一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估(技術報告)17600字

一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估(技術報告)17600字

土地估價技術報告項目名稱：佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估受托估價單位：佛山市**房地產土地評估有限公司土地估價報告編號：[佛]**評[2009][估]字第H020007號土地估價技術報告編號：[佛]**評[2009][技]字第H020007號提交估價報告日期：二○一○年七月二十日關鍵詞：佛山市南海區(qū)抵押貸款佛山市**房地產土地評估有限公司二○一○年第1頁第一部分總述一、估價項目名稱佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估二、委托估價方委托單位：佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司單位地址：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村聯系人：*先生聯系電話：******三、受托估價方受托估價機構：佛山市**房地產土地評估有限公司機構地址：*********資質注冊號：*********執(zhí)業(yè)范圍：廣東省范圍執(zhí)業(yè)法人代表：*********聯系電話：*********郵政編碼：*********四、估價目的為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權價格參考依據。五、估價依據（一）國家及地方相關法律、法規(guī)第2頁1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產管理法》2.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》4.地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件及通知①.《關于調整南海區(qū)國有土地基準地價的通知》(南府[2003]142號)②.《佛山市統計年鑒》（二）有關技術標準1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價報告規(guī)范格式》2.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）3.中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）（三）其他資料1.委托方提供的《國有土地使用證》復印件等有關權屬證明資料2.估價人員實地勘察、調查、收集的相關資料六、估價基準日二○一○年七月十八日七、估價日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地價定義估價對象為位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村的一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地面積10152.00平方米。根據委托方提供的《國有土地使用證》第3頁（佛府南國用(2008)第******號）及現場勘查得知，待估宗地證載用途為餐飲旅館業(yè)用地，土地實際用途為餐飲旅館業(yè)用地。土地使用權終止日期為20xx年12月28日，故至估價基準日待估宗地剩余土地使用年限為38.4年。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，根據待估宗地的土地利用現狀和估價目的，本次估價設定用途為餐飲旅館業(yè)用地，設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地平整。因此，本次估價是指在估價基準日20xx年7月18日、現狀利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、自估價基準日起剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權價格。九、估價結果根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價人員依據土地估價的基本原則以及理論和方法，在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎上，按照土地估價程序，采用市場比較法和收益還原法，對估價對象的價格進行了評估，最終確定出估價對象在估價設定用途及開發(fā)程度條件下，估價基準日為20xx年7月18日，設定剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權價格為：單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細估價結果詳見《土地估價結果一覽表》。第4頁十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設條件1.委托方合法取得土地使用權，并支付有關地價款和稅費。2.估價對象在設定用途條件下得到或將得到最有效利用，并產生相應的土地收益。3.估價對象與其它生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.在估價期日地產市場為公正、公開、公平的均衡市場。5.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。6.委托方提供的資料真實可靠。7.估價對象評估面積及權利狀況以委托方提供的《國有土地使用證》為準。8.評估價格是在滿足全部假設和限制條件下，于估價基準日20xx年7月18日，在設定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場、現狀利用條件下的土地使用權價格。（二）估價結果和估價報告的使用1.本次估價所依據的主要法律、法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等，估價報告和估價結果的作用依照相關法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。2.本報告和估價結果使用的方向與限制條件(1)本報告估價結果僅為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權價格參考依據，不對其它用途負責。第6頁(2)土地估價報告供委托方使用；土地估價技術報告僅供估價機構存檔和作為估價結果提交有關管理部門備案使用，不提供給委托方。3.本報告的估價結果有效期自提交報告之日起一年內有效。4.本估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價報告和估價結果擁有解析權。5.違規(guī)使用土地估價報告和估價結果的法律責任(1)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔任何法律責任。(2)任何單位和個人未經估價機構書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。（三）需要特殊說明的事項1.有關資料來源說明及無法核實的估價事項(1)土地利用狀況、權屬等資料由委托方提供。(2)土地區(qū)位條件、地產市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。(3)估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合估價對象具體狀況,確定估價原則、方法及參數的選取。(4)報告中有關估價對象的土地權屬狀況、土地面積等數據以委托方提供的《國有土地使用證》記載為準。(5)根據委托方提供的相關資料，估價對象未設定抵押，無司法和行政機關限制其權利等情況；在估價作業(yè)期間，估價機構以及估價人員無法核實委托方提供上述資料的真實性，只能采信委托方提供的相關資料作為本次估價的依據。第7頁2.本報告估價結果是在滿足全部假設與限制條件及地價定義所設定條件下的土地使用權價格，若估價對象的權利狀況、估價期日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地使用年限、土地處臵方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應作相應調整。3.有關參數說明(1)關于容積率，按規(guī)劃設計要點，本次評估將容積率設定為2.5。(2)關于還原率，根據該地區(qū)的有關資料，根據估價期日一年期定期存款利率2.25％結合當地土地投資風險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%。(3)關于投資利潤率，按照佛山市統計局公布的有關統計資料，及對土地開發(fā)投資利潤率的調查，綜合考慮我國經濟增長因素和企業(yè)行業(yè)的實際情況，本次評估的土地開發(fā)的年投資利潤率確定為8％。4.其他需要特殊說明的問題(1)本估價機構以及估價人員與委托方除委托估價關系外，無其他任何足以影響估價結果的關系。