項目運作實戰(zhàn)與案例二

PPP項目運作實戰(zhàn)與案例分析

2014年財政部和發(fā)改委等積極推動PPP發(fā)展以來，財政部和發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了一系列關(guān)于PPP的文件，2015年兩會之后中央和地方更是推出了成千上萬億的PPP項目，然而兩年來PPP項目實際落地項目為數(shù)不多，究其原因眾說紛紜。PPP2016之發(fā)展金融機構(gòu)以前多注重地方政府背景，而PPP模式要求關(guān)注政府和社會資本各方面的權(quán)責利分配，綜合考慮項目公司的治理結(jié)構(gòu)、實際收益、現(xiàn)金流的特性、政府的財政實力、政府投資平臺和社會資本的實力和信用等多方面融資變量，還有宏觀因素等長周期變量，這要求金融機構(gòu)有更高的項目評估能力和風險管理能力。PPP2016之融資PPP項目操作流程的規(guī)范財政承受能力驗證物有所值多渠道（股、債、貸等）融資保障開發(fā)性基金設(shè)立和運用項目公司運營過程中的涉稅管理預(yù)期收益偏差的調(diào)整全生命周期（項目設(shè)計、投融資、建造、運營和維護等環(huán)節(jié)）項目后評價（投標過程、設(shè)施交付、運營績效等）PPP之關(guān)注PPP決策過程決策主體決策問題政府部門企業(yè)社會公眾合伙人金融機構(gòu)……風險識別與分擔融資渠道與融資模式（自有資金比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、基金杠桿）財政承受能力驗證及物有所值收益在合理區(qū)間的決策不完備契約下的項目治理游戲規(guī)則制定與動態(tài)調(diào)節(jié)提前終止等決策移交及移交后管理決策……策劃階段談判階段建設(shè)階段運營階段移交階段6

PPP項目遇到的問題（一）考核機制和補貼機制如何掛鉤？社會資本報價中運營成本的考慮銀行實際貸款額度及利率與測算時不一致的后期調(diào)節(jié)為什么要交履約保證金？履約保函作用、成本、融資交割保障、項目投資進展程度合同條款的底線堅持在哪里？可磋商的范圍是什么？一定是無償移交嗎？管廊的前期收費以誰為主最有利于項目？重大項目的固定資產(chǎn)折舊年限應(yīng)該是30年還是100年？管廊、收費的橋梁、高速公路的固定資產(chǎn)折舊按照車流量？在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，施工承包商確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量與運營30年的維護費用承擔主體，在期限上不匹配，在維護范圍上不重合7

PPP項目遇到的問題（二）資本金與銀行貸款分期到位的考慮，政府監(jiān)管如何引導(dǎo)和實施項目在運營期開始前，貸款本息歸還以及基金回報等現(xiàn)金流出的平衡問題可研、立項、規(guī)劃、實施主體、PPP項目公司成立、施工招標、項目運營…，前后順序及關(guān)聯(lián)投資人的收益率與項目公司所得稅的關(guān)系對于已完工程按照實際發(fā)生額進行的資產(chǎn)評估，采用TOT方式進入運營期所帶來的問題金融機構(gòu)參與實施方案設(shè)計過程的必要性投資人的退出條件（主動及被動）和對投資人的補償機制融資平臺的運作能力選擇PPP:壟斷屬性、高度依賴補貼、企業(yè)需要被監(jiān)管、短期收益無法保障8

PPP項目遇到的問題（三）營改增后，施工企業(yè)的砂石費用、拆遷的補償款帶來的影響現(xiàn)金流量表在建設(shè)期以及運營的前幾年期間出現(xiàn)的負數(shù)，如何解決？資產(chǎn)證券化融資的時間點？再融資、減資、以及上市。移交后，平臺公司持有、收益、再融資中央直屬、垂直管理的全資中央企業(yè)免征地方教育附加（不含參股、合股的分支機構(gòu)）企業(yè)提取的盈余公積：彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本（股本）、發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤項目投入部分（包括自有資金、銀行貸款）是如何退出的………….階段流程政府職責社會投資者職責項目前期準備階段項目選擇可行性分析實施方案物有所值財政承受能力驗證1.項目確定2.對項目的PPP具體模式進行模擬實施分析確定社會投資人招標確定投資人具體合作方案談判、磋商、簽約成立SPV1.確定和發(fā)布招標文件2.對投標書進行評估3.初選社會投資人4.與投資人談判并簽訂PPP合作協(xié)議1.進行項目可行性分析2.投標并與政府談判3.與潛在融資主體提前進行溝通4.籌備成立SPV開發(fā)運營項目開發(fā)建設(shè)項目運營監(jiān)督支持1.與融資機構(gòu)及相關(guān)合作單位簽訂合同2.組織項目開發(fā)建設(shè)3.組織項目運營移交終止項目移交SPV清算1.接管PPP項目2.自己運營或另找運營商1.向政府移交項目2.清算SPVPPP基本運作程序10

PPP項目實施方案一、實施方案編制原則及依據(jù) （一）方案編制原則 （二）方案編制依據(jù) 二、項目概況 （一）項目背景 （二）項目基本情況 （三）PPP模式的必要性和可行性分析 （四）PPP項目公司組建 三、項目風險分配基本框架 （一）項目風險分配原則 （二）具體風險分擔 四、項目運作方式 （一）先建部分的運作方式 （二）后建部分的運作方式 11

PPP項目實施方案五、項目交易結(jié)構(gòu) （一）項目投融資結(jié)構(gòu) （二）項目回報機制 （三）項目合作期限（四）項目收益率（五）土地使用權(quán)和資產(chǎn)所有權(quán) （六）績效考核機制 （七）項目合作期滿的處置 （八）項目退出機制 六、項目合同體系 （一）PPP項目合同 （二）股東協(xié)議 （三）項目設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 （四）其他項目協(xié)議 12

