世聯(lián)惠州大亞灣盛世弘強(qiáng)定位報告

世聯(lián)地產(chǎn)2010年3月大亞灣盛世弘強(qiáng)定位報告定位報告地塊分析P1地塊條件與地塊分析市場回顧P2項目定位P3物業(yè)發(fā)展建議P4項目位于大亞灣中心區(qū)域，新天名城西北角。本項目總占地約5萬平米，總建筑面積約15萬平米，容積率為3.0，地塊呈南北狹長形狀。項目位于大亞灣中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯項目地塊為南北狹長型，周邊開發(fā)程度較低，交通體系暫未形成本項目周邊多為荒地，地塊開發(fā)程度較為低下，項目距離主干道較遠(yuǎn)，昭示性較弱，周邊規(guī)劃道路暫未形成，項目進(jìn)入性較差。項目南面存在小水渠和高壓電線，對項目存在一定的影響，后期規(guī)劃設(shè)計的時候需要考慮規(guī)避或者拆除本項目項目周邊配套相對齊全，未來次片區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢利好，投資潛力較大總部基地商業(yè)中心市民中心行政中心體育館紅樹林公園本項目項目毗鄰市民中心、中央公園、商業(yè)中心、體育公園和后勤服務(wù)中心，盡享中心區(qū)優(yōu)越配套大亞灣未來規(guī)劃把此區(qū)域設(shè)置為CBD核心區(qū)域，周邊存在較多的商業(yè)以及互動娛樂區(qū)域，未來城市感較為明顯。此地塊具有較大的投資潛力。中心區(qū)/開發(fā)度低/中高容積率/南北狹長型地塊區(qū)域：項目位于大亞灣中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯環(huán)境：項目地塊為南北狹長型，周邊開發(fā)程度較為低下，交通體系暫未形成，進(jìn)入性較弱。配套及發(fā)展：項目周邊配套相對齊全，未來次片區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢利好，投資潛力較大根據(jù)項目的基本情況總結(jié)，我們回顧市場，通過對市場大勢以及產(chǎn)品競爭等方面分析，來判斷項目的發(fā)展戰(zhàn)略。項目地塊總結(jié)定位報告地塊分析P1市場分析回顧市場回顧P2項目定位P3市場發(fā)展趨勢A競爭項目分析B物業(yè)發(fā)展建議P4804-07年—快速發(fā)展期：市場總體體現(xiàn)市場供應(yīng)量、消化量銷售均價均同時上升2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)供需情況對比快速發(fā)展期價格持續(xù)上升快速發(fā)展期市場供應(yīng)及消化量持續(xù)上升大亞灣石化發(fā)展利好是促動本快速發(fā)展的主要因素，區(qū)域表現(xiàn)“投資價值體現(xiàn)”，市場購買客戶主要以深圳等投資客為主快速發(fā)展期907-08年—調(diào)整期：總體體現(xiàn)消化量、銷售均價、客戶量均同時下滑中建彩虹城之前預(yù)計開盤價格會在5000元/平米，新政后以4200元/平米低調(diào)開盤；新政后：定價預(yù)期降低！上門量猛降！成交慘淡每月1~2套！07與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較08年大亞灣住宅均價走勢調(diào)整期1009年—復(fù)蘇期：供應(yīng)量減少，消化量及均價同時上升09與08年惠陽－大亞灣房地產(chǎn)比較2009年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月銷量走勢2009年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月價格走勢受深圳市場回暖影響及長時間剛性壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇，2009年惠陽大亞灣市場一路飄紅，半銷售量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2008年全年成交總量，成交均價一路上揚(yáng)；

復(fù)蘇期未來規(guī)劃利好沿海高速現(xiàn)以開通地鐵3號線2010年通龍崗中心城，預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽廈深高鐵惠州段全長65公里，預(yù)計2012年底通車規(guī)劃驅(qū)動3——交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)深圳撤關(guān)擴(kuò)容，深圳二線關(guān)整體外移，大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗。深圳撤關(guān)、龍崗大運會將促進(jìn)大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展。規(guī)劃驅(qū)動1——深莞惠一體化規(guī)劃驅(qū)動2——深圳撤關(guān)擴(kuò)容，龍崗大運會深莞惠一體化將打破惠陽大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進(jìn)惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展。2010-2011年眾多規(guī)劃利好釋放期，將對惠陽－大亞灣市場起到重要的支撐作用12規(guī)劃驅(qū)動利好—《推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》簽約儀式在深圳市舉行深莞惠一體化深惠莞三市聯(lián)席會議暨《推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》簽約儀式在深圳市舉行。省委副書記、深圳市委書記劉玉浦，深圳市市長許宗衡；惠州市委書記、市人大常委會主任黃業(yè)斌，市委副書記、市長李汝求；東莞市委書記劉志庚、東莞市市長李毓全等出席活動。市委常委、常務(wù)副市長黃仕芳，市委常委、秘書長吳衛(wèi)華和市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人等參加活動。一要在規(guī)劃定位上對接；二要在基礎(chǔ)設(shè)施上對接；三要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上對接；四要在生態(tài)環(huán)保上對接；五要在社會管理上對接；六要在領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制上對接。深莞惠一體化將打破惠陽大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進(jìn)惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展13規(guī)劃驅(qū)動利好—深圳撤關(guān)擴(kuò)容，惠陽大亞灣區(qū)位升級，猶如深圳的關(guān)外；龍崗大運會，大大刺激區(qū)域城市化進(jìn)程,同時也拉近深圳與大亞灣的距離備受矚目的《深圳綜合配套改革試驗總體方案》(下簡稱《方案》)本月6日獲國務(wù)院批準(zhǔn)通過后，深圳市高層近日正加緊研究該《方案》的3年分步落實規(guī)劃。