資產(chǎn)評(píng)估方法概述

第一節(jié)成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)法第四節(jié)清算價(jià)格法第三章資產(chǎn)評(píng)估方法第一頁(yè)，共四十六頁(yè)。2013年5月10日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》?！豆ぷ髦敢返谑藯l是關(guān)于備案管理單位審核評(píng)估方法的有關(guān)內(nèi)容。該內(nèi)容要求，“備案管理單位審核評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估方法選擇是否合理，是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，以及評(píng)估過(guò)程中評(píng)估參數(shù)選取是否合理等。以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，對(duì)企業(yè)（含其擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)）是否采用了兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，并分別說(shuō)明選取每種評(píng)估方法的理由和確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)?！钡诙?yè)，共四十六頁(yè)。根據(jù)《工作指引》的相關(guān)規(guī)范，我們不禁產(chǎn)生如下疑問(wèn)：評(píng)估方法的基本含義是什么？評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用是否受不同經(jīng)濟(jì)行為的限制？影響評(píng)估方法選擇的因素是什么？《工作指引》中所規(guī)定的，對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取兩種或兩種以上評(píng)估方法，是否意味著評(píng)估方法之間具有某種程度的聯(lián)系和區(qū)別？第三頁(yè)，共四十六頁(yè)。一、成本法的基本涵義及評(píng)估公式涵義：在當(dāng)前的生產(chǎn)力發(fā)展水平下為重置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)所付出的代價(jià)，扣減被評(píng)估資產(chǎn)各項(xiàng)損耗來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種基本評(píng)估方法。公式：資產(chǎn)評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本—資產(chǎn)的有形損耗—資產(chǎn)的無(wú)形損耗第一節(jié)成本法第四頁(yè)，共四十六頁(yè)。二、成本法各參數(shù)的測(cè)算（一）重置成本的測(cè)算

1．重置成本的含義資產(chǎn)的重置成本指重新構(gòu)建一個(gè)與評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所付出的代價(jià)的總和。

2.類型：

復(fù)原重置成本和更新重置成本第一節(jié)成本法第五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（1）復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本是指使用與評(píng)估資產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平重新構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用之和。（2）更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用之和。第六頁(yè)，共四十六頁(yè)。2、重置成本的測(cè)算

（1）重置核算法

重置成本＝直接成本+間接成本直接成本：間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

第七頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，確定該設(shè)備的重置成本。

第八頁(yè)，共四十六頁(yè)。解：直接成本＝50000＋100＋800

＝51，800（元）間接成本＝500×0.8=400(元)重置成本=52,200(元)第九頁(yè)，共四十六頁(yè)。（2）物價(jià)指數(shù)法定基物價(jià)指數(shù)：

環(huán)比物價(jià)指數(shù)：X=(1+a1)×（1＋a2）…(1+an)×100%X:環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)an:第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)

第一節(jié)成本法第十頁(yè)，共四十六頁(yè)。例:被評(píng)估資產(chǎn)帳面價(jià)值200,000元,2000年建成,2005進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為01年為11.7%,02年為17%,03年為30.5%,04年為6.9%,05年為4.8%,評(píng)估其重置成本.第十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。解:重置成本=200,000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%=200,000×191%=382,000(元)第十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。（3）功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力對(duì)比法。計(jì)算公式為：第十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：已知被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為6000件，現(xiàn)市場(chǎng)上與被評(píng)估資產(chǎn)同類的新資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為8000件，價(jià)格8萬(wàn)元。以此可確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為：

指數(shù)關(guān)系：關(guān)于指數(shù)x的取值，評(píng)估經(jīng)驗(yàn)表明，指數(shù)x的取值范圍在0.4＜x＜1之間第一節(jié)成本法第十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）資產(chǎn)損耗的測(cè)算

1．損耗的涵義及類型資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的損耗是指被評(píng)估資產(chǎn)與評(píng)估時(shí)點(diǎn)同類新型資產(chǎn)相比存在的缺陷和不利因素，反映的是資產(chǎn)實(shí)際的損耗。其損耗包括的類型如下圖：

第一節(jié)成本法第十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（1）有形損耗及其測(cè)算①觀察法觀察法也叫成新率法。從而估算其有形損耗的一種方法。計(jì)算公式為：公式1:重置資產(chǎn)有形損耗=重置成本×（1－成新率）

公式2:資產(chǎn)評(píng)估值=資產(chǎn)重置成本×成新率第十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。②公式計(jì)算法

公式計(jì)算法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)際已使用年限及總使用年限等指標(biāo)來(lái)判斷其有形損耗的方法，其計(jì)算公式為：

