廣州高檔別墅營銷策劃方案

xxx別墅2011年?duì)I銷策劃方案面對充滿變數(shù)的2011四季度，1億多的尾貨銷售和如何為的二期開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)？我們需要深度再思考——今年從7月到9月，北上廣深一線城市房價(jià)已連續(xù)3個(gè)月停漲。由于資金問題，溫州投資客變“溫跑跑”，各地出現(xiàn)拋房逃離現(xiàn)象。上海出現(xiàn)降價(jià)急拋，廣州也出現(xiàn)批量拋盤。過多的存量房壓頂，即使開發(fā)商出盡奇招也未見成效，開發(fā)商只剩下降價(jià)“一條路”。一線城市房價(jià)進(jìn)入下降通道，不斷減少的成交量、不斷緊繃的資金鏈，不斷增加的庫存正成為遏制國內(nèi)房價(jià)的三重壓力。

70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個(gè)，減少為20個(gè)。

“限購風(fēng)暴”

新華網(wǎng)北京8月17日電住房城鄉(xiāng)建設(shè)部17日公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。這5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)分別是：（1）、6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；（2）、6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；（3）、1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；（4）、位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；（5）、存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各省（區(qū)、市）對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。突如其來的“限購政策”10月份的最后一天，珠海突然宣布實(shí)行房地產(chǎn)“限購”政策。幾乎沒有給市場反應(yīng)時(shí)間，次日，也就是11月1日就開始執(zhí)行，本地居民和繳納一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。與此同時(shí)，珠海另出一則“限價(jià)令”：11月1日起，珠海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)備預(yù)售價(jià)格若超過該市2011年度房價(jià)控制目標(biāo)11285元/平方米，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證?！斑@是一個(gè)很重要的信號(hào)，證明房地產(chǎn)調(diào)控中央監(jiān)督地方是絕對不能放松，珠海信息同時(shí)也告訴大家，估計(jì)到明年上半年，調(diào)控都不可能有明顯的放松?！睆V州市社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事談錦釗說。宏觀調(diào)控給我們帶來了什么？從2007年新政出臺(tái)到現(xiàn)在的限購風(fēng)暴，宏觀調(diào)控給我們帶來了什么？1、一線城市房地產(chǎn)市場的“滯漲”2、二線城市房地產(chǎn)市場的價(jià)量齊飛3、珠海被列入限購城市，給我們帶來了稍縱即逝的機(jī)遇。小結(jié)：·2011-2012年樓市整體態(tài)勢——調(diào)控力度加強(qiáng)，房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)?！?011年第四季度銷售量可能出現(xiàn)驟降，一線城市價(jià)格小幅下行，成交量進(jìn)一步萎縮；·受市場觀望情緒和銀根緊縮的影響，整體樓市將會(huì)進(jìn)一步低迷，高端住宅受到一定的影響。珠海被列入第二批限購城市，給中山房地產(chǎn)市場帶來了稍縱即逝的機(jī)遇。市場環(huán)境分析1、珠江三角洲城市級別與城市價(jià)值分析（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（2）政策面分析（3）金融政策與銀行利息（4）土地政策（5）人口因素（人口密度、遷移、戶籍、文化層次等）（6）珠江三角洲房地產(chǎn)價(jià)值體系分析2、中山、珠海房地產(chǎn)總體形勢（1）經(jīng)濟(jì)狀況分析（GDP、固定資產(chǎn)投入、人均可支配收入等）（2）中山、珠海房地產(chǎn)均價(jià)與物業(yè)類型價(jià)格分析（3）購房人群的類型分析（4）在售樓盤物業(yè)類型與戶型分析市場環(huán)境分析3、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）中山各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場簡析（2）中山各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析（石歧、三鄉(xiāng)、小欖、古鎮(zhèn)？）（3）購房人群類型分析（4）在售樓盤物業(yè)類型和戶型分析（5）別墅樓盤市場分析4、珠海與中山房地產(chǎn)業(yè)態(tài)對比分析（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對比（2）房地產(chǎn)物業(yè)類型與價(jià)格對比（新建）（3）購房人群對比分析項(xiàng)目概況

總占地面積約26.85萬平方米，總建筑面積12.56萬平方米，容積率0.46，綠化率40%，分五期開發(fā)。規(guī)劃由48棟聯(lián)排別墅和226棟獨(dú)棟別墅組成，建筑面積為203-1600平方米的歐式建筑。中山地理位置項(xiàng)目區(qū)位

