房地產(chǎn)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)成本構(gòu)成

引子

我們常常聽到這樣一句話：

萬科的成本就是周邊樓盤的售價究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同？又有多少成本需要我們自己買單？

引子也聽到過有人這樣說：

成本增加多少就在售價中提高多少!!!我們還有多少底氣敢說這句話？

宏觀調(diào)控形勢下引子可我們卻從未聽到過這樣的話：

我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢!!

目的1、普及成本知識2、了解房地產(chǎn)成本基本組成3、增強(qiáng)成本意識

題綱一、前言二、成本八大類三、光明城市成本簡介四、成本科目基本組成五、光明與賽納麗舍六、天津萬科與順馳

一、前言開標(biāo)前：測算、預(yù)算、主體招標(biāo)交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫等30%50%10%10%成本工作三大塊：事前----事中----事后二、成本八大類每類可分為二----四級科目

共約500行子目約2000組數(shù)字二、成本八大類項目分產(chǎn)品類型成本匯總表----一級科目序號成本項目單價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計

建筑面積

*可售車位

可售面積

*

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介四、成本科目基本組成成本部與財務(wù)部的分工

成本有哪八大類？四、成本科目基本組成二級科目----四、五個一、土地獲得價款1、政府地價及相關(guān)費用2、合作款項3、紅線外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費

1、勘察設(shè)計費2、報批報建增容費3、三通一平費4、臨時設(shè)施費四、成本科目基本組成三、主體建筑工程費1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門窗工程4、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修

四、主體安裝工程費

1、室內(nèi)水曖氣電2、設(shè)備及安裝費3、弱電工程四、成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費1、室外給排水系統(tǒng)4、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng)5、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)6、其它

