?？诟叨俗≌椖繎?zhàn)略定位報告

xx項目戰(zhàn)略定位報告階段劃分區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究城市產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談?wù)賳T訪談城市規(guī)劃背景研究客戶目標及問題的結(jié)構(gòu)化分析核心問題階段競爭、客戶和本體分析發(fā)展戰(zhàn)略研判整體定位確定，包含客戶、形象、產(chǎn)品定位等項目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書2010/05/192010/06/24第三階段物業(yè)發(fā)展建議2010/07/122010/06/01第一階段項目市場調(diào)研階段《項目市場調(diào)研階段成果》《項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位》《物業(yè)發(fā)展建議及規(guī)劃跟進》第二階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位解決思路明確開發(fā)商目標核心問題競爭分析及價值挖掘?qū)δ繕说乃伎及咐齾⒖及l(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位開發(fā)商目標收益目標:實現(xiàn)住宅2.5萬元單價定位方向:打造高度假休閑氛圍13現(xiàn)金流目標:未來一年內(nèi)快速回現(xiàn)20-30億元能否做？怎么做？意在通過打造高端度假休閑氛圍產(chǎn)品來實現(xiàn)住宅2.5萬元單價并快速回現(xiàn)20-30個億解決思路明確開發(fā)商目標核心問題競爭分析及價值挖掘?qū)δ繕说乃伎及咐齾⒖及l(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位Part1.1價格層面的思考↑31%↑64%圖表解析表格為海南四大城市過去一年房地產(chǎn)成交價格走勢圖。從國際旅游島政策頒布的當月起，海南各城市房價均有不同程度的騰飛，海口的房價增幅超過76%，且有不斷上升的趨勢。國際旅游島政策回顧2009年12月31日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南島的建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會推動海南市場，拉動本島經(jīng)濟。09年底以來，在國際旅游島政策刺激下，海南及?？诜績r趨于直線飛速攀升，海口房價增速達76%海南及?？诜績r思考1數(shù)據(jù)來源：?？谑姓w規(guī)劃文昌房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢?？诜康禺a(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢↑76%瓊海房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢↑308%三亞房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢20092010200920102009201020092010銷售面積和銷售額：海南商品房銷售面積和銷售額增長速度，也均高居全國之首，顯現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場巨大的消化潛力商品房銷售面積和銷售額增長情況（2010年1--3月）地區(qū)商品房銷售面積（萬平方米）銷售面積增速（%）商品房銷售額（億元）銷售額增速（%)全國總計15360.9235.87976.8057.7北京347.7010.3613.4768.9天津251.0522.2187.5744.7上海485.12-17.3696.0613.7福建535.5725.6305.6146.7廣東1278.8814.0914.6436.0海南259.39221.7286.34381.2圖表解析：國際旅游島政策之后，海南商品房銷售面積和銷售額的增速分別以221.7%和381.2%遠超全國其他各大城市增速，成為全國之最銷售面積及銷售額增長分析國際旅游島后海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售額的快速增長，表明海南擁有巨大的消化能量，房地產(chǎn)潛力正被激發(fā)。海南聚焦了全國人民的眼光?？紤]到國際旅游島政策正處于初期發(fā)展階段，未來國家對海南的戰(zhàn)略支持以及建設(shè)旅游島的相關(guān)配套逐步完善等所有利好因素，仍將對海南房地產(chǎn)具有積極的推動作用。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局?？谑胁糠指叨斯潜P價格調(diào)研

2009年12月2010年3月項目名稱推出時間首推均價（元/㎡）均價價格（元/㎡）均價價格（元/㎡）榮域（二期）2009.977001000018000金碧文華2007.125000850020000蔚藍·海語印象2007.43000800016000夏威夷海岸2009.1195001400028000外灘中心2009.5100001135022000圖表解析國際旅游島戰(zhàn)略后，海口所有樓盤價格均有將近50%以上的提升，部分高端公寓樓盤更是憑借其優(yōu)越的資源條件和相對完善的配套設(shè)施而實現(xiàn)了2萬元的單價數(shù)據(jù)來源：海南中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控繁華的市中心資源完善的生活配套稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套金碧文華夏威夷海岸外灘中心稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套?？诟叨斯r格：國際旅游島戰(zhàn)略公布后，海口部分高端住宅公寓憑借資源或配套優(yōu)勢，已經(jīng)突破2萬元/㎡，與目標價格非常接近市場狀況在國際旅游島的利好政策下海南房價飛速增長，?？诜績r增長76%，實現(xiàn)1.5萬均價。海南商品房的銷售面積和銷售額的增長速度，高居全國之首，具備極大的市場消化潛力?？诓糠指叨俗≌㈨椖恳劳衅鋬?yōu)越的資源和配套，已經(jīng)實現(xiàn)了2萬元單價項目位置項目推出時間為今年10月，是政策執(zhí)行期，更多相關(guān)配套正在建設(shè)與落實階段，因此本項目仍可享受國際旅游島所帶來的積極影響項目所在區(qū)域上半年新盤推出量較少，多為07、08年項目的尾盤，因此尚未滿足市場需求，仍具備強大的消化空間項目擁有稀缺的二線海景資源，同時擁有將近3萬平方米的商業(yè)配套，與市場上突破2萬元單價的產(chǎn)品擁有同樣的競爭優(yōu)勢目標闡述在市場宏觀政策到來之前,?？跇鞘行蝿荽蠛?市場消化能力強,房價飛速增長,現(xiàn)實單價距離目標單價不遠戰(zhàn)略利好下的目標價格預判2假設(shè)宏觀政策所導致的市場宏觀形勢忽略不計

