房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查和市場

樓面地價是按照土地上的建筑面積均攤的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價、土地單價、容積率三者關(guān)系樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/平方米，乙土地的單價為510元/平方米，如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則精明的買者會購買哪塊土地？土地單價：樓面地價：3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章按照樓面地價來判斷：乙土地要比甲土地貴30元/平方米。在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上的售價是基本相同的，建筑造價也基本接近。4房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章假設(shè)售價為1200元/平方米，建筑造價為900元/平方米，（不考慮其他費用）那么房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上、乙土地上每平方米建筑面積利潤分別為：甲利潤：1200-900-140=160元乙利潤：1200-900-170=130元結(jié)論：按照樓面地價來判斷乙土地要比甲土地貴30元/平方米，利潤相對較低，因此選擇甲地塊。5房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查和市場分析6房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查7房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章一、房地產(chǎn)市場調(diào)查以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。（課本P33）例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。8房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則重要性1、客觀性2、全面性3、經(jīng)濟性4、學(xué)習(xí)性9房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章三、市場調(diào)查的特點（了解）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性調(diào)查內(nèi)容的針對性調(diào)查內(nèi)容的時效性調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性調(diào)查結(jié)果的局限性10房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章四、市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查11房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查政治法律環(huán)境：方針政策、法律規(guī)定、規(guī)劃計劃等；經(jīng)濟環(huán)境：經(jīng)濟特性、經(jīng)濟規(guī)模速度趨勢、利率、對外狀況、收入消費、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、相關(guān)因素、財政收支；人口環(huán)境社會文化環(huán)境——直接影響價格：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。12房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。市場需求容量調(diào)查消費者調(diào)查——消費者個人特征、消費者購買動機、消費者購買力水平13房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章消費者購買力水平購買傾向共同特征市場需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費支出水平與結(jié)構(gòu)不同階層的居民數(shù)量及房地產(chǎn)需求特點14房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查房地產(chǎn)市場供給總體調(diào)查：主要包括房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給總量、供給變化趨勢、供給的充足程度、房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀；本地以及外埠房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營等方面的調(diào)查等。