和德城市廣場營銷戰(zhàn)略及策略報告N

和德城市廣場

——營銷戰(zhàn)略及策略報告謹(jǐn)呈：東興市和德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1項目價值目標(biāo)解析市場環(huán)境核心問題營銷戰(zhàn)略營銷策略城市價值項目價值項目價值梳理12東興項目區(qū)位——位于廣西壯族自治區(qū)防城港東興市核心地段項目四至：南至：興東路北至：社區(qū)路西至：明江路東至：明秀路東興鎮(zhèn)政府東盟大道興東路北侖大道新華路東興口岸3東興位于廣西壯族自治區(qū)南部，是我國通往越南及東南亞最便捷的通道，國家沿海開放城市到訪東興“國門形象”——中國大陸海岸線的最西南端，通往越南及東南亞最便捷的通道，也是中國與東盟唯一海陸相連的口岸；“邊貿(mào)城市”——國家一類口岸，1992年由國務(wù)院特區(qū)辦批準(zhǔn)設(shè)立的邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，曾有“小香港”之稱，商賈云集、市場繁榮；“旅游城市”——集“邊、海、山、少”于一身，京族在中國的唯一聚集地，也是國內(nèi)外旅游熱點(diǎn)城市。4城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展——近五年來GDP總量從06年的16.8億元到10年的45.12億元，年均增長率達(dá)到33.7%，經(jīng)濟(jì)增長迅速東興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡從經(jīng)濟(jì)總量看，實現(xiàn)年均增長率33.7%，城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；從居民財富看，人均可支配收入從06年的10184元增長到21068元，年增長率為21.37%；從固定資產(chǎn)投資看，最高達(dá)到56%的增長率，截止到2010年，固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到157.68億元；從居民消費(fèi)水平看，全社會消費(fèi)品零售總額在2010年超10億元，同比增長近20%KeyWords：健康、發(fā)展迅速

5城市發(fā)展的投資價值——由邊貿(mào)橋頭堡向國家經(jīng)濟(jì)特區(qū)華麗轉(zhuǎn)身的口岸城市，擁有無限的發(fā)展機(jī)遇沿邊開放橋頭堡重點(diǎn)開發(fā)開放試驗區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)位于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是最便捷的西南出海通道，是中國對外開放的重要門戶和前沿，在中國與東盟、泛北部灣、泛珠三角、西南六省區(qū)協(xié)作等國內(nèi)外區(qū)域合作中具有不可替代的戰(zhàn)略地位與作用。“積極推動廣西東興、云南瑞麗、新疆喀什、內(nèi)蒙古滿洲里等重點(diǎn)開放開發(fā)試驗區(qū)建設(shè)，支持有條件的沿邊地區(qū)增設(shè)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)…”黨中央、國務(wù)院最近召開的全國西部大開發(fā)工作會議，確定了新一輪西部大開發(fā)一系列新政策，特別是對西部沿邊地區(qū)開發(fā)開放作了戰(zhàn)略布點(diǎn)，明確提出“積極建設(shè)廣西東興、云南瑞麗、內(nèi)蒙古滿洲里等重點(diǎn)開發(fā)開放試驗區(qū)”。這一決定把東興沿邊開發(fā)開放問題上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略。戰(zhàn)略地位提升更大、更快發(fā)展東興貿(mào)易關(guān)聯(lián)方國外城市國內(nèi)城市泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)；南寧—新加坡經(jīng)濟(jì)走廊；中越“兩廊一圈”東興—芒街跨境經(jīng)濟(jì)合作；泛珠三角廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)6東興城市定位——創(chuàng)建集口岸、加工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的全國一流邊境口岸城市充分抓住機(jī)遇，打造特色東興，提升國門形象！15432推進(jìn)陸海物流通道建設(shè)——加快推進(jìn)東興至防城港高速公路和東興至防城鐵路建設(shè)。同時進(jìn)一步加快譚吉港建設(shè)，形成多泊位的千噸級碼頭，成為對接?xùn)|南亞中小噸位船只的港口。擴(kuò)大和完善口岸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)——加快推進(jìn)中越北侖河二橋建設(shè)，建立新的通關(guān)口岸。在此基礎(chǔ)上，圍繞二橋的建設(shè)，劃出2000畝土地鑒賞上規(guī)模、上檔次、上水平的商貿(mào)物流園區(qū)，積極搭建商貿(mào)物流平臺。構(gòu)建商品大市場——根據(jù)東盟各國及我國的需求，發(fā)展特色商品市場，逐步形成以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)、以口岸為支撐、以東興為中心，以會展為平臺，布局合理、規(guī)模適度，輻射東南亞的多層次類型商品市場體系。打造商貿(mào)物流平臺——加強(qiáng)江平工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加快推進(jìn)進(jìn)出口加工區(qū)、跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)建設(shè)，構(gòu)建貿(mào)工互動發(fā)展、打造商貿(mào)物流平臺。培育現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)——鼓勵傳統(tǒng)物流企業(yè)加速向現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)與國內(nèi)外知名企業(yè)聯(lián)合，建立跨國、跨地區(qū)、具有現(xiàn)代企業(yè)制度的物流企業(yè)。7市教育局市財政局婦幼保健院市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局東興鎮(zhèn)政府市林業(yè)局項目地段——09年地王，位于老城區(qū)核心地段，坐擁成熟完善生活配套、交通便利，但整體環(huán)境一般，無明顯資源優(yōu)勢東向：自建房西向：安得花園及鴻通苑住宅小區(qū)北向—輝達(dá)新天地住宅小區(qū)北向—社區(qū)路8項目規(guī)劃——整體設(shè)計以半圍合式布局打造核心中央景觀園林，簡歐風(fēng)格的外立面設(shè)計凸顯項目的檔次核心景觀園林階梯式入口廣場，凸顯居住的尊貴與私密；核心水景園林，保證戶戶景觀，將景觀價值最大化；建筑設(shè)計簡歐風(fēng)格外立面，凸顯項目的檔次；“風(fēng)車式”戶型設(shè)計，保證每戶居住的舒適性；戶型內(nèi)部功能布局合理。92#1#3#4#5#

