20%個人12馳%其它年齡家庭雕結(jié)構(gòu)置業(yè)研經(jīng)驗其它小區(qū)切物業(yè)拐管理短差6%樓間垮距\最采光累通風捎不好5%戶型差6%治安差混\人群領雜4%周邊摧環(huán)境叢差\史嘈雜21給%周邊交貝通擁塞無社焦區(qū)10%居住仇面積殊小21浙%10年盜以上23頁%6-1文0年30%3-6雅年1-地3年11%0-1撒年0%18皆0㎡峰以上4%150針-18簡0㎡4%12心0-竊15盒0㎡10%90坦-拳12迎0㎡70-繭90㎡29%70㎡浴以下14%對現(xiàn)狀鋒不滿意摔之處目前居辮住面積目前齊所住額房屋憂的樓必齡示例要點黑：樣本選同擇：可組織目喝標客戶璃調(diào)研，也可累以對具有遷參照性玩的項目的客戶躺進行定溫量分析武；樣本擺量：捆原則棋上不楚能低省于10嘉0個。1項目詠策劃—客戶理需求—客戶調(diào)烈研(1/旬2)：定汽量分帝析(2貪/2償)1.婦3其它20他%自由鳥業(yè)8%制造加胡工3%個體東經(jīng)營15述%藝術(shù)工癥作2%運輸提業(yè)2%教育機虜構(gòu)2%醫(yī)療保懼健3%文化畢傳播7%房地皂產(chǎn)業(yè)5%IT礦行業(yè)金融貿(mào)作易21%政府機扒關7%其它10虜%黨政突機關螺干部4%個體老復板23%私營企歲業(yè)主6%公司聰管理純層20建%部門經(jīng)正理\主劍管20%職員18昏%職位家庭年個收入行業(yè)斷特征50營萬以溫上23%40罪-5子0萬13%30輔-4慰0萬25拔%20-把30萬10板-2劫0萬11%10慈萬以追內(nèi)2%180尸㎡以上35%7%14自4-牛18穴0㎡12%120產(chǎn)-14映4㎡90-梨120宵㎡70-既90㎡7%70固㎡以撤下0%500濤萬以上4%25膛0-丑40游0萬23威%15俘0-訓25金0萬10謹0-餐15慢0萬20演%10解0萬棒以下0%需求深面積可承轉(zhuǎn)受總違價示例要點走：重點曉關注灰：客片戶的框置業(yè)筐動機努、產(chǎn)啞品類潤型、圍戶型脾面積損、可郵承受宜總價別。1項目策喝劃—客戶閥需求—客戶調(diào)合研(2/仙2)：定性共訪談(1逆/3樣本概佳況)1.院3要點帥：選擇脈有效畢目標婚客戶戶就項州目進足行有蘆針對取性的古訪談舅，了蕩解客地戶對匹項目刊區(qū)位器、周虧邊環(huán)詞境、蕉配套蔬等的病看法只，以銜及客搖戶的系產(chǎn)品創(chuàng)需求倚；有效樣見本量15組左陪右，擁針對傻不同不產(chǎn)品積類型枯應選軌擇不低同客駛戶進勻行訪郵談；必要時認，也可種結(jié)合開案展專家射訪談，小樣本量5-8組。姓名年齡職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)客戶類型意向產(chǎn)品廖小姐約28歲未工作2夫妻+1小孩（7歲）首置類90平米3房陳先生約28歲小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2歲）首改類90-120平米的3房、4房程小姐約28歲平安人壽2夫妻+1小孩（3歲）首改類120多平米的3房；梁先生約50多歲事業(yè)單位2老人+1女兒（23歲）首改類120多平米的3房；陳小姐約32歲電子行業(yè)職員2夫妻+小孩（9個月）再改1類110-120的三房曾先生約65歲國企退休職工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2類140-160平米的4房；鄭燦峰約32歲房地產(chǎn)2夫妻再改2類140多平米3-4房；楊先生約60歲公路局退休職工2老人+2夫妻（和孩子分開?。┰俑?類150-160的四房黃小姐約32歲家庭主婦，丈夫開公司2夫妻+小孩（5歲）再改2類90左右，投資虞先生約35歲私營老板2夫妻+小孩（5歲）多改類150-200的三房或四房1項目忽策劃—客戶癥需求—客戶調(diào)佛研(2討/2類)：定性勢訪談(2宏/3典型禽客戶)1.3要點：擇選有塘代表性圖的范例殺予以說奶明客戶烏需求，地典型客監(jiān)戶應覆拼蓋項目待不同的欺產(chǎn)品線偶；重點了蓬解客戶打?qū)椖糠仕巺^(qū)妥位的看槽法，以肝及從交趨通、配販套、社鴿區(qū)環(huán)境釘、房屋全自身等陶角度了衰解客戶嚷的關注偷點和具咳體需求拋。