線(xiàn)上線(xiàn)下商業(yè)綜合體的未來(lái)之路

1本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用?！熬€(xiàn)上”VS“線(xiàn)下”商業(yè)綜合體的未來(lái)之路2本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。前言在寧波的海曙，在寧波最繁華的中心地段，在寧波標(biāo)志性的三江口之一的奉化江畔，有一個(gè)集合了商業(yè)、辦公、酒店、住宅、酒店公寓等多種業(yè)態(tài)一體的綜合性項(xiàng)目??我們的報(bào)告就從這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)起??3本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景

項(xiàng)目地塊位于寧波市核心區(qū)新濱江帶，規(guī)劃尹江岸路以西，南面緊鄰奉化江，整幅地塊呈扇形該地塊既是寧波市三江六岸重要組成部分，又是寧波“中提升”項(xiàng)目核心區(qū)塊之一，市領(lǐng)導(dǎo)多次視察項(xiàng)目地塊

總用地14.75萬(wàn)平方，共分11幅地塊，總建筑面積約61萬(wàn)平方，地上建筑面積約38萬(wàn)平方，涵蓋酒店、辦公、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)4本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。項(xiàng)目面臨問(wèn)題如何在項(xiàng)目最重要的商業(yè)產(chǎn)品上打造能夠彰顯出寧波前所未有的、超前的、代表寧波城市發(fā)展的業(yè)態(tài)，拔高整體項(xiàng)目至城市超標(biāo)桿形象定位？問(wèn)題優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于海曙——寧波傳統(tǒng)市中心燙金之地；一線(xiàn)沿江景觀資源；周邊商業(yè)、教育等配套十分豐富、不勝枚舉！5本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。一個(gè)打賭引發(fā)的回憶在2012中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)的辯論中，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林與阿里巴巴董事會(huì)主席馬云打賭：“到2020年，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)占50%，我給他一個(gè)億，如果沒(méi)到他還我一個(gè)億！VS兩個(gè)商界大腕的“億元”賭約電商是否會(huì)取代線(xiàn)下零售？馬云王健林豪賭一億6本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。億元賭約背后的真相“億元”賭約背后：電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊7.4%6.3%4.4%3.5%1.3%2013e2012220092.1%2008-2013年網(wǎng)購(gòu)規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)零售總額電商一路乘風(fēng)破浪瘋狂擴(kuò)張，2012年網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模達(dá)到13205億，占社會(huì)消費(fèi)零售總額6.3%！傳統(tǒng)商業(yè)一蹶不振，線(xiàn)下份額不斷被蠶食，實(shí)體店變?yōu)樵囈麻g，購(gòu)物中心去百貨化趨勢(shì)越演愈烈！2013年，日本家電亞瑪達(dá)相繼在天津、南京關(guān)閉分店；歐洲消費(fèi)電子品牌萬(wàn)得城正式關(guān)閉中國(guó)所有門(mén)店；2012年，中糧朝陽(yáng)大悅城和主力店永旺百貨解約；王府井洋華堂勁松店以“調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)”為由停止?fàn)I業(yè)；卜蜂蓮花關(guān)閉北京草橋店；2011年，李寧、匹克等體育品牌關(guān)閉了全國(guó)1200家門(mén)店；家得寶退出了中國(guó)；沃爾瑪關(guān)閉了四家門(mén)店；此外，廣州中華廣場(chǎng)清退其中華百貨，上海港匯廣場(chǎng)清退其新翼百貨！2008-2013年我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模（單位：億元）7本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。這是一場(chǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)催生的時(shí)代變革！8本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。電商帶來(lái)的時(shí)代革命移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算大數(shù)據(jù)商家消費(fèi)者移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)利用消費(fèi)者在移動(dòng)應(yīng)用客戶(hù)端上留下的痕跡對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行分析整合云計(jì)算將這些碎片化的數(shù)據(jù)和行為，加以搜集匯總到云端大數(shù)據(jù)再將這些數(shù)據(jù)做深度挖掘，得知每一個(gè)消費(fèi)者的需求商家擁有了如此精準(zhǔn)的信息之后，便可組織供應(yīng)鏈資源，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求消費(fèi)者可以隨時(shí)隨地在移動(dòng)客戶(hù)端下單互聯(lián)網(wǎng)讓人們足不出戶(hù)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物，信息技術(shù)改變了消費(fèi)者的行為和需求，而且滿(mǎn)足這些需求的方式亦發(fā)生了變化；整個(gè)商業(yè)都面臨著一個(gè)全方面的轉(zhuǎn)變與革新電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)沖擊的背景是信息時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)模式的全面革新9本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。電商沖擊下的客戶(hù)變化客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣與理念PastPresent傳統(tǒng)商業(yè)模式下的客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣電商帶來(lái)的沖擊帶動(dòng)的消費(fèi)變化顧客選擇產(chǎn)品為被動(dòng)接受

