新聯康研展部月市場月報

研展部市場月報XLK新聯康（中國）山西分公司（2013.10）第一篇市場背景篇

第一章政策咨詢第二篇市場分析篇

第二章土地市場

第三章商品房市場

第四章商品住宅市場

第五章辦公市場

第六章商業(yè)市場

第七章產品分析第三篇典型項目

目錄

CONTENTS[1]XLK市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)2013年10月山西房地產相關政策時間來源政策名稱主要內容10月18日山西日報山西290個樓堂館所項目停建18個辦公用房維修改造項目也已停工，清理出超標準辦公用房面積64.79萬平方米。截至9月30日，全省在建的290個樓堂館所項目已全部停工。其中，已開工的235個項目現已停工，正由原批準單位按規(guī)定進行復核；未開工的55個項目將一律不再建設10月22日生活晨報耿彥波的"大太原"夢太榆同城方案已確定10月22日，太原市政協、晉中市政協聯合召開加快綜改試驗區(qū)建設推進太原晉中同城化聯合議政會。太原市市委副書記、市長耿彥波表示，明年將對太原建設路進行無障礙快速化改造。為加快推進太晉同城化，太原市市委副書記、市長耿彥波表示，同城化應做到規(guī)劃同城、產業(yè)同城、建設同城。10月29日山西晚報太原對待小產權房態(tài)度堅決建設全面叫停10月24日，太原市十三屆人大常委會第十六次會議舉行太原市城中村改造情況專題詢問。太原市人大常委會主任郭振中建議，從這次專題詢問后，應全面叫停小產權房建設，不能讓這一頑疾繼續(xù)蔓延。2013年10月山西房地產相關市政動態(tài)時間來源事件主題主要內容10月9日太原新聞網迎澤區(qū)全面啟動幸福巷等七個棚戶區(qū)改造自8月5日起，迎澤區(qū)全面啟動幸福巷等七個棚戶區(qū)改造，至今，這個承載太原人太多苦樂記憶的棚戶區(qū)即將不復存在。10月24日省住建廳山西保障房新開工19萬套超額完成開工任務從省住建廳了解到，截至9月份，全省城鎮(zhèn)保障性住房新開工19.31萬套，占國家下達任務的107.3%，已超額完成開工任務。目前，我省保障性住房基本建成12.63萬套，占國家下達任務的74.3%；完成投資423.58億元，占年度計劃的108.1%。10月24日太原市規(guī)劃局山西大學新校區(qū)落戶太原學府街東山片區(qū)山西大學新校區(qū)北起學府街東延，南至南中環(huán)街東延（道路紅線50米），西起規(guī)劃次干路，東至規(guī)劃次干路，總用地面積為191.23公頃,凈用地面積為180.29公頃10月30日山西晚報太原人的地鐵夢：2號線一期首開段預計11月2日將開工10月29日，獲悉，太原地鐵2號線一期工程首開段預計11月2日在該路段開工建設。太原地鐵2號線一期工程估算，建設期從2013年到2018年。10月31日太原晚報主線通車不忘微循環(huán)府東府西街十條微循環(huán)達通車條件目前，府東街府西街微循環(huán)改造工程整體進展順利，十條道路已具備通車條件，其余道路正在加緊施工中，預計到11月初，還有一批道路可完工。二、市政動態(tài)三、市政資訊2013年10月山西房地產相關市場資訊時間來源資訊主題主要內容10月8日市房管局“府園東居”手續(xù)不全被查購違規(guī)樓盤損失個人負責從市房管局獲悉，位于學府東街的“府園東居”項目因手續(xù)不全被查。工作人員提醒市民，切勿購買手續(xù)不全房屋?！短腥嗣裾P于嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)銷售行為的通告》明確規(guī)定，購買不符合預（銷）售條件房屋的，不受法律保護，造成的損失由個人負責。10月9日三晉都市報太原"銀十"開局表現冷淡開盤繼續(xù)低迷態(tài)勢太原市嚴查小產權房政策繼續(xù)執(zhí)行，形成了今年太原樓市的冷淡表現，繼而10月份的項目開盤數仍然較少，繼續(xù)今年項目開盤的低迷態(tài)勢。據搜房網數據中心樓市開盤預告顯示，2013年10月太原樓市共有5個項目計劃入市，比上個月上升25%，從開盤的區(qū)域上看，除萬柏林區(qū)外，其余5個城區(qū)各有一個項目開盤。同時，10月太原的打折優(yōu)惠樓盤數環(huán)比9月也略有減少。10月18日太原晚報太原市寫字樓市場遭遇最強冷空氣為哪般與前兩年一路高歌猛進的狀況大相徑庭，今年太原寫字樓市場似乎遭受了“冷遇”：成交量大幅縮水，空置率不斷上升，新增供應量卻在不斷增加。業(yè)內人士預計，隨著寫字樓項目的大量入市，未來寫字樓市場競爭將加劇。為何“金貴”無比的商業(yè)地產，如今卻陷入了冷清的境地？供應量太大、尤其是高檔品種供應量大是主要原因。高檔寫字樓的過多過快增長，沒有切合中、小型企業(yè)的市場需求。時間來源資訊主題主要內容10月21日國土資源局華潤置地以總價10.1億本年度第三次太原拿地定在10月18日拍賣的濱河西路旁的編號為CP-1342地塊已經被華潤集團奪得。此次拿地的樓面價格達22657元/平方米，每畝地價高達15103933元，總價為10.1億元。這幅地塊的價格從整體上看雖未能打破華潤此前奪得的相鄰CP-1341地塊的成交記錄，并未成為新地王。但這是這是華潤在2013年度第三次拿下太原地塊，自此華潤置地今年一共耗資48.13億共奪得了太原的5塊土地，成為太原2013年土地交易市場最大的贏家。10月23日太原晚報不限購不限貸太原寫字樓投資熱潮起與一線城市相比，太原市可供一線品牌企業(yè)辦公“高端大氣上檔次”的寫字樓卻屈指可數，由此也引來少數高檔寫字樓的租價上漲，一房難求。在住宅限購限貸的情形下，太原的房企及投資者開始將目光投向不限購、不限貸的寫字樓，太原市的商鋪投資熱還未退去，寫字樓投資開始走熱。2013年10月山西房地產相關市場資訊[2]XLK市場分析篇第二章、土地市場一、本月公告分析1、土地供應情況2013年10月新增土地列表宗地名稱區(qū)域土地用途土地面積（㎡）容積率起始價（萬元）出讓方式CP-1348小店區(qū)商業(yè)、住宅76706.51.723360拍賣CP-1349小店區(qū)商業(yè)、住宅91273.472.429920拍賣CG-1350杏花嶺住宅、商業(yè)54761.792.825960掛牌

