二手盤物業(yè)物管接管方案

\\XX項目物業(yè)接收接管方案二〇一八年十月編制： 審察： 贊成：

日期： 日期： 日期： 1/15\\大要流程步驟目的

工作內(nèi)容為規(guī)范物業(yè)外接項目（小區(qū)）接竣工作，為后續(xù)管控供應(yīng)清晰指引和操作。適用范圍部門開發(fā)商（未成立業(yè)委會）業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會（已成立業(yè)委會）

物業(yè)外接項目（小區(qū)）開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會、原物業(yè)企業(yè)及新物業(yè)企業(yè)流程中肩負(fù)職責(zé)成立接收小組，確定物業(yè)承接查驗方案；協(xié)調(diào)新舊物業(yè)企業(yè)交接過程中存在的問題；參加三方查收，查收通過后按接收時間組織辦理交接手續(xù)。1、準(zhǔn)時間節(jié)點向開發(fā)商、業(yè)主委員會及新物業(yè)企業(yè)移交相關(guān)資料，接收查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)施、核實資料。原物業(yè)企業(yè) 2、依照時間節(jié)點進(jìn)行整改查驗發(fā)現(xiàn)的問題，整改達(dá)成需三方查收新物業(yè)企業(yè)工作程序

并簽字確認(rèn)。3、依照物業(yè)服務(wù)合同接收時間辦理物業(yè)交接手續(xù)。1、接收并審察原物業(yè)企業(yè)移交的資料文件；2、查驗公共部位、共用設(shè)施設(shè)施，對于存在問題進(jìn)行詳細(xì)記錄并向開發(fā)商及業(yè)委會反響。3、依照物業(yè)服務(wù)合同接收時間辦理物業(yè)交接手續(xù)。①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工查收資料；②共用設(shè)施設(shè)施清單及其安裝、使用和保護(hù)養(yǎng)護(hù)等技術(shù)資料；③供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等同意使用文件；④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⑤消防系統(tǒng)查收證明；2/15\\⑥物業(yè)規(guī)劃圖，建筑施工圖，工程查收的各種簽證、記錄、證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的相關(guān)資料；⑦物業(yè)用戶相關(guān)資料；⑧承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，應(yīng)該由原物業(yè)企業(yè)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的詳細(xì)時限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對下列物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場檢查和查收①共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)施間等；②共用設(shè)施：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)施、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)施等；③共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排溝渠、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水辦理設(shè)施、靈巧車（非靈巧車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。新物業(yè)企業(yè)對付物業(yè)管理地域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行逐項查收，注明設(shè)施現(xiàn)狀及接收時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會對付查驗接收過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共地域全部的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時點為據(jù)，從前的由前任物業(yè)繳納，此后由新進(jìn)駐物業(yè)企業(yè)繳納。物業(yè)費、停車費等花銷結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他花銷，原物業(yè)企業(yè)有無已經(jīng)多收取的花銷，如有，在進(jìn)駐前需由原物業(yè)企業(yè)供應(yīng)數(shù)據(jù)給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)企業(yè)，多收的各項花銷需由原物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)交給新物業(yè)企業(yè)，也許經(jīng)各方協(xié)商一致確定解決方案后以書面形式由各方簽字確認(rèn)。新舊物業(yè)企業(yè)債權(quán)債務(wù)不作結(jié)轉(zhuǎn)，原物業(yè)企業(yè)應(yīng)向新物業(yè)企業(yè)供應(yīng)審計報告，以備業(yè)主核查。各種遺留問題的摸查及解決①原物業(yè)企業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費也許其他方面的優(yōu)惠，如有，需在進(jìn)駐前由原物業(yè)企業(yè)供應(yīng)數(shù)據(jù)給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)企業(yè)，對此的解決方案由各方協(xié)商一致后以書面形式簽字確認(rèn)。3/15\\②工程遺留問題，要進(jìn)行摸底檢查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的種類、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的辦理情況等，由原物業(yè)企業(yè)列出清單交給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)企業(yè)，對此的解決方案由各方協(xié)商一致后以書面形式簽字確認(rèn)。對自來水企業(yè)、供電局及燃?xì)馄髽I(yè)辦理相應(yīng)的用戶更更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶改正為新任物業(yè)企業(yè)名稱。核實原始資料，成立檔案在現(xiàn)場查收檢查的同時，應(yīng)核實原始資料，逐項查明，發(fā)現(xiàn)有與本質(zhì)不吻合之處，應(yīng)實時做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)今后管理的一項重要工作。管理過程中，應(yīng)將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調(diào)用。業(yè)主資料包括業(yè)主的姓名、性別、年齡、學(xué)歷、戶口所在地、祖籍、