鄭燦峰客戶背景：30歲左右，潮汕人，從小在羅湖長大，從事房地產(chǎn)行業(yè)；在百仕達有2套房子，還有其他商鋪、住宅投資；家庭狀況夫妻2人，還沒要小孩，父母也是老羅湖，住得很近，但不住在一起；生活習慣父母一輩經(jīng)常會去茶樓喝茶聊天，自己經(jīng)常和同學、朋友聚會，主要是打麻將、K歌、泡吧、吃飯等主要觀點關于區(qū)位沙灣的距離羅湖人可以接受，比筍崗好些；換房動機對老羅湖來說，主要是想住新房子，享受大社區(qū)和大花園；產(chǎn)品選擇自己的話120多平米就夠了，家里人口少，父母自己都有房子，不會同住。但是很多潮州人還是喜歡和父母住一起的，大約150平米的4房應該需求量很大；交通方式自己有車，開車都很方便；配套建議羅湖區(qū)本身生活非常方便，所以大型超市是必備的，另外老羅湖人有去茶樓的習慣，是他們社交聚會的主要方式，最好有那種味道好，價格又實惠的大型茶樓，比如海港城、魚米鄉(xiāng)；產(chǎn)品建議社區(qū)環(huán)境最重要，尤其是注重大花園；面積不用太大，老羅湖一般家里都有幾套房子（國企原來分房），家庭結(jié)構(gòu)也沒有那么大，4房基本就夠了；真正很有錢的人，很難接受那個區(qū)域，除非真的能做成羅湖人心目中最好的房子，而且他們可以去福田、南山買房子；關于裝修不用帶裝修，普遍比較喜歡自己弄；典型項客戶1：首改鍛類1項目策港劃—客戶來需求—客戶調(diào)片研(2剝/2價)：定儉性訪惰談(2/盒3典型客加戶)1.3要點繳：結(jié)合懸項目稍具體授特點表，可肝有針央對性俯的設璃置個懇性化惡問題萬，如顧對“宮項目影旁的漢公園劃”、生“臨愿近的曲污水后處理巾廠”篇等關辣鍵要資素的濃看法每等；除典型凱客戶外健，其它嗽客戶的餓訪談結(jié)穿果，可疤以附件態(tài)形式插躺入ppt內(nèi)備炎查。典型表客戶2：再園改類曾先生客戶背景：約65歲，已退休。之前在外貿(mào)公司（國企）工作，在理想新城、外貿(mào)大院都有房子，老羅湖人，兒子兒媳現(xiàn)在自己做服裝生意。家庭狀況2個老人，兒子兒媳，1個3歲的孫子；生活習慣已退休，平時和老伴在家做飯、帶孩子，每天去荔山公園鍛煉2次，周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；主要觀點關于區(qū)位沙灣那邊有殯儀館，很偏很亂，比布吉還要差，房子應該更便宜；換房動機人車不分流，老人小孩不安全；陽臺不夠大；過幾年可能會再生一個孫子，需要多一間房；產(chǎn)品選擇160平米左右的4房；交通方式兒子有車，自己不會開，平時就在社區(qū)周邊活動；配套建議要有大型超市，平時的生活問題就基本解決了；平時都去超市買菜，在家做飯，對餐飲配套不太關注；產(chǎn)品建議小區(qū)一定要人車分流，社區(qū)的綠化要做好，老人和小孩都需要；公園是很重要的，平時都會去鍛煉身體；客廳和陽臺要大一點；關于裝修最好帶裝修，自己裝太麻煩，而且大家不同時裝修會互相影響，物業(yè)也不好管理；1項目策徐劃—客戶月需求—客戶調(diào)旱研(2/提2)：定性正訪談(3/概3訪談聰小結(jié))1.密3要點漫：概臘括總夜結(jié)客物戶訪野談的星關鍵觀結(jié)論襲。區(qū)域尼認知提起沙的灣，聯(lián)板想到歪“殯儀繪館”，疏不太好慘；認為“奪沙灣”是是比“故布吉”王差的楚區(qū)域，勺但比“綱筍崗”汗要好；交通涌認知距離伙可以身接受垃，丹區(qū)平快驅(qū)速開站通后芬，應腫該比驕較方想便；對于主有車惑的人勺來說初最重最要的漁是不糾堵車條；公共歡交通蓄不太辦方便盤，沒戒有地傘鐵；環(huán)境費認知靠近惡丹平犯快速泥立交預，會腸比較遣吵，屠而且右靠近此立交糠橋風釀水也倉不是鋤很好經(jīng)；有山毒景資撒源很倒好，圣但是挺并不闖是很戚在意燃；配套需途求最重要乓的配套熱是“超卸市”、彎“銀行敬”和“排餐飲”廣；產(chǎn)品需口求非?？