某大型地產(chǎn)公司度房地產(chǎn)政策法規(guī)

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)《房地產(chǎn)政策法規(guī)》日期：2012年9月1本課時(shí)目錄第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析2第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)1）房地產(chǎn)：又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年35）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場(chǎng)地平整。7）房地產(chǎn)市場(chǎng)：分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；1)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。2)二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3)三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。8）銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.412）建筑覆蓋率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個(gè)比例的要求.16)中線:指墻中間的一條線,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.21)房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).5房地產(chǎn)建筑形態(tài)1)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。3)小高層：8—11F的建筑稱為小高層。4)高層：12—30F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。9)獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。14)經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。15)商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。6第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已落實(shí)；供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實(shí)。72）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件：建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；持有合法的國(guó)有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；3）商品房銷售是否合法，消費(fèi)者要看哪幾證？應(yīng)當(dāng)查看《國(guó)有土使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》。若現(xiàn)房，還要看有無《產(chǎn)權(quán)登記備案證》4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時(shí)候交納？契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定《商品房買賣合同》之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。85）什么是印花稅？印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅

6）辦理合同登記備案的時(shí)間是怎么規(guī)定的？我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。98）對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間國(guó)家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。9）購(gòu)買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？未成年人可辦理房屋所有權(quán)證。但是，由于《民法》明確規(guī)定：18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購(gòu)房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，它們是《商品房買賣合同》的重要組成部分?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。11)什么是住房公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。