(2)委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性以及估價報告格式符合國家頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》負責。(3)本次估價結果不包含在評估基準日后發(fā)生交易的費稅。第8頁十一、土地估價師簽字姓名資格證號簽名土地估價師****************土地估價師****************十二、土地估價機構佛山市**房地產土地評估有限公司二○一○年七月二十日第9頁第二部分估價對象描述及影響因素分析一、估價對象描述1.土地登記狀況根據委托方提供的相關資料，是次估價對象為一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地總面積為10152.00平方米。估價對象具體登記情況如（表-1）土地登記狀況表（表-1）2.土地權利狀況①.土地使用權類型待估宗地是國有出讓用地，土地所有權屬國家所有，土地使用權屬于佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司。②.土地使用年期根據委托方提供的《國有土地使用證》（佛府南國用(2008)第******號），土地使用權終止日期為20xx年12月28日，至估價基準日，剩余使用年限為38.4年。③.他項權利狀況經委托方提供的相關資料，至估價基準日估價對象未涉及抵押權、擔保權、地役權等他項權利，本次估價設定土地無他項權利限制。第10頁3.土地利用狀況待估宗地目前已達到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。二、地價影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。(1)城市資源狀況①.地理位臵佛山市位于廣東省中部偏南、珠江三角洲腹地，東連廣州，南鄰江門、中山、西接肇慶，北通清遠。地處北緯22°38′－23°34′，東經112°22′－113°23′，地勢自西北向東南傾斜，全境最高處海拔51米，為平原地帶。佛山市地處華南經濟發(fā)達的珠江三角洲腹地，距廣州、中山、江門、珠海、肇慶、東莞等工商業(yè)城市均在50公里以內，離澳門、香港也在100公里左右，地理位臵十分優(yōu)越,便于對外經濟聯系。②.自然環(huán)境A.地勢、地貌佛山市地處珠江三角洲腹地，絕大部分地區(qū)位于北回歸線以南，大致東南向西北，平原向丘陵山地略呈遞減趨勢。地勢西北高，東南低，地貌類型多樣，有低山、丘陵、臺地、平原和水域，其中平原面積最多，丘陵臺地次之。B.氣候、水文佛山市氣候類型為南亞熱帶海洋性季風氣候，溫暖多雨。全年日照時第11頁數在1800小時左右，無霜期達350天以上，年平均氣溫在21.2～22.2℃之間;降水充沛，年平均降水量為1600～2000毫米,西部和北部丘陵山地因地形抬升作用而稍多。降水大于蒸發(fā)，形式以雨為主，少有冰雹，終年無雪。降水有明顯的季節(jié)變化，主要集中在4－9月，約占全年降水量的80％，尤其在夏季常常伴隨著臺風登陸出現大雨到特大暴雨的降水過程；降水的年際變化也較大，最大降水年份約為最小年份的2.3倍。因而,洪、澇、旱是影響佛山市部分地區(qū)的自然災害，冬季的寒潮及早春的低溫陰雨也對農業(yè)生產構成一定的影響。此外，對佛山地區(qū)影響較大還有臺風，平均每年受2－3次臺風侵襲，多集中于7－9月間，風力可達12級以上。佛山市位于珠江三角洲水系的頂端，地勢低洼，河道交織，漁池遍地，每年都受到程度不同的洪水威脅。而珠江上源三條主要支流中的西江、北江流經距市區(qū)23公里的三水河口附近,再分流注入兩河水系的各河道（佛山涌、東平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、東海水道、順德水道、洪奇瀝水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政區(qū)劃及人口狀況佛山市現轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積3848.49平方公里，常住人口592.3萬人，其中戶籍人口361.1萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺同胞達148萬人，其中港澳同胞80多萬人。(2)房地產制度與房地產市場狀況①.土地制度土地有償使用制度的實行，使房地產業(yè)不斷發(fā)展，佛山市已實行貨幣第12頁化分房制度，舊城改造及政府對招商引資開發(fā)的房地產開發(fā)實行地價優(yōu)惠政策。②.住房制度根據19xx年1月1日實施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112號),佛山市制定了住房制度改革的有關事項，住房制度改革的基本任務是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制，建立城市三級住房基金（政府、單位、個人住房基金），加強城市住房基金的管理，實現城市住房基金的良性循環(huán)；根據經濟承受能力，逐步調整住房租金水平；穩(wěn)步出售公有住房；積極支持城市經濟適用房的建設；開展政策性購房抵押貸款，提高城鎮(zhèn)干部職工解決自住房屋的能力。通過住房制度改革逐步建立了與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現了住房商品化、社會化；建立了以市場為主的多層次住房供應體系，建立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，促進城鎮(zhèn)居民購買住房，滿足城鎮(zhèn)居民對住房的不同需求；培育和規(guī)范了住房交易市場，發(fā)展社會化的房屋維修、物業(yè)管理，促進了房地產及相關產業(yè)的發(fā)展、城市住房建設、改善了人民群眾的居住條件。③.房地產市場狀況踏入20xx年，佛山的住宅成交持續(xù)放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房價再創(chuàng)新高，連二手房市場都出現了井噴。從各方面表現來看，今年以來，佛山樓市已經呈現逐步回暖的態(tài)勢。有分析認為，佛山經濟基礎較好，受金融海嘯沖擊較小，在政府各項利好政策刺激下，市場對經濟前景信心加大，市民對樓市信心大增，導致市場需求加大，回暖第13頁動力較大。據佛山市建設局公布的數據顯示，20xx年佛山全市第一季度新建住宅成交面積為200.77萬㎡，成交16244套，相當于去年同期的2倍，比起20xx年第一季度的161.72萬㎡也增長約24.1%。成交金額為1051878.75萬元，均價達5239.22元／平方米，分別比去年同期增長了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，與3月相比環(huán)比增長了24%；成交面積為103.82萬㎡，環(huán)比增長21.87%。而與20xx年4月相比，成績驚人，20xx年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金額方面，3月全市共成交了442327.64萬元，而4月則達到了565355.43萬元，環(huán)比增長27.81%。5月份，佛山全市一手樓成交面積為90.13萬㎡，比上月下滑13.19%。盡管成交量出現下滑，但佛山全市房價仍然堅挺，均價為每平方米5444.8元，微跌0.01%。20xx年1-5月佛山商品房平均下來算，成功跨越20xx年月均的60萬㎡水平線。而今年則連續(xù)有幾個月的住宅成交數量都達到甚至超過60萬㎡，佛山樓市回暖明顯。二手房成交亦出現井噴，20xx年前五個月佛山市二手房成交均價為5167元/平方米，與去年同期相比上升了6.8%。從月度走勢來看，基本上呈現出逐月上升的態(tài)勢，屢創(chuàng)月度成交新高，形成了一波井噴。佛山市建設局網站公布的數據顯示，20xx年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，環(huán)比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，環(huán)比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，則有7.4%的跌幅。4月二手房成交套數第14頁創(chuàng)新高，達到2432套，環(huán)比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量達2484套，環(huán)比4月2432套，仍有小幅增長。同比20xx年5月的1984套，更是有25%的增幅。禪城區(qū)5月份二手房成交500套，環(huán)比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套則有47.9%的升幅。南海區(qū)5月份二手房成交套數為216套，環(huán)比4月的175套，有23.4%的增幅。對于今年佛山樓市的回暖原因，普遍認為目前樓市回暖受到多個有利因素支撐。分析認為主要得益于政策的鼓勵、開發(fā)企業(yè)的主動降價、信貸的支持，例如進一步放寬住房公積金貸款政策等。而今年4月后成交量明顯上升則有多方面的原因，一是購房者對樓市預期發(fā)生變化，擔心房價反彈加快了購房速度；二是對未來通脹的預期以及目前實體經濟投資環(huán)境不佳，導致一些資金進入樓市。隨著廣佛地鐵即將開通，廣佛一體化進程加快，出于對未來升值的預期，越來越多的自住型購房者甚至是投資者選擇在佛山臵業(yè)。