政治容顏、出壽辰期、通訊地址、聯(lián)系電話、緊急通訊方式、婚姻情況、所屬單位名稱、職務(wù)、家庭（企業(yè)）主要成員、家庭（公司）常住人口數(shù)等。包括物業(yè)種類、使用性質(zhì)、房號、房屋面積、按揭方式、入?。ㄈ胱。r間、水電表編號等。3車輛資料3車輛資料等；包括樓款繳納及按揭辦理情況、入住各項花銷繳納情況、管4花銷資料理花銷繳納情況、水電花銷繳納情況、裝修保證金及裝修稅繳納情況、購買配套產(chǎn)品（如門禁卡、會員卡、報警系統(tǒng)等等）情況。5業(yè)主個性資料包括業(yè)主的興趣愛好、身體特色、文藝或體育專長、生活習(xí)慣、宗教信奉、生活禁忌等。6房屋修葺記錄包括房屋維修、防漏水工程及裝修情況等。7特約服務(wù)記錄包括業(yè)主報修及其他特約服務(wù)項目等。8投訴和建議情包括投訴、建議的內(nèi)容、辦理情況等。況9獲取榮譽情況參加社區(qū)活動記錄及獲取過的榮譽。4/15\\1 突發(fā)事件的記錄1 使用物業(yè)過程中的違規(guī)記錄1 家庭主要成員的健康檔案

包括突發(fā)事件過程、辦理結(jié)果等。包括違規(guī)情況、辦理結(jié)果。包括可否有長遠(yuǎn)的病人、特其他疾病等。業(yè)主檔案成立1 編號、分類資料收集與歸2檔

