培訓講座：物業(yè)管理法規(guī)

物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)一、課程的性質(zhì)和任務(wù)《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門重要的必修課。這是一門理論性、應用性較強的課程，它主要為培養(yǎng)適應現(xiàn)代社會生活，符合社會主義市場經(jīng)濟要求的具有大專水平的應用型物業(yè)管理人才服務(wù)的。通過學習本課程，要使學生能夠掌握物業(yè)管理法規(guī)的基礎(chǔ)知識；加強對我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的認識和理解；增強法制觀念并使其初步具有運用自己掌握的法律知識觀察、分析、處理有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)問題的能力。緒論學習目的與要求了解：1、狹義物業(yè)的三個特征；2、物業(yè)管理立法原則；3、物業(yè)管理法效力等級應遵循的原則；4、法、日、德、美、港、臺物業(yè)管理立法概況掌握：1、物業(yè)管理的概念；2、物業(yè)管理的特點；3、物業(yè)管理立法的概念；4、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容；5、物業(yè)管理法的地位和作用重點掌握：1、物業(yè)管理法概念；2、物業(yè)管理的法律體系；3、物業(yè)管理立法效力等級和效力范圍物業(yè)管理與物業(yè)管理法一、“物業(yè)管理”的詞義分析：（一）“物業(yè)”的含義：“物業(yè)管理”中的“物業(yè)”一詞源自英語realproperty和realestate，是指包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)權(quán)益或不動產(chǎn)。漢語“物業(yè)”一詞，其廣義是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；狹義僅指不動產(chǎn)。廣義：是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)狹義：“物業(yè)”是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權(quán)益的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。

狹義的“物業(yè)”獨特屬性：1、“物業(yè)”是不動產(chǎn)2、“物業(yè)”具有單元性3、“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性

（二）“管理”的含義（三）“物業(yè)管理”的含義：“物業(yè)管理”是指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

二、物業(yè)管理法的概念是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟法規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)管理立法一、物業(yè)管理立法的概念廣義：對物業(yè)管理關(guān)系進行調(diào)整的所有法律規(guī)范狹義：物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理和服務(wù)二、物業(yè)管理立法的原則指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅持的指導方針和工作準則

在我國，現(xiàn)階段的物業(yè)管理立法具體應包括以下幾項原則：（一）實事求是，因地制宜（二）科學的創(chuàng)見性（三）協(xié)調(diào)配套（四）保障物業(yè)合理使用（五）依法維權(quán)，自治自律三、物業(yè)管理的立法體制及其法律體系立法體制：是指按照憲法和法律的規(guī)定，國家機關(guān)立法權(quán)限劃分的情形和狀態(tài)。法律體系：指一國由其不同部門法所構(gòu)成的現(xiàn)行法整體我國物業(yè)管理立法體制是以憲法為根本大法、以法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)為不同層級規(guī)范的一元化的立法體制。而我國物業(yè)管理法律體系則是由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等構(gòu)成的有機整體。（一）憲法對物業(yè)管理的立法、司法均有最高指導作用。

（二）法律包含了調(diào)整一般民事、經(jīng)濟關(guān)系的基本法律和調(diào)整具體民事、經(jīng)濟關(guān)系的專門法律。

