商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程及盈利模式圖標(biāo)豐富

商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程及盈利模式分析

-------商業(yè)發(fā)展部目錄----------------------------------------------------第一章商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與價(jià)值第二章商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程第三章商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式

第一章商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與價(jià)值什么是商業(yè)地產(chǎn)？？？1、商業(yè)地產(chǎn)的概念及分類

商業(yè)地產(chǎn)顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。這些廣義的商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是存在使用者與投資者分離的市場(chǎng)，這是和住宅房地產(chǎn)的典型差別所在。狹義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式,包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等,其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。無(wú)論是廣義還是狹義,商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)商品的一個(gè)分支,其建設(shè)開發(fā)同樣是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪的租售,從而獲利。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)變成了城市綜合體的概念。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。廣義商業(yè)地產(chǎn)酒店寫字樓零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)▲狹義的商業(yè)地產(chǎn)：指一種房地產(chǎn)形態(tài)，此類物業(yè)是用來(lái)滿足各種經(jīng)營(yíng)商家的使用功能需求，

并通過(guò)向經(jīng)營(yíng)商家收取租金的形式獲得利益?！虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：提供商家租賃來(lái)用以商品交易、提供服務(wù)的場(chǎng)所。▲三大主體：業(yè)主/投資者、經(jīng)營(yíng)商家、消費(fèi)者。業(yè)主/投資者商業(yè)物業(yè)商家1商家2商家3商家N租金商品/服務(wù)消費(fèi)者流水2、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)屬性：商業(yè)+地產(chǎn)+金融資金提供者投資者業(yè)主商業(yè)物業(yè)商家1商家2商家3商家N商品/服務(wù)消費(fèi)者租金流水資本經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)▲商業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展在于順應(yīng)了宏觀、中觀、微觀的發(fā)展需求。▲商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益，但同時(shí)也帶來(lái)巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)?！虡I(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。利益發(fā)展商商戶消費(fèi)者政府投資客關(guān)注開發(fā)利潤(rùn)關(guān)注客流及銷售額關(guān)注品牌及購(gòu)物環(huán)境關(guān)注稅收及就業(yè)關(guān)注投資回報(bào)及升值4、商業(yè)地產(chǎn)利益各方關(guān)注點(diǎn)

5、商業(yè)地產(chǎn)之價(jià)值1、商業(yè)是所有持有物業(yè)中增值最快的。2、對(duì)抗通貨膨脹，對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的能力，穩(wěn)定收益，穩(wěn)定股價(jià)，有更高的比價(jià)（P/E），香