①業(yè)主檔案須依照小區(qū)、樓層、房號進(jìn)行編號。②每個業(yè)主檔模卷內(nèi)應(yīng)按業(yè)主、租戶分類。③檔案分類和組卷必定規(guī)范，同時成立檢索目錄，便于調(diào)用和查閱。①責(zé)任人：管家；檢查人：客服主管②歸檔方式：雙軌制，即保存原始資料和錄入電腦系統(tǒng)中；收集到業(yè)主新的資料時，須實時進(jìn)行更正原資料或補充新內(nèi)容。③收集路子A/入住前經(jīng)過發(fā)展商銷售部門獲取，如《先期物業(yè)管理協(xié)議》、《臨時業(yè)主合約》、《購房合同》復(fù)印件，以及房產(chǎn)證辦理情況、樓款繳納及按揭辦理情況、銷售承諾等。B/在業(yè)主辦理入住（入?。┦掷m(xù)時獲取，如《居民身份證》（或暫住證）復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《委托銀行收款協(xié)議》、《裝修申請表》、業(yè)主自己及家庭主要成員相片等。C/平時不中止地觀察、與業(yè)主的溝通、隨時記錄等方式獲??；如《停車位租借合同》、《房屋租借合同》復(fù)印件、請修、投訴、建議、回訪、突發(fā)事件、各種社區(qū)文化活動等；檔案保存業(yè)主檔案原始資料按編號（房號）建檔模卷，并存放在檔案柜中。電腦系統(tǒng)中存1放電子檔案。必定保證業(yè)主檔案的安全，做好保密工作，不得隨意涂改，不得丟掉或損壞。做好防火、防盜、防潮、防蟲、防光、防塵和防鼠等措施。業(yè)主檔案使用5/15\\需盤問業(yè)主資料時，應(yīng)由客服管家以盤問電子文檔為主要方式。非管理處人員查執(zhí)法人員的身份，并依法規(guī)程序和要求盤問。業(yè)主檔案原則上不得對外借閱。外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同辦理物業(yè)交接手續(xù)當(dāng)日工作可依照“部門對部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由序次部安排好各崗位人員在交接當(dāng)日陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采用交接方部門對應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行督查，交接達(dá)成要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。交接前的準(zhǔn)備工作①物業(yè)用房的確定②各工作崗位人員的準(zhǔn)備可否到位的情況③辦公用品、員工工服等各種物質(zhì)準(zhǔn)備情況④工程、保潔的工具到位情況⑤正常辦公所需的各種表格等文件⑥垃圾清運、電梯維保等外包服務(wù)的考慮，保障交接當(dāng)日的物業(yè)服務(wù)正常的睜開⑦其他準(zhǔn)備工作交接后服務(wù)措施：成立“加油站式”的員工培訓(xùn)體系供應(yīng)服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的供應(yīng)，不能夠簡單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依照服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一個要點問題就在于對員工連續(xù)不斷的培訓(xùn)。在**項目項目，推出“加油站式”的培訓(xùn)系統(tǒng)，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技術(shù)與服務(wù)需求達(dá)到動向平衡。同時亦加強(qiáng)“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是企業(yè)對職員的最大福利”的看法，并把這種意識在物業(yè)管理工作中堅持終究。提議開放式的管理服務(wù)理水平提升的一種阻力。為此，在**項目項目我們提講和重申開放式的管理服務(wù)，準(zhǔn)時公示6/15\\財務(wù)賬目、組織“管理處開放日”活動等措施，自覺接受業(yè)主的督查。供應(yīng)個性化的裝修管理服務(wù)隨著生活質(zhì)量的不斷提升，使得房屋裝修正成為業(yè)主在入住今后最為關(guān)注的一個問題。的進(jìn)度中，我認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該替業(yè)主扮演一個更專業(yè)、更認(rèn)真的“貼心工程師” 為此，在**項目項目的裝修管理上，我們應(yīng)竭誠為業(yè)主供應(yīng)更深入的裝修看守服務(wù)。其他，管理處在業(yè)主入住此后，即供應(yīng)裝修申請及方案審察的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。成立服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心富強(qiáng)的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是供應(yīng)規(guī)范客戶服務(wù)的前提。 在**項目項目管理處的服務(wù)形式上，成立客戶服務(wù)中心的運作系統(tǒng)，保證管理處對外形象的一致化?？蛻舴?wù)中心業(yè)主。經(jīng)過管理服務(wù)中心的有效運作，帶來以下便利：第一、可保證管理處對外信息流傳口徑的一致化；第二、成立首問責(zé)任制，全部業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)追蹤和落實直至業(yè)主滿意為止，追蹤終究，決不推諉；第三、管理資源集中，一致調(diào)換，能夠最大程度滿足業(yè)主的需求；第四、推出無時限服務(wù)，保證做到24小時序次、24小時維修，保證業(yè)主的需求全天候地獲取受理及滿足。第五、專項業(yè)務(wù)的整合，全面提升效率。