（三）行政法規(guī)（四）地方性法規(guī)（五）規(guī)章（六）司法文件（七）政策文件（八）其他規(guī)范性文件四、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容（1）明確政府主管部門的職責（2）對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求

（3）明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（4）明確業(yè)主大會的職權(quán)（5）明確業(yè)主委員會的職責

五、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀評析（1）物業(yè)管理實踐先行，物業(yè)管理立法跟進較慢（2）立法沖突問題有待妥善解決（3）立法創(chuàng)新，亟待努力六、物業(yè)管理立法的效力等級和物業(yè)管理法的效力范圍物業(yè)管理法的效力等級也稱物業(yè)管理法的效力層次，是指我國物業(yè)管理法的的體系中不同表現(xiàn)形式的物業(yè)管理法律規(guī)范在效力方面的等級差別。

物業(yè)管理法的效力范圍指物業(yè)管理法律規(guī)范的約束力所及的范圍，即所謂物業(yè)管理法的生效范圍或適用范圍，包括物業(yè)管理法律規(guī)范的空間效力范圍、時間效力范圍和對人的效力范圍三個方面。1、物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括域內(nèi)效力和域外效力兩個方面。2、物業(yè)管理法的時間效力指物業(yè)管理法律規(guī)范的有效期間，包括何時開始生效、何時終止生效和有無溯及力的問題。3、物業(yè)管理法對人的效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范可以適用的主體范圍，即對哪些主體有效。第一章物業(yè)管理法律規(guī)范基礎(chǔ)知識物業(yè)管理法律規(guī)范1.物管法律規(guī)范的一般含義2.物管法規(guī)的構(gòu)成（1）假定（2）處理（3）制裁物管法規(guī)的依據(jù)1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.行政規(guī)章5.地方性法規(guī)6.地方性規(guī)章7.其他物管規(guī)范性文件物管法規(guī)與其他部門法的關(guān)系1.物管法規(guī)和憲法2.物管法規(guī)和民法3.物管法規(guī)和經(jīng)濟法4.物管法規(guī)和行政法1.2物業(yè)管理法律關(guān)系物管法律關(guān)系的構(gòu)成1.物管法律關(guān)系的概念2.物管法律關(guān)系的構(gòu)成要素（1）主體（2）客體（3）內(nèi)容3.物管法律關(guān)系的種類（1）平等主體之間的平權(quán)關(guān)系（2）不平等主體之間的隸屬關(guān)系物業(yè)管理法律事實1.概念2.分類（1）行為（2）事件1.津3物業(yè)管林理法律艱責任一般圍含義構(gòu)成迅要件1.違法性2.危害紙性3.可罰伐性物管汽法律花責任訴的種較類1.物管民化事法律狐責任（1）違就約責捎任（2）侵權(quán)沈責任（3）無幫過錯菜責任2.物管行禁政法律鈴責任3.物管恩刑事濾法律禽責任1.4我國訊物業(yè)固管理梨法規(guī)暴的建溜設(shè)我國瞎物管生法規(guī)忽現(xiàn)狀1.物管配部門跪規(guī)章癢豐富粥，地確方性頂法規(guī)反規(guī)章禿豐富此，但冊缺乏講國家類級法煌律規(guī)憐范2.立法涵悟蓋性和弱濃度不踏夠，層猴次較低3.缺乏科學豈的物管理想論體系，朵立法要領(lǐng)夜不清，指沖導思想混友亂物管立狼法的重懸要性1.只有通育過立法結(jié)，才能脹夠強化婆開發(fā)商拴承擔的老物管責絨任2.只有銅通過偷立法掘，才旱能規(guī)更范物現(xiàn)管行煉業(yè)的濁行為3.只有通過羞立法，才誤能從根本坐上保證業(yè)踢主利益4.只有通過也立法，才昆能管理好周物管市場案例一20看04朱年5貨月，款陳先貢生與狗物業(yè)宿公司啊簽訂趣了新喬房入京住協(xié)腰議書許。6框月1案8日獻，陳挨下班下后將近摩托欠車未圓加防蠟盜裝縣置就田停放商在小萌區(qū)內(nèi)委。第療二天吊上班立時，胃突然摟發(fā)現(xiàn)條摩托浙車不寄翼而默飛，感便立塑即報限警，持此事盜至今慎未破贏案。偏10朗月，被陳請犁求法拔院判仆令物包業(yè)公缺司賠途償摩想托車秋的損汽失?！睹穹ㄍ▌t》106條規(guī)義定：付公民釘、法配人違童反合塞同或泊者不油履行駱其他督義務(wù)赴的；夢由于錫過錯怕侵害點國家飄集體御財產(chǎn)財以及極他人懼財產(chǎn)鄉(xiāng)豐、人武身的巴，應星當承腳擔民勿事責憲任。憂另外酸即使彈沒有欺過錯呆，但襯法律籮規(guī)定漁應當岔承擔醋民事即責任哲的，輝也應溫當承員擔民嘴事責壁任糧。陳先生海與物業(yè)糾公司簽麗訂入住吐協(xié)議書嘉，該合咱同是物巾業(yè)公司貍對陳提刃供物業(yè)晝管理服啄務(wù)的承拉諾以及念陳愿意岸接受服夾務(wù)和物圍業(yè)管理饑的明確虛表示。消但是雙匹方并未霜就陳的總財產(chǎn)由以物業(yè)公場司保管暮簽訂過準保管合爛同或有艘其他約貼定，物端業(yè)公司紛也就無恢保管陳鍛摩托車糕的義務(wù)立。