粗沃厣鐓^(qū)攜整體環(huán)魄境和園石林綠化隱，對“右公園”榴的認可陶度高，久但并不覆會非常更興奮；希望疲社區(qū)蛾內(nèi)有銳較多務的活男動設疫施，類如籃枯球場疫、羽綿毛球航場，晴尤其儀是有跪供老反人、薦孩子握游樂嗽的設秤施；大部分犁客戶希儲望帶裝美修，省晶心。1項目尊策劃—客戶需臂求—客戶辛需求賄對位1.3要點辯：根據(jù)客薄戶分析尺結(jié)果，禍將項目去客觀所徒能達到?jīng)]的標準敬，與不小同客戶冬的價值蔥需求進斧行對位據(jù)；總結(jié)項壓目先天譯條件較扛接近何態(tài)種類型蠟客戶的鞋需求，濟而另外捎對何種贏類型客園戶而言養(yǎng)，有難錯以彌補雨的“鴻殿溝”；針對稅具體否項目賊，可棉增加匪個性孕化因做素，之如容枕積率父、私夏密性側(cè)等。競品優(yōu)馬劣勢對豪比圖1項目策躺劃—客戶卷需求—客戶定眉位1.躲3客戶消費價值觀客戶檔次總價承受范圍家庭生命周期比例意向產(chǎn)品(房型\面積)1傳統(tǒng)務實型Ⅱ類二檔單人獨居15%2傳統(tǒng)尊貴型⊙新婚之家25%3傳統(tǒng)浪漫型Ⅲ類二檔喜得貴子20%4現(xiàn)代文化型少年子女15%5現(xiàn)代活力型Ⅲ類三檔青年子女10%6逍遙型成年子女10%7傳統(tǒng)逍遙型……空巢家庭5%8奮斗型100%要點：根據(jù)上斤述分析各結(jié)果，鴨以下列私表格形帶式，概里述項目圈的主要反目標客輪戶的結(jié)坊構(gòu)特征詠；重點關血注客戶睛結(jié)構(gòu)特會點，所假產(chǎn)生的鵝產(chǎn)品需略求結(jié)構(gòu)趁特點?？蛻舴诸悈^(qū)域特征職業(yè)特點置業(yè)目的總價承受力意向產(chǎn)品(類型\面積)核心客戶占比：%重要客戶占比：%游離客戶占比：%1項目策旨劃—項目定潔位—運營皺角色鋸定位1.勢4要點：為按照如死下的“顫運營角我色分析躺圖”，越結(jié)合公者司整體陽運營需吃求，以妹及項目斤的現(xiàn)金戰(zhàn)流收支贏情況等兔因素，糊確定項姥目的運步營角色偶。IIIIIVII未來的溢價能力+競爭環(huán)境寬松程度資源等級+類似土地獲取難度合理利潤，兼顧周轉(zhuǎn)利潤優(yōu)先合理周轉(zhuǎn)，兼顧利潤周轉(zhuǎn)優(yōu)先由于漂項目匙跨度10年，盤根據(jù)阻項目倆整體樣定位精并結(jié)考合項建目實作際，考慮烤公司中長惠期發(fā)轎展目母標將帥項目閉分為稱三個淺階段鋪考慮澡，以攀項目災累計侮凈現(xiàn)連金流堡回正判為分側(cè)界；項目持初期洋以周潛轉(zhuǎn)優(yōu)注先，賀中期免為合做理周間轉(zhuǎn)，繭兼顧伐利潤蜂，中泡長期摸轉(zhuǎn)變殼為追靈求合把理利夾潤兼茅顧周誰轉(zhuǎn)1項目乘策劃—項目定選位—項目總擴體定位1.4市場競凈爭城市蜓遠郊屑棲居完土地傷：接嘗駁市白區(qū)的唇交通磁不夠樹便利攜，區(qū)鏡域內(nèi)帖生活患配套裁齊全士，但返檔次仗不高肅；供應廢結(jié)構(gòu)菠呈兩謀極化聚，首抓改產(chǎn)僚品是輸供應控盲區(qū)衡；首置童產(chǎn)品扣供求龜兩旺土地武條件總體定撥位：以首置極、首壟改產(chǎn)品葛為主客戶留選擇以城型市外戚溢剛禁需首撕置客返戶為遺主，均兼具陣項目碗周邊且的首森次改挪善類警人群示例要點好：綜鼓合土地、市場、客戶分析君結(jié)論倉，結(jié)垃合項謹目運營角色，塑確定項侵目總體償定位以案何類產(chǎn)油品為主沖。運營角幣色保持屬合理鏡利潤材，偏膽重速駐度的拿快周笛轉(zhuǎn)型擾項目稍；1項目敞策劃—項目叉定位—產(chǎn)品配松比建議1.4物業(yè)類型戶型類型房型投資評審階段產(chǎn)品及經(jīng)營策劃階段面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比洋房再改24房2廳2衛(wèi)150502.1%75003.0%150502.1%75003.0%再改14房2廳2衛(wèi)130803.3%104004.2%130803.3%104004.2%首改3房2廳1衛(wèi)11524010.0%2760011.1%11524010.0%2760011.1%3房2廳1衛(wèi)10050020.7%5000020.1%10050020.7%5000020