競爭樓盤的調(diào)查15房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查房地產(chǎn)市場廣告環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)營銷中介機構(gòu)調(diào)查房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查16房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章五、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）確定問題和調(diào)查目標(biāo)（二）制定調(diào)查計劃（三）收集信息（四）分析信息（五）報告結(jié)果17房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章（一）確定問題和調(diào)查目標(biāo)這是市場調(diào)查首先明確的問題：18房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章（一）支確定問善題和調(diào)摔查目標(biāo)試探性毅調(diào)查即通疼過收叫集初仗步的府?dāng)?shù)據(jù)戴揭示貨問題雄的真哀正性繞質(zhì)，駝從而旅提出傲一些肉預(yù)測納和想喂法。如在經(jīng)降歷了20譜07剃-2逆00議9年中國崗城市住飾宅價格尿普遍大逆幅度上涉漲，價擴格向下放調(diào)整壓抓力日增切的情況落下，調(diào)姿查有意話向在201企0年購駁買商扣品住夸宅的肌家庭陽數(shù)量停。描述性申調(diào)查即明歸確一莊些特址定的余量值經(jīng)，例如繩有多已少人證愿意童花費50萬元在裹郊區(qū)買誼一套兩召居室商掌品住宅框；19房地弓產(chǎn)開萄發(fā)與孫經(jīng)營灰第三間章因果性夠調(diào)查找出事它情的原宰因和結(jié)約果例如價還格和銷靜售之間子的因果戚關(guān)系如喚何？廣援告與銷丟售間的維因果關(guān)紗系如何雁？通常助對于一恰個房地駐產(chǎn)公司饞經(jīng)營業(yè)種務(wù)范圍須來說，棵銷售、讀成本、感利潤、塘市場占討有量，久皆為因邊變量。鍋而自變置量較為滲復(fù)雜。（一柱）確百定問陶題和鉛調(diào)查藏目標(biāo)20房地產(chǎn)悶開發(fā)與靈經(jīng)營第婦三章（二）療制定調(diào)踩查計劃1、資料圈來源：二手木資料亡：首滔先收袍集；一手寺資料晶：為均了當(dāng)凝前特戰(zhàn)定的呆目的柜而收拔集的貍原始鵝信息甜。21房地產(chǎn)遺開發(fā)與展經(jīng)營第畏三章2、調(diào)施查方濤法：訪問咱法觀察貝法定性研歡究法實驗澤法（二蹄）制咬定調(diào)到查計倍劃22房地產(chǎn)甜開發(fā)與優(yōu)經(jīng)營第短三章調(diào)查方協(xié)法——訪問法鋪（最常津用）人員酸訪問誼：直拍接的里方式攔截季式面反談?wù){(diào)谷查電話傻訪問尖：間構(gòu)接的睜方式普。一般是異非選擇鉤性法向尚被調(diào)查腔者詢問郵寄訪擾問：回脂寄率低網(wǎng)上難訪問鋤：真游實性飼較差23房地逢產(chǎn)開猜發(fā)與夸經(jīng)營段第三李章直接觀若察法親身萌經(jīng)歷歸法痕跡觀差察法行為偏記錄炊法調(diào)查資方法——觀察法24房地慮產(chǎn)開詠發(fā)與伸經(jīng)營網(wǎng)第三雙章調(diào)查躁方法——定性嶼研究貫法焦點小涉組座談守會深度訪胖談法投影薪技法25房地產(chǎn)噴開發(fā)與撥經(jīng)營第禁三章調(diào)查道方法——實驗疏法是將華調(diào)查唯范圍寄縮小均到一溫個比藝較小劇的規(guī)爽模上袍，進籍行實析驗后比得出谷的一蛙定結(jié)干果，榮然后戚再推炮斷出前樣本蒙總體籍可能梯的結(jié)裙果。實驗法副是最科花學(xué)的調(diào)兩查方法海。例如悉某寫率字樓續(xù)的業(yè)姻主對株于同動類型抖的租擋戶，綢首先蘇確定嗚月租避金為30美元每泳平方米圖，看租及戶愿意望租用多紡大的面箏積，如霧果月租剖金降為25美元恩每平煤方米辰，租涌戶愿喝意租益用的叼面積旱又是眉多少世。26房地產(chǎn)涌開發(fā)與肅經(jīng)營第悄三章（三蹲）收鍋集信疾息根據(jù)離調(diào)查假計劃噴來進銅行信聞息的上收集;最容振易出喬錯的紀(jì)階段軌。27房地產(chǎn)倘開發(fā)與寒經(jīng)營第棒三章（四謎）分縣析信孝息主要招任務(wù)挨是從店收集宜的信葉息和節(jié)數(shù)據(jù)呀中提撿煉出字與調(diào)捆查目促標(biāo)有劫關(guān)的陡信息奸。28房地產(chǎn)歪開發(fā)與木經(jīng)營第倡三章（五湖）報煌告結(jié)助果歸納研蜻究結(jié)果筑并得出定結(jié)論，術(shù)提交給殖管理人蟻員決策廁使用。報告衛(wèi)要求修：客閥觀真磁實、公簡明再扼要栗、結(jié)部論明喇確、隸制作犧精美濤。29房地串產(chǎn)開灑發(fā)與雹經(jīng)營推第三啟章有效化地市豈場調(diào)軋查具坐有以案下幾缺個特傾點方法主科學(xué)調(diào)查具葉有創(chuàng)造扶性調(diào)查方糟法多樣模型和仗數(shù)據(jù)相談互依賴合理賣的信案息價矩值和敗成本醬比率正常接的懷平疑態(tài)疲度市場調(diào)批查過程宋遵守職紐奉業(yè)道德30房地貓產(chǎn)開饒發(fā)與陪經(jīng)營宿第三梯章調(diào)查抬問卷31房地身產(chǎn)開歷發(fā)與棒經(jīng)營記第三位章問卷是皆否考慮靜到應(yīng)答電的需要一份合添格的問敵卷應(yīng)該腳簡潔、訓(xùn)有趣、廣具有邏輯性稻且問題截明確一份岸合格君的問石卷不航僅要搬考慮嚇主題語和受離訪者的瓶類型烈，還楊要考績慮訪盜問的坐環(huán)境共和問卷的位長度一份合宴格的問剖卷必須迅使問題證適合潛弱在的應(yīng)答者爸，避免憑使用專撐業(yè)術(shù)語32房地產(chǎn)鼻開發(fā)與占經(jīng)營第樣三章提問：您織喜歡德哪一看類房讓子？毛?。核鶈栃磐胂⒉怀浞钟械谋粷櫾L者會旱以“住宅”或“商業(yè)”作為分類淘標(biāo)準(zhǔn)確；有煌的會回以品阿牌作蘿為分影類標(biāo)繼準(zhǔn)修改：1-1.您購買土住宅的垂目的是步：1.自用2.投資3.改善浮居住鳥條件1-2炕.您所篇居住登的樓代盤是33房地離產(chǎn)開堡發(fā)與寇經(jīng)營鴨第三慈章提問：涉籮及年棟齡、民財產(chǎn)哪、收雞入、危婚姻轉(zhuǎn)狀況等寶隱私貴時應(yīng)摟注意遍提問老方式有效方肆法：1.給出川幾個少檔次燙供選剩擇1-微1.請問這您的魄年齡厘屬于靜哪一立類？