因此艘，盡管殘物業(yè)公宣司對小細區(qū)的安喜全負有俯日常管跑理的義圖務(wù)，但壺其所承背擔的小嫂區(qū)安全輛防范只遷是協(xié)助拼義務(wù)。當前錄，由竊家庭姜財產(chǎn)配失竊寄而引詞起的辨業(yè)主頓與物妖業(yè)公顧司糾尸紛越娛來越川多。蹦由于否上海訂屬于老一個冒特大衰型城首市，然外來今流動究人口址激增封，業(yè)坊主財鑒產(chǎn)被烏盜事盞件時媽有發(fā)榆生。靜在這狂種情彼況下蹄許多距業(yè)主里把業(yè)挎公司鹿理解蘿為“艱第二陪警力都”，草這是獄片面饞的。西業(yè)主掌財產(chǎn)哭遭損膏，物派業(yè)公歌司應酷當承渾擔什劫么責完任，滲這個裳問題潤需要拋具體爬事情以具體巴分析葉。案例二2003年8月，明虹橋捎開發(fā)箭區(qū)一漁廣場捷業(yè)委馬會與纖物業(yè)梢公司冊簽訂粗一份《物業(yè)定管理沫服務(wù)齡合同》。雙方寶約定：迎業(yè)委會偶將廣場藥全權(quán)委句托物業(yè)視公司管孔理，物鋼業(yè)公司容可按市賽場有關(guān)詞規(guī)定提12%的管理酬晴金，費用愁若有剩余狠則歸業(yè)委帆會所有。賢一年合同乎期滿后，燙物業(yè)公司崖拒絕將多先余的費用占歸還業(yè)委膠會，于是忠，業(yè)委會寫訴諸法院盲。根據(jù)《驗物業(yè)管阻理條例論》相關(guān)斗規(guī)定，塘物業(yè)公饑司開展址物業(yè)管犁理服務(wù)筐可以按單照酬金傭制或包保干制的淡方式收幟取勞務(wù)夕報酬。鉆采取酬糠金制的封，則節(jié)飽余的物艦業(yè)管理門費應歸單業(yè)主大糠會所有號，物業(yè)欠公司不停得截留犁、挪用推。小該物業(yè)歐公司之晨舉顯然泡與雙方茅的約定毫相悖。至目前，填業(yè)主通窯過業(yè)主鉤大會表睛決由業(yè)堪委會追盟訴物業(yè)扇公司業(yè)隨委會用做房、停切車費等灘官司越幫來越多潛，說明嗚業(yè)主的很維權(quán)意凍識普遍公增強。案例三有一家蝦小區(qū)業(yè)專委會20領(lǐng)04年打了五并起官司，切四輸一贏援。贏的是子奪得了一尤間業(yè)委會冷辦公用房降。而輸?shù)娜f是侵害了蔑物業(yè)公司嚼的名譽，橫須賠償幾科萬元。對燙此業(yè)委會降要求每家痕每戶分攤芹幾百元錢連，但遭到堆絕大多數(shù)估業(yè)主的反日對，理由看是這五起旨官司中沒底有一起征靈得業(yè)主大惠會的表決像通過。于蓋是業(yè)委會貓準備將拒規(guī)付訴訟費鴉的業(yè)主告祝上法庭。國務(wù)易院〈物業(yè)蠟管理秋條例〉規(guī)定，賤誰擁有表房地產(chǎn)里權(quán)證誰枝就是業(yè)煉主。業(yè)兄主大會卷是廣大興業(yè)主的妨權(quán)利機婦構(gòu)，而折業(yè)委會置則是一練個執(zhí)行雄機構(gòu)，卻它既不撿是企業(yè)妖法人，婚也不是夜群眾自桑治組織虧，因此假無權(quán)作簡出任何襯重大決慢議。包勤括物業(yè)曉公司的漸選聘以流及訴訟昌等有關(guān)鋒廣大業(yè)菊主切身器利益的切決定，豈必須按毒照規(guī)定怕，即得景到小區(qū)壯有投票閘權(quán)的三柱分之二增以上業(yè)威主通過朋并明確傻授權(quán)才帆能生效重。目前翁，一饞些小青區(qū)業(yè)糟委會昨越俎暢代庖走現(xiàn)象跑比較吩嚴重眠，動難輒提裝起訴蔑訟；釀有的肺業(yè)委株會雖泡然形鄰式上六通過吹了書御面投炊票表伶決，齊而在征征詢?nèi)且庖娪鷷r往識往寫神上：宜如果梢你未俘在規(guī)臺定的作時間朝里將峰征詢崖意見皆表寄氣回業(yè)妄委會搜的，率則視惱作你龍同意桶訴訟柏。這釀種做德法是遙法律房誠本身雅所禁陡止的坑。法科律明翼確規(guī)躍定：禁投票弦表決捆有三掉種，鑄即同警意、妨反對體、棄遙權(quán)。等因此爐既不廁能將醫(yī)棄權(quán)莫票加唇在反汁對票久身上仰，更珍不能衫將棄隊權(quán)票云強加緊到同惑意票陪的頭嗓上。第二章業(yè)斗主大會與味業(yè)主委員餡會學習帶目的悲與要繪求：了解踐：1.業(yè)主撫委員伙會章川程的侮主要辛內(nèi)容敏；2.業(yè)主公水約的主降要內(nèi)容足；3.住戶放手冊廢的主范要內(nèi)雕容掌握：1.業(yè)主的權(quán)經(jīng)利與義務(wù)抹；2.業(yè)主大會童的職責；3.業(yè)主委經(jīng)員會的墊職責2.勇1業(yè)主捕的權(quán)眾利與饒義務(wù)業(yè)主的像概念業(yè)主獨的權(quán)壓利與芽義務(wù)2.2業(yè)主呈大會業(yè)主綁大會都的組萄成首次曾業(yè)主隔大會1.前提噸條件2.籌備條巾件3.程序業(yè)主洪大會惜的職恐責業(yè)主大會2.3歸業(yè)主委跳員會業(yè)主委員嚷會的構(gòu)成業(yè)主委員免會委員1.贈業(yè)主衰委員昌會委健員應奮當符繡合下座列條慰件2.業(yè)主興委員會委什員資格終巨止的幾種授情形業(yè)主映委員福會職陳責業(yè)主委員兼會任期業(yè)主委遣員會章丙程2.4業(yè)主賽公約抓及住結(jié)戶手虛冊業(yè)主公立約的主勵要內(nèi)容1.住宅區(qū)名歉稱、地點脅、面積及乳戶數(shù)2.公共場所歇及公共設(shè)撈施狀況3.業(yè)主騙大會益的召東集程輩序及套住宅鍛區(qū)重淘大事睛項決警定方貝式4.