房屋維修及養(yǎng)護(hù)

房屋維修及養(yǎng)護(hù)第一節(jié)、房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（一）房屋維修的定義狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。具體地說(shuō)，房屋維修包括：對(duì)房屋的日常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。（二）房屋維修的特點(diǎn)1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶(hù)，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類(lèi)新建工程來(lái)講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。（三）房屋損壞的原因1.自然損壞（1）氣候條件：風(fēng)吹、雨打、日曬等（2）生物因素：菌類(lèi)（霉菌）、蟲(chóng)害（白蟻）等（3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等（4）災(zāi)害因素：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2.人為原因（1）使用不當(dāng)：使用磨損、腐蝕等（2）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣（3）維修養(yǎng)護(hù)不善二、房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。管理主體：物業(yè)管理公司實(shí)施主體：專(zhuān)業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù)：①保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件（一）房屋維修管理的原則1.經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則2.預(yù)防為主，管、修相結(jié)合的原則3.區(qū)別對(duì)待的原則（1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護(hù)（2）舊有房屋：保留、改建和拆建4.有償服務(wù)的原則（二）房屋維修管理的意義1.利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國(guó)家?guī)?lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。3.利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5.搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收。（三）房屋維修管理內(nèi)容①房屋安全與質(zhì)量管理②房屋維修的技術(shù)管理③房屋維修的施工管理④房屋維修行政管理⑤房屋維修的費(fèi)用管理一、房屋安全與質(zhì)量管理二、房屋維修的技術(shù)管理三、房屋維修的施工管理四、房屋維修行政管理五、房屋維修的費(fèi)用管理第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋安全與質(zhì)量管理（一）房屋安全檢查（二）房屋完損等級(jí)評(píng)定（三）危房鑒定及排險(xiǎn)（一）房屋安全檢查目的與任務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險(xiǎn)情的措施。分類(lèi)：按時(shí)間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時(shí)抽查、重點(diǎn)檢查、普查檢查方法：直接觀察法、敲擊法、專(zhuān)業(yè)設(shè)備檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定以建設(shè)部1985頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》為據(jù)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項(xiàng)目、統(tǒng)一方法對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。1.任務(wù)：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.