成都保利中心高端城市綜合體項目度營銷方案營銷推廣

保利中心2010全年營銷方案2010.01.24目錄1、成都市場

2、區(qū)域市場及競品分析

3、項目解讀

4、客戶分析

5、項目營銷定位

6、銷售策略及執(zhí)行

7、推廣策略及執(zhí)行

8、廣告表現(xiàn)PART1:成都市場09年成都主城區(qū)：供應、成交雙雙強勢上揚09年的市場在成功消化本年度的供應的同時，也在消化07、08年的存量

09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠大于供應量成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月100萬平方米左右的高位

第一個成交量高峰—5月，主體經(jīng)濟回暖、利好政策和房交會的累加效應，使成交量一躍達到了200多萬平米。

第二個成交量高峰—11月，由于樓市利好政策的結束和房價的一路上揚，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費，11月成交量達到145萬余平方米。2009年市場存量概況截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面積約516.72萬㎡（環(huán)比10月下降12.35%），可售套數(shù)46293套（環(huán)比10月下降12.68%）根據(jù)成都市2009年的月平均成交面積（103萬㎡/月）測算，目前的存量銷售周期為5個月，市場已屬于中度供不應求的供求關系。2009年1月—2009年11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析2009年環(huán)線供應對比從新增供應量的環(huán)域分配來看，“一環(huán)至二環(huán)”環(huán)域僅占到15%，“二環(huán)至三環(huán)”環(huán)域占到了53%，“三環(huán)外”環(huán)域占到了32%。針對本項目所在的二環(huán)內區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應量稀少的區(qū)域。2009年11月各環(huán)域新增商品住宅供應量對比統(tǒng)計2010年年初周成交趨勢2010年1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合計7.17萬平方米，相比2009年全年平均值分別下降86.88%和85.72%，環(huán)比2009年12月分別下降89%和91.6%。

近兩個月主城成交情況宏觀市場總結09年成都樓市整體銷售火爆，量價齊增。年末政府連續(xù)出臺政策遏制抑制房價飆升。受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營銷淡季等多種不利因素的影響，2010年1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。短期內客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。2010年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。世家機構的觀點是2010上半年政府會持續(xù)保持目前的“遏制”狀態(tài)，年中開始政策會逐步放松，市場預期較好。宏觀市場對本項目的啟示本項目主要銷售時間在2010年下半年，屬于國家宏觀調控開始放松期，市場開始有好轉的趨勢。本項目可抓住2010年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售10億的任務。在把握了宏觀市場之后，我們進一步了解區(qū)域市場的發(fā)展。PART2:區(qū)域市場及競品分析09年成都二環(huán)區(qū)域內住宅供不應求可以看到，2009年成都二環(huán)以內區(qū)域銷售套數(shù)持續(xù)高于供應套數(shù)。環(huán)域市場呈現(xiàn)供不應求的局面。二環(huán)內住宅因供需價格走勢穩(wěn)步上升區(qū)域內可比樓盤選擇區(qū)域內可比樓盤選取原則：單價接近可供貨量較大產品形態(tài)趨同項目品質接近按照以上原則，我們選擇了：萬科金色海蓉、成都A區(qū)、華宇榮國府、來福士廣場、朗御、望江橡樹林、華潤翡翠城為參考。本案金色海蓉翡翠城橡樹林成都A區(qū)朗御華宇蓉國府來福士廣場重點項目華宇蓉國府來福士廣場成都A區(qū)朗御望江橡樹林華潤翡翠城萬科金色海蓉差異優(yōu)勢人民南路旁推貨早高升橋成熟區(qū)域黃金地段臨近錦江，面臨河景臨河景觀成熟大盤開發(fā)商品牌戶型得房率高產品價格（表單均價）預計12000未定9000預計14000（精裝）8500800012000（精裝，實得8400元/平米）項目發(fā)展階段還未開盤未開盤平穩(wěn)銷售期還未開盤平穩(wěn)銷售期成熟平穩(wěn)階段平穩(wěn)銷售期09年供應量（萬平米）61322509年業(yè)績--年銷售約500套房源-整體銷售相對平穩(wěn)，下半年年開始提升錯誤判斷市場，斷貨半年，下半年以商業(yè)銷售為主推廣力度-以項目旁墻體廣告為主以項目周邊戶外導示為主-階段性媒體爆發(fā)階段性媒體爆發(fā)線上推廣基本停滯市場形象--南一環(huán)地段優(yōu)勢成熟生活配套區(qū)-臨河大盤成熟生態(tài)住宅區(qū)投資及年輕人居住項目競爭力度大較小寫字樓競爭大小較大較大小小區(qū)域內可比樓盤橫向比對09年區(qū)域可比樓盤供應量46萬方，除成都A區(qū)以外，其他樓盤均到近98%的去化率，總銷售41萬方。2009年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn)以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù)金色海蓉09年市場表現(xiàn)萬科金色海蓉供應產品包括：65平米精裝高層（實得90-112平米）；43-75平米SOHO。09年萬高層產品從6月開始斷貨，下半年銷售以SOHO為主。全年僅銷售5萬余方（含SOHO）。華潤翡翠城09年市場表現(xiàn)華潤翡翠城供應產品包括：78-120平米高層；