業(yè)主大會把決定住宅諷小區(qū)重大慮事項的方奇式5.業(yè)主使傻用其住郊宅和住梁宅區(qū)內(nèi)預公共場旨所以及邁公共設(shè)段施的權(quán)備益6.業(yè)主參砍與住宅桐區(qū)物業(yè)貞管理的釀權(quán)利7.業(yè)主對業(yè)然主管理委慕員會及物休管公司的碧監(jiān)督權(quán)8.業(yè)主守對住摸宅區(qū)單物業(yè)黎各項困維修察、養(yǎng)醋護和狂管理參費用妥的繳蔥納9.業(yè)今主在本戚住宅區(qū)鐘內(nèi)應遵塊守的行耐為準則10.違崇反業(yè)主公決約的責任11盆.其狗他事除項住戶手情冊的主伯要內(nèi)容1.物業(yè)處概況2.物應業(yè)的管銷理3.濟業(yè)主登或住痕戶須他知4.日愉常管理甘和維修第三壟章蓋物刑業(yè)管趴理企扇業(yè)3.1物業(yè)管啄理企業(yè)功的性質(zhì)鴉和種類物業(yè)管理站企業(yè)的性莫質(zhì)1.物業(yè)管關(guān)理企業(yè)2.物業(yè)管凈理企業(yè)鑼的性質(zhì)（1）物業(yè)管雞理公司是托獨立的企妥業(yè)法人（2）物業(yè)管昆理公司屬飼于服務(wù)性禁企業(yè)（3）物業(yè)晚管理公獻司是現(xiàn)蒜代化城摘市建設(shè)縮慧和管理苗的重要艦組成部慕分物業(yè)臺管理址企業(yè)停的種然類1.按投紅資主體分角類2.按股酒東出資形佩式分類3.按組迅建形式分每類4.按經(jīng)臂營服務(wù)的攝方式分類5.按叼是否具期有法人唐資格分桂類物業(yè)管傲理企業(yè)乏的權(quán)利攀和義務(wù)1.權(quán)利2.雷義務(wù)3.絮2物聞業(yè)管樂理企熔業(yè)的續(xù)設(shè)立過及運括作物業(yè)管霜理企業(yè)健的設(shè)立弦條件1.有符膜合法定人頁數(shù)的股東2.有剝法定最怨低限額度的注冊寒資本3.條有股韻東共箏同制藥定的塔公司葵章程4.有公矮司名稱5.有固何定的生產(chǎn)竹經(jīng)營場所東和必要的冬經(jīng)營條件6.庭其他木條件物業(yè)管瘋理公司廈的設(shè)立稻程序1.濕向上鉛級主站管部座門提搖出設(shè)還立物斥業(yè)管世理公遙司的授申請2.久全體尿股東銀共同錄制定慚公司棵章程3.欣申請擦驗資4.事公司饒名稱衫預先疑核準斧申請5.沫物業(yè)挽管理第公司喜的申錄報資控料6.確湊立物業(yè)陣管理公桶司的組梢織機構(gòu)7.物業(yè)渠管理公司史的設(shè)立登施記3.3營物業(yè)管遵理企業(yè)濟的資質(zhì)黑等級和勝管理物業(yè)管理胃企業(yè)資質(zhì)闖管理的目拍的1.資質(zhì)庸的定義2.嬌資質(zhì)態(tài)等級爐管理好的目荒的資質(zhì)等級1.資質(zhì)敏一級企業(yè)2.資質(zhì)課二級企業(yè)3.資質(zhì)灑三級企業(yè)資質(zhì)等級甲審批1.仿新設(shè)巖物業(yè)筒管理還企業(yè)勉的資響質(zhì)審倉批2.資膏質(zhì)等級陰審批應滲提交的儀材料3.物繭業(yè)管理獅企業(yè)資根質(zhì)審批日常資冷質(zhì)管理1.物壟業(yè)管理紋企業(yè)承早擔業(yè)務(wù)泛的管理2.物撐業(yè)管理府企業(yè)資會質(zhì)動態(tài)譜管理3.4物業(yè)伏管理況企業(yè)懼的組忽織機訊構(gòu)物業(yè)管僚理公司僚的組織垃機構(gòu)1.有限責請任公司2.股份備有限賣公司3.監(jiān)事會物業(yè)管使理公司鋪內(nèi)部組逗織機構(gòu)解設(shè)置1.總經(jīng)理室2.辦公娃室3.財務(wù)董部4.管理部5.服務(wù)桌部6.工程部7.監(jiān)察騎部8.產(chǎn)業(yè)部9.租賃艇部第4章項物業(yè)產(chǎn)除權(quán)規(guī)定4.1物業(yè)權(quán)屬斬概述物業(yè)權(quán)屬民的概念和相特征1.物業(yè)幅權(quán)屬擦的概津念2.物業(yè)權(quán)屬熄的特征物權(quán)的許概念和草特征1.物權(quán)染的概解念2.物權(quán)面的特甘征3.物權(quán)的帥種類物業(yè)產(chǎn)權(quán)雨的概念特扭征1.物仰業(yè)產(chǎn)權(quán)霜的概念2.物也啞產(chǎn)權(quán)的特域征3.物業(yè)已產(chǎn)權(quán)的分矩類物業(yè)產(chǎn)權(quán)葡的取得、怖消滅和限別制1.物業(yè)諒產(chǎn)權(quán)的取象得2.物業(yè)異產(chǎn)權(quán)的消板滅3.曉物業(yè)扛產(chǎn)權(quán)熟的限遷制4.嫂2物佩業(yè)權(quán)借屬狀南況土地權(quán)羅屬狀況1.土地勤的概念和扇特點2.土藍地所有評權(quán)3.土地我使用權(quán)房屋權(quán)郊屬狀況1.房屋印的概念和鳥分類2.房壁屋所有觀權(quán)3.房蓮屋使用暫權(quán)共有1.共有艇的概念和蘿特征2.共象有的分熊類3.準裕共有物業(yè)相鄰器關(guān)系1.物態(tài)業(yè)相鄰晉關(guān)系的獻概念和尋特征2.處遞理物業(yè)巾相鄰關(guān)新系的原共則3.嚴幾種鹿物業(yè)鴿相鄰首關(guān)系4.3表物業(yè)權(quán)團屬等級肅制度物業(yè)權(quán)屬腿登記的類頁型1.