項目產(chǎn)品——住宅戶型設(shè)計純粹，以73-91平米的兩房和88-125平米的三房為主力戶型，比市場同類戶型面積較小4#面積配比戶型面積區(qū)間套數(shù)本棟樓占比兩房兩廳一衛(wèi)73.48-91.168048.78%三房兩廳一衛(wèi)88.65-97.128048.78%三房兩廳兩衛(wèi)151.0942.44%合計

164100.00%5#面積配比戶型面積區(qū)間套數(shù)本棟樓占比公寓38.62-45.6026071.43%一房一廳一衛(wèi)51.81-61.0810428.57%合計

364100.00%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——占地：15833㎡總建面：9.8萬㎡住宅：7.3萬㎡商業(yè)：9515㎡容積率：5.34綠化率：35%建筑密度：29.7%總戶數(shù)：874停車位：27110項目產(chǎn)品——戶型方正，利用率較高，且入戶花園、轉(zhuǎn)角飄窗、戶型陽臺的設(shè)計有效的提高了居住的舒適度典型戶型設(shè)計詳解典型戶型：D1（三房兩廳兩衛(wèi)）面積：119.28平米戶型亮點(diǎn)：贈送入戶花園；主臥室南北通透；主臥室轉(zhuǎn)角落地飄窗；闊綽陽臺設(shè)計典型戶型：B1（三房兩廳兩衛(wèi)）面積：113.40平米戶型亮點(diǎn)：戶型設(shè)計緊湊、利用率較高；贈送入戶花園主臥室轉(zhuǎn)角落地飄窗；闊綽陽臺設(shè)計1231、入戶花園2、轉(zhuǎn)角飄窗3、闊綽陽臺119.28平米113.40平米11項目價值點(diǎn)梳理——占據(jù)較好的城市地位，擁有良好的城市發(fā)展規(guī)劃，具有優(yōu)越的項目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計“出身地王家”BECDA核心地段價值城市發(fā)展價值地王影響力價值產(chǎn)品設(shè)計價值項目規(guī)劃價值——位于東興市城市核心地段，具有完善的生活配套和交通配套，且自身具有高端商業(yè)配套和酒店配套——09年地王項目，一直以來受到市場的廣泛關(guān)注，被賦予了很高的期望——十二五規(guī)劃國家特批的重要的開發(fā)開放經(jīng)濟(jì)試驗特區(qū)，具有巨大的城市投資價值，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?dú)特的規(guī)劃設(shè)計將景觀價值發(fā)揮到最大，且簡歐式外立面設(shè)計提升了項目的檔次——三房兩廳和兩房兩廳的暢銷戶型設(shè)計和較高贈送率、使用率提升了產(chǎn)品價值關(guān)鍵詞：城市投資價值核心地段價值12項目價值目標(biāo)解析市場環(huán)境核心問題營銷戰(zhàn)略營銷策略目標(biāo)溝通回顧世聯(lián)對于目標(biāo)的理解市調(diào)回顧及目標(biāo)鎖定213目標(biāo)溝通回顧——對開發(fā)商而言，品牌、價格、速度、沉淀，一個都不能少！客戶語錄：和德發(fā)展了十幾年，開發(fā)總面積近百萬方，但始終沒有形成自己的品牌，隨著市場的發(fā)展，不管是拿地、貸款、融資還是其他方面，對開發(fā)商的品牌都有了更高的要求，因此我們想通過這個地王的項目打造和德的企業(yè)品牌，為公司后續(xù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?？蛻粽Z錄：項目位于城市核心地段，也是地王項目，希望在目前的市場上能有所突破?？蛻粽Z錄：今年要完成1個億的銷售任務(wù)，至于啟動區(qū)你們看是選公寓還是選住宅?？蛻粽Z錄：和德發(fā)展這么些年來比較遺憾的就是自己的團(tuán)隊，我的團(tuán)隊到現(xiàn)在為止還是需要很大的提升與進(jìn)步空間，因此希望本項目之后能為我?guī)硪粋€相對成熟的團(tuán)隊，能夠為后續(xù)的項目順利進(jìn)行提供幫助。價格預(yù)期——走穩(wěn)健路線？還是中高端價位？還是主動挑戰(zhàn)市場？速度預(yù)期——銷售周期有何要求？回款有何要求？管理沉淀——除了項目本身，還希望為團(tuán)隊帶來什么樣的管理經(jīng)驗？品牌預(yù)期——除了獲利之外，您還需要項目為企業(yè)帶來什么？“亂花漸欲迷人眼”——找到問題的核心、抓住主要目標(biāo)才是解決問題的關(guān)鍵！14世聯(lián)對于目標(biāo)的理解——從企業(yè)戰(zhàn)略和項目目標(biāo)兩個角度理解本項目承載的“歷史使命”企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)本項目承載著和德集團(tuán)由“游擊隊”向“黃埔軍隊”成功轉(zhuǎn)變的重要使命，是企業(yè)品牌提升的關(guān)鍵！財務(wù)目標(biāo)2011年實現(xiàn)整體銷售金額為1億元！形象目標(biāo)樹立項目高端形象，引領(lǐng)東興房地產(chǎn)市場，以項目品牌撬動企業(yè)品牌的樹立與提升！管理沉淀目標(biāo)通過項目成功運(yùn)作，為和德集團(tuán)提供成熟的、可借鑒的開發(fā)模式和嫻熟的運(yùn)作團(tuán)隊！緊急重要只有項目成功運(yùn)作，才能成就企業(yè)的品牌，才能為企業(yè)提供可借鑒的經(jīng)驗，而項目的成功操作在于市場高端形象的樹立和熱銷現(xiàn)象的形成。15項目蛙價值市場辣環(huán)境目標(biāo)滿解析核心筆問題營銷么戰(zhàn)略營銷緣瑞策略東興怕房地幫產(chǎn)市券場發(fā)市展東興擔(dān)房地倆產(chǎn)發(fā)汗展現(xiàn)符狀詳拘解市場疾環(huán)境游掃描316東興有市近章幾年寺成交陷量變次化圖東興右房地起產(chǎn)發(fā)命展——房地餃產(chǎn)成筍交量獅自09年后果飆升煩，而榆房地亦產(chǎn)市惕場平胖均價面格呈筒現(xiàn)穩(wěn)標(biāo)步增貝長的睜現(xiàn)象東興市近幾年成交均價變化圖從成體交量梨變化醉看；凍東興誤近幾抹年房紛地產(chǎn)發(fā)展剩迅速，至09年以敵來，柴房地樂產(chǎn)成捏交量排有較休大的醋提升日；從價騙格變擔(dān)化看姨，成寒交均爽價未壁有較墾大程呀度的登突破紐奉，呈虛現(xiàn)均價穩(wěn)步纖增長的態(tài)昆勢；年均40萬方架的消值化量欺與城今市整劉體的矮人均駱可支灰配收譯入不促成比舞例，與同屠等城施市相壩比房怕地產(chǎn)恢發(fā)展供緩慢；量價抬齊升17東興殘房地炸產(chǎn)發(fā)沙展現(xiàn)款狀——目前工，東們興市穗在售鈔樓盤20多個隔，主礦要集伐中在輸東盟植大道稿沿線忌新熱略點(diǎn)開誘發(fā)區(qū)航域，幕市中軋心樓束盤較懇少NO壓TE！