2013年10月，太原土地市場新增供應土地3宗(222741.76㎡)，1宗以掛牌方式出讓，2宗以拍賣方式出讓。3宗土地均為商住性質。

區(qū)域分析2013年10月，太原市新增供應土地3宗，小店區(qū)167979.97㎡，占比75%，杏花嶺區(qū)54761.79㎡，占比25%。土地規(guī)模與用途分析2013年10月，供應土面積都較大聚在5萬㎡以上。2013年10月，太原土地供應市場，全部為商住性質土地?？梢灶A見未來商業(yè)市場的火熱局面，但競爭也會很大。2、土地供應走勢分析2013年10月，土地市場供應面積為222741.76㎡，環(huán)比下降6.3%，同比上漲36.47%。二、本月成交地塊分析1、成交地塊列表出讓方式成交時間受讓人地塊編號位置出讓面積平方米/畝

用途成交價（萬元）動工時間竣工時間招標2013.10.10山西同利達房地產開發(fā)有限公司PG2013004化工路9號，晉安化工廠用地以南、太原鐵路局房建公司以東、七一機械廠宿舍以北、化工路小學以西680010.21中低價位、中小套型普通商品住房用地2282開工時間為自《國有土地使用權出讓合同》約定的土地交付之日一年內，竣工時間為自開工之日起三年內。自簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起三年內拍賣2013.10.18華潤置地（成都）有限公司和長春智信咨詢服務有限公司聯合CP-1342濱河西路以西，虎峪河以南，晉祠路以東，后王街以北。44577.2466.87商業(yè)101000《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起一年內自簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起三年內拍賣2013.10.18中國石油化工股份有限公司山西太原石油分公司和馬新福聯合CP-1344新城村以東、鋼園路以西。6003.829.01商業(yè)2380《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起一年內自開工之日起三年內出讓方式成交時間受讓人地塊編號位置出讓面積平方米/畝

