青島房地產市場

市場分析1青島概況城陽宏觀環(huán)境城陽房地產市場競爭分析總體發(fā)展趨勢商業(yè)分析韓國人置業(yè)行政區(qū)劃全市行政區(qū)域面積10654平方公里，轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西五個縣級市，現(xiàn)狀戶籍總人口741萬人市區(qū)面積1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島七區(qū)組成，現(xiàn)狀戶籍人口265萬人青島概況歷史文脈青島是一座美麗的歷史文化名城。

東周時期屬齊國管轄，并建立了當時山東地區(qū)第二大城市----即墨。

秦始皇統(tǒng)一中國后，曾三次登臨位于膠南的瑯琊臺。

漢代漢武帝曾在現(xiàn)位于青島市城陽區(qū)的不其山“祀神人于交門宮”。唐、宋、元、明、清各時期，青島嶗山遍布道院、道庵，太清宮成為當時全真派道教第二叢林。青島概況青島旅游資源豐富，依山傍海，風光秀麗，氣候易人，紅瓦、綠樹、碧海、藍天輝映出青島美麗的身姿，赤礁、細浪、彩帆、金沙灘構成青島亮麗的海濱風景線。青島旅游資源可概括為秀麗的山海風光、豐富的人文景觀、風格迥異的多國建筑、歷史悠久的宗教文化和五彩繽紛的節(jié)慶活動。形成了“海上都市、歐亞風情”的城市特點。其中海濱風景區(qū)和嶗山風景區(qū)是國家4A級風景區(qū)。青島概況自然資源城市定位城市定位：

中國東部沿海重要的經濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。城市主體功能：

以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海洋科研及海洋產業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿易、信息中心；國家高新技術產業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心.經濟發(fā)展目標發(fā)展成為環(huán)渤海地區(qū)和東北亞經濟圈中重要的經濟中心和貿易口岸之一；輻射能力較強的資金流、信息流、物資流集散中心；實力雄厚的海洋科學城；綜合經濟實力達到國內領先水平，形成與國際經濟接軌的開放型經濟格局。青島概況宏觀經濟跨國公司眼中排名第三的最具投資價值的中國城市；中國投資環(huán)境50優(yōu)企業(yè)；06年中國24個宜居城市中排名第七；青島是山東半島的經濟龍頭。青島——現(xiàn)代化國際文化旅游城市！青島概況宏觀經濟2006年青島市經濟保持較快增勢。初步核算，全市實現(xiàn)生產總值（GDP）3206.58億元，增長15.7%。三次產業(yè)的比例關系調整為5.7：52.3：42。

存在的問題是：經濟總量與結構需要進一步協(xié)調，作為發(fā)展為國內領先水平的城市的目標,第三產業(yè)的比重有待提高；資源約束突出；原材料等上游產品和房地產銷售價格上升明顯；民營經濟規(guī)模和整體競爭力有待進一步提高青島概況全市工業(yè)經濟保持了較快增長。

2006年全市完成工業(yè)增加值1527.49億元，增長17.9％固定資產投資

2006年，全社會固定資產投資完成1485.7億元，增長19.8％。對外貿易實現(xiàn)較快增長。

青島地區(qū)實現(xiàn)外貿進出口總額391.16億美元，增長18.5％；城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高。

城市居民人均可支配收入15328元，增長18.6％，；宏觀經濟青島概況城市規(guī)劃格局在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)為主的“北部副中心”

圍繞市府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿為主的“城市主中心”。黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商務商貿、文化娛樂為主的城市副中心“輔城中心”在海爾路以東地帶形成行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的“東部副中心”。自滄口廣場至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務業(yè)為主的“中部副中心”。青島概況城市布局結構城市總體布局結構規(guī)劃為：

以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成“兩點一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢。主城和輔助城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，構成“相對集中與適度分散”相結合的城市組織結構關系。隨著青島城市化進程的加快,膠州灣東岸目前主要向北及向東發(fā)展.青島概況城陽宏觀環(huán)境1.21.城陽行政區(qū)劃城陽轄城陽、流亭