PPP項目實施方案七、項目監(jiān)管架構(gòu) （一）項目授權(quán)關(guān)系 （二）項目監(jiān)管方式 八、項目投入產(chǎn)出測算 （一）測算說明 （二）測算結(jié)果 九、項目采購方式 （一）社會資本的招選方式 （二）社會資本資格條件要求 十、政府配套政策及承諾事項 （一）政府配套政策 （二）政府承諾事項 十一、項目實施工作計劃 （一）總體計劃 （二）具體工作計劃 長沙的梅溪湖項目位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，總占地約11452畝（約8平方公里），總建面約1134萬平方米，涵蓋高檔住宅、商場、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。方興地產(chǎn)于2011年1月26日與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會等相關(guān)各方簽署協(xié)議，成功成為長沙梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項目的投資人。據(jù)悉，這是方興地產(chǎn)第一次踏入長沙，也是其首次涉足土地一級開發(fā)。該項目的前期工程建設(shè)預(yù)計需投入128億元。作為梅溪湖項目的投資人，方興地產(chǎn)需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該項目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項目公司自行籌集。一年下來，公司在項目上的累計投入已經(jīng)高達150億。而初步預(yù)算顯示，該項目一二級開發(fā)完成的總體投入高達600多億。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目背景的頸。土地一級開發(fā)概述

長沙梅溪湖規(guī)劃如何平衡600億的巨大投入？方興地產(chǎn)計劃在完成一級開發(fā)后，將回購一半的土地進行二級開發(fā)，剩余一半則經(jīng)由政府的招拍掛程序公開出讓。2011年9月，方興地產(chǎn)還成功引入了中建股份，后者所屬長沙中建投資公司出資7.5億元參股方興長沙公司金茂投資（長沙）有限公司20%股權(quán)，出資后注冊資本金為37.5億元。根據(jù)協(xié)議，中建股份將與方興一起參與沙梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)項目。盡管后者僅占項目20%的股權(quán)，但同為央企的中建股份的加盟，無疑大大分擔了方興地產(chǎn)獨自開發(fā)的風險。2011年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號、020號、021號、022號、023號，可建面積約為100萬平方米，出讓起始價超過26億元，樓面均價約為2600元/平方米。均為梅溪湖國際新城規(guī)劃中一線臨湖的優(yōu)質(zhì)資源地塊。最終，中建股份以15.9億元的價格拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而另外3宗則被方興地產(chǎn)旗下的長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近10億元的總價拍得。2012年3月22日，該公司旗下位于長沙的梅溪湖項目前往廣州展開土地推介，希冀吸引廣東大牌房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。計劃2012年在土地出讓業(yè)務(wù)上的銷售收入為30億，占全年銷售任務(wù)的23%。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目作為梅溪湖項目的投資人，方興需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。2008年以前，長沙的城市格局是“西文東市”，河西地區(qū)以發(fā)展文化教育為主，土地價值相對較低，平均為104萬元/畝，折合樓面單價平均703元/平方米。先導(dǎo)區(qū)成立以后，大量基礎(chǔ)設(shè)施的投建，迅速提升了河西板塊的土地價值。2012年成交單價達到515萬元/畝（平均樓面單價達2189元/平方米），是2008年的5倍。分析方興地產(chǎn)近幾年的年報，長沙梅溪湖項目的土地開發(fā)收益呈快速增長趨勢，2011年土地一級開發(fā)收益為5.17億元，實現(xiàn)當年投入，當年收益；2012年土地一級開發(fā)收益為4.4億元；2013年土地一級開發(fā)的收益為21.4億，同比增長386%。但對一級開發(fā)企業(yè)來說，如何與政府談判和合作，準確把握土地出讓的節(jié)奏，往往關(guān)乎一個項目的成敗。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目方興進行土地一級開發(fā)的思路，就是先進行環(huán)境打造，再出讓土地。首先是改善道路等基礎(chǔ)設(shè)施，隨后導(dǎo)入教育、醫(yī)療資源。與市場化企業(yè)操作不同，政府平臺公司的優(yōu)勢也是明顯的，比如獲得融資有政府財政變相背書，拆遷也更強勢。然而，缺乏市場的博弈，政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化常常過于超前，投資效率極低。土地一級開發(fā)前期需要投入巨大的資金，前兩年，公司或都處于純投入的狀態(tài)。然而，一旦土地掛牌上市，便可以回籠資金，形成正向現(xiàn)金流。在賣地、開發(fā)每個環(huán)節(jié)都可以獲取收益，還能以較少的代價沉淀一部分經(jīng)營性資產(chǎn)。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖項目土地罵溢價任分成色模式惜o拘r瞞PP接P海南市一級拜土地藥開發(fā)建的模走式屬鈴于典蓄型的珍企業(yè)響主導(dǎo)工型20閃06斑年7芝月1愈9日秒海南弊省人秩民政玻府出研臺的弦《關(guān)世于規(guī)挎范企借業(yè)參困與土她地成蝴片開彼發(fā)的額通知乎》指乎出：“土地出潔讓收入剝扣除土題地開發(fā)術(shù)成本后鍵余下的耐純收益趣部分，慚按照市范、縣政暖府所得逃不得低濤于30統(tǒng)%的比倒例，確剖定市、敗縣政府疊與主開撒發(fā)商的窮分成比再例。”也就你是說罰，一聞級開祝發(fā)商妄最高啟可以共分得陸70意%的擋土地廢純收澡益海南輝財政惹實力偏較弱黨，導(dǎo)童致土述地一鋤級開斥發(fā)市秩場由集提供隱資金拉的開婚發(fā)商戶掌控趟；李嘉誠莫、中信狀泰富、麗中信國紛安、華羽潤集團紹均參與遷了海南暗的一級麥開發(fā)中信泰拆富與政您府分鞠成比穴例為筍7：品3抬高地俱價，把羨其他開泄發(fā)商排質(zhì)除在外通過柳招拍護掛向首利益它共同積體輸云送土爛地首創(chuàng)督進入潛土地銅一級幟開發(fā)沒開始皺于與潮?？诟锸姓敻⒅胝劗攰W地水棟務(wù)運來營項扭目。白20測07墨年4型月2請9日米，首表創(chuàng)股慚份與稈海口黨市政旨府簽型訂了針《海嫁口市希西海府新區(qū)否土地茅一級侮開發(fā)椒合作想合同需》，譯該地島塊位價于海久口西浴海岸福的長翼流新北區(qū)起嗽步區(qū)困，為稈海口填新市唐政中隊心所誓在地菠，規(guī)滅劃總鎖面積鍬52蓬09青畝。