.1%首置2房1廳1衛(wèi)8530012.4%2550010.3%8530012.4%2550010.3%小計117048.5%12100048.7117048.5%12100048.7高層首置2房2廳1衛(wèi)852008.3%170006.8%852008.3%170006.8%3房2廳1衛(wèi)9035014.5%3150012.7%9035014.5%3150012.7%首改3房2廳2衛(wèi)11047019.5%5170020.8%11047019.5%5170020.8%再改13房2廳2衛(wèi)1252209.1%2750011.1%1252209.1%2750011.1%小計124051.5%12770051.3%124051.5%12770051.3%合計24102410100.0%248700100.0%24102410100.0%248700100.0%要點：給出項費目產(chǎn)品慚配比，償大項目燙須分地塊塊列出束，對于稈不同產(chǎn)日品形態(tài)(如別齊墅、濁高層催、洋兆房)，也胡應分梯別列容明；與投栽資階禾段產(chǎn)杜品配攜比進鏡行對埋照，摧如有破調(diào)整壤須進我行闡嚇述說腹明。1項目悼策劃—項目絹定位—配套定政位1.暢4要點甜：對學校呀、會所刺等非住港宅類物盲業(yè)，根掙據(jù)其具周體情況開及特點匪，進行孫定位。1項目驅(qū)策劃—項目定地位—開發(fā)弊主體掏定位1.岔4比如：XX系列——自然溫著馨的親拍情社區(qū)膊，在此博基礎上除，結(jié)合嗚項目特上有的教碎育資源出，進一編步提煉陷為“常價青藤”狡教育主俯題社區(qū)勾?！俺Ｆ萸嗵偎苯逃X育主優(yōu)題社勒區(qū)要點鉗：對緞于已檔采用臥產(chǎn)品溝系列灣的C類項撫目，察可根怠據(jù)項芳目所華屬系撕列的薄主題性，結(jié)孫合項國目的披特點奮，確并定項畜目主破題定甜位；對于艘其它兩項目縫，或訂者有完特殊呈資源偶的項芳目，漫則可耗根據(jù)萍項目古自身妄特點拿，提襪煉項痕目獨隸特的薦開發(fā)墾主題估定位災。如:教育主熟題，山庭居主題車，健康扛養(yǎng)生主下題，運壟動主題稱，青年逢住區(qū)主鉤題，中盜式文化年主題等驕。1項目策回劃—項目唯定位—產(chǎn)品災系列乘選擇1.4要點：根據(jù)《產(chǎn)品建可議書》對本價項目味進行鍋產(chǎn)品縫系列役選擇叨。對脂于選初擇非慣系列呼的項消目，換需詳戶細解擺釋清鈴楚原便因。如果賭根據(jù)下土地值屬性谷、客侵戶分息析不揉能唯從一的爺?shù)玫綖钞a(chǎn)品闊系列食定位塘選擇糕，則史需要狡根據(jù)質(zhì)競品杜分析敲或經(jīng)者濟測攜算比晴選來磚選擇涂產(chǎn)品橫系列芝。1項目策緒劃—商鋪昆策劃1.5本部分杰適用于欄銷售型/自持型疫商業(yè)分前析；1項目策磁劃—商鋪策穩(wěn)劃—商業(yè)市丸場分析蔽（1/護4）1.測5城市商甘圈分布現(xiàn)狀：燙從XX商業(yè)規(guī)浩劃格局銹來看，項目所悠處夾縫樸地帶，暢不在xx城市刑商業(yè)射規(guī)劃其版塊擠范圍漠內(nèi)，且受3公里蝦之外溉的區(qū)視域商臟業(yè)中絲式心建冊二商習圈和食規(guī)劃餓中的扯城市收副中奔心楊宋春湖建版塊卵夾擊嚴?！跏屑壖虡I(yè)白中心指商別業(yè)中親度聚勇集，霧商業(yè)訓服務床行業(yè)紅完善互，服托務對軌象中瓦近50日%為區(qū)域進以外消碌費者的慮繁華商報業(yè)中心上。規(guī)劃職以武昌刃中南路窗和漢陽器鐘家村毒地段為蹦核心分衣別形成貌我市市秋級商業(yè)壞中心。包含有阿徐東，悅中南，鮮鐘家村衰商圈。江漢路武廣中南徐東鐘家村中心商帶業(yè)區(qū)市級半商業(yè)擠中心司門口唐家墩街道口王家灣市級商勞業(yè)副中裳心□中心商警業(yè)區(qū)指商箭業(yè)高凝度集勇中，貼各類澆商業(yè)機業(yè)態(tài)歐業(yè)種潮齊全紅，服農(nóng)務范兔圍對曲象以堆區(qū)域醬以外功消費揀者為殼主的湖商業(yè)深繁華叫區(qū)域味。規(guī)劃血范圍細為以規(guī)中山泡大道路、解艦放大假道中侮段為芒主體與，分輕別向豪沿江棄（河齊）大汪道、買建設鴨大道窮延伸構(gòu)，適顫時擴誕充至冊王家牌墩區(qū)移域等督。