、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個街道，230個行政村（居委會），截至2005年末，全區(qū)總戶籍人口46.88萬人，外來人口30萬人；2.城陽區(qū)位城陽是青島的北大門：膠濟鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、308國道、204國道、濟青高速公路、煙青一級公路、青銀高速公路貫穿其中，青島汽車北站座落區(qū)內，形成了極其便利的立體交通網絡。

3.城陽人文城陽是韓國企業(yè)、韓國人、鮮族人在青島的聚集地：韓國投資主體地位十分突出——2006年有23個國家和地區(qū)來城陽投資。其中韓國投資企業(yè)502個，分別占總數(shù)的79.9%，投資前五位的國家和地區(qū)分別是韓國、日本、香港、臺灣和美國。城陽印象1、2006年城陽區(qū)生產總值完成400億元，同比增長19。1%；人均GDP達到8494美元，增長26%；“三產”比例為3。4：65。4：31。2，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13021元，農民人均純收入達到6002元。2、城陽區(qū)的發(fā)展主要圍繞城市中心區(qū)、青島出口加工區(qū)、空港產業(yè)區(qū)和環(huán)海新材料工業(yè)區(qū)“四大板塊”來展開；積極構筑青島北部工業(yè)基地、外貿出口加工基地、高新技術產業(yè)基地“三大基地”。

3、城陽民營經濟發(fā)展迅速，2006年新增民營業(yè)戶4313戶、累計達到2。2萬戶

城陽經濟城陽宏觀環(huán)境2010年，初步建成“青島北部經濟中心”和“青島北部城市中心”。

——建設四大板塊：城市中心區(qū)、出口加工區(qū)、空港產業(yè)區(qū)、新材料產業(yè)區(qū)。

——壯大五大產業(yè)：新材料、電子信息、石油化工、機械、商貿物流。

城陽宏觀環(huán)境城陽規(guī)劃島城北部崛起一座綠色新城!青島后花園!供應情況指標200120022003200420052006商品房施工面積（萬M2）

83.4877.92116.93148.29183280.31住宅面積（萬M2）73.1568.2192.52107.27168.2260.17施工面積占當年全市比例6.1%5.5%6.6%7.1%10.2%11.3%商品房竣工面積（萬M2）

32.4042.3830.4350.3458.968.04住宅面積（萬M2）30.7938.5822.7840.6550.360.12竣工面積占當年全市比例6.1%7.9%5.5%7.9%9.5%10.5%商品房供應情況總體形勢是放量增大，隨著2006城陽房地產供應的進一步擴大，2007年房地產競爭會更加激烈。城陽區(qū)房地產1.3銷售情況

指標200120022003200420052006商品房銷售面積（萬平米）17.919.820769888青島商品房銷售面積（萬平米）406427469516726720所占比例4.4%4.6%4.2%14.7%13.5%12.3%2004年以來，商品銷售呈現(xiàn)猛烈翻番趨勢，全區(qū)實現(xiàn)商品房銷售76萬平方米，比2003年增幅280%，增長幅度明顯，發(fā)展之迅速令人感到驚訝。城陽區(qū)房地產城陽區(qū)房地產發(fā)展階段

培育階段快速發(fā)展階段精細化階段商品房供應量較少，投資環(huán)境一般，市場化程度不高，發(fā)展緩慢。住房制度深化改革，投資環(huán)境日益改善，大型項目逐步引進。市場進入重新調整期，品牌開發(fā)商進駐，產品進入精細化競爭階段。

類別特點1995-2000年2001-2005年2006年以后時間福?；▓@碩輝苑肖莊瑞麟公館馨盛苑水晶之都萬科美麗之城寶龍廣場卓越項目典型案例整體特征1.近三年連房地產發(fā)展迅速，進入熱潮.2.市場價格漲幅大。從2002年的不到2000元到現(xiàn)在的5000元,番了一番多.3.區(qū)域集中性強，形成明顯的板塊.城陽區(qū)的腹地相當大，商品房的發(fā)展大部分集中在城陽區(qū)街道、夏莊街道周邊，以住宅項目為主.4.外來客源，韓國客源購房較多.城陽區(qū)聚集了很多外資，特別是韓資企業(yè)，韓國人的聚居“扎堆”現(xiàn)象在城陽非常明顯。6.整個市場開始進入調整期,2006年宏觀調控以后，城陽區(qū)的房地產項目才開始面臨真正的考驗。城陽區(qū)房地產1.區(qū)政府駐地，開發(fā)成熟，中大型規(guī)模居住社區(qū)，多層小高層產品，行情5000-6000元/M2，最高價7000元/M2。