港的大開發(fā)商都有大量持有物業(yè)。3、資本化帶來(lái)的盈利、變現(xiàn)與融通。市場(chǎng)短缺期的主導(dǎo)效率點(diǎn)資本效率控制成本大資本投入20倍倍乘20%增值1%NOI（凈營(yíng)運(yùn)收入）回報(bào)率提升市場(chǎng)過(guò)剩期的主導(dǎo)效率點(diǎn)管理效率管理提升精細(xì)化管理資本與管理的互動(dòng)，通過(guò)大資本的杠桿，放大商業(yè)管理效率提升的價(jià)值，在資本市場(chǎng)獲得溢價(jià)與循環(huán)。第二章商業(yè)地產(chǎn)整體操作流程產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減關(guān)注指標(biāo)－ACR關(guān)注指標(biāo)－QCT1、越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）2、價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）關(guān)注指標(biāo)－QT3、越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）一、從商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)角度分析商業(yè)地產(chǎn)操作流程

鑒于部門職能及工作重心的不同，下面主要從四方面進(jìn)行深入分析1、投資策劃2、項(xiàng)目策劃3、招商推廣4、經(jīng)營(yíng)管理1、投資策劃一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)注定。地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80%，反之，則只有20%的成功把握。因此項(xiàng)目前期的投資策劃顯得十分重要。投資選址策劃內(nèi)容區(qū)位及交通狀況要素分析項(xiàng)目用地物理狀況要素分析購(gòu)物人群分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估用地形狀規(guī)則，最大化利用用地平整，高差變化不大用地的可進(jìn)入性用地的視覺可見性用地周圍情況2、項(xiàng)目策劃通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目所處城市及商圈的深入研究，找出項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)定位進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑空間設(shè)計(jì)以及動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容。A、市場(chǎng)調(diào)研初步分析區(qū)域的市場(chǎng)條件▲目標(biāo)地塊▲城市發(fā)展▲城市商圈▲競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手▲目標(biāo)客戶▲投資客戶項(xiàng)目選址區(qū)域分析內(nèi)容構(gòu)成目標(biāo)地塊投資者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市發(fā)展商圈目標(biāo)客戶機(jī)遇挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地理環(huán)境交通組織消費(fèi)人口消費(fèi)群體消費(fèi)模式購(gòu)買能力消費(fèi)習(xí)慣商圈分布規(guī)模檔次業(yè)態(tài)構(gòu)成輻射范圍發(fā)展趨勢(shì)文化特性經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)劃市政規(guī)劃地理位置商場(chǎng)規(guī)模租金水平經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)展趨勢(shì)投資心理投資能力投資環(huán)境投資類型B、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)差異性定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目周邊情況輻射商圈范圍目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資群定位目標(biāo)商戶群定位經(jīng)營(yíng)功能定位經(jīng)營(yíng)主題定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位商圈購(gòu)買力高低購(gòu)物疲勞時(shí)間長(zhǎng)短產(chǎn)品品種多寡以推廣手段確定市場(chǎng)定位以時(shí)尚展示樹立專業(yè)形象用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、遵循商業(yè)功能獨(dú)立性七大原則2、注重商業(yè)項(xiàng)目的核心屬性3、與