檀香山別墅位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南谷都大道，地處香港、澳門、珠海的后花園，及香山文化的發(fā)源地—中山三鄉(xiāng)五桂山脈，緊鄰中山溫泉高爾夫、珠海國際高爾夫等六大高爾夫球場，三鑫雙語學(xué)校為鄰。交通及其便利，背靠萬畝五桂山脈，半山內(nèi)有2.3萬平方米天然湖，千棵以上名貴樹種待港珠澳大橋和廣珠輕軌開通后，香港、澳門、廣州均在一小時(shí)生活圈內(nèi)。1、距港珠澳大橋珠海入口：約25分鐘車程2、距廣珠輕軌明珠站：約10分鐘車程3、距太澳高速入口：約25分鐘車程4、距京珠高速下柵入口：約15分鐘車程

交通運(yùn)輸與道路管網(wǎng)中山全市交通完善，已形成以國道和干線公路以及京珠高速為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)90公里半徑內(nèi)5大機(jī)場（廣州、深圳、珠海、香港、澳門）已形成東有中山港，南有神灣港、北有小欖港的“品”字形港口布局。其中，中山港至香港的水路客運(yùn)，每天10個(gè)班次，往來香港只需75分鐘；中山港集裝箱的年吞吐量更躋身全國十強(qiáng)，世界百強(qiáng)。未來交通規(guī)劃有：沿海高速鐵路、廣珠輕軌等項(xiàng)目SWOT分析1一、優(yōu)勢（STRENGHT）

1、區(qū)位優(yōu)勢

2、交通優(yōu)勢

3、規(guī)模優(yōu)勢二、劣勢（WEAKNESS）

1、周邊生活配套設(shè)施不完善

2、項(xiàng)目開發(fā)年限過長

3、尾貨（舊樓）

4、小區(qū)總體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)存在一定的缺陷項(xiàng)目SWOT分析2三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY）

1、周邊廣州、佛山、深圳被列入第一批限購城市；珠海被列入第二批限購城市，剛性需求的溢出

2、周邊同類物業(yè)已基本開發(fā)銷售完畢

3、一期銷售價(jià)格同比較低

4、有一定的市場知名度四、威脅（THREATEN）

1、宏觀調(diào)控，2011年上半年商品住宅成交均價(jià)6010元/平方米，同比上升16%，陷入被列入即將成為第二批限購城市的危險(xiǎn)邊緣。

2、三鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯滯后于城區(qū)以及小欖、古鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)客群分析一、目標(biāo)市場定位與分析

1、目標(biāo)客群定位作為區(qū)域內(nèi)高端住宅物業(yè)，我們所面對的客群必然是有選擇性的?；诒景傅膶?shí)際情況，目標(biāo)客群區(qū)域應(yīng)鎖定在香港、澳門、珠海以及中山經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)。

（1）、特定客群：關(guān)系客（2）、一級區(qū)域：珠海、澳門（3）、二級區(qū)域：中山經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)客群分析2、客源職業(yè)（1）私營企業(yè)主（2）國有企業(yè)高層（3）社會(huì)各界名人名流（4）在珠海、中山投資辦廠辦公司的境外人士（5）澳門、香港回鄉(xiāng)置業(yè)人士

3、購買目的（1）自?。?）投資型+保值型（2）回鄉(xiāng)置業(yè)型客群分析二、主力客群

以特定客群（私營企業(yè)主、國有企業(yè)高層、社會(huì)各界名人名流）為引導(dǎo)者，帶動(dòng)一級區(qū)域客群（私有企業(yè)主、國有企業(yè)高層、投資辦廠辦公司的境外人士以及港澳回鄉(xiāng)置業(yè)者）以及二級區(qū)域客群（私有企業(yè)主、國有企業(yè)高層和投資辦廠辦公司的境外人士）購買，達(dá)到提升本案品質(zhì)和順利去化的目的?？腿悍治鋈⒛繕?biāo)客群購買心理與行為分析

由本案的主力客群是中高端消費(fèi)群體，他們基本上是多次置業(yè)者，從購買目的上看，屬于投資+保值型，因此，他們對物業(yè)的升值空間、項(xiàng)目周邊的自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)配套、產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)、生活配套以及物業(yè)管理質(zhì)素等有較高的要求。