而自去年以來，佛山樓市開發(fā)量環(huán)比大幅下降明顯，導致了今年上半年佛山樓市開盤量少、供貨量不多，這種供求的不平衡進一步刺激了消費者入市。這些因素在一定程度上推動了樓市回暖。從上半年的走勢來看，佛山樓市的回暖趨勢明顯，量價均有明顯升幅。業(yè)內人士預測，下半年房價將企穩(wěn)并且呈現微升狀態(tài)。因為隨著住宅供求市場和土地市場的全面回暖，下半年樓市的供應量應該大增，甚至多于上半年。而下半年消費者信心將進一步恢復。不過，下半年的樓市前景仍存在著諸多不確定因素。當前房價的上漲幅度以及消費者的追漲熱情存在不理性，而目前的有利因素很難繼續(xù)支撐房價不斷上漲。二手房方面，由于自住需求及投資客入市等原因，下半年二手房市場應該會持續(xù)向好。第15頁(3)產業(yè)政策按照建設廣東省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角經濟區(qū)尤其是“廣佛經濟圈”所處的地位與作用，確立產業(yè)強市的產業(yè)政策，優(yōu)化產業(yè)結構、提高經濟發(fā)展整體素質。大力發(fā)展園區(qū)經濟，加快產業(yè)承接和轉移，以現代物流為龍頭，提升商品流通和服務行業(yè)的發(fā)展水平，進一步推進公有企業(yè)改革，完善公有資產管理體制，堅持外源型經濟和內源型經濟協調發(fā)展，增強發(fā)展動力。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標《佛山市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》將佛山市的城市發(fā)展目標確定為“建設產業(yè)強市、文化名城、現代化大城市”。對佛山市的空間布局做了大的調整，提出購建“2+5組團”的新城市空間格局，實施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理引導城市功能布局，努力購建符合現代化城市發(fā)展規(guī)律的結構布局，將全市各類分散的資源和功能整合到若干關聯區(qū)域的交通走廊上，實現城市的集約化發(fā)展。佛山市列出了未來發(fā)展的階段目標：第一階段，到20xx年左右，全面協同地推進佛山經濟、社會、文化等各項工作，在保持發(fā)展活力的前提下調整體制結構，努力在全國率先基本實現現代化，加強區(qū)域協作，共同構建廣佛都市區(qū)的基本構架。第二階段，到20xx年左右，力爭全面實現現代化，建設經濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協調、體制完善、社會文明的小康社會；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有獨自特色的都市區(qū)地位。從佛山市城市規(guī)劃和發(fā)展目標來看，佛山市將進行用地結構的調整，使產業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑臵土地，顯化土地資產的價值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠來看，佛山市土地的第16頁供需矛盾將會越來越突出，土地價格將呈上漲趨勢。(5)城市社會經濟發(fā)展狀況20xx年5月份各項指標延續(xù)了上月的發(fā)展趨勢，消費持續(xù)暢旺，工業(yè)生產、投資保持了兩位數的增長，全區(qū)經濟正緩慢回暖。1-5月，全區(qū)累計實現工業(yè)總產值1338.65億元，較去年同期增長14.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現產值1196.94億元，較去年同期增長15.2%，規(guī)模以下工業(yè)實現產值141.70億元，同比增長5.0%。全社會固定資產投資累計達157.19億元，較去年同期增長11.9%。其中，工業(yè)投資50.41億元，較去年同期增長18.2%；商飲業(yè)投資10.79億元，較去年同期增長21.5%，工業(yè)投資和商飲業(yè)投資力度都有所加大。從投資類別看：基本建設71.81億元，較去年同期增長26.6%；更新改造19.37億元，較去年同期增長70.8%，主要是由于“三舊改造”的推動作用；其他投資（農村農戶投資）1.97億元，較去年同期增長64.8%。但房地產開發(fā)投資下降，共完成投資64.03億元，較去年同期下降10.1%。全區(qū)商品房銷售面積達115.50萬平方米，較去年同期增長39.1%，商品房銷售額達72.07億元，較去年同期增長49.6%。5月份商品房交易價格較上月平均有所上漲，由于價格等因素，盡管今年1-5月累計商品房成交量較去年有明顯放大，但數據顯示本月進入了銷售淡季，商品房銷售面積、商品房銷售額分別較上月下降43.5%、39.0%。房地產市場轉暖的持續(xù)性有待觀察。5月份基本延續(xù)上月的發(fā)展態(tài)勢，各項指標發(fā)展平穩(wěn)。對外貿易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚須后續(xù)觀察。另外，我區(qū)工業(yè)兩大支柱產業(yè)增速緩慢以及房地產市場出現價升量跌、投資下滑等問題，應當引起注意。2.區(qū)域因素第17頁(1)區(qū)域概況佛山市南海區(qū)位于珠江三角洲腹地，緊連廣州，毗鄰香港、澳門，是廣佛都市圈的地理中心、華南地區(qū)的物流樞紐，與廣州新白云國際機場僅距30公里，區(qū)域優(yōu)勢明顯。南海區(qū)地處北緯22?48?-23?18?，東經112?15?－113°15?。東面與廣州市毗鄰，南面與禪城區(qū)、順德區(qū)接壤，西面與江門市新會區(qū)、鶴山市、高明區(qū)隔江相望，北面與三水區(qū)和廣州市花都區(qū)相鄰。轄區(qū)面積1073.82平方公里，轄２個街道辦事處、6個鎮(zhèn)，區(qū)政府駐桂城街道。戶籍人口113.04萬人，流動人口110.79萬人，海外僑胞和港澳同胞40多萬人。南海區(qū)是中國傳統陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開放以來，南海區(qū)經濟發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。20xx年全區(qū)生產總值1216.97億元，增長20.8%。南海區(qū)在20xx年全國百強縣（市、區(qū)）中位居第5位。主導產業(yè)為有色金屬加工、紡織服裝、裝飾板材、五金、制鞋制革、玩具等。民營經濟發(fā)展迅速，是全區(qū)經濟增長的主要力量。西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的南海區(qū)西南部，是國家“AAAA”級風景名勝區(qū)、國家森林公園、中國面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個城區(qū)、27個行政村，常住人口14萬多人，流動人口6萬多人。多年來，西樵始終堅持以經濟建設為中心，以農村為主戰(zhàn)場，以發(fā)展非公有制經濟為重點，以市場為導向，依靠科技進步，優(yōu)化產業(yè)結構，經濟建設和社會各項事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實力顯著增強。20xx年，全鎮(zhèn)實現地區(qū)生產總值83億元，同比增長14.3％；經濟總收入255億元，增長17.9%；工業(yè)總產值214億元，增長22%；工商稅收8.17億元，增長12.2%；鎮(zhèn)級財政收入3.5億元。西樵地處改革開放的前沿，三大產業(yè)合理第18頁發(fā)展。已形成投資臵業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。鎮(zhèn)內水陸交通便利，距廣州40公里車程，距高明港、平洲港30多分鐘車程，鎮(zhèn)內有西江貨運碼頭，水、電供應充足，通訊網絡發(fā)達，基礎設施完善。待估宗地位于西樵鎮(zhèn)環(huán)山大道樵園路段(環(huán)山大道與建設中白云路交匯處)。地處國家“AAAA”級風景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。根據大佛山規(guī)劃，未來10年，待估宗地所在的區(qū)域將實現以官山城區(qū)為中心的新人居城區(qū)，面積達9.6平方公里。屆時，該板塊將躍升為以樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿廣場、輕紡城市場、高端住宅區(qū)等為核心，具有無限活力的高尚休閑生活區(qū)。西樵新規(guī)劃建設的崇南西路將連接龍灣大橋貫通季華路，還有廣明高速的開通，屆時從小區(qū)直達禪桂、廣州只需20分鐘車程。(2)交通條件地處環(huán)山大道與建設中白云路交匯處，距離佛山一環(huán)西樵大橋出入口約6公里，且有218路、228路、禪城至高明、廣州至高明城巴線路途徑此地，對外交通便捷。(3)基礎設施條件①.供水區(qū)域內供水以市政供水為主，供水保證率90%以上。②.排水區(qū)域排水為雨污分流方式,排水保證率95%以上。第19頁③.供電區(qū)域內為市政供電，保證率99%以上。④.通訊區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯，通訊線路通暢，能滿足對外聯絡需要。