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)密切結(jié)合4、堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間5、建筑設(shè)計(jì)講究店招和標(biāo)識(shí)兩種方式合理運(yùn)用6、選擇合適的建筑結(jié)構(gòu)形式建筑外形設(shè)計(jì)原則1、符合項(xiàng)目定位原則2、與區(qū)域環(huán)境融合原則3、具備一定創(chuàng)新性原則4、具備一定超前性原則C、規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)3、樓層功能規(guī)劃設(shè)計(jì)4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃5、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合規(guī)劃6、交通動(dòng)線布局規(guī)劃設(shè)計(jì)7、內(nèi)部綠化景觀設(shè)計(jì)8、商業(yè)燈光照明設(shè)計(jì)2、空間功能分類9、輔助設(shè)施設(shè)計(jì)10、安全設(shè)施設(shè)計(jì)1、空間表現(xiàn)形式a、室內(nèi)大開間b、露天步行街c、室內(nèi)步行街d、回廊式步行街a、營(yíng)業(yè)功能b、倉(cāng)儲(chǔ)功能c、輔助功能a、與業(yè)種相結(jié)合b、以業(yè)種定位為指導(dǎo)c、輔助功能a、業(yè)態(tài)適應(yīng)b、業(yè)態(tài)互補(bǔ)c、主次協(xié)調(diào)a、品牌級(jí)次管理b、鋪位面積劃分a、具備引導(dǎo)性b、無(wú)障礙設(shè)計(jì)c、注重內(nèi)外空間溝通d、避免盲區(qū)a、內(nèi)部景觀注重與外部景觀的互動(dòng)b、內(nèi)部景觀和諧性與均好性a、與內(nèi)部裝修的協(xié)調(diào)性b、與業(yè)態(tài)裝修的協(xié)調(diào)性c、注重氛圍a、水電b、空調(diào)c、通訊d、消防e、安?！?a、重視購(gòu)物環(huán)境的安全性b、重視經(jīng)營(yíng)的安全性3、招商推廣整體招商部署招商策略制定招商手段擬定目標(biāo)品牌評(píng)估租賃政策擬定推廣部署計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度控制商戶裝修籌備及開業(yè)商業(yè)物業(yè)招商，是營(yíng)銷策略的重要一環(huán)。一個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功與否，招商是其關(guān)鍵原因之一。一般來(lái)說(shuō)，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商推廣可以分為整體招商部署、招商策略制定、招商手段擬定、目標(biāo)品牌評(píng)估、租賃政策擬定、推廣部署計(jì)劃、實(shí)施進(jìn)度控制、商戶裝修、籌備及開業(yè)等模塊。經(jīng)營(yíng)管理是購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)中最復(fù)雜、最長(zhǎng)期的操作環(huán)節(jié)，是購(gòu)物中心品牌塑造的最重要工作。開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是目前國(guó)際通用的管理模式。A、實(shí)行“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”“分散經(jīng)營(yíng)”是為商場(chǎng)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但商場(chǎng)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。B、經(jīng)營(yíng)管理策略4、經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一管理理念統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理策略1、設(shè)定小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前的管理體系2、購(gòu)物中心開業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)設(shè)置3、購(gòu)物中心開業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理供求模型建立4、開業(yè)后對(duì)小業(yè)主的管理方式制定5、開業(yè)后對(duì)零售商戶的管理措施商業(yè)宮物業(yè)哈資產(chǎn)融募集包資金投通過(guò)牌投資俱形成物無(wú)業(yè)資乳產(chǎn)管資產(chǎn)品管理提供語(yǔ)增值退資本著變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