21《關(guān)于規(guī)座范土地檔儲備和狂資金管刮理等相激關(guān)問題挎的通知》財綜[20奏16]叫4號財政算部賀國土廊資源須部縣中國岸人民島銀行蝴銀身監(jiān)會鑒于土蕩地儲備遲機構(gòu)承見擔的依賴法取得講土地、赤進行前嫌期開發(fā)惱、儲存先以備供權(quán)應(yīng)土地牛等工作遣主要是筆為政府穿部門行旁使職能抱提供支怒持保障稿，不能或轎不宜由懶市場配件置資源。土地身儲備唯工作僻只能那由納棉入名些錄管部理的擊土地貿(mào)儲備批機構(gòu)概承擔藥，各類城泄投公司刷等其他俯機構(gòu)一歡律不得或再從事擦新增土岸地儲備可工作。調(diào)整土買地儲備使籌資方干式:土地儲綢備機構(gòu)透新增土居地儲備敵項目所厭需資金控，應(yīng)當?shù)聡栏癜聪诱找?guī)定淹納入政糾府性基幼金預(yù)算取，從國隨有土地佩收益基慚金、土逼地出讓搞收入和哥其他財模政資金版中統(tǒng)籌克安排，貪不足部酷分在國讓家核定吃的債務(wù)逐限額內(nèi)煩通過省繩級政府喘代發(fā)地扇方政府箏債券籌妥集資金海解決。者自20滾16年1月1日起，令各地不摩得再向填銀行業(yè)錘金融機蓬構(gòu)舉借說土地儲譜備貸款屢。地方蔑政府應(yīng)蔥在核定巨的債務(wù)納限額內(nèi)組，根據(jù)匹本地區(qū)顏土地儲剝備相關(guān)芽政府性域基金收帆入、地簽方政府島性債務(wù)輔風險等比因素，含合理安鉗排年度曬用于土優(yōu)地儲備像的債券盼發(fā)行規(guī)冷模和期豎限。一塊150畝的工波業(yè)用地頌，在同殊期成交緊價格每吃畝9.峽6萬元的嶼情況下輪，通過但享受政隊府補貼對，以每酬畝1萬元腥取得廈。此愉后，阻又以矛土地磁抵押小，取磨得15茶00萬元政貸款訪。在20朗09年至幸今近褲五年臭時間竭，企料業(yè)在按未實近際投黑入生辨產(chǎn)的紹情況姐下，酬地價鎮(zhèn)已經(jīng)欄上升凝到每功畝超較過20萬元錄。20謎09般年，詳南充饅市高濤坪區(qū)灰人民槍政府錢通過漆招商峽引資桂，引闊入十蓄堰車澇冠商戚貿(mào)有齊限公龜司“赴汽車亮改裝花及車減身、葵車橋梯總成散生產(chǎn)榜”項想目。脈按2勒00陣9年牙8月愈28怎日南韻充市油高坪尊區(qū)與鈔十堰據(jù)車冠狂商貿(mào)餅有限拼公司躲的投當資協(xié)孟議，倘此項芝目為敵國家載工業(yè)行用地葵，項知目用謀地面揮積約構(gòu)18漫0畝且，出縱讓價鹿格按凍9.膽6萬比元/乞畝掛鴿牌結(jié)牛算。簽訂妙投資粗協(xié)議晨當天月，雙驚方還稍簽訂然了《蓮十堰辮車冠旁商貿(mào)孤有限環(huán)公司脅汽車閘改裝統(tǒng)及車柴身、絹車橋狐總成層生產(chǎn)識項目早工業(yè)爹發(fā)展撞專項坐資金通補助姿金額我及支午付時文間安達排》化，里夜面約筍定：鞠根據(jù)脫《投乖資協(xié)掏議》慰有關(guān)氏條款栗，本暗項目兔所涉品土地算出讓希金按始照每青畝9坦.6苗萬元昂進行騾結(jié)算粗，但查在支危付土鳥地出笨讓金賴后，青立即栽在工臘業(yè)發(fā)襖展專盲項資徹金中談按照紐奉每畝扔8.刮6萬兼元進蜜行補忽助，修補助稼資金姜主要擦用于腳進行抽場地田平整晝、廠士房建萬設(shè)、進員工池培訓(xùn)誰、基沫礎(chǔ)設(shè)訪施建煙設(shè)等塑。最終，直十堰車胡冠公司撒為此項您目支付糾的土地需費用只舞有每畝雄1萬元筐。零地賺價、腥低地就價招蜘商實掀際操慣作多沖在區(qū)稅縣級五，且香各地絹區(qū)間菊有明雪顯競?cè)緺帲刀际墙饨?jīng)私奮下協(xié)速商先虧按規(guī)攜定出瘡讓土頭地，咸再由繞地方溝財政暮返還找，稀題釋企膠業(yè)買歌地成別本，然企業(yè)煮拿到莖地后賺，就辣可以評進行宣抵押婚貸款泡了。察在實娘體經(jīng)做濟利坡潤低算的背筋景下怪，企賽業(yè)貸扭來的鮮款改伴做金辭融投眾資是捏最常藝見的亭。地方打園折賣地扮成風若底價稅成交成律常態(tài)?成交量溢價率話語權(quán)截止20辱12年8月23日，早獲得載土地饑出讓24鏡4億元，姨與上年話前8月671場.95億元相棟比，下墾滑63%9月北私京土并地出社讓金洞高達25江7長.3抬7億元象，超鋼過前8個月嬌總和自201秒2年6月“負彼轉(zhuǎn)正”聽以來，10趙0個重點落監(jiān)測城差市住宅豪均價環(huán)閑比已經(jīng)貧連續(xù)上禾漲13個月血。20只13年6月上海者、北京為、廣州麥、深圳呈等10大典型精城市的揭土地出利讓金收堂入為59磨2億元蠅，同華比上劇漲111蘆.5%；土斧地成板交均景價同億比增魔長51.狐4%。201穴2年9月20日，芹北京丟出讓鴨了通此州和吼亦莊跨四宗園地塊墨，合號計土裕地出諷讓金紀達到38.女43億元。辨通州一殲塊多功幟能用地吧溢價率錯超過120蒜%，亦狂莊兩舍塊宅里地也箭均達狠到合賠理土唇地價設(shè)格上毛限，吃溢價技率接鄭近40雷%。出讓杠的地塊銜中，北至京經(jīng)濟哄技術(shù)開主發(fā)區(qū)河堵西區(qū)X83既R1和X8嶼6R云1兩塊膛宅地累都是口二度映入市腰，20洞11年底兩捕塊地就答曾掛牌雕出讓，框一直無筐人問津它。包括萬育科、城敬建等6家企封業(yè)參申與了選兩宗乘地塊紅競爭覆，報僅價均拘達合段理土培地價校格上定限。付最終南，X8服3R朽1由北堪京城飽建以16女.2帶7億元、偶配建公財租房1.紀64萬平頭方米排的條炮件摘箏得，X8說6R墳1由萬科威和北京增住總聯(lián)沫合體以14谷.4到3億元、孟配建公瀉租房1萬平濕方米撓的條備件競請得。良兩地腦塊溢丹價率隆都達挑到了38.瓶6%。考慮獅到配建汪的公租服房，北勺京城建跪拿地樓鳴面價約11抖10食0元/平方米義，萬科題拿地樓澆面價約107錘00元/平方米婦。開發(fā)管區(qū)土境地供贈應(yīng)總橡體情是況1：政準府支艇持。逝城市尋綜合嗎開發(fā)效運營貪項目龜離不麥開城移市政豈府的鳥支持肆，沒垃有單示方效釣益最巧優(yōu)的桿可能伏，必最須以鳳互惠言互贏榮為前良提，怪通過臺共同冰合作基來實內(nèi)現(xiàn)?；椖渴彻抉槕?yīng)積隙極依漸托高賞層，娘主動所向地易方政豬府匯臉報工奇作進樂展、怨工作后思路層、工司作安族排和養(yǎng)重點訪難點剩，贏幫得地黑方政珍府的跌理解腐、重疊視、蝦支持螞，爭取城市政壩府和各簡部門的協(xié)作配捉合。2：動畢態(tài)調(diào)縱整開云發(fā)計圈劃。障新城雅開發(fā)毛不同蓬于城夢市內(nèi)聾部條營件相公對成烘熟的脹區(qū)域譽，具惜有較意大不確茂定性，包括亭成本、挽政策、性市場等距諸多方具面，必隔須全面違深入分橫析具有灘決定性短風險的莫各種因勸素，綜跌合權(quán)衡歲、統(tǒng)籌跌考慮項裂目所面奔臨的機動遇和風泛險，動霞態(tài)調(diào)整菠開發(fā)計遺劃，盡劉最大可醋能避免謙降低風四險，實刻現(xiàn)最終端效益。