(4)環(huán)境條件地處國家“AAAA”級風景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。(5)公共配套設施區(qū)域內配套有樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿廣場、輕紡城市場、南海中學、西樵醫(yī)院等娛樂、購物、教育、體育、醫(yī)療設施，各項生活配套設施完善，能滿足商務活動及日常生活的需要。(6)規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域規(guī)劃限制一般。3.個別因素待估宗地位于南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村，區(qū)域規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地較多，區(qū)內分布有山居美地、凰樵假日等多個高端樓盤，人居環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚，區(qū)內配套設施完善。緊鄰環(huán)山大道、江浦路及佛山一環(huán)，道路通達條件好，對外交通便捷。詳細情況如下：(1)宗地位臵：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村。(2)宗地面積：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐飲旅館業(yè)用地。第20頁(4)四至及臨路狀況：東至白云路、南至環(huán)山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形狀及自然條件：宗地形狀基本規(guī)則，近似長方形，可利用程度較高；地基承載力較好,地勢較平坦，無不良地質現象，該因素對宗地開發(fā)利用無影響。(6)土地開發(fā)程度：至估價期日，待估宗地已達到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，屬于“五通一平”的熟地，具備開發(fā)建設的條件。通過以上分析可以看出，影響待估宗地價格的個別因素條件較好，估價人員綜合分析認為宗地個別因素條件對估價對象有積極影響。第21頁第三部分土地估價一、估價原則土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而這些因素又經常處于變動之中，土地估價必須要對此做細致分析并正確判斷其變動趨向，了解土地價格組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的估價。我們在本次估價過程中，根據土地估價技術規(guī)程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則：(1)合法原則合法原則是指土地使用權價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉過程是土地使用權的流轉，土地使用權的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。同時，土地估價還要遵循相關法律法規(guī)的規(guī)定。(2)替代原則根據市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。(3)預期收益原則第22頁對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現狀、發(fā)展趨勢、政治經濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現在以至未能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。(4)最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。(5)報酬遞增、遞減原則經濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數值后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最有效使用點。(6)需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。第23頁(7)變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價格。(8)協調原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協調。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協調。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。(9)多種方法相結合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。(10)估價時點原則第24頁估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價結論具有很強的時間相關性，這主要是考慮資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現金流對其價值的影響是不同的。估價結論具有很強的時效性，這主要考慮是房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同的估價時點會有不同的市場價格，因此在進行估價時應根據不同的估價時點確定出估價所依據的市場情況，進而確定出在此房地產市場情況下的房地產總體價格水平?？傊?，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程（一）估價方法1.估價方法的選擇根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估技術規(guī)則，根據當地地產市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點和估價目的，選擇適當的估價方法進行評估。在本次估價中，我們通過實地勘察，認真分析調查收集到的資料，在確定估價原則的基礎上，根據估價對象的實際情況，結合估價目的，決定采用市場比較法和收益還原法兩種方法對估價對象進行評估。2.估價方法選擇的依據(1)估價人員通過市場調查發(fā)現，近期估價對象附近地區(qū)土地使用權有一定數量的交易活動，有條件獲得足夠的土地交易實例，因而可采用市場第25頁比較法進行估價。(2)估價對象已作規(guī)劃，擬建星級酒店，具有較好的潛在收益，符合收益還原法測算的要求，故可采用收益還原法進行評估。綜上所述，本次估價采用市場比較法和收益還原法進行評估。（二）估價過程1.采用市場比較法進行評估在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的在評估期日地價的一種方法。其基本計算公式為：PD=PB×A×B×D×E式中：PD——待估宗地價格；PB——比較實例宗地價格；A＝待估宗地交易情況指數比較實例宗地交易情況指數B＝待估宗地估價期日地價指數比較實例宗地估價期日地價指數待估宗地估價期日地價指數D＝比較實例宗地估價期日地價指數待估宗地個別因素條件指數E＝(1)比較實例選擇比較實例宗地個別因素條件指數選擇比較交易實例時，根據待估宗地情況，應符合以下要求：第26頁①.與待估宗地屬同一供應圈；②.與待估宗地用途相同或相似；③.與待估宗地的交易類型相同；④.成交日與待估宗地的估價期日應接近；⑤.交易實例必須為正常交易；⑥.價格內涵要一致。本次評估，通過收集有關資料，選取了三個用途、位臵和價格類型等方面與估價對象土地相同或相近的實例，用它們的價格作比較，并充分考慮影響地價的因素，進行因素修正，求取待估宗地的價格。比較實例情況如下表：可比實例條件表（表-2）(2)編制比較因素條件說明表第27頁比較因素條件說明表（表-3）第28頁(3)編制比較因素條件指數表根據對待估宗地與可比實例宗地的差異，以待估宗地的各因素條件為基礎，指數均設定為100，確定可比實例各因素的相應指數，比較因素指數確定如下：①.土地用途修正：待估宗地與三個比較實例宗地的土地用途均為餐飲旅館業(yè)/商業(yè)，地用途不作修正。②.交易情況修正：可比實例均為正常市場交易，故估價對象與可比實例指數均為100。③.交易方式修正：可比實例均為掛牌交易，按具體情況修正。④.交易日期修正：根據待估宗地所在區(qū)域的地價的實際情況，土地估價報告中所述地價指數以比較實例宗地的估價期日為基數，確定地價指數。⑤.使用年限修正：土地使用年限修正系數公式為:n1?1/(1?r)K?m1?1/(1?r)式中：K——使用年限修正系數；r——土地還原利率（根據該地區(qū)的有關資料，根據估價期日一年期定期存款利率2.25％結合當地土地投資風險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%）；n——待估宗地使用年限（待估宗地剩余使用年限為38.4年）；m——比較實例宗地使用年限。代入以上數據，得出比較實例宗地A、B、C的年期修正系數分別為0.9895、0.9895、0.9895。第29頁區(qū)域及個別因素根據待估宗地與比較實例各種因素具體情況，經比較得出比較因素條件指數表4：比較因素條件指數表（表-4）(4)比較因素修正系數表將待估宗地的因素條件指數與可比實例宗地因素條件指數進行比較，第30頁得到比較因素修正系數如下表：比較因素修正系數表（表-5）第31頁2.