)巡壽盈利二、捕從金吐融、留資本閥角度獸分析但商業(yè)考地產(chǎn)籮操作企流程確定融資需求量尋求可能的融資途徑選擇最佳融資方案1、融拒資決戚策A、確舞定融斤資需拋求量投資抗前置誤，銷送售后海置，帆資金模缺口賊（需插求量搜）的權(quán)產(chǎn)生M投資資金猶差額勝（資凝金需杯求量心）銷售蒸收入銷售物收入有曲線投資蘭曲線開發(fā)柏建設(shè)歡期營(yíng)銷餓期（傳儀統(tǒng)房甜地產(chǎn)早項(xiàng)目叼的現(xiàn)稿金流丘模式柔）2010年2011年2012年2013年20142015項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年資金流出936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400資本性支出（開發(fā)投入）936,8580402,22294,188107,025105,954103,96274,52348,98400資金流入2,158,6070039,856137,623162,845258,781117,861109,14219,21926,320銷售凈現(xiàn)金流入826,1070039,856137,623162,845258,781117,861109,142經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入1,332,50019,21926,320建設(shè)期資金需求1,221,7490402,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320自有資金投入144,000144,000建設(shè)期自己缺口（或盈余）1,365,7490258,22254,33230,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320貸款借入312,5540258,22253,3320000000貸款償還312,554030,59856,891154,81843,33926,90800資金蝦缺口德（需寒求量浪）的察預(yù)算駱?lè)椒ǖ梗ㄒ詳滥稠?xiàng)椒目為念例）幾種籃可行稻的前絮段融鑰資（蓮開發(fā)扇融資寺）模考式自有央資金預(yù)購(gòu)耕房款銀行毀貸款信托最傳郵統(tǒng)、陶最便債宜的搏融資仇方式滑組合基金資本榨市場(chǎng)股權(quán)煩信托債券別信托混合添信托公司PE項(xiàng)目夫投資債券股票普通真?zhèn)赊D(zhuǎn)鹿債IP勇O增發(fā)/借殼B、尋餡求可亦能的鳳融資嫌途徑信貸覺：快費(fèi)速銷四售型犧開發(fā)其適合重此類隊(duì)融資葛模式在國(guó)咽內(nèi)房桑地產(chǎn)療調(diào)控閃政策侵力度俗明顯摩加大悄的情惠況下炕，房堆企的覆境外臣債券徹和銀籌團(tuán)貸耽款呈劇現(xiàn)積察極態(tài)于勢(shì)。血同時(shí)燭，從白目前季商務(wù)沈部的斷表態(tài)必看，極并沒巴有采侮取限究制境搜外資巴金投哪資房堵地產(chǎn)默的跡雜象。努資質(zhì)填較好要的集到團(tuán)性農(nóng)企業(yè)膜仍可藥獲得末長(zhǎng)期頑低成碎本信類貸支斤持，錢但成個(gè)本相料對(duì)早稱前有珍明顯澤提高甚。中魚長(zhǎng)期驅(qū)來(lái)看臂，央呼企有享著很坐好的疊銀行傷信貸段支持膠。信艙貸的胖期限甚一般懷比較梨短，刪開發(fā)集貸款哈其實(shí)浙不適薄合持偶有型席的商努業(yè)地售產(chǎn)項(xiàng)暖目。信托紗：成剖本較煤高、遭便捷日、但揮日益似受到帽監(jiān)管在《信托急公司摟凈資寺本計(jì)嗎算標(biāo)羊準(zhǔn)有火關(guān)事碰項(xiàng)的宅通知》發(fā)布亂后，暢房地狀產(chǎn)類投業(yè)務(wù)戲和銀歉信業(yè)劇務(wù)無(wú)種疑是券最受功影響哄的兩竿類。媽首先耐，今寧后融地資類蛋地產(chǎn)劈燕信托耀將經(jīng)遇受更員嚴(yán)格疫的審群批措寬施。20許11年3月份拒，央陜行召姿集信月托公穿司討李論，懸要求抱信托密公司訊用自兇有資翁金發(fā)狐放貸屠款的籍余額宵原則刪上不潛能新弄增，示如果書要新診增，變要按具新增盈額的15聚0%向央撿行的地特種條存款刑賬戶欣繳納貞存款使，存從款沒犧有利廟息。基金鋸：成腫本最磁高的系的一加種融眉資方商式。基金段分為帽海內(nèi)對(duì)外私象募基隸金、濫海外揚(yáng)機(jī)構(gòu)領(lǐng)以及勺境內(nèi)閘機(jī)構(gòu)層投資需者。債券眉：境助外上密市房牌企境燙外發(fā)鐘債——后市映壓力舍增大厚。內(nèi)地裳信貸冰對(duì)房弦地產(chǎn)惹的收晌縮，駐以及境銷售進(jìn)形象藏的調(diào)美整，郊使境搞外債化券成真為了耗房地趨產(chǎn)商憑緩解昆資金川之渴安的核陰心渠州道。商業(yè)問(wèn)地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)竟金流公模式吸區(qū)別埋于傳紹統(tǒng)地惜產(chǎn)開渾發(fā)，遣大量提投資晉前置搬，經(jīng)耳營(yíng)收介益緩過(guò)慢回寇籠，做融資揪量大種，融雅資期鋪限長(zhǎng)科。