總登洽記2.初始飯登記3.轉(zhuǎn)移辱登記4.變更墾登記5.他遣項權(quán)利鎖登記6.注蔽銷登記物業(yè)權(quán)乞?qū)俚怯浱偷某绦?.受理登記淚申請和提情交法律文麻件2.權(quán)屬療審核3.公告4.核準登貫記，頒竄發(fā)房屋議權(quán)屬證踩書物業(yè)喪權(quán)屬喘證書物業(yè)膽權(quán)屬貧登記醋的幾爛種特義殊類廚型1.直接登記2.暫緩煮登記3.不予登欣記4.注銷登記房屋夠權(quán)屬竊登記越的法輸律責僑任4.技4物業(yè)賢產(chǎn)籍拼管理產(chǎn)籍和安物業(yè)產(chǎn)毅籍管理傍的概念物業(yè)泊產(chǎn)籍正管理研的內(nèi)松容1.圖2.檔3.卡4.冊5.表第5章嗎物業(yè)漸管理凝服務(wù)小合同5.1合同跟與合輩同法禿概述合同概述1.合同的質(zhì)概念2.合同的分昂類合同法適概述1.合同法蠢的概念2.合同心法的詞調(diào)整鏡范圍3.合同致法的炒基本粘原則1．199礙7年8月5日上午哀，某客惜運公司還的長途墳客車上具的檢票域員發(fā)現(xiàn)關(guān)甲、乙刻、丙3人沒有買鹿票，于是閑讓某補票沒。三人蠻姻不講理，反司機說；"你們沒齡有買票耳，我們沙就可以垃把你們投趕下車鍵，干嘛馳那么多蛾廢話。"三人聽后椅，感到害錫怕，其中靈甲、乙馬云上就補了廣票，但丙若由于身上柳沒帶錢，臂央求汽車葡把他帶到櫻某某站。鬧檢票員不贏同意，把洪丙趕下車屯，當日下迷午1點，售票疏員發(fā)現(xiàn)客柳人太多，故已經(jīng)超員5人，于里是便拒緣瑞載后來嬌的客人連。丁由橡于有急京事，央俗求上車頂，售票充員說，"客車運踩輸不能終超載，犁出了問場題，我壤們要負憲責任的木。"丁說："出了籍問題升，我嶄負責范。不屠管什翻么問宮題，栗我都頂一人桿負責漂。"售票員筐無奈便磨讓其上怠了車，緩還說："出了梢問題構(gòu)可由談你一繳個全叢部負肢責！"下午3點，售征票員發(fā)贈現(xiàn)戊某乓攜帶危辱險品，庫便隨之求把危險養(yǎng)品拿到帆車下銷籍毀。戊初堅決反康對。售蛛票員說提；"要么你紀拿著危板險品下乘車，要催么讓我掩銷毀。"后來，由軌于擁擠，洪王某把孕屈婦趙某擠督得流產(chǎn)了軌。根據(jù)奴上述薪案情黑，回利答下衛(wèi)列問捆題：（1）乘魂車人甲拌、乙、宮丙3人沒啞買票欣，售概票員先可否匆把其千趕下研車？（2）霉由于遍丙身店上沒巖帶錢哲，售挪票員繳最終今還是螺把他糾趕下狠車？伍是否甩合法詞？為泉什么忌？（3）窮售票腫員是甩否有忽權(quán)銷冷毀旅側(cè)客攜教帶的全危險掠品？喬為什慮么？（4）逮對于崖趙某菌的流頸產(chǎn)，扔丁是址否應拌負責犯？為蟻什么榨？（5）對轎于趙某集的流產(chǎn)你，售票黃員和其柱運輸公捉司是否弄應承擔誓責任？（6）對于呆趙某的流同產(chǎn)，王某寺是否應該賢承擔責任敲？（7）設(shè)檢通票員未把饒丙趕下車港，在趕往涉某某站的辨途中，由菌于司機突寇然剎車致讓丙倒地重凡傷，誰應懲對丙的紗損失負責畏？2．舊甲、佛乙、液丙三悉人為閱同胞氧兄弟朝。三鹿人父但母生轉(zhuǎn)前擁宴有一遣幢私蹦有樓劉房，圣這幢暴樓房疼于1996年出租剛給張某潤夫婦居桐住，租償期為5年，陷每年浮租金填為2萬元，年績底支付。1999年1-順2月，抄甲、那乙、珠丙父床母相變繼去寺世，域沒有黃留下謊遺囑藝，于央是樓訊房由質(zhì)三人要依法躁繼承剖。甲指、乙然均有魂房屋烈居住搖，而貧丙暫魂無自丑己的鋤房屋沿，辦穴理遺縫產(chǎn)繼嗓承時屋，把估房屋膨約定講由丙吧管理刻。199拒9年10月5日丙將房恭屋作價給煙丁，價款倡為人民幣30萬元追，丁悅以為腔丙即羨是房肥屋的講產(chǎn)權(quán)搶所有擱權(quán)，于于是至二人勒簽訂恩了合命同，蠅丙將硬房屋惡產(chǎn)權(quán)扛證書強交由擁丁，雷二人隔一并踢到房井產(chǎn)部扶門辦短理了殲房屋晨過戶賀手續(xù)狹。似同年11月1日，丙告陪知張某夫梯婦其已將各房屋賣與三丁的事實顧，并要求鍛張某夫婦丟搬出房屋炎。張某夫挎婦不允，搜要求購買熟該幢樓房慣。后甲、所乙得知丙釀賣房一事摘，向丁提功出異議，右遂起糾紛例?，F(xiàn)問：（1）固父母物去世卸后，隆甲、恨乙、議丙對才樓房奇具有豎什么丹財產(chǎn)搶關(guān)系毛？（2）丙嘩、丁之壺間簽訂隸的合同冠有無效穩(wěn)力？為升什么？（3）現(xiàn)混房屋所兄有權(quán)歸氣誰所有右？（4）最甲、繳乙、段丙、屈丁有挑無權(quán)膛利要顆求張舉某夫燈婦搬刃出房相屋？（5）訴張某渠夫婦喝有哪匹些權(quán)末利可灘以主笛張？間丙應錘對丁頌承擔牲什么深責任遷？為葵什么腥？3.中學生尚趙某，15周歲，身味高17花5公分，克但面貌照成熟，優(yōu)像二十俘七、八辱歲。趙潛某為了提買一輛忘摩托車欺，欲將醫(yī)家中一勇套閑房渾賣掉籌賢購車款俘。后托華人認識擴李某，麗與李某側(cè)簽訂了涌購房合臣同，李連某支付碧定金5萬元，雙略方遂到房藍屋管理部嘉門辦理了談房屋產(chǎn)權(quán)扣轉(zhuǎn)讓手續(xù)蹦。趙某父驕親發(fā)現(xiàn)此贊事后，起要訴到法院扔。試分愁析：（1）該房腥屋買賣竊合同是語否有效點？（2）為什娘么無效低？請說撒明原因烘。4、某村民錢甲與乙簽愚訂了一買衣賣合同。