房地產(chǎn)策劃設(shè)計精簡

1項目基本情況2投資環(huán)境分析一.市場調(diào)研1.項目基本情況土地地址：成都市溫江區(qū)公平街道太極社區(qū)（東至：清水北街，南至：千禧河畔，西至：光華之心，北至：花都大道）土地信息項目用地：86畝土地用途：純住宅使用年限：70年四至、周邊配套北至：成溫邛高速（距高速路口3.5公里）南至：成都四號地鐵線（距涌泉路地鐵口2.2公里）。項目緊靠城市主干道—花都大道。

A.教育配套：附近有幼兒園20所，小學2所，中學5所（包括成都七中實驗學校，且距成都市實驗外國語語校溫江校區(qū)不足50米），既能提供大量的消費客群，又能豐富業(yè)態(tài)。B.商業(yè)配套：珠江廣場，華堂商場融信廣場等商業(yè)街，商業(yè)配套齊全，滿足周邊居民基本購物需求C.景點、公園：有碧落湖，博愛紀念碑等景區(qū)，具有較高的可塑價值。D.交通情況：毗鄰高速路出口和地鐵四號線涌泉站，附近有多路公交車路線，交通便利，在帶動人氣的同時，必定會提升項目的知名度。E.金融配套完善，醫(yī)院配套完善，周邊有諸多成熟小區(qū)。2.投資環(huán)境分析--成都市經(jīng)濟分析2017年，全成都房地產(chǎn)市場商業(yè)產(chǎn)品總銷售面積為87.37萬㎡，為2010年以來銷量最大的一年，總體供銷失衡的態(tài)勢在這一年也很大程度上緩解，2012年以來供遠大于求的情況在2017年也已經(jīng)得到了扭轉(zhuǎn)。同時，成都經(jīng)濟受宏觀形勢影響持續(xù)緩慢走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整。成都市調(diào)控政策2017年4月限購核心：A.認房又認貸B.限售C.限制預(yù)售2017年11月——搖號政策成品住宅政策：至2020年底，全市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房：中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達到100%；郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達到80%總結(jié)：1.從全國調(diào)控手法來看，主要通過限購、限貸、限售、限價幾個方面，抑制投機需求，穩(wěn)定房價；調(diào)控范圍從一二線城市向三四線城市蔓延，政策出臺密集。2.成都政策緊跟一線城市步伐，通過限購、限價、加大供地量、推出人才公寓等手段穩(wěn)定市場，相比其他城市，成都限價嚴格，但限購政策相對寬松，且通過落戶政策，提供了較多有資格的購房人群，為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展儲備了客戶基礎(chǔ)。成都市土地供銷可以明顯地看出，在三年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，三環(huán)外至繞城的土地供應(yīng)呈現(xiàn)逐年下降趨勢，而非環(huán)線區(qū)域的成交比例一直都在75%以上，在2016年突破80%之后在2017年之后下落至79.41%。由土地供銷熱圖，可以看出，繞城內(nèi)交易土地基本小于200畝。且本年度大成都土地供應(yīng)成交用地性質(zhì)以住兼商為主，占比達到5成左右。成都市住宅分析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城區(qū)成交均價（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均價（/元）6075元6109元5897元6484元7863元遠郊成交均價（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品住宅供銷存價年度成交均價：1.供：與2016年相比，2017年商品住宅供應(yīng)有一定程度下降；2.銷：2017年住宅市場銷售情況火爆，供不應(yīng)求；3.價：2017年成交均價繼續(xù)上漲，其中大成都均價為8576元/，主城14114元/，近郊7863元/，遠郊5128元/；調(diào)查問卷1.由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為100-120㎡。2.由調(diào)查統(tǒng)計可知，中式風格特點最符合人們購房要求。二.區(qū)域定位分析1競品分析2SWOT分析3產(chǎn)品定位分析1.競品分析通過對藍潤光華春天，千禧河畔，佳年華新生活的面積、戶型優(yōu)勢、產(chǎn)品形象進行分析得出：競爭借鑒：A.區(qū)域內(nèi)對改善性產(chǎn)品需求日益增大，且支付能力較強；B.戶型優(yōu)勢借鑒C.項目輸出高端改善形象，補齊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品空白；2.SWOT分析劣勢（W）優(yōu)勢（S）機會（O)威脅（T)A.地理位置優(yōu)越B.自然環(huán)境好C.周邊配套完善位于三環(huán)外，消費，購買力低于市區(qū)。A.房產(chǎn)市場較好B.整體態(tài)勢較好C.成交走勢平穩(wěn)周圍成熟住宅樓盤較多，競爭壓力較大。樓盤面積較小，競爭無太大優(yōu)勢。3.產(chǎn)品定位分析

經(jīng)過市場調(diào)研分析，目標消費群定位于①改善住房的二次購房消費群或多次置業(yè)者②剛需型的首次置業(yè)消費群，他們的消費需求不高，但對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求。產(chǎn)品面積配比與格局配比根據(jù)市場調(diào)查及政府發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，全區(qū)戶型以首改戶型為主。針對項目提出的中檔社區(qū)，要充分考慮業(yè)主身份象征意義，房間面積簡約大方，不要面積的浪費。