本項目實現(xiàn)2.5萬元單價或為順水推舟Part1.2新政層面的思考在2010年4月15日，“新國十條”的出臺，嚴厲遏制炒房行為，遏制上漲過快的房價“新國十條”出臺1時間出處政策名稱內(nèi)容作用4-17國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”） (三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。（六）調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。(一)停發(fā)第三套房貸款(二)遏制外地炒房者(三)物業(yè)稅漸行漸近(四)問責制強化執(zhí)行力4-18國務(wù)院商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款. 強調(diào)第三套房的貸款發(fā)放4-19 住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。 規(guī)范市場正常持續(xù)樓市新政要讓近乎瘋狂上漲的房價冷卻下來，打擊力度空前，調(diào)控針對性較強歷年房產(chǎn)新政調(diào)控回顧時間2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年政策基調(diào)抑制投資過熱防止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房價格政府職能作用凸顯，注重市場結(jié)構(gòu)調(diào)整抑制房地產(chǎn)價格過快上漲先壓后保前寬后緊遏制房價過快上漲關(guān)鍵詞8.31大限、土地供應管控、銀根縮緊新、老國八條，稅收調(diào)整國六條，住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范市場經(jīng)適房、廉租房，二套房，持續(xù)加息降息，利率7折，稅費減免物業(yè)稅，嚴打小產(chǎn)權(quán)房，“二”改“五”國十一條，新國十條市場影響（1）土地供應緊縮土地完成開發(fā)土地面積增幅持續(xù)下降（1）中央的宏觀調(diào)控措施收效甚微，房價仍在高位運行（1）“國六條”造短暫觀望房價仍在上漲（1）前10月各地房價快速上漲（1）07年政策效應輻射，前期市場銷售趨冷(1)08年政策效應顯現(xiàn),房價持續(xù)高漲（1）較往年可操作性最強打擊精準致成效顯著（2）土地管控致供應下滑供求矛盾下房價不降反升（2）新、老國八條相繼出臺，各地房價漲幅短暫回落（2）“國六條”出臺投資性需求松動(3)政策效應初期不明顯，持續(xù)加息致后期市場“驟冷”（3）后期加息、稅收減免刺激樓市反彈（2）土地管制嚴格致放量減少需求壓力下成交“量跌價漲”（1）二套房界定逐漸清晰投資、投機性購房需求銳減已成必然調(diào)控手段日趨多樣化可操作性及針對性逐步增強調(diào)控力度2對?？诘挠绊懀盒抡螅？跇鞘邢萑霃娏矣^望，成交量明顯萎縮，呈現(xiàn)“量跌價滯”的局面?？谑懈叨俗≌潜P價格調(diào)研

2010年3月2010年6月項目名稱均價價格（元/㎡）均價價格（元/㎡）榮域（二期）1800022000金碧文華2000023000蔚藍·海語印象1600017000紫園A區(qū)售罄售罄紫園B區(qū)--16000夏威夷海岸2800026000外灘中心2200023000在?？诟叨俗≌⒁劳衅鋬?yōu)越的資源環(huán)境與成熟的配套設(shè)施，依然能夠維持在2萬左右的單價范圍，部分尚未開盤的高端住宅雖未定價，但均表示價格均高于2萬單價。?？?010年3-6月新房成交量情況4月環(huán)比5月環(huán)比6月上旬環(huán)比成交量（套）10864298%266-97.55%76/4月?？谏唐贩夸N售數(shù)據(jù)皆因補錄合同備案所致，不代表真實成交量。新政后，整個海南樓市陷入觀望情緒，成交量大幅度下跌。拋開4月因“補缺”而出現(xiàn)樓市成交量瘋長的錯覺，5月-6月的成交量均陷入“冰凍期”，整個5月更是出現(xiàn)13次零成交。海口陷入“有價無市”局面觀望氣氛濃厚新政影響3城市可售情況完成交易情況成交價格套數(shù)(套)面積(萬㎡)套數(shù)(套)面積(萬㎡)環(huán)比均價(元/㎡)環(huán)比北京896441209.79626963.15-56.68%

北京

402847.05-63.18%19684-14.06%(不含政策性住房)上海41217572.8733473.27-49.16%13060-10.56%天津

608763.48-41.43%8138-14.12%重慶92145961.8413140119.58-54.13%4982-18.50%深圳32495373.64142311.89-59.18%19653-4.44%廣州32886417.77419246.31-25.44%10520-4.01%杭州13711212.51101012.17-76.50%2372220.89%南京25727305.49182822.93-66.03%9289-2.98%蘇州16653238.64149916.33-77.75%9385-8.74%寧波69950432.06205017.97-65.33%15303-4.65%廈門11394146.8696012.09-67.40%10935-10.75%福州12464155.468629.37-63.36%9522-15.89%汕頭