⑴.1濕8歲以下光⑵.鑼19去-2炎5歲串⑶.沒2駕6-舅30歲⑷.槳3燃1-陰35歲澆⑸.潛36普-4懼0歲旅⑹.獸40歲以上2.遞進式育構(gòu)造問其句2-1托.您的收天入在家咬中排第查幾位？2-2浸.您的淹月收育入屬開于下視面哪模一類流？34房地援產(chǎn)開趣發(fā)與粱經(jīng)營剖第三覽章有效性方法：（續(xù)攜）3.假借渣被訪諒對象3-撿1.請問您凈對這個封樓盤感訊興趣嗎挺？多數(shù)被瓜訪者會迷考慮到售調(diào)查者述問題的抖指向性蝕，回答敏時有丙所保紗留。3-2莊.如果首您的會朋友蟻有意迫購房佛，您認節(jié)為他悉會對陜這個個樓盤沈感興另趣嗎好？可以幫從被惠訪問寄者如惱果把當(dāng)自己剛投影兔到第三策者身謝上來茶揭示座出被矛訪者事的真肚實想欲法竹。35房地產(chǎn)澡開發(fā)與煌經(jīng)營第舟三章詢問盡器可能簡應(yīng)單明了鑼，并確阿認被訪場者和訪產(chǎn)問者對問兆題的悟理解沾一致A、用淺顯哲易懂的藥詞語，劃盡量少序用專業(yè)月術(shù)語4-1閣.您認為觀樓盤的當(dāng)營銷方野式是否菌起到效輕果？4-礦2.您是從鋒何種途使徑了解悉到樓盤閘的信息微的？B、問句中鞠的關(guān)鍵卡詞應(yīng)該塔只有單認一的意召思，不興要用程度俯副詞為等不底明確緣瑞的詞扇語4-典3.您是否愈經(jīng)常上累網(wǎng)了解康售房信暈息？被訪火者無林法判矛斷“經(jīng)?！笔侵该棵乱淮纬边€是每旺周一次36房地默產(chǎn)開瞇發(fā)與譽經(jīng)營布第三武章詢問珠盡可痕能簡證單明相了，善并確宮認被泡訪者恰和訪憑問者對問題傭的理解就一致C、避免引蠢導(dǎo)性的蠢、偏激涂的詞語4-蹲4.您認故為**樓盤是傅最好的牢商住兩巡壽用樓盤骨嗎？這是有于引導(dǎo)作綱用的詢符問，是薪不合適累的4-卻5.狠**樓盤顫業(yè)主只反映慈物業(yè)惰管理統(tǒng)水平牲差，映您對停這種算物業(yè)黎管理予差的羞公司覺有什挨么意薄見？這是一綢個偏激受的詢問打，容易若導(dǎo)致獲堤取的數(shù)喉據(jù)不真笛實37房地產(chǎn)頓開發(fā)與夕經(jīng)營第撥三章D、有沒有前隱含的砍假設(shè)4-6高.為了慘提升撤小區(qū)臉的居舊住環(huán)義境，偶在小膨區(qū)內(nèi)抓建造英公園靈式休踩閑廣淹場，綿您是烈否同量意？4-宋7.為了略提升農(nóng)小區(qū)朽的居羨住環(huán)寧境，僅在小敢區(qū)內(nèi)晃建造郵公園纏式休難閑廣坊場（筍面積叼**周），辛?xí)归w小區(qū)因內(nèi)房胖價上油漲10采%，您勵是否腫同意群？當(dāng)將隱選含的假時設(shè)明確芽表達出猜來時，挎應(yīng)答者略的回答律會有所譽變化38房地產(chǎn)論開發(fā)與辛經(jīng)營第萌三章課后思院考題P5雙4頁重點案：3題、4題了解跪：5題、6題、7題和8題39房地產(chǎn)禍開發(fā)與頃經(jīng)營第熱三章第二草節(jié)偽市場絮分析凈的平手段投與方競法40房地慎產(chǎn)開諒發(fā)與幅經(jīng)營滾第三番章主要內(nèi)年容市場蛋規(guī)模轉(zhuǎn)的估暢計市場趨凈勢的分伐析41房地產(chǎn)眾開發(fā)與暑經(jīng)營第便三章空間源層次產(chǎn)品旅層次時間助層次世界亞洲中國城市消費者全部警銷售行業(yè)銷鞋售公司袖銷售產(chǎn)品疼線產(chǎn)品產(chǎn)品細貍目短期挨中展期津長期需求攻預(yù)測懶的90種類型箱（6×蒙5×屋3）42房地焦產(chǎn)開尾發(fā)與充經(jīng)營舅第三諷章（一?。┦袚P場需綿求分字析的狡基本男概念1、市場軌規(guī)模市場規(guī)貓模就是效特定商單品的潛位在購買可者數(shù)量覽。潛在購尾買者一坊般具有察三個特烏點：興虧趣、收茂入和途臣徑。43房地悼產(chǎn)開輸發(fā)與誼經(jīng)營勉第三筑章整個市場潛在市場整個市場10%100%（1）潛在敏市場是糠對某種士特定商狐品有某財種程度渴興趣的賀消費者虎。1、市扶場規(guī)辱模44房地?zé)煯a(chǎn)開暗發(fā)與鈴經(jīng)營妙第三紹章潛在市場滲透市場潛在市場5%100%10%20%40%服務(wù)市場合格的有效市場有效市場1、市常場規(guī)術(shù)模（2）有于效市售場是賓對某摩種特蜓定商拿品有菌興趣醬、收堆入與平途徑燃的消積費者惱的集誰合。（3）合格杜的有效櫻市場（4）服務(wù)市書場（目游標(biāo)市場墊）：是胖決定追為求的那庫部分合撲格的有牛效市場漸。（5）滲透市教場：是停指已經(jīng)雀購買了茄該產(chǎn)品休的消費木者的集胃合。45房地產(chǎn)鋒開發(fā)與絕經(jīng)營第會三章2、市它場需厘求預(yù)口測就是要嘗估算出日一個特肥定的市落場對某沒種產(chǎn)品畜的潛在跳需求數(shù)芬量。市祖場潛在溝需求數(shù)為量，是襪在特定世時期內(nèi)攜，在既撕定行業(yè)鍋市場營每銷努力足水平與僚既定環(huán)塌境條件于下，行妖業(yè)的所愿有企業(yè)浮所能獲漁得的最趙大銷售騰量。46房地瘦產(chǎn)開材發(fā)與首經(jīng)營惕第三圣章Q=nq筑p其中Q—輔—總市準(zhǔn)場潛后量（憲元）n—灶—特定婦產(chǎn)品段或市己場的演購買聚者數(shù)蛛量（押人）q——購買胸者的男平均彩購買森數(shù)量閣（單風(fēng)位/人）p—層—平均單忠價（元/單位）47房地孟產(chǎn)開塊發(fā)與武經(jīng)營劃第三蔑章主要內(nèi)采容市場規(guī)男模的估麥計市場趨肢勢的分加析48房地稻產(chǎn)開桿發(fā)與堪經(jīng)營頑第三貼章二、牽市場惹趨勢叔分析第一步岸，宏觀拉環(huán)境預(yù)哥測；第二步爪，行業(yè)跑預(yù)測；第三步裂，企業(yè)梅的銷售始預(yù)測。49房地產(chǎn)跟開發(fā)與晝經(jīng)營第額三章分析欣市場努趨勢鄙的方榴法購買者目意圖調(diào)孔查法銷售輸人員瞞意見晃綜合權(quán)法專家援意見星法時間漲序列神分析愿法相關(guān)分犯析法50房地味產(chǎn)開梢發(fā)與鬼經(jīng)營抄第三政章1、購糧買者氧意圖將調(diào)查沾法就是小通過先直接掌詢問途消費忽者在俱某一彩時期咐需要久哪些屢商品顫及其去數(shù)量跪來進偏行分胞析的盛方法經(jīng)?！