用途成交價（萬元）動工時間竣工時間拍賣2013.10.18山西泰昌房地產開發(fā)有限公司CP-1345小店區(qū)小店村，太茅路以西。7876.4611.81住宅4170土地交付之日起一年內自開工之日起三年內拍賣2013.10.18山西泰昌房地產開發(fā)有限公司CG-1346小店區(qū)太茅廬以西，四至：東至山西金海灣房地產開發(fā)公司用地，西至小店村用地773.241.16住宅350用權出讓合同》約定的土地交付之日起一年內自開工之日起三年內拍賣2013.10.18山西泰昌房地產開發(fā)有限公司CG-1347長風東街以南，四至：南至規(guī)劃路，西至規(guī)劃路，北至山西鑫華通房地產開發(fā)有限公司用地3961.795.94住宅商業(yè)1030《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起一年內《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起三年內2013年10月，本月成交6宗地塊，共計69992.55㎡，除了CP-1342宗地，其余均為小地塊。2、成交土地面積走勢2013年10月，太原市土地成交面積為69992.55㎡。環(huán)比上漲18.88%,同比上漲76.52%，成交量較上月小幅回升，但仍處於較低水平。三、重點地塊分析編號CP-1342宗地坐落濱河西路以西，虎峪河以南，晉祠路以東，后王街以北。出讓方式拍賣土地用途商業(yè)所在區(qū)域萬柏林區(qū)出讓年限40年宗地面積44577.24㎡容積率（%）12綠化率（%）≥10%建筑密度（%）75出讓保證金615200萬元起始價61520萬元備注本地塊按照現狀整體出讓。優(yōu)勢劣勢緊鄰濱河路，交通便利周邊配套齊全品牌開發(fā)商拿地成本較高品牌認知度有待確立機遇威脅政策傾斜區(qū)域中無大型品牌商業(yè)項目未形成相應的商業(yè)氛圍面臨大開發(fā)商在附近開發(fā)的大型項目的競爭地塊經濟指標列表SWOT分析點評遮：土地亮供應怪市場完，繼蓬前7、8月土膠地市錢場大哪量成薪交得產到釋倍放后午，近書兩月冬大幅鋸下滑者，本毛月太拌原土奧地成哭交市雅場較日上月贊小幅躁上浮魔，但惠僅有6.邁99萬㎡征。土地幅供應桿市場穴較上來月基垮本保脫持了焰平穩(wěn)撓，略槐有下婆滑。太原小土地副市場派成交源的焦花點在對價格強上，20驗12年太獲原市由中心由五一鈴廣場路附近禾地塊娘土地具成本欺為20部00萬/畝，錄而今費年華至潤置皇地拿祝到的禿地塊敬，只磁是河存西的棄二類搏地塊抓，土呀地成宅本卻旅達到病了20終34萬/畝，盯由此均可以俯預測潑太原黃樓市志未來唯在拿沈地成吼本飛腎漲的孝情況走下，控房價霞也會聾隨之絮一路滑上漲第。第三淹章、雙商品煎房市捧場一、悄市場雞綜述太原娃本月共從商撥品房飛市場遷看，嶄新增岔供應呼量較鑒上月豪相比笛有所聚上升事。然蝕而，娘受經擦濟下罰行影王響，愁剛剛喝過去淡的傳抵統(tǒng)旺農季“牛金九峽銀十術”顯借得有需些成找色不祖足。先“金彩九銀罵十”融旺季拉即將漏結束絞，受續(xù)樓市束持續(xù)款整頓模影響集，太惠原樓憑市新崗開盤蝕項目枝數量膀較少局，表炭現并消不搶卵眼，著而成布交量發(fā)則在9月底醉出現太高峰勉后，10月份騾表現訂平淡袖。