區(qū)域四大客群中，剛需型客群和改善居住客群兩大客群將是本案直接面向的主力客群。四.項目產(chǎn)品策劃1規(guī)劃布局2項目價格確定3項目工程進度1.規(guī)劃布局A.總體布局：建筑棟數(shù)13棟，臨邊修建，有東南西北四門，北門修建售樓部，緊鄰主道。小區(qū)中央修建“太行廣場”以及綠化建設(shè)和休閑場所。項目建筑密度較小，綠化和景觀占地面積大。棟數(shù)13棟樓層分布兩梯四戶層數(shù)地上23層，地下一層停車場戶型A13室1廳1廚1衛(wèi)面積82㎡戶型A23室2廳1廚2衛(wèi)面積96㎡戶型B14室2廳1廚2衛(wèi)面積108㎡戶型B24室3廳1廚2衛(wèi)面積124㎡戶數(shù)1196戶車位1554項目價格確定項目藍潤光華春天佳年華新生活千禧河畔交易單價（元/平方米）152201700016037區(qū)位狀況修正1/3100/102100/94100/95實物狀況修正1/3100/82100/86100/101權(quán)益狀況修正1/3100/88100/84100/85比準價格（元/平方米）169261936317209權(quán)重1/31/31/3取算術(shù)平均數(shù)（元/平方米）17833進度計劃和經(jīng)濟測算五.營銷計劃1銷售路線2推廣路線3案場布置4費用預(yù)算1.營銷三路線營銷三準備蓄客三+三強三銷強銷清盤20三19三年三8月三9月三11三月三20三20三年三2月三4三月三7三月正式三亮相面向三市場第一三階段三銷售營銷三線依三據(jù)節(jié)三點有三序完三成銷三售籌三備第二三階段三銷售借助三旺季三勢頭三，拉三動熱三銷尾盤實現(xiàn)三快速三銷售三，完三美收三官宣傳三推廣三語：三【太三行巷三子】三/溫三江首三席城三市運三營商三/【太三行巷三子】三/世三界涌三入成三都三太三行領(lǐng)三先一三步/【太三行巷三子】三/太三行巷三子三溫江三新生三活締三造者三/【太三行巷三子】三/太三行巷三子三城三市精三英住三宅供三應(yīng)商三/①營三銷準三備＋三第一三次蓄三客請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。三請在三此輸三入您三的文三本。內(nèi)容2019年8月1日——9月10日階段目的1、品牌宣傳2、同時，項目亮相，引發(fā)全城關(guān)注，實現(xiàn)市場預(yù)熱。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計制作項目LOGO戶型單頁戶外畫面（大牌、公交站牌、公交車身、網(wǎng)絡(luò)、微信等）推廣三主題三擬定三：戶三外、三微信三、網(wǎng)三絡(luò)、三軟文三等媒三體建議三動作三：VR體驗售樓三中心公關(guān)三活動三：公益三活動三營銷兩次三開盤三銷售內(nèi)容第一次開盤：2019年9月10日——11月1日階段目的1.線上價值廣告轟炸，蓄積意向客戶；2.售樓處開放，啟動全城認籌，展現(xiàn)恒大品質(zhì)實力；3.開盤熱銷全城。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計制作DM海報、項目折頁、戶型單頁認籌優(yōu)惠單戶外畫面（大牌、微信等）9.三11三-2三5樣板三區(qū)開三放10三.6三-2三0公關(guān)三活動三：大型三燈光三節(jié)10月23日產(chǎn)品三推介三酒會首次三開盤內(nèi)容第二次開盤：2020年4月——6月階段目的傳達概念從業(yè)主等角度剖析恒大城項目產(chǎn)品價值，以及熱銷全城的奧秘，引起置業(yè)的心理共鳴。物料設(shè)計制作DM海報、戶外畫面2.推廣三路線①線三上推三廣：立足三溫江三，輻三射成三都，三渠三道拓三展，三深挖三潛在三客群三。立三足坐三銷模三式，三并結(jié)三合渠三道拓三展，三有效三吸引三目標三客群三。A.微信三公眾三號、三微信三朋友三圈B.社區(qū)三廣告C.房產(chǎn)三網(wǎng)絡(luò)②線三下蓄客——派單/巡展3.案場三布置采用三復(fù)古三風格三，使三用坡三屋頂三，與三項目三整體三中式三風格三映襯三。后三改為三會所。4.營銷三推廣三費用事項細項費用（萬元）售樓部裝修1700元/㎡，共4000㎡680媒體推廣網(wǎng)絡(luò)、媒體、廣告位485現(xiàn)場包裝圍墻、出入口、通道187銷售物料禮品、樓書、模型、海報、廣告135活動、用戶體驗1521員工工資銷售收入的0.5%1250不可預(yù)見費包含廣告/活動/包裝等事項171營銷費用合計4429致謝三：本設(shè)三計在三老師三的悉三心指三導和三嚴格三要求三下完三成，三從課三題選三取、三方案三論證三到具三體設(shè)三計和三調(diào)試三，無三不凝三聚著三指導三老師三的心三血和三汗水三，在三四年三的本三科學三習和三生活三期間三，也三始終三感受三著指三導老三師的三精心三指導三和無三私的三關(guān)懷三，我三受益三匪淺三。在三此向三盧立三宇老三師表三示深三深的三感謝三和崇三高的三敬意三。不積三跬步三何以三至千三里，三本設(shè)三計能三夠順三利的三完成