1、高端的社區(qū)配套和周邊完善的生活配套

2、高質(zhì)素的物業(yè)管理系統(tǒng)

3、高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化

4、優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境與社區(qū)綠化園林

5、高度的私密性和安全感

6、高科技智能化安防系統(tǒng)策略糟思考一、拐營銷末環(huán)境1、項(xiàng)田目層悅面競輪爭（窯競爭予對比坦）2、產(chǎn)涌品層從面競報(bào)爭（1）獨(dú)型棟別引墅（18套）償，由體于區(qū)煉域內(nèi)教的稀糞缺性蝴和產(chǎn)喝品的交獨(dú)占盆性，稅競爭耗壓力葬小，失關(guān)鍵立問題紗是價(jià)墊格。（2）聯(lián)胖排別者墅（7套）扶，由露于區(qū)技域內(nèi)信產(chǎn)品例差異他逐漸叫縮小庫，可豪類比隨產(chǎn)品汽存量秋不斷象增大屈，競云爭壓院力大奴。我們協(xié)面臨茫的問羊題——1、在市場接低迷獸，價(jià)堵格下岔行的背虛景下傘，如星何能互讓產(chǎn)請品還航具有習(xí)吸引鑒力？2、經(jīng)娘過一罪段時(shí)環(huán)間的呆“自占然銷防售”餅，如康何加強(qiáng)棟推廣舞力度來撬暴動(dòng)市盒場？3、一禍期尾敘貨清法盤的戚同時(shí)刺，如侵何為二期灘產(chǎn)品瘋銷售做更婚大貢智獻(xiàn)？4、尾秘貨產(chǎn)朽品存示在一胡定的除缺陷攤下，夏如何爆改善慢與規(guī)屑避？1、市敲場低踩迷，膛高性忍價(jià)比體才是波硬道戀理。2、提謹(jǐn)高項(xiàng)蠅目形浸象，壟引入幫“管漂家式宣”物樂業(yè)管宋理系瓶統(tǒng)和儉教育山概念宜，配屬合促坦銷手?jǐn)_段，某有效送提升娛項(xiàng)目貪價(jià)值約。3、利歇用區(qū)洗域性衰價(jià)格越差異鈴為切原入點(diǎn)防，帶得動(dòng)產(chǎn)緩品銷屋售。4、項(xiàng)況目重榮塑。解決磨方案項(xiàng)目抵重塑一、揪市場臟定位嘉重塑二、晃形象郵定位姑重塑一、媽市場帝定位臣重塑中山抱第一通大型擊別墅銅品牌紋社區(qū)中山征首席·英倫押城堡酸醇墅二、蘇形象址定位忽重塑最大值園林工景觀袍優(yōu)勢+醇熟鴉別墅栗社區(qū)重塑端依據(jù)[依據(jù)音一]：稀羨缺性帽原則[依據(jù)滔二]：規(guī)壘模性反原則[依據(jù)抖三]：獨(dú)郵創(chuàng)性閑原則[依據(jù)戴四]：沉溝淀性貍原則檀香形山別司墅的富市場種差異誼核心純粹智英倫核心芳動(dòng)能英倫呢城堡程的自硬然觀教育今地產(chǎn)柱的未察來觀英倫僻風(fēng)情宏社區(qū)跟的生洲活觀三鑫榨平臺(tái)/教育徑引擎專訪/軟文/事件皇家日物管隙、會(huì)著員突焦破搭建寒品牌撇運(yùn)作暫平臺(tái)乘，將瘋教育皆投資惕轉(zhuǎn)變萍為行蘭銷利被益①物業(yè)哥包裝礎(chǔ)：英比倫皇銷家物餅業(yè)管命理體辮系的芒搭建喘與教景育物肝業(yè)的喬提出②客群由拓展惑：配爹合立縮慧體攻士擊③品牌歷締造汪：著萌力打期造檀效香山——中山著第一筆別墅潤社區(qū)重的名缺片，私將項(xiàng)掀目品氧牌轉(zhuǎn)毛變?yōu)樽炱髽I(yè)痕品牌惰，再懸次推醋動(dòng)項(xiàng)榜目的籠成長策五略努選裝擇選擇葛“項(xiàng)故目成用長策刑略”掛作為公競爭習(xí)策略1、以功項(xiàng)目畝總建湖面積12破.6萬開脈發(fā)體書量，跌啟動(dòng)番“管匹家式之”物規(guī)管體王系奠危定中權(quán)山第紅一別塑墅社某區(qū)的煩領(lǐng)導(dǎo)容地位咐。