姑合同約定辨，甲賣給艱乙4頭牛，款退項為80停00元。社先支窗付300安0元貨款棉，其余微款項在晨半年內(nèi)教付清。晌在付清刃剩余款緣瑞項之前航，甲?？魧ε┑乃形洐?quán)。簽錯訂合同員的第二饅天，乙巨將牛牽傘走。根據(jù)揀合同迅法及忘相關(guān)肢法律稱討論乏下列泰問題羊：1．假皺如在沃?？畹窀肚鍞持皯T牛1被水摸淹死立，損睡失由永誰負素責？灑為什腳么？2．假如在鑰?？罡肚鍛B(tài)之前，牛2生下熄一頭惠下牛棋，該皆小牛肚的所火有權(quán)趁歸誰撿？為早什么拔？3．假芹如在鋼?？顟俑肚宕吨皼?，牛3踢傷稅一人右，該倉損害移賠償宇責任丸由誰怖承擔揉？為搭什么查？4．假如么在?？钐澑肚逯魄?，村勿民乙將號牛4賣給了丙跳，該合同芬是否有效槐？為什么狼？5．當事閱人在合姿同中約病定，合尸同成立描后，牛聞款在未湖付清之嚼前，牛井的所有議權(quán)并不蹤蝶轉(zhuǎn)移，甚是否具寸有法律偽效力？樹為什么猴？5、王及某承頂租趙鳴某私獎房兩戀間。頃租期槐屆滿施前，轉(zhuǎn)王向諒趙提媽出愿冒以5萬元購買承該房，趙億表示同意組。王當即盲交給趙4萬元槽，講菊好另射一萬地元于1個月內(nèi)清問償，雙方犯約定3天后共同歸到房管部它門辦理房助屋過戶手敗續(xù)。第二選天王某雇強請個體戶瘡李某將事浩先托其制鴿作的家具攤搬到家中偏，并答應膜兩天后辦堪理房屋過春戶手續(xù)時攤一并給付譽加工定作狗費和搬運份費用。不沿料，當天跌夜里，該糧房因受雷識電擊而起端火，房屋叢和家具均廈由此毀損杜。

事故箭發(fā)生后，益王某向趙升某索還自悲己已交付言的4萬元房復款；但勝趙某不設(shè)僅不返踩還已收良的4萬元悼，而似且要架求王鴉某給讓付所圖欠的藝另1萬元持；李且某聞概訊也玩前來攏追索部其加侄工費片和搬詠運費露用，右遭到脂王某迅拒絕照。三責人爭釀執(zhí)不偷下，戲訴至肯法院山。請討籍論并司分析斥下列爐問題勸：什（1）本案中粗房屋滅失罩的損失由所誰承擔？猾（2）王趙兩白人的房款路糾紛應如示何解決？升（3）本案中腸所述的家酬具滅失的醒損失應由悅誰承擔？度為什么？5.2合同秤的訂女立、島效力幕與履宅行合同的瓶訂立1.合同疲形式2.合同的徹內(nèi)容3.合同訂別立的方奪式合同瀉的效備力1.有效合煤同2.無效合章同3.可撤壤銷合孫同4.效力牢待定驗合同合同的捧履行1.合同履塌行的規(guī)貍則2.抗辯權(quán)的往行使5.丟3合同殖的變用更、傲轉(zhuǎn)讓溪與終場止合同的變撤更合同的幣轉(zhuǎn)讓1.合同權(quán)利責轉(zhuǎn)讓2.合同義務(wù)詞轉(zhuǎn)移3.合同權(quán)利菠和義務(wù)一敞并轉(zhuǎn)讓合同陰權(quán)利拋義務(wù)請的終鋪止1.債務(wù)已經(jīng)從按照約定雁履行2.合同胸解除3.債務(wù)相互牲抵消4.債務(wù)人贈依法將助標的物攪提存5.債權(quán)人幻玉依法免禍除債務(wù)6.債權(quán)傅債務(wù)瘡同歸黨于一控人7.法律規(guī)撇定或者鐘當事人籃約定終激止的其柔他情形5.4違約責任違約框責任拜的概泛念承擔糊違約體責任投的形寬式1.繼續(xù)履跪行2.采取補救售措施3.賠償損藥失4.支付逗違約揮金違約責廁任的免錯除5.5物業(yè)管理湊服務(wù)合同物業(yè)其管理傅服務(wù)學合同鞠的概允念物業(yè)管理朝服務(wù)合同扮的分類物業(yè)肌管理姐服務(wù)鴨合同總的主打要內(nèi)膏容簽訂物業(yè)討管理服務(wù)耍合同的注匆意事項1.明確委探托物業(yè)抗服務(wù)的械內(nèi)容、俗范圍和兆期限2.明確膜委托售方業(yè)汁主委脂員會匙的權(quán)鳴利和獸義務(wù)3.明確被委灘托方物業(yè)白公司的權(quán)狼利和義務(wù)4.明確雞物業(yè)險管理業(yè)收費船標準5.對違約責抹任的約定6.物業(yè)管理刻服務(wù)合同齒中，不應球有不平等泰的條款第6靈章送房地籃產(chǎn)管坡理法6.需1城市房地晝產(chǎn)管理法涉概述房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)概丟述2.城市房地路產(chǎn)3.房地產(chǎn)桿業(yè)房地產(chǎn)管拔理法的概蒙念和調(diào)整默對象1.房地斃產(chǎn)開睡發(fā)關(guān)負系2.房地產(chǎn)交繡易關(guān)系3.物業(yè)管理折關(guān)系4.房地產(chǎn)孫管理關(guān)夸系房地產(chǎn)法范與相關(guān)法拖律的關(guān)系1.分房地切產(chǎn)法騙與民職法2.房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)法與土搞地法的關(guān)杰系房地產(chǎn)法盲律關(guān)系1.房地紹產(chǎn)法律關(guān)鑼系的概念2.邪房地思產(chǎn)法拍律關(guān)渠系的破構(gòu)成3.假房地雁產(chǎn)法寇律事蘋實6.塘2土地漸使用郊權(quán)的銹有償境出讓邀和劃心撥土地降使用末權(quán)出何讓概沙述1.土儲地使用滅權(quán)出讓煉的概念2.土死地使用壩權(quán)出讓拳的程序腐和方式3.土住地使用持權(quán)出讓如合同土地使用曬權(quán)劃撥6.3寬房地產(chǎn)須市場管厲理房地產(chǎn)市闖場管理概第述1.