09年華潤翡翠城將08年庫存的4期產品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的5期產品，整個價格較年初上漲近1500元/平米，全年銷售近22萬方。成都A區(qū)09年市燙場表緩現(xiàn)成都A區(qū)供恒應產狐品包樓括：55商-1夾50平米見電梯霧公寓和。09年12月14日，廢成都A區(qū)開弊盤開嬌盤銷呈售率體僅30雅%左右蜂，該包項目襯前期趙并未呢進行蟻大量緣瑞推廣切，以崖項目弄周邊兩的戶城外廣壤告宣住傳項拿目區(qū)劣位為當主。全年岡銷售1.塘6萬余產方。望江墊橡樹弱林供敢應產黨品包金括：78倦-1搜20平米耳高層幟電梯松。09年望躲江橡真樹林逃以消遣化前快期庫我存為錄主，抹并根泡據(jù)市馳場好拋轉上權調價撇格，吊年底禍較年甩初上慶漲17泊00元/平米自，同勾時一已期產憤品全浴部售腹罄。全年這銷售12織.6萬方滴。望江別橡樹捧林09年市梯場表臉現(xiàn)20覽09年區(qū)眾域可娛比樓父盤銷紡售表燥現(xiàn)華宇肆蓉國鴨府華宇蓉國府凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）39.598商住4.45215.91116154.711530萬/畝該地揉塊在20蹦07年底塑由華掃宇集彼團經(jīng)爆過60余次潛舉牌新，以15梯30萬/畝的趁單價看拍下仁，成行交總煙價60總52臨3.惱74萬元疼。華宇橡蓉國乏府位潮于武蠶侯區(qū)我人民冒南路齡，緊緩臨四伶川省姐體育碰館，斬定位鄰為復合夕型國分際商棕業(yè)建哀筑集秒群，由6棟高賽層建換筑組灘成。包括甲級戴寫字螺樓、射綜合嶼商業(yè)班、五傍星級推酒店毀、國挎際公攏寓。（續(xù)原定培于09年底催開盤符，后荷推遲旋，預置計20青10年4月開橡盤，銹單價12閘00遮0元/平米畜）酒店寫字樓住宅住宅住宅住宅人民南路20伐10年潛哨在可踏比樓兄盤概沸況20臨10年潛泛在可建比樓吐盤概容況來福旗士廣憂場來福士廣場凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）49商住628113095411775該地羨塊在20虧06年底洲由凱雄德置忠業(yè)旗知下成鋸都來總福士未公司肌斥資8.疤7億元們拍下它。來福害士廣換場位工于位拖于成救都市椅主干哈道人壘民南腎路與妥一環(huán)鄉(xiāng)豐路交雨匯點簽以東澤，即衛(wèi)人民主南路抬四段私（原緒四川哈博物磚館地申塊）綿。項目莫包括程甲級應寫字名樓（76稍49右4㎡），鍛星級勺酒店推（44晝64井4㎡），鑒服務贏式公畫寓（11天84速9㎡），T5塔樓涂（26坐26難1㎡），箱零售棋商業(yè)郵（74彩84脖4㎡）目前他狀態(tài)者：所有日產品狀目前攏未對著外公療開推害售，值預計20譯10年3-乏4月推忽售，20慚10年年翻底商府業(yè)租擁售完撫畢試岡運營怎，20起11年4月辦為公樓叢投入獵使用朗御朗御凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）11.3487商住5.5385077805.131540萬/畝該地本塊在20莖06年底邪由新筒嘉置斑地拍盯下。朗御顏位于案成都評市一談環(huán)路芽內，袍錦江協(xié)區(qū)大呈慈寺梅路3號，誤是現(xiàn)術代化納的高此檔公拔寓建藏筑，避其功撓能齊欺全、放檔次摧高，嶼建成漿后將露成為條成都判市的遵新地評標。早由夏南北煮兩棟膽對稱鑰的高乒層塔寸樓和送三層峰地下嫂室組斗成，傾兩棟把塔樓飛建筑疾高度17拔2米，鍛地上51層，反于第39層（帥高12臟0米）西處通涌過空吵中連匯廊相慢連。預計20戲10年4月開限盤，較單價14牢00席0元/平米.20意10年潛斑在可棟比樓禮盤概筆況區(qū)域渾可比刮樓盤20眼10年供布應量淚預估以上渴數(shù)據(jù)臣根據(jù)09年銷史售情叼況預叨估整體盈供應毛量將霜達38萬平往米左辱右。供應蜘高峰境集中速在今虎年上死半年碎，特著別是能春季響房交膛會的5-勇6月。主要脈供應意集中徐在華廣潤翡枯翠城濱。來福呆士廣穿場寫擴字樓綠、服同務式愉公寓迅均為暗持有殼經(jīng)營舍，不拉進行服銷售圍。供應旺面積泉集中串在90平米田以下鍬房源秒，占綢總供酷應量涉的50煉%左右碌。各個冒開發(fā)食商均艇會在壟上半雪年加賣速推劃貨，突快速中銷售番，在項細目平穩(wěn)硬推售撤期區(qū)域撒市場莊小結20楚09年區(qū)斯域內虛項目匆順應齊市場忙大好助的勢肝頭，核呈現(xiàn)火出非順常好參的銷葬售業(yè)遮績。食由此洲證明我此類懂產品裂獲得駱了市儲場認畜可，嘴符合省市場隨需求紐奉的潮交流。20鞋10年，觸項目災周邊名預推刮樓盤攝少，呈除華患宇蓉潑國府診外，烤二環(huán)壤內幾櫻乎沒沿有類鑰似產蹦品上臭市。項目附處于劍棕南-棕北由板塊棄，盡駛管板逢塊內蠟競爭告產品陡較小芒，但厚預計20鬧10年國務際城僵南區(qū)櫻域將唯有大擠量產宿品面波試，臭市場浪熱點呢將停謀留在齊國際斤城南闊，面擔臨對役項目渾目標簡客群霸的部襖分分蠟流。在市我場全買面把學握的?；A墓上我揚們將干對項班目展冤開深漠入理徑解。PA增RT針3:項目梅解讀項目承核心猾價值辮解構本案絨研究四大牲價值區(qū)域價值品牌價值產品價值投資價值保利異中心桐梓繞林生畫活配蓮套圈玉林之生活俯配套翁圈IT商業(yè)默配套蜘圈川大袍生活佛配套聲圈百聯(lián)牙天府曠生活雹配套急圈棕南襲生活沉配套戰(zhàn)區(qū)教育湯配套惰：四川爭大學灘、川大蹄附小、錦官掩新城葬小學、棕屑北小膝學、秀棕北鞋中學宵、中輪醫(yī)藥課大學環(huán)、成嘗都七價中、鵝成都岡信息糊工程頑學院商業(yè)航配套：一環(huán)悶路IT經(jīng)濟深圈、準川大佩校園前經(jīng)濟虎圈、爸玉林種商業(yè)徹圈、號桐梓樹林商鞠業(yè)圈庫、棕往南商電業(yè)經(jīng)旅濟圈虜、百培聯(lián)天鹿府商絲式業(yè)經(jīng)葛濟圈醫(yī)療臘配套煩：四川尚省第池二人筒民醫(yī)作院、四岔川省謠腫瘤拔醫(yī)院怠、安毅琪兒鍛婦產起科醫(yī)部院、蹦華西員醫(yī)院駱、華衰西口際腔醫(yī)鍋院、僚華西墊婦產腥兒醫(yī)滿院、耍棕南好婦科搜醫(yī)院區(qū)域免價值沃研究二環(huán)侵內，純主城來區(qū)中辦心，姓配套李極為杠成熟隊和齊壘全。地鐵錦：地鐵1號線星，地飾鐵3號線般雙地別鐵一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路地鐵1號線地鐵3號線保利中心通往機場15分鐘通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘道路盡系統(tǒng)芒：一環(huán)預路，闖二環(huán)灶路，雕城市蹲中軸余人民劈燕南路掩，科禽華大泳道公交檢系統(tǒng)佛：桂溪爸公交蔽站13條公爹交線毛路輻脂射全苦成都6路、49路、55路、62路、97路10紗9路、11焦1路、11政2路、30正4路41蜻1路、50僻1路、52奏1路、81慚7路區(qū)域吧價值皺研究主城覺區(qū)二冒環(huán)內欺，城票市一陪二環(huán)漂環(huán)線遲交通慣，人主民南貸路都昂市主現(xiàn)干道青，雙桑地鐵桐梓林片區(qū)棕南、棕北片區(qū)玉林片區(qū)紫荊生活片區(qū)成都傳統(tǒng)富人區(qū)美國領事館住宅：棕南片區(qū)再無新增住宅供應區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應量相當有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應。保利中心樓面地價：3487元/㎡總建面：39萬㎡用地性質：商住來福士廣場樓面地價：4450元/㎡總建面：23.3萬㎡用地性質：商業(yè)蓉國府樓面地價：5215元/㎡總建面：16.17萬㎡用地性質：商住SBD商業(yè)、寫字樓：SBD大規(guī)模商業(yè)綜合體39萬㎡的建筑規(guī)模，保利中心是人民南路科技商務區(qū)SBD（連接中央商務區(qū)與城南新區(qū)城市中軸線的專業(yè)科技商務區(qū)，將成為成都的金融大道、商務要地、企業(yè)總部基地和重要的商業(yè)區(qū)）的大規(guī)模商業(yè)綜合體。區(qū)域淡價值也研究棕南斗，老氏牌傳家統(tǒng)高贈檔住奮宅區(qū)常，SB肆D（南艇部科擔技商活務區(qū)諸）核剩心區(qū)老核栗心都浸市區(qū)國際稀缺區(qū)域福價值篇爆發(fā)隸點在全鏈國：連續(xù)辟三年村蟬聯(lián)削央企貧房地奪產品認牌價役值第威一名保利銀地產螺是中纖國保備利集閉團控誘股的畜大型林國有俘房地認產企講，也窗是中籌國保既利集掠團房警地產綠業(yè)務續(xù)的主蛋要運跪作平動臺，認國家雷一級已房地密產開拋發(fā)資呼質企鏈業(yè)，搬名列資國有謝房地陸產企恥業(yè)綜勿合實錄力榜世首，書并連古續(xù)三潑年蟬霉聯(lián)央晨企房罰地產毫品牌鉗價值晃第一臂名。在成粗都：成都竄樓市桂迎來柜保利搖時代保利·公園19顧8以持柔續(xù)每亞周數(shù)習千萬兩元的戰(zhàn)銷售浮速度脫引領蝴樓市木。單庸盤年姐銷售武悅20億元啦，成斯為目叉前成厲都樓延市的賞最高夾紀錄添。品牌錫價值插研究企業(yè)枝品牌角價值綱：地砍產央晶企綜斥合實摸力品披牌價番值第但一名罪，中秋國房駱企前翅三品牌假價值貸爆發(fā)草點實力文化供運作城市熟推動譜力產品被價值保利肉中心介經(jīng)濟侍指標保利中心基本信息東區(qū)總建面（平米）109770LOFT公寓建面（平米）77310.93商業(yè)街建面（平米）4777.02容積率5.0停車位430西區(qū)總建面（平米）285352.04Loft辦公（平米）119884住宅（平米）97497容積率8.0停車位1300總建面（平米）395122.93領事都館路盛隆獄街寫字衣樓住宅LO躺FT公寓商業(yè)宗街樓號住宅層數(shù)單元戶型配比兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)88-90平方米125-130平方米145-150平方米南樓37747403774074377407437148370北樓37747403774740小計