總使用年限=實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

第一節(jié)成本法第十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足；第十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：某資產(chǎn)1993年5月購(gòu)入并投入使用，2003年5月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限為10年，該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定每天應(yīng)工作8小時(shí)。依據(jù)資產(chǎn)使用紀(jì)錄，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作6.4小時(shí)，依此可估算資產(chǎn)的利用率為：

由此可確定該資產(chǎn)實(shí)際已使用年限為8年（10×0.8）。

第一節(jié)成本法第十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。③修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法也叫價(jià)值補(bǔ)償法。指通過(guò)估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新狀態(tài)所需的修復(fù)費(fèi)用來(lái)直接確定該項(xiàng)資產(chǎn)的有形損耗。也可計(jì)算修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的百分比計(jì)算成新率，即：資產(chǎn)有形損耗=估算的修復(fù)費(fèi)用使用修復(fù)費(fèi)用法估算資產(chǎn)的有形損耗一般只適用于有形損耗可補(bǔ)償?shù)馁Y產(chǎn)。第二十頁(yè)，共四十六頁(yè)。（2）功能性損耗及其測(cè)算例：某評(píng)估機(jī)器設(shè)備A實(shí)際已使用10年，預(yù)計(jì)尚可使用5年?，F(xiàn)有同類新設(shè)備B，A設(shè)備的使用比B設(shè)備年運(yùn)營(yíng)成本（勞動(dòng)力成本）高1000元／年。試估算評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的損耗額。（假設(shè)所得稅率為20%，折限率為6%，尚可使用年限為5年）。功能性損耗的估算按下列步驟進(jìn)行：①將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。將被評(píng)估資產(chǎn)A年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與同類新資產(chǎn)B進(jìn)行比較②計(jì)算二者的差異，確定超額運(yùn)營(yíng)成本。使用A設(shè)備每年超額營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（勞動(dòng)力成本）1000元／年

第一節(jié)成本法第二十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。

③估算企業(yè)實(shí)際凈超額運(yùn)營(yíng)成本。年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）

1000×(1-20%)＝800元／年④估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的尚可使用年限:N=5年⑤按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算公式為：稅后超額營(yíng)運(yùn)費(fèi)用現(xiàn)值和=800×4.212=3370第二十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。（3）經(jīng)濟(jì)性損耗及其測(cè)算經(jīng)濟(jì)性損耗是指由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。所以，經(jīng)濟(jì)性損耗并不是資產(chǎn)本身所固有的，且很難量化。公式一：

n為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明其一般在0.6—0.7之間。公式二：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)收益損失額×（1－T）×（P/A，i,n）第一節(jié)成本法第二十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)取0.6。根據(jù)上述條件，確定該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。解：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100%=19%

數(shù)據(jù)承上例，假定每個(gè)減少6000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10％，所得稅率為33％。則經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10％，3）＝40200×2.4869=999,734(元)第一節(jié)成本法第二十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。一、收益法的基本涵義評(píng)估值=二、收益法各參數(shù)內(nèi)涵的界定及測(cè)算

(一)收益額

1．收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額.2．收益法中的收益額是指資產(chǎn)的客觀收益而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

3．收益法中的收益額是指資產(chǎn)的純收益。第二節(jié)收益法第二十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）折現(xiàn)率

1．折現(xiàn)率的本質(zhì)內(nèi)涵從本質(zhì)上講，它反映的是一種預(yù)期投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)該項(xiàng)投資所預(yù)期的回報(bào)率。

2.折現(xiàn)率的測(cè)算方法折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（三）資產(chǎn)的收益期限收益法中的收益期限是指特定資產(chǎn)交易過(guò)程中所涉及的資產(chǎn)獲利能力持續(xù)的時(shí)間。第二十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。三．收益法的估算公式(一)資產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年限資產(chǎn)的收益年限永續(xù)，即n趨向于∞，在這一前提下：1．資產(chǎn)在未來(lái)各年收益不等若資產(chǎn)各年收益不等且收益年限永續(xù)，其計(jì)算公式為：

第二節(jié)收益法第二十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。2．資產(chǎn)在未來(lái)各年收益相等若上式中:整理得：當(dāng)n時(shí)，對(duì)上式整理得出，第二十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：被評(píng)估資產(chǎn)為一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得9萬(wàn)元租金收入，評(píng)估人員分析奔進(jìn)化率定為10％，求這塊土地的評(píng)估值。

3．資產(chǎn)前若干年收益不同，其后各年收益保持不變計(jì)算公式為：

第二節(jié)收益法第二十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

第三十頁(yè)，共四十六頁(yè)。4．資產(chǎn)在未來(lái)永續(xù)收益年限內(nèi)各年收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減計(jì)算公式為：