等級(jí)分類(lèi)：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房3.評(píng)定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門(mén)窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等4.基本做法（1）定期評(píng)定：一般是每隔1~3年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。基本做法：首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備（包括制訂評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，培訓(xùn)評(píng)定人員等）；其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。（2）不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。常見(jiàn)幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定；房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評(píng)定完損等級(jí)；接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。5.評(píng)定方法首先，按部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類(lèi)：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。再對(duì)各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)行評(píng)定。前三種類(lèi)型一種評(píng)法，后一種類(lèi)型一種評(píng)法。第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容（三）危房鑒定及排險(xiǎn)（1）制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)三種情況：①整幢危房②局部危房③危險(xiǎn)點(diǎn)（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法4種辦法：觀察使用法、處理使用法、停止使用法、整體拆除法注：房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對(duì)房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。三個(gè)基本環(huán)節(jié)：1．科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過(guò)程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3．建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。三、房屋三維修三的施三工管三理房屋三維修三施工三管理就是三指按三照一三定施三工程三序、三施工三質(zhì)量三標(biāo)準(zhǔn)三和技三術(shù)經(jīng)三濟(jì)要三求，三運(yùn)用三科學(xué)三的方三法對(duì)三房屋三維修三施工三過(guò)程三中的三各項(xiàng)三工作三進(jìn)行三有效三的科三學(xué)的三管理三。1.專(zhuān)業(yè)三外包三型房三屋維三修的三施工三管理三工作三包括三：（1）做三好維三修工三程的三招標(biāo)（2）維三修工三程的三設(shè)計(jì)三和技三術(shù)交三底（3）承三包合三同簽三訂（4）施三工質(zhì)三量監(jiān)三管、三工程三竣工三驗(yàn)收（5）價(jià)三款的三結(jié)算（6）維三修技三術(shù)資三料的三整理三、建三檔等四、房屋三維修三行政三管理（一三）房三屋維三修的三一般三責(zé)任三：所三有人三承擔(dān)1.保修三期內(nèi)三：由三施工三單位三和建三設(shè)單三位負(fù)三責(zé)2.保修三期滿(mǎn)三后（1）共三用部三分、三共用三設(shè)備三：專(zhuān)項(xiàng)三維修三基金，全三體業(yè)三主承三擔(dān)（2）自三用部三分、三自用三設(shè)備三：業(yè)三主自三行負(fù)三責(zé)（二三）租三賃私三房的三維修三責(zé)任三：依三約承三擔(dān)（三三）人三為損三毀房三屋的三維修三責(zé)任三：行三為人三承擔(dān)（四三）對(duì)三于那三些不三及時(shí)三維修三或因三他人三阻礙三，可三能導(dǎo)三致房三屋發(fā)三生危三險(xiǎn)的三，房三管部三門(mén)有三權(quán)采三取排三險(xiǎn)解三危強(qiáng)三制措三施，三費(fèi)用三由當(dāng)三事人三承擔(dān)三。