投資依曲線資金溫需求經(jīng)營(yíng)誰(shuí)收入蓮曲線金額時(shí)間開發(fā)效建設(shè)艙期經(jīng)營(yíng)紫期商業(yè)葉地產(chǎn)仗融資壺難，龜關(guān)鍵忘在于瞞退出巡壽機(jī)制末的缺親乏。融資方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)適用性備注銷售回款適用商鋪、商改住操作銀行貸款基本不適用期限一般不超過(guò)3年，期限不匹配信托基本不適用期限一般不超過(guò)3年，期限不匹配基金適用IRR（內(nèi)部收益率）要求高，控制權(quán)的喪失債券略微適用期限一般不超過(guò)5年，期限不匹配IPO/增發(fā)基本不適用EPS（每股稅后利潤(rùn)）指標(biāo)對(duì)商業(yè)物業(yè)很吃虧可行濱的商戲業(yè)地挑產(chǎn)前輔段融新資（擔(dān)開發(fā)暗融資熔）模埋式A、+爭(zhēng)+自有鋪資金銷售傻回款開發(fā)艘貸款中糧床：20燥00億資摩產(chǎn)，25姿%地產(chǎn)堵，每漠年約20壁00億的赤貿(mào)易張額，余商業(yè)最地產(chǎn)量開發(fā)姿融資居基本祝來(lái)源奸于貼息貸銹款；吸同為未央企幅的華神潤(rùn)亦紹如此趣。--勞--緞--央企辱派大倉(cāng)都如撒此。萬(wàn)達(dá)蟲：在接懸受建擠銀國(guó)易際的24億PE投資檢后，峰基本憑是利農(nóng)用項(xiàng)始目的舊快速蝕銷售鍵，自雨我平皇衡，柴輔以陡短期的速開發(fā)腹貸款移。--塔--述--私企信派最蝴好的揪融資荒方式吊。B、+謊+濟(jì)+自有券資金銷售變回款開發(fā)旦貸款經(jīng)營(yíng)嚴(yán)貸款案例慘：合壩肥之狐心城自有脫資金螞（2億元蓮，土術(shù)地及型拆遷槽保證烤金）繡；銷右售回勞款（個(gè)寫字飽樓提都前整枯售，糠定金簡(jiǎn)預(yù)售允，約1億元送，公俗寓部省分，染銷售著定金阻）；曠開發(fā)狠貸款排（民愿生行赤開發(fā)翁貸款坐轉(zhuǎn)經(jīng)島營(yíng)貸提款，6億元槽）C、選螞擇最左佳融器資方夫案C、+巷+自有增資金銷售魄回款信托D、+轟+憑+獨(dú)+自有攝資金銷售崗平衡開發(fā)然貸款信托案例漿：長(zhǎng)參沙大更融城自有稱資金襖（10億元松，土們地款污）；疲合作蘇基金奶（10億元乏，土妹地款鉛，保順底IR對(duì)R2汗0%）；兔信托里過(guò)橋折土地堪款（20億元郵）；駕銀行什開發(fā)幣貸款期（24億元父）；點(diǎn)銷售走回款疫：可失售物臟業(yè)的尖銷售噸）案例鎮(zhèn)：南吼亞之刪門自有投資金皮（土舍地款4億元父）；嘴銷售岡回款朽（住所宅銷零售）殃；開現(xiàn)發(fā)貸雀款（工審批誘很慢雖，受玩額度鄙影響作）；她信托飼（北拆區(qū)住席宅，3年期殊，4億元內(nèi)）基金融資警決策龜?shù)年P(guān)莖鍵因猾素（FR緣瑞IC青TO）融資聯(lián)決策拘的關(guān)摧鍵因磁素，琴我們麥可以譯概括貌為FR導(dǎo)IC初TO，它廊代表裙靈活賞性（fl騙ex智ib吧il霸it堪y）、歷風(fēng)險(xiǎn)狀性（ri創(chuàng)sk）、屈收益座（in殖co溪me）、戴控制業(yè)權(quán)（co闊nt暢ro龍l）、收時(shí)間壁性（ti奇mi羨ng）和米其他溜因素作（ot際he處r）。Ⅰ、推靈活司性：融資芽決策足影響猜投資足者未咐來(lái)按瞇照可據(jù)接受擊條款斧籌集經(jīng)資金壟的能界力。魚對(duì)于哭快速誼增長(zhǎng)柔的房藏地產(chǎn)鍋企業(yè)致來(lái)說(shuō)類，償維持顯一個(gè)哪合適竿的財(cái)植務(wù)杠廚桿水勵(lì)平有嗽利益發(fā)保證岸企業(yè)喚在金海融市炸場(chǎng)上膀充足滅的借奔貸能兆力。奶融資離決策曉要考規(guī)慮到夕企業(yè)尖的長(zhǎng)次遠(yuǎn)發(fā)磚展，溉以及評(píng)企業(yè)盆在各硬個(gè)項(xiàng)米目中浴的整支體利早益平伶衡。Ⅱ、弱風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)性、漁收益棟：財(cái)務(wù)悄杠桿慣是諺劇語(yǔ)中列的“鍛雙刃您劍”嶺，它拋使自肯有資煌金的擴(kuò)收益館率放厭大，翼也帶店來(lái)了釀更大化的財(cái)銹務(wù)風(fēng)匆險(xiǎn)。栗目前撫我國(guó)伙房地博產(chǎn)企籠業(yè)普喪遍的怒高負(fù)蛋債率間，實(shí)狐際上確正隱址含著侵巨大漂的財(cái)歪務(wù)風(fēng)詢險(xiǎn)，鞠表明囑大多鋸數(shù)房肥地產(chǎn)濁企業(yè)集并不歪具備拘良好綱的抗射風(fēng)險(xiǎn)船能力用。融必資決削策中著需要賊確定鄭財(cái)務(wù)幕杠桿陶，確屢定債倆務(wù)資懶本和暴權(quán)益遇資本侍的比稼例關(guān)申系，就找到繪一個(gè)掏風(fēng)險(xiǎn)倍和收輝益的談合適捉的平瀉衡點(diǎn)黎。Ⅲ、刮控制愁權(quán)：公司恭的融推資和喜決策儉權(quán)的鑒分配導(dǎo)。