房地產(chǎn)項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

第一講緒論第二講項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià)第三講項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)第四講項(xiàng)目控制

第一講緒論

項(xiàng)目與項(xiàng)目周期房地產(chǎn)項(xiàng)目（一）項(xiàng)目與項(xiàng)目周期

1.項(xiàng)目的定義（1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。

2、項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）項(xiàng)目從開始到結(jié)束的壽命周期,是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排。項(xiàng)目周期一般劃分為三大階段。（1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：市場(chǎng)調(diào)查、投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議投資方案策劃、投資方案可行性研究項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目決策（2）投資實(shí)施期：項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理設(shè)備采購、安裝、竣工驗(yàn)收市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷（3）經(jīng)營(yíng)使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理營(yíng)銷促銷（二）項(xiàng)目管理

（1）項(xiàng)目管理的定義：在項(xiàng)目活動(dòng)過程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。（2）項(xiàng)目管理的內(nèi)涵DM-

開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施期

準(zhǔn)備

設(shè)計(jì)

施工項(xiàng)目使用期

運(yùn)營(yíng)商FM

開發(fā)商DMPM

設(shè)計(jì)方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM施工階段設(shè)計(jì)階段工程建設(shè)監(jiān)理

項(xiàng)目管理

項(xiàng)目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項(xiàng)目建設(shè)的全過程管理決策階段項(xiàng)目前期策劃與管理項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想決策—開始實(shí)施項(xiàng)目完成—開始運(yùn)營(yíng)報(bào)廢—拆除運(yùn)營(yíng)階段實(shí)施階段決策階段項(xiàng)目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的時(shí)間范圍FM

LMLM（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要類型（1）土地：舊城區(qū)的二次開發(fā).新區(qū)開發(fā)（2）住宅按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類：銷售型住宅、租賃性住宅

按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅（3）辦公樓宇（寫字樓）（4）旅店、酒樓、商場(chǎng)（5）工業(yè)廠房、倉庫、停車廠（6）休閑物業(yè)：健身房、游樂場(chǎng)、活動(dòng)中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球常等（7）特種物業(yè)：車站、碼頭等

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動(dòng)性）（2）與法規(guī)關(guān)系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大（5）涉及面廣，投資運(yùn)作復(fù)雜（6）制約因素多，入世門檻高（7）與市場(chǎng)關(guān)系極大（8）與環(huán)境關(guān)系密切

第二講項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià)策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目投資方案投資環(huán)境評(píng)價(jià)（一）策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

1、策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過程。（1）策劃是一個(gè)過程（2）策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng)（3）策劃是具有前瞻性的理性行為（4）策劃是對(duì)未來事件的系統(tǒng)安排（5）策劃是一門藝術(shù)2、項(xiàng)目策劃：項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與效益評(píng)價(jià)工作。（1）立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析（2）目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案（3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程（4）靈魂在于市場(chǎng)定位與賣點(diǎn)設(shè)計(jì)（5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃①投資機(jī)會(huì)研究：依據(jù)市場(chǎng)信息，尋找投資機(jī)會(huì)一般投資機(jī)會(huì)研究具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究②投資方案構(gòu)思：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案（初步）計(jì)劃的創(chuàng)造性活動(dòng)（消費(fèi)群體、價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣點(diǎn)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等等）。③項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定及項(xiàng)目平面、立面的布置和安排。

④投資方案策劃：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、開發(fā)建設(shè)方案、市場(chǎng)營(yíng)銷方案的計(jì)劃。⑤可行性研究：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案、開發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證及方案調(diào)整優(yōu)化過程。⑥評(píng)價(jià)決策：對(duì)項(xiàng)目方案及可行性研究結(jié)論所作的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資方案作出決策。（二）項(xiàng)目投資方案

項(xiàng)目投資方案：由項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案構(gòu)成的關(guān)于項(xiàng)目計(jì)劃體系的具體安排。1.項(xiàng)目投資方案體系項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案

（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)方案公建（配套）設(shè)施的單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案（2）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案拆遷安置方案、工程承包及施工方案工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計(jì)劃工程質(zhì)量計(jì)劃、設(shè)備材料計(jì)劃施工組織計(jì)劃、項(xiàng)目控制方案

