大型房地產(chǎn)項目全案策劃工作流程

大型房地產(chǎn)項目全案策劃工作流程A、項目前期發(fā)展策劃目的：1、充足了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項目潛在價值，擬定核心價值，引出主題定位、形象定位。3、鎖定目的客戶群。4、建立利潤保障發(fā)展模式，使核心價值最大化地體現(xiàn)在利潤上，使利潤最大化?；玖鞒?、初步市場情況調(diào)查2、擬定可類比區(qū)域與可類比項目并進行進一步調(diào)研3、進行SWOT分析并初步提出總體策劃思緒4、分析項目潛在價值5、擬定核心價值體系及總體策劃思緒6、項目目的客戶群鎖定及分析7、項目開發(fā)主題及形象定位8、對項目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃作出建議B、建設(shè)并期及建設(shè)期的顧問與應(yīng)對方案目的：1、協(xié)助開發(fā)商解決有關(guān)問題，使項目的開發(fā)按既定進度展開。2、通觀全局，就也許發(fā)生的問題，對開發(fā)商提出預(yù)警性提醒，以保證項目的順利開發(fā)。3、開始著手提高項目知名度和公司品牌?；玖鞒?、制訂投資分析報告2、評審規(guī)劃設(shè)計方案3、擬定工地形象包裝方案4、制定前期推廣策略5、策劃各類公關(guān)宣傳活動。C、項目營銷策劃目的：1、通過策劃各種公關(guān)和促銷活動，聚積項目的銷售能勢。2、制定兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節(jié)奏。3、會面提高項目知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象?；玖鞒?、可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析2、擬定推廣銷售策略21、推廣定位。A核心價值體現(xiàn)B形象定位C價格定位22、推廣策略。A廣告及媒介策略B推廣主題C市場推廣進度設(shè)計3、細(xì)化項目營銷思緒31營銷思緒體現(xiàn)A客戶群再分析B賣點挖掘和提醒32銷售策略33營銷環(huán)境營造A售樓部設(shè)計B示范單位設(shè)計4、制定市場進入方案41入市時機選擇42價格策略43模擬方案演示D、項目銷售期代理及善后期顧問目的：1、保障項目的銷售目的如期完畢，保證開發(fā)商利潤的獲得。2、力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個項目的再投資。3、盡量延長旺銷期。4、全面樹立項目和開發(fā)商品牌?；玖鞒?、劃分銷售周期并擬定各周期工作內(nèi)容。2、協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料3、培訓(xùn)銷售人員4、舉行各種促銷假活動5、尾盤銷售6、協(xié)助開發(fā)商交樓7、提供物業(yè)管理建議。一、前期發(fā)展策劃綱要環(huán)節(jié)一：項目所在地初步市場情況調(diào)查階段A：宏觀環(huán)境分布1、

經(jīng)濟環(huán)境2、

政策環(huán)境3、

行業(yè)環(huán)境涉及城市規(guī)劃、行業(yè)管理規(guī)劃、家庭結(jié)構(gòu)及人口遷移特性4、

人口環(huán)境5、

文化環(huán)境6、

技術(shù)環(huán)境新技術(shù)條件下人的需求變化新技術(shù)條件下的生產(chǎn)關(guān)系變化區(qū)域、場合、空間、時間等概念的變化物業(yè)功能的變化項目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能階段B：項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、

城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。第二、

市場現(xiàn)狀剖析。第三、

未來走勢預(yù)測。階段C：項目所在地板塊市場分析第一、

板塊總體規(guī)劃。第二、

板塊功能定位。第三、

板塊開發(fā)動態(tài)。第四、

板塊物業(yè)價格水平分析。環(huán)節(jié)2：擬定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研階段A：擬定可類比項目并作進一步的調(diào)查與分析階段B：對可類比項目進行全面分析環(huán)節(jié)3：項目的SWOT分析及總體策劃思緒擬定階段A：項目的SWOT分析。從區(qū)位、時機、及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可運用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析階段B：項目的總體策劃思緒擬定第一、

戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目的及劃分實行環(huán)節(jié)。第二、

軟件平臺的構(gòu)筑。達致項目戰(zhàn)略目的所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項目的規(guī)劃分階段就開始著手。第三、

硬件功能的配置。涉及項目自身應(yīng)實現(xiàn)的功能定位及項目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實現(xiàn)的功能定位。環(huán)節(jié)4：項目核心價值體系的建立第一、

挖掘項目先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等方面入手。第二、

賦予其適當(dāng)且最大化的后天價值。環(huán)節(jié)5：項目的目的客戶群鎖定及分析第一、

哪些人是買家（涉及隱性、顯性兩類）？第二、

買家要買什么的房？第三、

買家為什么要買這些房子？第四、

誰參與了買家的購買行動？第五、

買家以什么樣的方式買房？第六、

買家什么時候買房？第七、

買家在哪里買房？綜述：要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特性、社會特性、個人特性和心理特性進行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。環(huán)節(jié)6：項目開發(fā)主題定位及形象定位階段A：項目開發(fā)主題定位為項目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：A：該體系不僅是一個主題概念的提出；B：該體系緊扣項目與本地房地產(chǎn)市場的大勢與機會點：C：立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；D：具有充足的整合性。該體系可以充足挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包容項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；E：該體系可認(rèn)為項目及開發(fā)公司積累領(lǐng)先的市場聲望；F：該體系的深度可以使項目輸出連續(xù)的價值，從而保證大型項目的連續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆。G：該體系可以與項目的建設(shè)與分期開始節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段B：項目形象定位圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。環(huán)節(jié)7：項目的產(chǎn)品策略建議階段A：土地開發(fā)總平面規(guī)劃階段B：交通道路規(guī)劃建設(shè)階段C：戶型設(shè)計建議階段D：建筑設(shè)計建議階段E：園林景觀規(guī)劃階段F：智能化系統(tǒng)設(shè)計建議二、項目營銷策劃綱要環(huán)節(jié)1、可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析階段A、可類比項目營銷策略分析第一、

項目概況第二、

市場定位第三、

售樓價格第四、

銷售政策措施第五、

廣告推廣手法第六、

重要媒體應(yīng)用及投放頻率第七、

公關(guān)促銷活動第八、

其他特殊賣點和銷售手段階段B、重點競爭對手營銷策略分析除了上述八點，還應(yīng)對其總體營銷部署的跟蹤與分析，同時也提出我方的初步因應(yīng)方案。環(huán)節(jié)2、推廣策略之定位第一、

項目核心競爭力的傳播構(gòu)思1、

項目重要賣點薈萃2、

項目強勢、弱勢分析與對策第二、

目的客戶群定位分析1、

項目所在地人口總量及地塊分布情況2、

項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況3、

項目所在地家