518259148總戶數(shù)925戶型比

56.00%28.00%16.00%東區(qū)1#loft辦公樓號層數(shù)戶型配比合計75-8060-65266133399LOFT11966.67%33.33%東區(qū)2#loft公寓樓號層數(shù)戶型配比65-70342LOFT219100.00%東區(qū)2#loft公寓樓號層數(shù)戶型配比65-70342LOFT219100.00%樓號層數(shù)戶型配比60-6565-7070-7575-8085-90合計5738951919228西塊LOFT1925.00%16.67%41.67%8.33%8.33%住宅停合計股：92沒5套lo拍ft合計碑：13燒11套住宅嫁產品胳的套挨型和尋面積后符合犬市場焦主流倚需求選，并否且在煎二手簡房交禍易市擊場同移樣屬捏于交盛易量橡活躍梁的產仍品產品伙梳理查結論經(jīng)：全流捐通、腹都市綁主流桿產品項目死的四患至邊欺界東至猛人民林南路南至眠二環(huán)助路西至乏科華耗北路北至裁成科采西路本案S優(yōu)勢O機會區(qū)域并優(yōu)勢醋：傳刻統(tǒng)意即義上凝的成僅都富諷人區(qū)徐，城掩市核冊心區(qū)癥域升司值潛尺力巨壤大品牌瓜優(yōu)勢威：保吳利地更產國熄內一挺線房結企產品握設計充合理爹，品唉相好敏，住浪宅面扒積合不理棕南隔片區(qū)籍從03年起頃幾乎慶無新濟的住盟宅產各品供勾應。W劣勢體量榴較大診的LO武FT產品庭在成斯都一椒直銷薪售不職暢。商住柏混合月，形末象較重難統(tǒng)貍一。T威脅市場現(xiàn)大勢宰的不掙確定標性以忘及政朱策的摘不確溪定性道。整體家供應海量和激剛需呀產品止供應前量增恩加產職生巨游大壓茶力。SO策略緊抓魚區(qū)域題未來冬發(fā)展窄預期含和供露應空辯白，去盡快齡推出訓主流惜住宅羅產品次搶占巖市場榜。WO策略以項淋目整成體形勾象引膊領亮賤相，但后期淡對LO剝FT產品捷重點挖“照狂顧”泛。ST策略控制題整體題去化窮速率挽，在局保證鹽發(fā)展星商資豈金安呢全的譽前提靈下，太爭取胖整體鉆收益胳最大棟化。SW策略成熟牽產品+成熟余品牌嶄增加淚項目富人氣巨。項目渡的SW瓜OT分析產品紫價值坊解讀產品燒價值棄解讀產品羨價值聚總爆桂發(fā)點溫：都市居、國廳際化尚、高備規(guī)格照、時饞尚保利赴中心城市象核心糖區(qū)域削絕版蛋商業(yè)峽街國際披都市魔商務午中心自由跪空間都市脆中心兵華宅國際掉都市殊商務劈燕中心住宅術：選取肌了保關利中稱心周融邊，阻棕南污片區(qū)6個二云手住快宅樓緞盤，惕觀察劈燕其08年底判以來共的租瘡金變買化情鍛況?？梢陨砜闯隼U這6個二狡手項閥目平塑均租金釋增長怒到43兄6元/㎡凡/年，每攜平米年增貞長率鵲達9.劍6%。升煉值潛顯力巨膨大。6021609666797331平均售價棕南片區(qū)二手樓盤售價情況商務五辦公濁與商攜業(yè)：根據(jù)SB博D規(guī)劃線，保速利中河心位陪于SB鬧D核心立區(qū)域廈，連舅接CB讓D與新糧城南延商務敞區(qū)，捆升值應潛力會大；周邊爭寫字圾樓年執(zhí)投資伏回報丘率在10財%左右。元/㎡項目名稱當前租金（元/㎡/月）售價(元/㎡)年租金回報率商鼎國際11013,00010%力寶大廈12015,0009.6%威斯頓聯(lián)邦大廈12015,0009.6%國航世紀中心12013,83010.4%棕北公寓棕南公寓南方花園棕港公寓盤古花園保利中心川大花園威斯頓聯(lián)邦大廈力寶大廈商店國際國航世紀中心寫字樓住宅投資影價值在研究主城膊區(qū)寸螺土寸凡金，20晉09年租蔥售價捐格飆轎升迅港猛稀缺加速看升值投資外價值興爆發(fā)斜點四大鵲價值捐爆發(fā)睬點總打結區(qū)域價值老核心都市區(qū)核心稀缺品牌價值實力文化運作城市推動力價值點匯集：稀缺區(qū)域—城南美領館項目屬性—都市項目性格—時尚投資價值稀缺產品價值都市國際時尚產品酸理解制將深自入指斥導我榜們對續(xù)各自手目標耀客群喜的定壟位。PA傷RT彼4:客戶寨分析保利中心項目屬性推導目標客戶群體區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域Yes所在區(qū)域文化氛圍濃厚所在區(qū)域被普遍認為是高檔區(qū)域Yes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域Yes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內涵靠近寫字樓、金融機構集中的區(qū)域Yes靠近繁華商業(yè)區(qū)Yes可選擇的交通工具比較多Yes方便的公交路線Yes交通設施周邊道路好，交通順暢Yes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站Yes生活設施靠近比較好的醫(yī)院Yes靠近大超市,購物中心,餐飲等生活設施Yes教育設施靠近大學等高等教育院校Yes靠近高質量的小學、中學學校Yes休閑設施靠近公園、綠化帶等人工景觀靠近運動場館等比較好的健身休閑設施自然設施風水比較好靠近山、水、運河等自然風景物保利易的中謹心的漢目標磨客戶悟很“移務實笛”、恒“冤時尚曲”糠，他菊們對瀉于居兔住在犧城市熟核心交社區(qū)絹具有真虛榮鋼感，傘并且蒙依賴含、享降受都景市生樓活。保利機中心核心東群體肝定位都市密人中產禍人前沿驅人客戶介定義寫字裁樓客蠅戶定吃義寫字胡樓產泥品：市場判定位減：美領牲館國線際級輛商務植中心客戶安定位正：全域賓大企咽業(yè)、鴨大商草家客戶筒白描：大型首企業(yè)醫(yī)、財澤團、世界50水0強企演業(yè)以掃及基元金投聚資客客戶稅定義Lo病ft定義LOFT市場定位客戶定位客戶白描國際商務空間覆蓋成都全域、以城南中小企業(yè)為主；投資客律師事務所、會計師事務所、個人工作室、廣告公司、小型IT公司、企業(yè)辦事處現(xiàn)代無限居住空間新潮、個性化居?。粫r尚的SOHO一族，個性張揚，城南自用、投資客戶為主都會購房者客戶孟定義Lo弟ft目標畝客戶提細分串（商袋務）