（3三）項(xiàng)三目投三資經(jīng)三營(yíng)方三案項(xiàng)目三投資三方案項(xiàng)目三融資三方案項(xiàng)目三經(jīng)營(yíng)三方案項(xiàng)目三營(yíng)銷三方案2.三項(xiàng)三目投三資計(jì)三劃的三編制三（三1）三項(xiàng)目三投資三計(jì)劃三的編三制程三序計(jì)劃三平衡三與調(diào)三整進(jìn)度計(jì)劃投資估算經(jīng)營(yíng)方案市場(chǎng)定位項(xiàng)目構(gòu)思投資計(jì)劃融資計(jì)劃收益計(jì)劃財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)營(yíng)銷計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃監(jiān)理計(jì)劃施工計(jì)劃質(zhì)量計(jì)劃市場(chǎng)三分析三與研三究（2三）常三用計(jì)三劃編三制方三法①三網(wǎng)絡(luò)三計(jì)劃三法：三利用三網(wǎng)絡(luò)三關(guān)系三來描三述項(xiàng)三目計(jì)三劃內(nèi)三容的三一種三計(jì)劃三方法三。單代三號(hào)網(wǎng)三絡(luò)圖三：由三節(jié)點(diǎn)三表示三活動(dòng)三，節(jié)三點(diǎn)間三帶箭三頭的三短線三代表三活動(dòng)三間的三邏輯三關(guān)系雙代三號(hào)網(wǎng)三絡(luò)圖三：由三節(jié)點(diǎn)三間帶三箭頭三的短三線代三表活三動(dòng)，三由節(jié)三點(diǎn)描三述活三動(dòng)間三的邏三輯關(guān)三系。單代三號(hào)網(wǎng)三絡(luò)圖三：由三節(jié)點(diǎn)三表示三活動(dòng)三，節(jié)三點(diǎn)間三帶箭三頭的三短線三代表三活動(dòng)三間的三邏輯三關(guān)系三活三動(dòng)：A、三B、三C、三D、三E雙代三號(hào)網(wǎng)三絡(luò)圖三：由三節(jié)點(diǎn)三間帶三箭頭三的短三線代三表活三動(dòng)，三由節(jié)三點(diǎn)描三述活三動(dòng)間三的邏三輯關(guān)三系。三活三動(dòng)：AB三、B三C、三BD三、D三C、三CE案例三：某三一工三程項(xiàng)三目基三礎(chǔ)施三工三計(jì)劃三圖橫三道三圖網(wǎng)三絡(luò)三圖（三三）三項(xiàng)三目投三資環(huán)三境評(píng)三價(jià)1.三投資三環(huán)境三：擬三投資三地區(qū)三在一三定時(shí)三期內(nèi)三所具三有的三能決三定和三制約三項(xiàng)目三投資三的各三種外三部境三況和三條件三的總?cè)?。?三）投三資環(huán)三境要三素的三分類按要三素存三在的三物質(zhì)三形態(tài)三分類三：硬環(huán)三境：三影響三項(xiàng)目三投資三的各三種外三部物三質(zhì)條三件軟環(huán)三境：三影響三項(xiàng)目三投資三的各三種社三會(huì)三經(jīng)濟(jì)三文化三條件按要三素存三在的三范圍三分類三:宏觀三投資三環(huán)境三：國(guó)三家、三地區(qū)三投資三環(huán)境中觀三投資三環(huán)境三：地三區(qū)、三行業(yè)三投資三環(huán)境微觀三投資三環(huán)境三：地三塊周三邊及三地塊三投資三環(huán)境按要三素的三內(nèi)容三分類:社會(huì)三環(huán)境三政三治環(huán)三境法律三環(huán)境三自三然環(huán)三境文化三環(huán)境三基礎(chǔ)三設(shè)施三環(huán)境經(jīng)濟(jì)三環(huán)境（二三）房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三投資三環(huán)境三要素社會(huì)三秩序三硬三件社會(huì)三服務(wù)三態(tài)三度社會(huì)三信譽(yù)三效三率1.三社三會(huì)政三治環(huán)三境決策三民主三性社會(huì)三制度三管理三透明三度行政三效率廉潔三性法規(guī)三的完三備性2、三法律三環(huán)境三法三制的三穩(wěn)定三性執(zhí)法三的公三正性風(fēng)俗三習(xí)慣3、三文化三環(huán)境三價(jià)值三觀念教育三水準(zhǔn)國(guó)民三生產(chǎn)三總值國(guó)民三經(jīng)濟(jì)三國(guó)三民經(jīng)三濟(jì)增三長(zhǎng)率通貨三膨脹居民三收入宏觀三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三居民三消費(fèi)三存款三余額消費(fèi)三總額財(cái)政三政策經(jīng)濟(jì)三政策三利三率產(chǎn)業(yè)三政策市場(chǎng)三吸納三量經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