3：設(shè)紅計與鄙開發(fā)短實現(xiàn)筍有效雨對接凝。提前介鍋入市政弦規(guī)劃，市箏政設(shè)深計、車工程桃設(shè)計歷的理抓念和壤水平慨直接布關(guān)系擴到項窗目的傲品位芒、檔鵲次、股開發(fā)崇價值搏和投數(shù)資成掀本。4：滾動之開發(fā)。腰按合同訓(xùn)約定落拒實“市政工刷程建設(shè)壓采取滾造動開發(fā)裙、不低便于約定罷年度進站行土地柄出讓”等香重要寺條款贏，確求保開疏發(fā)企揚業(yè)的桿核心榨利益喂。5：加強摘后期合冠作，使鐮城市化繼建設(shè)得嫩到延伸霉。開發(fā)溫公司應(yīng)宗加強與杏當?shù)爻强资械拈L蔽期戰(zhàn)略斑合作，踢在項目腔后期有騙效延伸猶企業(yè)微產(chǎn)業(yè)碼鏈，推進執(zhí)頂級城市欣運營及商形象證建設(shè)久。一忠是通蒸過積菜極展柴開土蓮地營冒銷工喚作，安主動掉參與棗當?shù)佚R城市姐形象玩推介挽、招森商宣跳傳、捎土地相出讓兔事宜起，提魯高區(qū)逐域影桐響、逃抬升注土地朗出讓乎的規(guī)厚模和車出讓眠價格融。二艘是通鼻過主難動參盡與土肉地市練場運炸作，疾共同那謀劃畜土地沿出讓坐的策棋略，轉(zhuǎn)適當澤以一州二級章聯(lián)動耕的方碌式介偽入城甲市建嶼設(shè)，琴開展供多元向化經(jīng)扮營。灶三是苦利用晶土地芒出讓農(nóng)收益丈和通撒過項散目建綱立的皂社會極資源姓，擴習(xí)大和敘深化沾與當步地政討府的盯合作尤，進鴉行經(jīng)備營輻鬼射。區(qū)域疾（園婚區(qū)）歡開發(fā)衣建設(shè)黃村壓鎮(zhèn)D否X0誦0-抱01碎01蒼-0嗎20拌1地薯塊黃村鎮(zhèn)牢地塊基聞本情況掛牌編號土地用途出讓年限土地面積建筑控制規(guī)模出讓方式京土整儲掛(興)[2014]030號F2公建混合住宅用地住宅70年綜合50年商業(yè)40年4.6萬平方米17.5萬平方米掛牌出讓黃村孟鎮(zhèn)地持塊掛沈牌信鞭息掛牌出永讓起始貝價：14.猴86億元競價牽階梯集：700萬元競買人陡保證金衫：4.5億元挽（30%）掛牌競耍價時間坑：201盯4年4月10日9:0苗0~2器014年4月24日15涼:0鵝0競買付人：校北科笛建、瓶恒大南、北莫京城計建、掛保利禁首開服、雅廁居樂赤等11家房堤地產(chǎn)徑企業(yè)住宅灰用地尚現(xiàn)場重競價出讓起紐奉始價14新.8汪6億元限價商宇品房面邪積157孕00平方銷米再次競鬼買土地南價恒大41道.6億元12忘00射0元/平米溢價率怠達18頸0%樓面程價2.9萬元/平米競買何土地勾價22費.2習(xí)6億元《1風2平阿方公丘里的圍一級悔開發(fā)廁的案通例分邀析》土地一凱級開發(fā)棗中的PP最P20黨04攪-2盛01暗4年土強地出逆讓收但入與舊地方歡財政匆收入稀比較34201乒5年1-2月，全盆國開發(fā)怖商：土地購體置面積277亮3萬平域方米眠，同哥比下軍降31佛.7撤%；土地脊成交萬價款699億元，掩同比下罪降30臟.2愿%。海綿城躲市開發(fā)眼中的PPP停車場鉛建設(shè)PP哀P城市管掃廊建設(shè)PPPPP央P模式中信濱徐海新城200澤9年雅居渴樂計劃島以20萬元/畝的價徹格拿地300餃0畝（浩政府仇標價30萬元/畝）縱。中信投60億做基輪礎(chǔ)設(shè)施籍建設(shè)，猾土地價超值的提恰升，預(yù)攝計201通5年，50初0萬元/畝。1：洲設(shè)立艇隧道宋公司久，中街信濱蓬海新姨城項牽目公飄司控浮股隧浴道公號司；2：巴隧道占項目巷捆綁寫土地座的出屋讓收援入用泊于平頑衡土降地開賞發(fā)成腔本和漠隧道任建設(shè)豎投資拜，如擦有剩脂余則潮作為界隧道肢公司岡利維潤；3：倡統(tǒng)征其地向計二級廁開發(fā)通商出嗓讓后仁，所圾得收綢入優(yōu)綿先用擁于支便付統(tǒng)于征地誦土地沸一級書開發(fā)購成本局和支境付蘇頁埃灣唱過海遷隧道盤項目牢建設(shè)墨投資御，余晨額作恨為蘇海埃灣屠隧道右項目匯公司妖收益肉。PP悅P模式中信濱肉海新城1：土面地一啦級開料發(fā)整幸理；2：海灣攻隧道、代市政道今路等基齡礎(chǔ)設(shè)施橡建設(shè)；3：提供糧學(xué)校、尋醫(yī)院、知公園、犁博物館浙、展覽閣館等；4：公共陰服務(wù)設(shè)卸施、協(xié)擦助當?shù)厥壅修I商引資比；5：中信音濱海新付城項目葡公司注敘冊資金5億元，沫其中中合信地產(chǎn)理占51%股份拿，其吵余合把作伙羨伴49恨%。項目藍啟動后愚，后續(xù)夕部分通渠過收益謀滾動進勢行開發(fā)于。6：達標成合背作模薦式后然，以啊這個勵項目艙為平毅臺，濕中信碰地產(chǎn)拼與所婚有房糞地產(chǎn)寺公司跨和資請源運掉營商喘達成娃合作究，共辣同挖姥掘項肺目所槽在城耗市的船總體爛功能務(wù)。Pub作lic（汕頭朽市政府蹤蝶）Pri棍vat奇e（中沸信地粗產(chǎn)）PP仰P模式中信畜濱海撿新城1：中萍信濱諒海新跳城規(guī)姜劃面知積達16噴8平方及公里叼，預(yù)火計開略發(fā)周賽期25年采用常分片區(qū)驚滾動開嶼發(fā)的模稠式；2：汕頭囑市政府改授權(quán)委萍托濠江閃區(qū)政府岡設(shè)立隧槳道公司肉，并賦休予隧道浩公司負強責統(tǒng)征鹿地一級累開發(fā)和吵建設(shè)蘇閘埃灣隧泥道工程響的權(quán)力慚，中信離方以中蒸信濱海和新城項雷目公司愉控股隧抖道公司乎與濠江忙區(qū)政府尺進行合西作。捆粗綁45誼80畝統(tǒng)征黑土地向杏二級開弊發(fā)商出躺讓的收坊入用于林平衡土型地開發(fā)拴成本和賴隧道建費設(shè)投資障，如有堵剩余則碰作為隧先道公司謎利潤。3：隧道杠的建設(shè)慕部分由捐銀行等春金融機退構(gòu)支持夾；而隧欄道運營張部分的予設(shè)想是篩成立隧受道運營棋基金，授通過向循外地車括輛收費才、年票汁、收取帝隧道運霧營配套組費及政士府財政堤補貼。4：多個槳配套設(shè)寸施的運其營，如據(jù)啟動片粒區(qū)內(nèi)的避潮汕歷處史文化賽博覽中砌心以用構(gòu)眾籌的妄方式設(shè)衫立全球琴潮汕人哭文化基剃金運營戒收益方最式；Par遞tne下rin碑g（合作白合伙凝契約）Par秤tne上rin冒g（合作柄合伙嚼契約）伙伴租關(guān)系馬的核細心問濱題在帥于：約在某熱個具檢體的著項目塌上，獨以最頭少的哥資源概，實畏現(xiàn)最潔多的策產(chǎn)品干或服儀務(wù)。社會爆資金籮以此濱目標中實現(xiàn)旦自身搏利益仙的追正求，駛而公毒共部代門則被是以名此目細標實駝現(xiàn)公延共福菠利和穩(wěn)利益鉗的追節(jié)求。胖形成及伙伴肢關(guān)系耍要落受實到耗項目干目標伙一致跪之上贊，但耀這還傾是不掃夠的玩，為奮了能僚夠保淹持這辦種伙鄉(xiāng)豐伴關(guān)呆系的灣長久臨與發(fā)曾展，衣還需彈要伙左伴之捏間相絞互為欄對方歷考慮腰問題贈，具尤備另只外兩亮個特慘征：白利益貫共享羽和風滿險共句擔。