1012）房地產(chǎn)抵押相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)抵押概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押：指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房?jī)r(jià)款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押：指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級(jí)貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。已抵押之在建工程，再取得預(yù)售證后需解押后方可簽訂購(gòu)房合同，辦理按揭貸款。作為抵押物的條件：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才可以設(shè)定抵押權(quán)。）1111）在什么情況下職工可以支取住房公積金？職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

12）預(yù)售商品房的購(gòu)買人在未竣工前能將商品房轉(zhuǎn)讓給他人嗎？我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對(duì)于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。

12第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求131）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動(dòng)遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資多、風(fēng)險(xiǎn)度、利潤(rùn)高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)2）房地產(chǎn)開發(fā)基本要求在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中應(yīng)遵循下列原則：依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤?，竣工?yàn)收合格后，并經(jīng)過政府主管部門竣工備案后才能交付使用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和個(gè)地方的銷售許可制度和政策143）房地產(chǎn)開發(fā)的形式房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。4）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種單項(xiàng)開發(fā)：是指一個(gè)種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長(zhǎng)、占地面積相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。155）房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)可分為投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個(gè)階段投資決策階段：這一階段主要是對(duì)擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)，同時(shí)提出用地申請(qǐng)。待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再進(jìn)行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個(gè)階段是開放過程中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，它包括三個(gè)方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。項(xiàng)目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷兩方面內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃并生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品的過程房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即可進(jìn)行銷售活動(dòng)，竣工驗(yàn)收后，交付使用，并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。166）房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)公司設(shè)立可研及立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地使用權(quán)拆遷安置項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)銷售物業(yè)管理17第四部分:近期房地產(chǎn)政策分析【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對(duì)未來政策走勢(shì)有一定的預(yù)測(cè)能力，掌握房地產(chǎn)政策對(duì)未來樓市的影響進(jìn)而預(yù)測(cè)未來樓市的走勢(shì)18我們先來看，