未來葡整體練供應(yīng)溜量達(dá)20府0萬方，未來拴面世成項目斯以中筑、大怎規(guī)模名項目并為主么，競爭浴激烈摧！安得·國際華城金源·天鵝湖錦繡華庭匯錦灣在售項目尾盤項目東盟花園明基花園綠色家園匯川上東區(qū)壹街區(qū)金科華庭喜盈門幸?；▓@待售項目輝達(dá)·山水豪庭中原新都新世界花園金源·天鵝湖中房·翡翠園粵華名都互市貿(mào)易區(qū)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域18項目單分析杰之產(chǎn)士品——市場斷現(xiàn)售設(shè)項目偷集中斧于東心盟大幟道板銹塊，贏市場柴主力艦面積潔區(qū)間虧為90旨-1向00匙㎡兩房炸、11腥0-銳14疾0跨㎡三房椅、24晶0耐㎡以上隱大戶偵型天鵝傭湖40608010魔012晶014伏016催018暑020獎022僚024拍0天鵝堤湖兩房三房四房爆以上國際隊華城國際謝華城國際甚華城上東床區(qū)上東廟區(qū)喜盈拼門喜盈探門一房喜盈貸門喜盈厭門陽光橡海岸陽光量海岸陽光的海岸明基壩花園明基屠花園商貿(mào)裂廣場商貿(mào)助廣場商貿(mào)慮廣場中原嘉新都中原惜新都粵華背名都粵華魄名都山水勒豪庭山水掀豪庭山水蓄豪庭山水識豪庭兩房施區(qū)間三房哈區(qū)間四房省及復(fù)執(zhí)式等扭大戶書型面積運(yùn)區(qū)間圖例背：19典型踏項目蓄產(chǎn)品喬分析——天鵝拔湖和測安德活國際睬華城謀產(chǎn)品狀對比倉分析天鵝湖主力三房安德國際華城主力三房安德國際華城主力四房產(chǎn)品斑亮點(diǎn)攪共性映：主力鬼戶型堵贈送等入戶矛花園廢；客廳超相連鳥的超辛大花皮園陽奇臺；主臥襖部分泳飄窗飽的設(shè)誼計增們加贈男送面哈積。關(guān)鍵努詞：贈送童面積戶型景緊湊20項目企分析經(jīng)之配脂套——作為雜熱點(diǎn)界開發(fā)恭片區(qū)曲的東詠盟大悟道沿訂線，施項目神配套罩、內(nèi)快部環(huán)別境等熊與項棚目規(guī)業(yè)模有帆很大朋關(guān)系大規(guī)朗模項虹目代表喝樓盤豈：天鵝趨湖——中央好湖景州、酒鳴店、健核心級景觀荷、高肉爾夫蠶練習(xí)鋤場、盆雙會頃所……安得·國際劑華城——核心讀景觀孔、內(nèi)盛部商銷業(yè)、鐮河景夜資源……代表箏樓盤匯錦程灣東盟獨(dú)花園金科透華庭粵都叫華府……中小它規(guī)模纖項目配套治完善配套橡匱乏VS區(qū)域粱規(guī)劃+配套+規(guī)模復(fù)合染驅(qū)動萄型區(qū)域季規(guī)劃+性價消比驅(qū)動勵型21市場浮環(huán)境乓總結(jié)——東興抄房地根產(chǎn)市糖場歷史——東興槳房地罵產(chǎn)近棋幾年佩來發(fā)展績迅速，價姜格呈撿現(xiàn)穩(wěn)會步增職長；現(xiàn)在——房地拐產(chǎn)發(fā)醒展水壞平處殲于初村級階數(shù)段，究市場捆的進(jìn)隊一步武發(fā)展需要轉(zhuǎn)營銷牛上不哈斷推歌進(jìn)、推苦陳出確新；未來——未來短供應(yīng)浴量相斗對較層大，扮市場競爭即激烈。市場咬提升掙的兩魄個因須素量變——開發(fā)助數(shù)量而的變赴化——隨著擇市場爺?shù)陌l(fā)痰展、貪競爭酬的激瘋烈，席未來岔東興逮房地鈴產(chǎn)市葡場會片在量犁的積舌累中灘不斷掛進(jìn)步清；開發(fā)址商量紐奉的變盈化——隨著銜外來豈開發(fā)單商的屠增多杏會刺斥激市掌場向農(nóng)上發(fā)喂展；質(zhì)變——營銷圖手段競的變獨(dú)化——營銷襪不斷搖的推舟陳出鹽新會懇刺激巖房地弦產(chǎn)更閱快發(fā)伴展（墾展示餅、服嘴務(wù)是山目前大營銷臘最有硬效的而方式巴）客戶楊眼界飲的變慕化——營銷畫水平柴變化著必然洲在一錫定程汗度上銅教育哲客戶余，房走地產(chǎn)檔發(fā)展擾水平瘦的高渡低與段客戶輕眼界進(jìn)有關(guān)廢鍵關(guān)電系。如何存從營刷銷上獵推陳季出新賞，尤冰其是佛做好相展示欲、服為務(wù)是剃進(jìn)軍韻東興剃高端圖市場松、實雨現(xiàn)熱弟銷的善關(guān)鍵快！22項目陣價值核心姜問題目標(biāo)覽解析市場獄環(huán)境營銷卻戰(zhàn)略營銷汗策略市場哈下的會目標(biāo)徐詳解目標(biāo)腐實現(xiàn)秒之核吳心問捕題核心冤問題抱界定423從銷彎售速蜓度、女市場旗份額填實現(xiàn)暴度分防析，絲式比較哈兩種商假設(shè)勝的可移能性異，建窯議以45到00元/平米便作為組真實靈目標(biāo)假設(shè)票二：說以營屢銷發(fā)辜力全寶面超瓶越市期場，勤實現(xiàn)療均價45今00元/平米償計算埋，則鄉(xiāng)豐：1億元÷4友50萄0元/平米≈2.專2萬平井米≈22杜0套≈50套/月，市場河比較濱：50套/月÷2洗90套/月≈17捏%的市喪場份筆額假設(shè)造一：耀以市額場現(xiàn)濤有的浮價格抓水平33側(cè)00元/平計辰算，撿則：1億元÷3嚴(yán)30螞0元/平米≈3萬平膏米≈30珠0套≈75套/月，市場齡比較磨：75套/月÷2沃90套/月≈26罩%的市圓場份遮額10景00把00壩00琴0元=？原則回款喉走量高端馬形象沖刺目標(biāo)24核心梁問題如何蛋在市衛(wèi)場水找平較愿低、棕項目扔環(huán)境駝欠佳線及客習(xí)戶認(rèn)衛(wèi)知途多徑有春限的技情況懸下快谷速建輸立市憑場高沃端形磁象？如何鏡充分窮利用附項目日地段檔價值功，營昂銷發(fā)普力突不破市源場價擋格箱跪底，杰實現(xiàn)慨高溢呢價？——東興憐市發(fā)賤展處偉于初錯級水逃平，完隨著潮大的盼開發(fā)壺商的火進(jìn)駐劈燕，整鉛體營閥銷有懷很大元的進(jìn)雁步，碎但整藝體項鈔目定勸位雷球同，噸客戶憑具有爬很大辱的相莫似性——項目娃體量些小，接時間貸周期肉短情景S問題Q矛盾C——項目膠規(guī)模銀小，藍(lán)品牌寶影響奮力有葛限VS小項燭目高刺端形短象樹測立的根需求競爭客戶實戰(zhàn)25Q之膝競爭壞——如何隊在競枕爭中扎找到變項目缺的價膝值占桐位？26從項懲目入謠市時蛙機(jī)看次，本歷項目應(yīng)未來諷將面李臨東養(yǎng)興目異前市消場影輔響力映最大戀的項深目——天鵝御湖、泳國際和華城面、上胡東區(qū)債的多柔項目嗽競爭11-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-1商貿(mào)朵廣場天鵝銹湖匯川·上東蛙區(qū)國際際華城喜盈墊門明基擋花園中原拐新都當(dāng)前塊時間根點(diǎn)預(yù)計蠻上市遭時間總建純面10騰9萬方用，3月5日開砍盤共36長2套總建華面28萬方圣，銷噴售近70待%，大另面積穴樓王探產(chǎn)品銅去化開速度肌較慢總建蒙面18泰.5萬方賤，一各期已右售罄總建框面26萬方謙，共15踏33戶7月左憑右二網(wǎng)期開鋒盤，彈共53漢2套尾盤總建哈面8.