大型房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃工作流程

大型房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃工作流程A、項(xiàng)目前期發(fā)展策劃目的：1、充足了解項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，擬定核心價(jià)值，引出主題定位、形象定位。3、鎖定目的客戶群。4、建立利潤(rùn)保障發(fā)展模式，使核心價(jià)值最大化地體現(xiàn)在利潤(rùn)上，使利潤(rùn)最大化?；玖鞒?、初步市場(chǎng)情況調(diào)查2、擬定可類比區(qū)域與可類比項(xiàng)目并進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)研3、進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思緒4、分析項(xiàng)目潛在價(jià)值5、擬定核心價(jià)值體系及總體策劃思緒6、項(xiàng)目目的客戶群鎖定及分析7、項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位8、對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃作出建議B、建設(shè)并期及建設(shè)期的顧問與應(yīng)對(duì)方案目的：1、協(xié)助開發(fā)商解決有關(guān)問題，使項(xiàng)目的開發(fā)按既定進(jìn)度展開。2、通觀全局，就也許發(fā)生的問題，對(duì)開發(fā)商提出預(yù)警性提醒，以保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。3、開始著手提高項(xiàng)目知名度和公司品牌?；玖鞒?、制訂投資分析報(bào)告2、評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3、擬定工地形象包裝方案4、制定前期推廣策略5、策劃各類公關(guān)宣傳活動(dòng)。C、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃目的：1、通過策劃各種公關(guān)和促銷活動(dòng)，聚積項(xiàng)目的銷售能勢(shì)。2、制定兼具市場(chǎng)沖擊力和最大利潤(rùn)的價(jià)格，控制銷售節(jié)奏。3、會(huì)面提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，樹立開發(fā)商良好形象。基本流程1、可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略分析2、擬定推廣銷售策略21、推廣定位。A核心價(jià)值體現(xiàn)B形象定位C價(jià)格定位22、推廣策略。A廣告及媒介策略B推廣主題C市場(chǎng)推廣進(jìn)度設(shè)計(jì)3、細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷思緒31營(yíng)銷思緒體現(xiàn)A客戶群再分析B賣點(diǎn)挖掘和提醒32銷售策略33營(yíng)銷環(huán)境營(yíng)造A售樓部設(shè)計(jì)B示范單位設(shè)計(jì)4、制定市場(chǎng)進(jìn)入方案41入市時(shí)機(jī)選擇42價(jià)格策略43模擬方案演示D、項(xiàng)目銷售期代理及善后期顧問目的：1、保障項(xiàng)目的銷售目的如期完畢，保證開發(fā)商利潤(rùn)的獲得。2、力爭(zhēng)縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個(gè)項(xiàng)目的再投資。3、盡量延長(zhǎng)旺銷期。4、全面樹立項(xiàng)目和開發(fā)商品牌?；玖鞒?、劃分銷售周期并擬定各周期工作內(nèi)容。2、協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及資料3、培訓(xùn)銷售人員4、舉行各種促銷假活動(dòng)5、尾盤銷售6、協(xié)助開發(fā)商交樓7、提供物業(yè)管理建議。一、前期發(fā)展策劃綱要環(huán)節(jié)一：項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查階段A：宏觀環(huán)境分布1、

經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、

政策環(huán)境3、

行業(yè)環(huán)境涉及城市規(guī)劃、行業(yè)管理規(guī)劃、家庭結(jié)構(gòu)及人口遷移特性4、

人口環(huán)境5、

文化環(huán)境6、

技術(shù)環(huán)境新技術(shù)條件下人的需求變化新技術(shù)條件下的生產(chǎn)關(guān)系變化區(qū)域、場(chǎng)合、空間、時(shí)間等概念的變化物業(yè)功能的變化項(xiàng)目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析第一、

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。第二、

市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。第三、

未來走勢(shì)預(yù)測(cè)。階段C：項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析第一、

板塊總體規(guī)劃。第二、

板塊功能定位。第三、

板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。第四、

板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。環(huán)節(jié)2：擬定可類比項(xiàng)目，對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研階段A：擬定可類比項(xiàng)目并作進(jìn)一步的調(diào)查與分析階段B：對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析環(huán)節(jié)3：項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思緒擬定階段A：項(xiàng)目的SWOT分析。從區(qū)位、時(shí)機(jī)、及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可運(yùn)用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析階段B：項(xiàng)目的總體策劃思緒擬定第一、

戰(zhàn)略部署。制訂項(xiàng)目的戰(zhàn)略目的及劃分實(shí)行環(huán)節(jié)。第二、

軟件平臺(tái)的構(gòu)筑。達(dá)致項(xiàng)目戰(zhàn)略目的所需的軟件平臺(tái)——“營(yíng)銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃分階段就開始著手。第三、

硬件功能的配置。涉及項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。環(huán)節(jié)4：項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立第一、

挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從市場(chǎng)時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l件及區(qū)域價(jià)值等方面入手。第二、

賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。環(huán)節(jié)5：項(xiàng)目的目的客戶群鎖定及分析第一、

哪些人是買家（涉及隱性、顯性兩類）？第二、

買家要買什么的房？第三、

買家為什么要買這些房子？第四、

誰(shuí)參與了買家的購(gòu)買行動(dòng)？第五、

買家以什么樣的方式買房？第六、

買家什么時(shí)候買房？第七、

買家在哪里買房？綜述：要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對(duì)買家的文化特性、社會(huì)特性、個(gè)人特性和心理特性進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。環(huán)節(jié)6：項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位階段A：項(xiàng)目開發(fā)主題定位為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場(chǎng)主題概念體系：A：該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；B：該體系緊扣項(xiàng)目與本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)：C：立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)與發(fā)展商自身優(yōu)勢(shì)之上；D：具有充足的整合性。該體系可以充足挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包容項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與一系列賣點(diǎn)；E：該體系可認(rèn)為項(xiàng)目及開發(fā)公司積累領(lǐng)先的市場(chǎng)聲望；F：該體系的深度可以使項(xiàng)目輸出連續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的連續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆。G：該體系可以與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開始節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場(chǎng)推動(dòng)功能。階段B：項(xiàng)目形象定位圍繞項(xiàng)目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。環(huán)節(jié)7：項(xiàng)目的產(chǎn)品策略建議階段A：土地開發(fā)總平面規(guī)劃階段B：交通道路規(guī)劃建設(shè)階段C：戶型設(shè)計(jì)建議階段D：建筑設(shè)計(jì)建議階段E：園林景觀規(guī)劃階段F：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議二、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃綱要環(huán)節(jié)1、可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略分析階段A、可類比項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析第一、

項(xiàng)目概況第二、

市場(chǎng)定位第三、

售樓價(jià)格第四、

銷售政策措施第五、

廣告推廣手法第六、

重要媒體應(yīng)用及投放頻率第七、

公關(guān)促銷活動(dòng)第八、

其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段階段B、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略分析除了上述八點(diǎn)，還應(yīng)對(duì)其總體營(yíng)銷部署的跟蹤與分析，同時(shí)也提出我方的初步因應(yīng)方案。環(huán)節(jié)2、推廣策略之定位第一、

項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的傳播構(gòu)思1、

項(xiàng)目重要賣點(diǎn)薈萃2、

項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策第二、

目的客戶群定位分析1、

項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況2、

項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況3、

項(xiàng)目所在地家