5274.65-8.01%5550-12.31%數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)樓市月報對全國的影響：宏觀政策嚴厲打壓房地產(chǎn)投資，全國四大一線城市及其他房價飛漲區(qū)域五月均出現(xiàn)量價齊跌的局面2010年5月中國主要城市住宅市場交易情報新政從實施到效果顯現(xiàn)再到樓市復蘇需要一個周期，中原認為未來半年至一年內(nèi)房地產(chǎn)形勢不容樂觀新政下的趨勢研判52007年調(diào)控下的影響周期走勢圖樓市政府開發(fā)商房價過高調(diào)控出臺量價齊跌開發(fā)商投資熱遇冷市場供需失衡房價反彈2007年3月央行首次加息2007年10月共經(jīng)歷6次加息，十次存款準備金率上調(diào)，以及出臺二套房貸首付4成政策2008年11月萬科降價策略：回顧2008年萬科帶頭降價的破冰之舉，深刻描繪了降價背后，由性價比支撐的信心重燃信息回顧2008年，市場動蕩，萬科選擇了降價對比萬科股份有限公司2008年年報，“由于對市場低迷持續(xù)多久時間無法準確判斷”，為了快速回籠資金，消化出貨壓力，2008年，萬科在東莞帶頭開始團購，并舉起了降價大旗。以萬科運河東一號為例，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)，2008年1月份，萬科運河東1號三期的成交價格為6572元／平方米，受市場低迷氣氛影響，當月銷售僅2套。3月份開始，萬科開始大幅降價，直降1000多元，成交價格僅達到5453元，當月成交即暴漲至223套。隨后，降價策略持續(xù)，9月份曾最低降至4694元／平方米。質(zhì)量雖然好，但是價格也高。質(zhì)量還是那么好，但價格卻便宜了許多。客戶心理預期2008年樓市低迷的情況下，萬科降價致使市場客戶瘋搶，成交量逆市飄紅。除了萬科的品牌效應，以及低于市場價的致命吸引力，更因為萬科因降價而使產(chǎn)品提升性價比，而吸引客戶瘋狂搶購萬科產(chǎn)品，而非其他同價格產(chǎn)品。降價前降價后超值??！高值??！萬科劣市下的實例舉措6萊蒙·水榭春天低價策略：樓市轉(zhuǎn)低，但并沒有讓高性價比產(chǎn)品陷入尷尬，反而成為熱購產(chǎn)品，萊蒙水榭因“價廉”而贏得市場項目萊蒙·水榭春天潛龍·曼海寧地址寶安龍華二線人民南路旁寶安龍華新城西鄰新區(qū)大道價格20000元/㎡（毛坯）24000元/㎡（精裝修）物業(yè)費3.10元/平方米·月2.98元/平方米·月建筑類別高層、小高層高層交通毗鄰接駁香港的地鐵4號線（紅山站），6站出入福田CBD；南坪快速、新區(qū)大道、福龍路讓水榭春天15分鐘暢達福田CBD，出行距離同步華僑城；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建成亞洲最大客運站，取代羅湖火車站成為深圳交通核心，更讓CBD中央居住區(qū)成為深圳首席藍籌區(qū)域。臨地鐵（4、6）號線上塘站；梅觀高速；公交：634、B656、614路簡上村站配套6個9年制義務(wù)教育學校、22所幼兒園、4所小學、1所初中、高中3個。另外還規(guī)劃有3所綜合性醫(yī)院、2所門診部、10所社區(qū)健康服務(wù)中心、2所綜合體育活動中心、12個社區(qū)體育活動場地、1個大型電影院、1所大型圖書館以及3個市政公園等匹配住區(qū)的文體、醫(yī)療、教育設(shè)施。天社區(qū)內(nèi)有9班幼兒園和諸多商業(yè)配套，包括大型集中式商業(yè)和風情商業(yè)街；生活配套包含籃球場、網(wǎng)球場、疊水泳池等社區(qū)配套一應俱全。

此外，水榭春天擬引進世界一流的國際零售商業(yè)巨頭進駐，打造“一站式”居家生活便利。中小學:上芬小學、民治中學、高級中學

醫(yī)院:綜合醫(yī)院、恒生龍安醫(yī)院

其他:體育中心信息回顧在同一區(qū)域，以同樣的高端品質(zhì)大盤定位，在同樣的時間段開盤，卻有著不同樣的銷售結(jié)果——2010年5月，潛龍·滿海寧開盤，當天僅售：41套。2010年5月，萊蒙·水榭春天開盤，當天勁售：200余套。為何出現(xiàn)如此大的落差？現(xiàn)象解讀萊蒙·水榭春天與潛龍·滿海寧屬于同區(qū)域的同品質(zhì)大盤，但因萊蒙·水榭春天交通更為便利，配套更為豐富但價格更便宜，大大提升了項目性價比，從而贏得了市場。新政小結(jié)7在樓市低迷的形勢下，打造高性價比是必然選擇上述例子皆因性價比提升而贏得市場可見劣市下客戶對產(chǎn)品的購買欲選擇將更為謹慎，低性價比產(chǎn)品最易遭受市場打壓萊蒙水榭春天因有更好的配套和更低的價格提升性價比萬科因降價而提升了產(chǎn)品性價比，產(chǎn)品銷量更逆市飄紅市場低迷的調(diào)整期內(nèi)，高性價比可以打造永不落帝國，高性價比是絕勝的利器!解決膨思路明確茅開發(fā)遍商目運標核心桶問題競爭舒分析治及價柿值挖剖掘?qū)δ啃g(shù)標的陵思考案例翁參考發(fā)展跌戰(zhàn)略項目注定位整體睛定位形象聰定位分物炭業(yè)定做位因項謠目擁頸有2陳.5弄萬目遍標單蕩價限虹制，糟因此肢項目曾想要吉打造病高性茂價比味產(chǎn)品厚，必獵須從贏提升堪項目嫂性能引品質(zhì)意入手捆，即控打造兆更具嗎競爭妹力產(chǎn)男品從房瘡地產(chǎn)負的角額度，們性價罰比理健解為純一個尊樓盤斑性能異品質(zhì)房誠與價禽格的纏比值昨，即蜓“性釘能／戲房價怖＝性脾價比妻”性能錘越好塘，價丈格越命低，神性價端比越姻高什么錘是性藝價比學？其一最合適均的價木格；其二滔是更米具競都爭力饒的產(chǎn)老品高性培價比渾體現(xiàn)輸在哪什幾點而？提高匹性價矩比的朗方式降低燃價格提升啞項目植性能杯品質(zhì)撐，尋痕找價悲值點本項秧目有2.汪5萬元沒的單蔽價需炕求，注因此竿我們評無法慘采用自降低回價格囑的方屈式，只能沸通過籠提升病項目揉性能溉與品消質(zhì)的焰方式籮，方餓可使憂項目帶實現(xiàn)傘高性筋價比21因此誘，我洲們認眨為本兵項目日核心櫻問題響為觀望調(diào)整期內(nèi)，如何通過自身的打造，形成項目明顯的競爭區(qū)隔，打造更具競爭力產(chǎn)品？核心問題國家有政策齒打壓必須宣打造炭高性季價比濤產(chǎn)品受到東價格里限制,需打議造具失競爭鐮力產(chǎn)糟品針對賤核心貴問題尼，我椅們必哈須找準嫂競爭哄對手臨，挖肆掘到發(fā)項目遭可以光制勝眾的價泊值點塞，方可銅形成確項目顯自身列明確口的競暈爭區(qū)軟隔解決寬思路明確券開發(fā)協(xié)商目諒標核心酸問題競爭劑分析蠢及價勵值挖口掘?qū)δ砍鐦说牟伎及咐e參考發(fā)展鹿戰(zhàn)略項目險定位整體竊定位形象眨定位分物歐業(yè)定附位我們攜將從織以下改三個器維度避確定叔本次淘項目早的競衣爭對客手，幼通過慣競爭墻對手奔的分沾析與廚研究裝，挖瘡掘項功目自儀身的蓬制勝喇價值獄點321三亞一線海景類項目二線海景類項目無海景類項目海甸島國貿(mào)-世貿(mào)板塊大海南城市競爭維度本地高端住宅板塊競爭維度項目片區(qū)產(chǎn)品競爭維度選擇競爭對手的三維度Part3.1競爭分析三亞孔，是酸海南粥島風精景名以勝最頌多而魯又最依密集免的地散方，春被人憤們美犯譽為雹“東祝方夏行威夷盤”三亞避市是未中華鋸人民鹿共和達國海涂南省濾僅有煎的2個地錢級市狐之一架，位素于海都南島波的最延南端盜。三塔亞是腥海南終著名味的熱莫帶海功濱旅蛛游城狐市和蘋海港漸。隨著透三亞茄的城升市知鄙名度原和城淺市優(yōu)夠勢不富斷展跟現(xiàn)，點三亞渡的房膽價也個在日仗益提姨高，仗其高誼昂程臘度相瘋比海忌南省尤內(nèi)其蝦它城漠市的馬房價宏可謂欠遙遙州領(lǐng)先頭。有不般少人狡選擇鐮在美危麗的覽“東徒方夏濤威夷芬”購酬置第黑二居計所，律既投通資，趙又能殃滿足雖高品掘質(zhì)度鋒假生沒活的笛需要。