桌9萬方處，共27役6套，淚未開擔(dān)盤10月，48雁8套本項返目中房餓翡翠旗園8月份榮左右功，總免建面13萬方承，共60呈0套粵華勵名都尾盤競爭超激烈主要旬面臨歌東盟辭大道糊沿線罩中高誕檔、迷大規(guī)湊模項戲目的圈競爭27按照45床00元/平米兇的目灘標(biāo)價殺格實犬現(xiàn)，出與市術(shù)場同芳期銷炒售的歡項目娘相比傲，價燙格戰(zhàn)穴從來倦都不灰應(yīng)該仿是我?guī)X們的否競爭寶策略102030406080123456山水獸豪庭中原終新都商貿(mào)路廣場粵華茅名都國際樂華城7天鵝候湖8上東蔬區(qū)喜盈紹門123455667788本項藝目本項盈目與市盆場在摧售樓翼盤相哭比較刊：1、從梢面積眉區(qū)間瞎上看隆，本州項目囑產(chǎn)品帽比同脹類型益產(chǎn)品面積若相對到較??；2、從斃總價條區(qū)間園上看房誠，本天項目摸產(chǎn)品摩的總閥價位辮于主流花產(chǎn)品接的總方價區(qū)易間范圍偵內(nèi)，戴即兩搭房32酬-3遲9萬，頑三房40訂-5暖8萬28我們趙的競昌爭方亂向——拼地披段、撞拼營喉銷水譽(yù)平東興曠標(biāo)桿嚴(yán)項目——金源·天鵝癢湖東興炊標(biāo)桿妖項目——安得·國際椅華城品牌泳項目——中房·御翠鄙園精品恐項目——匯川·上東丟區(qū)從競認(rèn)爭的落層面甚分析徹，不齡存在傍與本烈項目亂同區(qū)寨域的裕項目vs整個位東興屢市場皺的角罪度看為，本額項目也產(chǎn)品移區(qū)間槽處于搶主流饑，并那無太榆大優(yōu)頑勢我們貝的競僵爭更廳多的狂應(yīng)著趴眼于用營銷藥層面漂的競易爭和推地段曉價值銜的競濫爭選取片價位壇在本鍵項目憂上下吩游的考重點(diǎn)屬項目祖分析29典型脾樓盤咳分析——金源·天鵝燙湖：營銷篇推廣——網(wǎng)絡(luò)其、戶您外、隆圍擋俯形象山墻、長展示把中心狀等各牢個方隸面進(jìn)話行推魚廣，買成為蜜東興繳市場峰最具堵影響孝力的害項目東興襖房地移產(chǎn)信紀(jì)息網(wǎng)紡廣告天鵝據(jù)湖展恐示中迎心展示慈中心蒸廣場駛道旗戶外吳廣告爭牌、污戶外帆高炮填、展森示中單心導(dǎo)辜示牌30典型發(fā)樓盤廟分析——金源·天鵝戒湖：營銷五展示——除模禽型區(qū)遼、洽需談區(qū)鎮(zhèn)、展咐示區(qū)爭外，伶營銷槳中心譜還增傘加了集高爾慨夫體待驗區(qū)下、鋼腦琴展貴示區(qū)基，是冰“體鈔驗營千銷”距的雛讓形東興成“體忍驗式敏營銷咱”的靜雛形展示頸中心濤的鋼盡琴演紹奏曲展示編中心猴區(qū)的VI億P洽談臭區(qū)展示翠中心花的高帳爾夫擇展示撕區(qū)12331典型老樓盤隸分析——國際熱華城斯：營銷歪亮點(diǎn)——大氣京、奢灑華的童營銷灣展示比中心耽充分翼體現(xiàn)呈了項蓄目的擇大氣肝和規(guī)鬼模，鬧也彰塞顯了辭公司攤的實兆力項目頁宣傳叉片滾蒸動播驢放區(qū)域規(guī)發(fā)展沾規(guī)劃化圖項目瞞沙盤巷展示32典型付樓盤嗓分析——國際咽華城偶：營銷念亮點(diǎn)——東興目市場上上為僚數(shù)不局多的顆具有潤樣板仿房展咽示區(qū)事的樓毛盤，背但是眨展示搏效果拌一般有意眾識借華助看蕉房通蠢道展怠示項快目，妻但整師體包勻裝效東果不獅佳進(jìn)入蜻樣板架房樓撿體之鉤前，勵有雨浩棚遮緒擋，秋但是靠展示智效果巡壽較差情景男式樣恢板房跌，作樣為東惠興市類場上意為數(shù)跡不多于的項獄目，傅其影碌響力仁相對迫較大淡，對還銷售神有明初顯促顧進(jìn)作步用不太金雅觀孔，降粉低樣貴板房櫻檔次33典型燒項目盈分析——中房·翡翠乳園——非項逗目現(xiàn)杏場的仙銷售關(guān)接待宴，銷稼售中度心布巷置較燦為溫舊馨，館但與少項目叉整體果的高撓端定胖位契京合度倚不高生，且向昭示皇性較反差沙盤滿制作廊質(zhì)量扁較好悼，具貫有品桑質(zhì)感厲，能副直觀剝感受寄到社光區(qū)的破居住佛環(huán)境柴和居室住品僻質(zhì)項目純展示診中心攝位于慶東興梨市國群土資隆源局付邊上泊，屬用于臨蒙時接索待中籠心。勻整體雀感覺慨較好奧，但哲昭示撤性較首差，遼且缺銷乏營嶄銷氛遇圍，忘接待刮中心算較為隊冷清34典型列樓盤連分析——匯川·上東課區(qū)：“兩寇個唯扶一”——東興息市唯望一一粒個實狠景園小林展鑰示的稀樓盤俱，較嚼好展博示面墊給客漲戶強(qiáng)機(jī)烈的齊價值棕感知東興襖首創(chuàng)窮“材頁料展拒示區(qū)讓”園林待展示嘉區(qū)用撇材營銷粉中心侮展示戒大氣丟、水枯景廣濾場展己示提反升項弓目檔世次小區(qū)姐中央蹤蝶水景陰已“你粗顯北雛形病”35典型搞樓盤赤分析——匯川·上東翠區(qū)：“兩售個唯償一”——東興蟻市唯袖一一披個架推空層突打造攏成泛狀會所金的樓熟盤，乒展示技面較普好“千扭年古殘樹”小橋列流水石材嘉雕刻36我們吳的競頸爭策暖略應(yīng)雀該著謹(jǐn)眼于爹競爭綢對手嘗的優(yōu)寫劣勢烤對比——面對室天鵝網(wǎng)湖的暴營銷干，我竭們沒護(hù)有辦秤法拿聞出百燈萬大股盤的視營銷可費(fèi)用賽、通耐過鋪俯天蓋燃地的突戶外歐廣告堡建立薦廣泛鄰的市愈場影塵響力到；面對鉗天鵝遇湖的像環(huán)境尾，我國們沒勵有高漲爾夫穿練習(xí)法場、液沒有慨天鵝佩湖、悅沒有晌雙會粱所；面對虧上東獅區(qū)，著我們?nèi)笡]有掉新區(qū)舊美好礙的規(guī)芳劃和恩羅浮百江、勇羅浮讀山的梳景色稈；面對恰中原們新都六，我稀們沒劣有辦思法承忠受那闊么低光的價渣格；面對寧中房·翡翠披園，標(biāo)我們斧沒有幅那么孤高的攤品牌肅知名郵度和險東興歡唯一四的別米墅物雷業(yè)；面對遞其他嘆項目……我們餐不是庭妄自晚菲薄房誠；只是濃，我邀們需迫要找黎出更到具有耍競爭稼力的列突破船途徑愧！！37與第二梯隊競爭——打城市核心路線與第一梯隊競爭——東興最好的展示及服務(wù)我們是與眾不同的城市精品項目1.進(jìn)一懂步加弱強(qiáng)展孕示和消包裝喇的品融質(zhì)，太讓客潛戶真奧正感紐奉受到凝項目屋高端柴品質(zhì)遞和價保值2.強(qiáng)化盜城市允中心次地段摩的稀鳳缺性厲價值售樓報處現(xiàn)柴場、且樣板良房、窮園林炮景觀顛展示建筑芹立面生展示軟性立品質(zhì)陷元素?。喊餐环牢锱乒艿雀偁帀|發(fā)力氣思路我們銳不怕火競爭急，怕兩的是余在競卡爭中稿迷失赤了方暢向……聽……38Q之找客戶學(xué)——如何冒在客略戶價膝值驅(qū)粗動中頌找到佛自己塔的發(fā)禽力點(diǎn)要？39東興漿市房汗地產(chǎn)路市場秘客戶污主要渡以在朽東興交投資丸的外領(lǐng)地客脖戶為鈴主東興市房地產(chǎn)市場外地客戶區(qū)域來源東興鹿市房慚地產(chǎn)謀市場?？蛻粼煞肿顬楸揪劦乜投畱艉推餐獾丶榭蛻糌?，其骨中本芹地客心戶約伙占40收%，外啦地客勇戶約勉占60噸%；東興膝市房去地產(chǎn)牛市場災(zāi)外地谷客戶紹主要偵來自屋于浙拘江、摘廣東活、福激建、健湖南捎以及惜廣西災(zāi)本區(qū)60%東興房地產(chǎn)市場客戶40%本地客戶外地客戶本地膜客戶誦是指襯：主粥要指峰東興靈原住乒民以籍及新主一代榮的東閘興年燒輕人色，他遠(yuǎn)們是疲本地少購房元的主借力客覽戶。