其中2009年的改革重頭戲包括向中央申報將特區(qū)范圍擴(kuò)大至全市，即將原屬關(guān)外的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)納入特區(qū)之內(nèi)。如獲批準(zhǔn)，深圳特區(qū)總面積將由395平方公里擴(kuò)容為1948平方公里，差不多是整個香港面積(1103平方公里)的近兩倍。“大運會將會引發(fā)深圳市今后幾年大規(guī)模的建設(shè)運動，從而令龍崗中心城的城市化大步提速。”在這個城市化過程中，旅游、酒店、地產(chǎn)這幾大產(chǎn)業(yè)將直接受益，城市功能將在這個城市化進(jìn)程中得到更為完善的提高。------深圳市社科院城市運營中心主任高海燕深圳撤關(guān)擴(kuò)容，深圳二線關(guān)整體外移，惠陽大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗2011年龍崗大運會舉辦，將大大刺激龍崗區(qū)域城市化進(jìn)程，交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，給龍崗物業(yè)將帶來進(jìn)一步的升值，惠陽大亞灣作為龍崗周邊區(qū)域也將面臨良好契機(jī)深圳撤關(guān)、龍崗大運會將促進(jìn)惠陽大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展深莞惠一體化進(jìn)程—撤關(guān)、大運會143號線12號線惠鹽高速深汕高速機(jī)荷高速水官高速清平高速深鹽路羅沙公路鹽壩高速大亞灣鹽排高速規(guī)劃驅(qū)動利好—隨著沿海高速、深惠公交車的開通等利好，兩地之間的交通日益便利，將加快大深圳步伐寶安機(jī)場規(guī)劃交通體系完善沿海高速：全長56.94公里，全程為雙向6車道，現(xiàn)已通車，區(qū)域交通瓶頸完全打開；南坪快速：二期工程向東接深汕高速直達(dá)深圳龍崗大工業(yè)區(qū)，未來將貫通大亞灣石化大道，2010年通車，屆時南山到大亞灣僅1小時；石化大道(西三大道)：通往龍崗大工業(yè)區(qū)，車程約6分鐘。城際軌道連通將實現(xiàn)區(qū)域無縫對接地鐵三號線在軌道建設(shè)上已經(jīng)預(yù)留了與惠州城際鐵路的接駁；廈深鐵路惠州段，將直通龍華汽車站，全長65公里，預(yù)計11年底通車。交通網(wǎng)絡(luò)的全面完善將徹底實現(xiàn)“深圳一小時生活圈”的生活方式，大亞灣會成為深惠一體化進(jìn)程中最先啟動的區(qū)域。地鐵3號線預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽，預(yù)計2010年通車地鐵12號線地鐵3號線的延長線，連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城廈深鐵路惠州段全長65公里，預(yù)計2012年通車深圳至大亞灣：沿海高速——鹽壩高速——深鹽路——羅沙公路車程30分鐘南山——南坪快速——深汕高速——石化大道車程1小時沿海高速——鹽壩高速——機(jī)荷高速——清平快速——泥崗車程30分鐘深汕高速——機(jī)荷高速——清坪高速——泥崗車程50分鐘深莞惠一體化進(jìn)程—公共交通沿海高速開通短短雙休兩天時間銷售率呈井噴式上升，大亞灣市場成交量放大10倍惠深沿海高速3月25日下午4時已全線通車。25日上午，惠州市將在大亞灣舉行隆重的開通典禮。此條高速將深惠之間的距離縮短至半小時車程，大大拉近了惠州與深圳的距離，可望成為深圳人前往惠州“后花園”散心的觀光之路?；萆钛睾８咚俟菲鹩诨輺|縣稔山鎮(zhèn)，接深汕高速公路，穿過Ｇ324國道，終于大亞灣與深圳交界處白沙，與深圳市鹽壩高速公路相接。項目路線全長48.299公里，全線按雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計時速100公里。該條沿?？焖偻ǖ赖慕ǔ?，可望將深圳中心區(qū)至大亞灣的距離縮短至半小時之內(nèi)，深圳至汕頭的距離更可望縮短整整一小時。沿海高速開通后，27-28日兩個雙休日，惠州大亞灣的樓盤銷售率呈井噴式上升，短短兩天時間把大亞灣市場的成交量放大了10倍左右。項目名稱推售套數(shù)聽濤雅苑約100套德州城約70套花城灣約80套彩虹城約90套藍(lán)灣新宸約60套中心佳苑約40套房地握產(chǎn)價捏格剪哪刀差20饞09年惠廚陽房母價比夸深圳偷最低特區(qū)的敗房價序相差攏約90萍00元/㎡，存酸在相齒當(dāng)大姻的價劈燕格差云。居民塌的消薄費水悔平相刷差較懇多20諒07年深斧圳居毀民人濱均可稀支配晃收入24俱87美0.跨21元；20眼07年惠厚陽區(qū)予居民杯人均貧可支兼配收蒙入計來劃為13佛00喊0元。深惠稿兩地曉房地孤產(chǎn)剪球刀差津，惠園陽大休亞灣志房地劉產(chǎn)巨報大的犬價值膜洼地惠陽婚大亞因灣這鎖邊的栽消費匆水平敵不高萬，在他這里虧買套蕩房子懼，周勞末來近度假舞感覺蠶不錯晨，路弱上時優(yōu)間跟功去大電、小篩梅沙蛛差不記多，奴而且籌消費槳要低秒很多苗，喜纏歡這魂種生暗活方棵式?！硺谴蟊P業(yè)順主吳揮先生寶安南山福田羅湖鹽田龍崗惠陽18000元/㎡28000元/㎡13000元/㎡4000元/㎡28000元/㎡31000元/㎡25000元/㎡價格象優(yōu)勢刻明顯惠陽水大亞塞灣與僻深圳惰相比剛在房朋價及談消費教上都輛具有某價格融的優(yōu)沃勢，倉形成獎了明醒顯的變價格殃剪刀雨差，候刺激腳了深黎圳市導(dǎo)區(qū)居癢民到抹惠陽變大亞累灣的犁消費始。深莞蹈惠一渠體化凳進(jìn)程—價格扯洼地17城市特價值莊因為侵預(yù)期岔而提企前釋捏放（07年第征四季該度-0斗8年底改）（09年初-目前失）總結(jié)股：自09年3月份濾，惠之陽大哪亞灣踐市場話開始移回暖猜，一俘路穩(wěn)吧步上膽升，09年底梨政策臭頻出袖，預(yù)缸計20最10上半今年市忌場處旅于觀舞望期他，但預(yù)總體蘇會保倡持平登穩(wěn)趨院勢。20和10年上雕半年20奇10年國杯家出醫(yī)臺宏庫觀政呈策防垃止房咽價過韻快增笑長，輸市場拆會某業(yè)程度所受到閘影響刮，但皆隨區(qū)京域利好在20雁10年開拍始逐均步落華實，贏深惠擊一體秀化進(jìn)扮程的桂加快框，現(xiàn)和階段致沿海悶高速虎的全躺面開狹通，箭對大亞換灣市則場起襲到良櫻好的大帶動逮作用寬，20痰10滿-2廚01曲1年，鴉預(yù)測冒惠陽港大亞悲灣房立地產(chǎn)屑將保影持增叔長狀態(tài)蹈。大亞車灣市桃場分規(guī)析小榆結(jié)惠陽翼大亞宣灣20矩10市場桶狀況駱分析20澤10年惠觀陽大航亞灣蓄一手動房成燦交量余走勢滾圖惠陽晃大亞端灣20挨10年1-名2月份定手房滋市場套綜合商分析慨：相比20問09年12月份月，惠仔陽大叼亞灣誰市場20瞧10年1-卷2月份酬市場續(xù)呈現(xiàn)截“價汽升量延跌”顛現(xiàn)象全。惠陽鞭大亞圈灣1-礙2月份凝共成兔交11寇37套;其中刃一月臘成交73涉8套，歉環(huán)比12月下昂降45楚.9攤%;二月尼成交28菌9套，橡環(huán)比1月下赴降60趙.8卵%;績1月份膽一手?jǐn)y房價礙成交表均價41瓶08元/㎡，在12月基評礎(chǔ)上噸增長1.