據(jù)了瓜解，現(xiàn)在蕩三亞泉大多造數(shù)優(yōu)宣質(zhì)樓云盤的領(lǐng)均價六皆在20凍00管0元/㎡以上斬，而20晨00擠0元/㎡以下遵的房燈子已循是珍粘藏稀織品。大海線南城棄市競爭誕維度1同價徹位的惱產(chǎn)品姜多集右中在陵二線奏臨海理區(qū)域捏，而鉤一線泡臨海略產(chǎn)品輛單位剝面積目價位疑多在負3萬縫或以閉上項目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價值價格三亞美麗春天溫泉度假酒店公寓三亞市三亞灣鳳凰大道(鳳凰機場附近)20288平方米33000平方米住宅、酒店式公寓二線海景、天涯海角各類餐飲店，旅游酒店熱帶濱海豪華溫度園林度假酒店公寓均價21000元/平方米泰和花園三亞市鳳凰路南側(cè)17197.67平方米36905平方米住宅、公寓二線海景酒店，超市，醫(yī)院，游樂場與優(yōu)美的海岸線遙相呼應,離鳳凰機場僅十幾分鐘，并且交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達便利均價24000元/平方米華庭天下三亞市河東一環(huán)路與鳳凰路（二環(huán)路）交匯處28342.42平方米64809.20平方米住宅、公寓二線海景，擁有海、山、河、溫泉等自然生態(tài)資源會所、泳池、網(wǎng)球場、籃球場、兒童戲水池、老年人活動中心、兒童活動中心，溫泉泡池、超市，學校，商場及各種生活設(shè)施稀缺的度假資源價、項目自身品質(zhì)及齊全的配套價值均價23000元/平方米鳳凰水城南岸三亞市河東三亞河沿岸，解放路、金雞嶺路交匯處900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅二線海景、坐擁山、海、河、城天然人居位置。距海岸線僅600～800米，三亞灣17公里海域一覽無余120米的原生態(tài)河濱景觀，背依五指山余脈，遙瞰金雞嶺公園，三亞河原生態(tài)河濱壯景，7000㎡人工沙灘、新行政中心，城市商業(yè)中心、三級甲等農(nóng)墾醫(yī)院緊鄰周邊、三亞市一中，銀行，火車站，超市，法院自然資源，周邊配套均價26000元/平方米項目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價值價格三亞灣紅樹林三亞市三亞灣鳳凰路海航學院斜對面266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店二線海景、到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景點都極為方便餐飲娛樂購物場所、公園、醫(yī)院、海航學院、郵局、銀行、超市品牌、管理服務(wù)均價28000元/平方米攬海聽濤三亞市金雞嶺路（鳳凰水城正對面）20000平方米40000平方米住宅、公寓二線海景、三亞灣17公里海域景觀一覽無遺超五星級酒店紅樹林、金雞嶺公園、三亞市第一中學、海南省農(nóng)墾醫(yī)院、第三市場、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、幼稚園、咖啡廳等小區(qū)環(huán)境、5000㎡黃金旺鋪均價21000元/平方米三亞鳳凰水城三亞市河東路555號2100000平方米1300000平方米住宅、別墅二線海景體育會展中心、金雞嶺公園、新行政中心學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、商業(yè)、加油站，且項目與三亞市武警支隊、新建友誼派出所僅一路之隔，治安情況佳良好的交通及區(qū)位優(yōu)勢，享有最新城市市政資源支持，并承接三亞城市脈絡(luò)未來走向均價23000元/平方米嶺海三亞市河西金雞嶺路與金雞嶺大橋交匯處79191.90平方米142545平方米住宅、公寓二線海景、前望三亞灣黃金海岸，左鄰翠綠豐盈的金雞嶺生態(tài)公園，背依蒼翠如黛的五指山，內(nèi)有意大利名師打造68%超大皇家水景花園三亞市第一中學、三亞市航空職業(yè)學院、三亞市第九小學、紅蘋果雙語幼兒園、農(nóng)墾醫(yī)院，解放軍四二五醫(yī)院、汽車西站、體育會展中心、金雞嶺公園、三亞市第三市場、東方海景大酒店（四星級）優(yōu)越的景觀資源以及成熟的生活配套均價28000元/平方米針對粥三亞亡，我順們發(fā)與現(xiàn)競指爭主跳要源逗自城慘市之海爭和奔性價鋪比之獸爭城市：三亞擁有較強的資源優(yōu)勢1產(chǎn)品：多為度假產(chǎn)品，擁有更成熟的度假產(chǎn)業(yè)群2配套：醫(yī)療生活配套不及?？诔墒焱晟?價格：單位面積價格范圍相對較高4城市憲之爭性價績比之成爭新埠島板塊海甸猾島板委塊是近扒幾年串新型淡的住程宅集陣聚區(qū)反，迅武速發(fā)膝展已甘經(jīng)比鑄較成叮熟化跡，中內(nèi)高端程產(chǎn)品硬，島釀內(nèi)新翠移民治購買腫占大求多數(shù)氣。國貿(mào)康板塊是海點口本朗島高葵端客款戶群隙體居交住重脫要場盾所，覺高度塔成熟軟，景制觀資術(shù)源，菠適宜被生活藥。內(nèi)陸炮板塊（即甘中部租板塊遲和南什部板忙塊）版主要況針對放本地嗽中低帥端客苦戶；新埠菜島板榴塊目前占開發(fā)乳速度伍較慢石，區(qū)礦域價更值未們被認紀可，渾屬于軋較落廟后片煮區(qū)；?？趯Х康靥飘a(chǎn)可爛劃為艱6大杏板塊植，其窯中高陳端住響宅分先布于住西海拘岸、得海甸宮島、振國貿(mào)治板塊本地牲高端約住宅板塊棒競爭響維度2三大勉高端火板塊親價格術(shù)水平胳均在鉛15謹00染0元揪/㎡精以上攔，吸肢引大庫批島映外中怒高端吵度假撿及投枝資客武戶西海岸板塊海甸島板塊世茂-國貿(mào)板塊客戶群島外度假、養(yǎng)老客戶為主，島內(nèi)新移民占30%以內(nèi)，屬高端客戶群體；島外中高端度假、養(yǎng)老客戶；島內(nèi)新移民、中高端二次置業(yè)客戶島內(nèi)高端自住、投資客戶為主，島外中高端養(yǎng)老度假、投資客戶；產(chǎn)品產(chǎn)品類型獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅、花園洋房、高層大面積公寓多層、小高層、高層住宅、少量別墅高層、小高層住宅產(chǎn)品為主戶型區(qū)間別墅多以350-700㎡為主，住宅以80-120㎡二房與140-160㎡三房為主別墅以300-500㎡為主；住宅以80-140㎡二房為主戶型區(qū)間跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；價格水平新項目起價：公寓15000左右花園洋房22000左右新項目起價：10000以上，個別高品質(zhì)項目中別墅價格超過30000新項目起價：20000左右西海奶岸板忍塊基啄本特后征:在售棟樓盤結(jié)集中兆在一殼、二裙線海徹景，貍產(chǎn)品陣線豐聰富，殊定位國多樣稅，如盲主導批文化泡生活宗的紫稍園，踢主導鍋社區(qū)梯環(huán)境床的城提市海雀岸。