本地消客戶撕是指侍：來殺東興吊從事此邊貿(mào)件生意朝的外械地人擦以及徐受東譯興政結(jié)策利津好投創(chuàng)資的消外地嚼客戶雹。40東興并人均爽可支另配收題入水驢平高鴨，房朵地產(chǎn)西市場象客戶陵購買腳力強(qiáng)東興御市城例鎮(zhèn)居今民人閃均可注支配瞞收入馬遠(yuǎn)高息于全滑國平扔均水尋平；東興怒市城授鎮(zhèn)居雷民人謹(jǐn)均可充支配牛收入名遠(yuǎn)高王于廣色西壯悔族自項治區(qū)曬平均笨水平燒；東興份市20籠10年城眉鎮(zhèn)居臣民人替均可萌支配附收入劈燕為21及06飯8元，仍而20酸10辣年同期染，成都軋城鎮(zhèn)脅居民袍可支覽配收紗入首亦次突羨破2域萬元。東興凱這個許地方穿雖小咐但是奇在廣賴西也貨有小覽香港壤之稱清，這里財?shù)娜藦B還是糟很有航錢的筍，很怕多人畜買房袖子都蒙是全物款，主閉要是味這里圾的邊鵲境貿(mào)剛易的彼生意慮人比辛較多蛋?！蠔|施區(qū)置鋤業(yè)顧唯問東興臉人民丈生活降都很報富裕緊，很鄰少見諸到這喚么小孝的城及市有恥這么則多好料車。——規(guī)劃搞局陳級副局秋長東興艇雖然遣不限償購，址但是米限貸憐，二鹿套房想基本迷上貸跟款會帽比較萄難，紅所以才我們粒這里50惑%以上摩的客包戶都切是選伴擇一拖次性分款?！驳?國際憤華城敞置業(yè)埋顧問41東興單房地限產(chǎn)市犬場客派戶主腳要關(guān)脅注于萌項目所的產(chǎn)德品品掩質(zhì)、丸物業(yè)嶺管理您、娛隙樂配侵套、閉社區(qū)萄環(huán)境客戶佩關(guān)注持因素1234產(chǎn)品笛品質(zhì)物業(yè)字管理娛樂亦配套社區(qū)丑環(huán)境因為藏我們傻小區(qū)顧的園鑼林景丑觀基摘本上羽已經(jīng)斜成型悅，很多唯客戶談看到外我們浩這里屢的園啊林景評觀就任覺得笑居住堤的會駁非常澇舒服，就攀買我螞們這樂里的店樓盤腳，有鍵的樓批盤雖稻然說低規(guī)劃昆的很考好，釣但是納并沒粱有看小到實等景，耽還是容讓人抄不放奏心的——匯川健上東張區(qū)置昌業(yè)顧憐問就我拆個人奏而言儉，買喊房子耕還是畢比較靜關(guān)注崇小區(qū)曬的環(huán)尚境（物重管、岔安全飯性）國，此外孔就是仰交通擠放不輔方便乳，周喜圍有色沒有慮什么子超市沾之類宋的，蹦這些翅也比望較重黎要?！炽y飽行張泡主任客戶覆主要膀看中禍項目妖的綠器化，謀這一盟點(diǎn)非釋?？创?；宏再有襲就是竹看中嚷項目被的配匹套（一般浮是要假求有怠休閑勺娛樂鐵配套）和判地段伐、產(chǎn)齒品，換外立精面反觀映了弱項目附的品遮質(zhì)，宵也會淚影響脫客戶煎對項竭目的敵判斷縮慧。——壹街帥區(qū)置涂業(yè)顧逃問小偽莫對于畢我來虜說買辛樓首先備考慮茶的就饞是品啟質(zhì)問汗題，之懼于別大的那城都是陸后話說，我皺買樓帶不管棟是自峽己住耀還是磁干別門的質(zhì)躍量不忌行我寶接受倦不了午?！冀挚箙^(qū)客柔戶王嬌先生42基于損東興皺市房糞地產(chǎn)由市場容客戶鍛特征彎的客慌戶細(xì)諒分客戶分類工薪階層中產(chǎn)階層財富階層?xùn)|興微市財軍富聚榨集者冠以及腹政策升利好受驅(qū)動吃下的塞廣西慌區(qū)域割投資史者，鼓以高團(tuán)級公主務(wù)員蕉、大摩宗貿(mào)盟易商巷人為蜜主，槐具有垂很強(qiáng)擇的購觸買能褲力，夫注重歸生活郵享受絕，價聽格承挺受能緒力較秀高中產(chǎn)妙階層近：泛優(yōu)公務(wù)沈員和術(shù)東興載市貿(mào)朝易群肅體為泉主的普客戶僚，收微入頗雅豐，板但一蘭定文棍化水領(lǐng)平，毅愛面蔽子，劫希望映得到器應(yīng)有挖的尊裁貴感迷，具趣有較最強(qiáng)的期購買偵能力工薪悅階層聯(lián)：東窗興本申地客糠戶為述主，秘以企從業(yè)職蛋工居腰多，俯收入妨一般構(gòu)，多墻為剛趴需客昂戶，野大部兔分擁惑有自吼己的振房屋迎，需克求量赴較小43財富賣階層線：主濟(jì)要以裹高級葵公務(wù)寺員、嫌大中敞型企蘿業(yè)主換為主爭，他雄們具里有強(qiáng)呈勁的陡購買評力，克有較首高的擇生活孫品味字和欣患賞水迅平財富貍階層麗客戶扁掃描歉：購買賓力：具有秘很強(qiáng)敬的財困富積粘累，側(cè)屬于寫東興隱房地百產(chǎn)市駕場購估買力膜最強(qiáng)濫的群俘體來源：泛噴公務(wù)峽員群幫體，沫以及冰在東醋興的壘中大賭型企侄業(yè)主年齡：40畝-4罵5歲置業(yè)赤次數(shù)母：多次圓置業(yè)置業(yè)嫩特征握：財富窗階層新客戶拐追求魂的是津一種別出則瞞繁華衰，入秘則寧指靜的降從容長，是約一種尸品質(zhì)尚生活見的享弊受財富苗階層碧客戶龜主要系關(guān)注助的是摟項目先能否濕提供排良好格的物侄業(yè)服鏟務(wù)，及其中藥社區(qū)恰的私枯密和畝安全療顯的轎尤為隆重要忍；其瘋次關(guān)倦注的裙是項速目是閉否具伴有一付定的崇商務(wù)豎娛樂昂配套感，良睡好的盾社區(qū)尼環(huán)境雹也是亞這部擦分客獵戶所根關(guān)心盤的。對他襲們而譯言，居住降一種梨享受止，一態(tài)種人繳生44中產(chǎn)波階層晚：主躬要以從泛公板務(wù)員歉和中洞小生梁意人添為主傘，他雹們有牢一定騎文化夢，愛診面子識，希糊望獲論得與卵經(jīng)濟(jì)池地位這對等覺的尊拘貴感對他輸們而貧言，房子投是地曉位和蔑身份紋的象部征中產(chǎn)治客戶抱掃描峰：購買各力：具有協(xié)一定馬的財狂富積川累，態(tài)屬于另東興蛋房地雜產(chǎn)市歲場購秩買力溝較強(qiáng)叼的群怕體來源：主印要是澡在東容興從結(jié)事邊擠貿(mào)的票中小江生意嘉人年齡：35宗-4鐘0歲置業(yè)軋次數(shù)?。憾啻螢橹脴I(yè)置業(yè)杏特征旱：中產(chǎn)曲客戶概知識懶水平巷有限腐，注或重身飛份感爽和尊捧貴感嚷；中產(chǎn)棋客戶筍置業(yè)憲面積等區(qū)間永主要源集中姿于90撐㎡及以并上的牙三房巖產(chǎn)品答；中產(chǎn)井客戶救置業(yè)玻主要這青睞沸于優(yōu)原質(zhì)的金物業(yè)買服務(wù)問和舒臘適的頸社區(qū)黑氛圍于。45工薪既階層宇：主數(shù)要以臣本地米企業(yè)轉(zhuǎn)職工孤為主速，他疏們大紛部分世擁有管自有嚷住房購，購償買力謎有限貓，無麥再次標(biāo)置業(yè)坊的理本念和剛能力對他摩們而絡(luò)言，有個專舒適魄安穩(wěn)窩的家轉(zhuǎn)，是魔努力蠢工作赤最好斗的回授報工薪脖階層到掃描庫：購買閑力：屬于仇東興叫房地居產(chǎn)市悠場上評購買益力最鑰弱的鉤群體來源：主軋要是鑄東興獄本地吹的企蠟業(yè)職雞工年齡：25輛-3撲5歲置業(yè)美次數(shù)竹：一次置業(yè)鐵特征冠：工薪葛階層兼客戶丈的收由入主血要是算固定宣工資太，購類買力雜有限恥；工薪鴿階層弟客戶償大部貫分擁材有自內(nèi)己的姐房子贏，無悲二次雕置業(yè)雕的需由求和版能力亞；工薪餃階層掀客戶豆最關(guān)館注的能是生支活配蔽套是燦否完吳善，榆其余望因素魚對于弱這部南分客話戶而伙言影樹響相高對較猶小工薪攤階層雄客戶慈偏愛椒的面省積區(qū)惡間為偽：80礙-9挑0平米含左右搭兩房迎產(chǎn)品倆。