包含仿有武寄廣，息江漢竄路，石漢正墊街商往圈?！跏屑壞ど虡I(yè)恭副中即心指在帽居民梳稠密眉區(qū)、元歷史劣形成渾的商置業(yè)集膽中路飯段、勇公共販交通她集散醬地或見新興圍大型底住宅妄區(qū)周繁邊設糕置的歸地區(qū)令性商礙業(yè)服夸務中獨心。包含有掀唐家墩催，王家狼灣，司腦門口，圖街道口距及楊春孝湖版塊愛。漢口辦區(qū)域圍：江墓?jié)h路散、武鞏廣、必唐家的墩四珍大商蠢圈。武昌趁區(qū)域愚：司厭門口訪、中誘南、渴徐東穴、街剃道口知四大缺商圈姨，及給未來懸楊春埋湖版脹塊漢陽受區(qū)域果：鐘求家村曠、王縣家灣荒兩大匆商圈底。武漢商幟業(yè)網(wǎng)點城規(guī)劃泉武漢忽市商業(yè)旅網(wǎng)點發(fā)亮展規(guī)劃秀（20鄰05步—2頓01婚0年）建二南湖光谷□區(qū)域被商業(yè)仰中心南湖商用圈、光她谷商圈福及建二膠商圈楊春湖要點學：分析濕項目澆所處生城市/區(qū)域商豎圈格局皇分布及丘規(guī)劃情著況；針對項逐目所處虜商圈規(guī)培劃情況脹，進行祖未來商闊業(yè)發(fā)展縱趨勢預藝判。示例1項目策凱劃—商鋪洲策劃—商業(yè)市情場分析婚（2/倚4）1.菜5項目所輝在商圈饑界定要點何：描述本推項目所泉處核心鈴商圈輻魯射范圍兆、次級哪商圈面句積人口里、邊緣盯商圈區(qū)妄域，在政地圖中銷標示出爭來；配圖學：項定目所個在商盒圈界微定圖趁。示例1項目陵策劃—商鋪代策劃—商業(yè)市韻場分析昨（3/4）1.5周邊商翅業(yè)項目殼分析——租賃嬌型要點：對所在扎商圈內(nèi)熱的租賃脅型商業(yè)妻進行分杜析；分析內(nèi)厭容需包香括租賃碰面積、曬租金價眼格、物兇業(yè)類型紫、經(jīng)營溉業(yè)態(tài)、稈經(jīng)營狀常況等情壤況。地塊臨厲近區(qū)域經(jīng)內(nèi)土地買除了在房誠出讓的19-送83-硬1、19道-8培3-悶2、19葉-9簽1地塊，觀后期可嚷出讓的花住宅用藥地較為鴉有限，秧區(qū)域住避宅用地膽的稀缺勺性明顯把。莫奈花園三山家園后沙峪麻居住區(qū)中央別妹墅區(qū)中糧祥云香密殘灣文化廣場榮祥廣卻場歐陸微購物拒中心澳金園羅馬售湖休元閑區(qū)龍騰文棟化大廈約80攪0平米榮和廣蓋場溫榆失廣場空港工玩業(yè)區(qū)新國展智地·香蜜獄灣底情商約40共00平米中糧愿祥云件商業(yè)村中心20萬平暗米三山新背新家園約15芬00平米水青害庭A-S遇ELE設CT規(guī)劃3萬平米示例1項目溉策劃—商鋪策櫻劃—商業(yè)市烏場分析季（3/4）1.5周邊商報業(yè)項目卻分析——租賃型要點：對所棒在商滅圈內(nèi)婆的租報賃型件商業(yè)廈進行步分析陶；分析內(nèi)蠶容包括示租賃面滲積、租者金價格伏、物業(yè)談類型、詞經(jīng)營業(yè)爹態(tài)、經(jīng)袋營狀況獅等情況窗。

項目名稱類別租金報價（元/天/平米）Strength/OpportunityWeakness/Threat1榮祥廣場外街-

中央別墅區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍聚集，人流集中，已形成知名度和客戶肯定度。在建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)組合上極具國際風情，符合周邊客群消費習慣。商業(yè)租戶利潤高、租金承受能力高、提袋率高。由于建筑布局模擬歐式風情街道，以各小型廣場為節(jié)點，難以達到人車分流，交通動線不夠流暢。合同租賃期限短，影響整體業(yè)態(tài)布局。內(nèi)街72歐陸購物中心星巴克13-14目前為中央別墅區(qū)內(nèi)唯一購物中心，地理位置優(yōu)越，新國展展會期間給予餐飲咖啡類商戶帶來強大的消費力度。規(guī)劃定位與市場需求不符。從開業(yè)初期的商戶空置率過半，缺乏主力店面，到目前仍然處于業(yè)態(tài)調(diào)整階段。鞋帽/服飾等零售類業(yè)態(tài)檔次較低，目前僅地下超市和低樓層的餐飲、咖啡類商戶經(jīng)營稍可，且有部分餐飲商戶已考慮外遷。F583榮和廣場商街12（可談）商業(yè)主題：國際家庭教育與國際生活區(qū)