辦公自用型企業(yè)SOHO一族行業(yè)類型信息咨詢、財務、咨詢、法律、IT行業(yè)外包、銷售類連鎖公司、保險代理、國際金融服務金融咨詢、編輯記者、自由撰稿、軟件設計、網(wǎng)站設計、美術、音樂、會計、律師、廣告、策劃、保險中介、外企在國內聯(lián)絡職員或技術工程師、期貨炒家行業(yè)特點高附加值的成長型企業(yè)1-10人小型/微型企業(yè)外埠中型企業(yè)駐成都辦事處及小型分支機構自由度較高，不受傳統(tǒng)辦公室束縛工作時間跨國協(xié)同工作等需要24小時工作的企業(yè)大部分工作完全可以在家中獨立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成可以專注一職，也可以是兼職工作電子通勤族工作不受時間和地點制約辦公環(huán)境對事業(yè)的發(fā)展壯大無過多限制腦力工作特點明顯購買動機高形象、高品位、高性價比、高使用率、高自由度、高投資性企業(yè)處于發(fā)展提升期，現(xiàn)有辦公空間不能滿足形象需求希望買到高性價比辦公室，即低總價與最高使用效率的強烈對比地段的絕對優(yōu)勢獨自開創(chuàng)事業(yè)，免掉了因上下班交通擁擠而浪費時間。工作、居住皆可賦予工作空間以接待能力和形象展示能力高性價比，高單價低總價買一層享用兩倍空間可以在自己的空間充分發(fā)揮個性，且完全可作為對外展示的平臺地段的絕對優(yōu)勢對辦公外部環(huán)境的要求靠近大企業(yè)、在城市中心、交通便利、關聯(lián)公司相對集中的區(qū)域繁華路段、成熟的配套、靠近最強企業(yè)對內部空間的要求強調實用性，靈活性很強的人員盡量不占用過多空間高時尚性，能充分表達公司獨特的個性1、 強調空間感，強調室內環(huán)境對思維創(chuàng)意的啟發(fā)2、 強調創(chuàng)意延展性，表達個性的延續(xù)性，并傳遞領域感3、 強調功能性，既滿足工作和生活空間分開，又可以融為一體，讓工作成為生活的一部分客戶存定義住宅半市場塞定位產品市場定位 客戶定位 客戶白描美領館都市華宅都市動物中產階級時代的主力：28-40歲的城市中產主力，公司中層，依托城市，高知高薪人群，勇于嘗試新鮮事物；iphone、google的使用者，關注財經(jīng)、高端時尚娛樂；二級城市高端客群客戶調特征乖：青年廈之家膏及小吳太陽贊家庭窄為主丙，年明齡集悉中在30秀-4琴0歲之第間客群段來源六：1、城脈南（訂紫荊塌、玉駁林、眾棕南析）地耐域客犬戶為膨主、板部分紹城區(qū)敘其他說區(qū)域演的換楊房需矮求客贏戶；2、周電邊IT、金者融業(yè)睜高收夠入人革群、駁高管亭等；研高校迷和大譽型醫(yī)服療單翅位生幅活圈拐。3、人與南沿法線國蒜有企菊事業(yè)步單位趕和政凡府公吧務員閣；4、區(qū)加域良患好發(fā)嘴展前狼景帶京來的藏投資桿客5、二禾級城僑市的政客戶撕；6、投臺資客置業(yè)巨關注保點：對區(qū)棚域的哀認可永度較惜高，米看重遣發(fā)展她潛力要求筆項目礙的地蠻段要久接近尖城市柳核心大及上叛班地朽點房屋植是其全社會兵標簽騾，時西尚感棚、身妨份感科、稀錦缺感客戶艦定義住宅子、LO購FT客戶拼的共蟻性客戶你定義客戶初總體鋒特點保利逝中心亞豐富憲的產流品供香應決田定了么客群鵝適應漠性較惑為廣寬泛客戶桑區(qū)域勺以城煌南、夜城中天心客辨戶為定主，有明經(jīng)確的塑都市鎖傾向不守得舊、紋有個襪性、粒奢侈絹品的岡追隨駐者新鮮識事物從的嘗猴試者時代爆的中貸高層虧主力黎軍購買胖行為竹中投佳資是梳其主緣瑞要的認購買艇動機塌之一PA絹RT企5：項剛目營棍銷定津位營銷軟定位斥推導嚷邏輯市場濤定位市場客戶項目推導躺關鍵祝詞提施煉A：結合觸項目辮解讀盾部分鏈所分趣析之肥結論統(tǒng)，項腔目所看在位飽置在辟美領信館區(qū)堂域，辱在國恐際城搞南的邪背景澤區(qū)別駐于城剃南其零他板摔塊，天獨具惰氣質份。市場輩定位筍關鍵音詞提禿煉司：撫城南停美羽領館烤國際板塊體文化賊屬性便：棕南默作為蹈最早柔的富雹人區(qū)患，在10年前斃獨領朱風騷禾，隨逢著新卡版塊勁的崛棕起，盈焦點比已經(jīng)乒轉移腥。目震前的鑰棕南挎的特嬌性認某知上黑存在盡模糊繞性。成都巾在邁野向國毫際化旺大都壤會的冷道路嗚上不趟斷升宰級。羨各個柄板塊嚴也在爬不斷害升級壓過程必中。媽放眼幼成都迎，休居閑氣席質有系余，猛國際墾品格嗓潮流育不足乓。一個侄“國前際的統(tǒng)、風飄格顯計著而鄉(xiāng)豐時尚問豐富飾的”銜保利軋中心旗的呈至現(xiàn)，館必將摟帶動族區(qū)域寧價值羊的提壁升，性同時亭必將我使城絮市潮炕流中駕心向盞棕南校的回疊歸。推導償關鍵脆詞提偏煉B：市場算定位罷關鍵碼詞提漁煉固：都腥會秧時鳴尚結合朋項目躲解讀延部分嘗所分治析之口結論量，項搶目為丸住宅亭、LO逐FT，寫量字樓狠、商薪業(yè)組工成的南城市像綜合澤體，鐮且處券于城栗市核犁心區(qū)兇美領腸館區(qū)水域，徑通過援產品住間互騾動，膜聚合月為無位限延殺伸的此全新發(fā)的生齡活模瘡式。市場案定位城關鍵溜詞提怕煉朗：都洗會勢國桿際犁新?lián)P潮推導粘關鍵究詞提測煉C：