六、園林環(huán)境費2、綠化建設(shè)費5、圍墻建造費3、建筑小品6、室外照明4、道路廣場建造費7、室外零星工程四、成匹本科目藝基本組鑰成七、桌配套拜設(shè)施布費1、游地泳池5、地蝴下室2、會窄所6、行戴政管突理及貿(mào)設(shè)區(qū)摸服務(wù)3、幼兒掙園7、市政勁用房4、學(xué)惠校八、浙開發(fā)櫻間接腐費1、工程下管理費3、營聾銷設(shè)越施建砌造費2、資本廢化利息4、物責(zé)業(yè)完全善費5、不可遭預(yù)見費四、音成本尺科目圣基本貞組成一、土拳地獲得兄價款1、政睛府地都價及恢相關(guān)比費用◆本土未地出劉讓金◆皺契糟稅4%3、紅才線外殘市政傅設(shè)施◆幫大撈市政配渠套費10桐5元/M諸2◆河西市索政配套圾費110元/M恰2三級押、四撿級科掘目光明葛比寶真山費裁用高幻玉在哪巾里？暈高多荒少？喪光援明比忠金色懼費用建高在撿哪里逼？高耀多少陣？四、裙成本身科目溜基本振組成二、助開發(fā)誓前期勵準(zhǔn)備運費1、勘察聲設(shè)計費◆蔑勘撤察丈認(rèn)量費---對---下設(shè)內(nèi)五~十個子私目商品焦房測慣繪、絹初勘淺、詳牽勘、獲施工什驗線椅、竣侵工測列量、壤日照炒分析免等◆窯規(guī)盾劃設(shè)明計費---率---下設(shè)坑五~十個子曲目交通分唱析、概銷念設(shè)計圾、規(guī)劃赤設(shè)計、歉施工圖硬設(shè)計、茄室外自箭來水管屑道設(shè)計暈、小區(qū)糕配電工滔程設(shè)計蛙、環(huán)境拌設(shè)計等2、報火批報反建費◆卻報勸批報建傾費--刻--宣--下設(shè)二抱十個子及目政府泉綜合錢報建嗎、人衣防異底地建刊設(shè)、常白蟻烤防治換、圖叔紙審府查、膜新墻勸體材剪料保句證金換、散稱裝水得泥保湊證金輸、工元程招揪標(biāo)管果理費毛、項屢目環(huán)準(zhǔn)境影溉響測抱評、瞇消防串檢測齊、房姻屋交拳易手坊續(xù)、霜商品棵房價村格認(rèn)沖證、筒房屋筍面積嬸測量踩等等四、承成本挖科目戒基本活組成2、報論批報葉建費◆增容微費--悠--彈--下設(shè)五~十個子榜目供電穿貼費鋒、水雅增容旋費(住宅吃、商妄業(yè))、煤氣兼增容費◆三通零一平費--間--刪--下設(shè)紛三個階子目臨時道悼路、臨壘時用電竟、臨時融用水四、功成本碎科目芳基本名組成三、主躍體建筑頑工程費1、基梳礎(chǔ)工廢程費◆土方◆護(hù)便坡掛網(wǎng)葛噴漿四、深楊攪樁悲止水木、鉆乖孔灌憤注樁且支護(hù)臥、木象樁等◆工程潑樁、樁真基檢測步、降水2、結(jié)構(gòu)欺與粗裝艦修3、門窗狀工程◆單穗元門◆入戶便門◆防火綱門、防舍火卷簾估門◆窗媽、陽權(quán)臺門四、成腔本科目軟基本組陣成三、記主體雨建筑睜工程嬌費4、公姥共部鴿位裝西修◆大堂于精裝修泛、架空城層、地脾下室大勸堂◆電沉梯廳轉(zhuǎn)精裝包修◆單鬼元入獵口、逼樓梯軍間◆外墻撥：涂料、錄面磚、勸頁巖磚熄、花崗勢巖、鋁披合金花犯鉓等5、室內(nèi)檔裝修四、主騙體安裝栽工程費◆室干內(nèi)水恐暖氣森電施工囑費用群、PV派C管、分電纜余、配仆電箱大戶內(nèi)拔箱、請開關(guān)集插座侄等◆設(shè)弱備及賺安裝斗費電梯散、通睡風(fēng)、啟消防閉系統(tǒng)◆弱電挎系統(tǒng)防盜悅、對揪講系錘統(tǒng)、添三表丘遠(yuǎn)傳椒、有損線電耕視、禮電話移、多席媒體載箱四、溜成本搬科目極基本秩組成五、界社區(qū)券管網(wǎng)涉費室外囑給排故水系驢統(tǒng)◆室咐外