房地趨產(chǎn)市槐場的孤概念2.房地局產(chǎn)市索場管摟理的淡概念3.房地產(chǎn)跑市場管柄理的任朽務(wù)和內(nèi)母容房地產(chǎn)撐市場的嶼計劃調(diào)?？?.房地產(chǎn)市蹤蝶場計劃調(diào)述控的概念2.房地產(chǎn)市留場計劃調(diào)第控的手段3.房地產(chǎn)曠市場計負劃調(diào)控虎與市場嚇調(diào)控的鎮(zhèn)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)區(qū)價格管芝理1.房地產(chǎn)價重格管理的寫概念2.基準地價渣、標定地祝價和各類觀房屋重置舞價格定期姿確定并公匙布制度3.房地雀產(chǎn)價題格評竿估制香度4.房地產(chǎn)盒成交價送格申報膝制度房地產(chǎn)季稅收管訓理1.耕地占粘用稅2.城鎮(zhèn)土閘地使用痛稅3.與房端地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓健有關(guān)鋪的稅景種6.4稼房地產(chǎn)湯交易房地產(chǎn)交超易的概念房地產(chǎn)載轉(zhuǎn)讓1.房地產(chǎn)濕轉(zhuǎn)讓的普概念和處條件2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)簽讓合同3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞇讓合同的騎主要條款4.商品房預貫售房屋租滑賃1.房屋租賃博概述2.房屋租慕賃合同房地旦產(chǎn)抵印押1.房地么產(chǎn)抵押概蘇述2.房地贏產(chǎn)抵押的景范圍3.房地已產(chǎn)抵押權(quán)冬的設(shè)定4.嗽房地腫產(chǎn)抵灣押合驢同5.房鮮地產(chǎn)抵路押的效怎力6.怖房地參產(chǎn)抵當押權(quán)飲的實撐現(xiàn)6.5甘房地產(chǎn)吹權(quán)屬登記房地吧產(chǎn)權(quán)盟屬登員記的況概念房地電產(chǎn)產(chǎn)齊權(quán)證句書1.土地腹證書2.房屋況所有權(quán)證屆書房地押產(chǎn)轉(zhuǎn)四讓登萬記和閃變更渡登記房地海產(chǎn)抵便押登中記第7章物問業(yè)管理公龜司前期管煙理規(guī)定7.1前朝期物業(yè)管康理概述物業(yè)管理精的前期介港入1.概念2.兩個酸階段物業(yè)赤管理粉前期趕介入薦的必踢要性1.物業(yè)爽管理叉前期金介入滅能減字少使扒用中錢的后位遺癥2.物業(yè)管馬理前期落介入是石對所管弦物業(yè)的遍全面了得解3.為后期管庸理做好準歸備物業(yè)管理艷前期介入第的內(nèi)容1.辦物業(yè)替管理纖企業(yè)階是通弦過投末標來顫接洽班物業(yè)薯管理池業(yè)務(wù)2.建立壯與業(yè)主或告使用人的塵聯(lián)絡(luò)關(guān)系3.察看字工程建設(shè)爽現(xiàn)場4.設(shè)計糕管理模式子，草擬及臺制定管理旗制度5.憐建立堡服務(wù)帖系統(tǒng)勸和服野務(wù)網(wǎng)足絡(luò)6.辦理繪移交接管彩事宜7.2前期物業(yè)府管理招標洽投標管理亂暫行辦冊法簡述1.前期物旨業(yè)管理在的概念2.適用范身圍招標1.招標人2.前期物業(yè)劈燕管理招標抹方式3.物業(yè)管甜理招標險文件4.備案5.對招標弓人的有棵關(guān)規(guī)定投標1.票投標甘人2.物業(yè)獵管理投標選文件3.魂對投醋標人起的有概關(guān)規(guī)贏定開標、旬評標和捏中標1.租開標潮的有員關(guān)規(guī)優(yōu)定2.患評標3.懶中標4.中標敏后的工作7.3丙物業(yè)細的竣工撲與接管悄驗收物業(yè)接管弱驗收的概魚念1.物業(yè)接管蹲驗收的定饑義2.物業(yè)塞接管柿驗收挽與工器程竣劍工驗胖收的而聯(lián)系將和區(qū)幅別3.物業(yè)接管柜驗收的類稼型物業(yè)歸接管瘋驗收柔的條擺件和薦應提廟交的傍資料1.接管驗收壺的條件2.接管驗收孤應提交的寸資料物業(yè)接管棍驗收的程連序1.新建使房屋接管輩驗收的程態(tài)序2.球原有膽房屋驢接管徒驗收殖的程碌序物業(yè)從接管耐驗收茅的標尚準1.半新建橫房屋瘋的接閘管驗吹收標姓準2.原有強房屋的接懸管驗收標葬準7.4城市扶住宅艦小區(qū)劣竣工紡綜合男驗收東管題理辦恭法城市舍住宅荒小區(qū)遇竣工凱綜合須驗收叮管理1.住宅惡小區(qū)目竣工蝦驗收宮概念2.住宅小區(qū)墨竣工驗收叛應符合的頂條件3.申請野住宅娘小區(qū)鵝竣工獲綜合急驗收離應當腳提交鑒的資丟料4.住宅小掉區(qū)竣工缸驗收的姑程序5.法律責任6.住宅顛區(qū)竣倘工綜雨合驗朽收的論其他纏有關(guān)串規(guī)定7.5疼用戶入烏住和物陳業(yè)檔案調(diào)資料用戶入賄住1.業(yè)主的準厚備工作2.物業(yè)管理煌公司的準亦備工作產(chǎn)權(quán)備撞案物業(yè)檔鼓案資料1.物業(yè)檔鐮案資料玩的概念2.物業(yè)檔森案資料誓的性質(zhì)3.物業(yè)勻檔案牧資料居的種槽類和遇收集4.物業(yè)鍛檔案拼資料尋的作已用7.6硬物業(yè)中介歌服務(wù)物業(yè)中介組服務(wù)的概燦念和種類1.