產品特性推廣特質推廣定位甲級寫字樓城區(qū)內高端高標準寫字樓國際化的商務品質標桿美領館國際級商務中心住宅主流的高品質住宅留給屬于城市的人類美領館都會華宅LOFT充滿空間想象力，多重使用功能的使用空間充滿了想象力和可能性的空間。具有使用功能的領先性和時尚潮流感國際級商務自由空間現(xiàn)代生活無限空間商鋪

位于城市核心區(qū)稀缺商業(yè)

都市時尚商街物業(yè)

城市核心高稀缺商業(yè)

結合械客戶乖之結綁論，保利潤的中戴心的亡目標夏客戶扮很“樸務實鋪”、衰“茄時尚糕”爺，他蠅們依心賴、未享受攤都市鞋生活物。因慈此他辛們是窯向往待豐富牽的都鞭市生嫂活，漏走在版時尚玻的前糕沿，都市腔人類般，成志熟的炊中產率階級首。推導鄉(xiāng)豐關鍵誤詞提穿煉D：市場伶定位料關鍵膨詞提研煉繼：時愉尚丟潮嘴流保利升中心恒市場荷定位——城南湖美領嶄館都牛市時頑尚匯PA宮RT客6:銷售除策略希及執(zhí)財行定價罵思路定價言原則疊：一、惱本案績與競董品價想格保青持合蜓理的結價格曲差距碎，達藏到利攝潤最僑大化庭；二、刺在原惕則一扎的前共提下妄，保匙證項正目銷泡售去嗽化速位度達咳到目巴標。住宅產品價值環(huán)境價值（40％）開發(fā)價值（40％）品牌價值（20％）合計因素分項價值板塊價值人文環(huán)境交通環(huán)境自然環(huán)境總體規(guī)劃產品戶型小區(qū)配套周邊配套開發(fā)商品牌/實力物業(yè)管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%綜合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

權重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%望江橡樹林分值508070120908070807090

權重分值8.00%3.20%5.60%14.40%10.80%9.60%5.60%6.40%9.80%5.40%79%華宇榮國府分值901001001001009070907090

權重分值14.40%4.00%8.00%12.00%12.00%10.80%5.60%7.20%9.80%5.40%89%翡翠城分值5080701301101009080100100

權重分值8.00%3.20%5.60%15.60%13.20%12.00%7.20%6.40%14.00%6.00%91%成都A區(qū)分值7090901009070701007070

權重分值11.20%3.60%7.20%12.00%10.80%8.40%5.60%8.00%9.80%4.20%81%市場目比較往法——住宅殲推導綜上駱，保禁利中波心住耀宅產育品，均價徒約為13石50憶0元/平米剃。

華宇榮國府翡翠城望江橡樹林成都A區(qū)表單均價120001000071009000類比權重89%91%79%81%樓盤權重修正值80%15%5%5%保利中心住宅類比價格13440市場負比較嶄法——住宅貸推導本案藏的住鴉宅部鋸分承遼擔了初快速格貢獻群現(xiàn)金暴流的土重要礙任務牲，因匪此，革在定玻價方兆面需懸留有煮一定嶄的價滿格預嚇期空濕間。目前潛，區(qū)鬼域內射類似覺住宅筒的均怎價在80貍00療~1偷20硬00之間涂。相講對于算單價姨的變差化對銳于銷魔售速揉度的贏影響育，總隔價的脈合理微控制梅對銷營售速剛度的屈影響委更為猾巨大僅。市場邀比較港法——腫LO惠FT推導住宅產品價值環(huán)境價值（40％）開發(fā)價值（40％）品牌價值（20％）合計因素分項價值板塊價值人文環(huán)境交通環(huán)境自然環(huán)境總體規(guī)劃產品戶型小區(qū)配套周邊配套開發(fā)商品牌/實力物業(yè)管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%綜合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

權重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%金色海蓉分值80708080901008090110110

權重分值12.80%2.80%6.40%9.60%10.80%12.00%6.40%7.20%15.40%6.60%90%疊翠峰分值90701001007070701009090

權重分值14.40%2.80%8.00%12.00%8.40%8.40%5.60%8.00%12.60%5.40%86%威斯頓聯(lián)邦公寓分值10010010013011090901008070

權重分值16.00%4.00%8.00%15.60%13.20%10.80%7.20%8.00%11.20%4.20%98%保利符中心LO珍FT產品巴實得南單價孩為84面05元/平米匙，按17功5%得房水率計柿算，均價天約為14懇00數(shù)0元/平米滋。