一、三房屋三維修三工程三的分三類(lèi)二、房屋三維修三標(biāo)準(zhǔn)三、三房屋三維修三工程三的技三術(shù)經(jīng)三濟(jì)指三標(biāo)第三三節(jié)三房三屋維三修工三程第三三節(jié)三房三屋維三修工三程一、三房屋三維修三工程三的分三類(lèi)（一三）按三房屋三的完三損程三度和三工程三性質(zhì)三劃分小修三（維三護(hù)）三工程中修三工程大修三工程翻修三（更三新改三造）三工程綜合三維修三工程1.小修三工程亦稱(chēng)三零修三工程三或養(yǎng)三護(hù)工三程，三是指三物業(yè)三管理三企業(yè)三為確三保房三屋正三常使三用，三保持三房屋三原來(lái)三的完三損等三級(jí)而三對(duì)房三屋使三用中三正常三的小損三壞進(jìn)行三及時(shí)三修復(fù)三的預(yù)防三性養(yǎng)護(hù)三工程三。費(fèi)用三：綜合三平均三費(fèi)用三占房三屋現(xiàn)三時(shí)總造三價(jià)的1%以下特點(diǎn)三：項(xiàng)目三簡(jiǎn)單三、零三星分三散、三量大三面廣三、時(shí)三間緊三迫、三持續(xù)三反復(fù)三性強(qiáng)三、服三務(wù)性三強(qiáng)。適用三對(duì)象三：完好三、基三本完三好房三。2.中修三工程是指三房屋三少量主體三構(gòu)件三已損三壞或不三符合三建筑三結(jié)構(gòu)三的要三求，三需要三牽動(dòng)三或拆三換進(jìn)三行局部三維修以保三持房三屋原三來(lái)的三規(guī)模三和結(jié)三構(gòu)的三工程三。費(fèi)用三：一次三維修三費(fèi)用三是該三房屋三同類(lèi)三結(jié)構(gòu)三新建三造價(jià)三的20三%以下特點(diǎn)三：工地三比較三集中三，項(xiàng)三目較三小，三工程三量較三大，三工程三的計(jì)三劃性三、周三期性三強(qiáng)適用三對(duì)象三：一般三損壞三房屋維修三要求三：修后70三%以上三房屋三要符三合基三本完三好或三完好三房標(biāo)三準(zhǔn)的三要求三。3.大修三工程是指三無(wú)倒三塌或三只有三局部三倒塌三危險(xiǎn)三的房三屋，三其主三體結(jié)三構(gòu)和費(fèi)用：同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。要求：大修后，房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)適用對(duì)象：嚴(yán)重?fù)p壞房4.翻修三工程三（更三新改三造工三程）是指三原來(lái)三的房三屋需三要全部三拆除，另三行設(shè)三計(jì)，三重新三建造三或利三用少三數(shù)主三體構(gòu)三件在三原地三或移三動(dòng)后三進(jìn)行更新三改造的工三程。特點(diǎn)三：規(guī)模三大、三投資三大、三工期三長(zhǎng)。費(fèi)用三：應(yīng)低三于同三類(lèi)結(jié)三構(gòu)房三屋的三新建三造價(jià)要求：翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對(duì)象：危險(xiǎn)房5.綜合三維修三工程指成三片多三幢或三面積三較大三的單三幢樓三房，三大部三分嚴(yán)三重?fù)p三壞而三進(jìn)行三有計(jì)三劃的三代表三大會(huì)成片三維修和為三改變?nèi)ㄈ保┤课萑婷踩M(jìn)三行的三維修三工程三，也三就是大修三、中三修、三小修一次三性應(yīng)修三盡修（全三項(xiàng)目三修理三）的三工程三。費(fèi)用三：應(yīng)是三該片三房屋三同類(lèi)三結(jié)構(gòu)三新建三造價(jià)三的20三%特點(diǎn)：規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。（二三）按三房屋三結(jié)構(gòu)三性質(zhì)三劃分1.承重三結(jié)構(gòu)三性維三修是三指為三保證三房屋三結(jié)構(gòu)三安全三、適三用和三2.非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限。（三三）按三經(jīng)營(yíng)三管理三的性三質(zhì)劃三分1.恢復(fù)三性維三修是指三修復(fù)三因自然三損耗三2.賠償性維修是指修復(fù)因用戶(hù)私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。3.補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決。4.返工三性維三修是指三因房三屋的設(shè)計(jì)三缺陷三、施三工質(zhì)三量不三好或三管理三失當(dāng)造成三的再三次維三修，三其維三修費(fèi)三用由三責(zé)任三人承三擔(dān)。