給每水◆您雨污趙水◆瓶室外灰消防室外燃塊氣系統(tǒng)◆管道環(huán)系統(tǒng)◆慕調(diào)壓站室外誦電器如及高貞低壓向設(shè)備◆高役低壓綱配電舒設(shè)備繁及安受裝◆室外押強(qiáng)電管閑道及敷暴設(shè)◆室桌外弱電幅管道埋盲設(shè)室外智釘能化系奮統(tǒng)◆停輔車管程理系陸統(tǒng)◆陪小區(qū)刷閉路元監(jiān)控炊系統(tǒng)基◆周比界紅石外防為越◆小駕區(qū)門魂禁系蔽統(tǒng)◆客電子仗巡更雙系統(tǒng)撐◆電血子信間息公焦告系痛統(tǒng)◆前白景音所樂廣夫播系蛛統(tǒng)◆管人工閃湖電艙子提今示系豬統(tǒng)四、迎成本存科目斑基本姨組成六、等園林靈環(huán)境槍費1、綠淚化建段設(shè)費2、建筑循小品3、道怖路廣旺場建奏造費4、圍墻犯建造費5、室外車照明6、室淹外零尸星設(shè)俗施七、必配套屋設(shè)施艙費會所◆基礎(chǔ)淡工程◆羽結(jié)構(gòu)與貪粗裝修父◆安裝霉費◆室圣內(nèi)精裝新修◆鋁合金龍門窗◆頁外墻裝蠶修(花崗巖蛙、涂料嗎、面磚西等)四、言成本拌科目鬼基本負(fù)組成七、單配套魂設(shè)施愈費幼兒園---很---蠟-光明無學(xué)校--轎--腫--緣瑞--桶-光明檔無地下神室◆結(jié)飄構(gòu)與森粗裝禮修◆筒安裝件費◆譜人防微設(shè)備存費模◆車默擋及究仃車駕位行政島管理質(zhì)及社晨區(qū)服塘務(wù)◆基拆礎(chǔ)費騎用◆抓結(jié)構(gòu)模與粗姨裝修庸◆安感裝費險◆室葉內(nèi)精良裝修市政公猛用房◆基測礎(chǔ)費朗用◆米結(jié)構(gòu)刊與粗萌裝修媽◆安絡(luò)裝費輪◆室搞內(nèi)精鳴裝修八、開臥發(fā)間接座費工程管迷理費◆工大程監(jiān)輔理費云◆預(yù)害結(jié)算咬編審升費◆行政費年用◆施工獎犧金◆工程支質(zhì)量宗監(jiān)督晉費◆安全監(jiān)芬督費◆工程升保險閘費◆工程細(xì)郊部檢查新費四、成恭本科目魯基本組腳成八、開閑發(fā)間接役費資本北化利述息營銷設(shè)血施建造椅費◆接待慶廳及銷歇售辦公沿室裝修屋費◆樣兇板間費案用◆示范景討觀帶費物業(yè)蜂完善日費不可活預(yù)見翁費光明隱的建皂筑工劉程費瘡為何鞋比金茶色便崖宜？五、光明默與賽短納麗爛舍成歉本對室比光明與脂賽納麗世舍經(jīng)濟(jì)睬指標(biāo)對徑比序號指標(biāo)名稱中海指標(biāo)萬科指標(biāo)萬科-中海1總占地面積106914133562.526648.52總建筑面積230902276066451643計容積率面積168238214004457664總可售面積165993211262452695住宅可售面積162105205262431576配套面積2245.52000-245.57地下室面積62663.762062-601.78地下車位102812792519總戶數(shù)1298151121310戶均面積(M2/戶)1251361111車位面積(M2/個)6149-12光明與賽納麗舍總價估算對比序號成本項目中?？們r（萬元）萬科總價(萬元)一土地獲得價款（大市政配套費）39908.3952735.42二開發(fā)前期準(zhǔn)備費2460.003473.60三主體建筑工程費28883.0840851.461基礎(chǔ)工程4336.746169.862結(jié)構(gòu)及粗裝修18891.8525974.253門窗工程2073.372870.034公共部位裝修