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策……19——《關(guān)于令切實(shí)亦穩(wěn)定提住房斯價(jià)格咬的通泥知》“國(guó)臘八條倘”20舌05年初片，針晶對(duì)房貌價(jià)上展?jié)q過饞快的稀顯性臟，國(guó)港務(wù)院閘作出原了對(duì)上房地吹產(chǎn)市段場(chǎng)進(jìn)辛行調(diào)核控的艙決策塊。于20柏05年3月26日，祖國(guó)務(wù)宮院下動(dòng)發(fā)了《關(guān)于稈切實(shí)擱穩(wěn)定永住房陷價(jià)格鄙的通俊知》，業(yè)寸內(nèi)將香其稱構(gòu)為“蕩國(guó)八床條”坦。其澆將穩(wěn)珍定房登價(jià)提洽高到帥了政治慣高度，要喜求建債立政杰府負(fù)隸責(zé)制劫，省己政府合負(fù)總局責(zé)，勻并第路一次挑明確府提出談“對(duì)住哈房?jī)r(jià)喬格上熟漲過熱快、蓋控制銷不力布的，堡要追設(shè)究有帳關(guān)責(zé)帝任人藏責(zé)任?！?核心靈思想材：將仗穩(wěn)定攻房?jī)r(jià)隙提高旦到了贊政治甜高度20“國(guó)逮六條劍”2進(jìn)入20洗06年之釀后，憂全國(guó)橫不少羊大中倍城市滲的房舌價(jià)又蹄出現(xiàn)抱了大腔幅上斬?fù)P。栗面對(duì)芬房?jī)r(jià)必的瘋料漲，軌新一厚輪的成調(diào)控車手段灣相繼勸出臺(tái)慈，20旺06年5月17日，嶺國(guó)務(wù)坐院提絕出了蹤蝶促進(jìn)足房地見產(chǎn)產(chǎn)乖業(yè)健燙康發(fā)寸展的梅六條瀉指導(dǎo)驚性措堵施，躬業(yè)內(nèi)賠稱之買為“研國(guó)六怒條”威。具隙體六攤項(xiàng)措驚施包素括重砍點(diǎn)發(fā)惠展中掃低價(jià)繁位、幕中小編套型況普通乏商品邪住房六，經(jīng)導(dǎo)濟(jì)適悄用房墾和廉雹租房植，合解理控芽制城灑市房雞屋拆落遷規(guī)縮慧模和央進(jìn)度凳，減織緩被愉動(dòng)性護(hù)住房尾需求喊過快籌增長(zhǎng)粥以及堅(jiān)進(jìn)一斧步整敵頓和雪規(guī)范務(wù)房地雜產(chǎn)市鞏場(chǎng)秩月序等勝內(nèi)容鏈，這悉些措煩施給狂房地爽產(chǎn)市骨場(chǎng)帶德來了每一定直警示繡，同賓時(shí)也豆深刻揀影響費(fèi)了現(xiàn)薯在房俯地產(chǎn)所發(fā)展窩的方菜向——異《關(guān)關(guān)狡于調(diào)站整住胞房供森應(yīng)結(jié)退構(gòu)穩(wěn)葡定住畢房?jī)r(jià)帽格的議意見》核心岸措施檔：90籃/7筍0政策21我們兵再來紀(jì)看，08年至賤今房孔地產(chǎn)按走勢(shì)……22%進(jìn)入執(zhí)三季各度以墊來，惑全國(guó)尾住宅豈市場(chǎng)隔已現(xiàn)撞量?jī)r(jià)騙背離釘趨勢(shì)暑；在吧成交釀價(jià)格擦創(chuàng)下耀歷史嗽新高盛的同厚時(shí)，界成交癥面積森出現(xiàn)島較大指幅度芝下滑+8坦%-2筑1%09野0809達(dá)0609棟023,笛74闖508礦0608撫0207殖0607刷0206酒0606算02全國(guó)忘商品鄭住宅滋成交掏面積蛙和成喊交價(jià)而格單位鴉：萬奇平方仆米、房誠(chéng)元每移平方然米全國(guó)興商品統(tǒng)住宅茫銷售偏均價(jià)包（左邁軸）全國(guó)殃商品丈住宅磚銷售牙面積協(xié)（右嗎軸）全國(guó)欲成交塑量降觀價(jià)漲嶄：和6月份臂成交易面積炭最高捧點(diǎn)相抹比，8月成云交面辜積變奔化-2曬1%，成惡交價(jià)收格+8無%2345714083491374.8547.0009年南寧派市場(chǎng)或走勢(shì)捏：08年住奮宅市塊場(chǎng)低研迷，韻成交碧慘淡挽；09年市咽場(chǎng)整占體成殊交火核爆，泛但6月份憶后成藥交量柿開始垮回落店，連扔續(xù)4個(gè)月逗出現(xiàn)棵價(jià)漲很量跌待的成院交態(tài)像勢(shì)08年受適宏觀娛調(diào)控酬政策浴的打冤壓，腳購(gòu)房信者觀望殖情緒饅濃厚，市讀場(chǎng)成乞交低絮迷,全年坑住宅局成交32毫3.比15萬㎡，成蜘交均孕價(jià)38壘86元/㎡受金張融危刑機(jī)影叢響，擴(kuò)大緒內(nèi)需成為訊影響09年財(cái)昂政、他貨幣貓等政迎策的每重要啦因素湖，房地雀產(chǎn)行業(yè)安成為墨拉動(dòng)脖內(nèi)需怪的龍頭依行業(yè)，因注此受加惠于陪國(guó)家莊及本靈地各種暖政策移的利傘好，剛挪需及挽投資渠性需扯求得拿到雙重論釋放，房勤地產(chǎn)央市場(chǎng)剃成交響火爆累，1-欲9月份翅南寧向住宅為共成屑交49宴2.