曠02呈%，2月份扣一手疾房成他交均找價41肢28元/㎡，在1月份察基礎(chǔ)嘴上增絕長0.么49飽%?；蓐栁r大亞猛灣1-昂2月份飽，惠逝陽一豬手房餡市場以均價40爪58元/平米基，成恭交量悔達(dá)到39朗9套。凱大亞南灣一品手房贏市場罷均價41雜98元/㎡，成忌交量疑達(dá)到73泛8套?；蓐枙源髞喨蕿?-鞭2月成輛交量底下降平主要示原因煮分析20家10年惠洞陽大券亞灣階一手前房成蔽交量寺走勢供圖主要粗原因譜分析瀉：1-腦2月份源受氣福候影蛋響，交天氣扎變冷傾，客部戶上臨門量臨有所額下降攝，成區(qū)交量相受影桐響。1-織2月份泳，宏過觀政范策在1-哭2月份蛛集中充出臺常，特夸別是鞠“國悶十一宣條”土的頒糟布，若使部泥分客瓦戶出罷現(xiàn)觀現(xiàn)望情捕緒，慌上門存量出收現(xiàn)下禁降，五導(dǎo)致莖成交怒量下演滑。1-足2月份裂正是姿年末惕和春動節(jié)階錫段，堤客戶珍上門井看房堪熱情塘下降火，使策整體蕩上門撫量出駝現(xiàn)下裳降。惠陽門市場培籌備花項目哭分析惠陽賞大亞江灣存棕量分喂析：截止20菠10年2月份診末，貌惠陽爪大亞晨灣存天貨量斑約34香00套。目前叢主要期存量杠產(chǎn)品凍以高戰(zhàn)層的展大三挽房和憤四房招為主脖，如壇中天匪彩虹撫城、虹德洲廁城、科陽光鼻時代現(xiàn)。預(yù)計20懷10年上慮半年圈新盤州推貨緣瑞將超腫過95份00套，澇按照厲去年印相同蹤蝶月份驚走貨休量，20鍬10年上丙半年刑市場烈貨量弓供應(yīng)激十分廳充足捕。市場色展望農(nóng)：在價耕格方艱面，季預(yù)計齡市場悶價格虜將有仆可能冊維持樹現(xiàn)有搖水平批。由于糾未來覺市場曾的存?zhèn)繅菏涂翊罅啃笮聵堑氨P的蒼推出懂，加盆劇了移市場析的競堂爭形菜勢，獅價格感大幅年提升于的可肌能性蝦不大綢。兩會商結(jié)束錯后，尚房價銀作為銀兩會弓重要脆議題遵，抑烏止高東房價姨將成溫為輿口論主血導(dǎo)方憤向，鉗在此冰政策鍵敏感極階段枝，客牌戶對道樓盤靠價格圣調(diào)整痕將會出異常挺敏感絲式，價漂格不千太可轎能出蓄現(xiàn)大舍幅變慎動。對于亮開發(fā)王商而蟻言，20共10年現(xiàn)驗金流燈壓力園不如20兩08年那泉么大秋，多冤數(shù)開斤發(fā)商強(qiáng)不會拼出現(xiàn)仔現(xiàn)金潑運轉(zhuǎn)復(fù)困難籃的現(xiàn)赴象，總使得忠今年眉房地家產(chǎn)市盞場不殃會出該現(xiàn)08年一派樣的罰價格哲大幅刻跳水智。在成觸交量還方面丙，4月份帥市場恭成交蔑量將暖會回陣升。雖然賓國家砍一系禿列房貓地產(chǎn)運調(diào)控辨政策弱，直勇接影殺響到顛客戶柄對于警未來繁房地獻(xiàn)產(chǎn)市蜓場的鎖預(yù)期忠，短衣期可辣能影童響到泄市場喊的成受交量館，但駁沿海越高速階的通張車和配有利情大亞湊灣市齡場發(fā)飾展的奶一系思列政災(zāi)策的循出臺隙，使距得客廉戶對差大亞膀灣市刪場未移來發(fā)仇展的宣信心貫進(jìn)一喜步加磨強(qiáng)。定位帝報告地塊曠分析P1市場呢競爭記項目摟分類硬分析市場賓回顧P2項目貼定位P3市場庸發(fā)展異趨勢A競爭居項目勇分析B物業(yè)當(dāng)發(fā)展掉建議P422濱海坦新城斯建面黃約22萬平忠米光耀斤地塊翠占地友６萬德州想地塊澇占地9.井7萬怡人競山莊居占地7萬中聯(lián)虹燦邦恥總建勢面24井76鋼05平米金鵬頭地塊魂占地1萬皇庭律地塊半總建銹面61萬東方線新天盞地大俘廈建德面約6萬平徑米天喜根東方青總建李面60期24婚6平米藍(lán)灣決星宸亦花園秤占地1萬翠堤倒尚園垂總見甜面10巷.8萬藍(lán)灣棚半島甲占地1萬新天耀名城旅二期喊占地0.醉8萬中興貴佳苑寬總建妙面64桃67浪3平米麗郡雜占地1.瓜75萬大亞豎灣中違心區(qū)觸樓盤詞供應(yīng)儀圖德洲悔中心享城總建汗面20多萬四洲撥蜜方總建洗面85梢26跌6平米藍(lán)灣認(rèn)半島總建淹面90震10仿7平米合生恭濱海賽城建面友約22萬平隔米國圣除項目鹿總建籌面20萬聽濤燃雅苑總建智面13護(hù).1萬平棗米金鴻脾項目熱總建飛面23越.9這5萬國香職金灣賢雅苑允建面任約5.監(jiān)7萬平硬米熊貓社猴仔預(yù)灣占央地22萬㎡籌備動工項目在售項目20脊10年競友爭樓界盤一帶覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20姓10年大笛亞灣象中心芝區(qū)市熄場供劑應(yīng)量競爭礙樓盤脹較多濾，同溉期推狐售量揉較大新天再名城儲二期73號0套：誤預(yù)計莖以中小戶慌型為章主國香·金灣讓雅苑天禧挽東方燦邦壇國際藍(lán)灣滴星宸中興蕩佳苑翠堤峽尚園聽濤豆雅苑金泓哥項目華彩失項目18套：59徑—1牽30平方低米一蓄至三扭房平標(biāo)層單揀位82您5套：90贈㎡以下戚小戶猾型星際樣首座15套：39、48、51漏㎡單身拾公寓伸和33容—7掃5㎡小復(fù)列式首批58殖8套：32紐奉-5素3㎡一房39揭2套，67緊-7接3㎡兩房19狗6套一期74量4套：40攜-5蒜0㎡一房24鋼8套，71父-8朱3㎡兩房37跳2套，10皂3㎡三房12組4套57上7套：據(jù)一房50魯-5蝴2㎡恨96套，妄兩房71更-8乘1㎡換27聰2套，10丙0-襲11述7㎡三房18道4套，13界1㎡四房25套93績2套：階兩房76肺-9清0㎡徹70純0套，12訪0-歲12雀㎡三房21休6套，殲復(fù)式15瞎6-仔16面4㎡妖16套90測0套：團(tuán)一期10多套峰小公掃寓現(xiàn)長房單雙位和有二期辛的20喉—1宮00多㎡去洋房66拉0套：預(yù)戶型芬預(yù)計徹以兩捎房和小鏟三房傘為主15謊04套：貸戶型童預(yù)計孫以三房和盈四房追為主翠堤摟尚園州項目翻分析翠堤推尚園騾戶型濫統(tǒng)計翁：一期滔共推密出45攻6套，愁其中減以兩凱房為墾主，借占所樂推售筑總數(shù)性的74凡.5櫻%區(qū)域抖：位球于大美亞灣抱中心宏北區(qū)鏈中興演五路誤，成尚熟社續(xù)區(qū)氛雕圍園林穴：80懲00朗㎡稀缺候中式桶格調(diào)閑園林社區(qū)嘉：小體區(qū)內(nèi)榆規(guī)劃愚幼兒腐園產(chǎn)品攀：南能北通腎透、宜戶戶朗有景毅，陽匠臺超確大，斤送入醬戶花安園自然標(biāo)資源岡：毗輝鄰紅防樹林愈稀缺繞資源富景觀主形柔象：屢成熟貌社區(qū)下，中暑式生薦活格繼調(diào)翠堤著尚園唉屬于漫容積但率較摧高項視目位泊于中紙心北仍區(qū)，意以高桶層的麗產(chǎn)品虜為主稻，項盈目采分用內(nèi)惕部造芳景的豎規(guī)劃仍理念彎，提削倡中勺式的臥生活職格調(diào)汁。小齡區(qū)規(guī)泰劃的但排布至方向?qū)戄^為壺單一彎，產(chǎn)過品線旱并不刻豐富搬。太陽淘灣一替期三罩組團(tuán)沒分析區(qū)域紋：地票處深焰圳衛(wèi)敬星城抵大亞等灣淡綠澳大毫道交愚通樞窮紐段啟，大承亞灣慎大道誓與龍脆海二芳路交攻匯處努，交死通快縫捷社區(qū)畢：43萬㎡傭大社竊區(qū)，奧小區(qū)裹內(nèi)規(guī)凡劃會張所、毫游泳栽池、吊圖書剪館產(chǎn)品電：奢腎侈空錄間，水超大旦陽臺配套怕：購恰物、商學(xué)校價、醫(yī)南院、鎖銀行唐、超叨市配香套齊徒全主形海象：野大亞情灣中棟央生席活區(qū)扒高檔輛復(fù)合廁物業(yè)太陽沸灣一同期三悲組團(tuán)斯共三塞棟27航3套，梁主力屋戶型申是兩揪房、百三房柴，另間外還跨有12套復(fù)齊式單污位14串0㎡三房相兩廳谷兩衛(wèi)優(yōu)點為：布誕局方外正，響南北慌通透緊，主蘋臥27醒0度飄翼窗，被雙陽喜臺設(shè)謎計缺點淹：葫欠蘆竄閑式入隆門，頓不符外合居帆家風(fēng)廳水太陽恩灣地勁理交歪通優(yōu)臉勢明匠顯，物小區(qū)耍采用茂容積吃率分會解形詳式，踩外立死面高府低錯趕落層健次感獵明顯深，內(nèi)卻部打存造湖慶景景蜜觀，擁產(chǎn)品恢線較香為豐沸富。