2.它位于青島市近郊，和李滄區(qū)接壤，正在發(fā)展，大型居住社區(qū)，多層小高層產品，行情3500-4000元/M2。3.近市區(qū)接受度高，大型居住社區(qū)，多層小高層產品，行情4000-5000元/M2，最高價5000元/M2。中心版塊惜福鎮(zhèn)區(qū)夏莊版塊城陽房地產開發(fā)大多集中在三個板塊：城陽中心區(qū)街道、夏莊街道和惜福鎮(zhèn)街道。其他街道也有一些零星的商品房項目，以舊村改造為主，因此不列入分析討論范圍。競爭分析競爭格局1.4重點競爭版塊分析(中心版塊)分布：該區(qū)域個案主要集中于中南部，以區(qū)政府為中心，在此區(qū)域聚集了城陽區(qū)大部分個案。配套：本區(qū)域周邊配套正逐漸完善，為城陽區(qū)最繁華的地區(qū)。產品類型：產品類型早期以多層住宅小區(qū)為主，近來出現(xiàn)了一些小高層住宅及寫字樓，此外還有一些社區(qū)網點、沿街商鋪等產品。代表項目有水晶之都、馨盛苑、春陽廣場萬科魅力之城、希爾景園等。萬科魅力之城寶龍國際廣場希爾景園華鵬馨苑匯豪景苑競爭分析區(qū)域核心!北部新中心!中心乎版塊符產品往一覽耳表項目產品類型總建（M2）平均價格（元/）主力面積（M2）客戶瑞麟公館多層、小高8萬5000140-146朝鮮族約10%，韓國人占20%，其它為本地人馨盛苑多層、小高3萬430090-----------加洲風景多層、小高10萬4680138-160------------萬科·魅力之城多層、小高1期8萬(共38萬)7200-7300140本地客戶90%，韓國客戶較少。青特·匯豪景園多層，聯(lián)排1期9萬6500-7000（精裝）122－149以本地私營業(yè)主、個體、機關單位為主。華鵬馨苑多層、小高6萬378080-120---------------都霖美景多層，小高一期1194004200110-13050-60%的朝鮮族人，其他包括機關單位與小生意人寶龍國際多層，小高25萬未定145的三房還未銷售希爾景園酒店公寓4萬500060-120韓國人占50%競爭財分析中心叛版塊肚產品居規(guī)模海棠苑5萬以下5-10萬10萬以上瑞麟公館馨盛苑加洲風景萬科·魅力之城青特·匯豪景園華鵬馨苑都霖美景寶龍國際希爾景園該區(qū)梳域過位去以督規(guī)模勸為5掘-1板0萬摔為主尋，近坦兩年既來，勻品牌瞧開發(fā)筋商進另入城間陽區(qū)狹，大餡盤越知來越苗多，糟10見萬以錯上的弓大規(guī)假模社咸區(qū)逐棄漸成赤為市理場的外主流弊產品山。競爭桂分析海棠苑多層小高層高層瑞麟公館馨盛苑加洲風景萬科·魅力之城青特·匯豪景園華鵬馨苑都霖美景寶龍國際希爾景園中心笛版塊忠產品拘類型區(qū)域晚內以紫多層漏和小己高層督為主各。在蝕未來融一段子時間挎內，寨小高胖層將糖會成毛為該撈區(qū)域躺的主貓導產饒品。競爭己分析中心下版塊確價格僵區(qū)間海棠苑4000-45004500-50005000-60006000以上瑞麟公館馨盛苑加洲風景萬科·魅力之城青特·匯豪景園華鵬馨苑都霖美景寶龍國際希爾景園本區(qū)照域價牲格跨勉越較表大，虎離核塔心區(qū)胃較遠烤的次見核心欺區(qū)價撤格相屢對較舉低，搶價格長在4川00蟲0-鹿50型00鍵元之枯間，腰核心勁區(qū)的換品牌院開發(fā)桐商開攔發(fā)的冠大盤骨拉升狹了整征個區(qū)發(fā)域價構格，撇萬科慢魅力此之城沾在7穿00腹0元感以上逆。相師對市算區(qū)，漫城陽迅區(qū)價幅格還伴有很綠大的豬上升個空間岸。競爭箏分析海棠苑100M2以下100-110M2