利益共慈享不是屬分享利鄭潤，而杏是不允毀許在項組目執(zhí)行蘋的過程享中形成巧超額利醫(yī)潤?！段鬯疇斕幚韽S潑的案例傭分析》社會基乖礎(chǔ)設(shè)施簡的PP唱P%國債收益率與銀行貸款利率45國務(wù)倒院關(guān)鐘于加夕強地山方政告府性管債務(wù)驅(qū)管理革的意航見國發(fā)鍋〔20鵝14〕43號修明渠刪、堵暗酸道，賦予膨地方畏政府觸依法鍛適度凈舉債府融資念權(quán)限，加漿快建茄立規(guī)達范的伍地方伍政府沸舉債禾融資鑒機制宵。牢牢界守住圓不發(fā)臘生區(qū)辯域性翠和系款統(tǒng)性風險窯的底狼線經(jīng)國嚇務(wù)院道批準勉，省浪、自柄治區(qū)蘋、直抹轄市立政府終可以誓適度閃舉借市債務(wù)抄，市薄縣級除政府穗確需鑄舉借瞞債務(wù)雙的由創(chuàng)省、似自治范區(qū)、舍直轄阿市政途府代耗為舉待借。地方政敏府舉債擋采取政府債艇券方式。沒嫁有收老益的室公益晨性事梨業(yè)發(fā)繁展確立需政摩府舉刊借一別般債距務(wù)的鏟，由看地方偉政府鍵發(fā)行刺一般暫債券箱融資蛇，主級要以允一般貧公共僅預(yù)算深收入泊償還舅。有侄一定巷收益侮的公灶益性始事業(yè)對發(fā)展雨確需厚政府梳舉借廁專項竿債務(wù)絨的，誓由地慰方政日府通軋過發(fā)拳行專晌項債罰券融蠻資，員以對極應(yīng)的咽政府各性基甘金或島專項棄收入跪償還紹。推廣使葛用政府聰與社會牙資本合作模脆式。剝離融遭資平臺犯公司政克府融資喉職能，推融資平倡臺公司不得新蘭增政府里債務(wù)懸。嚴格限謙定地方釀?wù)a(chǎn)舉債癥程序朝和資漏金用嘉途。地望方政念府舉凍借的違債務(wù)靈，只育能用忽于公訪益性井資本長支出芳和適雨度歸升還存粥量債宰務(wù)，宇不得破用于撇經(jīng)常顏性支修出。財政自部根忽據(jù)各紛地區(qū)一般鍵債務(wù)、專項丹債務(wù)、或有旱債務(wù)等情城況，枕測算債務(wù)誓率、新增泡債務(wù)駱率、償債和率、逾期債雄務(wù)率等指標亡，評估定各地區(qū)沾債務(wù)風準險狀況爸，對債搭務(wù)高風茄險地區(qū)幣進行風膽險預(yù)警辣。地方悼政府草出現(xiàn)償債困案難時，要披通過紐奉控制恢項目胖規(guī)模旬、壓呼縮公壤用經(jīng)咬費、茶處置牌存量膝資產(chǎn)竿等方梳式，甲多渠雕道籌緩集資上金償猜還債潛務(wù)。妥善處鐘理存量債臉務(wù)和在建躍項目后續(xù)融涉資:抓緊將嬸存量債纏務(wù)納入欣預(yù)算管災(zāi)理;積極攻降低艘存量妖債務(wù)趕利息梯負擔;妥善秋償還細存量俱債務(wù);確保在陳建項目取后續(xù)融快資。46新型壓城鎮(zhèn)被化建扎設(shè)的仙資金繪哪里旗來？政府工數(shù)作報告盜指出：201濟6年棚警戶區(qū)后住房澇改造60昏0萬套柿，提所高棚寄改貨赴幣化翁安置宰比例寄；完趴善支茄持居寇民住愧房合滴理消杠費的羞稅收湯、信擠貸政霸策，事住房濕剛性淺需求魯和改求善性避需求陶，因教城施鑰策化畏解房嶺地產(chǎn)夠庫存懷；開軟工建隙設(shè)城床市地亞下綜燃合管倒廊200寫0公里以撤上等?！靶廾髑?、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發(fā)揮作用的，財稅等優(yōu)惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發(fā)揮作用的，政府包括公共財政等要主動補位。把地方政府性債務(wù)分門別類納入全口徑預(yù)算進行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規(guī)范、公開透明的預(yù)算制度，逐步建立中期財政規(guī)劃管理。國發(fā)〔2014〕43號一方利面從倒法律廉和制燙度層裁面，籮理順場了存數(shù)量債虜務(wù)的幕償債搞責任劫，規(guī)顯范了球增量秧債務(wù)讀的舉總借方諒式；橋另一慮方面戚也嚴增格限脹制了揮依托快融資墾平臺殖推動四地方碑建設(shè)童的傳當統(tǒng)融填資模歷式。難以吸收社會資本參與、確需政府舉債的公益性項目，未來融資將只能由政府發(fā)行債券解決。吸收社會資本參與的公益性項目，按照推廣使用PPP模式，債務(wù)由項目公司按照市場化原則舉借和償還，政府按照事先約定承擔財政補貼責任，財政補貼等支出按性質(zhì)納入相應(yīng)預(yù)算管理。地方政府投資業(yè)務(wù)4349國發(fā)〔201膝4〕43號會帶賤來什壘么影周響？1：銀罪行與恰平臺鄉(xiāng)豐的大庫額統(tǒng)級貸業(yè)找務(wù)、禿保障糧房、邊公路借、水銅利、狗土儲軟、軌款道交恐通、章市政載基礎(chǔ)桿設(shè)施傾建設(shè)脫受限帶？量濤力而昂行。2：地方醬政府投祝資依靠封政府信毛用獲得淘資金的酸方式將祥逐步進乓入以市現(xiàn)場化方暗式融資盲為主的憑理性發(fā)塌展階段弱。3：平臺權(quán)公司在塔下階段喘的債務(wù)弦甄別中果，有一跨些可能偶為非政內(nèi)府債務(wù)小，但是豈的確是距在完成僵政府任職務(wù)，如疲代建標控準廠房秤等，還纏款來源磨？下一母步再融園資怎么喂解決？4：在PP擺P、政府拳采購模步式的推皂進中，圖如何發(fā)撐揮項目晃主體、喬金融機苦構(gòu)、政窮府的作遲用？5：債掠務(wù)甄染別，殃歸屬春政府慣還是雙平臺抬公司雜？金殃融機躺構(gòu)、糕上級周政府嗽地方繳債、厘區(qū)域絕再融之資如視何應(yīng)榆對？6：平臺刑公司在逃過渡期頂內(nèi)，是伏收縮戰(zhàn)插線還是恒做大做豈強？50地方拴債日前蓋，財袍政部獸下發(fā)傻通知換，批介準10省市蘋試點夜地方同政府里債券錘自發(fā)冤自還俊。據(jù)莫悉，20類14年自勞發(fā)自廈還債滔券總拆規(guī)模養(yǎng)為109狠2億元，規(guī)其中，仔上海12侍6億元、狀浙江13罰7億元、擦廣東14束8億元、好深圳42億元路、江衡蘇17按4億元、更山東137億元、企北京10崗5億元、幫青島25億元撈、江悠西143億元證、寧刃夏55億元先。52地方炸債（續(xù)插）地方機債分鎖為三挑類：A：政偵府負去有償荷還責上任的超債務(wù)爸；B：政樹府負總有擔護保責度任的軍或有班負債酷；C：政絨府負絲式有一夜定救吼助責蔬任的琴相關(guān)洋債務(wù)秤；具體操紹作的模交式：銀行用浩理財資徹金投資拿資管計希劃，資蠶管計劃羊則受讓吉理財資勺金收益變權(quán)。同殃時，資援管計劃救購買信棟托設(shè)立駛的單一伐資金計供劃，信監(jiān)托單一掠資金計軌劃對應(yīng)岔平臺公從司的應(yīng)雄收政府課款項收其益權(quán)。濁融資平逃臺收到由資金后菌，將其廚用來償背還此前淋對銀行曠的二類鼻債務(wù)，爽償還債殼務(wù)后融領(lǐng)資平臺喝形成對維信托機斑構(gòu)的新緞債務(wù)。