屋項目謙主打遭戶型嗚為14正0-扣15研0㎡的三涌房，燃面積茂區(qū)間違較大喚，基枕于市慣場需傾求分謀析，寧大面鋸積區(qū)類間存趁在一范定的鋪風(fēng)險斑。藍(lán)灣紫星宸劣項目貿(mào)分析區(qū)域兵：位忙于大介亞灣何石化剃大道項與中別興五菜路交囑匯處但，大亮亞灣趴中心苦區(qū)域產(chǎn)品河：戶壁型設(shè)蒸計方聰正緊姓湊，憲功能帶設(shè)計娃人性蜻化自然蠢資源忽：毗模鄰紅曬樹林益公園主形創(chuàng)象：媽中心典區(qū)高殊檔住至宅78鹽㎡2室2廳1衛(wèi)1優(yōu)點棗：方駝?wù)龑嶍懹茫p臥燥室雙前飄窗缺點助：干稿濕分錦區(qū)未躲分區(qū)優(yōu)，低糊樓層駁客廳霉采光睡差10扮3㎡校3房2廳1衛(wèi)1優(yōu)點鋪：方敵正實綢用，查動靜脆分區(qū)護(hù)，玄燙關(guān)走賽廊設(shè)良計，歡帶入辛戶花虧園缺點而：多丹功能民室采弟光通鄰風(fēng)差藍(lán)灣嚴(yán)星辰縮慧位于傅大亞怒灣中譜心區(qū)沉域，滔規(guī)劃撐采用講圍合野式的悼排布燦方式冬，打選造內(nèi)不部中貌心景球觀節(jié)厚點，臂社區(qū)事感較晝強(qiáng)。針但產(chǎn)畜品均跳質(zhì)化異嚴(yán)重奴，對閘于市險場客澇戶的備需求趣沒有辟較多貪的針誤對性給。中興孟佳苑浴基礎(chǔ)筒資料區(qū)域必：位女于大啞亞灣位中心敲區(qū)中湊興五雹路規(guī)群劃局浴旁，雕行政鈔單位揉環(huán)繞配套囑：購毀物、影教育驅(qū)、醫(yī)膜療、叉休閑捕配套姥齊全產(chǎn)品新：均耽好創(chuàng)盾新，甘入戶醬花園紛與陽躍臺凸員窗搭鴿配，沒營造潑彈性昆空間主形耽象：貝大亞政灣中正心灣骨區(qū)精搏致生編活新傻標(biāo)準(zhǔn)中興文佳苑迅戶型提統(tǒng)計答：共57韻7套，勺產(chǎn)品桐以兩勁房和礎(chǔ)三房謙為主游，另貝外還古有少猛量一閱房和總四房緩產(chǎn)品引。71臨㎡兩房饞兩廳嚷一衛(wèi)優(yōu)點案：戶敞型方告正，樹實用基率高亦，雙邊陽臺摧，27瘋0度轉(zhuǎn)吳角凸甲窗缺點盆：廚傳房無頁采光星面較閥小中興乏佳苑浮位于剝大亞礎(chǔ)灣中君心區(qū)熄，項緒目以錯高層辯產(chǎn)品完為主至導(dǎo)，州但建循筑密細(xì)度過重大，查容積嶺率較悔高，款屬于站現(xiàn)代矩建筑保風(fēng)格箱，產(chǎn)市品線寸較為標(biāo)豐富擱，戶妄型配此比與揪市場陶需求候量吻承合，暮對于授本項術(shù)目有灣借鑒泰意義滑。中萃揭花城化灣項達(dá)目分欣析區(qū)域漠：地壁處龍疫海二刃路與煮龍山述八路匙交匯精處，盼交通蝦便捷絹，距根沿海泊高速執(zhí)出口1.逗5公里產(chǎn)品妨：歐析洲生師活美疫學(xué)主愉題，恒注重襖南北價對流基的舒仰適感周邊彎配套術(shù)：5分鐘設(shè)生活鍬圈，蘿購物再、教誰育、漫銀行于、醫(yī)詢院配坡套齊震全主形旨象：趨深圳蒼第九釣區(qū)歐肯式生曉活美功學(xué)樣削本中萃播花城市灣一蔥期戶暮型統(tǒng)大計：謎戶型釣以兩事房、椒三房舌為主江，共67滑8套12辱5㎡三房也兩廳門兩衛(wèi)優(yōu)點憶：布錢局方濃正，弦南北牢通透叮，超挑大陽最臺，茅入戶匪花園缺點概：干下濕、紋動靜彩分區(qū)稱不明兵顯中萃晝花城頓項目炮離深拜圳較萬近，雨地域平交通門較好批，周組邊生說活配救套較糾為成戰(zhàn)熟，耗項目泉主打爸歐式暮生活獅，注握重舒奪適感星。高殼層產(chǎn)跪品主著要以險兩房匹三房禾為主技，針種對性新較強(qiáng)組。仁和WE城項凈目分乒析區(qū)域奏：地減處大伯亞灣踐大道晚西區(qū)岡一中示旁，欲擁有6套距宏離沿誓海高老速1.仿5公里社區(qū)穴：頂當(dāng)級泰車式皇爺家園捎林、親泳池災(zāi)、會淋所及豈多功罷能泛很會所園林豈：香少蜜湖辱原班籌人馬景打造經(jīng)賓士扣利風(fēng)致情園涼林配套起：3分鐘良成熟旅生活羊圈主形斜象：步深圳賞東部蛛灣第剃一水踢社區(qū)仁和WE城共11燙60戶，苦產(chǎn)品宜以一足房、顛兩房圾、三塌房為仔主，勇有少躲量四撥房87擴(kuò)㎡兩房編兩廳束一衛(wèi)優(yōu)點段：布谷局方糾正，誓南北瓣通透錯，主崗臥大么面積27填0度凸朱窗缺點懇：客挺臥采怖光較歸差，拖主臥拿外陽別臺影效響私母密性仁和WE城項斯目屬提于高健層社登區(qū)，務(wù)三列攻高層容板式族結(jié)構(gòu)粉劃分犁兩個土景觀憶組團(tuán)香，建慶筑之桑間的劍間距拳較大駐，具執(zhí)有良桑好的院景觀忌視野督，實合現(xiàn)景延觀資根源最菜大化誓，產(chǎn)橫品定掉位主監(jiān)要以糞小面君積的巴一房賴與兩瀉房為足主打僵，走伍速銷杯路線半。小老區(qū)規(guī)協(xié)劃配癢套齊查全。戶型一房兩房三房面積項目30-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140中興佳苑9618092968425燦邦國際3929898翠堤尚園176524216藍(lán)灣星宸248248248華彩項目2642316699金泓項目以三房、四房大戶型為主，面積待定新天名城2期以中小戶型為主，面積待定競爭沙態(tài)勢—未來績產(chǎn)品淋的同振質(zhì)化貼嚴(yán)重未來鏡大亞志灣中冊心區(qū)與產(chǎn)品姿供應(yīng)陜面積慨區(qū)間濫趨同勝，其梨中兩訴房60該-7江0㎡，三水房90昆-1順00膨㎡三房削供應(yīng)園量較漂少未來耐項目披供應(yīng)暫產(chǎn)品狹統(tǒng)計競爭銹總結(jié)競爭申態(tài)勢--吧-各項及目核狹心價帳值點挽分析項目名稱建筑園林風(fēng)格主力產(chǎn)品/面積核心賣點中興佳苑建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無主題兩房71-81㎡三房100-117㎡片區(qū)價值、成熟配套、產(chǎn)品創(chuàng)新燦邦國際建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無主題一房37-41㎡兩房49-59㎡片區(qū)升值、中心CBD、保利物管、五星級酒店配套、小戶型翠堤尚園建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：中式格調(diào)園林兩房76-90㎡三房120㎡片區(qū)升值、中式園林、超寬樓間距、成熟社區(qū)仁和WE城建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：泰式風(fēng)格一房：40-42㎡兩房81-87㎡片區(qū)升值、深圳東部第一水社區(qū)、園林藍(lán)灣星宸建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無主題一房40-50㎡兩房71-78㎡三房102-103㎡片區(qū)升值、成熟社區(qū)、毗鄰紅樹林公園競爭貞總結(jié)大亞團(tuán)灣市晨場上對主流建筑蝕風(fēng)格綢為現(xiàn)攪代風(fēng)竊格，無明擊顯的軍園林士風(fēng)格膀趨向痰，但增以精歡致為吸目的倆。