纠浚涸谀惩跏袇^(qū)進蓋行某類范公寓需搭求的市禽場調(diào)查糟中，訪討問500個樣裝本，承被訪仍者表丈明購仇買意蓮向如綱下：一定此會買50人繼占10戒%可能會誓買75人缸占15%不能蹈決定蕉是否唯購買125人蹄占25%可能碌不會首買100人械占20筍%肯定舍不會惹買150人伯占30鐵%總計500人境占100將%51房地加產(chǎn)開竭發(fā)與禾經(jīng)營叼第三逮章選擇答案回答百分比指定權(quán)數(shù)加權(quán)百分比一定會買10％0.909％可能會買15％0.020.3％不能肯定是否購買25％0.030.75％可能不會買20％0.030.6％肯定不會買30％0.020.6％平均購呢買可能坑性=9％＋0.筐3％＋0.股75％＋0.叮6％＋0.省6％=1啦1.堅25％未來市謊場需求線量=家庭總喜戶數(shù)×平均池購買獎可能偽性假設(shè)半這一弟地區(qū)紛共有福家庭龍總數(shù)10萬個，圾則該地群區(qū)該類坡公寓的戰(zhàn)未來可初能購買黎量為：10聾00瞇00客×1循1.與25％=11話25052房地最產(chǎn)開仆發(fā)與促經(jīng)營族第三他章2、銷寬售人繁員意街見綜斗合法具體漆做法和是：遠請幾孔位銷務(wù)售人洞員分縫別估菜計某撒一產(chǎn)細品在醬不同舅條件剃下未霉來的購銷售吊額以造及發(fā)遠生的夾概率饞，然孕后求雕出它濕們的助期望楚值，傳最后騙將幾鉤位銷舅售人同員的況平均禁期望夕值做螺為銷雞售額蓬的預(yù)訪測值速。53房地產(chǎn)額開發(fā)與誰經(jīng)營第群三章【例】：某公頸司銷售迷經(jīng)理和曾兩位副隙經(jīng)理對盛某地區(qū)院本公司愿的產(chǎn)品京的銷售響量進行貍預(yù)測，耀得到如逼下數(shù)據(jù)杠，試求娘預(yù)測值蜻。（單鴨位：萬辜元）最高銷量最可能銷量最低銷量權(quán)重經(jīng)理副經(jīng)理甲副經(jīng)理乙2720190025102510180024902350170023800.60.20.2概率0.30.40.31.054房地亡產(chǎn)開高發(fā)與鄭經(jīng)營余第三功章3、專家容意見法柴（德爾椅菲法）（6）對抽專家陡的意類見進喚行綜關(guān)合處畢理。（1）組成推專家小財組。按宵照課題帽所需知弱識范圍繡，確定歇專家。專家忌人數(shù)晶的多齊少，杜可根滲據(jù)預(yù)錯測課礦題的判大小跟和涉月及面戲的寬桃窄而定，開一般不痰超過20人。（2）向所貌有專家秒提出所籍要預(yù)測蔬的問題退及有關(guān)澤要求，涉并附上有關(guān)仔這個傅問題識的所美有背懸景材蓬料，判同時百請專繞家提散出還惰需要嬌什么材料趴。然蔥后，蚊由專攔家做冶書面冰答復(fù)仰。（3）各個旺專家根宵據(jù)他們鴿所收到凈的材料爐，提出伶自己的爺預(yù)測意怖見，并說右明自近己是泰怎樣濕利用炒這些怠材料距并提源出預(yù)呢測值望的。（4）將去各位束專家洞第一滑次判耍斷意冬見匯鹿總，莫列成歷圖表螺，進只行對哀比，再分角發(fā)給戚各位每專家脾，讓雁專家唯比較朋自己袖同他牢人的攜不同榨意見撲，修堡改自己的針意見和廟判斷。念也可以傾把各位組專家的臉意見加冬以整理捷，或請身份更漏高的其供他專家諒加緊評憑論，然事后把這邀些意見夢再分送嗎給各位專家，振以便他貞們參考湖后修改久自己的偏意見。（5）將所瀉有專家叛的修改臺意見收滅集起來棚，匯總鮮，再次茫分發(fā)給恭各位專家，烈以便做嚼第二次醒修改。編逐輪收廣集意見機并為專培家反饋棄信息是德爾菲處法的主絮要環(huán)節(jié)攜。收集候意見和浸信息反紋饋一般能要經(jīng)過伯三、四胡輪，在向傲專家討進行有反饋首的時涼候，乒只給漸出各罪種意晌見，介但并場不說霉明發(fā)甜表各種錯意見幕的專顯家的耽具體塘姓名掛。這婚一過闖程重黃復(fù)進圣行，強直到侮每一錘個專家乓不再舉改變咬自己弓的意懲見為替止。55房地產(chǎn)息開發(fā)與息經(jīng)營第世三章專家代波號第一次瓶判斷價警格糟第二次棄判斷價螞格繩第三藥次判斷艇價格最低出最荒可能粉最安高決最低貿(mào)最可債能繳最高塊最聾低吳最可訴能芝最高A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K987105118461210141210161317131012181517161520182216141625199881091097910101514121615161312141515191816212021161519221910981081098991015151415161514131416152018172219212018212320平均8.013.618914.318.79.114.919.9房地產(chǎn)銷售量專家意見統(tǒng)計表單位：百56房地舞產(chǎn)開哈發(fā)與與經(jīng)營稼第三網(wǎng)章3、專黨家意雅見法勁（德絕爾菲播法）優(yōu)點:能充麥分發(fā)牲揮各憐位專炊家的霉作用則，集脹思廣摧益，槐準(zhǔn)確叼性高；能把各基位專家讓意見的巖分歧點朱表達出完來，取奮各家之雖長，避姓各家之壤短。缺點殲：過程做比較漿復(fù)雜溝，花煉費時沈間較北長。57房地谷產(chǎn)開置發(fā)與津經(jīng)營封第三典章4、時脅間序我列分僅析法時間序沫列分析去法是利淋用過去質(zhì)的數(shù)據(jù)葵或資料創(chuàng)來預(yù)測智未來的強狀態(tài)班。分為：簡單烈平均宏法、搞移動媽平均即法、灶加權(quán)扣移動代平均興法、題指數(shù)蛋平滑舟法58房地產(chǎn)寄開發(fā)與債經(jīng)營第怒三章簡單咐平均武法也稱飯為算杰術(shù)平泰均法先，即刻把資途料中副各期斥實際懸銷售威量的折平均部值作互為下峰一期拜銷售廚量的獲預(yù)測聾值。例：某緒樓盤201濕0年1月實際際銷售額10籌0萬元帽，2月12咳0萬元半，3月130萬元爐，預(yù)洞測4月的銷兇售額？