海甸控島板搞塊基淺本特穿征:該片紛區(qū)屬昨于成以熟的談生活工區(qū)，減配套澇齊全營，聚耗集了振大量技的高脹端客偽戶度究假和原養(yǎng)老寶。世茂-國貿(mào)獲板塊勇基本氏特征:屬于恭?？诳瘸鞘蓄~核心秧區(qū)，尊是海抹口高磨素質(zhì)汁樓盤獨集中積區(qū)域葵，目洪前以竄高層騰海景矛豪宅蠢及公郊寓產(chǎn)合品為紗主。西海書岸板謎塊概潤況：語依靠桶稀缺型海景攤景觀針和高洗休閑核度假晶氛圍暫成為牌?？陲溔斯R認的喚高檔風樓盤庫聚集綁地知，但柜缺乏宿城市習基礎(chǔ)澤生活稿配套碌設(shè)施項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格泰達天海國際占地：25.5萬平方米建面：18.6萬平方米344-594㎡獨立別墅140-254㎡花園洋房92-189㎡高層公寓一線海景主題公園、藍球場、網(wǎng)球場、室內(nèi)外游泳池、風情商業(yè)街等戶戶看海，金鑰匙服務(wù)別墅:3.0萬元/㎡起；花園洋房8500-1.5萬元/㎡；小高層:7000-1萬元/㎡美錦·熙海占地：29，7萬平方米建面:17.5萬平方米58-70㎡的一房一線海景私家沙灘、6萬㎡熱帶雨林、泳池、按摩浴等戶戶海景，戶戶7-8㎡的大陽臺13000/㎡紫園占地：23.3萬平方米建面：33.26萬平方米70㎡一房、91-94㎡兩房、139-155㎡三房，229-283㎡空中別墅二線海景、內(nèi)部園林30000㎡美林運動公園、網(wǎng)球場、1200㎡恩祥藝術(shù)館等西海岸30萬平米叢林溫泉庭園起價13000元/㎡夏威夷海岸占地：14.1萬平方米建面:11.15萬平方米80㎡一房、120㎡兩房150㎡三房、獨棟別墅600，800，900㎡一線海景區(qū)域內(nèi)有濱?？禈贰⑽逍羌壘频?、高爾夫球場、等休閑娛樂設(shè)施齊備一線海景，入戶溫泉泡池，奢華大戶型區(qū)間獨棟2000萬公寓起價25000元/㎡城市海岸二期占地：16.79萬平方米建面:17.36萬平方米60㎡一房、80㎡兩房140㎡三房、190-200㎡四房、五房一線、二線海景、內(nèi)部園林近5000㎡生活購物廣場；1萬㎡湖景水系；32大園林景點等臨近沙灘，東南亞風格園林，入戶溫泉售磬，7500元/平米，三期價未定，其周邊樓盤價格在15000元/㎡左右菩提樹占地：5.7萬平方米建面:8.6萬平方米60㎡一房、80㎡兩房，190㎡退臺花園洋房二線海景私享酒店全程制托管式服務(wù)精致，舒適的禪意社區(qū)14000元/㎡左右普遍她擁有飯一線癢海景返稀缺臘資源減，配依套多摟為休望閑度頸假而而打造資，學搜校、允醫(yī)院電等生嶼活配盆套基健本沒擔有海甸杰島板傳塊概件況：杜擁有臭海景役景觀政以及石成熟運的生享活配存套設(shè)里施的種優(yōu)勢右，但肌沙灘賣資源痕較差份，整跌島地曾勢低見，區(qū)震位優(yōu)蘭勢不況及西傭海岸項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格寶安·江南城占地：10萬平方米建面：40萬平方米公寓一房、兩房、三房（50、80、110、180㎡）；別墅233~417㎡獨棟、連排別墅一線海景、600畝江南園林景山學校、幼兒園、市醫(yī)院、超市、白沙門生態(tài)公園、多家銀行、會所、古玩一條街江南園林景觀、成熟片區(qū)規(guī)劃、品牌物業(yè)22000-50000，660萬一棟榮域占地：29萬平方米建面：22萬平方米88-133平米兩房一線、二線海景規(guī)劃中6000平方米的風情商業(yè)街、溫泉中心、國際音樂幼兒園、五星級酒店2房變4房戶型，國際化的安防系統(tǒng)，配套成熟，交通便利，西班牙建筑風格，離白沙門生態(tài)公園近目前推出精裝房，均價22000元左右天一方占地：5.46萬平方米建面：5.93萬平方米公寓67平米—21平米別墅230平米—2159平米一線海景項目內(nèi)部配套包括下沉式廣場、游泳池、健身房、兒童游樂室、茶餐廳、練琴房、影音室、娛樂室、水吧、雪茄吧、小超市等公眾設(shè)施一線海景；蘆葦燈裝飾水景；建筑品質(zhì)高，采用高檔材料，按9級抗震指標設(shè)計；周邊配套齊全，離白沙門生態(tài)公園近公寓：19000元/平米別墅：43000元/平米既擁熟有一勤線海優(yōu)景資脖源，蟲也擁緩有成斃熟的跟生活切配套情，但考整島節(jié)地勢稻低，燈雨天貓容易耐形成版大面尺積積亭水，恨海景體資源并與區(qū)盞位優(yōu)斬勢不火及西齡海岸世茂抱-國枕貿(mào)板淺塊概銳況：耳是城驗市中乓心區(qū)各域，親生活亂配套玻齊全妙，葵雖無劑一線存海景斷，但虹部分活樓盤羨項目疼擁有依二線族海景產(chǎn)資源項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格寶華海景公寓占地：0.51萬平方米建面：3.50萬平方米78-91㎡一房123.59㎡兩房161.12-162.67㎡三房二線海景臨近萬綠園濱海核心區(qū)域的地段、投資價值，交通便利公寓17000-18000，躍層16000-17000金碧文華占地:3.28萬平方米建面:12萬平方米87㎡兩房101-127㎡三房162㎡四房內(nèi)部園林學校、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)等配套片區(qū)成熟，配套齊全，81%高實用率18500—22000元/㎡南國·海立方占地：萬平方米建面：萬平方米37㎡—110㎡的一房、二房、三房部分高層擁有二線海景10000㎡集中式商業(yè)、溫泉入戶海南首家提供地熱民用生活配套社區(qū)，舒適度和小戶型中的大尺度空間，40米左右的樓間距未定海岸壹號占地:6.27萬平方米建面:21.9萬平方米小戶型為主50-140㎡一房、兩房兩廳和三房兩廳內(nèi)部園林商業(yè)、學校、公交等；每五層近500㎡中庭花園五星級貼身管家式服務(wù)19000起價20000均價外灘中心占地：萬平方米建面:萬平方米70㎡一房99-108㎡兩房170㎡三房一線海景城市海岸輕軌站點，世紀大橋旁建中國展覽中心，配有shoppingmall濱海一線海景綜合體9997起價（含3000精裝），均價1.1萬無絕格對海優(yōu)景優(yōu)連勢，孫但因袍在市臟中心巧區(qū)域撕，學蚊校、鼓醫(yī)院爭、商腔業(yè)等剃生活挨配套妻非常眼齊全陽，交謝通便泛利針對刮本地求高端板板塊值，競終爭主怠要來丙自區(qū)費域之蓬爭和叼配套務(wù)之爭區(qū)域：國貿(mào)板塊更多承載城市中心功能，海甸島發(fā)展更成熟1資源：各高端板塊均擁有不同程度的資源或配套優(yōu)勢2配套：國貿(mào)板塊，海甸島板塊配套相對成熟，本項目區(qū)域配套缺乏3區(qū)域懷之爭產(chǎn)品偵之爭項目抓所處愧的西藝海岸哀片區(qū)姓，是逃?？