列舉繭的典煤型項趨目中震可發(fā)族現(xiàn)各倡項目統(tǒng)的共同貼點：墻以片吩區(qū)價夢值為享核心茶賣點辦，強(qiáng)惕調(diào)項聽目的脖升值輝潛力居。不同始點：歸環(huán)境亭、交久通、殘規(guī)?？噘Y源般較好慈的項盞目以社區(qū)斯理念攔為賣寸點；而娃環(huán)境追、交痕通資費源較殊為缺他乏的旨項目霧則是巾以產(chǎn)品粗差異掏性作厘為項剃目的栗賣點綜合造市場錯所有膀元素躬分析待，交后叉結(jié)丙論為極整體慮發(fā)展成戰(zhàn)略舞提供難最終志成型添基礎(chǔ)優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）項目處于深圳東部、大亞灣中心區(qū)域，具有較大的升值潛力。項目周邊的配套較為成熟，有體育館、公園、集中商業(yè)等。區(qū)域較陌生景觀資源較為缺乏周邊存在較多荒地開發(fā)程度較低規(guī)劃道路暫未形成，項目進(jìn)入性較差。機(jī)會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會；利用機(jī)會，克服劣勢沿海高速的開通，對大亞灣市場有極大的帶動作用。深圳撤關(guān)擴(kuò)容，二線關(guān)整體外移。龍崗大運會大幅度刺激龍崗發(fā)展進(jìn)程，對大亞灣發(fā)展起到良好的帶動作用憑借所處地段的優(yōu)勢，充分挖掘居家感強(qiáng)，實用性高的產(chǎn)品，在規(guī)劃和配套上展現(xiàn)強(qiáng)烈的居住意向，滿足客戶需求。利用地段、產(chǎn)品、配套的吸引客戶，展現(xiàn)項目的升值潛力，捕捉深圳客戶；系統(tǒng)的走差異化的競爭路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品實用性挖掘、提高使用率；利用高附加值的贈送空間來吸引客戶；內(nèi)部環(huán)境營造，配套實行等方面下功夫，在性價比上作文章。做好內(nèi)部環(huán)境和配套的打造，建立完善的項目自有體系；以人無我有，人有我優(yōu)的原則在各方面超越同質(zhì)化競爭的對手。威脅（Threats）區(qū)域周邊開發(fā)項目較多，總量較大，競爭較為激烈；大亞灣市場政策層面的不確定性。內(nèi)部刊能力外部莊因素SW普OT分析定位圣報告地塊求分析P1項目牢定位對分析市場碗回顧P2項目敗定位P3物業(yè)全發(fā)展鋒建議P4大亞莖灣深圳像客本地湯客產(chǎn)業(yè)周移民20秋10痕-2奶01慶1年，套區(qū)域匙市場框客戶強(qiáng)是否酸發(fā)生快變化掩？客戶漲分析大亞氣灣產(chǎn)肝業(yè)客枯戶主肯要分放為西碌部產(chǎn)黨業(yè)園哥和石傻化園系：數(shù)量典型項目投資規(guī)模石化區(qū)約40個普利司通、臺灣和桐、臺灣李長榮、香港建滔、無錫興達(dá)、中海油、中海殼牌等已投資逾910.5億元西部工業(yè)區(qū)近100家企業(yè)東風(fēng)本田、東風(fēng)易進(jìn)、永昶電子、三洋激光、光弘電子、三洋光部品、寶興鋼鐵、三鑫玻璃、新華昌集裝箱比亞迪總投資額約10億20口00年，于中海飼殼牌識石油蘿化工束有限唯公司粗與惠般州政哥府簽捷訂協(xié)嬌議，代在大涂亞灣傍投資討建廠俯，投普資額零達(dá)41億美樸元；20區(qū)06年，串正式勤投入貍使用。目前趴大亞勢灣的爪產(chǎn)業(yè)戴客戶取主要簽分為糠西區(qū)監(jiān)工業(yè)濫園和廊石化豆區(qū)兩幟個部神分；西區(qū)產(chǎn)業(yè)園石化園產(chǎn)業(yè)央客戶西區(qū)剪正處四于產(chǎn)裳業(yè)起受步期霧，以宴比亞規(guī)迪等禾為代比表大借型制失造業(yè)訊在政鵝府的狗主導(dǎo)缺下陸落續(xù)進(jìn)尚駐東風(fēng)車城進(jìn)駐企業(yè)6家響水河工業(yè)區(qū)進(jìn)駐企業(yè)15家深圳比亞迪西三電子產(chǎn)業(yè)信息帶日本三菱麗陽制造邪業(yè)聚耀集1、以丹勞動扶密集看型產(chǎn)嗓業(yè)為湖主2、涉凈及汽況車零惜部件娘、電盛子、棟鋼鐵但、紡貧織材級料、賓紙品項目投資規(guī)模已投產(chǎn)項目約40個東風(fēng)本田、東風(fēng)易進(jìn)、永昶電子、三洋激光、光弘電子、三洋光部品、寶興鋼鐵、三鑫玻璃、新華昌集裝箱約6.5億美元，其中，投資超過1000萬美元的項目21個在建項目約19比亞迪、敏華家具、海德運動器材、星華電子項目約3億美元，其中，投資超過1000萬美元的項目11個在談項目8個——投資總額約1億美元，其中投資超過1000萬美元的項目5個產(chǎn)業(yè)追客戶進(jìn)駐企業(yè)就業(yè)人口/萬西區(qū)日本三菱麗陽0.5東風(fēng)汽車城0.8響水河工業(yè)2比亞迪6西三電子信息產(chǎn)業(yè)帶2合計11.320束06年，瞞大亞痕灣區(qū)盡從業(yè)狐人員86瘦29樸4人，賄比20胃01年增炎長62抹.8缸%，當(dāng)弱前西漢區(qū)就棒業(yè)人交口約11樂.3萬，其中宋大部鈴分為犧較為徑低端綁的產(chǎn)鬧業(yè)工選人，隔有效債客戶范群體禾仍然總十分肥有限鄰；產(chǎn)業(yè)航園區(qū)唉發(fā)展蹦的必誓經(jīng)之含路:當(dāng)前桶人口趟總量滿少/有效冶置業(yè)舒群體盆有限勞動問密集貪型產(chǎn)迎業(yè)，貧基本驗以低瞇端產(chǎn)遵業(yè)工呼人為柱主，斥客戶頁經(jīng)濟(jì)敢能力拘弱，籌有效互客戶但群總尊量仍返然十?dāng)?shù)分有輩限；業(yè)內(nèi)哭人士牛訪談尼：“產(chǎn)梅業(yè)園滅這邊民企業(yè)利都是醒一些戴制造犁業(yè)，跪人是蓋很多物，但雖是都何是一架些打哭工的禾，他喉們一頭般就姓一個蒼什么儀組長灘，管沃幾百朋個工密人，尊現(xiàn)在柜出來吃買房搏的可擋能就患那些從人，胡但對價格讀的承謝受能緊力非鐵常的取弱，基霸本上繁只能循接受抗在總價30萬以阿內(nèi)的憑房子，他鈴們大常多選牙擇西枝區(qū)這級邊，吳像這禮邊一旁些單膜體樓縣，價獎格很妹便宜鄰的，沖挺多井比亞熱迪的冬人買霉；西區(qū)元產(chǎn)業(yè)貝園西區(qū)晴客戶掏還包底括來丑自坑巖梓、蛛坪山流大工大業(yè)區(qū)捎客戶收，是敢受價干格驅(qū)坐使的革跨區(qū)插置業(yè)雙，以刷首置湊為主紗，少呀量高憂端換亭房，龍崗礎(chǔ)與惠鼓陽大庫亞灣歡房價滲梯級塘明顯耀，來充自于機(jī)龍崗欲坑梓脖、坪吊山的狼產(chǎn)業(yè)傲人群閃及龍轎崗中迎心城羊的主配流群塘體白半領(lǐng)在庫經(jīng)濟(jì)檢承受巧能力拳限制弄的條尚件下犁，跨給區(qū)域來置業(yè)討成為亂主流維置業(yè)此趨勢套。坑梓中心估城中心吼城價格愚驅(qū)趕價梯勻級180注00煙-1興00亦00元/㎡坪山大亞蟻灣龍崗源產(chǎn)業(yè)廈自住紀(jì)客戶割主要引來自服于中耀心城浮和坑快梓、藍(lán)坪山兔大工睜業(yè)區(qū)龍崗飽中心爺城主轟流人充群白辟領(lǐng)置盒業(yè)形撈成跨可區(qū)域及之勢處于求主流夢人群秀的普材通企競業(yè)中慰層管慨理者會和職繳員、積小私阻營企積業(yè)主呼等置耀業(yè)范袋圍逐裂步被踢價格貓擠壓焰到惠幅陽大繞亞灣傘區(qū)域攪。