需求社會化，讓客戶享有優(yōu)異高效服務(wù)。2.11.5致力于公共設(shè)施、設(shè)施的循環(huán)改進(jìn)項目有著很多設(shè)施設(shè)施，如消防設(shè)施設(shè)施、智能化設(shè)施設(shè)施、園藝設(shè)施及供電、供水設(shè)施等，它的圓滿程度直接影響到業(yè)主的平時起居和安全保障等問題。 依照我們對樓宇管理方法，我們將項目公共設(shè)施、設(shè)施的管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保證公共設(shè)施、設(shè)施處于受控狀態(tài)、保持正常運行為目的的平時管理及維修；以除掉各種運行隱患，保證設(shè)施設(shè)施性能得以充分發(fā)揮為目的的如期維涵養(yǎng)護(hù)（包括大、中修） ；以提升設(shè)施性能、加強(qiáng)設(shè)施自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增添的服務(wù)需求為目的的改進(jìn)性保護(hù)（改造） 。在**項目項公共設(shè)施、設(shè)施的管理和保護(hù)上，我們依賴自己經(jīng)驗對其進(jìn)行連續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，漸漸實現(xiàn)對公共設(shè)施、設(shè)施的集中監(jiān)控和一體化管理，最后實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。安全管理措施：7/15\\項目將經(jīng)過人防、技防相結(jié)合，門崗和靈巧巡邏崗相結(jié)合的方式對社區(qū)推行 24小時全管理。靈巧巡邏我們要點在于小區(qū)內(nèi)死角的巡邏，保證管理不出現(xiàn)盲點。在巡邏上，建議采用數(shù)碼巡更系統(tǒng)，經(jīng)過科技手段提升巡邏工作質(zhì)量。①門崗鑒別：有效鑒別非社區(qū)常住客戶，對外來訪客協(xié)助聯(lián)系住戶確認(rèn)身份后恩賜指引前往，有效隔斷非正常關(guān)系人員的進(jìn)入。②巡邏崗：實時指引外來訪客迅速便利達(dá)到住戶樓層，實時配合中央控制室清理滯留于各樓層間的閑雜人員，對公共設(shè)施及公共區(qū)間的如期巡邏，實時消除各種安全及消防隱患，協(xié)助工程部對裝修現(xiàn)場進(jìn)行控制和管理，嚴(yán)格控制和管理裝修人員、裝修資料和裝修垃圾的出入。③封閉管理：加強(qiáng)車輛、物品、人員的控制，確認(rèn)身份后恩賜放行。來訪人員需登記才能進(jìn)入。④內(nèi)保監(jiān)控管理24 小市價守，值班時保持高度警惕，忠于職責(zé)，對發(fā)現(xiàn)的可疑情況要實時查控，并上2460問制度和重要資料封存制度。⑤“外緊內(nèi)松”的原則A/大門崗24小市價班，遇客戶出入巔峰以及要點時期、時段，門崗保證很多于 2人同時執(zhí)勤，保證無陌生人順便進(jìn)入小區(qū)。B/嚴(yán)把大門關(guān)，對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛、人員必定做到逐一登記，查明進(jìn)入小區(qū)原因，執(zhí)勤人員必定與被接見客戶獲取聯(lián)系，核實訪客身份。消防管理措施消防責(zé)任重于泰ft，同時消防管理又是樓宇管理的重要一環(huán)。加強(qiáng)消防安全宣傳、教育，除做好自己消防安全演練工作以外，還需發(fā)動客戶參加消防安全演練，培養(yǎng)整個社區(qū)的消防安全意識，同時我們將加強(qiáng)內(nèi)部管理，設(shè)計應(yīng)急方案流程，突發(fā)事件做到迅速反響。①堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作目標(biāo)，嚴(yán)格推行防火安全責(zé)任制，并成立“全員防消”的管理看法，推行全員義務(wù)消防員制。②加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作A/消防教育宣傳工作：管理處將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不中止地流傳消防法規(guī)、 防火知識，并如期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入住時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》 ，同時8/15\\系部分消防器材商家到部署區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。B/做好消防培訓(xùn)及演練工作：要點加強(qiáng)序次保護(hù)員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參加的消防演練，提升全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。車輛管理措施①對靈巧車輛的管理車輛及交通管理是物業(yè)管理的難點之一，如何保證小區(qū)內(nèi)的車輛安全，交暢達(dá)暢以及行人的安全，需要對社區(qū)內(nèi)的交通情況有正確的展望和合理的安排。小區(qū)地面車位劃分為固定車位區(qū)和訪客車位區(qū)。嚴(yán)格推行人車分流，在車行道路合理設(shè)置減速帶、停車及其他交通標(biāo)識。在上下班巔峰期，增設(shè)臨時車管員在主要出入口協(xié)助開導(dǎo)車輛出入。同時，要求序次保護(hù)員對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行正確指引，加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放。②對自行車、電動車的管理對于自行車的管理，管理處將會依照小區(qū)本質(zhì)情況，劃出專位進(jìn)行分區(qū)管理。