2、獨(dú)像棟產(chǎn)腫品差鼻異化兼跳出儲(chǔ)項(xiàng)目撲類質(zhì)帽化競?cè)睜幠鄶囂?，副引入限教育毀物業(yè)漆概念旋，強(qiáng)峽化領(lǐng)心導(dǎo)地張位，高提升沃地段始價(jià)值膏。3、加衛(wèi)快二配期規(guī)歲劃建摸設(shè)進(jìn)捎度，槽鞏固而領(lǐng)導(dǎo)夢地位曲，形希成不抗可超稍越的構(gòu)市場臥地位彩，在杜項(xiàng)目遭形象獅上形查成整耽體性胡競爭逼覆蓋拴，達(dá)叛到最賓大化鞠占有亭區(qū)域膚別墅增市場膀的目潮的。?四大些戰(zhàn)線文作尺：三約鑫平煤臺(tái)的頓教育靈物業(yè)懇運(yùn)作武作像：軟港性廣跟告攻林擊的肆英倫專情境擱生活境營造現(xiàn)場周：品汗位提鬧升的族皇家?！肮苤沂将@”物誓管體素系體兆驗(yàn)蓄水本：進(jìn)小行客耐戶引情爆形搏式的面蓄水【戰(zhàn)并線確畢定】戰(zhàn)略倆設(shè)計(jì)一、痛獨(dú)占勞性品江牌定吵位策懇略中山政第一詠情景付別墅鑒社區(qū)[核心禁精神]：貴壩胄生暖活領(lǐng)蓋航者[個(gè)性筒特色]：純欲粹英立倫，腸山湖棚領(lǐng)地以別般墅社旗區(qū)整爛體形強(qiáng)象弱培化產(chǎn)搜品屬繞性和質(zhì)存在拴的缺鵲陷，傳整體層制勝產(chǎn)品狡品質(zhì)辨同質(zhì)軋化（烤可類故比化仁）是取趨勢患，吸瀉引同錯(cuò)質(zhì)（唯可類衣比）糕客源犬是課肥題，狡市場冰獨(dú)占像是策劃略，環(huán)因此喝，本驅(qū)案的任定位麻不再贏糾纏斬于產(chǎn)壇品價(jià)解值細(xì)墾節(jié)的縱競爭槍比較亂，而昌是形脹成一賽種不載可超丑越的賄市場隔地位移，在趨項(xiàng)目卷形象銅上形桃成整適體性岸競爭跡覆蓋薦，達(dá)牲到最皇大化遙占有搶別墅殘市場鈔目的戰(zhàn)略邊設(shè)計(jì)二、恒獨(dú)立擾的山傷湖領(lǐng)糖地包濟(jì)裝策形略1、區(qū)乖域領(lǐng)檔地（恩強(qiáng)調(diào)也小區(qū)罷與城紡市的副分隔跨）A、主靜入口中右側(cè)乏增添弊以英惰倫風(fēng)勝情為附主題所的戶共外噴職畫B、修奧繕主哀入口晉、小逼區(qū)內(nèi)方所有終道路擊的園災(zāi)林景冰觀，孟凸現(xiàn)閉優(yōu)雅房誠、整繡潔，善增加蓋綠化甜和英趁倫雕忽塑擺脫設(shè)C、位徹于小綱區(qū)內(nèi)進(jìn)的會(huì)纏所后竿花園簡湖景躁觀賞宴亭內(nèi)罵擺設(shè)鉛休閑鏟桌椅他，并魄擺放攪莎士享比亞墳、拜榮倫、吳雪萊紫等文嬸學(xué)巨符匠的并名著盛和雜斜志。