谔氐兔軣舳群累E宅集酬中區(qū)說域，你產(chǎn)品智競爭扶態(tài)勢鈔激烈項目糕片區(qū)申所有能高端每項目臉均共猾享同悶樣的鼠稀缺猶海景捉資源配，共羊享同紅樣的灘國家界利好防戰(zhàn)略及，共公享同為樣的廁規(guī)劃搶建設(shè)盟與發(fā)強展，孫也共刷享同評樣的嶼客戶踢群。唯一盾不同諒的就籠是各暖個項將目對雕資源幻玉的利懶用從嫁而打榮造不韻同的哀產(chǎn)品潤定位噴。也正俯因為紐奉項目飛片共討享資鈴源較淡多，膛要求駁項目辱片區(qū)挨打造推具備拉競爭脈力的木配套收或商消業(yè)，彼方可背在競右爭激撿烈的春片區(qū)槽占有逼市場連。項目葛片區(qū)伐產(chǎn)品競鳳爭維健度3西海岸秀縣泰達天海國際紫園萬科浪琴灣沿海沙灘綠化休閑帶城市海岸一線黨海景備類項征目：勾擁有胖臨海貞優(yōu)勢續(xù)，是角項目毫不可簽比擬繭之處瞧，但壟因項幼目擁決有絕幫對稀坊缺資密源，丹因此舅在配較套打工造上犬無過紗多創(chuàng)嬌新泰達·天海寇國際產(chǎn)品縫：別墅堆、洋露房、姑公寓客戶某：本地襖客戶女占40導%左右咳；島算外客畫戶以輛山西雪、北構(gòu)京等駛為主配套暖：項目建內(nèi)部雷配套落會所蠶、主麻題公般園、仰籃球長場、菌網(wǎng)球違場、樣室內(nèi)席外游猶泳池令、風案情商滅業(yè)街掙等價格郵：別墅30段00弄0元/平米杠起價夜，1千萬—1蘇.8千萬賣元/套；失洋房萄與公凈寓價演格未括定夏威酒夷海舅岸產(chǎn)品靈：二層航是30滑00㎡商跡業(yè)，濫；項牧目公削寓產(chǎn)集品為蹤蝶精裝廚修，榴裝修棵價格裁為25慮00元/㎡客戶雷：內(nèi)地斗、外抖地客狡戶。潮外地紛客戶明主要星是河蘭南、保山西饑客戶配套彎：高爾側(cè)夫球拖場、盲頂級錫住宅槐區(qū)，欄熱帶律海洋破世界樣、海莫膽劇淋場、坐假日沾海灘價格木：別墅萌：20刊00萬元/套；語公寓鹿：2.虧5萬/平方幫米起萬科·浪琴既灣產(chǎn)品持：項目液總戶執(zhí)數(shù)38蜜5戶，籌車位38漿7個客戶需：絕大猾部分例來自抱島外抗，該被項目鄭自住膜、度嬌假客禾戶居祖多，稼投資磁客較鞏少，糠以及轎部分打萬科傲的老升業(yè)主配套滲：長達2.瞎5公里氏的私深家沙媽灘檔、海左景泳當池、閉溫泉燙泡池價格電：公寓閥：80米00元/平方泡米（損開盤泄價）美錦·熙海產(chǎn)品胸：項目哨分為2期開貪發(fā)，陣第一斬期為6棟海貓景公摟寓、鍋第二敵期為禿別墅陡，5棟花階園洋秤房客戶蓬：島外租人士幼，投超資客潔居多配套揚：私家社沙灘喝、6萬㎡嶼熱帶砍雨林窮、泳巖池、吐按摩板浴價格妄：未定非一蛋線線皇海景淺類項爆目：俘因為餃沒有肢絕對喘海景保資源圓，更甜為注盛重產(chǎn)貓品與恒配套毒的打堂造，喚是項色目競顏爭核遞心城市賞海岸產(chǎn)品膽：住宅墾薈萃峽了各潛種經(jīng)貓典時詠尚的城戶型遲，滿聲足不灘同客蛇戶需校求。鄙戶型丸設(shè)計聰，遵近循全貍明健鐮康設(shè)隆計，閣功能映分區(qū)充合理腳而恰號到好匹處?？蛻舻危喉椖勘懂斊诙Y尚未猛開盤優(yōu)，1期和2期主嶼要為爽國貿(mào)薦商圈捕內(nèi)的雙高端陜企業(yè)剖主，淘和島除外的沫客戶匯各占50維%比例配套常：近50替00㎡生閱活購形物廣得場；1萬㎡滿湖景冠水系犧；32大園救林景詞點；40鎖0米水凱岸線還；18惡0米親譜水木搏棧道價格些：住宅錄尚未丹開盤漿，價暢格待米定；渣商鋪度售價26康00畫0-閘27緞00顯0/㎡紫園產(chǎn)品：項仰目一的期共60瀉0戶，鴨二期艦共65拒6戶，財其中菊二房33征0戶，俊三房30欄0戶，伴四房蘇為26戶客戶幫：島外俯的養(yǎng)務(wù)老型趣客戶雖、改圣善型巡壽的高孝端客駛戶，艙度假藍為主配套毒：30佳00事0㎡美林議運動劈燕公園蛋、網(wǎng)岔球場周、12訴00劈燕㎡恩祥至藝術(shù)革館價格膨：13喇00兇0-敏17嫩00巷0元/㎡城市雖海岸紫園項目慰片區(qū)秋競爭士小結(jié)素：針敵對項鼻目片適區(qū)內(nèi)績產(chǎn)品臥，競施爭主蔽要來健自資唇源之旁爭和兼配套焰之爭資源：項目并無一線海景的絕對優(yōu)勢1配套：產(chǎn)品配套競爭激烈，均缺乏生活配套，多方位打造，提高產(chǎn)品競爭力2資源莖之爭配套濤之爭面對聲競爭嫩對手幣的競就爭點按，本飽項目宴有何鋤價值兵與之粱抗衡喘？競爭被小結(jié)4有無閥城市蜂價值齒？是否攜具有捷高性濤價比便價值申？城市循之爭性價雜比之謝爭競爭傾對手競爭輪點本項累目價倉值在容哪？區(qū)域賀有無漸發(fā)展淹價值目？是否晌擁有宣核心財配套餡價值辜支持贈？區(qū)域營之爭配套多之爭片區(qū)劉內(nèi)有香何資通源價串值？是否苗擁有坊配套邪價值鏟？資源武之爭配套蛇之爭三亞海甸塌島板扎塊國貿(mào)顆世貿(mào)竄板塊一線粥海景旺類非一尾線海鵲景類競爭窩對手?Part3.2競爭價值挖掘城市很發(fā)展勒價值眠：規(guī)容劃發(fā)功展價縱值相外仿，賴?？谂跏菄侂H旅促游島蠶的重來點發(fā)插展城幅市和籃重要刻受益陽城市城市談價值挖掘1總體肥規(guī)劃常：總體咐旅游筒規(guī)劃而為三孫帶（位西海危岸旅足游帶織、東屯海岸漠旅游追帶、鵝城市悼外圍鑰旅游礙帶）尤、一棒軸（再南渡展江風畫光游奪覽帶墾為主慰的城返市水鹽系旅依游軸老）、雷一中淺心（躬都市集旅游算區(qū)和藝老城寺歷史啞文化霞旅游選區(qū)的啊結(jié)合療中心術(shù)）；重點窄建設(shè)塵項目徒：重點柜加快小游艇觀碼頭鹿建設(shè)悼，完勵善口賄岸、慨航道夸、水今域、典氣象古等服宿務(wù)，20款10年建垂成60布0個游鐘艇泊變位;加快泄秀英折港區(qū)勸國際學旅游擋客運鐵碼頭穿建設(shè)克，吸僻引國拾際豪膛華郵呢輪停公靠袖；重點羨建設(shè)駐旅游堡休閑著服務(wù)體集中艱區(qū)：沿海玩口灣—海甸振溪—新埠尤島，尤建設(shè)風“第宅二時康間”究風情陪酒吧滋街、醫(yī)海甸墻溪北閘岸酒澆吧街鑰、復博興城債娛樂遍中心猜、海彩上燈箱塔酒石店等繁，后打造恩?？谂R休閑英娛樂淺不夜贏城；美源馬?？跍p灣，30某0個游槐艇泊俊位；建設(shè)僅完工撐時間輛：20槍11年左明右新埠患島米，20皮0個游掙艇泊犁位；建設(shè)扯完工熄時間播：未廟定外灘述中心詠，50個游族艇泊斧位；建設(shè)籍完工煩時間泛：未啊定美麗汁沙完，10趕0個游石艇泊弦位；建設(shè)時完工飼時間叼：未除定訪談赴語錄：游滲艇碼于頭是逝海口律由旅懸游觀種光業(yè)峽向現(xiàn)哈代服匙務(wù)業(yè)筍轉(zhuǎn)變第的重慶要設(shè)懼施，區(qū)市政叢府也疑很重墨視，債現(xiàn)階選段海囑口市買游艇役碼頭況的建悉設(shè)位老置最格好的楚、規(guī)鐵模最駁大的持、入皮市最所早的快，在慚美源幅?？谏酁场！？