53財政部它關(guān)于印凝發(fā)政府起和社會您資本合禮作模式歌操作指末南第一尤條鹿根據(jù)《國務(wù)乒院關(guān)現(xiàn)于加調(diào)強地箏方政訴府性兵債務(wù)親管理板的意站見》（國發(fā)〔2籮01帳4〕43號）、《國務(wù)扭院關(guān)錘于深起化預(yù)碗算管懼理制奮度改盛革的彈決定》（國發(fā)〔20見14〕45號）鍛和《財政部哨關(guān)于推茶廣運用貼政府和捎社會資脾本合作然模式有柏關(guān)問題繪的通知》（財金〔20疾14〕姓76號）蠅等法較律、淺法規(guī)誰、規(guī)貨章和推規(guī)范鑼性文扇件，彩制定斜本指蝴南。第二條購本指局南所稱撥社會資塘本是指塌已建立靠現(xiàn)代企矩業(yè)制度核的境內(nèi)慶外企業(yè)未法人，但不包洪括本級穗政府所毛屬融資肝平臺公停司及其且他控股扮國有企案業(yè)。第三條名本指刊南適用嘆于規(guī)范溪政府、敬社會資傻本和其姿他參與糊方開展繼政府和鹿社會資葬本合作項目固的識椅別、掩準備芳、采蠟購、惡執(zhí)行芹和移謙交等活渾動。第四條脖部門陽應(yīng)積極隸設(shè)立政灣府和社孟會資本如合作中番心或指材定專門絞機構(gòu)，泉履行規(guī)劃充指導(dǎo)陣、融名資支貪持、榨識別富評估漏、咨鉆詢服急務(wù)、往宣傳抄培訓(xùn)訊、績絲式效評掏價、賺信息削統(tǒng)計榴、專瘦家?guī)焐旰晚椫炷繋炫＝ㄔO(shè)等職吧責。第五條蘇各參兩與方應(yīng)夏按照公平朗、公取正、冶公開及和誠停實信嗽用的原郊則，志依法愈、規(guī)臭范、掃高效繳實施斥政府棄和社巴會資聯(lián)本合立作項姜目。54財政部鄭關(guān)于印愚發(fā)政府元和社會冷資本合咐作模式蠅操作指宗南第八展條定性評漸價重點關(guān)該注項目姐采用政懂府和社齒會資本虜合作模倚式與采系用政府鞭傳統(tǒng)采轟購模式黨相比能碑否增加淚供給知、優(yōu)查化風法險分猜配、刻提高國運營償效率撇、促鋒進創(chuàng)昌新和示公平令競爭等。定量評床價主要通神過對政凡府和社顛會資本濱合作項殘目全生熟命周期占內(nèi)政府消支出成鼓本現(xiàn)值托與公共混部門比摸較值進而行比較槍，計算袍項目的叢物有所說值量值爭，判斷冒政府和澇社會資啟本合作東模式是否降穿低項目箏全生命槳周期成名本。第九條午開展財政承剃受能力礙論證，每年層政府付認費或政呆府補貼干等財政惜支出不帆得超出鎖當年財瘋政收入狀的一定樓比例。第十賓一條跡項殃目實怒施機莖構(gòu)應(yīng)例組織必編制喚項目腸實施背方案（二）血風險分畫配基本沉框架：項目設(shè)乎計、建穗造、財漸務(wù)和運鄙營維護事等商業(yè)訓(xùn)風險由社會蝦資本承毯擔，法律、寬政策和洞最低需扣求等風逝險由政地府承魚擔，敵不可告抗力塘等風爪險由綠政府憐和社伯會資榨本合醉理共磁擔。（三）蜂項目運預(yù)作方式愉主要包誦括：委托阿運營、管理合考同、建設(shè)-運營-移交、建設(shè)-擁有-運營、轉(zhuǎn)讓-運營-移交和改建-運營-移交等。具體運核作方式濫的選擇先主要由收費定恢價機制、項目震投資俊收益剝水平、風險分欺配基本簽框架、融資需務(wù)求、改擴鞠建需謊求和期滿虎處置等因慢素決剃定。（五桂）合吼同體憑系：項目型合同雖期限徹、項拼目回桶報機冰制、雪收費沖定價渡調(diào)整科機制陽、應(yīng)牌急處咐置、老臨時館接管牽和提右前終車止、燒合同痕變更春、合沾同展品期、芳項目餅新增第改擴超建需矛求等應(yīng)對養(yǎng)措施陰。55財政部羨關(guān)于印冠發(fā)政府丹和社會猾資本合夜作模式駐操作指兔南第十七恩條項秘目采用公開招逝標、邀堵請招標門、競爭柜性談判絡(luò)、單一社來源采購方受式開展孩采購的曲，按照竿政府采院購法律問法規(guī)及謎有關(guān)規(guī)艇定執(zhí)行司。第二十收條與鋪候選社幕會資本朋及與其智合作的柏金融機寒構(gòu)就合午同中可亭變的細鍵節(jié)問題孝進行合色同簽署猛前的確冊認談判享，率先達鋼成一致凝的即為儲中選者。第二拖十七棄條調(diào)政府調(diào)可指脈定合途格機拍構(gòu)實栗施臨時接吸管。第二十展九條前項目實啦施機構(gòu)撞應(yīng)每3-5年對秧項目莖進行中期評跪估，重點血分析項浮目運行丑狀況和散項目合斥同的合規(guī)性升、適應(yīng)怨性和合岔理性；第三柴十一環(huán)條液政府指、社柿?xí)Y雷本或珍項目盡公司性應(yīng)依哪法公株開披局露項射目產(chǎn)悉出的廢數(shù)量洋和質(zhì)比量、坐項目舊經(jīng)營籮狀況眼相關(guān)棚信息臭，保桂障公眾額知情罷權(quán)，接軍受社般會監(jiān)狠督。第三尊十二備條火項目蹄合同致中應(yīng)蘿明確致約定移交盯形式發(fā)、補拒償方上式、移交奔內(nèi)容和移交闊標準。移熊交形傅式包鐵括期杏滿終裕止移提交和英提前愧終止索移交躁；補耕償方摟式包奔括無編償移啄交和臘有償場移交犁；移逢交內(nèi)錫容包刮括項醫(yī)目資沉產(chǎn)、粱人員喝、文嶼檔和套知識歉產(chǎn)權(quán)印等；渡移交君標準識包括寨設(shè)備咽完好涌率和竟最短器可使五用年錘限等語指標貫。56國家長發(fā)展忌改革近委辦展公廳犁關(guān)于問創(chuàng)新疤企業(yè)究債券爐融資蛇方式扎實推滋進棚戶消區(qū)改造陸建設(shè)有爬關(guān)問題斯的通知發(fā)改辦勒財金[2增01險4]虜10夾47號一、支持符陳合條件早的地區(qū)頑增加企海業(yè)債券發(fā)行規(guī)晶模指標;二、惡適當放寬企業(yè)債肅券發(fā)行條件，支持秒國有大抗中型企諒業(yè)發(fā)債俘用于棚痰戶區(qū)改說造;三、推亡進企業(yè)關(guān)債券品女種創(chuàng)新嗽，研究然推出棚敲戶區(qū)改扔造項目市收益氧債券；（項目調(diào)收益德債券蘭不占豆用地后方政珍府所月屬投冬融資畏平臺拌公司惰年度腸發(fā)債綁指標稻。）四、拋與開擺發(fā)性薦金融依政策靈相銜笨接，露擴大獸“債貸組瘋合”用標于棚塔戶區(qū)素改造經(jīng)范圍趁；五、優(yōu)各化棚戶課區(qū)改造靜債券品暫種方案設(shè)蠶計，科銳學(xué)合途理設(shè)雹置債揉券期點限和杰還本追付息蔬方式刪；（凡實施礎(chǔ)棚戶區(qū)掘改造的爪地方城波投類企待業(yè)發(fā)債委可不再姿實行分彎攤還本刮的強制也性債券德方案設(shè)正計）國家絨發(fā)展延改革膏委辦投公廳20亦14年5月13日PP孤P模式？57關(guān)于制傷止地方多政府違初法違規(guī)往融資行鬧為的通費知財預(yù)[槍201洗2]4典63號各省、張自治區(qū)狡、直轄棒市、計刪劃單列材市財政左廳（局穗）、發(fā)今展改革撫委，中充國人民戒銀行上愚?？偛康?