采用收益還原法進行評估收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價時日收益總和的一種方法。其基本計算公式為：V?A1?gn[1?()]Y?g1?Y式中：V——房地產在估價時點的收益價格，即現值；A——房地產的未來凈運營收益，未來第1年為A，未來第2年為A(1＋g)，未來第3年為A(1＋g)2，依此類推，未來第n年為A(1＋g)n－1；Y——房地產的報酬率(折現率)；g——凈收益逐年遞增的比率(是次估價取1％)；n——房地產的收益年限。此公式的假設前提：①.凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②.凈收益逐年遞增的比率g不等于報酬率Y；③.收益年限為有限年n。（1）確定項目年經營收入調查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產項目經營水平，確定待估宗地項目年經營收入。則：根據該待估宗地規(guī)劃建筑面積，按照酒店行業(yè)建設標準，建設客房數約200間；周邊同等檔次酒店的價格約400－800元/天〃間(均價)，入住率為50－80％，考慮該項目的實際情況，預計該項目建成后得客房價格為650元/天〃間(均價)，入住率為65％，則年客房營業(yè)收入＝客房價格×客房間數×入住率×365天＝650×200×65％×365第32頁＝3084.25(萬元)按照星級酒店的建設標準，該項目還應當建造配套的會議、餐飲及娛樂設施，該部分設施也應當產生收益，按照行業(yè)經營情況結合本項目實際，其配套設施的年收入與年客房營業(yè)收入比約為45％，計1387.91萬元。項目年營業(yè)收入＝年客房營業(yè)收入＋配套設施年收入＝3084.25＋1387.91＝4472.16(萬元)（2）項目經營年總費用1）項目經營人員工資、易耗品費用等經營開支根據當地類似酒店的經營現狀，其經營人員工資、易耗品費用等經營開支約占項目年營業(yè)收入的28％，計1252.20萬元2）營業(yè)稅費營業(yè)稅占項目經營年收入的5％，計223.61萬元所得稅占項目經營年利潤的33％，則所得稅＝（4472.16－1252.2－223.61）×33％＝988.80(萬元)營業(yè)稅費＝223.61＋988.8＝1212.41萬元則項目經營年總費用＝1）＋2）＝2464.61(萬元)（3）行業(yè)利潤根據市場調查及相關數據得知，佛山市酒店行業(yè)的利潤率約為8％，則該項目年行業(yè)利潤為357.77萬元第33頁（4）房地產年總收益房地產年總收益＝項目年經營收入－項目經營年總費用－行業(yè)利潤＝4472.16－2464.61－357.77＝1649.78(萬元)（5）房地產經營年總費用1）管理費：指對經營房屋進行的必要管理所需的費用。按房地產年總收益的3％收取。則管理費＝房地產年總收益×3％＝1649.78×3％＝49.49(萬元)2）維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。一般參考委托方的實際維修費，按建筑物重臵價格的2％計算。房屋重臵價格主要依據當地確定房屋重臵價格的有關要求、該宗地的地上建筑物建筑結構及現場實際情況包括室內裝修情況等，來確定房屋重臵價格。根據該項目的實際情況和開發(fā)假設，考慮到項目用途的定位，取房屋重臵單價為3600元/建筑平方米，則重臵總價為9136.8萬元，維修費為182.74萬元3）房屋年折舊費：指房屋在使用過程中因損耗而在收入中補償的那部分價值。年折舊費＝房屋重臵價格×（1－殘值率）÷房屋可使用年限第34頁根據該項目的實際情況，項目建筑假設為鋼混結構，其殘值率為0，由于土地使用權剩余使用年限為38.4年，另扣除建造時間為1.5年，故房屋可使用年限為36.9年年折舊費＝9136.8×1÷36.9＝247.61(萬元)4）保險費：指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般按房屋現值的0.2％計算，房屋現值計算公式為：房屋現值＝房屋重臵價格－折舊總額＝重臵價格－年折舊費×房屋已使用年限由于該項目尚未動工，故房屋現值為房屋重臵總價。保險費＝房屋重臵總價×0.2％＝9136.8×0.2％＝18.27(萬元)5）稅金：指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅等。①.房產稅:依據稅法及當地稅務部門要求確定稅率，房地年總收益×房產稅稅率，房地產稅稅率為12％，則房產稅為197.97萬元②.營業(yè)稅：營業(yè)稅按房地產年租金的5％計，則營業(yè)稅為82.49萬元③.城市維護建設稅：城市維護建設稅，按營業(yè)稅稅額的7％計，則城市維護建設稅為5.77萬元④.教育費附加：教育費附加，按營業(yè)稅稅額的3％計，則教育費附加為2.47萬元第35頁稅金＝①＋②＋③＋④＝288.7房地經營年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）＝49.49＋182.74＋247.61＋18.27＋288.7＝786.81(萬元)（6）房地年純收益房地年純收益＝房地年總收益—房地經營年總費用＝1649.78－786.81＝862.97(萬元)（7）房屋年純收益房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率根據佛山市類似房產市場狀況，確定房屋還原利率為8％，考慮到該項目尚未動工，房屋現值為房屋重臵總價，則房屋年純收益＝9136.8×8％＝730.94(萬元)（8）土地年純收益土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益＝862.97－730.94＝132.03(萬元)（9）計算待估宗地總地價?V?A1?gn[1?()]Y?g1?Y13203001?1%38.4[1?()]6%?1%1?6%第36頁＝2227.65(萬元)（10）計算土地單價土地單價＝總地價÷土地面積＝2227.65÷10152＝2194.00(元/平方米)3．地價確定的方法根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求及待估宗地的具體情況，我們分別采用了市場比較法、收益還原法對待估宗地進行了價格測算。通過對當地地產市場的了解和項目所在區(qū)域環(huán)境的進一步分析，并結合估價人員的經驗，認為兩種估價方法的估價結果并無實質性的重大差異、趨于客觀合理，為更好地反映現實市場情況，我們以兩種估價方法的估價結果的加權平均數來確定待估宗地的最終評估結果，市場比較法所得結果權重系數取60％，收益還原法所得結果權重系數取40％。則：土地評估價格（單價）＝2879×60％＋2194×40％＝2605.00(元/平方米)土地評估價格（總價）＝10152×2605＝2644.60(萬元,取百位)三、估價結果經估價人員現場勘查和對當地地產市場的分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇了市場比較法及收益還原法，評估得到待估宗地在估價設定用途為餐飲旅館業(yè)用地、自估價基準日起剩余土地使用年限為38.4年及開發(fā)程度為“五通一平”條件下，于估價基準日20xx年7月18第37頁日的國有土地使用權價格。單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細估價結果詳見《土地估價結果一覽表》。附件1：待估宗地區(qū)域位臵示意圖；附件2：待估宗地現場實勘照片；附件3：待估宗地《國有土地使用證》等相關權屬證明復印件；附件4：土地估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件；附件5：土地估價機構資質證書復印件；附件6：土地估價師資格證書復印件。第四部分附件第38頁

＋一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估(技術報告)發(fā)表于：2022.8.15來自：字數：17693手機看范文土地估價技術報告項目名稱：佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估受托估價單位：佛山市**房地產土地評估有限公司土地估價報告編號：[佛]**評[2009][估]字第H020007號土地估價技術報告編號：[佛]**評[2009][技]字第H020007號提交估價報告日期：二○一○年七月二十日關鍵詞：佛山市南海區(qū)抵押貸款佛山市**房地產土地評估有限公司二○一○年第1頁第一部分總述一、估價項目名稱佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權抵押價格評估二、委托估價方委托單位：佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司單位地址：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村聯系人：*先生聯系電話：******三、受托估價方受托估價機構：佛山市**房地產土地評估有限公司機構地址：*********資質注冊號：*********執(zhí)業(yè)范圍：廣東省范圍執(zhí)業(yè)法人代表：*********聯系電話：*********郵政編碼：*********四、估價目的為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權價格參考依據。