排65萬㎡，成斑交均農(nóng)價(jià)44駕93元/㎡，量攤價(jià)遠(yuǎn)乳遠(yuǎn)高黎于08年全拔年在全找國(guó)經(jīng)暫濟(jì)的停持續(xù)鋸回暖裝的基咸礎(chǔ)上妨，面屈對(duì)高內(nèi)房?jī)r(jià)測(cè)下房比地產(chǎn)父市場(chǎng)鳳，政球府開晃始出丸臺(tái)相青關(guān)政應(yīng)策穩(wěn)滴定樓推市，礎(chǔ)南寧財(cái)住宅輛成交領(lǐng)連續(xù)礎(chǔ)四個(gè)畫月“價(jià)蹲漲量良跌”，譽(yù)但成葬交總闊量依沾舊堅(jiān)挺24而又畏是什旺么因務(wù)素使籌南寧亞住宅待成交卷在回塔落的跑同時(shí)滑依舊壤保持催堅(jiān)挺杠？08年的片低迷年，09年上晚半年滲的“和瘋狂拉”再袖到第甜三季段度以襯后的拾回落……到底扮是什碼么政舌策的他左右蹄房地番產(chǎn)市甲場(chǎng)的吸發(fā)展古？下面治探討07年至礦今政宰策變箭化情周況……25政策莫軌跡——三個(gè)餐節(jié)點(diǎn)2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國(guó)樓市最近一段時(shí)間所經(jīng)歷的三個(gè)政策階段2620病07年堅(jiān)括定不歉移的鳳宏觀鑼調(diào)控20逐07年中岸央人且民銀防行6次上呈調(diào)貸質(zhì)款利識(shí)率27282908年7月，滿“次福貸危蟻機(jī)”餓后金融牧政策燭方面:由從誰“緊廳的貨舟幣政問”策殲向“經(jīng)適度緩寬松滅政策遞”轉(zhuǎn)察變;財(cái)政鬼政策臘方面:實(shí)行宿積極憂的財(cái)辣政政撈策；一系屯列組鋼合政牢策的蹄出臺(tái)敗目的產(chǎn)是抵聽御“眼金融戶危機(jī)寶”帶餓來的宿不利翁影響復(fù)，保破經(jīng)濟(jì)耳增長(zhǎng)20獻(xiàn)08享-0任1-剃16央行厲宣布腹自1月25日起恰，上承調(diào)人哥民幣才存款輔準(zhǔn)備都金率0.頌5個(gè)百浙分點(diǎn)釀。20孟08易.1月20限08堂-0創(chuàng)2-虎07國(guó)務(wù)貌院頒搏布《土地竭調(diào)查穿條例》。20害08挺.2月中國(guó)剝?nèi)嗣裉足y行儲(chǔ)決定燈從20傳08年3月25日起店，上評(píng)調(diào)存曾款類證金融犯機(jī)構(gòu)畏人民敞幣存趟款準(zhǔn)但備金繭率0.轟5個(gè)百寶分點(diǎn)扇。中國(guó)丟人民儉銀行誓決定20事08年4月25日起妨，上飄調(diào)存覽款類料金融相機(jī)構(gòu)傳人民無幣存菜款準(zhǔn)竿備金悄率0.悶5個(gè)百椅分點(diǎn)倚。20薪08腎.3月20耀08得.4月中國(guó)斧人民索銀行基決定酬上調(diào)茄存款盡類金始融機(jī)腸構(gòu)人療民幣復(fù)存款債準(zhǔn)備糠金率1個(gè)百坑分點(diǎn)秀，于20早08年6月15日和25日分首別按0.紙5個(gè)百罩分點(diǎn)懇繳款上。20龍08姐.5月9月16日起羞，下矮調(diào)一巖年期蛛人民蔬幣貸快款基塘準(zhǔn)利碧率0.狼27個(gè)百戰(zhàn)分點(diǎn)特，其踏他期有限檔想次貸扇款基虎準(zhǔn)利撓率按楊照短柜期多近調(diào)、諷長(zhǎng)期慕少調(diào)墊的原夏則作司相應(yīng)沾調(diào)整緩；存邁款基抓準(zhǔn)利賴率保朱持不賢變。20表08估.9月20組08租.1夾0月20耍08年10月15日起政下調(diào)踢存款獸類金暖融機(jī)妄構(gòu)人安民幣村存款釋準(zhǔn)備斷金率0.坦5個(gè)百滿分點(diǎn)軌；從20黨08年10月9日起悄下調(diào)圍一年誘期人敢民幣零存貸泉款基校準(zhǔn)利督率各0.紐奉27個(gè)百奇分點(diǎn)西，其蘋他期悄限檔泰次存熄貸款蘆基準(zhǔn)叉利率怎作相如應(yīng)調(diào)蒙整。20霸08猜.1蜻1月20訂08壓.1野2月20證08殼-0鐮6-莖01國(guó)土板資源蒼部、碌國(guó)家專工商卻行政室管理洋總局頂發(fā)布《國(guó)有內(nèi)建設(shè)汗用地趴使用跪權(quán)出吳讓合介同》20抵08冠-0絡(luò)8-掩27央行馬銀監(jiān)蔥會(huì)發(fā)軌布關(guān)抬于金謀融促執(zhí)進(jìn)節(jié)愛約集尸約用結(jié)地的恒通知20崗08舍-1沫0-刃22財(cái)政維部、口稅務(wù)極總局渠降低蠅住房施交易蛋稅率債；央志行商怨貸下萍調(diào)至0.宅7倍，蝴首付疤款比噴例降掙至20租%20猾08她-1聲1-載5溫家菊寶主禾持國(guó)刑務(wù)院菠常務(wù)黑會(huì)確療定擴(kuò)快大內(nèi)址需十眾項(xiàng)措選施20乎08盛-1卵1-梨13住房漲和城蛇鄉(xiāng)建濃設(shè)部闊落實(shí)柴國(guó)務(wù)廚院決丟策，列部署5方面澡工作從20個(gè)08年11月27日起胡，下候調(diào)金鑰融機(jī)選構(gòu)一館年期盯人民性幣存功貸款請(qǐng)基準(zhǔn)贈(zèng)利率憑各1.歸08個(gè)百能分點(diǎn)丈，其域他期貨限檔港次存臟貸款毒基準(zhǔn)餃利率亂作相嶼應(yīng)調(diào)練整。歉同時(shí)廁，下嶼調(diào)中躁央銀晴行再瞎貸款婆、再唯貼現(xiàn)稠等利夠率。從20盯08年12月23日起院，下屯調(diào)一酬年期掏人民哥幣存質(zhì)貸款段基準(zhǔn)急利率遲各0.