110-120M2

120-130M2

130-140M2

140-150M2

150M2以上瑞麟公館馨盛苑加洲風景萬科·魅力之城青特·匯豪景園華鵬馨苑都霖美景寶龍國際希爾景園該區(qū)糖域的者項目察多以過三房御為主偷，面因積在頸14析0平耕米左然右，無屬于標比較培舒適布型的激項目節(jié)。而魚10蘿0-息12處0M2的小較三房愛產品鑒和1灶00脹M2以下荒的二糠房為毯主力襯戶型田的項貴目有剛增加飽的趨運勢。中心話版塊笑面積始區(qū)間競爭謙分析競爭口分析中心安版塊痛建筑靈風格萬科南魅力運之城匯豪春景園都霖搖美景瑞麟尾公館異域革風情絞受到昨當?shù)氐劭蛻魧⒌臍g孝迎1、撐該區(qū)雷域的京客源她以區(qū)菠域客指為主中，即鵝城陽蹲區(qū)本采地私越營業(yè)嘩主、滅公務拖員、幼航空叉公司館、企認業(yè)主噸管等勇中高媽收入贊階層謎。2、劈燕在城召陽區(qū)殖做生繭意，幼開工徹廠的龍韓國兵客人削，以桃及來朗自東忽北的塔朝鮮集族人弦，韓熄國客波人喜束歡扎眨堆居倚住。3、秩購房受的目多的以賺自主皂為主蓬，當宋然由椅于區(qū)圣域價候格行母情的衣上漲打和不利錯的率租金異回報蝴，也問吸引痕了一沈部分窗投資粉客戶覺,但剃總體篇仍屬驚于區(qū)矮域客塌源。4、賺青島委市區(qū)格房價礙高企備也產辨生了劉一部勵分市絕區(qū)內倉的被兇迫型省客戶完。競爭墨分析中心院版塊輛客源萬科簽魅力泡之城開平發(fā)危商：衡青島屢萬科圓銀盛罪泰房丟地產蠟有限橡公司位用置信：城導陽區(qū)屆興陽海路（就世紀向公園殊北）溝區(qū)政候府南哀邊3羽00課米左病右規(guī)揮模滋：38獸萬平惠方米赴,分愚三期偷開發(fā)公開贈日期斷：2罰00蓮7.冬5.莊1均合價嫂：7套00嘗0元樓盤碼類型救:多脆層洋輸房,哪小高蓋層容積文率:脾2.剖26主力統(tǒng)面積毒：1掀40永平方耗米的槳三房銷瞧售沈率：母70特%客戶其:城映陽周獎邊私吐營企肅業(yè)主丈,個割體,亮機關甘單位冰,部溝分投股資客愧.韓數(shù)國客赤戶不后多.中心叢版塊秩重點沒樓盤陽分析競爭胃分析"炫夏尚魅兔力，斥魅懾久城陽概”萬科槽魅力破之城擁--驢--針-建籍筑與崗規(guī)劃1.詳層層錢退臺春、戶圍戶帶超花園倦或露師臺2.流樓體郊均設性計為信南北擔通透沃的單鬼體板煌樓，拌充分平保障學了采溜光和瞇觀景堡效果宿的均咬好性3.琴一梯拌三戶恥格局攝，也垂充分侄保障開了業(yè)何主的壓居住國舒適貿度4.在整梳體規(guī)猜劃設旱計理襪念的覽基礎維上，縫打破煎傳統(tǒng)蝦的排薪列布浩局，負運用蓬現(xiàn)代盒簡約送的設嚴計手冠法和茄超前只的建福筑色針彩搭重配，魄順應基當今放時代懶的潮腎流及大城市焦發(fā)展囑的趨罵勢.5.開放鼠社區(qū)籃，封讀閉組慮團.競爭慨分析中心毫版塊旦重點盛樓盤乘分析萬科銷魅力寸之城滅--場--冒戶型主力軋戶型嗽(1談40肝M2)分勾析玄關雀:4櫻.5狀㎡走道何:2辟.4㎡客廳朵:3底4.兆5㎡陽臺工1:哥3.總55㎡主臥咽:1吃7.熄67㎡陽臺夕2:鵝7.貼91㎡客臥管1:趁13鄙.3描2㎡洗衣競間:醫(yī)5.譜38㎡客臥谷2:織12才.0道2㎡收納幅系統(tǒng)技1:斤1.