五、估價依據（一）國家及地方相關法律、法規(guī)第2頁1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產管理法》2.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》4.地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件及通知①.《關于調整南海區(qū)國有土地基準地價的通知》(南府[2003]142號)②.《佛山市統計年鑒》（二）有關技術標準1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價報告規(guī)范格式》2.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）3.中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）（三）其他資料1.委托方提供的《國有土地使用證》復印件等有關權屬證明資料2.估價人員實地勘察、調查、收集的相關資料六、估價基準日二○一○年七月十八日七、估價日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地價定義估價對象為位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村的一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地面積10152.00平方米。根據委托方提供的《國有土地使用證》第3頁（佛府南國用(2008)第******號）及現場勘查得知，待估宗地證載用途為餐飲旅館業(yè)用地，土地實際用途為餐飲旅館業(yè)用地。土地使用權終止日期為20xx年12月28日，故至估價基準日待估宗地剩余土地使用年限為38.4年。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，根據待估宗地的土地利用現狀和估價目的，本次估價設定用途為餐飲旅館業(yè)用地，設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地平整。因此，本次估價是指在估價基準日20xx年7月18日、現狀利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、自估價基準日起剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權價格。九、估價結果根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價人員依據土地估價的基本原則以及理論和方法，在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎上，按照土地估價程序，采用市場比較法和收益還原法，對估價對象的價格進行了評估，最終確定出估價對象在估價設定用途及開發(fā)程度條件下，估價基準日為20xx年7月18日，設定剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權價格為：單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細估價結果詳見《土地估價結果一覽表》。第4頁十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設條件1.委托方合法取得土地使用權，并支付有關地價款和稅費。2.估價對象在設定用途條件下得到或將得到最有效利用，并產生相應的土地收益。3.估價對象與其它生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.在估價期日地產市場為公正、公開、公平的均衡市場。5.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。6.委托方提供的資料真實可靠。7.估價對象評估面積及權利狀況以委托方提供的《國有土地使用證》為準。8.評估價格是在滿足全部假設和限制條件下，于估價基準日20xx年7月18日，在設定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場、現狀利用條件下的土地使用權價格。（二）估價結果和估價報告的使用1.本次估價所依據的主要法律、法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等，估價報告和估價結果的作用依照相關法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。2.本報告和估價結果使用的方向與限制條件(1)本報告估價結果僅為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權價格參考依據，不對其它用途負責。第6頁(2)土地估價報告供委托方使用；土地估價技術報告僅供估價機構存檔和作為估價結果提交有關管理部門備案使用，不提供給委托方。3.本報告的估價結果有效期自提交報告之日起一年內有效。4.本估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價報告和估價結果擁有解析權。5.違規(guī)使用土地估價報告和估價結果的法律責任(1)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔任何法律責任。(2)任何單位和個人未經估價機構書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。（三）需要特殊說明的事項1.有關資料來源說明及無法核實的估價事項(1)土地利用狀況、權屬等資料由委托方提供。(2)土地區(qū)位條件、地產市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。(3)估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合估價對象具體狀況,確定估價原則、方法及參數的選取。(4)報告中有關估價對象的土地權屬狀況、土地面積等數據以委托方提供的《國有土地使用證》記載為準。(5)根據委托方提供的相關資料，估價對象未設定抵押，無司法和行政機關限制其權利等情況；在估價作業(yè)期間，估價機構以及估價人員無法核實委托方提供上述資料的真實性，只能采信委托方提供的相關資料作為本次估價的依據。第7頁2.本報告估價結果是在滿足全部假設與限制條件及地價定義所設定條件下的土地使用權價格，若估價對象的權利狀況、估價期日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地使用年限、土地處臵方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應作相應調整。3.有關參數說明(1)關于容積率，按規(guī)劃設計要點，本次評估將容積率設定為2.5。(2)關于還原率，根據該地區(qū)的有關資料，根據估價期日一年期定期存款利率2.25％結合當地土地投資風險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%。(3)關于投資利潤率，按照佛山市統計局公布的有關統計資料，及對土地開發(fā)投資利潤率的調查，綜合考慮我國經濟增長因素和企業(yè)行業(yè)的實際情況，本次評估的土地開發(fā)的年投資利潤率確定為8％。4.其他需要特殊說明的問題(1)本估價機構以及估價人員與委托方除委托估價關系外，無其他任何足以影響估價結果的關系。(2)委托方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性以及估價報告格式符合國家頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》負責。(3)本次估價結果不包含在評估基準日后發(fā)生交易的費稅。第8頁十一、土地估價師簽字姓名資格證號簽名土地估價師****************土地估價師****************十二、土地估價機構佛山市**房地產土地評估有限公司二○一○年七月二十日第9頁第二部分估價對象描述及影響因素分析一、估價對象描述1.土地登記狀況根據委托方提供的相關資料，是次估價對象為一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地總面積為10152.00平方米。估價對象具體登記情況如（表-1）土地登記狀況表（表-1）2.土地權利狀況①.土地使用權類型待估宗地是國有出讓用地，土地所有權屬國家所有，土地使用權屬于佛山市**房地產開發(fā)投資有限公司。②.土地使用年期根據委托方提供的《國有土地使用證》（佛府南國用(2008)第******號），土地使用權終止日期為20xx年12月28日，至估價基準日，剩余使用年限為38.4年。③.他項權利狀況經委托方提供的相關資料，至估價基準日估價對象未涉及抵押權、擔保權、地役權等他項權利，本次估價設定土地無他項權利限制。第10頁3.土地利用狀況待估宗地目前已達到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。二、地價影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。(1)城市資源狀況①.地理位臵佛山市位于廣東省中部偏南、珠江三角洲腹地，東連廣州，南鄰江門、中山、西接肇慶，北通清遠。