目前狀態(tài)：主題化，形成特色餐飲/生活服務、醫(yī)療和國際教育為主題商街。3.2萬平米的商業(yè)體量有些尷尬，作為純社區(qū)配套而言缺乏一些消費客群支撐，近一半的體量為“新世紀榮和”醫(yī)療門診和瑞金英國學校。因而該商業(yè)的主題餐飲類業(yè)態(tài)仍面向周邊目的性消費客群，并依靠醫(yī)療機構(gòu)和國際學校所帶來的固定消費。4溫榆廣場商街/會所

-會所與商鋪合二為一的商業(yè)體，體量小作為別墅區(qū)商業(yè)配套，滿足周邊高端客群的生活基本需求。受到相隔車程5分鐘左右的容和廣場搶奪消費客群的影響，溫榆廣場咖啡和干洗、美容等生活配套類已形成固定消費客群，而RAY&SHOP瑞和超市貨架幾乎空置，經(jīng)營慘淡。1香蜜灣底商底商3.5-4140-150社區(qū)配套底商，業(yè)態(tài)形式簡單以生活服務為主小業(yè)主租賃，業(yè)態(tài)和品牌檔次難以把控2三山新新家園4區(qū)1號樓商業(yè)665-200臨近4層獨棟，展示效果良好三山新新家園為當?shù)卮迕窕剡w項目，整體檔次較次，與香蜜灣底商中間受到阻隔，不具備商務氛圍。寫字樓4.621003龍騰文化大廈商業(yè)4.8300-500文化廣場內(nèi)生態(tài)環(huán)境利好不臨區(qū)域主干道裕民大街，被生態(tài)廣場阻隔；而臨近的雙裕街，路面通達效果有待提高，嚴重影響項目展示效果。寫字樓3.5-

4羅馬湖休閑區(qū)商街-

-

生態(tài)環(huán)境得天獨厚，周邊高端消費人群作為支撐。逐步形成以特色主題餐飲，咖啡休閑吧為主極具情調(diào)的目的性消費街區(qū)。缺乏統(tǒng)一的市場運作模式5中糧祥云商業(yè)6（生活服務類）-

20萬平方米綜合商業(yè)，已引入香港橙天嘉禾影院(設有D-MAX巨幕)、BHG精品超市、中展德美藝嘉等國際知名主力店進駐。從項目啟動至今僅影院、超市等主力店面難以形成足夠吸引力的人群聚集效果，繼而難以支撐其20萬體量的商業(yè)主力。示例1項目要策劃—商鋪策講劃—商業(yè)非市場句分析嫌（3/鐵4）1.5周邊商烘業(yè)項目蠢分析——租賃決型要點：對租稈賃型坑商業(yè)槐項目車給出主相應侄的分氣析結(jié)落論。社區(qū)底嶺商業(yè)態(tài)匪以簡洋單的眠社區(qū)絕生活納配套么服務溉為主豈，租核金水肺平多驅(qū)維持軋在4-5元/平米/天的水棉平傳統(tǒng)購伶物中心周邊改為數(shù)余不多在的集扁中型盤商業(yè)俱為歐亮陸廣鬼場，蔽經(jīng)營曲狀況畫尚可籃，但恒極具罪特殊題性，貸其位膨于新儉國展影對面湊，腿經(jīng)營羅狀況園與展屢會緊太密相跪連，椒展會效期間渣給予微餐飲氏咖啡澤類商孟戶帶京來強停大的波消費棕力度終，但歐展會任結(jié)束秧經(jīng)營煌狀況怕直線哪下降歐。風情商本街類似于妄榮祥廣離場、榮王和廣場題的商業(yè)指項目，氏租金可必達7-稍12元/平米/天，冠此類甲商業(yè)廟的共拘同特墳點為體驗式拳、主題粗化、風才情感；在建柿筑形態(tài)分上極具每國際風遵情，在停業(yè)態(tài)組蔥合上形成特惜色餐飲們、主題袖商街。符合揮周邊紅客群國消費珠習慣捆，商插業(yè)租枝戶利昌潤高德、租吳金承加受能跌力高沃。并列可有效餐形成棉商業(yè)源氛圍濃聚集午和人揀流集搞中，快速娃提高知物名度。周邊炊營業(yè)集中的可商業(yè)雨主要集分為挽三種素形式墳：社欲區(qū)底竟商、勸傳統(tǒng)鄭購物祖中心眠、風巖情商贊業(yè)街區(qū)域中倉風情商蹈街的體吸量遠遠裂無法滿浮足區(qū)域聲人群高齊品質(zhì)消扮費的需膝求。為排商業(yè)需頓求缺口示例1項目策炮劃—商鋪策石劃—商業(yè)市萍場分析術(shù)（3/4）1.翁5周邊商部業(yè)項目楊分析——銷售侍型要點：對所在萄商圈內(nèi)稀的銷售懼型商業(yè)各進行分皆析；分析躍內(nèi)容法需包值括供讓應量過、銷誓售量膝、戶臭型、咸均價鑄、銷錯售速間度、薦建筑咳形式鍋等情冒況。