房地產(chǎn)投資類型居住用房商鋪寫字樓酒

房地產(chǎn)投資類型分析土地投資分析居住用房產(chǎn)投資分析商鋪投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權利歸屬（1）土地所有權不在出讓的范圍內（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的所有權由國家無償取得或收回（4）出讓土地應辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對象——城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉為國有（2）國有行政劃撥土地轉為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣出讓土地所擁有的附帶權益：轉讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準地價的20%，由當?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價一般較低（2）基礎設施開發(fā)費用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地價格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時間投入較大（4）地塊體量較小，對開發(fā)項目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉讓轉讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉讓款為代價，從土地使用權人手中得到的一定年限使用權的土地（國有土地）土地轉讓實行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權應隨土地使用權一同轉讓土地投資分析轉讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉讓應辦理過戶登記，換領國土證轉讓土地使用權的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉讓方式：必須公開轉讓（掛牌、拍賣）土地使用權轉讓雙方應簽訂合同以明確各自的權利和義務，新的土地使用者必須遵守土地使用權出讓合同規(guī)定的內容符合以下情形之一的土地不得轉讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價，從土地出租人手中得到的一定年限使用權的土地租賃土地的期限相對較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權利，并且其使用應符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關部門批準土地投資分析土地使用權抵押抵押土地——房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權的抵押人：通過出讓或轉讓方式取得土地使用權，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權擁有者土地使用權的抵押權人：債權人（主要指金融機構）土地投資分析土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權的設定本身并不發(fā)生土地使用權的轉移土地使用權抵押，應當按照規(guī)定辦理抵押登記，領取他項權利證書；抵押權消滅后，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權抵押后不能自由轉讓和投資土地投資分析土地抵押權的消滅（消失、滅失）（1）債務清償（2）抵押權人放棄抵押權（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權人有優(yōu)先受償權因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經(jīng)營入股經(jīng)營土地——房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價，從土地入股人手中取得一定期限使用權的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費需求與投資需求的現(xiàn)實狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區(qū)位偏好和購買能力（2）市場提供的房源的質量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點選擇上風上水、地勢較高安全、寧靜、環(huán)境整潔舒適出行、購物、就學就醫(yī)就餐方便公用設施齊全認識誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質量問題包括住宅自身的質量和服務管理質量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場競爭艱難的權衡：質量—投入—售價（租金）市場證明：高質量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定的長期投資回報居住柜用房趴產(chǎn)投禽資分捆析別墅咽投資1、烈需求標分析特定的芬要求：攜占地規(guī)謠模、容播積率、輩綠化率、夜裝修彎水準伙、設套施設診備性段能、珠管理茫水平…特定的屋購買對那象：中謀產(chǎn)階層厚以上（刺富豪）平穩(wěn)、專緩慢上須升的需闖求狀態(tài)較長紋時期荷的購洪買欲葉望激目發(fā)及勤決策政策拜影響舒明顯居住用般房產(chǎn)投左資分析2、應稠考慮的洲主要因民素視野魔、景跟觀好袋，無掉污染交通便胸捷但不暫嘈雜建筑造及型新穎器，標準曠較高服務設姨施高檔首、齊全選擇客寫戶——絨高標準加大營辜銷力度把握井好投游資時徹機商鋪投析資分析商鋪知的銷敲售能松力分披析1、影五響商鋪買銷售能促力的主席要因素外在因榨素：區(qū)碎位（是及否有利刷于商業(yè)腎活動）內在因撇素：經(jīng)敗營戶的騎經(jīng)營能井力2、鹿分析橡商鋪麥銷售鴉能力祖的步艱驟（1）堤針對特煤定商鋪循選擇合澡適的商誤業(yè)行當（2蓋）判談斷商多鋪所臘在區(qū)探域內躬未來遍商業(yè)鋤競爭桃的態(tài)勢（不同經(jīng)付營內容吹對競爭谷的要求趙不一樣）商鋪投合資分析日常用揮品、農(nóng)館產(chǎn)品：障競爭對抵手少有腫利生產(chǎn)資粗料、耐護用消費吃品：競轉爭對手歷多有利食品（抄餐飲）繞、藥品概：不定（3）圓分析商牽鋪交易澡范圍內亞居民的挺購買力事和消費濃類型商鋪覽的交端易范鍛圍：陷指能遠吸引量的主徹要顧盞客的視分布初區(qū)域譯的大嚼小顧客距帳商鋪的步距離與頌其吸引趟力負相這關商鋪活投資疤分析潛在消施費者到巷商鋪愿慈意花費支的時間妖統(tǒng)計日常生統(tǒng)活用品圍：5~健10分大鐘社區(qū)購購物中心猶：10泊~15牛分鐘大型酸購物穿中心終：1炮5~國30殊分鐘商鋪交厲易范圍耐分為基本范頑圍：步叢行時間<10團分鐘尸，6唇0%舉~7租0%第二范服圍：1項0~2井5分鐘第三揪范圍訊：2擔5~哥30歉分鐘商鋪投袋資分析商鋪地拔段的選杜擇1、衡桃量地段獻優(yōu)劣的悼基本標映志——輪人流量2、視分析桃地段誦優(yōu)劣促主要辮考慮駛的因揮素商業(yè)港繁華榨程度交通睡狀況臨街解狀態(tài)規(guī)劃條鮮件商業(yè)劫業(yè)態(tài)逆的分下布狀攜況商鋪投吸資分析商鋪與避商圈1、商古圈的優(yōu)抹勢可以吸疫引更多宇的顧客在滿足炊購買力炮方面有愛互補作郵用對外冤宣傳萄上的讓規(guī)?？葱贪耆燃s的店豪鋪獲愛利能染力遠卻超過初獨立繳店鋪2、成元熟商圈浪、新商泡圈與未侮來商圈商鋪這的經(jīng)筑營環(huán)屢境寫字樓累投資分摩析需求哈分析估計商乖業(yè)辦公鑰用房的勇需求非靠常困難本地而外向毫型經(jīng)封濟的擋發(fā)展善對寫危字樓老的需坐求形成特重要略的影國響現(xiàn)有寫潮字樓的故經(jīng)營狀續(xù)