地處北緯22°38′－23°34′，東經112°22′－113°23′，地勢自西北向東南傾斜，全境最高處海拔51米，為平原地帶。佛山市地處華南經濟發(fā)達的珠江三角洲腹地，距廣州、中山、江門、珠海、肇慶、東莞等工商業(yè)城市均在50公里以內，離澳門、香港也在100公里左右，地理位臵十分優(yōu)越,便于對外經濟聯系。②.自然環(huán)境A.地勢、地貌佛山市地處珠江三角洲腹地，絕大部分地區(qū)位于北回歸線以南，大致東南向西北，平原向丘陵山地略呈遞減趨勢。地勢西北高，東南低，地貌類型多樣，有低山、丘陵、臺地、平原和水域，其中平原面積最多，丘陵臺地次之。B.氣候、水文佛山市氣候類型為南亞熱帶海洋性季風氣候，溫暖多雨。全年日照時第11頁數在1800小時左右，無霜期達350天以上，年平均氣溫在21.2～22.2℃之間;降水充沛，年平均降水量為1600～2000毫米,西部和北部丘陵山地因地形抬升作用而稍多。降水大于蒸發(fā)，形式以雨為主，少有冰雹，終年無雪。降水有明顯的季節(jié)變化，主要集中在4－9月，約占全年降水量的80％，尤其在夏季常常伴隨著臺風登陸出現大雨到特大暴雨的降水過程；降水的年際變化也較大，最大降水年份約為最小年份的2.3倍。因而,洪、澇、旱是影響佛山市部分地區(qū)的自然災害，冬季的寒潮及早春的低溫陰雨也對農業(yè)生產構成一定的影響。此外，對佛山地區(qū)影響較大還有臺風，平均每年受2－3次臺風侵襲，多集中于7－9月間，風力可達12級以上。佛山市位于珠江三角洲水系的頂端，地勢低洼，河道交織，漁池遍地，每年都受到程度不同的洪水威脅。而珠江上源三條主要支流中的西江、北江流經距市區(qū)23公里的三水河口附近,再分流注入兩河水系的各河道（佛山涌、東平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、東海水道、順德水道、洪奇瀝水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政區(qū)劃及人口狀況佛山市現轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積3848.49平方公里，常住人口592.3萬人，其中戶籍人口361.1萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺同胞達148萬人，其中港澳同胞80多萬人。(2)房地產制度與房地產市場狀況①.土地制度土地有償使用制度的實行，使房地產業(yè)不斷發(fā)展，佛山市已實行貨幣第12頁化分房制度，舊城改造及政府對招商引資開發(fā)的房地產開發(fā)實行地價優(yōu)惠政策。②.住房制度根據19xx年1月1日實施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112號),佛山市制定了住房制度改革的有關事項，住房制度改革的基本任務是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制，建立城市三級住房基金（政府、單位、個人住房基金），加強城市住房基金的管理，實現城市住房基金的良性循環(huán)；根據經濟承受能力，逐步調整住房租金水平；穩(wěn)步出售公有住房；積極支持城市經濟適用房的建設；開展政策性購房抵押貸款，提高城鎮(zhèn)干部職工解決自住房屋的能力。通過住房制度改革逐步建立了與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現了住房商品化、社會化；建立了以市場為主的多層次住房供應體系，建立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，促進城鎮(zhèn)居民購買住房，滿足城鎮(zhèn)居民對住房的不同需求；培育和規(guī)范了住房交易市場，發(fā)展社會化的房屋維修、物業(yè)管理，促進了房地產及相關產業(yè)的發(fā)展、城市住房建設、改善了人民群眾的居住條件。③.房地產市場狀況踏入20xx年，佛山的住宅成交持續(xù)放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房價再創(chuàng)新高，連二手房市場都出現了井噴。從各方面表現來看，今年以來，佛山樓市已經呈現逐步回暖的態(tài)勢。有分析認為，佛山經濟基礎較好，受金融海嘯沖擊較小，在政府各項利好政策刺激下，市場對經濟前景信心加大，市民對樓市信心大增，導致市場需求加大，回暖第13頁動力較大。據佛山市建設局公布的數據顯示，20xx年佛山全市第一季度新建住宅成交面積為200.77萬㎡，成交16244套，相當于去年同期的2倍，比起20xx年第一季度的161.72萬㎡也增長約24.1%。成交金額為1051878.75萬元，均價達5239.22元／平方米，分別比去年同期增長了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，與3月相比環(huán)比增長了24%；成交面積為103.82萬㎡，環(huán)比增長21.87%。而與20xx年4月相比，成績驚人，20xx年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金額方面，3月全市共成交了442327.64萬元，而4月則達到了565355.43萬元，環(huán)比增長27.81%。5月份，佛山全市一手樓成交面積為90.13萬㎡，比上月下滑13.19%。盡管成交量出現下滑，但佛山全市房價仍然堅挺，均價為每平方米5444.8元，微跌0.01%。20xx年1-5月佛山商品房平均下來算，成功跨越20xx年月均的60萬㎡水平線。而今年則連續(xù)有幾個月的住宅成交數量都達到甚至超過60萬㎡，佛山樓市回暖明顯。二手房成交亦出現井噴，20xx年前五個月佛山市二手房成交均價為5167元/平方米，與去年同期相比上升了6.8%。從月度走勢來看，基本上呈現出逐月上升的態(tài)勢，屢創(chuàng)月度成交新高，形成了一波井噴。佛山市建設局網站公布的數據顯示，20xx年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，環(huán)比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，環(huán)比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，則有7.4%的跌幅。4月二手房成交套數第14頁創(chuàng)新高，達到2432套，環(huán)比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量達2484套，環(huán)比4月2432套，仍有小幅增長。同比20xx年5月的1984套，更是有25%的增幅。禪城區(qū)5月份二手房成交500套，環(huán)比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套則有47.9%的升幅。南海區(qū)5月份二手房成交套數為216套，環(huán)比4月的175套，有23.4%的增幅。對于今年佛山樓市的回暖原因，普遍認為目前樓市回暖受到多個有利因素支撐。分析認為主要得益于政策的鼓勵、開發(fā)企業(yè)的主動降價、信貸的支持，例如進一步放寬住房公積金貸款政策等。而今年4月后成交量明顯上升則有多方面的原因，一是購房者對樓市預期發(fā)生變化，擔心房價反彈加快了購房速度；二是對未來通脹的預期以及目前實體經濟投資環(huán)境不佳，導致一些資金進入樓市。隨著廣佛地鐵即將開通，廣佛一體化進程加快，出于對未來升值的預期，越來越多的自住型購房者甚至是投資者選擇在佛山臵業(yè)。而自去年以來，佛山樓市開發(fā)量環(huán)比大幅下降明顯，導致了今年上半年佛山樓市開盤量少、供貨量不多，這種供求的不平衡進一步刺激了消費者入市。這些因素在一定程度上推動了樓市回暖。從上半年的走勢來看，佛山樓市的回暖趨勢明顯，量價均有明顯升幅。業(yè)內人士預測，下半年房價將企穩(wěn)并且呈現微升狀態(tài)。因為隨著住宅供求市場和土地市場的全面回暖，下半年樓市的供應量應該大增，甚至多于上半年。而下半年消費者信心將進一步恢復。不過，下半年的樓市前景仍存在著諸多不確定因素。當前房價的上漲幅度以及消費者的追漲熱情存在不理性，而目前的有利因素很難繼續(xù)支撐房價不斷上漲。二手房方面，由于自住需求及投資客入市等原因，下半年二手房市場應該會持續(xù)向好。第15頁(3)產業(yè)政策按照建設廣東省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角經濟區(qū)尤其是“廣佛經濟圈”所處的地位與作用，確立產業(yè)強市的產業(yè)政策，優(yōu)化產業(yè)結構、提高經濟發(fā)展整體素質。大力發(fā)展園區(qū)經濟，加快產業(yè)承接和轉移，以現代物流為龍頭，提升商品流通和服務行業(yè)的發(fā)展水平，進一步推進公有企業(yè)改革，完善公有資產管理體制，堅持外源型經濟和內源型經濟協調發(fā)展，增強發(fā)展動力。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標《佛山市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》將佛山市的城市發(fā)展目標確定為“建設產業(yè)強市、文化名城、現代化大城市”。