、各分余行、營耍業(yè)管理謹部、省員會（首揭府）城繩市中心婚支行、唱副省級憐城市中騾心支行驚，各銀三監(jiān)局：《國務(wù)幼院關(guān)槐于加稼強地釋方政叼府融脊資平伶臺公摟司管億理有克關(guān)問汁題的有通知》（國譜發(fā)〔2健01浙0〕鐮19號）下暫發(fā)后，皮地方各積級政府卡加強融蠶資平臺臥公司管旬理，取他得了階獻段性成黃效。地決方政府族性債務(wù)座規(guī)模迅艇速膨脹戒的勢頭桑得到有文效遏制愧，大部釀分融資平平臺公厚司正在孔按照市案場化原狼則規(guī)范拔運行，肌銀行業(yè)鍛金融機珠構(gòu)對融掀資平臺橫公司的罰信貸管屑理更加跪規(guī)范?？〉?，走最近有氏些地方塞政府違矮法違規(guī)迅融資有走抬頭之醒勢，如卷違規(guī)采矛用集資湊、回購熄（BT）等方異式舉債軍建設(shè)公屑益性項完目，違沃規(guī)向融陡資平臺氧公司注包資或提稀供擔保駛，通過潑財務(wù)公船司、信懶托公司驗、金融鞠租賃公計司等違凍規(guī)舉借京政府性生債務(wù)等啄。為有幅效防范協(xié)財政金哪融風險頃，保持昆經(jīng)濟持剩續(xù)健康示發(fā)展和器社會穩(wěn)欲定，現(xiàn)玻就有關(guān)旅問題通晌知如下聚：一、盆嚴禁上直接密或間棵接吸預(yù)收公缸眾資封金違略規(guī)集接資地方各頸級政府春及所屬慎機關(guān)事期業(yè)單位魯、社會侮團體等倍要嚴格夏執(zhí)行《國務(wù)院汽辦公廳鍛關(guān)于依礦法懲處列非法集蠶資有關(guān)盼問題的好通知》（國陰辦發(fā)拌明電〔2動00捕7〕余34號）暑等有眼關(guān)規(guī)身定，渡未經(jīng)瓜有關(guān)鄭監(jiān)管宏部門哪依法山批準不得直侵接或間激接吸收刑公眾資噴金進行扮公益性摸項目建限設(shè)，不得復(fù)對機關(guān)諒事業(yè)單返位職工劣及其他捆個人進獎行攤派集刷資或組織購韻買理財、礎(chǔ)信托產(chǎn)怎品，不既得公開繳宣傳、狗引導(dǎo)社斬會公眾布參與融蛾資平臺抹公司項喇目融資邁。二、切普實規(guī)范吐地方政抓府以回葉購方式扮舉借政究府性債另務(wù)行為除法貝律和卻國務(wù)柴院另底有規(guī)蔽定外達，地體方各決級政停府及證所屬沫機關(guān)框事業(yè)篩單位風、社務(wù)會團柜體等不得嚴以委墓托單徹位建嚴設(shè)并完承擔法逐年梅回購脖（BT）責手任等輪方式降舉借末政府麥性債圣務(wù)。對符加合法律謙或國務(wù)級院規(guī)定足可以舉許借政府兔性債務(wù)風的公共租咱賃住房仇、公路等項目廢，確需凳采取代揮建制建誰設(shè)并由機財政性細資金逐臉年回購舞（BT）的貸，必以須根敗據(jù)項惹目建顆設(shè)規(guī)協(xié)劃、悔償債身能力忽等，料合理攀確定冒建設(shè)丹規(guī)模褲，落趙實分石年資尊金償幼還計異劃。三、加筒強對融岸資平臺團公司注趟資行為面管理地方耳政府牧對融紀資平弓臺公敏司注晝資必憤須合嫌法合忽規(guī)，不得將享政府辦涼公樓、惜學(xué)校、壁醫(yī)院、兵公園等箭公益性沉資產(chǎn)作寫為資本業(yè)注入融漿資平臺叮公司。嚴格氏執(zhí)行《土地管洞理法》等有關(guān)卷規(guī)定，拔地方政環(huán)府將土地注醒入融資釘平臺公囑司必須經(jīng)漂過法定育的出讓踏或劃撥使程序。墾以出讓單方式注煩入土地截的，融藍資平臺獸公司必肝須及時餅足額繳距納土地澇出讓收錯入并取歇得國有匯土地使誕用證；天以劃撥在方式注須入土地協(xié)的，必愧須經(jīng)過積有關(guān)部招門依法毫批準并刃嚴格用津于指定孤用途。雜融資平掌臺公司欠經(jīng)依法寬批準利壁用原有補劃撥土閉地進行娛經(jīng)營性猛開發(fā)建環(huán)設(shè)或轉(zhuǎn)造讓原劃是撥土地公使用權(quán)潤的，應(yīng)票當按照誦規(guī)定補田繳土地血價款。寫地方各拳級政府沸不得將辟儲備土氏地作為心資產(chǎn)注墨入融資昌平臺公擇司，不僚得承諾纏將儲備笨土地預(yù)登期出讓填收入作頑為融資滲平臺公寇司償債冊資金來鵲源。58關(guān)于原制止利地方峽政府旱違法總違規(guī)服融資慢行為鳴的通桑知財預(yù)抄[2逆01餓2]棚46點3號四、進掠一步規(guī)竿范融資現(xiàn)平臺公脾司融資篇行為地方組各級別政府亭必須鈔嚴格躍按照燈有關(guān)尼規(guī)定傻規(guī)范房誠土地砍儲備荒機構(gòu)請管理名和土殃地融諸資行艱為，不得授拳權(quán)融資腎平臺公桌司承擔激土地儲鋤備職能爺和進行階土地儲篩備融資，不攏得將土地儲蘇備貸款用于城患市建設(shè)便以及其變他與土柜地儲備螞業(yè)務(wù)無嫌關(guān)的項秋目。符史合條件貼的融資煌平臺擁公司因承陡擔公點共租弱賃住蜻房、息公路孕等公猜益性委項目朋建設(shè)舉借需事要財政訊性資金保償還的債劍務(wù)，袋除法翻律和續(xù)國務(wù)同院另蘋有規(guī)船定外授，不得抗向非渠金融穗機構(gòu)蜻和個桿人借淡款，初不得悄通過召金融穿機構(gòu)喜中的說財務(wù)披公司殿、信潤托公阻司、柿基金回公司燙、金軍融租王賃公乞司、木保險掩公司瓣等直題接或癢間接花融資惜。五、舅堅決而制止刻地方測政府踏違規(guī)遣擔保單承諾紅行為地方哲各級笛政府交及所均屬機齡關(guān)事集業(yè)單歸位、鄉(xiāng)豐社會困團體幕，要燃繼續(xù)膜嚴格乘按照《擔保濤法》等有關(guān)麻法律法炊規(guī)規(guī)定察，不得殿出具擔去保函、滔承諾函注、安慰如函等直寧接或變捕相擔保守協(xié)議，頭不得以機關(guān)事置業(yè)單位偷及社會顧團體的別國有資裂產(chǎn)為其漠他單太位或浴企業(yè)女融資固進行步抵押盤或質(zhì)撞押，球不得弦為其續(xù)他單追位或益企業(yè)州融資宵承諾未承擔士償債爸責任語，不生得為壇其他撤單位所或企扔業(yè)的縮慧回購衰（BT）協(xié)死議提扒供擔永保，逆不得壞從事涼其他洗違法宅違規(guī)撥擔保絹承諾憂行為蹄。地方廳各級谷政府乖要從絹大局見出發(fā)凡，充爪分認彎識制鵝止違脈法違衣規(guī)融泛資行臥為的誓重要辭性和忌緊迫盆性，弊統(tǒng)一墨思想三，加針強領(lǐng)躺導(dǎo)，長切實艘擔負彈起加魚強地懼方政破府性污債務(wù)畢管理總、防穗范財騎政金饅融風鄙險的語責任知，規(guī)虧范政爹府及寬所屬按機關(guān)磨事業(yè)廉單位面、社侄會團街體、探融資惡平臺技公司木行為福。要卻對地串方各拌級政崇府及制所屬街機關(guān)周事業(yè)棋單位捉、社癥會團塊體、饞融資勞平臺君公司竹違法金違規(guī)圣融資讀或擔結(jié)保承翅諾行貞為進市行清起理整搶改。捧對限幸期不筋改的夾，依炸法依仔規(guī)追柴究相壞關(guān)責可任人星的責遵任。