百03竭38㎡主衛(wèi)駁:5方.8推3㎡收納輪系統(tǒng)鐵2:捎1.攜77㎡客衛(wèi)害:4販.0尚9㎡廚房喊:8么.7盡68莫3㎡1.咳優(yōu)雅湯廚房依系統(tǒng)2.懲細致砍衣帽凈櫥系裝統(tǒng)3.旬集成全智能冬化系犧統(tǒng)4.座創(chuàng)意箱洗衣王間系碗統(tǒng)5.晃趣味尺玄關扔系統(tǒng)五大般創(chuàng)新競爭昂分析中心躍版塊桿重點藝樓盤獅分析競爭仇分析中心戒版塊擠重點傍樓盤派分析萬科弄魅力唯之城駱--夕--隊綜合替評價1.暗不足戶型搖偏大,價格穩(wěn)高篩戒選了賽部分歲韓國城客戶臨近30送8國道,有部洪分噪鍛音2.姐借鑒項目鳳產品耍創(chuàng)新,產品輕形態(tài)府豐富營銷畜占位各青島,拔高傅形象青特?匯豪擔景苑開蕩發(fā)晴商：炸青特親置業(yè)位晉置僅：明勞陽路堤南、乳春城筒路西規(guī)例模惡：12百萬平富方米開盤斯日期診：2蠶00膜7.歡6.儲24均箭價理：7魔00極0元樓盤淘類型茫:花腎園洋激房,屬聯(lián)排柿別墅銀,多究層,由小高劑層容積宏率:潤1.騙31主力詢面積業(yè)：1銅22穿-4辜9平百方米誓的三鐮房二蜻廳銷恰售檢率：府50悶%客戶惹:城真陽周揉邊私輕營企拘業(yè)主封,個矩體,鴉企事絞業(yè)單考位高材管.打造且城區(qū)狗中心正高尚隨品質澤生活吹的領靜跑者赤!構筑事城陽針區(qū)高消尚主慢題休扯閑商嫩業(yè)聚騎集區(qū)熟!競爭播分析中心估版塊飯重點從樓盤箱分析14斥0平局米12腥0平半米入戶世玄關代/北治向工順作陽狗臺/盞客廳膚外帶扯南向蛇景觀/凸林窗客廳丈、餐夠廳南心北通很透/闖大開四間客鄰廳設選計/西主臥專用寺觀景志陽臺青特?匯豪機景苑裙--窩--涼戶型競爭敢分析中心膜版塊懸重點步樓盤者分析1.己四層莫花園破洋房曾電梯急入戶2.遠U型軌活水判循環(huán)現(xiàn)立體痕水系3.襯五大率潭池信疊水役景觀4.館開放役式綠搞蔭停針車場5.悄1：艘1的距高車睛位比6.精裝迷修戶怠型，灣專屬辨電梯艙，陽佩光停夾車場擺，細筐節(jié)處椅顯尊粉崇青特?匯豪沾景苑饑—規(guī)律劃競爭溜分析中心趣版塊狠重點得樓盤似分析中心瘦版塊知市場俗結論1、晶項目敬的總木建規(guī)仍模一挪般在夕5-營10劑萬平督米，寸但大碼盤有不增加驚的趨魄勢；2、載該區(qū)曲域項自目產呈品以額三房頌為主薦力戶把型，池面積貸在1濕40替M2左右尤；經準濟型全的戶預型越忙來越社受歡步迎3、娃區(qū)域眾內項要目的律價格持已經凝達到皮50蔽00茫-6包00別0元雖/M2左右積；4、頸目前蜜城陽托街道薯區(qū)域患三房甩總價枝達到水了7孫0萬慶左右狹，二醋房總拜價在倡40業(yè)萬左低右；5、染該地巾區(qū)以沈區(qū)域頭客為嬌主，來自住危客是盒絕對蔽購房松主力爸。6、傳韓國樸客戶顯主要團集中龜在價震格適職中的配公寓談樓盤笑，高坡檔樓郊盤較初少。未來曠發(fā)展讀方向1、專隨著壯中心毫城區(qū)攜的規(guī)漫劃和府周邊測配套駝進一奧步的犧完善杯，城就陽街碧道在舟未來爛幾年連依舊演是城作陽房團地產早開發(fā)攔的重玩點區(qū)浮域，敵產品姓類型薯將更翁為豐怪富破。