坪山擊、坑磁梓產(chǎn)棟業(yè)人功群成監(jiān)為跨炊區(qū)域丑置業(yè)接的主戀流受到頭價格遍的擠饅壓和爽供應(yīng)脈短缺嶼驅(qū)趕士到周犁邊惠哄陽大璃亞灣始區(qū)域幼置業(yè)叢，其倍價格傻承受憤能力篇有限怪；價梯慈級258柔00軟-7習(xí)50縫0元/㎡坪山店坑梓價格地、供鳥應(yīng)驅(qū)搭趕價梯梳級330嫌00扇-4冬00喊0元/㎡西區(qū)佩產(chǎn)業(yè)投園德洲城惠陽本項目大亞灣中心區(qū)龍崗專業(yè)葡人士碧訪談尺：目前較德州漠城的挺深圳辣自住肢客比港例較職高，葉主要豎是這府里離坑恭梓、滋坪山碎很近，這服些客者戶的價格氣承受皂能力槐較弱，大多御在30萬以抗下，中表心區(qū)醒的價獵格比校這里秀高，闊而且榮那邊配套廉沒有箭起來，生漠活居爽住的冤氛圍愁沒有筒；德州逼城項霧目主勸策西區(qū)奇客戶稀經(jīng)濟(jì)燒承受呢能力寇較弱否，對吧總價撥敏感交，目圓前主丑要分古布在徐工業(yè)壓園周采邊低剃端項及目，姿對中殖心區(qū)學(xué)項目豈支撐惰弱；德洲址城當(dāng)悶前的敘主要訊客戶瞞構(gòu)成醉即來倉自大代工業(yè)胞區(qū)：率龍崗牧大工齒業(yè)區(qū)荒客戶蘿占深惠圳客部戶的55佛%以上將，其仁中，殘龍崗悠團(tuán)購票客戶皇占約50蠻%；團(tuán)前購客極戶均寬為工漁業(yè)區(qū)越企業(yè)鑄員工滅的團(tuán)哪購?？予髌荷轿鲄^(qū)西區(qū)俱產(chǎn)業(yè)她園以殼悼牌、貨中海敲油等四大型計石油請石化瀉企業(yè)糖為主陵，目斷前已險進(jìn)駐臥企業(yè)40余家典；惠州咐大亞到灣石濫化工拉業(yè)區(qū)交規(guī)劃團(tuán)總面脊積29淡.8平方煤公里青，已炮被廣號東省劍政府場列為時五個盡重點夸發(fā)展維的石銅油化凡工基困地之惜一。典并于20勢05年4月被快中國臥石油隸和化煌工協(xié)口會授請予蕩“中膀國石影油化剃學(xué)工卻業(yè)（恐大亞圓灣）敬園區(qū)重”牌俗匾；數(shù)量典型項目投資規(guī)模石化區(qū)約40個普利司通、臺灣和桐、臺灣李長榮、香港建滔、無錫興達(dá)、中海油、中海殼牌等已投資逾910.5億元石化霞園區(qū)但由播于企邁業(yè)自勢動化行程度忍高，此產(chǎn)業(yè)昂人群蛾總量列不大毀，短案期內(nèi)箏產(chǎn)業(yè)違客戶沸群體挪數(shù)量噸有限死；石化淹園區(qū)拘大部葵分企檢業(yè)自乎動化經(jīng)程度苦較高錄，產(chǎn)帳值高高但產(chǎn)使業(yè)人脊口數(shù)絕量有嘩限；湖目前效中海慶油的帖產(chǎn)業(yè)桶工人披也就30茂00人左啟右；業(yè)內(nèi)黑人士燭訪談違：“中墨海油墻能拉步動10萬人嗚來大匯亞灣惑就業(yè)漆?！备饕郧爸羞@曾融經(jīng)是拴一個察宣傳洋亮點察，但鞋是項帆目正番式投千產(chǎn)后濫，由瞇于機(jī)械鍬化率漆生產(chǎn)量比例上很高省，并蛾沒有帽拉動廣那么乏多人華就業(yè)冶。近國幾年環(huán)，惠扁陽和春大亞然灣的殼產(chǎn)業(yè)繁人口強(qiáng)，也毀沒有授如預(yù)梢期那棵樣顯琴著增珍加。造成桿這邊竹的房比子基趕本空院置；淡水效房地扶產(chǎn)信炊息咨隨詢部乖負(fù)責(zé)弟人專家翁語錄右：人口排數(shù)量現(xiàn)低一裝直以府來都案是我汪們面慢臨的站問題斑，石化姻產(chǎn)業(yè)簽對人閉口的翻帶動叢，之基前被具高估貸了。因千為現(xiàn)嶄在很擊多操賊作都廊是自蔬動化老的，振不需憶要那寶么多鏈人力懇。從劉大的條方向勉來講哈，一窮個城隔市要橡吸引潑人來及定居手，靠焰重工杏業(yè)肯盡定不句行，梁大亞垃灣需丸要把恥旅游汁和文疲化產(chǎn)嗎業(yè)做埋起來誤，才爭會吸母引更股多人固前來旋居住極。大亞弟灣區(qū)鏡規(guī)劃悠建設(shè)洲局房奏產(chǎn)科季科長刪胡勇眠強(qiáng)人口GD叮P從20亂00年到20生08年大仇亞灣GD蕩P增長送了近10倍，亮但常豆住人站口僅氧翻了購一倍體，至08年，絡(luò)全區(qū)亮常住刊人口14剃.2豈2萬；石化稅園區(qū)殼牌券員工疼居住億狀況鬧調(diào)查工業(yè)晝區(qū)客藝戶置級業(yè)現(xiàn)星狀：1、高臂收入橫人群已置醉業(yè)/企業(yè)燒高端租房塔解決：高針管/專家2、中按等收檢入人虧群群驕體數(shù)間量大雷多選擇恰城區(qū)張或者藝福利急房置左業(yè)，未幼來新春增人桶群也陷需1-汗2年的長“心差理穩(wěn)烘固期依”才倘能產(chǎn)冤生有悶效置結(jié)業(yè)需稻求3、普爭通產(chǎn)石業(yè)工蛇人非顧有效惠置業(yè)拆需求計：宿篇舍解證決；高端絞產(chǎn)業(yè)悼客戶許剛性求置業(yè)激需求迅較弱醒，中討端產(chǎn)演業(yè)客揉戶大抗部分去被城鉗區(qū)項嬸目分建流；大亞嫂灣工獅業(yè)區(qū)弓的企世業(yè)大丟部分年是從畏深圳夜搬遷解過來聞的，鵲大部紀(jì)分企弊業(yè)的斃中高懼管在遷深圳將已近婚置業(yè)削，剛草性再上置業(yè)誤需求屋較弱喜，而扇有置沙業(yè)的案需求連的客燥戶也妥大部進(jìn)分選跟擇惠餓城；石化孟園區(qū)中端足客戶場分流劫的主宋要原竟因：究區(qū)域挽配套懂不成申熟、左石化慶產(chǎn)業(yè)朽對環(huán)核境和復(fù)健康儉的影法響；典型飄客戶循訪談厲：付先蛋生：40歲左婚右，六山水鴉華府呀客戶職業(yè)演：中許海油鉤員工“這歇邊環(huán)手境比化較好反，配屬套全信，大姑亞灣爺那邊垂現(xiàn)在配套室還是販比較畜差的，糊而且批靠近必石化祥城，鞭那邊舉不是饒很多天石化托企業(yè)菜的么乘，這報個對健占康不羽好，雖臂然現(xiàn)笨在技憲術(shù)是付很先問進(jìn)，顫但是膜多多此少少東還是拖有影半響的粗，我乒們平證時上尼班就階在那電里，府要是獻(xiàn)還住鉆那里穗，時殖間長旺了還譽(yù)是不念太好父的”業(yè)內(nèi)毛人士澤訪談百：我們框曾經(jīng)鄰也嘗膜試過膨去產(chǎn)帶業(yè)園浩拉客把戶，碼但是靠發(fā)現(xiàn)尋很難竄，工僅業(yè)區(qū)告的客騙戶價五格承欣受能汪力太鹽弱，伏原來藍(lán)我們胖賣3千多呈地時頌候他債們還銷嫌貴野，至?xí)杂谙裥氖謪^(qū)的以客戶辜一般狐會選屈擇城擔(dān)區(qū)，恩一來魯這里時的配套圣不完起善，二斤來，條石化殘區(qū)的獨員工欲還是佛會認(rèn)為執(zhí)石化虎產(chǎn)業(yè)狹對環(huán)徹境和典健康是有頸影響填的，優(yōu)他們妄平時似上班忍沒有找辦法全，所震以下羽班了超就不投希望巾還住拋在附撇近；新天彈名城靜項目州主管石化直園區(qū)模型枕來源谷：世掛聯(lián)研喂究模型建立參照案例：新加坡裕廊工業(yè)區(qū)/廣州茂名石化城/天津濱海新區(qū)啟動期（10年）啟動期（5年）建設(shè)初期（5~10年）全面建設(shè)期（10年）建設(shè)初期（10年）全面建設(shè)期（10年）全面投產(chǎn)期（10年）平穩(wěn)發(fā)展期（10年）全面投產(chǎn)期（10年）45大亞灣工業(yè)區(qū)發(fā)展程度時間公共交通體系完善規(guī)劃工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)開始完善居住人口快速上升，產(chǎn)業(yè)推動城市化政府已引入部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市穩(wěn)步發(fā)展發(fā)展程度時間12345區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化成熟階段化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口區(qū)域初步發(fā)展石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化區(qū)域城市化發(fā)展成熟123石化區(qū)發(fā)展模型石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展化工簇群正在開始完善產(chǎn)業(yè)川新移餐民=10年后輩主力脾，近雨期對飼市場很的消對化貢符獻(xiàn)有累限從產(chǎn)厲業(yè)園輝的發(fā)太展規(guī)蹲律看飾，產(chǎn)業(yè)搏新移貌民對卷周邊疏市場中的拉保動作墳用需兔要較饒長的拔時間躁；產(chǎn)業(yè)前園規(guī)刪律分隱析典型樓盤新天名城美岸棲庭菩提園熊貓國際產(chǎn)業(yè)新移民客戶3%5%5%10%本地客戶5%8%30%20%產(chǎn)業(yè)搭客戶凱分析展小結(jié)我們剛認(rèn)為窄：產(chǎn)揚(yáng)業(yè)客蘿戶難省以支根撐本菜項目載?？蛻魜碓纯蛻籼卣魑鲄^(qū)主要來自西區(qū)工業(yè)園和龍崗大工業(yè)區(qū)，以勞動密集型企業(yè)為主，主要為低端的產(chǎn)業(yè)工人；主要分布在工業(yè)園附近，價格承受能力較弱，難以支撐市場石化區(qū)來自于石化區(qū)大型石化企業(yè)，技術(shù)密集型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人群有限；短期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)客戶群量有限，片區(qū)不成熟和環(huán)境的影響使得已有客戶外溢；產(chǎn)業(yè)秋園客舒戶小仙結(jié)本地東人承敞受能遣力較舒強(qiáng)，烘但人菊口數(shù)渣量少零，需懼求有瞧限淡水齊本地廚客戶以公憑務(wù)員不階層悅、私醋營企喪業(yè)主繩為主驅(qū)；常住之人口翼數(shù)量捆少，如需求耳有限棕，非軟本地柱客戶練主力求；具有刻強(qiáng)烈增的置詢業(yè)區(qū)棵域偏勁好，羞僅少稼數(shù)人替接受耕大亞闖灣置曲業(yè)；經(jīng)濟(jì)敵承受告能力爪較強(qiáng)屯；人口扯年自心然增演長率薯不足5%，不劫能支店撐大糾亞灣細(xì)市場代。典型項目本地客戶比例新天名城5%新際首座5%美岸棲庭5-6%德洲城10%分類具體來源需求面積原因教師當(dāng)?shù)亟處熑后w90-180平米購買能力較強(qiáng)/福利醫(yī)生淡水醫(yī)院群體95-180平米總價承受有限，還貸能力有限，動用多年積蓄公務(wù)員

惠陽、淡水及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶群體120-250平米購買能力較強(qiáng)/福利市區(qū)國企中層管理人員供電、供水、移動、聯(lián)通等事業(yè)單位中高層管理人員140-280平米購買力強(qiáng)追求舒適原住民與私營企業(yè)家淡水、澳頭原住民與私營企業(yè)家140-250平米購買力強(qiáng)追求舒適喜好大戶型白領(lǐng)和周邊居民淡水、澳頭普通職員110-150平米有一定購買力換房需求惠陽臺市場世的本商地客游戶構(gòu)誦成本地顏客戶本土孫客戶欠群屬遞于市寫場上辨慢熱耍的“鑰跟隨怠者”捕群體首，區(qū)牌域情閃節(jié)嚴(yán)蕩重短傷期快落速放狐大可雅能性支不高客戶護(hù)量制他約因承素1：本土油人口畢有限客戶壩量制品約因予素2：自建筑房居櫻住為礙主客戶釀量制翅約因擦素3：老鎮(zhèn)那情結(jié)&惠城沿情結(jié)本土園客戶速當(dāng)前約66海%居住辰于自也建房中，反交易雞活躍欺，價涌格低唉廉惠陽全區(qū)蔬人口千約30萬，市奧場供傻應(yīng)與傍消化哭均集娛中在剃區(qū)政翁府所削在地琴淡水戚，淡縣水當(dāng)沖前人慎口僅18萬本地肝客戶必置業(yè)隙的兩仇種優(yōu)沫先選竭擇——中高歌收入土愿意籮選擇換老鎮(zhèn)農(nóng)（城伏市便鋪利）曾，區(qū)性外置墓業(yè)首鋸選惠夠城（酸中心志，教撲育等低配套膠水平罩），喘很少襲選擇插新區(qū)本地扔客戶扛群基剝數(shù)小澆，短檔期快嶺速擴(kuò)境大有釋瓶頸非剛冬性需韻求——置業(yè)哪急迫她性不與高/選擇膜太多/老鎮(zhèn)障情結(jié)本地葉客戶本地客戶人口有限非剛性需求區(qū)域情節(jié)長期存在影響澤本地概客戶莖因素法長期托存在衛(wèi)，未孝來放間大的窩可能比性不評大；本地嚇客戶坡也無孔法支桶撐大灘亞灣肥市場發(fā)需求……未來亂深圳丟客戶編的發(fā)卷展趨包勢……本地晉客戶市區(qū)地鐵：45分鐘當(dāng)前60分鐘車程龍崗中心城第一頑個趨路勢：20妹10嗎-2止01拖1年，院龍崗街步入社都市犬化發(fā)桿展20瘦10年，3號線值開通攜徹底攔打破良龍崗暢的交首通瓶河頸，根據(jù)域地鐵肥公司美測算并，建寬成后絡(luò)從紅唐嶺中象路出慘發(fā)至死龍崗宜中心接城僅茶需45分鐘尊左右未來誓每天外運營器時間武為每雨天早6時至踐半夜12時。20鍵12年前村，早孫晚高撥峰時毅段每小呈時對繡開12列，慕間隔8分鐘；至20豪19年，涉高峰撈時段忠每小貫時可對開25列列陶車，飲每3分鐘即可夾發(fā)出這一班些車。深圳僵客戶20畢11年大索運會圓，城憂市配悄套建乖設(shè)突您破之府前心純理障渡礙“褲關(guān)內(nèi)謊外兩虎重天縮慧”問售題解念決——甚至顯優(yōu)于笑關(guān)內(nèi)六居住廢環(huán)境大運沿會促榨使龍歷崗中叉心城碗建設(shè)滲進(jìn)入睛快車結(jié)道，識相關(guān)曬城市桐建設(shè)帆將在20目10年到防位大型星城市鋪設(shè)施璃、商盾務(wù)商歌業(yè)區(qū)叫建設(shè)仇加快新高盞交會午館/大運祖會相乓關(guān)設(shè)歲施/酒店涂商務(wù)的區(qū)的格建設(shè)此。英映國最屆大的野零售也公司TE貼SC改O深圳竊首店廟入駐襪龍崗件：加味拿大55峽5集團(tuán)朵旗下芝美國MA版LL也有狀意落擋戶龍松崗中復(fù)心城果：總偵建面團(tuán)約38萬平擊米，聚將首舉次把歸史努荷比樂攻營引暫入中灣國。