3520.735731.265室內(nèi)裝修60.39106.06四主體安裝工程費4338.515806.06五社區(qū)管網(wǎng)工程費2369.082953.67六園林環(huán)境費3628.195210.70七配套設(shè)施費8268.106702.54八開發(fā)間接費4643.047643.13

項目總投資98518.39133169.38序號成本項目中海住宅單價（元/M2）萬科住宅單價（元/M2）萬科-中海一土地獲得價款（大市政配套費）2329238253二開發(fā)前期準(zhǔn)備費14816416三主體建筑工程費134015502101基礎(chǔ)工程256290342結(jié)構(gòu)及粗裝修7608621023門窗工程124135124公共部位裝修

199259605室內(nèi)裝修0.872.552四主體安裝工程費26428218五社區(qū)管網(wǎng)工程費143140-3六園林環(huán)境費21924728七配套設(shè)施費498317-181八開發(fā)間接費28036282

項目總投資5462.395812350光明與星賽納麗野舍單價忠對比六、天監(jiān)津萬科狡項目與奧順馳成福本對比一、順作馳項目管簡介指好標(biāo)：各項秋成本壁對比土地蔑成本前期成硬本主體牢成本區(qū)內(nèi)配國套環(huán)境蠟成本單位：埋元/M2順馳難土地坐費用晶：順馳萬科830773加權(quán)蹦平均結(jié)論紐奉：順舉馳在棕土地哨獲得度成本曠上并蔥不占難優(yōu)勢單位稈：元/M歌2各項節(jié)成本漆對比土地成靈本前期成熔本主體成熱本區(qū)內(nèi)殲配套環(huán)境快成本萬科土士地費用陳：單位謀：元/M免2各項成將本對比土地成嶼本前期狀成本主體即成本區(qū)內(nèi)配箭套環(huán)境咽成本順馳襖前期傲費用臉：單位劣：元/M2順馳萬科160177加權(quán)葵平均前期搏成本撓有差角異？各項撓成本弱對比土地謠成本前期蓄成本主體麥成本區(qū)內(nèi)配離套環(huán)境成孟本萬科期前期別費用片：1-1、順馳蜜設(shè)計費臺用：單位：接元/M2各項成匙本對比土地博成本前期成每本主體臺成本區(qū)內(nèi)配摩套環(huán)境松成本1-2、設(shè)計皺費用對濱比：單位：御元/M2順馳住億宅設(shè)計們費約在30-告40元之間莫，萬科仆的設(shè)漆計費堅約合70元/M自2分析柏原因貪：1、多請蕉國外設(shè)鍵計公司普；2、重復(fù)熟、修改憂設(shè)計、泄無效設(shè)肺計成本運較高；3、需尿設(shè)計淋項目勺過多常規(guī)：蛇概念設(shè)燭計、方汗案設(shè)計哨、環(huán)境壯設(shè)計其它：蛾人防設(shè)臭計、照粘明設(shè)計漠、樣板銅房裝修書、配飾便設(shè)計叔、水仰環(huán)境療設(shè)計慨、人孫工濕蹲地設(shè)磁計等妻等各項成似本對比土地成梨本前期成完本主體熟成本區(qū)內(nèi)配搭套環(huán)境成蒜本2-1、人占防費復(fù)用：單位：萌元/M鉤2各項成工本對比土地唱成本前期成軋本主體成行本區(qū)內(nèi)美配套環(huán)境成緣瑞本2-2、人防釋費用對告比：單位：謊元/M歡2順馳人紙防費用量：（1）區(qū)撇縣項漂目及淚早期礦項目礙人防鳳費經(jīng)妖協(xié)調(diào)持不發(fā)秒生費賽用，（2）建段地下威車庫師項目層較多狠，導(dǎo)辯致人鎮(zhèn)防費鏡較高結(jié)論：天津在市項系目的寸人防席費用泡交納甜存在榴可協(xié)雅調(diào)空旬間，順天津籌萬科問可在大此方量面加摟強(qiáng)協(xié)宏調(diào)力爪度。各項口成本疫對比土地偷成本前期成牙本主體成咐本區(qū)內(nèi)塵配套環(huán)境崇成本3-老1、小配梢套費用劉：單位：毫元/M2各項胞成本賴對比土地酬成本前期成躬本主體外成本區(qū)內(nèi)配狀套環(huán)境惑成本3-逐2、小配蘇套費用對比孟：單位封：元/M2順馳不小配井套費混用：區(qū)縣煩項目綿及早欲期項閣目小馬配套吼費經(jīng)啦協(xié)調(diào)辛不發(fā)商生費愉用，近兩年李開發(fā)項降目均已例規(guī)范交律納此費盜用，未叼減免結(jié)論描：隨著政犬府部門紡對房地冠產(chǎn)業(yè)的程逐漸規(guī)猜范，天索津市內(nèi)跟項目的浩小配套威交納將知嚴(yán)格執(zhí)孔行，在概此項無代協(xié)調(diào)空而間。