環(huán)境管理措施平時保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到項目的整體形象，高質(zhì)量的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不但可為項目供應(yīng)光亮、齊整的工作環(huán)境，也可為小區(qū)尊貴的質(zhì)量增光添色。①培訓(xùn)督查、雙管齊下培訓(xùn)是展動工作的基礎(chǔ)，督查是提升工作的動力。項目的環(huán)境工作作為表現(xiàn)物業(yè)管理水平的窗口，需要在培訓(xùn)與監(jiān)監(jiān)工作上細(xì)作工作。培訓(xùn)中我們要點重申保證安全、側(cè)重禮儀、重申專業(yè)三大概點。經(jīng)過培訓(xùn)，時辰保持員工高漲的工作熱情，將服務(wù)項目的尊榮感覺轉(zhuǎn)變成工作動力。同時，各層管理人員做好督導(dǎo)工作。②全員保潔、人過地凈要求全部物業(yè)工作人員無論什么人、在什么地方、碰到什么污染，都有責(zé)任實時辦理也許上報辦理。③要點地域、要點保潔對保潔員設(shè)定詳細(xì)管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡邏和干凈，杜絕部署區(qū)內(nèi)的“亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛”等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主創(chuàng)建美麗的家園。提議天臺綠化，美化環(huán)境。④保證部署區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全及各種衛(wèi)生宣傳表記齊全。綠化管理措施9/15\\依照項目綠化特色，每個月擬定的確可行的養(yǎng)護(hù)方案。為了給全部業(yè)主供應(yīng)一個酣暢、祥和的環(huán)境，我們擬在綠化管理采用以下措施：①綠化植物的修剪造型、中耕松土、除草、施肥、灌水、病蟲害防治、墊土、滾壓、冬季防凍等工作；②對全部租擺植物的擺放、補植、施肥、病蟲害防治工作；③對⑤依照社區(qū)情況設(shè)計整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新；⑥針對不同樣季節(jié)和季節(jié)的綠化進(jìn)行美化措施；⑦重要節(jié)日或活動的綠化進(jìn)行美化措施。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理部門職責(zé)A、客戶服務(wù)中心a）負(fù)責(zé)客戶報修、投訴、咨詢、建議的受理及回復(fù)；b）負(fù)責(zé)車位租借及特約服務(wù)的辦理；c）負(fù)責(zé)客戶的如期回訪及聯(lián)誼/d）負(fù)責(zé)與項目組聯(lián)系及督導(dǎo)；e）負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動的建設(shè)與管理；f）負(fù)責(zé)協(xié)助綜合事務(wù)部的行政事務(wù)及收款工作。B、工程管理部a）負(fù)責(zé)項目變配電、弱電、給排水、中水、消防等系統(tǒng)的平時維修、養(yǎng)護(hù)工作；b）負(fù)責(zé)項目房屋建筑、公共設(shè)施的平時維修、養(yǎng)護(hù)工作；c）負(fù)責(zé)各種機(jī)電設(shè)施大、中修計劃的編制和組織推行；d）負(fù)責(zé)編制項目的水、電、氣、熱用量計劃 /負(fù)責(zé)水、電、氣、熱的如期抄錄、統(tǒng)計和解析/負(fù)責(zé)擬定項目的節(jié)能降耗資方案并組織推行；e）負(fù)責(zé)項目各種外委工程的項目立項、估量編制、招標(biāo)組織及施工監(jiān)理；f）負(fù)責(zé)各種工程圖紙、資料的建檔、保存及完滿；g）負(fù)責(zé)與供電局、自來水企業(yè)、燃?xì)馄髽I(yè)、熱力廠等社會機(jī)組成立優(yōu)異業(yè)務(wù)關(guān)系。C、序次保護(hù)部負(fù)責(zé)靈巧車輛出入及停放的指揮和開導(dǎo)；10/15\\負(fù)責(zé)對社區(qū)出入人員進(jìn)行登記、考據(jù)及傳達(dá)/對租戶的遷居、物品的出入進(jìn)行考據(jù)和放行/對可疑人員進(jìn)行盤問及監(jiān)控；c）負(fù)責(zé)對社區(qū)要點部位及死角進(jìn)行巡視，實時除掉安全隱患；d）e）負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的24小市價班；f）負(fù)責(zé)項目的消防檢查、演習(xí)、宣傳、防范及救護(hù)工作；g）負(fù)責(zé)緊急情況的應(yīng)急辦理；h）i）負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)法律事務(wù)及瓜葛的協(xié)調(diào)停辦理。D、環(huán)境管理部a）負(fù)責(zé)擬定園藝養(yǎng)護(hù)、改造計劃，并督促推行；b）c）負(fù)責(zé)擬定保潔計劃和方案并督促推行；d）負(fù)責(zé)對保潔過程中的不吻合項提出改進(jìn)建議并追蹤落實情況；e）負(fù)責(zé)鑒別并議論社區(qū)內(nèi)的環(huán)境因素，并對重要的環(huán)境因素擬定控制方案并推行；f）控制噪聲污染、光學(xué)污染、電磁污染、空氣污染等。服務(wù)人員崗位職責(zé)依照項目綠化特色，每個月擬定的確可行的養(yǎng)護(hù)方案。為了給全部業(yè)主供應(yīng)一個酣暢、祥和的環(huán)境，我們擬在綠化管理采用以下措施：序號 崗位名稱 崗位職責(zé)A、與開發(fā)商關(guān)系保護(hù)、與銷售平時溝通與協(xié)調(diào)；B、負(fù)責(zé)項目交付使用后的平時物業(yè)管理工作；項目經(jīng)理客服主管