呢27個(gè)百拘分點(diǎn)噸，其生他期粥限檔欠次存塌貸款醫(yī)基準(zhǔn)術(shù)利率排作相璃應(yīng)調(diào)狗整貓；從20弟08年12月25日起蛋，下情調(diào)金練融機(jī)挎構(gòu)人野民幣貓存款島準(zhǔn)備盲金率0.題5個(gè)百慣分點(diǎn)08政策晨由緊田向松30政策拳回顧——貸款鴉利率稈變化時(shí)間基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%20辰07年以寺來五桿年期昆以上創(chuàng)貸款妥利率廉變化桿情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。07年三月以來11次調(diào)整利率3109政策:上半殲?zāi)昀x好政估策盡累出09年1月4日房產(chǎn)探市場(chǎng)"限外索令"松動(dòng)09年1月7日二套夏房貸親優(yōu)惠首權(quán)下放僑商業(yè)管銀行09年2月6日四大汽銀行搶存量房貸膚七折像優(yōu)惠細(xì)則刪出臺(tái)09年3月3日修訂打保險(xiǎn)缸法千異億資金音進(jìn)軍奮房地葉產(chǎn)09年3月3日住房棋公積拔金貸君款最高晃上浮橡20沒萬09年5月3日國(guó)務(wù)岡院下毫調(diào)住菠房、煤賴炭等投班資項(xiàng)嗽目資本蔬金比治例09年3月4日貸款嶼買二榮套房重可享受進(jìn)首套戀房?jī)?yōu)趴惠09及年5月25日國(guó)務(wù)盡院研揭究開征覺物業(yè)寸稅……09年2月3日南寧桿推出套若干救市以新政32刺激睛要點(diǎn)樓市友刺激墊政策腥核心挑內(nèi)容20海08年第方四季榴度以雅來，真中央介出臺(tái)受了一創(chuàng)系列友樓市頑刺激佛政策秤，其督中最湯核心況的文霜件有辰兩個(gè)春：一備個(gè)是灶“10聰.2估2房地杠產(chǎn)新并政”培；另幫一個(gè)掛是《國(guó)務(wù)挑院辦凡公廳搬關(guān)于羞促進(jìn)毒房地潔產(chǎn)市功場(chǎng)健匆康發(fā)漠展的迅若干伍意見》降低首付：由30%調(diào)至20%減免稅費(fèi)：印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準(zhǔn)利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動(dòng)，并享利率優(yōu)惠限外松動(dòng)：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動(dòng)3309政策:7月后范二套槍房政爺策逐射步收讓緊嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部34政策飯影響——投資鑒需求依受阻收緊二套房貸進(jìn)入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的難度很大，無理退出的難度會(huì)更大35調(diào)控字的大為背景——經(jīng)濟(jì)多正處化調(diào)整帖期樓市好經(jīng)濟(jì)好經(jīng)濟(jì)好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟(jì)會(huì)更好樓市左與經(jīng)喝濟(jì)關(guān)混系密擺切相敞輔相食成36調(diào)控御核心著基調(diào)——堅(jiān)持或有保計(jì)有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對(duì)首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒變對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度沒有變保剛性需求和改善型需求壓投資需求37調(diào)控織基本孔策略——實(shí)現(xiàn)紋供需隙平衡當(dāng)前樓市調(diào)控策略優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)增加供給數(shù)量支持首次置業(yè)者支持改善型需求限制投資性需求打擊捂盤惜售懲罰違約地王讓供求在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)雙重平衡，從而達(dá)到樓市穩(wěn)健發(fā)展38總結(jié)俘：穩(wěn)腦定壓品倒一酬切國(guó)家銜對(duì)樓斯市政醉策進(jìn)敗行微趕調(diào)不是緞打壓掙樓市燈，而今是規(guī)廣范樓遍市；不是衰打壓環(huán)需求決，而熱是引貸導(dǎo)需冒求。39樓市海微調(diào)愈在即,那么XX房地責(zé)產(chǎn)未信來走擦勢(shì)如得何呢倍？我們網(wǎng)先來科認(rèn)識(shí)釣?zāi)蠈帯?0多重上利好仇刺激徑，城溉市發(fā)早展前資景無帆限！多重利好刺激北部灣經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市中國(guó)東盟博覽會(huì)永久舉辦地中國(guó)東盟零關(guān)稅前沿城市泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì)論壇廣西的首府城市城市價(jià)值中國(guó)東盟保稅物流區(qū)榮獲多項(xiàng)殊榮的城市41處于治