D、主仁入口利全部你增建坊古典辛風(fēng)格否的鐵狼藝圍描墻E、主羞入口寨種植懇高大白名貴融樹木短，以向分隔歌項(xiàng)目繭與10麗5國道膠和起捏隔音熱作用F、用活具西劫式古犯典風(fēng)揭格的輸鐵藝交圍墻浩全封珍閉小穩(wěn)區(qū)，上沿10杠5國道管種植易高大薦的隔河音樹星種，鏈全小苦區(qū)安仿裝嚴(yán)旁密的澇紅外餡線視彩頻監(jiān)喝控系脖統(tǒng)G、動(dòng)據(jù)物增量添趣憑味，蜻景觀摸湖泊便放養(yǎng)威錦鯉地和天貨鵝，雪增加覆湖泊季的靈磁性和油與客此戶的夫互動(dòng)2、人撐文領(lǐng)氏地1（真聲正實(shí)材現(xiàn)情瞇景化婦賣樓員的氛尋圍）以銷把售中童心為居核心A、銷稻售中映心內(nèi)描擺設(shè)友文學(xué)迫名匠時(shí)的肖殖像油填畫、宇具英慶倫古咬典風(fēng)絨格的授油畫豪等。B、將食娛樂醬休閑桿室改薄建為縣水吧庸，供就應(yīng)西誤式飲須品、耕酒品而和點(diǎn)陸心；塊撤掉課乒乓薯球桌陪，增破設(shè)如芒飛鏢輕等西波式休窮閑娛蜘樂設(shè)痕施。C、撤蠻掉大挨廳內(nèi)證條幅秩，改克為具交英倫顆皇宮撓風(fēng)格錯(cuò)的窗羅簾。D、適拒當(dāng)撤融掉大偏廳內(nèi)蟲項(xiàng)目煙介紹尿的展反板和洞戶型貴沙盤房誠。E、將赤吊燈簡更換怒為西夫式宮馳廷吊用燈。F、增已加高濾大泥取盤植跌物，待模糊匆室內(nèi)直外空成間G、商王務(wù)談轉(zhuǎn)判全鄭部在VI且P區(qū)內(nèi)奇進(jìn)行H、更濕換銷垂售中警心門澆外地紫毯，輔改為曉純紅膜色地儉毯2、人硬文領(lǐng)患地2（真焦正實(shí)睛現(xiàn)情議景化誕賣樓及的氛徒圍）H、銷浸售人裹員服蠟裝，寇具英舅倫風(fēng)惜格的泄古典鐵白襯近衣，崖黑色標(biāo)西褲翠，領(lǐng)鏈結(jié)，宗背心曾、燕桃尾西樸裝I、清姜潔工妻服裝杰，西塌式仆西人服晴裝J、保曬安服餃裝，槳具古動(dòng)典風(fēng)突格的鐵西式隱警服硬或軍哭服K、走路廊過莖道擺陣放古瞧典風(fēng)蜜格的懷油畫L、背場景音淺樂播晌放管躲弦樂矩，可與請樂喘隊(duì)現(xiàn)贊場演頑奏M、釋吩放檀遍香香血熏或魂精油驢，使啊銷售瘦中心懇沉浸煮在異榴國的券味道飛中N、酒叫吧、飽水吧頓工作石人員艱服裝銜，具艦英倫嬌風(fēng)格肌的古超典白脂襯衣聰，黑筆色西威褲、煌領(lǐng)結(jié)O、所俯有工簽作人劈燕員佩面帶金床色工路牌P、銷磚售服均務(wù)體鉗系見益附件2、人亞文領(lǐng)槐地3（真獸正實(shí)捐現(xiàn)情狐景化鈴賣樓英的氛致圍）Q、影刻視區(qū)功播放惰穿插臟項(xiàng)目馬廣告覽和有被關(guān)英莊國的連記錄址片，喂展示龜英倫銜當(dāng)?shù)芈莸娘L(fēng)箱情生惰活樣板酬房R、更驢換、眉翻新沿、清戒潔所福有家慚具、堅(jiān)擺設(shè)辛、燈籮具、您器皿斷、增殖設(shè)自燈動(dòng)鞋狐套機(jī)S、重填新粉將刷內(nèi)貫墻，項(xiàng)修繕胞外墻獻(xiàn)破損T、增亂加獨(dú)頓棟樣肆板房U、樣狡板房載配備軌管理遺員（暈清潔市工）覺一名尊，保伐安一群名。V、花跌園種授植高柏大名六貴樹傭種，啟以提麥升綠手化度仆和加霜強(qiáng)私碌密度W、修怖繕?biāo)接芯敖秤^河酬，增賠添污桂水處掃理系掘統(tǒng)，獄貫通專所有修景觀撇河流繪，使隱死水騎變成新活水警。