各項成顏本對比土地成傾本前期賓成本主體成列本區(qū)內(nèi)配脖套環(huán)境灶成本順馳主磚體成本女：單位：稼元/M2各項成賺本對比土地成需本前期成對本主體艦成本區(qū)內(nèi)配筋套環(huán)境田成本單位：贏元/M藍(lán)2順馳萬科11531329簡單算踩術(shù)平均結(jié)論參：萬緩科建快安成勢本較膝高各項成傷本對比土地聯(lián)成本前期搭成本主體盾成本區(qū)內(nèi)秩配套環(huán)境成更本萬科炒主體謊成本排：順馳什區(qū)內(nèi)而配套艘成本景：單位：殃元/M2各項成判本對比土地成孤本前期成盲本主體念成本區(qū)內(nèi)配妹套環(huán)境成撫本單位阻：元/M鑄2順馳萬科247408簡單撕算術(shù)況平均區(qū)內(nèi)霉配套毅成本液差異筐很大恨？各項易成本曠對比土地成蔽本前期成熄本主體態(tài)成本區(qū)內(nèi)配黨套環(huán)境棟成本萬科且區(qū)內(nèi)澆配套無成本值：1-急1供熱壓：單位壁：元/M界2各項成聚本對比土地成廚本前期成翼本主體成丈本區(qū)內(nèi)配翠套環(huán)境插成本1-2、供熱絞費用對血比：單位改：元/M2順馳供缸熱費用視：（1）源籠頭費焰：萬遼科以絨往項怨目交六費77慢-8噴2元不決等；擾而順雷馳在親此次著分析迎的14個項國目中排，有籠九個秋項目民未交絕納(或含在鉗地價款怕中)，其聞余交困費掠額度擠在45陪-8以0元之間揭，在此侄收費項跡目上，勾明顯有極成本優(yōu)慣勢。（2）區(qū)典內(nèi)費悶用：族萬科躲以往炒項目晚成本室在25-移60元之回間，澡而順錯馳此哭項成利本愧平均簡只有22元/M2，也具溫有成本著優(yōu)勢。（3）沒有僻單獨的倉熱力入驗口裝置各項土成本委對比土地成博本前期瓜成本主體成萍本區(qū)內(nèi)配繳套環(huán)境撤成本2-之1、氣源終基金：單位：盤元/M杯2各項成屈本對比土地耽成本前期心成本主體成胞本區(qū)內(nèi)西配套環(huán)境成歡本2-們2、氣源澆基金對比：單位：尺元/M2此項政木府收費險標(biāo)準(zhǔn)為20元/M2，萬科風(fēng)以往項樣目從未辛協(xié)調(diào)下塵浮過；明而順馳鄉(xiāng)豐在此收張費項目亡上，僅以支出了10元/M2，有成懼本優(yōu)勢蠶。各項成礙本對比土地成奔本前期霸成本主體成忍本區(qū)內(nèi)猛配套環(huán)境成提本3-1、智稈能化鴉：單位踢：元/M瘡2各項臨成本攻對比土地成訊本前期成譜本主體成琴本區(qū)內(nèi)配清套環(huán)境成狂本3-雁2、萬漿科智棕能化木：單位：深元/M2順馳萬科1719加權(quán)袖平均成本相童當(dāng)各項虛成本組對比土地成刊本前期成貸本主體成碌本區(qū)內(nèi)配目套環(huán)境屢成本順馳茅環(huán)境前成本墨：單位劑：元/M點2各項跳成本廉對比土地圾成本前期家成本主體成臣本區(qū)內(nèi)堪配套環(huán)境察成本萬科環(huán)驅(qū)境成本框：單位查：元/M勤2順馳萬科71179加權(quán)平洗均環(huán)境憑成本花差異驚很大春？各項成剃本對比土地應(yīng)成本前期成偉本主體賞成本區(qū)內(nèi)柜配套環(huán)境成棄本順馳銷丈售費用演單位成沾本：單位弊：元/M議2銷售縮慧成本對比：單位絕：元/M2按加權(quán)沙平均計熟算，順蛇馳的銷加售費用霞每平米找僅為83元。而譯天津肢萬科僚銷售擦成本喬一般牛為售價殼的2.譜5-辮3%，在此拌科目上縮慧，順馳步公司有杯一定的瘡優(yōu)勢。順馳類開發(fā)克單位芒成本揪：單位院：元/M鋸2萬科包開發(fā)觀成本沉：單位訴：元/M戰(zhàn)2順馳萬科26253141簡單混算術(shù)擔(dān)平均開發(fā)成絲式本差異瀉約500元順馳總測成本：單位驅(qū)：元/M2平均毛利21避%三、肆主要循差異禍對比堵：單位：蘋元/M2總結(jié)：1、設(shè)刊計費:根據(jù)跟項目稿定位鋪合理戴選擇鄉(xiāng)豐設(shè)計聲師檔揚次（扎國內(nèi)色普通誘設(shè)計連師、既國內(nèi)足知名白設(shè)計富師、渣港標(biāo)臺設(shè)爭計師踢和國城際芒著名留設(shè)計柿師）董。2、人防插費、供既熱費、馳氣源基背金等交露費標(biāo)準(zhǔn)仆均有下息調(diào)空間富，萬科輝應(yīng)加強(qiáng)糞此方面莖的協(xié)調(diào)偽力度（鈴此費用紫降低不豎會影響緞產(chǎn)品的霜品質(zhì)）