诩氁?guī)劃億局副駱局長數(shù)據(jù)衡來源彈：海顏口市舟整體帶規(guī)劃城市脈功能打價值榮：海光口作熊為海愚南省茅的省姻會城濤市，解在政瓦治、絲式經(jīng)濟朱、文肆化等恨方面背發(fā)揮葬更大僅作用凝，城企市功秧能更磁完善蛙，城稅市價殿值更鴿高城市堤功能朱更完計善，映更高名的城谷市價環(huán)值?？凇な俪鞘姓??？诨谑凶鞑铻楹R南省煩的省畫會城帥市，膠其行琴政機剖關(guān)大麗都云丑集于椒?？谧?，海落口的睜政治研對城兵市的瓶拉動娃和規(guī)雷劃都照起著暮重要痛影響經(jīng)濟:海口符市經(jīng)朋濟在缸連續(xù)洞九年鋒保持泰兩位閃數(shù)增吐長的丘基礎(chǔ)孕上，偵呈現(xiàn)婆增速逝加快汽、效至益提御高、腳結(jié)構(gòu)己優(yōu)化些、活饒力增氧強、叔民生弟改善炸的良須好態(tài)卵勢文化抄：與三煙亞相沙比，你?？谒业暮Ｖ筚Y說源要奮弱勢倍一些按，但泛作為虛海南狹的政芽治文針化中隱心，貪在文電化旅棟游方繩面卻德可以歇成為鄰全省慣的排眠頭兵城市賓房地材產(chǎn)發(fā)財展價跳值：魚?？跐u的房殼地產(chǎn)鋪價格輩相對飄于三鐮亞而斜言，模是明耀顯的敏價格堵洼地笑，更僻具房秤地產(chǎn)斬升值精潛力項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型價格鳳凰水城南岸900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅均價26000元/平方米三亞灣紅樹林266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店均價28000元/平方米嶺海79191.90平方米142545平方米住宅、公寓均價28000元/平方米三亞鳳凰水城2100000平方米1300000平方米住宅、別墅均價23000元/平方米將海狹口與擇三亞中的房致地產(chǎn)拍市場弓相對巷比，嘆同是躲一類監(jiān)產(chǎn)品顧，無肢論從貝配套霧、景爽觀等壺各方鉆面都猶相似校的樓伏盤，壟在三旺亞的令價格煩遠遠管高于照?？谡愕耐v類型衰產(chǎn)品箱，海宗口的滲樓盤片性價抗比遠捐高于膝三亞召的樓鏟盤城市瞞輕軌標交通牌規(guī)劃歷價值襯：拉餡進了腳?？诮衽c三黎亞城宿市之記間的麻距離賞，也族間接伯的帶庫動了笑?？诿さ姆堪禺a(chǎn)邊市場見的需烈求?？谌齺問|環(huán)譜鐵路壤線路巖走向胸：北捧起海嚼口市腿，途誼經(jīng)文愁昌、域瓊海箭（含妻博鰲丸）、事萬寧滿、陵狡水，零南至悼三亞就市，庭貫穿錫海南迫省東興海岸接，穿遼越6市縣享，全麥長30于8公里姜。海南智輕軌門預計鋸將在儀年內(nèi)農(nóng)開通縣，輕苦軌交底通將朝使海沒南旅養(yǎng)游格禽局產(chǎn)回生革睛命性扒的變階化，熔輕軌冷開通努后，侄?？诩饺}亞僅陡需90分鐘厚，大竄大的忌拉近伯了海鴉口與億三亞庭城市勢之間撒的距喪離。竊有很閥多的湯置業(yè)闖者顧論于三歷亞高猴價格城的樓踐市而拍會將蛋目光沉轉(zhuǎn)向化?？谔住^(qū)位蛇發(fā)展需價值繪（1奧/3囑）：娛西海尤岸是糠?？跈M重點主發(fā)展喝區(qū)域區(qū)域竄價值挖掘2《?？诳渴谐秋準锌?cè)蒹w規(guī)疤劃（20賣05鳳-2蘋02待0）》中指項出城窗市的哭總體偉規(guī)劃會為：在總茂體空覽間發(fā)偷展策兔略上添，遵聾循“坡中強飽、西高拓、漢東優(yōu)龍、南惠控”催的發(fā)錄展原質(zhì)則；西拓枯：鼓割勵中返心組耀團建學設(shè)用涼地的漸西向戰(zhàn)拓展哲；東先優(yōu)：妖擇優(yōu)畜開發(fā)致項目下，有取選擇瘋性地直開發(fā)蜜江東香組團輩；南哈控：那控制萄城市槽向南嚼發(fā)展愚。項錦目正憲處于許“西善拓”危核心名焦點違位置西拓中強東優(yōu)南控區(qū)位旗發(fā)展保價值爆（2尿/3雙）：壺西海徹岸依各托海厲景資州源及鼠也已羊成型訴的觀炎光休辯閑價取值，伸對外舊地客完戶有旬更強卡吸引崇力假日亭海灘熱帶柔海洋勸世界海濱警風光區(qū)位跌發(fā)展脖價值練（3查/3棄）：束西海修岸長怪流新炭區(qū)未溫來行你政規(guī)鈴劃，劑所在尾區(qū)域堤有望蓋實現(xiàn)畝城市江RB豪D新扯區(qū)價桌值，禁商務(wù)漏及商蘿業(yè)、裁旅游駐價值照有待紫深入也挖掘西海明岸長前流片分區(qū)西海落岸被端政府悠規(guī)劃眾定位船為海響口未抱來的滑高尚端的旅梯游度閉假中搞心區(qū)第，未衛(wèi)來的記旅游蓮度假溜配套羞生活報將更鋪為的羨完善長流青片區(qū)金正在耐建設(shè)職未來策的行任政大敗樓，剃未來在的行雄政辦副公區(qū)燈域?qū)①Y轉(zhuǎn)至榴于長汁流片庫區(qū)，跟至此叢將帶兼動大遲量的美商務(wù)忘人士繩聚集援于長畢流片搬區(qū)西海來岸長彎流新球區(qū)的換未來計規(guī)劃來有望辣成為茫城市淺的RB講D區(qū)域屈，其暈未來則的商縱業(yè)、預商務(wù)茅、旅險游將樂提升這到另含一個活高度三重補景觀叉價值拉：區(qū)蓋域內(nèi)共具有港二線午海景距、公碼園景保觀、躁未來優(yōu)RB販D城填市景堅觀的飲三重鐘景觀浮價值項目樂自身價值撈挖掘3國賓馳館市政穴辦公肥大樓會展豎中心美錦蚊熙海金色沿陽光酒塵店七星固級酒風店長流推片區(qū)稠規(guī)劃裕圖新市屆政府誓大樓珠搬至翻長流貴行政嚼區(qū)會展洲中心陵落戶茂長流五源冷河森宏林公眨園本案一線卷海景前資源舊城陶改造胡項目未來箏景觀旋價值罰潛力鮮巨大Part3.3競爭啟示如何凍通過艇性價交比和烏配套豆形成鳥項目呀競爭道區(qū)隔障，打監(jiān)造更落具競漆爭力副產(chǎn)品含？針對收本地針對沾三亞針對獄片區(qū)競爭衣點項目炸競爭跑價值競爭煌區(qū)隔性價兄比配套配套城市猾之爭性價甲比之爸爭區(qū)域雀之爭配套什之爭資源卡之爭配套枝之爭城市拋發(fā)展燥價值城市摟功能泡價值城市候交通剝價值區(qū)位虎發(fā)展判價值三重季景觀茄價值解決攏思路明確肚開發(fā)改商目泳標核心昆問題競爭腳分析屑及價歌值挖諸掘?qū)δ磕袠说哪晁伎及咐瀰⒖及l(fā)展哪戰(zhàn)略項目尸定位整體由定位形象裁定位分物蹄業(yè)定勞位基于閱以上忘競爭夠區(qū)隔循，挖蒙掘和清提升瘡項目扯價值推、做纖足配本套是色關(guān)鍵在限被定的芝價格加內(nèi)盡可朽能挖園掘和妻提升袍項目罩價值做足撐配套性價煩比配套解決膝思路明確堆開發(fā)緊商目瘦標核心阿問題競爭憐分析損及價靜值挖腰掘?qū)δ堪魳说牟伤伎及咐畢⒖及l(fā)展旗戰(zhàn)略項目玩定位整體盾定位形象污定位分物贈業(yè)定穩(wěn)位挖掘填和提徑升項維目價排值案益例研幣究：批選取泡因挖勾掘和餅提升所價值矛而提航高項疊目性躬價比搶的案享例進別行研搬究，怖借鑒槍成功掩經(jīng)驗宗并啟耽發(fā)思副路三亞國光海濱花園紫園夏威夷海岸案例匪選取哈原則市場跟上價諒值挖培掘最耽具特隨色；資源斃條件暖與本鑄項目晨類似私；在競憐爭范稿圍之是內(nèi)；項目寒的成寬功已布獲得膝市場練檢驗太。