增宇放水蜓生植蕩物3、社頁交領(lǐng)銅地（電社會(huì)醬各界廢名流愚、名藍(lán)人匯撐聚地膚）主題眾活動(dòng)滅，打亮造平湖臺(tái)A、與匪中山四的文積聯(lián)等掀機(jī)構(gòu)養(yǎng)合作笛，按眉文學(xué)作、紅案酒、亦油畫窗、美悄食等萌主題睬，展碰開主勢題活蛋動(dòng)，盲邀請穩(wěn)社會(huì)存各界朝名流肥名人閘、業(yè)抗戶以拜及客拖戶參醉加，婚營造敗高尚鎮(zhèn)社區(qū)耗社交索的高序端氛歷圍。B、與鑄三鑫桌學(xué)校伶合作鋒，開誤辦名蟻師學(xué)課堂、坡校長淋專訪蠻、新唱聞發(fā)園布會(huì)恨等活附動(dòng)，蝦打造敬教育狹物業(yè)唇的品歇牌C、通詠過活剪動(dòng)和哀通過沉老業(yè)饅主帶學(xué)朋友下前來西，從銀而于笨其中丹發(fā)現(xiàn)枝新的鋒銷售悼機(jī)會(huì)核心救策略——順應(yīng)書形象滔提升膚，現(xiàn)葡場強(qiáng)施大而耍富有宣殺傷嶄力的灘情景踐體驗(yàn)捷體系萄也必慈須隨蘿之升捆級，則讓客贊戶完狼全沉候醉在稀項(xiàng)目雞的美粱好情阻景和硬宮廷堆式物下業(yè)管耐理體鍛系之駁中，存調(diào)動(dòng)哲其內(nèi)筍心的條購買敗欲望晉，達(dá)枝成順貢利銷避售。重中巷之重懲：無析限放錘大項(xiàng)刷目現(xiàn)章場體倘驗(yàn)賣點(diǎn)橫提煉A、中侵珠澳拔第一寫情景喂別墅遷（區(qū)揉位、滅規(guī)模嗓優(yōu)勢劈燕）B、純?nèi)捍獾撵F英倫網(wǎng)風(fēng)情辮（景腰觀優(yōu)樓勢）C、高窯尚社芒交領(lǐng)蟲地（香人文采優(yōu)勢論）D、貴惑胄學(xué)呢府為受鄰（拳教育蕩優(yōu)勢青）價(jià)格軋策略快速哪去化刮的價(jià)沫格策良略尾貨致總量25套，稍其中飲獨(dú)棟肉別墅18套，涼面積規(guī)段59禿0-迎79株0平方浪米聯(lián)排約別墅7套，雙面積殺段28專0-奮30敵0平方策米1、由瓶于獨(dú)林棟產(chǎn)緊品和酒聯(lián)排寶產(chǎn)品瞧都存護(hù)在一妄定的雄缺陷港，而例且獨(dú)扛棟別段墅建螺筑面凳積比欠較大盆，都污存在澇一定運(yùn)的去處化壓矩力，蠶基于果目前湯的市串場環(huán)臟境和斜開發(fā)笨商盡狠快去頁化的旨銷售涌要求忙，因叫此采此取統(tǒng)區(qū)一價(jià)武格的挨策略裝，不腦分地傻段、涌朝向怪、景興觀差蜂異。2、獨(dú)掀棟別支墅：廣平開夸高走抱，聯(lián)透排別帥墅：伏平開?？熳?、建抗議售方價(jià)：[獨(dú)棟丹別墅]：12化00盛0元/平方桿米[聯(lián)排乓別墅]：78塘00元/平方承米優(yōu)惠爸策略1、基獸于項(xiàng)濫目前刪期業(yè)漆主入胡住率李低的期問題負(fù)，可評考慮花采取炊對于需新老磁業(yè)主篩，贈(zèng)畜送名拆牌家投電、事或現(xiàn)義金返斃還部永分裝婆修費(fèi)走用的傅形式遵，以干刺激控銷售查和提靈高小稿區(qū)入棗住率祥。2、獨(dú)叔棟別靜墅平閘開高指走，留用此重優(yōu)惠圓政策謝返還棒提價(jià)需所造您成的已差價(jià)竊。3、返腳還比片例5-捧10你%。項(xiàng)目畝整合照推廣一、舉整合已推廣礦目標(biāo)成功心重新泡塑造諷項(xiàng)目奧形象威，以輔全新殊的面區(qū)貌在魯市場協(xié)展現(xiàn)婚，達(dá)劣到快賭速去叢化和料資金溉回籠獸，為跟二期味的開掉發(fā)打結(jié)下堅(jiān)其實(shí)的包基礎(chǔ)士。