59房地產(chǎn)怨開發(fā)與奸經(jīng)營第懼三章移動平劇均法原理：收集一蛙組觀察腳值，計蝦算這組蔥觀察值呈的均值梨，利用延這一均魄值作為下下一期飲的預(yù)測殺值。移杏動平均耀可以平外滑數(shù)據(jù)席，消除引周期變鵲動和不吉規(guī)則變洞動的影群響，使良得長期姑趨勢顯除示出來滴。60房地勻產(chǎn)開忌發(fā)與腫經(jīng)營肚第三垮章61房地規(guī)產(chǎn)開灣發(fā)與或經(jīng)營逝第三據(jù)章加權(quán)移快動平均穩(wěn)法是在計現(xiàn)算平均陷數(shù)時，問考慮每鏈期資料乎的重要陳性。一辦般情況造下，越自近期的囑資料權(quán)卷數(shù)愈大戚。因為剩其實際析銷售額鈴是最近翻發(fā)生的咽狀態(tài)。62房地眉產(chǎn)開惠發(fā)與橋經(jīng)營至第三鮮章指數(shù)纏平滑君法指數(shù)盟平滑俘法是繡在移動班平均逮法基礎(chǔ)上賤發(fā)展起嘴來的一偏種時間汪序列分慶析預(yù)測派法，它洽是通過趙計算指窗數(shù)平滑喉值，配氧合一定蔽的時間噴序列預(yù)臉測模型區(qū)對現(xiàn)象惡的未來里進行預(yù)蹤蝶測。原理肺是任參一期材的指涂數(shù)平屑滑值暮都是妄本期池實際翼觀察朝值與振前一紫期指染數(shù)平評滑值府的加艘權(quán)平斷均。63房地媽產(chǎn)開究發(fā)與妥經(jīng)營稈第三夢章計算春公式逆：Qt豆=苗αS瞇t-懸1＋(1－α)糾Qt-以1其中Qt—垮—本期預(yù)匙測值St駛-1征——前期撥實際炕銷售拖量Qt-放1——前期頁預(yù)測榜值α——平滑指撞數(shù)（0≤思α≤逆1）64房地叼產(chǎn)開桌發(fā)與校經(jīng)營謙第三覽章例：碰某城際市上米期房忌屋預(yù)乎測銷千售面剝積23生45會80平方米滴，實際藝銷售246除578平方皇米，聰平滑圍系數(shù)淹為0.4向3，則移本期兔預(yù)測比銷售掃面積艇為（云）平蘭方米齡。65房地產(chǎn)混開發(fā)與蠟經(jīng)營第羊三章回歸要分析潤法市場因孔子推演透法5、相關(guān)賀分析法66房地勉產(chǎn)開諷發(fā)與踢經(jīng)營傍第三蹤蝶章回歸分覺析法回歸分蛙析法是團一種統(tǒng)譽計學(xué)方紛法，它根是在掌謊握一定販量觀察樸數(shù)據(jù)基唉礎(chǔ)上，縫利用數(shù)徹理統(tǒng)計腰方法建潑立自變用量和因臥變量之病間回歸內(nèi)關(guān)系函得數(shù)的方述法。67房地產(chǎn)星開發(fā)與舌經(jīng)營第個三章一元中回歸汪：兩憤個變表量根據(jù)變稅量的多約少多元近回歸得；根據(jù)栗變量啟之間的數(shù)學(xué)桐關(guān)系式直線（豈線性）宜回歸分豎析非線性滾回歸分弦析68房地產(chǎn)翻開發(fā)與系經(jīng)營第際三章一元線造性回歸鳳分析中碧變量之汪間的關(guān)既系是直鵲線關(guān)系蛋。假設(shè)廉回歸胖直線搬方程丟為：y＝a＋bxy——因變量x—統(tǒng)—自變量a——回歸渣系數(shù)播，回雨歸直愛線在y軸上的明截距b——回歸系煤數(shù)，即尿回歸直止線的斜汽率69房地產(chǎn)迫開發(fā)與葵經(jīng)營第粒三章線性回?zé)魵w分析忙的兩個國步驟（1）確脈定參爺數(shù)a、b（2）帶撤入自鑰變量x，求該因變桑量y，y即為預(yù)脹測問題伶的結(jié)果70房地產(chǎn)六開發(fā)與谷經(jīng)營第洋三章71房地產(chǎn)菊開發(fā)與須經(jīng)營第民三章一元回庫歸方程鼓：y=a+淹bx72房地產(chǎn)沿開發(fā)與熟經(jīng)營第巾三章例：兩假設(shè)準(zhǔn)某地19嬸97陜—2某00夢9年商綠品住衡宅開撇發(fā)面嚷積如籃表，跌建立紙一元柔線性莊回歸甩方程基，并醒求該暈地20燒10年商俊品住注宅開竭發(fā)面我積的胖趨勢裳值。住房開芬發(fā)面積群（萬平先方米）-y年份1997199819992000200120022003200420052006200720082009∑x1234567891011121391y5058.460.960.065.069.172.874.676.777.379.981.382.3907.3xy50116.8182.7240325414.6509.6596.8690.3773878.9975.61069.96823.2X214916253649648110012114416981973房地產(chǎn)熔開發(fā)與垃經(jīng)營第絲式三章得到賺：a=5乳1.6晝6布b=2揮.59代入方攻程：y=山51誰.6隙6+找2.飲59淡x則y(頁20番07針)=各5刃1.吩66領(lǐng)+2奧.5島9×11攔=8黨0.居15（萬始平方策米）y(糾20促10）=5冊1.悔66更+2駁.5具9×14判=8析7.卸92（萬慣平方販米）74房地產(chǎn)脾開發(fā)與脖經(jīng)營第樸三章市場票因子臺推演渠法市場述因子疑，就貧是能蓋夠明閉顯引憤起某牙種產(chǎn)矮品市扯場需遠求變樓化的迫實際杯因素鞋。市場因穩(wěn)子推演揭法就是鼠通過分聰析市場屈因子與堡銷售量濤的相關(guān)伴關(guān)系來洞預(yù)測未打來的銷您售量。如假臉設(shè)新斑婚家蜂庭10斷0個，住循宅的銷更售量為16套，飾即新急婚家轎庭數(shù)遙量就奮是住揚宅銷彈售量預(yù)的市勤場因綢子。檢如果濱某年玻新婚有家庭綱數(shù)量者為500眉00個，則傻住宅的釋需求量際為50卡00身0×16帽/1陵00巴=8外00薯0（套基）75房地散產(chǎn)開榮發(fā)與兄經(jīng)營消第三犯章第三編節(jié)目困標(biāo)市茶場膛的細更分與扣選擇76房地裕產(chǎn)開淹發(fā)與包經(jīng)營稻第三屯章ST創(chuàng)P直銷（P62）現(xiàn)代營愈銷戰(zhàn)略付的核心薦可以為ST唯P直銷翻，即市場細然分（Seg壇men助tat置ion）、目標(biāo)市村場選擇揪（Ta奪rg遍et姥in篩g）、市場鴉定位奧（Po踏si擊ti虧on華in再g）。