Ⅳ、杠時(shí)間外性：資金喇的融佳入要爐按照兩資金擊的投霉放使吸用時(shí)斷間和累用量周合理麗安排善，使追資金象在時(shí)丈間上運(yùn)相互應(yīng)銜接蠶，避紙免取押得資籌金時(shí)致間過(guò)雪早而孝造成紅投放德的閑詢置或私取得汪資金森滯后栗而延預(yù)誤資土金投梅入的權(quán)有利按時(shí)間綠。Ⅴ、醬其他算因素散：對(duì)融鐘資決丸策可愿能產(chǎn)趨生影鉤響的匙其他頸外界桂因素昨，例憐如對(duì)礙于整壁個(gè)大煩市走之向的課把握禁，對(duì)貼于影描響資拖金流扣量的基外界雙因素僅的監(jiān)截控等陵等。物業(yè)組合類型--------------------包含哪些物業(yè)類型開發(fā)階段------------------成熟、孵化、新開發(fā)租售比例------------------銷售多少持有多少產(chǎn)品模型的三個(gè)維度2、投李資決妹策A、持猾有物透業(yè)類勿型的殲選擇中國(guó)晌大都脖市的倡核心豆商務(wù)兇區(qū)處仰于開命發(fā)期避，優(yōu)溝質(zhì)寫私字樓屯處于股供應(yīng)靈期，鞏黃金制地段認(rèn)一點(diǎn)濟(jì)確立液，將旅長(zhǎng)期悲增值顫。同傷時(shí)中棒國(guó)寫給字樓節(jié)歷年裹租金連平穩(wěn)也，沒熊有太災(zāi)多泡喚沫成腰分，搞但增測(cè)長(zhǎng)潛弟力有士限。中國(guó)為世界陣工廠霜的地極位確遣定了返對(duì)產(chǎn)戰(zhàn)業(yè)物昏業(yè)（裙倉(cāng)儲(chǔ)認(rèn)、物醒流、滔商貿(mào)袍集散剃、研陳發(fā)、赤深加繳工）送的需惹求。碼以及拖工業(yè)輪用地棟供應(yīng)腐的日破趨嚴(yán)隨格，幫物業(yè)近價(jià)格炎將持伸續(xù)上雨漲。宗新興懂領(lǐng)域希，借雷助產(chǎn)兆業(yè)整火合，騎融合摟地產(chǎn)愚開發(fā)幻玉。零售工商業(yè)老增長(zhǎng)涂迅速反，歲蒜外資狐大型沿零售轎商的香進(jìn)入漿與購(gòu)源物中霸心的掠興起羅，中鏡心商撥圈面稼臨重捐新洗桐牌提些升；原城市合化進(jìn)筍程帶窄來(lái)大計(jì)量新績(jī)城開讓發(fā)，養(yǎng)區(qū)域茶配套億商業(yè)答機(jī)會(huì)宴也十修分巨晚大。中國(guó)花居民穴旅游序支持丈的持翅續(xù)提垮高，彎跨區(qū)隸域商條務(wù)活逃動(dòng)的授活躍督，酒坡店需較求大寫幅提督升。拌但酒肝店物示業(yè)自泥身投障資回鹽報(bào)較抽低，卵增長(zhǎng)葬有限現(xiàn)。中國(guó)銹目前端的租罩賃住金宅主凍要是平高端鄰公寓表和別投墅，偽普通極住宅逝較少傾。但辜政府謠廉租藝房政核策可棟能會(huì)誼產(chǎn)生挎投資管和持桂有的利機(jī)會(huì)蠶。住販宅的世高價(jià)企格導(dǎo)宅致這徒一領(lǐng)閃域幾輔乎沒礙有投詳資機(jī)攻會(huì)。醫(yī)院忙、老顛年公齊寓，壟以及者政府后設(shè)施鐮，大溪學(xué)等剛都可紙能因桃體制境改革顧產(chǎn)生掙機(jī)會(huì)齒。商業(yè)聚物業(yè)產(chǎn)業(yè)惡地產(chǎn)寫字您樓酒店租賃屯住宅其他B、目僻標(biāo)物菜業(yè)成加熟度押的選溝擇收益高低風(fēng)險(xiǎn)低鹽高核心羽資產(chǎn)餃：現(xiàn)金置流穩(wěn)優(yōu)定增值玩、成滑長(zhǎng)資稼產(chǎn)：悲現(xiàn)金呢流逐度步穩(wěn)寧定機(jī)會(huì)連型：粥現(xiàn)金果流不榮穩(wěn)定開發(fā)蘆期項(xiàng)悼目In丙cu哥ba全ti級(jí)on，需芬要孵園化，回盈利訴空間蔥較大雁，但謙對(duì)管揪理能損力有培較高界要求靈。Re慶it纏ab業(yè)le資產(chǎn)著，但謹(jǐn)物業(yè)休總量束較小餐，爭(zhēng)翼奪激估烈。C、租咐售的季配比重輕高也低持有渾資產(chǎn)輕資導(dǎo)產(chǎn)：銷售變?yōu)橥跗胶庥扌停鹤馐叟燮胶庵刭Y績(jī)產(chǎn)型短期郵內(nèi)增著大持通有資敢產(chǎn)產(chǎn)品華模型免的標(biāo)速準(zhǔn)--奧--位--拆--針對(duì)推連鎖化化商搭業(yè)地釋產(chǎn)開由發(fā)商市場(chǎng)泥可行決性財(cái)務(wù)惹可行竭性資源獨(dú)可達(dá)珠性可復(fù)沃制性項(xiàng)目證可行想性研建究--充--叮--妻--針對(duì)舅機(jī)會(huì)攻主義忍商業(yè)費(fèi)地產(chǎn)撒開發(fā)兆商▲投軟資商/開發(fā)醫(yī)商研鏡究▲宏悅觀市阿場(chǎng)研胸究▲土麥地市熱場(chǎng)研寇究▲相榨關(guān)產(chǎn)趁業(yè)及償物業(yè)泳市場(chǎng)瓦初步耍研究▲目預(yù)標(biāo)地蘆塊研臭究▲項(xiàng)織目建救設(shè)內(nèi)護(hù)容及竭規(guī)劃嗽方案越初步▲項(xiàng)犯目開塵發(fā)計(jì)舒劃▲項(xiàng)大目財(cái)階務(wù)評(píng)場(chǎng)估商業(yè)成規(guī)劃招商檢執(zhí)行商業(yè)板運(yùn)營(yíng)物業(yè)辱管理第一袖步第二流步第三沙步3、管玩理決己策A、購(gòu)形物中護(hù)心的暮特征良：組躬合、狂互動(dòng)容、協(xié)瓦作、流共贏▲以商軋鋪為想“經(jīng)消營(yíng)”腸對(duì)象宇，將鄉(xiāng)豐商鋪飽租金迎做為嘴主要?jiǎng)∈杖刖d來(lái)源報(bào)。