二、軍整合吵推廣真策略以項(xiàng)傾目總泄體規(guī)章劃布鹽局為稍基礎(chǔ)桶，優(yōu)工化配族套設(shè)賽施、窯產(chǎn)品誕、引竟入高屑段物疤業(yè)管宰理體久系，劍樹立溉項(xiàng)目豈品牌廢，挖英掘細(xì)繡節(jié)，托提升跨項(xiàng)目到價(jià)值恨，形乖成市閱場共咬鳴?！罢饘捄场焖偻谥苿俣埂币蕴羁焖亠h的轉(zhuǎn)塵變和槍綜合溜素質(zhì)置的提誦升，產(chǎn)影響刃客戶文、業(yè)羊界、榮社會(huì)畜、媒間體、尊公眾告的意框志、嘉看法回和理素解力旅，從橡而使釣其對佩項(xiàng)目符作出超積極儉的反旅應(yīng)。廣告方向廣告標(biāo)題樓盤品牌未來，有一種生活叫檀香山一座城堡，一代文豪的出生地企業(yè)概念城市中央，誰的別墅榮基出品，天造地設(shè)產(chǎn)品概念愛上英倫，那就請來檀香山團(tuán)隊(duì)品牌出生時(shí)，便知自己是大師想做文學(xué)巨匠，首先你要出生在英倫，其次你的名字叫莎士比亞、拜倫、雪萊。。。。。。創(chuàng)作歷程醇墅藝墅檀香山思考過去是為了讓我們更好的面對未來項(xiàng)目鉗整合鎖推廣由于香尾貨縣貨量希不大擋，時(shí)擠間緊汁迫，絨因此新將銷挖售期都劃分箏為三輪個(gè)主閃要的芒部分啟動(dòng)脖期/認(rèn)籌觸期/解籌丸期輩強(qiáng)銷叉期號(hào)收拖盤期11都.1狡1.感18街-1剖1.牌12奮.3頂1梨1.街12仔.0邀4-糟11劣.1網(wǎng)2.牢31俱12漂.1仍.1忙-1料2年春知節(jié)前啟動(dòng)圈期/認(rèn)籌憤期/解籌餃期（20血11鞭.1真1.潔18再-2材01兇1.施12調(diào).0哪3）一、拒推廣封目標(biāo)打造攻和營片造項(xiàng)劉目的還市場牢形象蛇，為琴強(qiáng)銷地和二缺期開著發(fā)建企設(shè)打費(fèi)基礎(chǔ)擋。二、侵整合壇推廣以活沈動(dòng)、灰短信企、媒窗體、罩戶外卸廣告腎、單躲張、灣海報(bào)貴、軟形文、柏業(yè)內(nèi)嫩雜志捷等組低合出柜擊啟動(dòng)栽期/認(rèn)籌激期/解籌貸期（20講11捧.1脊1.厚18滅-2臣01棟1.披12求.0振3[活動(dòng)天配合]11月18日，岡舉辦戚大型鑒紅酒香（啤畝酒）菌節(jié)暨直檀香顯山“職二期瓣珍藏骨別墅聚將公捕開發(fā)舉售”借新聞庫發(fā)布陽會(huì)，牽邀請屑社會(huì)播各界堡名流貍名人速，以蜂及老征業(yè)主細(xì)參加良，歡梨迎老奶業(yè)主羽帶朋娛友前陜來參傍加盛養(yǎng)會(huì)；耐向參假加活掩動(dòng)的喬貴賓搬贈(zèng)送項(xiàng)名貴冤禮品獵（品貨牌紅封酒、睬藍(lán)莓概、IP鼠AD等）逆和項(xiàng)鑰目資咸料[廣告間配合]1、《澳門錫商報(bào)》跨版紫廣告2、定劃向短懼信發(fā)得布3、戶嬸外廣掀告4、宣診傳資私料（躁單張正、樓說書、宣海報(bào)布、戶疑型圖汽）5、網(wǎng)噸絡(luò)業(yè)浩主論姐壇發(fā)涂貼[去化胸目標(biāo)]：總靈貨量20鎮(zhèn)%（約4千萬筐）啟動(dòng)定期/認(rèn)籌垃期/解籌街期（20筐11識(shí).1較1.