周邊銷售型商業(yè)抽樣項目供應量(萬㎡)銷售量(萬㎡)存量(萬㎡)主力戶型（㎡）成交均價平均套總價月成交套數(shù)月成交面積(㎡）月成交金額(萬㎡)建筑形式樓層會展譽景1.410.460.9560-10028388519.261.56285.81811.35獨立+底商2中糧祥云4.150.473.68200-250310691036.910.74245.92764.04底商2旭輝空港0.620.240.38350-450306071201.520.38147.21450.57底商1航城廣場0.930.180.75100-150160001460.700.13114.12182.59底商1國翼中心0.590.310.28200-40025580726.530.46130.18332.99獨立+底商B1-F4綠地啟航3.240.203.19300-40029550723.901.00244.98723.90底商1東亞創(chuàng)展0.870.000.87500以上0.000.000.000.000.00底商1東亞首航0.150.030.12300-45024499803.800.1446.87114.83底商1金街1.940.421.52300以上49638802.761.37221.311098.52獨立+底商B1-F6順鑫3.380.612.77500以上2500015153.600.08466.261165.66底商1示例1項目度策劃—商鋪策繩劃—商業(yè)市壓場分析波（3/4）1.5競品項皮目分析項目總占地面積120,000平方米項目總建筑面積450,000平方米商業(yè)總面積63,854平方米商業(yè)比例14.4%1期商業(yè)面積38,961平方米2期商業(yè)面積24,893平方米1期預計入市時間2008年底2期預計入市時間2009年底業(yè)態(tài)比例經(jīng)營種類零售百貨40%暫定餐飲娛樂40%特色餐飲、酒樓、咖啡店及快餐生活配套20%超市、健身中心、美容美發(fā)珊瑚棕水岸謝位于梢重慶么市南瓦岸區(qū)捉南濱勒路，麗占地12萬平礎方米佛，總海建筑擱面積45萬平方四米，是擁和記黃穗埔地產(chǎn)府集團在蛋重慶打沒造的首抄個匯聚屯濱江豪薄宅、高顫端商業(yè)心、國際度園林于只一體的置大型綜逢合項目題，由高縣層、超途高層、TO揪W(wǎng)N掘HO秤US剛E及LO努F(xiàn)T等不同毀類型的必豪華住垃宅組成項，配有6萬多青平方齡米的循大型帳商業(yè)吧城。珊瑚寶水岸一期商業(yè)二期示例要點旦：鎖定競汽品項目左進行詳宇細分析隊；可從其起商業(yè)定掛位、目訓標客群廈、業(yè)態(tài)悄分布、用售價及排租金收仿入情況倒等方面嫁著手分遠析。1項目策上劃—商鋪燙策劃—商業(yè)影市場翠分析壤（3/疑4）1.濾5競品脅項目辦分析要點核：鎖定狼競品教項目崖進行惑詳細藏分析苦；可從其辰商業(yè)定她位、目拜標客群盡、業(yè)態(tài)代分布、臘售價及上租金收辦入情況勝等方面么著手分霉析。外街2外街3內(nèi)街2內(nèi)街1外街2外街1內(nèi)街1北京竿方糖仿項目俘底商功價格45竄00芬0-洗63蓋00蛛0元/平米粱，項融目商設業(yè)均虛價533頁00元/平米

面積系數(shù)售價價格加權(quán)值外街10.306000018000外街20.205600011200外街30.205000010000內(nèi)街10.2480009600內(nèi)街20.10450004500合計1.00

53300示例1項目化策劃—商鋪覺策劃—小結(jié)（4/4）1.5要點撥：對本程項目你商業(yè)趁進行SW屯OT模型扎分析座。優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）交通優(yōu)勢：毗鄰地鐵4號線雙站點，銜接武昌兩大火車站及中北中南商圈；臨兩大城市主干道，工業(yè)大道及團結(jié)大道；昭示優(yōu)勢：項目商業(yè)沿街面約700米，具有良好的商業(yè)昭示性。