三市三場(chǎng)供三應(yīng)量市場(chǎng)三環(huán)境三市三場(chǎng)購三買力市場(chǎng)三價(jià)格同類三樓盤三分布競(jìng)爭(zhēng)三同類三樓盤三入市三時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)三者實(shí)三力融資三渠道資金三融三資成三本營(yíng)銷三成本財(cái)務(wù)三環(huán)境三成本三稅費(fèi)同類三項(xiàng)目三社會(huì)三平均三盈利三水平利潤(rùn)三盈三利水三平人力土地資源三環(huán)境三原三材料能源距商三業(yè)中三心距三離地理三位置三距醫(yī)三院、三學(xué)校三距離距機(jī)三場(chǎng)、三車站三距離地質(zhì)三地貌自然三環(huán)境三植被自然三風(fēng)光三山脈河流氣候道路三及交三通能源三環(huán)境基礎(chǔ)三設(shè)施三環(huán)境三給三排水三管網(wǎng)通訊三設(shè)施電力三配備2.三項(xiàng)三目投三資環(huán)三境評(píng)三價(jià)（1）三評(píng)價(jià)三原則系統(tǒng)三性原三則比較三性原三則時(shí)效三性原三則定性三分析三與定三量分三析相三結(jié)合三的原三則實(shí)事三求是三、尊三重客三觀規(guī)三律的三原則全面三分析三、突三出重三點(diǎn)的三原則（2三）常三用評(píng)三價(jià)方三法等級(jí)三尺度三法多因三素和三關(guān)鍵三因素三評(píng)估三法綜合三評(píng)價(jià)三法：①三評(píng)三定主三要影三響因三素②三建三立層三次結(jié)三構(gòu)模三型③三由三相對(duì)三重要三性評(píng)三價(jià)建三立判三斷矩三陣④三求三解判三斷矩三陣特征三向量三：同三層間三單權(quán)三重系三數(shù)最大三特征三根：三一致三性檢三驗(yàn)指三標(biāo)（C、三Z≤三0.三1）⑤由層三間遞三歸運(yùn)三算確三定各三因素三組合三權(quán)重三系數(shù)Wj⑥聘請(qǐng)三專家三對(duì)各三因素三狀況三按優(yōu)三、良三、中三、差三四級(jí)三進(jìn)行三分類三判定⑦三按三下式三進(jìn)行三各環(huán)三境因三素計(jì)三分統(tǒng)三計(jì)式中三：三：三評(píng)優(yōu)三的百三分比三；三：三評(píng)中三的百三分比：評(píng)三良的三百分三比；三：三評(píng)差三的百三比⑧三按三各因三素組三合權(quán)三重系三數(shù)三及統(tǒng)三計(jì)計(jì)三分三計(jì)三算項(xiàng)三目投三資環(huán)三境綜三合得三分。⑨三按三各項(xiàng)三目投三資環(huán)三境綜三合得三分進(jìn)三行排三序與三評(píng)價(jià)三。第三三講三項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)項(xiàng)目三投資三風(fēng)險(xiǎn)房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)（一三）項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)概三述1.三投資三風(fēng)險(xiǎn)三的定三義：三項(xiàng)目三投資三效果三的實(shí)三際值三偏離三其期三望值三的程三度。2.三投資三風(fēng)險(xiǎn)三的分三類：按投三資對(duì)三象的三差異三分為三：①三債三券投三資風(fēng)三險(xiǎn)②三建三設(shè)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)③三股三票投三資風(fēng)三險(xiǎn)④三房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三投資三風(fēng)險(xiǎn)三等按投三資風(fēng)三險(xiǎn)的三內(nèi)涵三分為經(jīng)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)三：經(jīng)三營(yíng)戰(zhàn)三略、三經(jīng)營(yíng)三策略三帶來三的風(fēng)三險(xiǎn)財(cái)務(wù)三風(fēng)險(xiǎn)三：資三金、三債務(wù)三帶來三的風(fēng)三險(xiǎn)市場(chǎng)三風(fēng)虛三：市三場(chǎng)供三求關(guān)三系、三市場(chǎng)三需求三、資三源條三件的三風(fēng)險(xiǎn)政治三風(fēng)險(xiǎn)三：政三治局三勢(shì)、三政策三風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)三風(fēng)險(xiǎn)三：社三會(huì)穩(wěn)三定性三、社三會(huì)矛三盾、三社會(huì)三評(píng)價(jià)三、社三會(huì)關(guān)三系帶三來的三風(fēng)險(xiǎn)三等等3.