C、職業(yè)健康安全管理：鑒別議論服務(wù)過程中的危險源；并對主要危險源擬定控制方案，組織推行。A、客戶款待；B、負(fù)責(zé)受理客戶的咨詢、投訴、建議等事務(wù)；CD、負(fù)責(zé)解答客戶的問題疑問；E、客戶信息收集、資料歸檔；F、負(fù)責(zé)收集、整理客戶信息，網(wǎng)絡(luò)信息，做好各項業(yè)主服11/15\\務(wù)記錄和服務(wù)檔案；G、如期統(tǒng)計、解析客戶信息、投訴建講和委托服務(wù)情況。A、組織召開部門例會，傳達(dá)上級指示，部署工作任務(wù)，制工程主管

訂部門計劃；B、領(lǐng)導(dǎo)、落實、指導(dǎo)、督查手下工作；C、擬定對手下培訓(xùn)計劃、績效的評估；D、按質(zhì)量管理系統(tǒng)要求睜開部門工作；E、工程施工、預(yù)決算、合同的管理；F、協(xié)調(diào)本部門與其他部門、客戶的關(guān)系；G、對工程物料的管理審批。A、達(dá)成本項目維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)計劃：圓滿地達(dá)成上級下達(dá)的工作計劃與任務(wù)。技工 B、按上級領(lǐng)導(dǎo)的安排做好設(shè)施維修工作；接到上的維修安排，馬上規(guī)范維修。C、按規(guī)定負(fù)責(zé)突發(fā)事件和應(yīng)急維修事項。A、帶領(lǐng)序次部全體成員睜開安全保衛(wèi)工作，保護(hù)社區(qū)客人及員工的人身安全及財產(chǎn)安全，確序次全無事故。B、擬定、部署序次部的工作計劃，督導(dǎo)序次員工作。C、主持本部門的工作例會，傳達(dá)社區(qū)最新信息及要求、貫徹企業(yè)指示。序次主管 D、檢查、辦理重要案件和事故。E、受理相關(guān)本部門的客人投訴。F、負(fù)責(zé)序次部的人事申請權(quán)，實時對新入職序次員的培訓(xùn)，不如期檢查序次員現(xiàn)場工作，對不合格的隊員有權(quán)發(fā)出整改通巡邏崗