資產(chǎn)各年收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)，公式中符號(hào)取上面的“+”號(hào)，相反取下面的“—”號(hào)；

b：資產(chǎn)收益逐年等差遞增或遞減額第三十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。5．資產(chǎn)在未來(lái)永續(xù)收益年限內(nèi)各年收益按等比級(jí)數(shù)遞增或遞減計(jì)算公式為：

資產(chǎn)各年收益按等比級(jí)數(shù)遞增時(shí)，公式中取上面的符號(hào)，相反取下面的符號(hào)；

s為資產(chǎn)收益逐年等比遞增或遞減比率⑤i＞s。第三十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。例：某化工廠欲以其全部資產(chǎn)與國(guó)外某股份公司合營(yíng)，進(jìn)行整體評(píng)估，根據(jù)企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)未來(lái)，企業(yè)2006年、2007年及2008年三年的純利潤(rùn)分別為：5000萬(wàn)元、9000萬(wàn)元及10000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)國(guó)庫(kù)卷利率將維持在5％的水平，通貨膨脹將控制在4％左右，再假定從第四年起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基礎(chǔ)上穩(wěn)定增長(zhǎng)，試對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。解：第二節(jié)收益法第三十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。（1）計(jì)算未來(lái)前三年企業(yè)收益現(xiàn)值：

(2)計(jì)算未來(lái)三年后的企業(yè)收益現(xiàn)值

評(píng)估值=19，885+132,560=152,445(萬(wàn)元)第三十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）資產(chǎn)的收益年限為有限年限1.資產(chǎn)在未來(lái)有限年內(nèi)各年預(yù)期收益不等

2．資產(chǎn)前若干年收益不同，其后各年收益保持不變?nèi)糍Y產(chǎn)在前t年（含t年）各年收益不同，從t年到n年各年收益相等，則其基本公式為：

第二節(jié)收益法第三十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。例:對(duì)某企業(yè)進(jìn)行預(yù)測(cè)，得知未來(lái)各年收益如下：第一階段各年收益單位：萬(wàn)元

第二階段收益為以第五年收益額作為第六年到第二十年的收益，確定該企業(yè)的評(píng)估值。（折限率為12％）第二節(jié)收益法第三十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。解：

P1＝＝145（萬(wàn)元）

P2＝×＝115.95(萬(wàn)元)評(píng)估值=145+115.95=260.95(萬(wàn)元)第三十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。3．資產(chǎn)在未來(lái)收益年限內(nèi)各年收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減若用b表示資產(chǎn)收益逐年遞增或遞減的數(shù)額，則資產(chǎn)第一年收益為A，第二年為A+b，第三年為，第n年為，則其基本公式為：

整理得：

資產(chǎn)各年收益遞增，公式中符號(hào)取上面的，相反取下面的；第二節(jié)收益法第三十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。4.資產(chǎn)在未來(lái)年限內(nèi)各年收益按等比級(jí)數(shù)遞增或遞減若用S表示資產(chǎn)收益逐年遞增或遞減的比率，則資產(chǎn)第一年收益為A，第二年為，第三年為，第n年為。則其基本公式為：整理得：

資產(chǎn)各年收益等比率遞增時(shí)，公式中取上面的符號(hào)，相反取下面的符號(hào)第三十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。一、市場(chǎng)法的基本涵義及估算程序（一）市場(chǎng)法的基本涵義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上類似資產(chǎn)的近期實(shí)際交易資料，并將交易資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)各方面的特征進(jìn)行對(duì)比分析，以評(píng)估對(duì)象各方面特征為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)交易資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，從而估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最直接，也是最有效的一種評(píng)估方法。第三節(jié)市場(chǎng)法第四十頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）市場(chǎng)法評(píng)估程序1．調(diào)查認(rèn)識(shí)評(píng)估對(duì)象；2．選擇市場(chǎng)參照物。對(duì)參照物的選擇要注意：（1）可比性問(wèn)題，包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等均應(yīng)與被評(píng)估對(duì)象類似；（2）參照物的數(shù)量問(wèn)題；（3）參照物自身特征問(wèn)題。3．確定評(píng)估對(duì)象與參照物之間的比較因素4．量化指標(biāo)差異5．用量化的指標(biāo)調(diào)整參照物的成交價(jià)格6．確定評(píng)估結(jié)果第四十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件及應(yīng)注意的問(wèn)題（一）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件

1．需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

2．市場(chǎng)上有與評(píng)估資產(chǎn)類似的近期交易案例

3．參照物與評(píng)估資產(chǎn)的可比指標(biāo)明確且可量化三．市場(chǎng)法應(yīng)用案例第三節(jié)市場(chǎng)法第四十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。一.概念1.清算價(jià)格：指企業(yè)由于破產(chǎn)、停產(chǎn)或者用抵押資產(chǎn)