非商圈地段：區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，多為城中村改造區(qū)域，商業(yè)市場需要一定培育期；居住密度：周邊多為城中村改造，短期內(nèi)難以聚集有效的消費客群；配套設施：目前周邊配套設施缺乏，各類生活配套尚處于規(guī)劃之中機會（Opportunities）威脅（Threats）區(qū)域發(fā)展：東湖中央居住區(qū)，區(qū)位價值巨大；市場空白：隨著片區(qū)發(fā)展，消費需求趨勢明顯，且周邊2公里范圍內(nèi)競爭項目較少；旅游效應：2012年武漢站客流量1000萬人次，同時本項目作為華僑城歡樂谷軌道交通換乘點，是未來唯一的快捷交通線路，未來可吸引相當部分旅游群體。商圈競爭：建二及徐東商圈距離較近，隨著新項目的增加，老商圈業(yè)態(tài)及檔次面臨全面升級，將加劇消費吸引力；未來競爭：福星東湖城及未來地鐵沿線商業(yè)項目在一定程度上有市場競爭關系。示例1項目策就劃—客戶狹定位-消費史客群亞分析1.5怡景世花園東港城麗景花閱園麗駿豪被庭金地博犬登湖湖柏愈山莊可居金域半側(cè)山三正半優(yōu)山豪苑銀湖山通莊項目3公里內(nèi)珍高端小皂區(qū)林立輔，總戶歷數(shù)13套56滿9戶，大帝量3-織5口之家靈，總消費采群體賓約13萬塘坑湖俗片區(qū)多太為高端熟豪宅項蔑目，小尼區(qū)居民嬸有相當鼓強的購拐買、消景費能力綢，小區(qū)羊居民與歲原著民器將構(gòu)成損本項目毅商業(yè)主劫要消費便人群，贏且為本撤項目高虛端消費回人群。丹緹軒富康體豪庭隆福發(fā)花園3公里塘廈主要住宅小區(qū)樓盤名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)人口數(shù)量金地博登湖23979588銀湖山莊326613064湖畔山莊6862744新世紀可居4421768新世紀亦居5642256林村公寓19007600麗駿豪庭3221288怡景花園4271708德州丹緹軒11524608富康豪庭9643856隆福花園15706280金域半山5942376怡景花園8403360水岸豪庭133532東港城19167664御湖半山湖5632252碧桂園時代城9323728萬科朗潤園14585832中信觀瀾凱旋城17276908萬科棠樾5002000城蕊首府6002400碧桂園天麓山9683872東郡花園17006800御庭苑3941576觀瀾湖3251300駿景高爾夫花園300012000錦繡城市花園7623048塘盛花園2661064華庭名月居6532612萬科金色城市6002400萬科四季花城7202880合計32341

129364本項目提商業(yè)1.戲5/勞3K除M輻射消尚費人群隆達XX萬要點曠：①注重點符針對蔽項目東周邊1.掩5/押3K萍M半徑范勢圍內(nèi)輻訊射消費霧人群進斤行分析匯。示例1項目策繞劃—客戶典定位-目標消浴費客群訪界定1.5要點：①界只定項目把商業(yè)部菜分的目親標消費濃群。II君IIIIII高I次要消爪費者：基于項糖目運營棉特色前胞往消費惰的大空曲港區(qū)消么費人群胃。Ⅰ核心撤消費膝者：項目1公里范戚圍內(nèi)居祖住人群本案周蹄邊包含畜莫奈花啊園、萬據(jù)科城市示花園等獨居住人催群此客群吹的商業(yè)詳需求以責生活配襯套類為鋸主Ⅱ重要消勵費者：項目3公里范室圍內(nèi)中儀央別墅賭區(qū)居住狹人群和匙本案別早墅區(qū)人厭群本案驗周邊駐中央維別墅輸區(qū)人巧群，斃此類甘客群歐的商脫業(yè)需寒求可辰以參壟考區(qū)朝域現(xiàn)礦行運栗營良角好的踩榮祥虧廣場煩等。示例1項目擇策劃—客戶定羅位-購買客轟群定位1.5要點個：分析本愿項目商宣業(yè)投資族客來源蘿及購買煙人群。地緣寇性的昆商鋪琴經(jīng)營瘡者和姜商鋪牛投資仿者將抖是本炮案商勿業(yè)的膊主要隊購買鈔者經(jīng)營者投資者置業(yè)目的自行經(jīng)營出租投資，收取租金回報所占比例較少居多優(yōu)勢分析有益于初期商業(yè)氛圍的培育，降低未來商業(yè)經(jīng)營風險后續(xù)問題少，便于管理投資意識強，有利于本項目快速回籠資金銷售單價承受力強劣勢分析銷售價格的承受力低于投資者各自為政，注重眼前利益，不利于商業(yè)市場培育、未來的管理和經(jīng)