金色海蓉（螞蟻工房單層）疊翠峰（清水）威斯頓聯(lián)邦公寓（清水）表單均價650075009000類比權重90%86%98%樓盤權重修正值35%20%45%保利中心LOFT類比價格8405市場口比較淘法——仍LO山FT推導LO墻FT公寓館部分叨豐富響了全染案的穴產品介序列霞，豐麻滿了帥本案掠城市善綜合以體整神體形笑象。悅這一典產品帖的角迷色任豬務是虜實現(xiàn)晶合理襪價值產利潤根。因止此，撿合理帳的價孟格定茶位尤筐為重蓋要。總體豪策略整合旨形象據(jù)入市鐮，分德步推貓售，常相互臟借力整合舅形象紛入市抓，借主勢超傻甲級宰寫字賄樓、踐高端私住宅笑、LO奸FT公寓念、奢爭侈品它旗艦浴長廊餅綜合恩體構斷成，環(huán)強調推并拉怪升領誼館棕暮南核鞋心區(qū)胡首席統(tǒng)城市臉綜合霉體品趕質形輸象；考慮燒現(xiàn)金高回籠通、產泥品差岸異及煤其帶額來的抱目標超客群副的相報對競床爭，啞分步圓推售勾，避斗開同趙門競祖爭；因本勿案產鉆品品廢質上男均屬杠高端月，且?guī)涀≌?、寫最字樓案、LO嘗FT公寓建及商候業(yè)均蓮能相錯互形削成品河質支紀撐，且相互斯借力備，實統(tǒng)現(xiàn)品朱質拉吸升。具體科推貨買策略住宅工先行絨，快炒速實氣現(xiàn)資仔金回者籠考慮默本案疏先進羞回籠耀及項便目可種持續(xù)牙性開銳發(fā)，醒具體摟推貨拼上遵屯循“筐住宅彈先行嗓”的脊原則疫；先推娘售北賤樓（29貞6套）粗，南利樓產討品數(shù)貴量較瘋大（62棕9套）陡后續(xù)向推出求。Lo每ft次推破，延拋續(xù)住游宅推挖廣，圾利借魔勢住華宅人儀氣本案墊住宅妨售罄覺后再鋸推售lo禿ft，利姜用住雷宅的恨熱銷門實現(xiàn)鑰產品刺間的億轉化忍。LO府FT產品混住、氏商明繭確樓蕉棟，退避免隆商住極混雜撿造成款的營前銷難劑題。寫字潑樓及言商業(yè)犁收官繪，借險勢項蹤蝶目產儀品呈靠現(xiàn)，跳最大相化實汁現(xiàn)項穩(wěn)目利用潤考慮省寫字證樓對謙工程落呈現(xiàn)芳度的擋銷售祖依賴殖，以撓及商昨業(yè)對誦住宅召及LO尚FT公寓霧呈現(xiàn)閑度的夢依賴店，最慶后推倘出寫脖字樓時及商得業(yè)，脫全面哪實現(xiàn)悲項目歡利潤焰的最牛大化籃。年底屠視實盞際情壁況加摧推東刃區(qū)LO址FT楚1號樓9月中積旬LO潑FT開售桑，首臺推西蓋區(qū)部堂分1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月10月12月推售囑計劃優(yōu)先樣推售補住宅咸產品印，住休宅產椒品銷刑售中醉后期縣推出LO違FT產品6月下釋旬加蛋推西縮慧區(qū)南替樓5月1日推售西區(qū)北樓3梯5戶【1柏85套】3梯4戶【1谷48套】3梯4戶【1桌48套】3梯4戶【1學48套】3梯4戶【1醬48套】1批次章：住招宅29赴6套2批次壟：住送宅62向9套1批次嘴：LO盛FT疫39屠9套二期具體際推貨蹄步驟3批次逢：LO場FT擠22濁8套3梯4戶【1毯48套】3梯13戶【2淹28套】一期4梯23戶【3括99套】具體總推貨參安排一期搜首批雹次：5月圖駝示藍朋色部銷分理由摟：三梯鞋四戶賭的住配宅在遭目前罪產品兵中，螞品質昨及朝顆向相躁對較悲次，紀價格國構成掠可相迷對較搞低，妻首推碼利于糠實現(xiàn)陶后續(xù)惕產品意的價竄格提向升。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯陜四戶14燈8套三梯秋四戶14籍8套一期二批省次：6月24日圖黎示藍稈色部鞠分理由羽：戶型誘上強專調中奔戶、犬大戶濱搭配喬單位延；位置絹佳，融在首赴批次潛基礎獨上全狼面實?，F(xiàn)價筐格拉崗升和臂形象熄拉升之。共計62烘9套。識（看程蓄水子量酌限推）38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯飽四/五戶62剛9套具體練推貨如安排一期焦三批次番：9月25日圖舅示藍站色部卸分理由月：本案顏住宅桃銷售游中后款期開搬始推娛售lo抗ft產品撥，利豪用住已宅的避熱銷糾實現(xiàn)散產品族間的孫轉化揀。共計22事8套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯13戶22渣8套具體掀推貨云安排二期泛一批次掀：12月底氏圖示賺藍色熄部分理由避：根據(jù)妥實際兵項目員銷售盟及市走場情村況推以售，現(xiàn)補充師貨源罪。共計39棗9套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶四梯23戶39燒9套具體睬推貨禾安排38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶最后水推售享：寫療字樓理由駁：渠道透先行烤，開維盤前元，利質用渠頸道進誼行商攪鋪場塑外銷丈售。寫字附樓對州工程杯呈現(xiàn)鳥度的站銷售侍依賴潮，以托及商披業(yè)對濁住宅艷及LO嶺FT公寓烈呈現(xiàn)儲度的網(wǎng)依賴絡，最堂后推膽出寫層字樓粥，全階面實粉現(xiàn)項戲目利伴潤的刑最大豎化。具體伏推貨記安排現(xiàn)場康銷售斜組織一、微組織伸結構營銷失總監(jiān)1名銷售吉經(jīng)理1名置業(yè)坦顧問12名銷控篇秘書2名策劃2-挺3名專職修營銷依渠道滋團隊二、執(zhí)培訓按、考掉核上騰崗機為制：所有嶼置業(yè)鄭顧問寺均需紗通過矩保利況和世邪家營質銷管守理層淘考核歲通過森才能款上崗手，制督定階冶段性迎培訓沉計劃何，不仰斷提堅升和璃完善貨置業(yè)站顧問江的綜遙合能敏力?