城市母舊改豎加快陶龍崗憐城市究面貌搜翻新中心清城及詞奧體暴新城姐周邊柔舊改臣工程圈當(dāng)前等已陸志續(xù)啟知動，準(zhǔn)包括芳愛聯(lián)泡村舊砌改（漁龍城絲式華府屆）、巖萬科瓦新老婦西項睛目、穗回龍征鋪改預(yù)造等政府療安居砍房文化鬧廣場體育住場館體育閣公園水庫交通淺樞紐(地鐵拍站)體育捏學(xué)校小學(xué)信息學(xué)院會展游中心厲、酒針店商務(wù)亦、商緊業(yè)用拆地北部慮新經(jīng)渾濟(jì)的繡增長蹦點北區(qū)醉電子/I趕T經(jīng)濟(jì)露，36萬平秋方米刮天安紐奉數(shù)碼弓城和厚留學(xué)傅生創(chuàng)細(xì)業(yè)園如，為門龍崗拜中心林城引萍入大配量高悼素質(zhì)辭的外屆來人變?nèi)骸１辈开毥?jīng)濟(jì)培帶（高佳新產(chǎn)教業(yè)帶壇）城市通面貌怕和交彩通瓶狂頸打艷破后房誠，受鋼價格慢吸引走，關(guān)笑內(nèi)白峽領(lǐng)客過戶必脖然大鍛量進(jìn)侵入龍未崗，嗎新房繪置業(yè)富成本憶持續(xù)捆升高項目規(guī)模容積率戶型面積總價區(qū)間客戶描述高發(fā)城馳5.2萬5.237一房48兩房55兩房63-100萬自住60%（2房）投資40%（1房）多為多次置業(yè)，看中地段價值中城天邑16.8萬4.948、54一房68、73兩房99-139三房兩房：115-135萬小三房：210萬元周邊換房客，2次置業(yè)以上小私營老板居多，部分公務(wù)員，白領(lǐng)階層缺失價格構(gòu)高：笑關(guān)內(nèi)2房價糖格在11翻0-鏈15雜0萬，告小3房在20格0萬以銳上供應(yīng)忍少：鞠福田瓜和羅浸湖新垮房供剩應(yīng)稀奏缺，民而且轎多為醫(yī)高密茄度項南目，禾規(guī)模熊小，早居住初舒適止度有繩限福田蔥典型娘項目銀掃描械：客戶脹層級妥明顯陪更高——財富哨型：習(xí)年齡泳多在30歲以寇上，誤以高歌層管臺理與紹小企扔業(yè)主勉為主高房蜓價提調(diào)升龍襖崗新索居民絨進(jìn)入也門檻橋，價勤格驅(qū)球使區(qū)少域低快端客撤戶向金大亞秘灣外料流成位為必濟(jì)然；坑梓中心皮城中心完城價格航驅(qū)趕價梯溪級180遙00希-1眉00緞00元/㎡坪山大亞閘灣價梯色級258抵00陷-7崖50筍0元/㎡坪山宴坑梓價格屋、供慎應(yīng)驅(qū)偽趕價梯諒級330紗00妥-4抵00幻玉0元/㎡惠陽獻(xiàn)大亞跪灣與尚深圳圈相比敢在房捉價及壺消費敢上都滑具有梅價格泡的優(yōu)不勢，理形成季了明摟顯的筒價格宜剪刀授差；房地股產(chǎn)價霜格剪狼刀差20允09年惠銹陽房滿價比兩深圳浩最低宮區(qū)的菠房價夜相差倒約60觀00元/㎡，存臣在相港當(dāng)大潑的價尼格差做。隨產(chǎn)著未霜來龍呆崗價業(yè)值的效提升嘆，這暫種價錢格優(yōu)困勢將謠更加勝明顯膚；惠陽紗大亞子灣這韻邊的起消費賤水平毛不高茂，在脅這里返買套手房子彎，周洲末來侮度假殘感覺辟不錯字，路雷上時互間跟貍?cè)ゴ笳?、小爹梅沙逆差不腫多，域而且殃消費船要低沉很多援，喜述歡這遭種生廟活方辣式?！绿焖好茄蕵I(yè)主伯吳先女生觀點己一.20險10乘-2鹽01生1年，滲龍崗持價值架提升深圳膽客戶劉跨區(qū)槽域置掩業(yè)需膊求增愧加第二極個趨酷勢：20韻10債-2襖01且1年，趁眾多雞規(guī)劃襯利好遺開始溪釋放深莞汁惠一流體化亮，區(qū)葡域觀訊念打材破，逝大亞峰灣融辰入大被深圳舟；公共勒交通擇建設(shè)頸：20噸09年底請：開愈通9條公伍交化宇班線浮，實濾行對稈開運直營20雹10年底姜前，持制定申第二份批跨數(shù)界客摩運班付線公坊交化律運營形方案20怨11年之粥前，廟將構(gòu)生建三胳市之倉間機(jī)菠構(gòu)、尼口岸彼、重?zé)捯粷娡信诩~、納旅游崇交通畜網(wǎng)納徑入規(guī)摘劃范酬圍，臂在中扇遠(yuǎn)期松逐步出組織笛實施罷。統(tǒng)一西區(qū)號裂：目前桶，深丸莞惠脾區(qū)號面統(tǒng)一挪已經(jīng)圖提上估日程仿，進(jìn)罪入?yún)f(xié)咸商階僚段，細(xì)最快20抽10年實丙施；深莞攤惠一伯體化咱建設(shè)尼相關(guān)垂動態(tài)葵：20踏09年底悅，沿蠶海高吵速開此通后宵，交狀通瓶抗頸打襲破，賤深圳扶和大岔亞灣工的距估離更絨為近前便；深圳暖至大甘亞灣柴：沿海見高速——鹽壩遲高速——深鹽聰路——羅沙毒公路車程4０分念鐘沿海蔽高速——鹽壩蛾高速——機(jī)荷曾高速——清坪踢快速蕉－－銳－泥蝕崗車程袖３０名分鐘深汕炒高速塑－－該機(jī)荷芬高速術(shù)－－會清坪虹高速海－－爺泥崗車程默５０故分鐘澳霞住立交南坪巖快速1期南坪苗快速2期（狹規(guī)劃珠中）20繡10年龍海愉大道沿海多高速已通蠅車深鹽明第2通道08年10月大亞格灣規(guī)老劃不蟻斷升定級，臣各項淚城市結(jié)建設(shè)童配套攜啟動麻，區(qū)已域的系城市乓價值蟻進(jìn)一縫步顯溉現(xiàn)；中心胞區(qū)總師用地左面積野約22平方秒公里收，總評體規(guī)較劃分3個片勿區(qū)：1、北打片：倒基本訓(xùn)定位誓是以拾行政滋辦公擁、商貌業(yè)服妖務(wù)、竹文化漸娛樂豈、生默活居腸住為往主的訓(xùn)綜合莫性城岔市功橡能區(qū)磚。2、中桂片：芽集中迎了大悼亞灣概目前中主要傍的居偉住、慕商業(yè)值服務(wù)雷、行鈔政辦社公等繼城市拆功能箱，今扮后是樣以舊艦城改粗造為脆主3、南癢片：爹以星核級酒壩店、精高尚深住宅就、商鄙務(wù)寫雨字樓求、旅曉游休賓閑度德假為緊發(fā)展奧方向業(yè)；典型嘗客戶周訪談較：這里銳目前機(jī)的配讀套還冒是太改缺乏徑了，核但是規(guī)劃滴的挺侄好的，是叼未來曉的CB好D，現(xiàn)焦在前辱面的衫體育慘館也偉修好艇了，諒在深圳CB曉D的物鄙業(yè)是別最貴翅的，所藍(lán)以我翼覺得襯這里寺還是很有緊升值辨潛力脾的；新天默名城帖客戶倘：黃沖小姐大亞鑰灣中夜心區(qū)庸是集單行政劉、金聰融、捕商務(wù)萌、居椒住為耐一體姑，打今造沿橋海城奪區(qū)，股突出豈濱海擺特色定的核辰心區(qū)呢域，燒也是展完善秩城市嗽功能辟的重抽點地騎區(qū)。觀點慘二.20直10上-2情01亭1年，陣區(qū)域漫價值劫凸現(xiàn)投資腦客置娃業(yè)趨圖勢將慨長期帆存在撲；第三眠個趨姥勢：腔大亞比灣進(jìn)機(jī)入城刷市發(fā)除展的挽形成凡階段新興佳區(qū)域笨城市狹化發(fā)桃展經(jīng)雨歷四現(xiàn)個階鐘段；規(guī)劃藝與城敏市間視交通瘦網(wǎng)絡(luò)套的形稀成配套底建設(shè)沖，開汽始形刷成居鋒住氛咐圍生活姻配套芒逐步智完善艱，居房誠住氛穩(wěn)圍進(jìn)擇一步頂提升輻射六周邊子區(qū)域珠，形繪成區(qū)鉆域中悟心新城舟區(qū)發(fā)搞展歷攔程的4個階嬸段第一開階段樹第貍二階妨段哲第三熄階段杰第簽四階件段啟動鏟期形成浪期發(fā)展舟期成熟漏期新城發(fā)展階段特征客戶變化大亞灣開發(fā)現(xiàn)狀啟動期基礎(chǔ)設(shè)施，交通路網(wǎng)連通自住客較少市政道路建設(shè)；沿海高速；形成期行政公共/辦共設(shè)施啟動自住客開始增加，居住氛圍不成熟2010，紅樹林公園；2010，行政中心；2010-2012，市民中心發(fā)展期生活配套逐步完善，居住氛圍進(jìn)一步提升自住客占主力，居住氛圍形成，配套成熟——成熟期輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心區(qū)域升級，中高端客戶回流——從新您城的伙發(fā)展裁規(guī)律吵看，20墻10伐-2準(zhǔn)01葵1年，窄大亞邊灣將鳴進(jìn)入劃城市瓶發(fā)展鳴的形溝成階尼段；自住顯客比雖例開駛始增沉長，賢但由棒于區(qū)范域配兆套尚原未成訊熟，便自住省客增冬長緩產(chǎn)慢，院仍以錄