5.救災(zāi)三性維三修是指三修復(fù)三因自然三災(zāi)害造成三損壞三的房三屋及三其構(gòu)三件的三維修三活動(dòng)三，對(duì)三于重三大天三災(zāi)，三維修三費(fèi)用三由政三府有三關(guān)部三門(mén)撥三專(zhuān)款三解決三，對(duì)三于人三為失三火造三成的三災(zāi)害三，責(zé)三任者三需擔(dān)三負(fù)全三部或三部分三費(fèi)用三。二、房屋三維修三標(biāo)準(zhǔn)《房屋三修繕三范圍三和標(biāo)三準(zhǔn)》維修三標(biāo)準(zhǔn)三是按三不同三的結(jié)三構(gòu)、三裝修三、設(shè)三備條三件，三將房三屋分三為“三一等三”和三“二三等以三下”三兩類(lèi)三分別三制訂三的。一等三房屋三：指三鋼筋三混凝三土結(jié)三構(gòu)、三混合三結(jié)構(gòu)三和磚三木結(jié)三構(gòu)中三的一三等房三屋；二等三以下三房屋三：指三鋼筋三混凝三土結(jié)三構(gòu)、三混合三結(jié)構(gòu)三中的三二等三房屋三和磚三木結(jié)三構(gòu)中三的二三、三三等房三屋，三以及三簡(jiǎn)易三結(jié)構(gòu)三房屋三。房屋三維修三標(biāo)準(zhǔn)三按主三體工三程、三木門(mén)三窗及三裝修三工程三，樓三地面三工程三，屋三面工三程，三抹灰三工程三，油三漆粉三飾工三程，三水、三電、三衛(wèi)、三暖設(shè)三備工三程，三金屬三構(gòu)件三及其三他等9個(gè)分三項(xiàng)工三程進(jìn)三行確三定。1、主三體工三程屋蓋三、梁三、板三、柱三、剪三力墻三等在三修繕三時(shí)應(yīng)查三清隱三患。損壞三、變?nèi)螄?yán)三重的三，應(yīng)三加固三、補(bǔ)三強(qiáng)或三拆換三；不合三理的三舊結(jié)三構(gòu)、三節(jié)點(diǎn)三，若三影響三安全三使用三的，三大修三時(shí)應(yīng)三整修三改做三；對(duì)鋼三筋混三凝土三構(gòu)件三，如三有輕三微剝?nèi)?、三破損三的應(yīng)三及時(shí)三修補(bǔ)三；混凝三土碳三化產(chǎn)三生裂三縫、三剝落三，鋼三筋銹三蝕嚴(yán)三重的三，應(yīng)三通過(guò)三檢測(cè)三計(jì)算三鑒定三構(gòu)件三承載三力，三采取三加固三或替三代措三施。2、裝三修工三程a.門(mén)窗三修繕三后應(yīng)三牢固三、平三整、三美觀三，開(kāi)三關(guān)靈三活，三接縫三嚴(yán)密三，不三動(dòng)。三門(mén)窗三開(kāi)關(guān)三不靈三活、三松動(dòng)三b.掛鏡線(xiàn)、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3、樓三地面三工程a.木地三板的三損壞三占自三然間三地面三面積25％以三下的三，可三修復(fù)三；損三壞超三過(guò)25％以三上或三缺乏三材料三時(shí)，三可改三做相三應(yīng)標(biāo)三準(zhǔn)的三高級(jí)三地坪三。b.普通三水泥三地面三起砂三、空三鼓、三開(kāi)裂三，應(yīng)三拆補(bǔ)三、修三補(bǔ)或三重做三；水三磨石三或塊三料地三面損三壞時(shí)三，應(yīng)三盡量三修復(fù)三，實(shí)三在無(wú)三法修三復(fù)的三，應(yīng)三改做三相應(yīng)三標(biāo)準(zhǔn)三樓地三面。c.面磚三地面三損壞三、破三碎、三高低三不平三的，三應(yīng)拆三補(bǔ)或三重鋪三，室三內(nèi)潮三濕嚴(yán)三重的三，可三增設(shè)三防潮三層或三做塊三料地三面。4、屋三面工三程a.屋面三結(jié)構(gòu)三有損三壞的三，應(yīng)三修復(fù)三或拆三換；三不穩(wěn)三固的三應(yīng)加三固；三如因三為原三結(jié)構(gòu)三本身三的原三因造三成屋三面滲三水、三漏雨三嚴(yán)重三，按三原樣三修復(fù)三仍不三能排三除屋三漏的三應(yīng)翻三修改三建。b.屋面三上的三壓頂三、泛三水、三天溝三、水三落斗三、水三管等三損壞三滲水三時(shí)，三應(yīng)修三復(fù)；三損壞三嚴(yán)重三時(shí)，三應(yīng)翻三做。c.女兒三墻、三煙囪三等屋三面附三屬構(gòu)三件損三壞嚴(yán)三重的三，在三不影三響使三用和三市容三的條三件下三，可三改修三或拆三除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5、飾三面工三程a.外墻三飾面三起殼三、開(kāi)三裂、三剝落三的，三應(yīng)照三原樣三修復(fù)三；損三壞面三積過(guò)三大的三，可三全部三鏟除三重做三，重三做時(shí)三，在三不降三低用三料標(biāo)三準(zhǔn)、三不影三響色三澤協(xié)三調(diào)的三前提三下進(jìn)三行。b.外墻三勒腳三損壞三的，三應(yīng)修三復(fù)。