財政部播發(fā)展豬改革委術(shù)人民璃銀行幕銀監(jiān)會201摧2年12月24日中鐵二賴局“動鐵半城逆“舊城裙改造木項目覺（千通畝）中信深首圳（集如團）公洪司中信牽蜀都蓬項目即（新汪中心鎖）成都夢市干勾道指忘揮部保城東舊城改點造項目城市運營遇商ppp皆模式下的城市查運營莊商突破了襖土地一殼級市場但的開發(fā)圓的范疇川，走到農(nóng)了區(qū)域舌運作的層去次上巨。是一攔個從土地訊的整若理開始沉，到市之后筒的配套劇建設(shè)的區(qū)域欺性的運介營項目舊城奶改造肌涵蓋潮了土信地一級市場世的開妖發(fā)和睬土地二級市場的尖開發(fā)（知房地產(chǎn)財開發(fā)）服兩個層投次蘇州中鳳心廣場撿因其罕男見的體席量規(guī)模濫而創(chuàng)下先了國內(nèi)培建筑的保六個“荒第一”情：蘇州縱中心兵廣場爸項目追總面巨積達氧18怒2萬嘴平方抄米，正是目也前國燃內(nèi)規(guī)爛模最大的嚷整體開賠發(fā)城市綜永合體;項目企地下凡空間加總面祖積約胞52吸萬平重方米屋，是愁目前明國內(nèi)灘規(guī)模氣最大辦的整堆體開毀發(fā)地下肥空間;在蘇搭州中橫心廣嚷場內(nèi)鹽，設(shè)岡有蘇柄州工涼業(yè)園逗區(qū)金油雞湖禍城市鉆發(fā)展淋有限笨公司咸與新啊加坡葡凱德災(zāi)商用湊產(chǎn)業(yè)躲有限乏公司幸合資決合作摘開發(fā)井的國膛內(nèi)單尚體規(guī)昨模最沉大的購物送中心，總較建筑畏面積悶達4騰0多足萬平懇方米紫;項目將廉建5萬貸平方米憑的屋頂予花園，脖是國內(nèi)貢規(guī)模最道大的空中生或態(tài)花園;蘇州中娃心廣場鑰設(shè)置集誰中供冷佳供熱系救統(tǒng)，是瞧目前國均內(nèi)規(guī)模填最大的月城市綜撫合體集中與供冷剪供熱解系統(tǒng);此外，聰項目整醉體地下拿三層、塑部分地杯下四層安，基坑木占地面騙積達1售4萬平導(dǎo)方米，居開挖深注度17誼至22黃米，開丟挖土方味約22鄰0萬立源方米，隸是目前驢國內(nèi)規(guī)謊模最大誰的城市族建筑基坑工妙程。用PP飲P運營城錫市綜合北體？城市綜秩合體20勸15年1月，殃以12晶.8誕6億元清將51先%股權(quán)轉(zhuǎn)哄讓給金六鷹商貿(mào)散。第四暑次違約就交房。一邊是讓嚴厲地富產(chǎn)宏觀調(diào)修控下，日閑益萎縮浴的住宅課項目，練一邊卻鏈是四處瞧開花的秒超大城勸市綜合胳體，這斬種狀況臺讓人困位惑。萎縮的酒公共綠券地由于大籃規(guī)模建印設(shè)用地糟需要，廢原先綠漆茵環(huán)繞毒，號稱弦小新加損坡的蘇欄州工業(yè)登園區(qū)的茶公共綠面地規(guī)模階迅速減纏少。綜合丈體的踐建設(shè)成進度商更要夜匹配城市續(xù)規(guī)模病擴大禾的速愉度、易人流顧增長藥的速陜度，要根炊據(jù)實際離需求不能藥盲目。未來丑一年窗商業(yè)隊地產(chǎn)老會出諒現(xiàn)大栽量爛尾拆樓？蘇州中斷心廣場觀項目18塊沫土地皆由石當?shù)孛ふ俦尘坝嗟钠蠊饦I(yè)通鄰過招推拍掛鳳程序條獲得據(jù)。蘇洋州工避業(yè)園面區(qū)金賺雞湖宿城市絞發(fā)展便有限脹公司熊為了濁獲得返金雞京湖旁監(jiān)的商儲業(yè)用蛾地，筐單位街面積貪(每攤平方趣米)修價格手達1.5雀萬元左右。器這相當仗于園區(qū)忙政府在俗用自己樸的公司櫻造城市長綜合體告。優(yōu)點鞏是，充晴分運用趨了園區(qū)尺政企合株一的身兆份，以硬財政作炎為擔保雨和背書斜，運用癢政府融釋資平臺鎮(zhèn)進行融獄資建設(shè)辟。但缺點也是顯狼而易見產(chǎn)的，這足個模式必須美在上倚升通齒道時才睬能運心轉(zhuǎn)，舒萬一引地產(chǎn)傲的整絨體大摸勢不售好，尋容易瘋造成貴園區(qū)獻背上陪沉重曲的債趟務(wù)。穗城市鞋綜合育體的燈未來異前景嗽以及花城市馬綜合鵝體的豪大規(guī)冒模資聲金投撲入等肺都隨淺時考牲驗著摧這些戲國企杏。城市所綜合聰體蘋危機“東匠方之堪門”稼的開猛發(fā)商念為蘇否州乾即寧置滔業(yè)有強限公嘉司(下稱“基乾寧置蒼業(yè)”)。于20瞞03年8月成孩立，20氣04年2月，乾短寧置業(yè)容以約4億元競得粘東方盤之門驗所在屑地塊神，折違合110戚4萬元/畝，創(chuàng)騾下當時株蘇州工扎業(yè)園區(qū)題經(jīng)營性遭用地出牧讓單價計紀錄。避在當時臂，總建乏筑面積予約43萬平方激米、總投資戒約45億元的東舉方之油門是經(jīng)國內(nèi)菌體量得最大碗、投該資最美多的嚴單體除建筑承。在20奪11年下室半年部，拿世地7年之閉后，卻“東些方之局門”豬項目析終于粗獲得幸了兩搬張預(yù)榮售證困?！芭聳|方舊之門淋”雖閉然貌截似商助業(yè)物抵業(yè)，倆但其欲實兩壁條“填褲腿傅”卻是有兩烘種產(chǎn)池權(quán)：陡一條鐘“褲猾腿”(南樓)擁有70年住宅蔬產(chǎn)權(quán)，渡開發(fā)為113平方鞏米至20草00平方米元“豪宅炸”對外幣出售，思售價在虧每平方爬米1.然8萬至8萬，面本積為11閃.1萬平方罵米，共34盟1套。另憶一條“開褲腿”(北樓)擁有40年商吸業(yè)產(chǎn)搭權(quán)開抓發(fā)成90只~2番40平方米演酒店公察寓對外駐出售，歉售價在浩每平方閱米2萬至5萬，拿面積為5.互85萬平春方米悶，共264套。截至201陪2年9月6日，析酒店棋公寓表可售庸套數(shù)橫為16夫4，去化束近四成世，但341套“肥豪宅薪”則結(jié)仍有303套顯示偶為“可駝售”。截至20云13年8月25日，抓東方邀之門龍酒店額式公誘寓銷倒售狀炕況相真對較牢好，捏目前剛可售氧房源忍為10肺3套，僅去化止近半;而住宅孟產(chǎn)品的橡銷售狀忙況尤其關(guān)慘淡，益目前的池可售房些源為326套，往而總養(yǎng)共409套房堡源僅希售出83套，灘去化便僅兩序成。城市光綜合舅體培危機--東方撕之門項目攜融資是以特嶼定項目謎的資產(chǎn)背、預(yù)期也收益或廳權(quán)益作絡(luò)為抵押蘿而取得哭的一種端無追索往權(quán)或有吩限追索男權(quán)的融萌資或貸偷款。該社融資方求式一般董應(yīng)用于謝現(xiàn)金流子量穩(wěn)定取的發(fā)電業(yè)、道路惡、鐵路孫、機場只、橋梁鼻等大型款基建項倒目。項目在蜓融資過拌程中的記作用1、項目導(dǎo)向2、有限追索或無追索3、項目需要具有很好的經(jīng)濟效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風險分擔6、融資成本高7、表外融資項目融資的特點快速公優(yōu)交系統(tǒng)芝是一種撓高品質(zhì)勉、高效插率、低榮能耗、狐低污染案、低成盞本的形地式，可睜根據(jù)客含流變更肯運力，晉適應(yīng)性稅強，充晉分體現(xiàn)躲了以人壟為本，砍構(gòu)建和閥諧社會飽的發(fā)展歸理念。輛快速公之交系統(tǒng)頑采用先鼻進的公春共交通怒車輛和叔高品質(zhì)袖的服務(wù)落設(shè)施，巖通過專壇用道路歉空間來務(wù)實現(xiàn)快磚捷、準覽時、舒櫻