房地產(chǎn)徐咨詢2.房地華產(chǎn)價火格評稠估3.房地澆產(chǎn)經(jīng)線紀中介庭服務(wù)烈人員撒資格田管理中介斃服務(wù)側(cè)機構(gòu)鋒管理中介座業(yè)務(wù)伴管理7.融7背裝修給及二聲次裝結(jié)修的阿有關(guān)懸法規(guī)物業(yè)流裝飾距裝修仙管理膀法規(guī)挨概述建筑巷裝飾夢裝修漿管理刮規(guī)定1.津工程糊的報在建與騎許可2.工程蝕的發(fā)包與快承包3.肆工程扶的質(zhì)丑量與鴨安全4.法律掉責任7.漸8物業(yè)管漂理崗位榴培訓、胸持證上訴崗制度7.8.咸1物業(yè)洗管理鄉(xiāng)豐企業(yè)揭經(jīng)理堡、部披門經(jīng)軋理、姑管理幻玉員崗杜位培周訓、感持證有上崗燒實施昌辦法1.培訓目犧標和內(nèi)樹容2.崗位合榨格證書舅的辦法允與管理物業(yè)管理遼企業(yè)經(jīng)理析崗位規(guī)范1.崗位飾必備您知識2.崗位必強備能力物業(yè)管理線企業(yè)部門烘經(jīng)理、管昏理員崗位倦規(guī)范1.崗位必乳備知識2.崗位必紋備能力第8射章物轟業(yè)管愧理公傭司日笨常管陵理規(guī)帳定8.1瞞物業(yè)管鴨理的日盯常運作吃階段概鳴述物業(yè)管叛理的日泛常運作照階段1.日常茅綜合慶服務(wù)塘與管返理2.系統(tǒng)的差協(xié)調(diào)圍繞住宅反小區(qū)的接攤管，組成毅物業(yè)管理蠢公司1.住宅小區(qū)胃物業(yè)管理翁模式2.業(yè)主管仆理委員拉會與物但業(yè)管理被公司8.2城塑市異產(chǎn)毗慣連房屋管旨理規(guī)定城市異握產(chǎn)毗連誕房屋管溫理規(guī)定妥的適用英范圍城市異嗎產(chǎn)毗連矩房屋管乒理規(guī)定魔的內(nèi)容8.3房希屋維修養(yǎng)議護有關(guān)規(guī)挑定公有住宅噴售后維修勢養(yǎng)護管理頑暫行辦法1.序適用辣范圍傍和作軋用2.主要塌內(nèi)容城市脈公有腐房屋外管理慢規(guī)定1.簡麥述2.所多有權(quán)登甜記3.公有登房屋的使初用4.租滑賃5.庫公有辭房屋叢的買形賣6.公有我房屋的修菌繕7.法律擦責任8.島4物觸業(yè)安急全管券理有棟關(guān)規(guī)六定適用范圍應遵循利下列原巡壽則其他規(guī)定8.5物旅業(yè)管理修迎繕規(guī)定及逝技術(shù)標準城市房屋杜修繕管理診規(guī)定1.簡述2.房電屋修繕搖管理機對構(gòu)的職板責3.房亦屋修繕元責任4.房屋碧修繕階計劃剛管理5.房屋修繕凳資金管理6.房屋修繕設(shè)質(zhì)量管理7.房屋修繕桐定額管理8.房屋修亮繕企事剖業(yè)單位乘管理9.法律緊責任房屋偉修繕劫技術(shù)培管理狀規(guī)定1.簡述2.查勘爬鑒定3.房屋維護4.修繕宏設(shè)計或修聲繕方案5.蒼工程荷監(jiān)督6.工滾程驗收7.技逆術(shù)檔案8.日技術(shù)爪責任業(yè)制房屋才修繕既范圍濃和標茶準1.今簡述棋和適前用范息圍2.蒙修繕鐮工程庭分類3.修繕巖范圍4.撕修繕超標準8.緣瑞6城稠市住坑宅小吵區(qū)物凳業(yè)管遺理服巷務(wù)收竄費暫勒行辦疏法城市住迫宅小區(qū)俊物業(yè)管雙理服務(wù)爬收費暫撤行辦法拆的意義城市點住宅愁小區(qū)滑收費院服務(wù)昌范圍沫和項秒目其他內(nèi)容第9全章物茅業(yè)管祝理糾宜紛9.1物掘業(yè)管理糾域紛狀況和診處理原則物業(yè)管貼理糾紛儲狀況分志析1.春中國綁物業(yè)弓管理撤糾紛躬的現(xiàn)旦狀和亡分類2.物容業(yè)管理標糾紛產(chǎn)吸生的原滾因3.孟物業(yè)肥管理汽糾紛晚的特鼠點物業(yè)駕管理輔糾紛怪的處障理原浴則1.嚴格醫(yī)執(zhí)行法規(guī)置和政策的餅原則2.保護那合法產(chǎn)權(quán)穴、債權(quán)的雜原則3.類法律片政策取與實偏事求哈是相漢結(jié)合陜的原姨則4.販及時般原則5.便民寄原則6.合理沙原則9.2景管理糾森紛處理形的依據(jù)敞、方式不和注意放事項糾紛后處理升依據(jù)休及業(yè)厚主公新約糾紛袍的處啊理方洽式1.物格業(yè)管理供糾紛的店調(diào)解2.物業(yè)緣瑞管理糾紛孩的仲裁3.物業(yè)療管理糾紛雪的訴訟物業(yè)管理蛙糾紛處理塌注意事項9.懲3物燈業(yè)管鉤理各怎階段膀易發(fā)拌糾紛腹類型神及處宜理物業(yè)歷管理鞠前期誼介入勻階段前期減物業(yè)領(lǐng)管理扭階段1.赴物業(yè)漿接管祖驗收婦期2.物森業(yè)入伙鼠期3.房屋沖裝飾裝修套期業(yè)主吸團體盡自治撞下的窩物業(yè)朗管理仍階段1.架物業(yè)飛管理榮企業(yè)奴的辭蛋退糾宴紛2.房代屋維修線、更新可的費用巴糾紛3.物業(yè)馬的使用糾痛紛4.車略輛停占因車位及艷車輛保俯管糾紛5.棍消費柳者權(quán)戶益保雖護糾樸紛物業(yè)管絕理案例1.李先生政購買了去某小區(qū)喇的一套冊住宅，極購買時船發(fā)展商奔承諾物熄業(yè)管理跌費為１枕元／平祝方米，荷并有管擺道煤氣慨、２４肚小時熱慕水供應渴等配套套設(shè)施，康且寫進鍬了購房紀合同中哨。但李攻先生稱撫入住已拒有半年謀，非但隸相關(guān)的捏配套設(shè)菜施沒有城落實，勺物業(yè)管惑理費反播而漲到哪了２元需／平方賭米