對佛山市的空間布局做了大的調整，提出購建“2+5組團”的新城市空間格局，實施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理引導城市功能布局，努力購建符合現代化城市發(fā)展規(guī)律的結構布局，將全市各類分散的資源和功能整合到若干關聯區(qū)域的交通走廊上，實現城市的集約化發(fā)展。佛山市列出了未來發(fā)展的階段目標：第一階段，到20xx年左右，全面協同地推進佛山經濟、社會、文化等各項工作，在保持發(fā)展活力的前提下調整體制結構，努力在全國率先基本實現現代化，加強區(qū)域協作，共同構建廣佛都市區(qū)的基本構架。第二階段，到20xx年左右，力爭全面實現現代化，建設經濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協調、體制完善、社會文明的小康社會；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有獨自特色的都市區(qū)地位。從佛山市城市規(guī)劃和發(fā)展目標來看，佛山市將進行用地結構的調整，使產業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑臵土地，顯化土地資產的價值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠來看，佛山市土地的第16頁供需矛盾將會越來越突出，土地價格將呈上漲趨勢。(5)城市社會經濟發(fā)展狀況20xx年5月份各項指標延續(xù)了上月的發(fā)展趨勢，消費持續(xù)暢旺，工業(yè)生產、投資保持了兩位數的增長，全區(qū)經濟正緩慢回暖。1-5月，全區(qū)累計實現工業(yè)總產值1338.65億元，較去年同期增長14.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現產值1196.94億元，較去年同期增長15.2%，規(guī)模以下工業(yè)實現產值141.70億元，同比增長5.0%。全社會固定資產投資累計達157.19億元，較去年同期增長11.9%。其中，工業(yè)投資50.41億元，較去年同期增長18.2%；商飲業(yè)投資10.79億元，較去年同期增長21.5%，工業(yè)投資和商飲業(yè)投資力度都有所加大。從投資類別看：基本建設71.81億元，較去年同期增長26.6%；更新改造19.37億元，較去年同期增長70.8%，主要是由于“三舊改造”的推動作用；其他投資（農村農戶投資）1.97億元，較去年同期增長64.8%。但房地產開發(fā)投資下降，共完成投資64.03億元，較去年同期下降10.1%。全區(qū)商品房銷售面積達115.50萬平方米，較去年同期增長39.1%，商品房銷售額達72.07億元，較去年同期增長49.6%。5月份商品房交易價格較上月平均有所上漲，由于價格等因素，盡管今年1-5月累計商品房成交量較去年有明顯放大，但數據顯示本月進入了銷售淡季，商品房銷售面積、商品房銷售額分別較上月下降43.5%、39.0%。房地產市場轉暖的持續(xù)性有待觀察。5月份基本延續(xù)上月的發(fā)展態(tài)勢，各項指標發(fā)展平穩(wěn)。對外貿易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚須后續(xù)觀察。另外，我區(qū)工業(yè)兩大支柱產業(yè)增速緩慢以及房地產市場出現價升量跌、投資下滑等問題，應當引起注意。2.區(qū)域因素第17頁(1)區(qū)域概況佛山市南海區(qū)位于珠江三角洲腹地，緊連廣州，毗鄰香港、澳門，是廣佛都市圈的地理中心、華南地區(qū)的物流樞紐，與廣州新白云國際機場僅距30公里，區(qū)域優(yōu)勢明顯。南海區(qū)地處北緯22?48?-23?18?，東經112?15?－113°15?。東面與廣州市毗鄰，南面與禪城區(qū)、順德區(qū)接壤，西面與江門市新會區(qū)、鶴山市、高明區(qū)隔江相望，北面與三水區(qū)和廣州市花都區(qū)相鄰。轄區(qū)面積1073.82平方公里，轄２個街道辦事處、6個鎮(zhèn)，區(qū)政府駐桂城街道。戶籍人口113.04萬人，流動人口110.79萬人，海外僑胞和港澳同胞40多萬人。南海區(qū)是中國傳統陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開放以來，南海區(qū)經濟發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。20xx年全區(qū)生產總值1216.97億元，增長20.8%。南海區(qū)在20xx年全國百強縣（市、區(qū)）中位居第5位。主導產業(yè)為有色金屬加工、紡織服裝、裝飾板材、五金、制鞋制革、玩具等。民營經濟發(fā)展迅速，是全區(qū)經濟增長的主要力量。西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的南海區(qū)西南部，是國家“AAAA”級風景名勝區(qū)、國家森林公園、中國面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個城區(qū)、27個行政村，常住人口14萬多人，流動人口6萬多人。多年來，西樵始終堅持以經濟建設為中心，以農村為主戰(zhàn)場，以發(fā)展非公有制經濟為重點，以市場為導向，依靠科技進步，優(yōu)化產業(yè)結構，經濟建設和社會各項事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實力顯著增強。20xx年，全鎮(zhèn)實現地區(qū)生產總值83億元，同比增長14.3％；經濟總收入255億元，增長17.9%；工業(yè)總產值214億元，增長22%；工商稅收8.17億元，增長12.2%；鎮(zhèn)級財政收入3.5億元。西樵地處改革開放的前沿，三大產業(yè)合理第18頁發(fā)展。已形成投資臵業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。鎮(zhèn)內水陸交通便利，距廣州40公里車程，距高明港、平洲港30多分鐘車程，鎮(zhèn)內有西江貨運碼頭，水、電供應充足，通訊網絡發(fā)達，基礎設施完善。待估宗地位于西樵鎮(zhèn)環(huán)山大道樵園路段(環(huán)山大道與建設中白云路交匯處)。地處國家“AAAA”級風景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。根據大佛山規(guī)劃，未來10年，待估宗地所在的區(qū)域將實現以官山城區(qū)為中心的新人居城區(qū)，面積達9.6平方公里。屆時，該板塊將躍升為以樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿廣場、輕紡城市場、高端住宅區(qū)等為核心，具有無限活力的高尚休閑生活區(qū)。西樵新規(guī)劃建設的崇南西路將連接龍灣大橋貫通季華路，還有廣明高速的開通，屆時從小區(qū)直達禪桂、廣州只需20分鐘車程。(2)交通條件地處環(huán)山大道與建設中白云路交匯處，距離佛山一環(huán)西樵大橋出入口約6公里，且有218路、228路、禪城至高明、廣州至高明城巴線路途徑此地，對外交通便捷。(3)基礎設施條件①.供水區(qū)域內供水以市政供水為主，供水保證率90%以上。②.排水區(qū)域排水為雨污分流方式,排水保證率95%以上。第19頁③.供電區(qū)域內為市政供電，保證率99%以上。④.通訊區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯，通訊線路通暢，能滿足對外聯絡需要。(4)環(huán)境條件地處國家“AAAA”級風景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。(5)公共配套設施區(qū)域內配套有樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿廣場、輕紡城市場、南海中學、西樵醫(yī)院等娛樂、購物、教育、體育、醫(yī)療設施，各項生活配套設施完善，能滿足商務活動及日常生活的需要。(6)規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域規(guī)劃限制一般。3.個別因素待估宗地位于南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村，區(qū)域規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地較多，區(qū)內分布有山居美地、凰樵假日等多個高端樓盤，人居環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚，區(qū)內配套設施完善。緊鄰環(huán)山大道、江浦路及佛山一環(huán)，道路通達條件好，對外交通便捷。詳細情況如下：(1)宗地位臵：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村。(2)宗地面積：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐飲旅館業(yè)用地。第20頁(4)四至及臨路狀況：東至白云路、南至環(huán)山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形狀及自然條件：宗地形狀基本規(guī)則，近似長方形，可利用程度較高；地基承載力較好,地勢較平坦，