2、驕大盤袖開發(fā)閱愈演室愈烈考，但厭品牌快開發(fā)姜商的灑進駐傻與大曉盤的炭開發(fā)斤帶動奪了本遷片區(qū)野的發(fā)戚展，榆提升遠了片阿區(qū)的分形象燃。3、說城陽中央薪生活羽區(qū)(藝CL恭D)調形成吹，區(qū)麥域形現(xiàn)象將勤進一轉步提競升。4、棋韓國股人、滔鮮族轎人置黃業(yè)蔚壺然成但風。6、建筑確形式府小高貴層逐孫漸大份于多宜層，幕受政鎮(zhèn)策限直制，公小戶售型增碎量。競爭拜分析版塊宗現(xiàn)狀惜福子鎮(zhèn)版劑塊(錦非重時點)怡馨恰園盛世遍家園飾二期盛世辰景園千喜舌國際技村盛世妨家園馳二期分布：個跪案主被要集濱中在詞鎮(zhèn)政稍府的任周邊茂，周陪邊配牧套設欠施尚猜可，霞代表僻項目咱有盛幕世家肚園、味及千概禧·秒國際室村、趣怡馨罰苑。數(shù)量：該風區(qū)域之樓盤總數(shù)量基不多區(qū)位：該非區(qū)域肌離城地區(qū)較獅遠，天客源言以本絨地為指主。交通：該元區(qū)域故出行洋主要盤依靠讀自行昂車、班機動擋車，延公交期線路語有限昌。該區(qū)衡域不磚僅擁腸有嶗克山大兩生態(tài)梨環(huán)境借的浸庭潤，眉還有摟鐵騎眉山、郵百福綠庵、初通真旋宮等晚人文怨資源織。距優(yōu)離城書陽主快城區(qū)固8公核里左想右.競爭沾分析項目產品類型總建平均價格（元/）主力面積(M2)客戶千禧·國際村多層，小高、別墅約100萬4280二房110三房130--------------盛世家園二期多層，小高11.6萬多層3800小高4380二房34-38三房56.3-65周邊私營業(yè)主,扎堆韓國客戶,以及朝鮮族客戶.盛世景園高層9.3萬4480(精裝)二房:94-100三房:134以惜福鎮(zhèn)周邊客戶為主朝鮮族客戶30%怡馨苑多層,小高層,酒店式公寓14萬4000三房:90-108以惜福鎮(zhèn)周邊客戶為主,韓國客戶與朝鮮族占40%惜福刮鎮(zhèn)版電塊區(qū)域害產品削一覽送表1、愧項目坦都離謝城區(qū)殲較遠衛(wèi)、主絞要以鐘當?shù)厍锟蛻魷p為主淋.2、蠶客源沖結構粥特殊哭,韓灣國人弟與朝框鮮族且占相樣當大睡的比急例,各部分邀達5悲0%回.3、煮項目成大多歇有一瓣定規(guī)欣模優(yōu)協(xié)勢，垂開發(fā)揚周期川較長犯.競爭航分析1.狂該區(qū)晌域項牙目規(guī)蹄模較猶大，她都在脾10鵲萬平櫻米以偏上，肢項目蓋都為索分期姿開發(fā)2.洲二房較的主巧力面鹽積在坐90最-1幻玉10盯M2，三貌房的買主力享面積鍵在1許30饞-1遲50紙M23.走部分陪帶裝織修，勸裝修酬房單藍價在屢43蹤蝶00狂元左德右,搖低于手中心痕區(qū)版潔塊4.能區(qū)域踢客依誕然是識該區(qū)移域主乓力客方源，劇有少含部分厚市區(qū)介和投渾資客沈。5.睡該區(qū)艷域大技多數(shù)可樓盤晶都有拍韓國熔客戶狼與朝肚鮮客桐戶,鍬比例脫高達臟50撿%以棕上.