77房地產(chǎn)碧開發(fā)與緞經(jīng)營第遞三章主要內(nèi)久容市場細給分（Seg亮men瓣tat職ion）目標(biāo)驕?zhǔn)袌黾暹x擇年（Tar沈get駛ing）市場灶定位晃（Pos詠iti桐oni燦ng）78房地削產(chǎn)開聚發(fā)與標(biāo)經(jīng)營怪第三棄章一、市閥場細分（一場）市古場細旺分與尖細分粱市場房地產(chǎn)淘市場細窄分概念鬼（P62）：丈消費滾者需測要和翼欲望靠；營辜銷者抄通過歸市場成調(diào)研絕、按抖照一掙定的四標(biāo)準(zhǔn)煙，把跌房地娛產(chǎn)整利體市英場劃強分為源若干巷個消等費者夫群的社市場寸分類控過程溜。例P63細分市鼓場：市撕場細分康后形成攀的具有慢相同需遣求的顧長客群體般。79房地產(chǎn)悅開發(fā)與宰經(jīng)營第叢三章80房地鍬產(chǎn)開遣發(fā)與展經(jīng)營于第三資章（二庫）程浴序1.根據(jù)沿需要釀選定匪產(chǎn)品憤市場少范圍例如叢，某級一房遷地產(chǎn)離公司捐打算幼在鄉(xiāng)鋪間建禿造一呼幢簡竭樸的掌住宅盟，卵若只基考慮貼產(chǎn)品杜特征應(yīng)，該辮公司栗可能眾認為季這幢撫住宅權(quán)的出黎租對兄象是晶低收靠入顧房誠客，框但從嫌市場奏需求過角度聯(lián)看，縮慧高收虎入者蠶也可療能是劣這幢健住宅鈔的潛鴉在顧脈客。棍因為載高收閥入者婦在住泉膩了命高樓易大廈悟之后隊，恰垂恰可揚能向籠往鄉(xiāng)蜓間的中清靜游，從車而可蠅能成揪為這只種住潛宅的劫顧客幫。一、書市場拋細分81房地絞產(chǎn)開匹發(fā)與策經(jīng)營善第三撐章2.列舉盞潛在奮顧客蝕的基量本需孫求例如鈔，公劣司可摩以通京過調(diào)晝查，緊了解膊潛在治消費禽者對鹿前述食住宅襯的基剛本需馳求。歸這些勢需求潔可能同包括眉：遮遍風(fēng)蔽寨雨，豈安全臨、方穗便、點寧靜蜻，設(shè)默計合合理，舅室內(nèi)騰陳設(shè)過完備態(tài)，工役程質(zhì)碼量好按等等割。3.了解不湊同潛在塊用戶的身不同要航求例如叉，經(jīng)精濟、惡安全偉、遮冷風(fēng)蔽癥雨是杯所有閥顧客正共同樸強調(diào)母的，搶但有永的用投戶可錯能特庫別重幫視生松活的焦方便疲，另盼外一厚類用允戶則兄對環(huán)糠境的郵安靜拿、內(nèi)及部裝旗修等暢有很歡高的朵要求智。通危過這剖種差秧異比偵較，筋不同驕的顧晉客群煙體即財可初辟步被幻玉識別光出來老。82房地沈產(chǎn)開婚發(fā)與鳴經(jīng)營島第三刪章4.抽掉圓潛在蔥顧客兆的共淡同要顛求，鋤而以罪特殊僻需求朝作為賭細分喪標(biāo)準(zhǔn)升。例如只，遮培風(fēng)蔽墻雨、咬安全奶是每小位用柴戶的潮要求踏，就土不能撲作為滴細分戶市場扮的標(biāo)泊準(zhǔn)，華因而綢應(yīng)該匆剔出避。5.根據(jù)肥潛在吃顧客震基本鼓需求凱上的違差異循方面才，將因其劃雀分為貓不同求的群走體或伯子市柿場，瓦并賦禁予每提一子畜市場虹一定腸的名粉稱。例如能，西婦方房芽地產(chǎn)白公司猜常把齊購房血的顧壁客分貓為好卵動者潮、老恰成者婆、新俊婚者漏、度宋假者酸等多燦個子呼市場痛，并具據(jù)此勇采用霜不同泛的營奸銷策役略。83房地茄產(chǎn)開咐發(fā)與莫經(jīng)營控第三歌章6.進一步蛇分析每進一細分框市場需論求與購軍買行為識特點，請并分析擔(dān)其原因環(huán)，以便征在此基蠅礎(chǔ)上決怒定是否獨可以對鳴這些細搶分出來憤的市場瞎進行合遮并，或端作進一悉步細分因。7.估計勸每一鍛細分濫市場寧的規(guī)疊模，哨即在備調(diào)查治基礎(chǔ)條上，己估計飄每一動細分撐市場熊的顧舒客數(shù)寸量、筒購買繁頻率辜、攔平均互每次液的購術(shù)買數(shù)省量等猴，并局對細扎分市桿場上蒜產(chǎn)品蛇競爭汪狀況可及發(fā)貨展趨久勢作咽出分逝析。84房地產(chǎn)鉆開發(fā)與叢經(jīng)營第絹三章一、際市場的細分細分標(biāo)準(zhǔn)具體項目地理變量行政區(qū)劃東北、華北、華東、中南、西南、西北城鎮(zhèn)直轄市、省會城市、大城市、中等城市、小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然環(huán)境高原、山區(qū)、丘陵、平原、湖泊、草原氣候條件干燥、潮濕、溫暖、嚴(yán)寒人文變量性別男性、女性年齡嬰幼兒、兒童、少年、青年、中年、老年職業(yè)工人、農(nóng)民、干部、公務(wù)員、教師、經(jīng)理、廠長、營銷員等收入(元)人均300以下、300，500、500，1000、1000，2000、2000以上教育小學(xué)及以下、中學(xué)、大學(xué)、研究生家庭狀況1-2人、3-4人、5人以上宗教信仰佛教、道教、基督教、天主教、伊斯蘭教民族漢、回、蒙、藏、苗、傣、壯、高山、朝鮮族等85房地產(chǎn)化開發(fā)與訓(xùn)經(jīng)營第迎三章心理變量購買動機改善居住條件、投資、顯示身份生活方式傳統(tǒng)型、保守型、現(xiàn)代型、時髦型個性特征理智型、沖動型、情緒型、情感型行為變量利益訴求品牌、質(zhì)量、價格、功效、式樣、包裝、服務(wù)購買時機規(guī)律性、無規(guī)律性、季節(jié)性、節(jié)令性、非節(jié)令性使用狀況從未使用過、少量使用過、中量使用過、大量使用過使用頻率曾經(jīng)使用者、首次使用者、經(jīng)常使用者品牌忠誠堅定忠誠者、不堅定忠誠者、轉(zhuǎn)移者、非忠誠者86房地產(chǎn)異開發(fā)與粉經(jīng)營第旅三章2.細分加方法單一因顏素法；例如抄價格主導(dǎo)因眼素法；在明服確影假響消授費者披需求報的主唱導(dǎo)因海素的于前提哥下，臘將主勤要因蔑素和挖其他踐因素聯(lián)相結(jié)享合，睜進一倡步細狡分市板場。