顧問(wèn)消費(fèi)行為受較多約束

消費(fèi)花費(fèi)時(shí)間與成本較大客戶(hù)層次覆蓋面較廣

消費(fèi)注重產(chǎn)品功能性與實(shí)用性顧客對(duì)商品選擇主動(dòng)化

顧客消費(fèi)行為理智化

購(gòu)物追求便利性及體驗(yàn)性

消費(fèi)者趨向年輕化時(shí)尚化

消費(fèi)個(gè)性化趨勢(shì)明顯網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)方式已融入人們的生活政府監(jiān)管及物流支付環(huán)境日益成熟消費(fèi)快捷方便不受地域限制網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物平臺(tái)與環(huán)境日趨完善與成熟在電商不斷迅猛發(fā)展的背景下客戶(hù)的需求及消費(fèi)理念也在逐步發(fā)生著變化：在消費(fèi)行為的革新下客戶(hù)的購(gòu)物習(xí)慣與理念也在電商環(huán)境下發(fā)生著改變10本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。傳統(tǒng)商業(yè)對(duì)電商的應(yīng)對(duì)onlineoffline實(shí)體店在電商沖擊下不會(huì)退出，只是發(fā)展空間會(huì)變??；因?yàn)閷?shí)體店具備電商沒(méi)有的消費(fèi)體驗(yàn)。是對(duì)抗？還是合作？或是其他的出路。。。2線(xiàn)上線(xiàn)下但是網(wǎng)購(gòu)的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，作為商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該順應(yīng)趨勢(shì)，積極改變商業(yè)模式，以取得發(fā)展。傳統(tǒng)商業(yè)在電商沖擊下需盡快做出應(yīng)對(duì)措施與手段11本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。案例研究：銀泰網(wǎng)帶來(lái)的啟示銀泰在打造線(xiàn)上平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)線(xiàn)下實(shí)體店方面率先做了成功的先驅(qū)銀泰電商網(wǎng)：2010年3月12日注冊(cè)成立，注冊(cè)用戶(hù)超過(guò)30萬(wàn)，以高端精品、名品百貨網(wǎng)商，彌補(bǔ)了市場(chǎng)需求空缺；與銀泰百貨完全獨(dú)立，采用與銀泰百貨不同的采購(gòu)?fù)ǖ溃约赫嬲刂凭W(wǎng)上所銷(xiāo)售的產(chǎn)品；產(chǎn)品和線(xiàn)下實(shí)體店價(jià)格雙軌運(yùn)行可以看到，銀泰線(xiàn)上線(xiàn)下的整合讓自身實(shí)體店與電商價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)比不可免銀泰線(xiàn)上線(xiàn)下整合構(gòu)架圖12本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。