競爭糕分析惜福霸鎮(zhèn)版狐塊總笨結夏莊敞街道仆版塊方(非否重點另)項目產品類型總建平均價格（元/）主力面積(M2)備注水青木華多層17萬4200二房95-99三房122-127一期已銷售完，二期早已開始內部認購華泰·山水嘉園多層、小高層、別墅25萬5000房85-95三房120800元的裝修標準天泰·奧園小高層，高層90萬5650二房108-110三房130-145800元的裝修標準1,斷該區(qū)抱域的宜項目曠以大緩盤為沉主，垃在售孩的個蠟案總寸建規(guī)洋模都稀在2輸0萬松左右葛，天諸泰·負奧園成為分制期開膏發(fā)，落總建促筑面境積9乞0萬爺平方粘米32罰該區(qū)眼域內池二房著的主帖力面唇積在撿10晝0平極米左泛右，迫三房腐的主襯力面旨積在泉13愿0平城米左灣右。啄與前艦兩個點板塊旦相比丑，面些積落阿點略含小。3,蒸價格千比市冊區(qū)便拔宜，浪產品窩的規(guī)扇模以意及社算區(qū)內剃配套流比較廳完善灣.競爭巧分析夏莊濁街道券版塊茅結論區(qū)域部市場廳結論1,瞞本區(qū)符域都螞為大姑型社騙區(qū)，2,烏產品嚷類型充多樣懲化。3,悼毛巖坯房葉的價扒格在哈42匹00醉元左夕右，全裝修蔽房成習為主疊流，爸裝修題標準斗在5倒00它-8竭00耀元左摟右4.絲式二透房的捆面積兆在1核00必平米孟左右慣，三沙房的草面積熊在1傍30坐平米減左右5.殿市區(qū)藥和韓謎國等系外來偽購房列者是情本區(qū)徒域的歲購房靠主力水青煙木華山水乓嘉園競爭鼻分析青島攏商業(yè)儉格局臺東商圈中山路商圈香港中路商圈將會形成城陽大商圈城陽磚區(qū)的傭商業(yè)茫發(fā)展亡步伐繼各區(qū)照最快商業(yè)姐分析1.所4商圈商圈描述代表商家發(fā)展中山路市內的歷史最久也最繁華的一條商業(yè)街和交通主干線之一。業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)大商場百貨業(yè)和服裝品牌專賣為主。青島第一百盛、青島發(fā)達商廈、青島國貨商廈、伊都錦中山路商圈商業(yè)物業(yè)較為陳舊，購物環(huán)境有待改善，隨著市政府的東移，中山路商圈政治、經濟、文化中心的地位逐漸被東部商圈取代。隨著中山路商貿區(qū)改造的全面鋪開，將發(fā)展成為以商業(yè)為主、功能完善、特色鮮明、檔次較高、現(xiàn)代時尚的商業(yè)中心。商圈商圈描述代表商家發(fā)展香港中路隨島城東部開發(fā)而崛起的新興商圈。是目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。業(yè)態(tài)豐富：百貨、大超市、賣場、家電專賣店、及金融、餐飲、休閑娛樂等商業(yè)配套服務青島東泰佳世客、家樂福名達超市、青島海信廣場、陽光百貨、新華書店書城香港中路商圈內處于青島中央商務區(qū)、金融中心區(qū)，龐大的高消費人群將給本區(qū)域內商家?guī)頍o窮的商機。香港中路商圈將成為商業(yè)商務結合、功能完善、檔次較高、現(xiàn)代氣息濃厚的、最具活力的商業(yè)旺地。臺東老城區(qū)人口密度大、交通便利，成就青島最火爆的商業(yè)區(qū)域。業(yè)態(tài)齊全,競爭激烈:大型百貨商廈、購物超市、家電連鎖、各種特色專賣店。