房地階產(chǎn)商縣品軟辦挎公樓熱、商塞鋪、曲住宅側(cè)、別呀墅、慚公寓裝修（舅裝修標(biāo)前準(zhǔn)、設(shè)坐施、顏佩色、結(jié)刻構(gòu)），普通（狡房型、喝面積、穩(wěn)結(jié)構(gòu)、顯戶室比澆、小區(qū)銹規(guī)劃、捷物業(yè)管龜理）多因屋素矩凝陣法房地縫產(chǎn)市衡場細恢分案觀例87房地菠產(chǎn)開你發(fā)與稍經(jīng)營刺第三水章主要爪內(nèi)容市場難細分訴（Seg蠅men開tat雖ion）目標(biāo)市乞場選擇塞（Ta按rg銷et匯in眨g）市場定縣位（Pos洪iti隊oni吩ng）88房地產(chǎn)例開發(fā)與椅經(jīng)營第氧三章二、目蛾標(biāo)市場燥選擇（一）歪概念：圍目標(biāo)市識場是企己業(yè)營銷濾活動所晃要滿足罪的市場里需求，導(dǎo)是企業(yè)摘決定要購進入的櫻市場。（二勁）評概估標(biāo)快準(zhǔn)有一定類的市場球規(guī)模和京增長潛祝力細分尊市場堤結(jié)構(gòu)扛有足折夠的騾市場謙吸引齒力符合攀企業(yè)杜的目廊標(biāo)和邀資源89房地產(chǎn)隔開發(fā)與定經(jīng)營第普三章（三）竄選擇模豈式房地哨產(chǎn)目限標(biāo)市深場選脫擇案散例二、目臂標(biāo)市場沸選擇90房地產(chǎn)悲開發(fā)與虹經(jīng)營第民三章主要鵝內(nèi)容市場累細分任（Seg銅men艘tat釋ion）目標(biāo)部市場鼓選擇作（Tar翻get狐ing）市場定巖位（Po羨si掃ti馳on矮in含g）91房地產(chǎn)繁開發(fā)與予經(jīng)營第巾三章三、房災(zāi)地產(chǎn)市窯場定位概念化：項歉目在留目標(biāo)結(jié)市場棚中表甘現(xiàn)出償?shù)囊粣u種特高色，紗留給弱消費訓(xùn)者的綠一種程不同荒與別謠的項漿目的裳形象風(fēng)，它圓要向策市場六說明嗎我企享業(yè)的若產(chǎn)品暮所俱犬有特愉質(zhì)，袍以使預(yù)目標(biāo)鞏客戶虛理解宵和正壯確識汽別本厭項目開與市泊場其喬它項看目的嘩不同新。（P66）比如，巖廣東有饑兩個著素名的樓屢盤，碧沫桂園的蛋目標(biāo)市氣場是香斤港中下懇層居民必和廣州堵的部分缺富裕家宗庭；它潔的市場踩定位是獎度假、鳳休閑（景給你一佩個五星粗級的家包）；麗望江花園曾的目標(biāo)果市場是哈廣州市杯的白領(lǐng)卡人士，齒它的市潛場定位括是文化艦豐富的垮和諧居爸家場所康。92房地羊產(chǎn)開早發(fā)與贏經(jīng)營團第三渾章定位方華式（了掛解）避強率定位昂，指吩避開散強有得力的律競爭飛對手較的定光位方嚷式；對抗裕性定春位，恰指與持最強賺的競不爭對鳳手“偶對著么干”莊的定議位方捆式；重新若定位塘，指役對銷莫路少粱、市茂場反焦應(yīng)差嫂的產(chǎn)弓品進酬行二代次定績位。93房地管產(chǎn)開刪發(fā)與絲式經(jīng)營液第三竊章市場定常位的依釘據(jù)所在城延市和區(qū)縫域的市紙場資料;與開發(fā)卸項目所曾涉及的楚各種潛召在使用末用途相胸關(guān)的各摘種業(yè)態(tài)捧和行業(yè)增背景，吉以及不猴同業(yè)態(tài)唉和行業(yè)雙的未來您發(fā)展趨添勢，借傷以確定形項目所火包含的暖不同使融用功能禍面積的紡配比;開發(fā)項浩目所處梨位置的桂優(yōu)勢、當(dāng)劣勢、悅機會和社威脅分泄析結(jié)果呆。94房地產(chǎn)皂開發(fā)與俱經(jīng)營第軟三章SW硬OT分析句方法吊（P7穴2）是優(yōu)勢背（St畫re艇ng訊th）、劣盒勢（We鼓ak清ne干ss）、機廈會（Opp立ort恥uni欺ty）和瘡?fù){棗（Th磚re糾at廈s）的合阻稱。即對潑項目似面臨煩的內(nèi)悅、外善部各難方面躬條件任進行向概括罰和總國結(jié)，互分析食項目精自身乎具備肅的優(yōu)勢躲和劣雨勢因素、艘面臨的廟外部發(fā)祝展機會和存馬在威脅等因卵素，耗將調(diào)伏查得慶出的墊各種炊因素丙根據(jù)瀉輕重駐緩急耕或影截像程炊度等勿用排究序方躲式，鼠構(gòu)造SWO殘T矩陣皂，以畫此為模基礎(chǔ)水，從忽而提綁出項克目解把決方聲案裝。95房地產(chǎn)哲開發(fā)與壺經(jīng)營第附三章內(nèi)部因澇素和外鵝部因素優(yōu)勢角，是盞組織印機構(gòu)閃的內(nèi)露部因嘆素，血具體徑包括糕：有背利的背競爭膽態(tài)勢盡；充芳足的瞞財政賴來源湊；良酒好的份企業(yè)軋形象獨；技執(zhí)術(shù)力俱量；娃規(guī)模比經(jīng)濟司；產(chǎn)趟品質(zhì)題量；云市場刪份額嶺；成零本優(yōu)糧勢；筆廣告倦攻勢漫等。劣勢，泄也是組皆織機構(gòu)白的內(nèi)部料因素，識具體包砍括：設(shè)參備老化養(yǎng)；管理蹄混亂；旁缺少關(guān)耕鍵技術(shù)沒；研究曲開發(fā)落詠后；資層金短缺暖；經(jīng)營料不善；爆產(chǎn)品積敵壓；競赤爭力差劃等。機會，拆是組織令機構(gòu)的脊外部因許素，具研體包括團：新產(chǎn)嚼品；新個市場；穴新需求工；外國悶市場壁前壘解除艘；競爭恢對手失絡(luò)誤等。威脅擱，也槐是組亞織機模構(gòu)的曬外部壇因素立，具潤體包俘括：蠶新的朋競爭擊對手羊；替卸代產(chǎn)縱品增怠多；每市場墻緊縮嶼；行罪業(yè)政灘策變傻化；叨經(jīng)濟蓬衰退把；客處戶偏享好改政變；寧突發(fā)青事件砍等。96房地往產(chǎn)開擇發(fā)與策經(jīng)營煙第三獎?wù)?7房地材產(chǎn)開頑發(fā)與塊經(jīng)營干第三幼章98房地療產(chǎn)開剩發(fā)與史經(jīng)營盲第三腔章99房地盡產(chǎn)開獲發(fā)與舒經(jīng)營踏第三唱章案例罩一：P7210嬌0房地產(chǎn)惱開發(fā)與浴經(jīng)營第暗三章案例餡二：盆員工避滿意尖度SWO也T分析10副1房地產(chǎn)愉開發(fā)與嚷經(jīng)營第犁三章成功應(yīng)跡用SW擔(dān)OT分析法歐的簡單竄規(guī)則進行SWO葛T分析繳的時擊候必拐須對茄項目址優(yōu)勢插與劣如勢有弄客觀辰的認磚識；進行SWO娘T分析的熊時候必姨須區(qū)分以項目現(xiàn)雁狀與前爬景；進行SWO后T分析的旋時候必銀須考慮寧全面；進行SWO技T分析宅的時涌候必濫須與競爭對父手進行憑比較，沈比如地優(yōu)于總或是決劣于降你的焦競爭鈴對手腥；保持SWO械T分析朗法的章簡潔娛化，毀避免永復(fù)雜蘇化與幫過度尾分析鉛；SWO賣T分析法悲因人、跌項目而糧異。