46東興崖房地烏產(chǎn)市哨場客附戶特定征及速基于商客戶糟特征現(xiàn)之下趁的項配目反窗思實現(xiàn)物項目識高價捏以完迫成1億元要的銷帆售目任標(biāo)具盼有一截定的暢客戶葡基礎(chǔ)滴，如緊何充騾分挖欺掘項含目的佛價值鵝以獲近得客棄戶的猴認(rèn)可找是營些銷的殖關(guān)鍵貍；在東疫興房缺地產(chǎn)便營銷殲水平滲參差柔不齊或的情枝況下擠，項上目如毫何利篇用有夾限的中推廣揉途徑曾快速由突圍武而樹禾立高蜂端形膜象？東興墳市房孤地產(chǎn)蒼市場晃客戶勒價格星承受陸能力斧強(qiáng)，且關(guān)注杠項目夢的品即質(zhì)、父物業(yè)興管理如、安瓜全、進(jìn)環(huán)境剖，渴念望高騰端品邁質(zhì)的班項目臨，但箏市場乖現(xiàn)狀腹無法蜘滿足苦其需反求基于脆客戶翅特征仙的反薦思東興厲客戶脈整體卻特征47本項執(zhí)目的鄰示范隆性客歇戶為箱財富機(jī)階層喊客戶烤、跟綱隨型義客戶連（主艦力客芳戶）吐為中巴產(chǎn)階拳層示范偶性客味戶財富階層以東榮興市洪高級慕公務(wù)聲員、欠大型參私企宿業(yè)主刊等為次主；他們逼追求剃生活掩的品帶質(zhì)，蠢關(guān)注折于優(yōu)帳質(zhì)的坊物業(yè)盜管理脹（安稿全）蘇和特富色的貢休閑僅配套室以及夸良好吧的社夸區(qū)環(huán)碑境中產(chǎn)階層客戶滋主要半東興腹市貿(mào)辛易從苦業(yè)人圈員為帥主以申及因昌政策點(diǎn)而壯腰大的鞭投資哲群體吊為主他們總購買養(yǎng)力強(qiáng)輸，知傻識水茫品有師限，張注重術(shù)身份葬感和端尊貴興感本項靜目客吼戶策猛略：通根過高建標(biāo)準(zhǔn)秤、高睛層次抱的圈雖層活追動，乓積極狀培育泡示范拾性客藥戶，療提升租項目陡高端蹤蝶形象爸，樹荒立項乘目市股場口閉碑；怖通過歲示范床性客按戶的支帶動偏作用如，大欄力吸糠收中拆產(chǎn)階微層客陷戶跟隨帶型客垃戶48Q之喝實踐宏——1、同信類型差的項握目，悉如何氏在市河場中快速岔樹立礙高端定形象的？湛江·華德核力·雍景世城——非傳獸統(tǒng)豪木宅區(qū)向、快風(fēng)速樹蹲立高駱端形演象、炒實現(xiàn)巾一期金熱銷2、同菊類型掛的項諒目，鞏是怎杯樣在柱營銷教受限竟的情堂況下實現(xiàn)卵高價用銷售的？清遠(yuǎn)·鳳城裳世家——無明摘顯資電源優(yōu)墊勢項腹目如粱何實汽現(xiàn)晉梨級市芳場價著格第拒一梯齡隊49高端顯形象儉樹立湛江·華德阻力雍撕景城——老城餐區(qū)、序政務(wù)溫中心戲區(qū)、逆非豪則宅區(qū)江域、蔥地王志項目項目調(diào)經(jīng)濟(jì)奴指標(biāo)：占地面面積兇：4.澆6萬總建隱面：22萬方戒（其掙中住徑宅17豎.9萬方暖，商段業(yè)95另15平米縱，會塊所95年7.倉35方）容積王率：4.傲1總戶雷數(shù)：10葬80霞山赤坎開發(fā)府區(qū)項目遣情況區(qū)域濟(jì)概況——赤坎球是市歲政府算所在堆地，區(qū)是行么政中晝心，悉霞山呈則是沃商業(yè)鍵中心畫；位于吵赤坎些區(qū)的校中心臉區(qū)域遼，由夠于地閣理位趣置、槐政府研發(fā)展雨支持誕因素極，在粉消費(fèi)回者心敗目中卸霞山凱區(qū)的具居住嫌環(huán)境搞比赤女坎區(qū)槍好，抓霞山蜜城市孔發(fā)展綿水平毅高于賊赤坎赤坎形區(qū)在惕區(qū)域深競爭旱中相縮慧對處址于劣拾勢50近幾諸年湛陳江市污房地礙產(chǎn)供吸需平事穩(wěn)，掏年均辰消化滅量在60脊-8嘆0萬平米應(yīng)之間賺，高端揚(yáng)形象艱樹立湛江逝市場緞狀況——房地摩產(chǎn)投形資穩(wěn)松步增洪長，畏未來慨供應(yīng)沫量較佩大競包爭激否烈，啄區(qū)域等未來拌成為械中高裹檔盤促開發(fā)夾熱點(diǎn)糞片區(qū)20劃00年-2逢00涂6年，莖湛江新市房悶地產(chǎn)唇市場為投資嗓穩(wěn)步蕩增長奪，房譽(yù)地產(chǎn)氏市場固發(fā)展胳穩(wěn)健圖，06年投忠資達(dá)采到23億元。赤坎霞山開發(fā)澇區(qū)未來深供應(yīng)皂量15戴0萬方未來駝供應(yīng)咬量60萬方赤坎置區(qū)將渡成為娃中您高檔忘樓盤醉集中預(yù)的熱勻點(diǎn)片陶區(qū)51高端棉形象聰樹立項目螞營銷周占位——開創(chuàng)惠湛江末豪宅筋新時名代、續(xù)打造敗湛江支頂級挨豪宅購物業(yè)線上里推廣塔：高趨舉高撲打，績占據(jù)和湛江壘形象湯最高請端第一奧階段——地王·鼓舞仆湛江20射07第二飼階段——承載作一座接城市性的責(zé)割任第三今階段——開創(chuàng)度湛江宇居住增新時術(shù)代線下篇：展提示、眠服務(wù)州、活綱動密戶切配榴合，箭打造熊豪宅項體驗豪宅價值艱體系的建訓(xùn)立豪宅饞品質(zhì)刮的展示豪宅誘物管需的服務(wù)淚強(qiáng)化豪宅巧圈層高規(guī)甲格活叫動配仰合線上——拔高疏調(diào)性限，建檢立豪未宅認(rèn)蘿知線下——細(xì)節(jié)簽處體違現(xiàn)豪沖宅氣獎質(zhì)線上笑高調(diào)涂推廣+線下頃全面存配合=湛江變豪宅覆誕生52高端紐奉形象蟲樹立通過滔置業(yè)諸顧問科招聘諸高規(guī)店格線巖上活萄動在廳湛江瞧業(yè)界鉆樹立沒豪宅理形象少，形棄成良性好的篩口碑農(nóng)效應(yīng)現(xiàn)場津美女駛接待高規(guī)配格活盟動場亦地：木五星圓級酒蠢店正規(guī)恢化面興試流睬程座無爬虛席豪的招打聘會多現(xiàn)場慷慨得激昂碗的項鳳目宣探講嚴(yán)謹(jǐn)兵、專滔業(yè)的郊面試53高端頂形象形樹立豪宅粒形象存背后京的故描事——高規(guī)闖格、標(biāo)高檔鬼次活嘩動的貪配合鴿，將牢“小開事件塞、大備營銷測”的怕作用未發(fā)揮炎到極豪致實際誰效果兔反饋甲：規(guī)格想檔次君遠(yuǎn)超束政府壇接待倒酒會來賓球規(guī)格譽(yù)高，鄉(xiāng)豐以科曉級以肢上干坑部為牌主一舉燈奠定蛛項目披城市映豪宅集市場悄地位邀請詢客戶普：１）滑政府景客戶市政來府主則要領(lǐng)推導(dǎo)人閃員及富各區(qū)張領(lǐng)導(dǎo)序要官噸員２）蜓商會皇客戶前期狀主動胖關(guān)注漢項目學(xué)的誠可意客就戶（勾公司排各領(lǐng)悠導(dǎo)都驅(qū)有一窮定數(shù)尼量的絨客戶謊）３）親主要歉媒體：報室紙、練投影轎、房槐地產(chǎn)沈網(wǎng)絡(luò)匪主要上人員計和房撓地產(chǎn)辰記者４）社公司踏集團(tuán)鐵領(lǐng)導(dǎo)皇冠過假日敗酒店請答謝濁酒會歷（實瀉質(zhì)是烘精簡奸版的躍產(chǎn)品錯推介售會）“答謝融酒會續(xù)”=“產(chǎn)品澡推介呈會”=“客戶腳拓展書會”佳起勢差活動之奠定潔項目絹本地貿(mào)高端屑市場乒地位54高端偵形象鳴樹立高端飽形象聞下的建拓客李配合——以政肅府為災(zāi)核心葉的客趙戶深彈耕策扭略，散通過態(tài)線下志小眾牌圈層們活動礙拓展乓高端子客戶立足橫點(diǎn)：綠湛江階的財枯富階覽層和界政府國有各款種聯(lián)繭姻形焦式，胃甚至畢本身續(xù)就是啞政府山官員蟲。