，F(xiàn)場灘銷售塞組織銷售急任務考的激頓勵、這淘汰趴制度考核躍依據(jù)等：世重家在叔保利郊每月乎下達雜的銷宮售任餅務的果基礎耀上調2%駁-5歉%不等習（具插體上防浮額湯度根附據(jù)每搭月實寧際市任場和傳銷售創(chuàng)狀況眼確定鼻）作突為整麥體銷當售團站隊人各員的削考核賭依據(jù)扣。每犯月銷獸售任滾務按炸人頭它分配蒸至團唉隊各斑成員眠。將根洞據(jù)銷信售任勺務完踏成情亮況進浙行周拐獎懲準、月舉度獎吃懲、航以及制人員分淘汰印。銷售陳管理內考核考核察依據(jù)譜：從飲置業(yè)躁顧問秒來訪-成交元轉化嶄率、惱接待尤量與少帶樣僻板間裳數(shù)量潮的比近值、駐客戶蓄跟蹤姑率等價方面攝強化址對置鐘業(yè)顧討問的皆監(jiān)控快?？蛻袈詽M意幼度考尸核目的執(zhí)：提及高項傷目客飼戶服緊務滿狗意度在，并懶成為由公司藍滿意盾度標續(xù)桿項獲目。措施柳：從客陽戶角駱度出嘗發(fā)，裹設計床客戶鐘現(xiàn)場塊接待玻講解娃流程懷；優(yōu)化選現(xiàn)場濫簽約損流程克同時拜增加鼓現(xiàn)場麥主管商溝通削環(huán)節(jié)撲；細化榆來訪遇客戶含及成豈交客漢戶的幻玉回訪服工作蕩；針對繡客戶精服務啄滿意揀度調稠查內靠容明喇確獎態(tài)懲制騙度物業(yè)鋤服務乘類考麻核方箭案現(xiàn)場沫銷售擦組織銷售湯大堂入口抓處樣板槍房進行留樣板科房講邁解銷售苗大堂制定詳細的置業(yè)計劃書及時跟進客戶需求洽談賊區(qū)體驗密區(qū)迎客借區(qū)洗腦拍區(qū)日常途普通聲接待貞流程入口困處銷售伸大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛物業(yè)打傘，護送客戶到銷售大堂樣板憲房觀看保利中心宣傳影片服務人員就位，提供接待服務提供貼身服務向客戶描述未來生活及升值潛力迎客藏區(qū)休閑拆區(qū)洗腦吵區(qū)體驗鼻區(qū)洗腦戒區(qū)放大險細節(jié)叮后的遍接待止流程體驗呈式情曉景樣滲板房在樣竭板房攔不同逆分區(qū)肌設置釋不同禽場景宇，在客疤廳彈吊奏樂詠器，在會萬客室堵擺設方茶道誤，在廚奔房制郵作點千心，利用龍每一兆個真柄實情血景，母向客妥戶展顧現(xiàn)生悲活。物業(yè)杯開車曬門迎醉賓，搞專職微管理武員代謹客泊點車。進入渣售樓月大堂衛(wèi)，首曠先邀號請客冶戶享凍用精摘美的睛茶點棒。銷售蒜大廳參無線巷網(wǎng)絡碧覆蓋屋。定時僚小提挨琴/鋼琴演表演之。擺放撈時尚廊雜志不、報境刊。貴賓壤化接囑待服點務《概念扶樓書+產品段使用柜說明妥書》從項趨目整開體、勇產品娘設計足兩個辟角度爆進行溫宣傳薄?！稌r尚括精英辨生活針手冊》目的尺：弱彩化樓秩書的舌功能河性，俗增加錘可讀猾性內容相規(guī)劃:世界盆都市煮生活依體系嚇：國速外的頓都市帽生活勺應該帝包含景的元票素。與人返群掛嘆鉤＋加價值規(guī)名稱+人群世特定雙符號督＝人動群形仔態(tài)掃厲描（推都市弦精英確階層棒）結合犯項目算描述瞧項目魔未來株生活寇場景輔助尺工具PA碼RT魚7：推幅廣策汽略及直執(zhí)行保利傍中心鋒營銷世定位——城南插美領斯館都槍市時駐尚匯在營衫銷中鑄通過邀何種志手段對此鄰定位爪進行眨充分席延展守？線上辮先統(tǒng)蠅合保哨利中廳心的礙整體把價值墓訴求辛，再瘦分布岡推售沙產品田分類強化漆區(qū)域數(shù)價值亡貫穿袖始終飛。產品咽的自塞用性恨和投變資性底雙線汪訴求簡。精準乞的客歲戶營碌銷和惕活動特營銷酸。本案墳的四嗚個重糕要解縮慧決原紅則：1、線幫上先昨統(tǒng)合杠保利約中心著的整槍體價裙值訴疫求，脾再分慕布推廈售產滿品分舅類。針對理本案中作為李城市仗綜合添體的態(tài)特性離。務臉必先零將本虹案的碌基本熟統(tǒng)一府屬性盯對外僵宣傳驅訴求脂。樹嶺立起凳牢牢遞的整拜體產糠品價群值。脾此價冊值將險圍繞賊“國草際、識都會繼、時駕尚和挪綜合踩”的棟關鍵見詞展誤開。痰并結屠合區(qū)地域特聚性。薦臨近寺各產戴品銷達售期厭之前攝根據(jù)割不同六產品冒的特歡性集務中訴妥求。杰以期唇更為剖精準著的圈樸定客泡群。原則穩(wěn)一：2、區(qū)喉域價膨值貫宮穿始容終。本案故的重按要的辱核心眨價值弱就在獵于“肯棕南誰”“雖城南評二環(huán)貝內”兵“美謊領館胞”等宰區(qū)域橋概念異。無瘦論對喬于城斥市居肆住還楚是投意資的枝客戶尤都有賤強大桃的吸陽引力內。也笨是本藍案之趙于成楊都市沸全域叔競爭澆的核橫心價軍值。魚除常仇規(guī)的扇提出棉上述狠區(qū)域慘概念武外，穩(wěn)“都拴市、腰國際恨、新論時尚晴區(qū)”場的概啄念通歷過軟零性話唇題炒陡作得私以進挑一步興實現(xiàn)同。原則恩二：3、產品謹?shù)淖詢A用性蒙和投叫資性啟雙線莖訴求每。本案偶無論抄住宅扒、LO桶FT、商讀業(yè)還緊是寫酸字樓繩都有榴各自嫂特異錦的使翻用功聞能。傭但是塌作為櫻城市超中央墓稀缺那地段滅的投尖資保雹值功芳能是榮時下球大量尖投資繼客關播注的哭重點廚。這杰個點漫在線版上線儉下都車將作孩為重想要的告價值憤點予邊以傳息播。原則來三：4、精西準的減客戶透營銷諒和活屈動營堆銷。針對各本案鄭的客逝戶特啦性和籌分產跌品客脅戶面河較為妖寬泛炒的特百點。崗無論船在媒膚體渠倉道的僅選擇籃方面亡，還嬌是在斥實際臺銷售符過程潛中的偏圈層贊客戶呢營銷那和活襯動設梅計方愉面。祖必定獲力求皮精準模和有踢效。原則微四：在營濾銷中湯通過李何種丸手段讓本乒案作咐為城蝦市綜粥合體敬既有搶核心慨形象飲又能罰兼顧簽各自指產品餅特性鏈；在喊營銷宿中最墳大限籮度金篩準尋答到到辜各自面的客飼群；倒同時君在20叢10年火臺爆銷煤售？媒體屬選擇脅篇根據(jù)勞之前壁的客畏戶分濕析：主要皆報媒餐：是項網(wǎng)目推磚廣的吧集中懼投放貨基地標。可遲選擇《華西結都市面報》或《成都貿商報》做捆莊綁式海合作梢。硬當廣義里項目超要點繼訴求像為主孩。軟乖文主辛要做敵區(qū)域險板塊慕價值申和項悔目人亂文價處值的憑訴求秩?？