青島利群商廈、諾馬特超市、沃爾瑪超市、國美電器、千川百貨調整臺東三路商業(yè)街的組成結構，通過優(yōu)勝業(yè)態(tài)減少大型商業(yè)零售業(yè)態(tài)比例和大型綜合超市的數(shù)量，適當增加餐飲店、酒吧、娛樂休閑場所及綜合服務設施，建成以購物消費為主、檔次適中、功能較為完善、滿足大眾化消費需求的市級商業(yè)主中心。青島求已有道三大旬商圈俱描述商業(yè)鵲分析傳統(tǒng)抹老商向業(yè)商業(yè)告分析城陽披國貨喜盈雹門商癢場青島支國際軌工藝季城大潤鴿發(fā)廣滲場城陽微商業(yè)柳發(fā)展近年憶推出誘商業(yè)將會憶推出傲商業(yè)啟陽孩國際寶龍念國際喂廣場世正辰愛麗范安中韓國際磁小商仍品城內二期估計雁供應殖在7植0—扶80剪萬㎡城陽寧商業(yè)掉供應研量很辭大，陷商業(yè)越競爭腸激烈將形地成青擴島北妻部正誰真意運義上訪的大確商圈恒，影蒜響商債業(yè)格蔽局變它化商業(yè)田與旅杰游的緒結合其，將包會提勸升區(qū)巴域的自商業(yè)乏吸引窩力，驕提升爸區(qū)域愧價值商業(yè)緞結論商業(yè)繪分析韓國柱外銷梁市場糞現(xiàn)狀城陽舌區(qū)是古全國爪韓資孫企業(yè)晚落戶最多、韓國啊人居誘住生腹活最多、韓國傭料理跑店最多、出訪原韓國顯人員最多的地瞎區(qū)。典型課樓盤易韓國嘆客戶丙比例錄：韓國峰人置妻業(yè)分滾析韓國多人在劈燕城陽年區(qū)大貧致人荷口有7、樸8萬人做，在相城陽華區(qū)選愧擇置朋業(yè)的題也占業(yè)一定瞞比例負，視諒樓盤妄不同僑差異成較大個。檔次粗樓河盤名弓稱不韓國食人所建占比腦例中檔股希非爾·乞景園50真%左俗右中檔食瑞金麟公府館20預%左侮右高檔他萬科提·魅頂力之爐城很少支，不法足5等%高檔衫青灰特·拌匯豪羞景苑很少昆，不舍足5每%1.運5現(xiàn)在潤韓國芒人在扭城陽論中低露檔收段入者代購房悔承受昆能力搶在40肥--期-6述0萬廚房烈的設肝計和千中國狀不同譽,他壩們需幼要雙詞冰箱徐設計塌,大擁冰箱谷放各炊種日尼常食羨品小械冰箱偷放泡員菜,處廚房秤的設悠計最惕好是愧12攜個平蠢方的僻原則嫌;臥何室的兆壁櫥牌是必陡需的韓國夏人在衣城陽均區(qū)置礦業(yè)大堅多集毛中于中檔樓盤韓國怒置業(yè)闖需求柿特點韓國速人置晃業(yè)分走析韓國碼家庭輸，通望常有男2－得3個嫩孩子擇，家臭庭人攻口多蜂，自鴿然對宅房屋取的居犁住面耐積需悼求較而大，雨對房蔥屋的瘡功能伯劃分僻要求餡也十味分嚴輕格，陷不僅奔要“秋動靜親分離俯”，座還要萍實現(xiàn)酒“家輪政勞唉作與羅生活絮享受具”的選分離欄、“積客用糾通道溫與清替潔通形道”雪的分喝離等保。戶型舍設計概方面遙韓國叼人十饞分講吩究，各每一勵個功弓能區(qū)莊都能窯體現(xiàn)塘其生覺活特匠征，者如：費韓國暖人認喚為曬辭衣服蛾有損封衣料弄，因泊此洗磚衣、樸晾衣過的功躲能多挺設在醒北面晃，因鳳此多柿喜歡絕在北須向陽叮臺設心立洗唇衣間壺。韓國湖人喜暴愛地犬暖朝鮮航族人項在城六陽置漆業(yè)現(xiàn)諸狀瑞麟究公館事2含0%則左右盛世猛景園改5掀0%坦左右都霖嫂美景覽5固0—沈60謹%左島右啟陽躬尚都凝3趣0%娘左右……目前遵在售珠樓盤襲中朝凝鮮族陽人置業(yè)膝較多驕樓盤自及所拼占比播例韓鮮文族