（原訪談蹲中不顆斷被乓客戶飽提及肢）做法好：直呀接切素入核狗心部輔分——政府溪官員的；形式赴，邀努請政壩府高頌級官取員、恭行業(yè)核協(xié)會丑領(lǐng)導(dǎo)呀、大昆型企宏業(yè)領(lǐng)慰導(dǎo)等蓬參加仇；政府本地生意人高級官員大企業(yè)管理層專業(yè)人士區(qū)縣有錢人在外生意人湛江澇有錢蝴人核沙心圈迎層示介意圖以政響府人赴員為窩核心混圈層掃，通該過交碧際圈老輻射膨傳播霞項目萍影響志力55高端僅形象迅樹立線下繼全面隔展示——從園墻林景純觀到屆樣板修房，省再到搭營銷館中心婚無不刻映射鵲湛江璃豪宅頂?shù)母咂焚|(zhì)673214568展示渴、體渠驗路嚷線：“私眾家路謝”——會所容前廣案場—會所—看樓剝通道—公共憐空間—點(diǎn)樓團(tuán)樣板輕間—板式捆樣板窩間—點(diǎn)樓堪工程吼樣板罪間—北橋慶公園湛江胃領(lǐng)先第一涌展示土系統(tǒng)56高端枯形象轉(zhuǎn)樹立線下饞全面宰展示——從園鴨林景靈觀到帝樣板對房，殘再到弟營銷菜中心誤無不傭映射里湛江魚豪宅息的高羞品質(zhì)57區(qū)域懸價格畝突破清遠(yuǎn)·鳳城搭世家——不具局備強(qiáng)吸勢景辣觀資蠶源的憑住宅測如何浮突破屈資源罪限制燙，躋陽身第境一價帝格梯雷隊現(xiàn)狀成：房愉地產(chǎn)阿市場索供需刮兩旺交，但司同質(zhì)載化競唐爭嚴(yán)評重，窯不具甚備強(qiáng)融勢景永觀資什源的凈住宅薯無法布提升史單價嚇。產(chǎn)品督：具羞有中塔央地喬段的私核心銅優(yōu)勢項，城鉛市新長政治嫁中心融，無療江景撈資源剖，戶廁型創(chuàng)積新，鞏產(chǎn)品算精細(xì)伶。如何蹄突破位置清遠(yuǎn)市人民二路與鳳翔大道交匯處，南向清遠(yuǎn)市行政服務(wù)中心，西向市政府及市政府廣場，北向麗晶國際大酒店項目情況清遠(yuǎn)政治新中心、城市核心區(qū)高端物業(yè)，項目周邊配套齊全，生活便利，項目產(chǎn)品具有新豪宅的氣質(zhì)容積率3.99規(guī)?？傉嫉?.26萬㎡總建面17萬㎡分期12棟高層住宅，分2期。主力戶型以120～140平方米的三房、四房為主，輔以95～110平方米的小戶形以及180～220平方米的大戶形，每一戶設(shè)計贈送寬達(dá)10～25平方米綻放四季精彩的入戶花園。特點(diǎn)寬樓間距，保證采光和通風(fēng)。戶型創(chuàng)新，入戶花園、空中花園、景觀陽臺、生活陽臺、大露臺構(gòu)造陽光生活客戶清遠(yuǎn)本地的政府及機(jī)關(guān)工職人員、私營業(yè)主及企事業(yè)中高管理層、原住民58區(qū)域蘭價格核突破整體蜻營銷伏戰(zhàn)略——建立該新的烏營銷備競爭辣體系郵，高賽調(diào)樹獅立形報象，周打造那市場津口碑實現(xiàn)重新煮定義戚高端提，刷變新市鉛場營氧銷水乘平占據(jù)執(zhí)高端起第一饒陣營皆，高洲調(diào)樹萍立形于象線上座高調(diào)添線下芹實效褲，打誓造市香場口薪碑資金紫快速奇回籠推：市寒場中理高銷拴售速椒度利潤血最大佩化：充實現(xiàn)親市場寄高價樹立銳企業(yè)局品牌畫：項墳?zāi)空颊Q據(jù)第替一陣省營，邪提升穴發(fā)展屠商品樓牌現(xiàn)場徐強(qiáng)展惜示策待略在非列江景濤樓盤仿中實蛇現(xiàn)了汗比其悲他樓沫盤均或價高30息0元/平米膏的溢喇價，抗且銷沸售速庭度在50套/月，戀超過諸月均30套的忌整體校水平政。目標(biāo)戰(zhàn)略59區(qū)域辣價格上突破競爭毛策略——根據(jù)欺客戶重特征葉分析沫重新曉定義吊豪宅吉標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)，跳俯出原公本的等競爭廣圈層新的棵定義榆能夠湯得到駝?wù)J同新的房誠定義泳吻合泄本項柔目的喚優(yōu)勢根據(jù)獅客戶詞分析魄得知棋目標(biāo)御客戶頑向往毅的生進(jìn)活在幼于：堅講求即享受錦、體塑面，是注重生活主便利怪和小窯區(qū)環(huán)鑰境，喜券歡和同圈彩層的人宗在一勢起改變壁當(dāng)?shù)刈嬲J(rèn)為趣具有濁江景店才是暈豪宅畫的觀組念，慈定義姜另一孤種城市反豪宅啊標(biāo)準(zhǔn)，同晃時也慶把自永己與皆同類傭項目繞區(qū)隔度開，景跳出手圈層非競爭城市綁豪宅于標(biāo)準(zhǔn)登一：見地段莊，地櫻段，總還是師地段城市撞豪宅誘標(biāo)準(zhǔn)都二：纏商業(yè)觸配套艘，盡減享都答市繁過華思生非活城市辜豪宅澇標(biāo)準(zhǔn)酸三：蘆大規(guī)法模社震區(qū)城市址豪宅殺標(biāo)準(zhǔn)塔四：蘇先進(jìn)肯理念陡，大稅師設(shè)通計城市儲豪宅悲標(biāo)準(zhǔn)麗五：貸入戶忠花園閘，創(chuàng)溉新戶獻(xiàn)型，激闊綽撈空間城市偶豪宅個標(biāo)準(zhǔn)掛六：花扣園泳型池，趁身份露象征城市艘豪宅矩標(biāo)準(zhǔn)勸七：一流叛團(tuán)隊閱，締富造完買美城市析豪宅清標(biāo)準(zhǔn)溉八：完美漠教育劍配套政，子孔女教古育保熄證城市幫豪宅湯標(biāo)準(zhǔn)聲九：清遠(yuǎn)差財富湊知識惜精英味集群城市伙豪宅程標(biāo)準(zhǔn)旁十：星級貼物管吉，尊鏈貴享朱受60市場悠口碑慚的打妨造軟文硬廣制造丑噱頭——最佳因建筑謙設(shè)計櫻獎抓住餡價值授點(diǎn)開盤繼活動新城傻市生落活客戶數(shù)積累VI閥P積累沸客戶毀，讓妖客戶蓄體現(xiàn)纖身份由感高檔輩酒店腹的產(chǎn)有品發(fā)直布會城市船廣場群分展蔑場羽毛閱球賽中秋搬晚會畫展藝術(shù)蹄周藝術(shù)終與居淡住生輔活結(jié)逆合的畝主題姓活動耽吸引億了以文市委塘、市殼府領(lǐng)初導(dǎo)為撥主的條社會賊政商肯名流鐘，展栗現(xiàn)項尖目高薦品位離形象靈秀柳粵北但奇石搏根雕窄展“鳳忘中皇闖清遠(yuǎn)澡雞”額清遠(yuǎn)哀私房睡菜大甩賽珠三肝角老何干部激書法梁攝影夕作品除展清遠(yuǎn)摔市少嫩兒藝湯術(shù)花倆會樓市央麗人區(qū)域宣價格般突破推廣警策略——線上犁線下姐雙管飽齊下傍，高繼調(diào)打磚造市菠場口防碑中心地標(biāo)，清遠(yuǎn)樓王以前所享，皆屬平常我們賣的更多的是城市中央新貴生活。。。。61區(qū)域秤價格聾突破展示詳策略——現(xiàn)場斑包裝站展示呢到位蛇、售穿樓處劉大氣析奢華愉，處潑處體羊現(xiàn)項敢目高底端品滔質(zhì)設(shè)置帆洽談苗、影睛視、旋兒童劍活動卷、模擔(dān)型和街接待否區(qū)；室內(nèi)覺設(shè)置侮展板餅、洽經(jīng)談區(qū)粘頂部迫懸掛龜?shù)跗烨?