購(gòu)物餐飲娛樂(lè)案例研究：銀泰業(yè)態(tài)比例調(diào)整傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例已不足應(yīng)對(duì)電商沖擊，銀泰率先對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行了調(diào)整傳統(tǒng)商業(yè)功能業(yè)態(tài)黃金比例521830353035銀泰業(yè)態(tài)調(diào)整后未來(lái)比例13本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。線(xiàn)上線(xiàn)下打通、交互2012年6月，銀泰在杭州開(kāi)啟國(guó)內(nèi)首家百貨電子商務(wù)線(xiàn)下體驗(yàn)店“I’M銀泰網(wǎng)名品店”店內(nèi)提供iPad線(xiàn)上選購(gòu)服務(wù)，做到線(xiàn)上線(xiàn)下購(gòu)物體驗(yàn)全打通案例研究：銀泰率先線(xiàn)上線(xiàn)下打通線(xiàn)下有著獨(dú)有的消費(fèi)體驗(yàn)，銀泰打通線(xiàn)上線(xiàn)下，實(shí)現(xiàn)了兩者的交互14本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用?；氐巾?xiàng)目：銀泰先行給予的啟發(fā)銀泰線(xiàn)上線(xiàn)下整合帶給我們項(xiàng)目的啟發(fā)：1、線(xiàn)上線(xiàn)下整合是商業(yè)模式在信息時(shí)代迅猛發(fā)展下的大趨勢(shì)所向；2、業(yè)態(tài)比例應(yīng)降低零售，增加餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，零售以高端、精品時(shí)尚產(chǎn)品規(guī)避電商沖擊15本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目整體發(fā)展思路：借鑒銀泰案例的經(jīng)驗(yàn)及啟發(fā)，打造實(shí)現(xiàn)寧波未來(lái)城市夢(mèng)想的旗艦商業(yè)綜合體16本報(bào)枕告僅婦供客竭戶(hù)內(nèi)堆部使摟用。項(xiàng)目趙整體異定位寧波尖中心爐、旗競(jìng)艦級(jí)城市綜合幻玉體形象抖定位功能妙導(dǎo)向發(fā)展就方向消費(fèi)拆體驗(yàn)佛、休棉閑娛吸樂(lè)、拾精品流購(gòu)物容、特堵色餐逢飲站位泳寧波誓之上爬、刷貴新城賀市高埋度、寇重塑漠城市夏夢(mèng)想17本報(bào)土告僅織供客釘戶(hù)內(nèi)塔部使我用。體驗(yàn)式休閑商娛中心體驗(yàn)館（冰上芭蕾體驗(yàn)館、迪斯尼體驗(yàn)館、兒童職業(yè)體驗(yàn)館、演唱會(huì)體驗(yàn)館）、電影院、KTV等超級(jí)店以消費(fèi)體驗(yàn)為主的線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)線(xiàn)上電商平臺(tái)特色商業(yè)區(qū)特色精品商業(yè)專(zhuān)賣(mài)店、特色餐飲（寧波海鮮主題餐飲、中西餐、連鎖餐飲）主要業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目深業(yè)態(tài)篩組合項(xiàng)目滅業(yè)態(tài)毯建議饞以超良級(jí)店遵為驅(qū)塘動(dòng)，敢聯(lián)合雞體驗(yàn)壟式休佛閑商王娛中妹心、桿特色耕商業(yè)張區(qū)等庸三大汽類(lèi)內(nèi)出容：3：4：3超級(jí)座店：能體驗(yàn)價(jià)式休赤閑商杯娛：宣特色搏商業(yè)克區(qū)結(jié)合叼銀泰坡案例往研究孝經(jīng)驗(yàn)，一預(yù)般商而業(yè)中僻心主蛛要由掉購(gòu)物弄、娛體樂(lè)（聰含休燒閑）盼、餐棋飲三溫大經(jīng)抖營(yíng)類(lèi)雕型組桑成，躬其經(jīng)坐營(yíng)比燥例大抬致為5：3：2。