102房地乖產(chǎn)開縣發(fā)與汗經(jīng)營固第三雹章4、市腎場定滑位的拿原則符合企儀業(yè)發(fā)展霞戰(zhàn)略的侮原則經(jīng)濟蒸性原憤則適應(yīng)性貼原則合法合菊規(guī)性原幅則10棵3房地產(chǎn)勾開發(fā)與溝經(jīng)營第脂三章5、市例場定棉位的輔內(nèi)容1）整蝕體市蹦場定盾位2）客幫戶定金位-核心3）產(chǎn)品抗定位4）主看題形切象定限位5）價三格定仍位10裝4房地朗產(chǎn)開懇發(fā)與但經(jīng)營蓄第三鴨章第四節(jié)幣競爭獨者分析10棟5房地范產(chǎn)開浮發(fā)與皆經(jīng)營邁第三多章一、侵競爭版者1、識別蕩競爭者2、確熟定競獻爭者尺的目條標(biāo)3、確攜定競打爭者伴的戰(zhàn)據(jù)略4、判斷唇競爭者盯的反應(yīng)粗模式5、企業(yè)掉應(yīng)采取燦的對策10局6房地蛙產(chǎn)開惱發(fā)與志經(jīng)營炎第三法章1、識別代競爭者競爭者株是指那賀些與本顯企業(yè)提忘供的產(chǎn)品或罷服務(wù)相男類似，并竿且有濤相似梅目標(biāo)娃顧客芳和相譜似價弊格的封企業(yè)冬。107房地障產(chǎn)開竭發(fā)與危經(jīng)營誦第三擠章2、確定傳競爭者戀的目標(biāo)每個競智爭者都輛有側(cè)重拴點不同恩的目標(biāo)稻組合，壺如獲利攤能力、令市場份娘額、現(xiàn)蠅金流量蒸、技術(shù)梯領(lǐng)先和鞋服務(wù)領(lǐng)爽先等等括。例如住，一辯個以永“低云成本苦領(lǐng)先丈”為很主要襪目標(biāo)理的競間爭者夜，看稀到其涼他企仍業(yè)在淚降低豎成本嚼方面允技術(shù)鬧突破陣的反牲應(yīng)，莫要比喇對增萍加廣思告預(yù)紹算的冶反映漠強烈私的多坑。108房地唐產(chǎn)開凱發(fā)與兆經(jīng)營督第三敗章3、確農(nóng)定競共爭者感的戰(zhàn)抖略房地產(chǎn)逆企業(yè)發(fā)怠展戰(zhàn)略螞案例——萬科鞠和金退田10貸9房地蚊產(chǎn)開眉發(fā)與躲經(jīng)營里第三束章4、判許斷競捏爭者洞的反熄應(yīng)模黨式從容不寬迫型競鼓爭者普：反映鋤不強烈基，動作找遲緩叫；選擇遷型競沙爭者圾：競屯爭者親可能末會在曲某些巾方面抵反應(yīng)逆強烈根；兇猛詢型競偷爭者慢：一循些競救爭者腸對任秒何方早面的敵進攻血都迅銀速強稱烈的踢作出勇反應(yīng)叛，一農(nóng)旦受閥到挑莊戰(zhàn)就僅會立悄即發(fā)起起猛燦烈的朱全面寬反擊倆，對移這樣慌的企遣業(yè)，幕同行盞都避線免與企它直挑接交被鋒。隨機型遮競爭者挎：有些只企業(yè)的辮反應(yīng)模缸式難以凳捉摸，建它們在炭特定的赴場合可理能采取俗也可能男不采取染行動，乖無法預(yù)監(jiān)料他們鍬將來會臣采取什狗么行動姿。110房地產(chǎn)掩開發(fā)與箏經(jīng)營第杠三章5、企三業(yè)應(yīng)案采取此的對熊策競爭巷者的掏強弱競爭喪者與局本企攻業(yè)的喪相似換程度競爭者奧表現(xiàn)的脈好壞111房地員產(chǎn)開勇發(fā)與短經(jīng)營勿第三滑章競爭者哥的強弱以較稍弱的堅競爭協(xié)者作狐為進約攻對嚼象——節(jié)省時英間和資秀源，事琴半功倍紛，但是攻獲利較蟻少（多輝數(shù)）；以較強變的競爭橡者作為金進攻目贏標(biāo)，因砌為這可獅以提高提自己的扒競爭能撓力并且寒獲利較改大，而嘗且即使末強者也蕉總會有嶺劣勢。11乞2房地產(chǎn)扣開發(fā)與倒經(jīng)營第行三章競爭末者與貝本企找業(yè)的要相似所程度多數(shù)企待業(yè)主張拌與相近秀似的競晉爭者展帥開競爭絨，但同傾時要注療意避免盾摧毀相深近似的革競爭者隊，因為愉其結(jié)果倡可能對米自己反憶而更為娛不利。美國A建筑邪公司阻在20世紀(jì)70年代謝末和鐘與其事同樣簽規(guī)模敬的B建筑頌公司孤競爭換中大暗獲全桌勝，若導(dǎo)致員競爭個者完遼全失腿敗而成將公躲司全補部賣沫給競蜜爭力澇更強院大的C建筑精公司垮，結(jié)尿果使A建筑摧公司陡面對棵更為愈強大自的競報爭者枕，處狹境更餃為艱董難。11稀3房地賣產(chǎn)開蝕發(fā)與漠經(jīng)營壇第三咽章競爭者販表現(xiàn)的堡好壞有時樂競爭愈者的虜存在茫對企收業(yè)是先必要草和有盞益的氏。競爭蠶者可椅能有蘿助于若增加墳市場多總需詢求，擔(dān)可分屈擔(dān)市費場開贈發(fā)和宮產(chǎn)品煎開發(fā)仰的成宅本，周有助凍于使責(zé)新技皆術(shù)合仁法化佳等等熟。11姨4房地要產(chǎn)開醉發(fā)與論經(jīng)營腿第三充章二、競賴爭樓盤冠調(diào)查競爭故樓盤油的產(chǎn)則品調(diào)班查競爭盡樓盤云的價透格調(diào)鳥查競爭屈樓盤員促銷宣手段摸調(diào)查競爭樓解盤銷售餓情況調(diào)皆查競爭樓冠盤物業(yè)包管理調(diào)麻查115房地乒產(chǎn)開鉗發(fā)與裂經(jīng)營煤第三流章競爭樓沈盤產(chǎn)品探調(diào)查樓盤桐區(qū)位菜調(diào)查產(chǎn)品特萄征調(diào)查交房時居間調(diào)查116房地產(chǎn)售開發(fā)與歷經(jīng)營第億三章競爭霞樓盤宗價格熄調(diào)查單價總價付款畏方式117房地產(chǎn)譯開發(fā)與曠經(jīng)營第煩三章起價、祝標(biāo)價、炮成交價著和均價起價：元是指銷躍售商品倘房的最娃低價格鼠。標(biāo)價杏也成咳為報筋價、錦表格雪價，稈是商筑品房始出售款者在窗其“糊價目非表”境上標(biāo)點注的剃不同努樓層拋、朝緞向、份戶型足的商掏品房撥出售繼價格總，即脾賣方側(cè)的要誘價亂。11軌8房地軍產(chǎn)開慈發(fā)與得經(jīng)營癥第三攜章起價舍、標(biāo)歇價、嫂成交輛價和易均價成交價叛