三投三資風(fēng)三險(xiǎn)的三度量投資三風(fēng)險(xiǎn)三的度三量有三兩重三內(nèi)涵三，其三一是三風(fēng)險(xiǎn)三危害三的程三度，三即風(fēng)三險(xiǎn)損三失的三大小三；其三二是三風(fēng)險(xiǎn)三發(fā)生三的概三率，三即風(fēng)三險(xiǎn)發(fā)三生可三能性三的大三小。三因而三，投三資風(fēng)三險(xiǎn)的三度量三分為三風(fēng)險(xiǎn)三損失三強(qiáng)度三和投三資風(fēng)三險(xiǎn)分三布兩三類。（1三）投三資風(fēng)三險(xiǎn)損三失強(qiáng)三度：三由于三風(fēng)險(xiǎn)三的存三在使三投資三者可三能遭三受的三最大三損失三在直三接投三資總?cè)~中三所占三有的三比例三。（2三）投三資風(fēng)三險(xiǎn)分三布：三由于三投資三收益三率分三布的三離散三程度三來描三述的三風(fēng)險(xiǎn)三發(fā)生三可能三性大三小。式中三：Q：投資三收益三率標(biāo)三準(zhǔn)偏三差：狀三態(tài)i的發(fā)三生概三率：狀三態(tài)I的投三資收三益率N三：狀態(tài)三數(shù)：投三資收三益率三期望三值V三：投資三收益三率變?nèi)愊等龜?shù)（二三）房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三投資三風(fēng)險(xiǎn)房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)因三素房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)防三范房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)控三制1三.房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三投資三風(fēng)險(xiǎn)三因素項(xiàng)目三投資三前期三風(fēng)險(xiǎn)三：投三資計(jì)三劃實(shí)三施工三前項(xiàng)三目策三劃與三研究三階段三存在三的風(fēng)三險(xiǎn)。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案選址三、市三場(chǎng)定三位、三方案三決策三開發(fā)三經(jīng)營(yíng)三方案投資三融資三方案營(yíng)銷三方案項(xiàng)目三開發(fā)三建設(shè)三經(jīng)營(yíng)三階段三風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)三目正三式動(dòng)三工到三交付三使用三階段三的風(fēng)三險(xiǎn)。工期三、成三本、三質(zhì)量三、安三全、三設(shè)備三、材三料供三應(yīng)商三、承三建商三信譽(yù)三、財(cái)三務(wù)（三資金三運(yùn)作三）、三合同三管理三、項(xiàng)三目營(yíng)三銷等三。項(xiàng)目三經(jīng)營(yíng)三管理三及使三用階三段風(fēng)三險(xiǎn)：三項(xiàng)目三竣工三交付三使用三、業(yè)三主入三住期三間的三風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主三糾紛三、安三全、三衛(wèi)生三、管三理項(xiàng)目三營(yíng)銷三、租三賃經(jīng)三營(yíng)2三.三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)防三范投資三風(fēng)險(xiǎn)三防范三的主三要策三略是三風(fēng)險(xiǎn)三的回三避和三轉(zhuǎn)移投資三風(fēng)險(xiǎn)三回避三：對(duì)三風(fēng)險(xiǎn)三較大三的項(xiàng)三目，三采取三放棄三原則三；或三對(duì)風(fēng)三險(xiǎn)較三大的三方案三采取三放棄三的原三則。投資三風(fēng)險(xiǎn)三轉(zhuǎn)移三：采三取一三定的三技術(shù)三措施三轉(zhuǎn)移三投資三風(fēng)險(xiǎn)三的承三擔(dān)者三。主三要的三技術(shù)三措施三有：契約三、合三同形三式財(cái)務(wù)三責(zé)任三形式保險(xiǎn)三形式3.三房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三投資三風(fēng)險(xiǎn)三控制（1三）前三期策三劃階三段的三投資三風(fēng)險(xiǎn)三控制把一三切不三確定三因素三及其三影響三程度三考慮三在評(píng)三價(jià)指三標(biāo)中三。常三見的三處理三辦法三有如三下兩三類。①三風(fēng)三險(xiǎn)調(diào)三整貼三現(xiàn)率三法：三