為凸顯池本項(xiàng)尿目商裕業(yè)的體太驗(yàn)感，提回升商技業(yè)形押象跳燒脫市揉場(chǎng)現(xiàn)劃狀，帖建議辛加強(qiáng)于娛樂(lè)直餐飲降類(lèi)業(yè)態(tài)所抵占比壁例，榨業(yè)態(tài)消比例嘴定為薪：18本報(bào)搭告僅誦供客帶戶(hù)內(nèi)廣部使返用。項(xiàng)目紗業(yè)態(tài)心建議業(yè)態(tài)單建議灣思路紀(jì)：減粱少百呆貨零套售業(yè)揉態(tài)，超增加過(guò)體驗(yàn)元、娛歸樂(lè)消逝費(fèi)業(yè)葡態(tài)迪斯坊尼體光驗(yàn)館冰上添芭蕾鉛體驗(yàn)產(chǎn)館19本報(bào)只告僅敘供客般戶(hù)內(nèi)肚部使艷用。項(xiàng)目妥業(yè)態(tài)娃建議業(yè)態(tài)李建議溉思路：以4D動(dòng)感鎮(zhèn)電影達(dá)院、電玩城、量販?zhǔn)終T腸V、桌球蝕等增種強(qiáng)項(xiàng)橡目娛財(cái)樂(lè)體遍驗(yàn)感4D動(dòng)感慈電影飄院電玩城等20本報(bào)堅(jiān)告僅果供客愈戶(hù)內(nèi)慣部使撓用。項(xiàng)目暢業(yè)態(tài)蠢建議業(yè)態(tài)蹲建議回思路臘：加磨大餐周飲等狂業(yè)態(tài)權(quán)比例察，聚否集人灰氣海鮮粒主題問(wèn)餐飲21本報(bào)想告僅械供客貴戶(hù)內(nèi)墓部使暑用。項(xiàng)目極業(yè)態(tài)頑建議業(yè)態(tài)輕建議腹思路則：引入孟“超求級(jí)店州”模為式，一傳切功疫能設(shè)洞計(jì)以丑消費(fèi)辰者體炕驗(yàn)為披本，姜聯(lián)動(dòng)鍬線(xiàn)下膨打造紛線(xiàn)上他電商繳平臺(tái)跡，為堂了帶款給消雀費(fèi)者鼻更方鎖便、卡更自莊由、發(fā)更具盤(pán)體的光購(gòu)物掀方式設(shè)立仇各類(lèi)最品牌魚(yú)的體偵驗(yàn)專(zhuān)冊(cè)區(qū)，算打造偏“玩脂電器蒙”基篇地。裳體驗(yàn)驚區(qū)包香括了物游戲拘體驗(yàn)襯區(qū)、Ap題pl燭e產(chǎn)品金體驗(yàn)親區(qū)、志單反局體驗(yàn)&攝影構(gòu)培訓(xùn)鑄區(qū)、催智能炭家居但主題族產(chǎn)品柳體驗(yàn)誕區(qū)等測(cè)等，萌讓消臨費(fèi)者遺的購(gòu)衡物變沖得無(wú)抹比輕獄松休簽閑22本報(bào)黑告僅此供客嫩戶(hù)內(nèi)刪部使禽用。1、線(xiàn)黑上線(xiàn)果下積岡極融結(jié)合必混是未渡來(lái)趨媽勢(shì)；2、線(xiàn)腦下需增強(qiáng)狐體驗(yàn)樂(lè)性吸碼引客迫戶(hù)，根不斷蔬根據(jù)渡自身故定位貓尋找潔合適議的業(yè)闖態(tài)比收例項(xiàng)目亭操作廁過(guò)程途中對(duì)準(zhǔn)商業(yè)瓦的突地破性河創(chuàng)新驗(yàn)與嘗市試，環(huán)對(duì)商惜業(yè)綜垮合體科供應(yīng)換量泛輪濫、產(chǎn)品捎打造加同質(zhì)柱化明俘顯等弦弊端蹤蝶有較袋大的斬啟發(fā)被意義稈，總蓮結(jié)沉姻淀實(shí)雖戰(zhàn)經(jīng)迎驗(yàn)：未來(lái)巨商業(yè)敬綜合材體在王線(xiàn)上素線(xiàn)下插方面暖順應(yīng)部時(shí)代寧變革游，積沈極融佩合以錯(cuò)更好僵滿(mǎn)足張消費(fèi)脖者需吹求，草或?qū)臼勤吷?shì)之獲一。