二、扇供求蛛關系伴分析20托13年10月，滋本月斧太原痛房地濕產市池場供哄應27壟.6萬平抖米，跌成交雜量為28洪.9錢8萬平港米，岔供求偽比為1.愧05。本選月商輪品房夜市場烈供應勒量大果幅上抓升，把成交磁量略施有下沸挫。三、墾供應包分析20猛13年10月，訂太原溝市商歲品房絲式新增獻供應強量為27播.6萬㎡添，環(huán)遇比上將漲13鑰2.睡9%，同寄比上泛漲13濾.3無5%；1、成彼交總拾量20簡13年10月，鵝太原今房地撈產成裹交面基積為28士.9杏8萬㎡咽，環(huán)島比下妥降13旦.8叔%，同加比增升長11遙5.教3%。本條月成爭交量鎮(zhèn)有一翁定幅裂度下遙降，垃但仍踐保持酒了較浩高的摧成交病水準弦。2、區(qū)仙域成關交分天析從區(qū)及域戶逮型分稅布情河況看靜，本兩月太我原成攻交以姻二、畝三房擇產品乎為主融。小迷店區(qū)西本月頃成交佳產品碎類型部較豐面富，改說明尋客戶瘦關注琴的熱偵點在棗這個穗區(qū)域賠，其念他區(qū)超域主懇要成杏交戶裳型為賞二房矛、三支房.2、區(qū)組域成透交分府析本月尸區(qū)域袖成交等方面憑，主旬要成持交集領中在險小店押區(qū)范林圍內從，其惜次是況萬柏掀林區(qū)宗和杏協花嶺邊區(qū)，勺最少戴的為撈晉源潮區(qū)。3、太款原市貨成交余房型諸走勢本月倉成交吳戶型答方面格，首紡次改菌善型紡產品有和剛巨需型火產品縣仍是昏目前蜜市場后成交沒的主噴力.其中庸三房抵的平專均面系積為13擠3㎡，嗓二房屢的平迫均面綢積為92㎡。四、蝕成交構均價導分析20嶼13年10月，綁太原洋市商謊品房寬成交媽均價煩有所萄下降稠，躬全市吊商品鄉(xiāng)豐房成雙交均醉價87滑39元/平方哨米，良環(huán)比五下降2.驗9%，同擾比上綁漲9.飛53敏%。第四肝章、僵商品毫住宅界市場一、留市場掩綜述20誰13年10月，柏太原提市商斜品住沸宅市非場整劣體呈蟻現量姥跌價宵升現秀象。雞新增糧供應蟻量較9月相擇比下密滑29畜%，成旬交量喝相繼董有所踩回落刺。進筐入13年后爭，太華原市仍房地鄰產市夢場開喊始整嗚頓，島逐步粘進入經正規(guī)辨化，陵小產濫權項獅目因勉證件挽不全磚已經餅停止棕銷售負，這赴是導們致整共體供芹應量項下降懶的主辦要原繩因；嘆其次棗由于啟受到虹限購碰影響烤，近爹兩年倚越來慕越多右的沒動有購創(chuàng)房資數格的賽人開磚始購井買不吼受限月購政莖策影東響的堵商住鞭房。二、桃供求查關系鮮分析20拒13年10月，災全市維商品坐住宅贈成交售面積盾為27濃.3峽3萬㎡繡，環(huán)愉比下腹降12臉.8怎8%。供胞應面獻積為7.筐69萬㎡尋，環(huán)譜比下料降28蘇.9捷9%。供禍求比眠為3.茫55，呈海現出糞上升最趨勢雅，供薯給更窯顯不客足。三、濃供應梳量分礎析1、新工增供認應量勸分析20夢13年10月，騰本月睜太原觀商品煙住宅憑供應血量大受幅下恒滑，扭環(huán)比拼下降28糠.9牽9%，同性比下奴降67咳.0男9%。四、早成交脫量分濟析1、成沫交總痛量20譯13年10月，送太原劣市商嫌品住驗宅成成交量披較上租月有琴所下性滑，譯全月兼累計皆成交27慨.3船3萬平價方米涉，環(huán)泉比下孤降12傭.8熊8%，同攤比上理漲10乘6.標73海%。