▲多種狡行業(yè)扛、業(yè)舅態(tài)并水存經(jīng)華營(yíng)，攻多種匯業(yè)態(tài)暴組合報(bào)互補(bǔ)硬，強(qiáng)甩調(diào)一站式韻綜合報(bào)服務(wù)策?！扇」亩鄻泳浠`歡活的唯計(jì)租記及收胖租方稀式，刑實(shí)現(xiàn)撐租金獸收入困不斷遞增跑的經(jīng)無(wú)營(yíng)目頭標(biāo)▲注重逃：品序牌效過(guò)應(yīng)“萌、追躺求客撿流最然大化爬而非務(wù)單純那營(yíng)業(yè)救額最大化疤?！峁┠蚨喾N虜類型剪、多擴(kuò)種方跡式的膜購(gòu)物肅中心劫整體摟宣傳哥促銷睬活動(dòng)陶，打造陰購(gòu)物貼中心翅的整哄體形宇象與市品牌局?！鈶羝吩诟骷谧越?jīng)芽營(yíng)范腎圍內(nèi)夾可完義全獨(dú)筋立運(yùn)羨作、嶺自我能經(jīng)營(yíng)端。▲建有魔統(tǒng)一噴的會(huì)廈員管境理體裂系，咽實(shí)現(xiàn)曠租戶企會(huì)員字信息雅的有騾限共暢享▲規(guī)范負(fù)的租捎戶招宮商與戚質(zhì)量修管理擦體系宵?！M(jìn)行肝統(tǒng)一則的租葵戶獎(jiǎng)廚懲考旗核管畝理，世獎(jiǎng)優(yōu)恩淘劣朱、提廟升租仇戶品破質(zhì)質(zhì)量匹?！峁┳鸲喾N像收款減方式證，并盜且多歇種系感統(tǒng)共爬存、潔信息質(zhì)共享材。商業(yè)永運(yùn)營(yíng)閑管理消費(fèi)全者商家服務(wù)監(jiān)督徒管理租金做收益B、后關(guān)期商折業(yè)管矛理的愧核心朵內(nèi)容商業(yè)堵管理以標(biāo)夫準(zhǔn)化折的管蛇理體管系，犬推動(dòng)鞭所管脂理商逢業(yè)物角業(yè)的穿競(jìng)爭(zhēng)落力及朗業(yè)績(jī)產(chǎn)提升文化制度流程員工C、營(yíng)錢運(yùn)管困理的起標(biāo)準(zhǔn)稱化：由單理點(diǎn)模唱式向嚷標(biāo)準(zhǔn)功化連殃鎖模冶式過(guò)款渡，拖只有踏標(biāo)準(zhǔn)丙化的檔運(yùn)營(yíng)嫂體系短才能犁連鎖偶化，誰(shuí)才能攏保證恢管理昆效率銹。D、管舊理模慌式的侵劃分--鳳--恒--垂--單點(diǎn)蒼管理異的深尊度管理則模式晴的劃舒分--咐--懇--洲--資產(chǎn)唇與物泡業(yè)的榴雙重眉管理物業(yè)亡經(jīng)營(yíng)下公司宋跨區(qū)畢域、誘多業(yè)尋態(tài)能慚力的狹擴(kuò)張撓（內(nèi)挺部成棉長(zhǎng)、籌收購(gòu)殿、合巡壽作）AM茶C（金震融資犁產(chǎn)管梳理公暑司）殼為主衫導(dǎo)的膚組合堤管理揉，包毯括了革物業(yè)謝的收丹購(gòu)?fù)硕?，倉(cāng)地域濟(jì)業(yè)態(tài)乎組合儀的風(fēng)鞠險(xiǎn)控嫂制技族術(shù)、飼物業(yè)不長(zhǎng)期盾價(jià)值孔提升雷等。對(duì)單言一物鉛業(yè)的換租賃只管理規(guī)，也薯即物賺業(yè)經(jīng)摔營(yíng)公懇司的坑能力廚是整涉?zhèn)€組路合管剖理的帽基礎(chǔ)揉。AM贊C為引沃導(dǎo)下棚，以嶄提升拳物業(yè)糕價(jià)值化對(duì)物鑼業(yè)租起賃、暴財(cái)務(wù)促杠桿駝等綜步合管冠理。范圍資產(chǎn)洗組合物業(yè)鍋單體運(yùn)營(yíng)資本內(nèi)容冰和角脂度在中葡國(guó)目硬前泡坡沫嚴(yán)丑重的碎市場(chǎng)晃行情紙下，獸銷售素價(jià)格咱遠(yuǎn)大杯于內(nèi)惜在價(jià)粗值，聾理論蒸上來(lái)殼講，杠銷售酷的財(cái)妹務(wù)回粱報(bào)要憑高于怪經(jīng)營(yíng)芒回報(bào)憤。整豈體出脅售商羽業(yè)物配業(yè)能獵夠一稠次性蚊變現(xiàn)割資產(chǎn)是，回速籠資取金，卷但對(duì)年物業(yè)巷質(zhì)地堤要求板較高舒，比嘩較適特合大吸型、中較優(yōu)拴質(zhì)的裂商業(yè)呈物業(yè)聰。4、退推出機(jī)戲制A、整孤體出盟售將資虛產(chǎn)注炒入上斗市公辯司，刺在增瀉加上保市公習(xí)司資百產(chǎn)、般穩(wěn)定跟上市貍公司惹收益捷的同厚時(shí)，越將商恥業(yè)物鑰業(yè)轉(zhuǎn)半變成凡為一瘡種公厲共的培金融嘴投資詳品，悄能夠酸最大軟限度饅的分旅擔(dān)風(fēng)涉險(xiǎn)，蓄同時(shí)鉤實(shí)現(xiàn)警退出財(cái)。B、將剃資產(chǎn)拜注入春上市且公司RE辯IT隙S-本質(zhì)騙上是應(yīng)將流漂動(dòng)性裁很差廚的商強(qiáng)業(yè)不駕動(dòng)產(chǎn)渾證券蝴化、炭流動(dòng)真化，正從而諸解決鋒退出兆的問(wèn)急題。業(yè)主公眾娘投資觀者外部兔管理振的RE翠ITSP修V1腿(特殊倚目的嬌機(jī)構(gòu)書、公羽司）SP良V2SP廁V3物業(yè)物業(yè)物業(yè)資產(chǎn)挨管理舊公司作為航原物業(yè)持民有方投資收益管理疑費(fèi)管理籮服務(wù)擁有粱資產(chǎn)監(jiān)所有洽權(quán)資產(chǎn)慚凈收入2、通毫過(guò)資閉產(chǎn)管侮理公元司，程在獲躍得融閑資的同綁時(shí)保家留物筆業(yè)管厭理控順制權(quán)孔以及脾品牌疫。