未來(lái)系商業(yè)江綜合短體在保購(gòu)物汗業(yè)態(tài)殖上積豈極引繼入“敲超級(jí)通店”漠，降低秒線(xiàn)下畫(huà)成本，提掙升購(gòu)沫物體緊驗(yàn)性填或?qū)涫勤呣I勢(shì)之二責(zé)。23本報(bào)賠告僅拼供客采戶(hù)內(nèi)印部使簡(jiǎn)用?；氐綆す适戮啵捍蟛橥筚€沿約下利的“蓮暗渡直陳倉(cāng)旁”萬(wàn)達(dá)：打循造線(xiàn)桌上平藏臺(tái)，嗽聯(lián)動(dòng)勢(shì)線(xiàn)下暖各大斬資源借助愛(ài)電子餅商務(wù)痛，將砍旗下漏商業(yè)棟地產(chǎn)侄、酒享店、紅電影軋?jiān)壕€(xiàn)祥、連匹鎖百紛貨、社旅游判度假暴五大劈燕主營(yíng)忘業(yè)務(wù)羨打包笑上線(xiàn)鵲，作構(gòu)為線(xiàn)降上的廉資源帶整合客平臺(tái)迷；體驗(yàn)輪式業(yè)熄態(tài)比盟例60中%，增址加了取很多潛體驗(yàn)忙店，扔如教拖人做繪飯、凈美發(fā)久、美酒甲菜鳥(niǎo)：打活造物葉流平龍臺(tái)，債聯(lián)動(dòng)遼線(xiàn)上釋資源在全級(jí)國(guó)打趕造搭險(xiǎn)建形繁成一陡?jìng)€(gè)網(wǎng)狗狀的拒物理歲的智緒能骨酷干體家系，節(jié)把它復(fù)做成刑一個(gè)裹平臺(tái)危；完善夕物流永信息衰系統(tǒng)旱，并瓜向所佳有的思制造模商、拆網(wǎng)商映、快醒遞公城司、狹第三怕方物鑼流公切司完觀全開(kāi)鴉放24本報(bào)抽告僅華供客銷(xiāo)戶(hù)內(nèi)受部使踏用。項(xiàng)目諒啟示再：超仔級(jí)店氣的出披現(xiàn)電商逢對(duì)商廊業(yè)模罵式帶雙來(lái)的踢改變掛是一哨種歷旨史趨貸勢(shì)；“線(xiàn)等上”叔與“墾線(xiàn)下或”逐籍步融譯合是蔑順應(yīng)溝歷史洲趨勢(shì)字的必世然選匠擇什么代是“硬超級(jí)舒店”撞？“抄超級(jí)兵店”躬如何杜塑造崗？超級(jí)店細(xì)選百貨產(chǎn)品整體解決方案人性時(shí)尚設(shè)計(jì)一站式消費(fèi)智能購(gòu)物體驗(yàn)[細(xì)選仇百貨尿產(chǎn)品]超級(jí)攝店的習(xí)百貨餐產(chǎn)品押必須久經(jīng)過(guò)及精挑爽細(xì)選械，區(qū)件別于脈大眾份產(chǎn)品貧，而典是偏謙中高偏端的內(nèi)產(chǎn)品嚷，因磨為超輩級(jí)店落要做安精做橡專(zhuān)業(yè)源，而透不僅布僅是犁引進(jìn)丸品類(lèi)傍；[整體殼解決制方案]超級(jí)儀店要櫻以3C產(chǎn)品劑為主驚線(xiàn)，箏進(jìn)行鑰多品拒類(lèi)拓宣展，瘦突出律“整罪體解禽決方堵案”憲，實(shí)丘現(xiàn)全津業(yè)態(tài)盈經(jīng)營(yíng)顫模式蚊；[人性煤時(shí)尚狗設(shè)計(jì)]超級(jí)養(yǎng)店要尺滿(mǎn)足漏人性努時(shí)尚刺設(shè)計(jì)折，在賢外立逃面、驕店面府環(huán)境疫、功技能體籃驗(yàn)區(qū)閥、動(dòng)煌線(xiàn)導(dǎo)及引、泰智能陣門(mén)禁給、基虜于人碰體工栗程的段開(kāi)放田式貨脹架等經(jīng)方面片采用蛋國(guó)際弦前沿統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)稅；[一站彈式消絕費(fèi)體跑驗(yàn)]超級(jí)遷店要遞圍繞凡消費(fèi)拼者餐紛飲、湖休閑肯、購(gòu)烘物等滑商圈突生活隙要素部，讓惹消費(fèi)箏者足