太茂原商陸品住童宅市煩場成聲交量砌依舊水保持劣在較秘高的乖水準罵。五、胃成交麻均價腸分析20駱13年10月，傭太原簽市商液品住魯宅成松交均便價為84重68元/㎡，付環(huán)比報上漲8%彈,同比喜上漲8.坦3%。點評改：本月氣，太軍原市旺商品恰住宅振市場萌整體箏呈現頑量跌伯價升虜現象際。新務增供它應量刺較9月相莊比有閉小幅蛾下滑債，成端交量榴相繼魔有所死回落葛。從今植年3月份轎截止閘至10月份蜂，商扛品住瘡宅成慨交量惜都遠繞超于龍供應排量，攻客戶祥購買砍商品喉住宅共的需斯求量伍遠遠之大于佩供應獅量，訊供求腔矛盾叼進一嬌步加異深，迷從而戚導致斯整體需商品丈住宅摘市場戲供不具應求覽的現鮮象。第五負章、侍辦公伸市場一、述市場刪綜述20娛13年10月，替太原價市辦開公市素場本伴月成代交7套，烏成交挎面積48層1.塌08㎡。捧繼續(xù)剖市場困的低申迷狀哈態(tài)。二、珍市場迅成交史量分坑析1、成劈燕交總踢量20睡13年10月，憑太原胳市辦觀公市女場成邁交面艦積為48多1.峽08平方員米，琴較上兇月相難比大讀幅下蹈降，陣，成下交套洲數共洲計7套，爺較上乞月減權少64套。三、炕成交厚價格礙分析1、成狡交均績價20劈燕13年10月，秘本月器太原監(jiān)辦公混市場給成交旺均價蝴為12痛69踢6元/平方泥米，輔環(huán)比漸下降36箭.6色8%。第五年章、充商業(yè)夜市場一、遙市場獅綜述20易13年10月，術商業(yè)貞市場恭成交71套，定成交腳面積16賊57鞠1.炊75㎡。二、攏市場運成交樸量分搶析1、成繡交總蔑量20郊13年10月，刪太原魚市商號業(yè)市腎場成撿交量雪面積悠為16爆57擇1.建75覆㎡，成唉交71套，謠較上坡月相螞比大帖幅上數升，編同比割增加38冊.6性9%。三、談成交遍價格板分析1、成擴交均陰價走局勢20樹13年10月，嘗商業(yè)肝項目贊成交護均價13秘52所7元/平米禿，環(huán)珠比下吼降21毒.7匯3%。[3聰]XL率K典型搞項目-首開徐國風禁上觀項目名稱首開國風上觀體量總占地面積511334平米，建筑面積約為138萬平米，36棟樓物業(yè)類型住宅、商業(yè)、面積段90-240㎡價格均價9000開盤入住時間2011.10.30/2013.9.30交房標準毛坯車位配比1:1，約計2343個核心賣點地段、產品、配套商業(yè)配套商場、幼兒園、小學、超市、公園綠化率46%容積率2.7推廣語“景觀人文大宅”、“大型綜合商業(yè)娛樂”、“優(yōu)質教育配套”--大城級物業(yè)形態(tài)組合，便利日常生活。首開腫國風派上觀鍵：龍畜城大臂街超旬百萬妥平米夸大型毒綜合皮性人巖文健滲康居與住社劃區(qū)項目趕規(guī)劃育：總規(guī)罵劃36棟濱河西路新晉祠路10萬平水米綠暫色花丘園規(guī)劃器小學屆、幼砍兒園東區(qū)17棟樓沖為項拌目一糠期產咱品，血均為23炊/2況4層高斷層，掩已經錫售罄10棟西區(qū)19棟樓北為項民目二愿期產率品，響均為23隱/2曠4層高堪層，滲目前量尚未擱動工螞。項目眼配套籌市政頁公園——龍城鳴公園區(qū)域聾內7棟樓由為1期露固拙，先共7棟，建戶型雜產品濁為12味4—責16級4㎡，胸總戶右數約12痰24戶。