1、通曠過(guò)物著業(yè)的屯整合搜和RE踩IT豆S上市比，原葡物業(yè)暖獲得萄融資俗。3、通滔過(guò)RE煌IT劃S業(yè)務(wù)表，資仔產(chǎn)管紐奉理公揚(yáng)司獲屆得了眼新的旬平臺(tái)隙和管籮理費(fèi)諒收入躬，并聚可藉鑄此平如臺(tái)擴(kuò)另大業(yè)宰務(wù)規(guī)塌模；庸輕資雄產(chǎn)的識(shí)特點(diǎn)捉也有碌利于該設(shè)置徑現(xiàn)代豈化市東場(chǎng)激托勵(lì)機(jī)糊制，繡搭建診可擴(kuò)黎展的方管理薦平臺(tái)托。C、RE鑼IT融S上市對(duì)海奔外持光有業(yè)蒸務(wù)發(fā)阿展的貍研究斤顯示塘，房銹地產(chǎn)留的發(fā)制展都炎經(jīng)歷潮了直津接持餡有—簡(jiǎn)介棗持有引（間停接持責(zé)有（尋金融寸化）戒的階勤段，到并且汁都是霞從不唯直接?jì)鸪钟型暗剿接鼓及l(fā)競(jìng)展最醋終到RE料IT壯大還。19棋9619撥9719疼9820墻0170咱-9墾0初▲業(yè)主茂或使明用者綁直接錢持有注，間夫接融旗資為指主要覽資金鍋來(lái)源金，以暮資金和風(fēng)險(xiǎn)貫為代昆價(jià)博資取長(zhǎng)彼期資本增截值的膀匯報(bào)返?！?9幼96年日舍本為求了處材理房川地產(chǎn)臂泡沫可破滅坊的銀儲(chǔ)行不列良債頭權(quán)和津振興掉經(jīng)濟(jì)懸，橋詢本政圖府提殊出了金融載改革敘的日罵本版慘“Bi啟g言B悉an學(xué)g”計(jì)胃劃，鐵制定殲了不晃動(dòng)產(chǎn)衡流動(dòng)辭化的過(guò)相關(guān)券法律曲?！?7年歐借美開殘始基跪金進(jìn)丈入：謙理由嶼包括撲：1、不康良債危權(quán)打吩包處滋理的校機(jī)會(huì)弓；2、日催本房弓地產(chǎn)價(jià)格歐已經(jīng)屋回到申合理釣范圍何（相懸對(duì)租枕金）眾；3、日炮本RE固IT蠅S將出傘現(xiàn)，咸成為竭退出符渠道葉。▲98年后貧私募消基金賺開始毒啟動(dòng)基，增籍速比RE灰IT淡S市場(chǎng)望更快鵝，目保前已愚經(jīng)超取過(guò)55僑0億美爪元，龍大部分詢私募尿基金恢的退屢出通碗道都徐是以RE越IT孟S市場(chǎng)撐未目斤標(biāo)?！?1年日里本J-偉Re尸it市場(chǎng)新開始誤啟動(dòng)浴，增刮速非階?？煸\，目駐前總套規(guī)模器已經(jīng)舒超過(guò)30陶0億美筑元。以日琴本為龍例由于氏有了購(gòu)便利品的退差出機(jī)恨制，岔商業(yè)腐物業(yè)歡流動(dòng)足性得打到大鵲大加屑強(qiáng)，瞎開發(fā)座商、袖投資稀機(jī)構(gòu)豬也愿少意開伐發(fā)和差持有洋商業(yè)麻不懂抓產(chǎn)。▲中間骨商的召巨大泥利益湖，將童驅(qū)動(dòng)督購(gòu)并粱打包適活動(dòng)夾的活已躍，注這將異為中途小開繩發(fā)商幅投資吹商業(yè)貢物業(yè)違開發(fā)迷提供謀了活肚躍的氣退出澇平臺(tái)徒。△以西忍單大銜悅城摸為例陽(yáng)，年側(cè)租金爛約3.僅5億元團(tuán)，EB浮IT資DA稅息折舊及攤銷前利聾潤(rùn)（NO茂I）約2億元艙。△議按氧照正綱常收籠購(gòu)價(jià)提為2.霜5/建8%吉=3滾1.香35億元△獲按暈照RE青IT稠S市場(chǎng)機(jī)的PA育TE炮=5肯%，其RE糠IT素S估價(jià)厭約為2/鴿5%瓶=4快0億元△俊中橫間商暗的毛撫利率才潤(rùn)約旋為9億元枯?！瑫r(shí)練，RE起IT卻S上市碰亦為陷大型便開發(fā)熔商提愿供了續(xù)一個(gè)滿比整爛體房輛開業(yè)導(dǎo)務(wù)上精市更辛好的爪退出姻平臺(tái)刮：△誰(shuí)房叔地產(chǎn)悟開發(fā)青業(yè)務(wù)郊屬于雙短平弓快模前式，誼對(duì)于支宏觀筑經(jīng)濟(jì)授、房哲地產(chǎn)斑市場(chǎng)頃表現(xiàn)杠非常魔敏感封，EP農(nóng)S波動(dòng)四大，籍風(fēng)險(xiǎn)離高，塑相應(yīng)步的P/密E值相勸對(duì)較拴低；△箏持言有商灰業(yè)物濃業(yè)屬燥于長(zhǎng)含線經(jīng)斑營(yíng)模莖式，浩對(duì)于專宏觀射經(jīng)濟(jì)藝、房樹地產(chǎn)螞市場(chǎng)破表現(xiàn)姓不敏洲感，占其收仙益相爐對(duì)穩(wěn)糊定，歉風(fēng)險(xiǎn)階較低尾，相致應(yīng)的P/蛾E值相是對(duì)較睜高；無(wú)論贊是自浪己打治包上笨市（禿如中模糧）彎，還裝是準(zhǔn)昂備持秧有然也后整鬧售給天中間繞打包父機(jī)構(gòu)隱，RE類IT赤S的出退臺(tái)無(wú)趴疑會(huì)禁為商困業(yè)地夫產(chǎn)開碎發(fā)商饞提供夜了退重出平抗臺(tái)，儉同時(shí)厚也意井味著抗融資磁平臺(tái)槽的打米開，畜同時(shí)土也意課味著包資本狡加管斃理的熱產(chǎn)業(yè)疏思路扁的可務(wù)行。第三澡章毅商辜業(yè)地