；接待票區(qū)主男背景岔墻安群裝項份目LO聯(lián)GO；主入物口處局?jǐn)[放扛大型仍盆栽協(xié)植物士，室不內(nèi)種獎植竹查子主要然步行晶通道憐側(cè)設(shè)瓶置紅種色地輪毯、盞入口霉處設(shè)屆置花焰籃看樓雁通道戶外友圍擋62根據(jù)撐客戶飾需求拖感知逢和項罪目核盡心競?cè)鯛幜ρ⑿碌臈潣?biāo)準(zhǔn)城市悠高端淹最核乘心的準(zhǔn)因素返是地段斤加產(chǎn)寇品之后駕項目榜的營束銷推列廣基愛于新的宿競爭家標(biāo)準(zhǔn)上重新老定義弱價值爪標(biāo)準(zhǔn)鋤，建悅立新鹽的競訴爭體喪系強(qiáng)調(diào)掘項目蹦核心調(diào)價值創(chuàng)（地倉王歸稀來——中心興地標(biāo)普，清討遠(yuǎn)樓刷王）主打靈尊貴拿生活凈享受高調(diào)化樹立匪形象注重外圍旅包裝和氣藝氛的叫營造售樓漢處大向氣、攪豪華陡，高調(diào)煩展示高端畝、高狗規(guī)格節(jié)活動喊凸顯彈項目麗氣質(zhì)開盤繩時密室集的矩活動腫營銷甩，制齒造炒溝作口貝碑注重旱展示仁立勢聾，各矮種方求式打仇造市謊場口盜碑，河提升餃溢價營銷骨借鑒差總結(jié)——案例拼一：湛江·華德銳力·雍景錦城案例閣二：清遠(yuǎn)·鳳城黑世家63項目誓價值營銷缸戰(zhàn)略目標(biāo)鋒解析核心淋問題市場餅環(huán)境營銷糠策略項目形整體筑營銷遇戰(zhàn)略項目地形象截定位營銷婚戰(zhàn)略564營銷而戰(zhàn)略營銷御戰(zhàn)略1—洲—價值木占位以城司市核豈心高貴端產(chǎn)袖品的抵姿態(tài)帽定位其，全壯面超囑越競滑爭的客方略廈，超煙越東準(zhǔn)興市右場——拔高咱項目銀占位定可以擺脫羅市場俱現(xiàn)有移低端柱項目蔽的競災(zāi)爭，且不蕉受中亞低層緞級客虹戶高數(shù)價格為敏感這的干復(fù)擾；——項目營銷肥調(diào)性德適度依拔高，但只需要燃與項惹目本柄身整忘體環(huán)吊境和訂素質(zhì)韻保持廳一致能，避禍免營脹銷與棟定位宅的脫楊節(jié)；——定位狼區(qū)域準(zhǔn)高銳端，吸引華中高閘財富倉階層需客群65營銷凝戰(zhàn)略2—嬸—區(qū)域陡戰(zhàn)略深化議城市滔核心秤的地豪段價拼值和封理念劫，借扣勢提賓升區(qū)黨域價棵值形盈象，駝深挖染老城悶新中怪心概尖念！——打出老城碼新中測心概窩念，既達(dá)可凸?jié)诧@中緞心價撓值，鍋又能粱主打今老城現(xiàn)情結(jié)漿；——突破葵單一聲的老激城區(qū)束的概依念，將項素目區(qū)螺域價獨(dú)值進(jìn)棵行拔翁高；——借勢政府疾區(qū)域耐改造戒信息旺前景汁發(fā)布下，提升客戶證對區(qū)溝域價熟值預(yù)持期；營銷足戰(zhàn)略66營銷諸戰(zhàn)略3—陵—特殊優(yōu)渠道該營銷在企豎業(yè)品腫牌不晨足以巖支撐蹤蝶項目豎起勢敢時，厲應(yīng)充送分整認(rèn)合現(xiàn)紐奉有的綱資源分進(jìn)行坑特殊疑渠道榮營銷壘，快殼速建政立項船目高濁端市嗎場影康響力——以項俊目營餡銷節(jié)漆點(diǎn)為維時間拘統(tǒng)領(lǐng)丘，充佩分借膚助公挽司的旅資源匙進(jìn)行年特殊陜渠道元營銷稍；——以房貨地產(chǎn)串業(yè)界組、政對界、咬商界陵進(jìn)行渠道癢拓展，挖必掘高端霧新客舊戶；——充分董利用線下價的展趣示、炒服務(wù)車配合，促章進(jìn)成煩交。營銷各戰(zhàn)略6768原則鞠：凸擾顯項統(tǒng)目區(qū)腦域價核值，叉以此診演繹瘡區(qū)域英生活劈燕和前正景城脈她：城市搏核心脆區(qū)域果，比怕鄰城待市主棉干道腿興東銀路，仔市教列育局恒、市凈財政沉局近蹲在咫北尺；商脈膽：城市泳核心河商圈罪已然剖形成蔽，區(qū)迫域前場景超聞出想蛛象！人脈德：家人槽、親裂戚、脅朋友析、同建事久專居左堪近，速難以襲割舍餓的老嘉城情杰結(jié)！“西忙部深午圳”逢核心座，品悲尚優(yōu)喚質(zhì)生莊活以區(qū)位緩價值主導(dǎo)揀的核跡心價椒值主花張——6869以現(xiàn)尾代、劈燕俊朗椒、飄仆逸的車簡歐他氣質(zhì)犯體現(xiàn)旱卓爾滲不群痕的建療筑立賣面風(fēng)勸格創(chuàng)造停獨(dú)特蟻的精吵細(xì)化委立體足式園欠林，叛以其雨精致僻展現(xiàn)澡其精掏彩，首處處要打動澡客戶軟性尸元素剖更顯武居住割階層瞧尊榮——貼心哪物管鎮(zhèn)、智觸能安知防等住宅蠅寬敞鞠舒適汪，主雞力居旨家；坦公寓滅靈活別居住壇，投紀(jì)資居你住皆廚宜；至商鋪貸及辦閑公物袍業(yè)與舌城市儉功能訂對接建筑匠形象城價值產(chǎn)品搞價值園林毛價值軟性幼價值項目登價值棵體系際：69品尚警生活爬屬住于西抄部深缸圳新蜻貴的鼓尊貴展享受70非地吩王！萬不核材心！71非中未心慮！不貪生活牲！72項目跨案名槍建議——市場榮高端追形象搞氣勢1號直休接拉超開和修競爭糟項目職的認(rèn)絹識距額離，嫌快速優(yōu)建立等市場沫形象船，也圍符合受地王殿氣勢價值計體系公館環(huán)具備薄：城市便價值自然輔資源量和人明文資寶源占止有大宅標(biāo)、優(yōu)者勢產(chǎn)鴿品居住跨舒適忠度要季求高客戶痕不張逆揚(yáng)號公案館1主推囑案名備選態(tài)案名槐：和德欲·國彈際公所館領(lǐng)秀尚?慨公館73項目陜價值營銷騎策略目標(biāo)斤解析核心陸問題市場估環(huán)境營銷學(xué)戰(zhàn)略線上闖推廣城，線奇下活殲動配邪合線上爬展示影，顯促現(xiàn)服趴務(wù)配屢合推售罰配合營銷磨策略674第一往條線——線上津推廣哪，線督下活數(shù)動配耍合推廣——線上禾推廣臥以項厲目整省體高散端形羅象的汁快速杏樹立鞭為目山的；活動——線下港通過占關(guān)鍵首點(diǎn)營仔銷活毀動密扶切配日合。75線上仿推廣項目按營銷疏第一輝階段康：地襪王形票象建宜立推道廣期失，大豈力宣川傳項槳目地枕王形在象，懼為項嗓目預(yù)矮熱市避場第一無階段念：地登王歸既來，約必定杜中心1、推筍廣目承的——向市節(jié)場傳羽遞本喘項目耀地王捆的地際位，帶使項曲目地嶺王的炒形象僵深入跌人心還，引斑發(fā)市頌場對濱本項躺目的赤初步領(lǐng)關(guān)注獸！2、推迫廣時矮間——帳5月份樣、6月份3、推鵲廣策鋒略——針對嬸不同泡的受抗眾群墻體選淋擇性醫(yī)覆蓋漠推廣堪；充分劍利用戶外輪廣告的影徐響力蹤蝶，在瓜東興誤市中痛心主敏要位崖置及蔬樓盤之集中椅的東眨盟大渾道沿惡線整吃體發(fā)凍布，撐構(gòu)造掙市場笛的影幫響力炸，彰殲顯企冤業(yè)和脹項目夫?qū)嵙z；利用專業(yè)搭雜志（住預(yù)朋購填友、稈居周塘刊）掉以及母網(wǎng)絡(luò)漲（東梁興房糖地產(chǎn)漲信息吐網(wǎng)）俊在業(yè)界形成座一定稈的影遮響力如，為取后續(xù)憤活動聚做鋪拘墊）鏟；充分營利用報紙在政界注和商滿界形成菠一定僚的影貝響力造；4、線渣下活呈動配揪合置業(yè)筒顧問蜻招聘——在項巖目地燭王影隱響力蓬喚起它之際甩，充敞分利惰用置旗業(yè)顧茶問全聞城招紙聘，亮鞏固靜項目厚地王劫的形架象，漸同時室充分鼻利用貓業(yè)界學(xué)良好尖的口罰碑為嚇項目命宣傳改達(dá)到泊更好薄的效男果；76推廣快基調(diào)昔日氏地王障，王籮者歸脫來——通過姓地段錯價值囑詮釋疫地王呆風(fēng)范項目采調(diào)性推廣甜調(diào)性未曾兩有，輩不再振有77關(guān)鍵徒活動置業(yè)至顧問成招聘