锇椋航ㄗh穩(wěn)選擇哥本地躍暢銷叮的中糠產階域級讀必物，枝新銳攤地產偉讀物《成都泄買房》全國母性質乒的《三聯(lián)鋤周刊》《國家瞎地理》《時尚辨雜志》，主槽要訴古求區(qū)淋域價敬值和禾人文鐵價值沾。財經(jīng)箱類報骨紙及慚雜志害：21世紀在經(jīng)濟黑報道彼、經(jīng)并濟觀癢察報與、理簡財周遣刊戶外耳：本案辛的戶勒外側釣重點息在工惱地圍遙墻。議工地稀圍墻淋的訴賭求在2個層類面。項目售調性益：統(tǒng)老合性葵的都市弱時尚良的意向益圖片庫。項目刺品質死：寫?zhàn)捵謽遣?、商專業(yè)、LO裁FT、住遍宅的渾明確昨價值啟傳達挑。網(wǎng)絡綱：主流喪門戶細網(wǎng)站玩，主刺流博證客營銷繳話題《成都CB煤D，SB喘D發(fā)展攤研究》說CB驗D,田SB簡D的城陜市價伶值《久違自的棕墳南》說棕毅南的勝過去足現(xiàn)在慨和未蓬來?！妒煜げ暮瓦z推忘的站棕南》說棕珍南的崖蕭靜賠和革傅新。《城市券價值卵漂移吹說》區(qū)域北篇：營銷預話題產品蝴篇：《保利19樣8后，每保利擔中心稿空降虛棕南窮！》《保利19偏8文化鍵藝術僻；保將利中禮心都違心時譜尚，饞保利謙心語畢國際哲交流哭，三志星耀沸成都》《保利掠中心臨不是宮一座女城》深度許解析賢產品《沒關漿注保敘利中扇心？奸有的唱人落漿伍了》《保利攏中心爹開盤雷，房散子不額夠賣》《世界50袋0強入祝住保該利中挎心》《保利貞家居LO奮FT，變餓換的織時尚秒空間》《保利梅國際蒼商務LO督FT，買昌一就用是二》《建外SO鈔HO和保牢利LO但FT的12個區(qū)窯別》營銷獵話題活動嫌篇：《保利占中心分城市CB糖D核心雖區(qū)論算壇開伍幕》《做生萍活的化大師——保利巨居家革蒙太芬奇空期間創(chuàng)興意設沃計》《做工扮作的板大師——保利劈燕國際獄商務LO烤FT創(chuàng)意咬設計》氣勢脈篇：《占據(jù)或棕南侍，買見下成錄都》營銷躲話題投資近篇：《投資琴保利宰中心師需要希關注剃的7件事》《房地趴產投速資誤漲區(qū)》文化毯生活銹篇：《成都耕真正裂“潮鐘”了》《成都級不時肝尚》《成都屬的新孔顏色》策略么執(zhí)行且之媒體零篇——階段寇性訴運求及培媒體帝選擇住宅絲式銷售撿期lo撇ft銷售訓期項目裙形象懶建立從期Lo行ft形象鋤建立汪期3月初5月1日7月底8月初9月中9月中項目等入市獅：一病座城木市的犬華麗絮猜想板塊賠價值醬：棕當南升痕級，敬成都羅時尚進生活盆新地穩(wěn)標項目妖形象愛：高壞端城相市綜鏡合體產品拒價值離：地戚段；惑品牌產品笨形象雅：美領館摔時尚嘗住區(qū)產品蠶價值認：生倚活應拒該是搭立體蝴的產品切形象：時降尚無檢限空間產品浮價值型：買黃一層班送一烘層；規(guī)性價嗽比產品栽形象：時勿尚無娘限空間紙媒煙：報犁紙、俊時尚羞雜志戶外爸：人久南延擴線路贏名牌幅、公促交站汽臺、@世界LE便D屏幕網(wǎng)絡世：大查型門歸戶網(wǎng)于站，乒專業(yè)忙地產錯論壇紙媒溪：報輛紙戶外帆：人撓南延螺線路紗名牌批、公旱交站冒臺廣播辛：交邊通臺紙媒伐：報乒紙戶外慨：人村南延期線路曬名牌永、公語交站顛臺、@世界LE矮D屏幕網(wǎng)絡穩(wěn)：專掠業(yè)地至產論箏壇紙媒水：報舒紙戶外匙：人監(jiān)南延鬧線路蠶名牌套、公銅交站度臺、蔬網(wǎng)絡梯：專雞業(yè)地賠產論慌壇策略攪執(zhí)行談之渠道挨篇1、客孔戶圈絲式定：選擇勒項目鼠周邊皮區(qū)域喬內存截在換漆房需喬求的狂傳統(tǒng)搭高端均居住升項目解、高汗檔寫分字樓訪、中把高端盒消費吼場所澤進行棄媒介昂投放陣，釋抖放項太目信呈息、篇圈定疫地緣宰客戶棕北公寓棕南公寓南方花園棕港公寓盤古花園保利中心川大花園威斯頓聯(lián)邦大廈力寶大廈商店國際國航世紀中心寫字樓住宅保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商業(yè)配套圈川大生活配套圈百聯(lián)天府生活配套圈棕南生活配套區(qū)學校驚：四川儉大學飯、川大胞附小、錦官喂新城袋小學、棕寸北小斧學、值棕北豎中學賭、中鏈醫(yī)藥騰大學材、成翅都七壟中、獨成都長信息裝工程墻學院商業(yè)假：一環(huán)但路IT經(jīng)濟爽圈、飛川大凡校園必經(jīng)濟吧圈、里玉林記商業(yè)山圈、貿桐梓皺林商夜業(yè)圈棵、棕沾南商庭業(yè)經(jīng)雅濟圈認、百遠聯(lián)天團府商廊業(yè)經(jīng)慨濟圈醫(yī)療鐘機構版：四川肺省第追二人嫂民醫(yī)鄰院、四筍川省爆腫瘤船醫(yī)院唉、安耗琪兒片婦產移科醫(yī)荷院、測華西轉醫(yī)院浪、華肯西口院腔醫(yī)嗓院、移華西糧婦產匆兒醫(yī)漂院、土棕南鴿婦科閣醫(yī)院2、渠軟道工絕具：宣傳綿資料聚：《高端拆物業(yè)斬情報》銷售五政策是支持濾：針對稀渠道仗客戶期給予長一定醬的優(yōu)惠政策或優(yōu)途惠價格謠，依泥靠渠搞道提慕前消咽化部榮分種禾子客引戶。3、渠俯道手拐段：直郵烤、電女話營育銷：針對籍世家殼機構儲蓄積揮的高菜端客偏戶資葡源，痕及保土利地我產“裁百萬推”級筋客戶櫻進行睛項目酷資料擱直郵罵，及春電話愧陌生炸拜訪績，傳嬌遞項俱目價逐值信杰息。圈層秋客戶拜訪你：針對刑項目仍周邊頁高端渠消費作場所窯、商滋會等耳，進伯行陌觀生拜閱訪。定點崖區(qū)域掃蕩較：選擇啊項目恰周邊船區(qū)域鋤重點羨單位辱、社狐區(qū)、紀大型堵賣場女等，大采用然小區(qū)掙巡展若、社被區(qū)燈株箱廣并告、咬地下鹿停車辦場廣膏告等哄形式旁進行甩區(qū)域作覆蓋竹，掃鉛蕩客傘戶。圈層穩(wěn)活動截：嫁接驅時尚姓資源提，以閃推介待產品腹為核撲心，咬針對助前期碼渠道紐奉蓄積璃客戶欺集中展消化拼。3、渠訓道動駁作排剛布：掃蕩耐周邊襲：小區(qū)伐巡展+社區(qū)伐廣告鎮(zhèn)投放