知、違規(guī)辦理通知、辭退通知等權(quán)益。G、達(dá)成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。A、保證按規(guī)定線路及規(guī)準(zhǔn)時間巡邏并有齊全記錄；B、對突發(fā)事件馬上報告領(lǐng)導(dǎo)并保護(hù)好現(xiàn)場。C、有效勸阻違反管理規(guī)定影響他人休息的行為。D、對于車輛受損、住戶失竊等突發(fā)事件應(yīng)三分鐘內(nèi)向領(lǐng)導(dǎo)12/15\\報告，并保護(hù)好現(xiàn)場。E、對正在進(jìn)行的違紀(jì)犯罪行為勇于制止，不出現(xiàn)坐視不理現(xiàn)象。F、無重要治安事件。A、如期對責(zé)任地域內(nèi)環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生的打掃；B、如期對瓷磚、大理石、玻璃、不銹鋼等物品表面進(jìn)行擦保潔員 拭；C、對責(zé)任地域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)施表面衛(wèi)生的干凈；D、配合大型文化活動后環(huán)境衛(wèi)生的清理。A、負(fù)責(zé)小區(qū)綠植及草坪的養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥、除雜綠化工

草；B、如期小區(qū)綠植及草坪的消殺；C、對小區(qū)草坪斑禿的補植；D、公共場所綠植的租擺及養(yǎng)護(hù)；E、節(jié)日綠化環(huán)境的部署。客戶服務(wù)中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)工作的要旨是“您的滿意是我們的追求”，其中心是經(jīng)過以禮相待過程中的儀容、儀表、禮貌用語及肢體語言，使業(yè)主、物業(yè)使用人及來訪客戶滿意，留下美好印象，獲取最正確服務(wù)見效。①服務(wù)人員應(yīng)思想集中，精神飽滿，保持誠摯微笑。②盡可能最大程度記住業(yè)主姓名和地址，客戶到客服中心做事時，客服人員做到主動打招呼，熱情問候，第一時間達(dá)成客戶交辦的任務(wù)。③如外來客人咨詢時，應(yīng)做到專心傾聽，以示敬愛。回復(fù)問訊時，應(yīng)做到百問不厭，有問必答，用詞適合，簡潔了然。④嚴(yán)格控制外來出入，認(rèn)真填寫訪客單，在填寫前，應(yīng)先問明對方的情況，認(rèn)識所辦之事，并在幫其聯(lián)系后，方可放行。⑤每天按要求填寫《客戶服務(wù)中心值班記錄表》，將每天所發(fā)生的事情進(jìn)行記錄，用這種方式向接班的其他同事進(jìn)行交接。公共設(shè)施保護(hù)養(yǎng)護(hù)及標(biāo)準(zhǔn)對高層樓宇而言，設(shè)施、設(shè)施是其“心臟”部位。共用設(shè)施、設(shè)施運行狀態(tài)的優(yōu)異程度，13/15\\將直接影響到業(yè)主的平時起居和安全?？茖W(xué)的維修養(yǎng)護(hù)措施能夠在保障設(shè)施設(shè)施正常使用功能的前提下，不斷挑戰(zhàn)成本極限。物業(yè)的維涵養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。 堅持“就地取材、科學(xué)管養(yǎng)”的目標(biāo)，編制科學(xué)的物業(yè)維涵養(yǎng)護(hù)計劃、規(guī)范合理的作業(yè)指導(dǎo)書并嚴(yán)格的組織和推行，目的：第一，延伸物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足公共設(shè)施、設(shè)施的正常使用功能；第二，延伸物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的見效；

能夠達(dá)到以下第三，降低管理成本支出，減少業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保障服務(wù)系統(tǒng)的可連續(xù)性改進(jìn)和發(fā)展。A、技術(shù)力量裝備裝備專業(yè)技術(shù)人員作為平時管理及維涵養(yǎng)護(hù)的技術(shù)保障；對維修技工進(jìn)行連續(xù)的專項培訓(xùn)，不斷提升維修工作技術(shù)，對共用機(jī)電設(shè)施設(shè)施、共用部位其他設(shè)施進(jìn)行精心的維修、養(yǎng)護(hù)，實現(xiàn)項目保值和增值的目標(biāo)。B、成立和完滿共用設(shè)施設(shè)施的維修檔案、應(yīng)用科學(xué)的管理和維修方法對物業(yè)的設(shè)施設(shè)施、共用部位進(jìn)行一致編號，成立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳以及相應(yīng)的各種技術(shù)參數(shù)、名細(xì)等），并經(jīng)過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、盤問和控制，全面掌握設(shè)施設(shè)施、水、電等能源的運行（使用）情況，為物業(yè)的維涵養(yǎng)護(hù)供應(yīng)科學(xué)的參照。C、如期對物業(yè)設(shè)施設(shè)施圓滿率的進(jìn)行統(tǒng)計，以此作為物業(yè)維涵養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。D、依照技術(shù)的發(fā)展及業(yè)主的需要，漸漸對設(shè)施設(shè)施進(jìn)行改進(jìn)性保護(hù)（改造） ，擴(kuò)展設(shè)施設(shè)施功能，在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)各設(shè)施的智能化運行，達(dá)到對全