糧18滑-2蒸01盜1.掩12系.0翠3）隱性恢營銷藝，媒姥體炒歪作，軟增加救客戶晝關(guān)注零度2軟文?。骸短聪銊⑸?，妻心中輪的城框堡》3網(wǎng)絡(luò)—《城堡結(jié)別墅封再歸另來》《檀香沾山攜輕醇熟創(chuàng)別墅炊生活帶王者榆歸來》5公關(guān)贈(zèng)活動(dòng)—檀香政山紅鏈酒（咳啤酒留）節(jié)值暨二裹期即哪將公粥開發(fā)區(qū)售新必聞發(fā)垮布會(huì)6短信—靶心量營銷校，精馬準(zhǔn)鎖胸定1戶外—“檀香記山歸瓜來，躬城堡伏別墅樓再升腸級”珠（圍碌擋、辯戶外霸、道騾旗）4業(yè)內(nèi)胞雜志—檀香讓山歸癢來，黎城堡具別墅釀再升莊級一、威推廣壩目標(biāo)在啟致動(dòng)期/認(rèn)籌餃期/解籌個(gè)期取腥得成隔果的震基礎(chǔ)龍上，菊進(jìn)一釀步深漏化項(xiàng)搖目形全象定抱位，察強(qiáng)化瘋中山頸首席妖別墅墊社區(qū)殘的市葬場定箱位，愉提升齊項(xiàng)目價(jià)值卷。二、煙整合退推廣裕：活動(dòng)仇、《澳門挪商報(bào)》整版丙廣告扮、短丘信平鴿臺(tái)、脹宣傳陣資料騎、軟伴文、雙戶外鐮廣告層、業(yè)險(xiǎn)內(nèi)雜特志。強(qiáng)銷授期（20預(yù)11悲.1朱2.添03捐-2懲01枯1.撓12雪.3霉1）[活動(dòng)槐配合]12月18日，嬌舉辦評“檀奮香山暫別墅業(yè)二期曾公開毅發(fā)售康盛典賽”活伙動(dòng)，好邀請母社會(huì)跑各界棕名流桌名人負(fù)，以答及老光業(yè)主寄參加猾，并頂歡迎兼攜帶標(biāo)朋友巷一起繳參加它活動(dòng)焦，向慚參加崇盛典陜的貴敘賓派展發(fā)尊嗓貴禮厭品[廣告郵配合]1、《澳門根商報(bào)》整版神廣告2、定她向短換信發(fā)禮布3、戶傘外廣旋告4、宣聾傳資糟料（鍛單張拉、樓弄書、怒海報(bào)金、戶臨型圖女）5、網(wǎng)帆絡(luò)業(yè)調(diào)主論漠壇發(fā)盈貼[去化砌目標(biāo)]：總墊貨量70療%（約1.磨3億）強(qiáng)銷濾期（20傘11每.1笑2.曉03眾-2盞01飼1.飄12競.3且1）2軟文—叛《“戰(zhàn)神語”劉處楊——英倫她之行甘系列遮專訪》《中山順英倫深城堡蒜別墅抓的即兇享時(shí)中代到鏈來！》《十問猾：檀場香山析的城列堡哲鐵學(xué)》3網(wǎng)絡(luò)——中山民首席·英倫規(guī)城堡訓(xùn)醇墅蛙的即軋享時(shí)登代到麻來5公關(guān)丸活動(dòng)—“檀香沉山城彎堡別醬墅二昌期開剪售盛戶典”網(wǎng)活動(dòng)6短信—靶心寫營銷辱，精副準(zhǔn)鎖踏定1戶外—“現(xiàn)房晶即享源，檀墓香山些城堡融別墅烈”（圍菜擋、赴戶外南、道足旗）4業(yè)內(nèi)熔雜志—現(xiàn)房援即享稍，檀虎香山貌城堡別墅收盤豈期間（20童12惠.1睡.1至20宴12春節(jié)黎前）一、饑推廣相目標(biāo)鞏固膀項(xiàng)目廈的市運(yùn)場形駛象，農(nóng)推出菌三鑫佩教育惡概念劣，建共立項(xiàng)撇目教竭育物考業(yè)的厭形象壓，有蜓效提萬升項(xiàng)煮目價(jià)哪值，嗓帶動(dòng)貼尾盤貼銷售順，并釘為二燒期開參發(fā)建美設(shè)打殲基礎(chǔ)掛。二、浪