c.內(nèi)墻三飾面三起殼三、開(kāi)三裂、三剝落三的，三應(yīng)修三復(fù)；三每面三墻損三壞超三過(guò)一三半以三上時(shí)三，可三鏟除三重抹三；原三無(wú)踢三腳線(xiàn)三的，三可加三做踢三腳線(xiàn)d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線(xiàn)腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線(xiàn)腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。6、油三漆粉三飾工三程a.木門(mén)三、裙三板、三木欄三桿等三油漆三起殼三、剝?nèi)?、三失去三保護(hù)三作用三的，三應(yīng)周三期性三地進(jìn)三行保三養(yǎng)，三上述三木構(gòu)三件整三件或三零件三拆換三應(yīng)油三漆。b.鋼門(mén)三、鐵三曬衣三架、三鐵柵三、鐵三圍欄三、空三調(diào)架三、上三水管三、雨三水管三、煤三氣管三、鑄三鐵污三水管三或其三他各三類(lèi)鐵三構(gòu)件三，其三油漆三起殼三、剝?nèi)浠蛉F件三銹蝕三，應(yīng)三先除三銹，三再刷三防銹三涂料三或防三銹漆三，然三后刷三其他三面漆三；鋼三門(mén)或三各類(lèi)三鐵件三油漆三保養(yǎng)三周期三一般三為２三－３三年。c.木地三板原三油漆三褪落三的，三應(yīng)重三做。d.室內(nèi)三墻面三、天三棚等三修繕三時(shí)可三刷新三，其三用料三應(yīng)采三取新三型涂三料，三如膠三白等三；高三級(jí)抹三灰損三壞應(yīng)三原樣三修復(fù)三。e.高層三建筑三外墻三原油三漆損三壞的三，應(yīng)三修復(fù)三，其三色澤三應(yīng)盡三量與三原建三筑保三持一三致。8、金三屬構(gòu)三件維三修標(biāo)三準(zhǔn)應(yīng)保三持牢三固、三安全三、不三銹蝕9、其三他工三程維三修標(biāo)三準(zhǔn)對(duì)屬三物業(yè)三管理三企業(yè)三管理三的庭三院院三墻、三院墻三大門(mén)三、院三落內(nèi)三道路三、溝三渠下三水道三、窨三井損三壞或三堵塞此外，對(duì)坐落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理，且建筑質(zhì)量較差的房屋，維修時(shí)應(yīng)保證滿(mǎn)足不倒不漏的基本住用要求。三、1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋完好率：50%～60%。年房屋完好增長(zhǎng)率：2%～5%；年房屋完好下降率不超過(guò)2‰。房屋維修工程量：100～150平方米/人·年。維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人·年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%～50%。維修工程成本降低率：5%～8%。安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3‰。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%。房屋租金收繳率：98%～99%。租金用于房屋維修率：60%～70%。流動(dòng)資金占用率：小于30%。機(jī)械設(shè)備完好率：85%。2.指標(biāo)三計(jì)算三公式第四三節(jié)三房三屋日三常養(yǎng)三護(hù)房屋三日常三養(yǎng)護(hù)三是指三物業(yè)一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容一、三房屋三日常三養(yǎng)護(hù)三的類(lèi)三型1.零星三養(yǎng)護(hù)三：是三指結(jié)三合實(shí)三際情三況進(jìn)三行保三養(yǎng)維三護(hù)或三因突三然損三壞引三起的三小修三。方式三：維三修人三員走三訪住三戶(hù)；三住戶(hù)三隨時(shí)三報(bào)修三。特點(diǎn)三：修三理范三圍廣三，項(xiàng)三目零三星分三散，三時(shí)間三緊，三要求三及時(shí)三，具三有經(jīng)三常性三的服三務(wù)性三質(zhì)。包括三：（1）屋三面清三掃補(bǔ)三漏、三修補(bǔ)三屋面三、泛三水、三屋脊三；拆三（2）鋼、木門(mén)窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細(xì)木裝修的加固及局部拆換等。第四三節(jié)三房三屋日三常養(yǎng)三護(hù)（3）水三管的三防凍三保暖三；給三水管三道的三少量三拆換三；排三污、三廢水三管道三的維三修、三保養(yǎng)三、疏三通；三便器三、臉三盆、三浴缸三的修三補(bǔ)拆三換；三水嘴三、閥三門(mén)、三抽水三馬桶三及其三零配三件的三整修三、拆