案例場借鑒由要點采用杰什么傻方式出準確濱挖掘尺項目套價值如何笛在獲挨得價遼值后唐充分話利用令并提根升價竄值案例異研究得（一紛）—怪—三蹲亞國臨光濱綱?；ü鈭@：抄海南倍首批紋提出霸以酒伴店式疼公寓儉概念尊的產(chǎn)俗品，憲并通孩過客躺戶細昆分成河功挖畢掘項猜目價求值占輕領(lǐng)市標場開發(fā)商三亞國光投資置業(yè)有限公司物業(yè)類型公寓、別墅占地面積115300.93m2建筑面積101618.69m2容積率0.788綠化率58.2%建筑密度14.24%戶數(shù)1000戶車位信息酒店式公寓免費停車物業(yè)管理公司豪生酒店物業(yè)公司項目倉位置蹲：三裁亞國傷光濱放?；ㄒ藞@位機于三怒亞著右名的爪旅游剃度假誤區(qū)三妙亞灣撫，臨基海而屑建，匯出門男就是彈三亞密灣一鼠道亮車麗的旦風景欠線——長達17公里予的椰楊夢長周廊和百壯闊限的南界中國鞋海項目繞主體雨建筑榆由板即式建砍筑呈顯雙“L”型圍勤合而腦成，機營造甚一個石寧靜潤悠閑乳的大喜型度臘假社房誠區(qū)供11妥66套高奸檔服算務(wù)式咳度假楊公寓朵和22幢頂撥級度好假別膨墅,是三紗亞灣其最大山的檔是次最捷高的塵酒店叢式度糟假社撿區(qū)案例俘研究酬（二供）—翠—紫率園：冒擁有確深厚謙的文膝化底轎蘊，鎮(zhèn)以產(chǎn)優(yōu)品細江分打讓造項繁目價閥值，鳳并通倉過文醉化氛蘆圍與呢配套川提升艱項目豆價值項目位置海口市西海岸長怡路27號開發(fā)商恩祥地產(chǎn)容積率1.2物業(yè)類型花園洋房商業(yè)情況商業(yè)街配套30000㎡美林運動公園、網(wǎng)球場、1200㎡恩祥藝術(shù)館、室外景觀泳池、室內(nèi)溫泉泳池、2300㎡俱樂部、籃球場戶型90㎡的兩房、124㎡的三房、140㎡的三房、170㎡的四房250㎡的四房、260㎡的四房、300㎡的四房戶型特點純板式、全南北通透價格區(qū)間13000-17000元/㎡銷售情況二期目前共6棟出售，目前已經(jīng)出售50%開盤時間一期：2008年5月二期：2010年4月30號項目位置?？谖骱０稙I海西路北側(cè)（海口市濱海大道286號）規(guī)模占地面積：140806.809平方米；總建筑面積：111486.41平方米；總戶數(shù):別墅49套，公寓288戶物業(yè)類型獨棟別墅、多層公寓物業(yè)費用3元/㎡/月配套區(qū)域內(nèi)有濱?？禈?、五星級酒店、高爾夫球場、頂級住宅區(qū)，熱帶海洋世界、海膽劇場、假日海灘、溫泉入戶等休閑娛樂設(shè)施齊備戶型別墅632㎡，三層+半地下結(jié)構(gòu)；公寓99-208㎡，一房至三房價格區(qū)間別墅：2000萬元/套；公寓：2.5萬/平方米起價銷售情況別墅49套，剩十幾套；公寓288戶，已售95%以上開盤時間09年10月1日案例死研究吹（三離）—衡—夏灣威夷裳海岸古：擁艘有一溝線臨丙海的收稀缺急資源樓，通押過資圍源的仇放大向挖掘赴項目達價值借鑒冠點一灰：項懷目采描用什鍛么方浪式挖巴掘項森目價帝值？借鑒籮點二窩：項悶目如好何在后獲得聲價值數(shù)后充亮分利斧用并久提升吃價值掌？客戶番細分壓：國慢光濱來海花病園在慢三亞則度假趣客戶奮群基朵礎(chǔ)上浪，再紐奉憑客架戶細柿分挖牧掘各卵種不瞇同度懂假需定求的蔽客戶命，從備而挖醒掘項救目的泥綜合喪度假量價值商務(wù)扣休閑辰型度假初養(yǎng)生講型完全泛自用謎型123國光步濱海不花園押綜合部度假凝價值植，表鍬現(xiàn)在笛產(chǎn)品很的打籍造和按目標碰客群冬的選倍擇每年拉在三計亞停陣留1個月顧左右千的業(yè)叢主，臨可以猾選擇暗“商毯務(wù)休鑄閑型銅”。虧業(yè)主為每年亂可免壯費享肥受35分（覆天）甚入住圍權(quán)，忽其余愛時間宮由豪掠生國乳際酒蒙店集美團統(tǒng)仍一經(jīng)狗營管插理，劈燕可獲墊得可凍觀收臺益在三苗亞過向冬或扛享受門長假赴者，外則可駱選擇盜“有殃限自濟住型綠”。輩業(yè)主臭每年始可免資費享樂受16蔽0分（蓬天）美入住袋權(quán)，速其余淹時間傅交豪粥生國遣際酒祝店集起團統(tǒng)認一經(jīng)紗營管鑒理，尚業(yè)主綁不再鵝享有誰收益剝，也洗不支原付費餡用對于燈常年為居住拾三亞咳的業(yè)刊主，淋豪生睛也一登樣提穿供酒煤店基末本的平管理惑服務(wù)欄，業(yè)穴主房頂屋完賞全自揮用，頌每個煌月只裝需要養(yǎng)向酒吸店管珠理公鏈司繳征納物或業(yè)管芝理費昂用產(chǎn)品摟細分澆：紫園釀打造家純度暈假產(chǎn)題品因淹缺乏明絕對狠資源詞優(yōu)勢幕，選悠擇將票度假匹產(chǎn)品用細分坐，選鞭擇養(yǎng)扇生度榨假挖伏掘項葵目生啟活區(qū)俗域價夢值28素00槍㎡風情之商業(yè)泛街，12收00搶0㎡大型衣休閑污商業(yè)設(shè)中心朵，室災內(nèi)外幸雙溫翁泉泳廣池藝術(shù)叫館雙商撇業(yè)配遍套23膜00圾㎡資源挪俱樂遠部，匆與室雀外園食林泳鏟池相精連，腹擬設(shè)絲式有健懂身房叔、瑜居伽室均、溫枕泉SP守A、桌龍球室格等休含閑娛折樂設(shè)稀施紫園貌俱樂喉部以獨謊創(chuàng)的12舟00樓㎡恩祥查藝術(shù)沙館,將社富區(qū)的匠文脈影統(tǒng)匯蕩于此包，營秀造出幻玉濃郁拌的社化區(qū)藝航術(shù)氛裁圍價格桌超值紫園圍擁有騙二線船海景獨資源熄，自厲身配爺套打監(jiān)造完糖美，需并處礎(chǔ)于離織塵不記離城燈的絕脂對區(qū)面域優(yōu)俗勢，頃但是先價格來卻低類于周吐邊樓基盤，冰均價丑為16市00仿0元/㎡鏡,吸引芳眾多陷客戶雖無海景資源優(yōu)勢，但環(huán)境與配套的打造使紫園更適合生活和居住，成功打造度假生活區(qū)域價值放大驢資源選：夏抖威夷燥海岸隆利用賢一線雀海景哨資源娘，無版限放煩大其的核心沾價值其，以愉“中肆國的韻夏威被夷”柔挖掘屑項目冶純度睡假價卸值占地面積（平米）140807容積率0.5建筑面積（平米）111485綠化率70%物業(yè)類型住宅、公寓、別墅車位數(shù)584個物業(yè)費（元/平米·月）3總戶數(shù)313戶開發(fā)商海南鑫基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理海南鑫基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目垮介紹才：夏威智夷海粥岸位嗓于美捐麗的碌熱帶昆濱海征城市童?？诮馕骱４_岸濱暫海西綁路北拍側(cè)，忙夏威擺夷海夾岸通隔過海居岸景糟觀主既干線駱濱?；匚髀焚€與外若界連冷接，井至市哈中心膠約19公里完，至贏美蘭梅國際妄機場倉約40公里頑，往凱西是懇規(guī)劃糞中的貍瓊洲舉海峽洗跨海吵大橋枝，交冒通非房誠常便催捷。社區(qū)脫配套段：項目薦車位塌比高由達1：2，車堡庫位葛于首鵝層和秀負一何層；論二層竹是30術(shù)00㎡商耗業(yè)，僵包括聯(lián)會所頂、咖貼啡廳歇、棋錦牌室罪、西艇餐等蛛；戶型獨