1234101167812131415165917在告售已售份罄未開恐盤東區(qū)須：1-嫂17絡#樓，風共17棟樓繭，20榮11年10月30日開盲盤，扣當前塌售罄10棟，項目舌預計封將于20鄰13年11月底產加推4#樓，者均價雹約為93本00元/㎡，敗總量漲約為20暢0套，嬌主力民戶型蚊為90閑-1膜20㎡兩鐮居及烘三居券產品陵。西區(qū)托：19棟樓屢，未位銷售薄，規(guī)說劃未宰出。項目池動態(tài)2011.10.302012.82013.5一期開盤均價8000元/㎡主推7#、8#、15#主力90-160㎡加推6#、9#均價8200元/㎡加推主力93.124㎡均價8300元/㎡2012.9二期5#、6#、9#、16#、17#開盤93-256㎡均價8200元/㎡2013.7三期1#、2#開盤主力120-163㎡均價8800元/㎡三期2#加推主力123-257㎡均價9300元/㎡2013.8戶型分布5#1單元2單元3單元總計10-24層96.8272.5872.5896.8296.8272.5872.5896.8296.8272.5872.5896.82套數606060180套占比96.82㎡：72.58㎡=1:196.82㎡（90套）、72.58㎡（90套）6#1單元2單元3單元總計10-23層112.197.73130.16112.197.73112.1130.1697.73112.124層185.4898.12203.78185.4898.12185.48203.7898.12185.48套數454545135套占比112.1㎡：97.73㎡：130.16㎡=4:3:2112.1㎡（56套）、97.73㎡（42套）、130.16㎡（28套）2#1單元2單元3單元總計1層141.643.3843.69164.4141.643.3843.69141.6206.5345.83141.622-22層141.62123.58164.44141.62123.58141.62164.44123.58141.6223層234.33123.58257.45234.33123.58234.33257.45123.58234.33套數707069209套占比123㎡：141㎡：164㎡=3:4:2123㎡（66套）、141㎡（88套）、164㎡（43套）、43㎡5套，200以上7套2#1#6#5#7#8#9#15#16#17乳#戶型分析16庫3.印98㎡（三紀室兩換廳兩棍衛(wèi)）優(yōu)勢快：1、豪渠闊三踩居室紐奉，戶河型方爪正，隨南北比通透晨；2、大稿面寬筐南向底居室恒，南絨北雙贊向陽話臺；3、中抽、西暴式人貿性化冶雙廚夸設計偉，健見康美計食生活偵隨心日而至窗；4、動死靜分較離，稠功能些分區(qū)芽合理宋，彰霧顯大幣家序感杯；5、L型廚零房，提符合浙操作芽動線砌；6、餐攀廚對百應，短使用當方便堂；劣勢咽：1、入寄戶無魚玄關粒，私搖密性論欠缺算；2、缺傳乏收項納儲癥藏空影間。92㎡（兩悔室兩燈廳一雨衛(wèi)）優(yōu)勢求：1、方哭正格插局，變“雙話臥、商起居瓜室三間朝民陽”胞；2、功蟻能齊聚全，圍分區(qū)望合理姐；3、陽用臺飄席窗，躺開闊震視野民；劣勢未：1、入持戶門苗直對蹄臥室妄，私勉密性貴較差享；2、餐喘廚有矛一定溜距離鞭，使愈用不腰方便安；3、召單向否朝南鏈，空牌氣流乎通欠紛佳；4、哲動靜炊沒有直合理蕉分區(qū)