江蘇工業(yè)地塊房地產(chǎn)開發(fā)定位報告

xx路北側(cè)地塊定位報告

2011年3月本次報告需要解決的問題

如何為項目精確定位，使其成為與xx城市發(fā)展相呼應(yīng)的標桿性項目？報告結(jié)構(gòu)第二章xx市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產(chǎn)品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境xx處在xx、xx、xx港、xx之間，區(qū)位獨特，文化底蘊濃厚xx縣位于xx省北部，在淮安市東北部。東南以古黃河與阜寧、楚州兩縣區(qū)分界，東北與響水、濱海兩縣毗鄰，西南與淮安市區(qū)、淮陰區(qū)接壤，西北與沭陽、北與灌南相接。xx歷史悠久，人文薈萃。自公元前117年建縣至今，已有2100余年歷史。文化底蘊深厚，養(yǎng)育過鮑照等古代文化名人和吳強等當(dāng)代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)在此任職。此外，境內(nèi)還有妙通塔、月塔、米公洗墨池等眾多名勝古跡。xx目前已經(jīng)形成了海、陸、空一體化的交通體系，城市投資價值逐步顯現(xiàn)xx區(qū)位顯要，交通便捷。南屏蘇滬，北扼齊魯，有5條省道、3條國道穿境而過。寧連高速、同三高速、京滬高速在境內(nèi)匯合?？h城距連云港、南京、上海、北京分別僅需45分鐘、2個半小時、4個小時和8個小時車程。新長鐵路、京杭大運河離縣城僅25公里。黃金水道—鹽河貫穿全境，南經(jīng)大運河與長江相連，北經(jīng)灌河與黃海相通。境內(nèi)黑色化道路全面通達，縣、鄉(xiāng)、村三級交通網(wǎng)已經(jīng)建成。2010年9月27日首航的淮安飛機場在縣境內(nèi)陳師鎮(zhèn)，離縣城區(qū)10公里。

城市人口增長緩慢，對外吸納能力弱，城市住宅基本為滿足本地居住需求根據(jù)規(guī)劃，xx城市定位為新興工業(yè)基地，教育發(fā)達、生態(tài)優(yōu)良的縣域中心城市，城市規(guī)模將不斷擴容一、城市總體布局西片工業(yè)區(qū)，中片新城區(qū)，南片老城區(qū)，東片文教區(qū)，以“二河、二渠”穿插其間。二、城市布局結(jié)構(gòu)將自然環(huán)境融于城市布局的生態(tài)園林式結(jié)構(gòu)，即“二河、二渠、四片、一中心”生態(tài)型園林式城市結(jié)構(gòu)。三、xx城市性質(zhì)新興工業(yè)基地，教育發(fā)達、生態(tài)優(yōu)良的縣域中心城市。四、城市用地功能分區(qū)老城區(qū)發(fā)展商業(yè)金融、休閑旅游和優(yōu)良人居環(huán)境的居住用地；新城區(qū)為行政中心、商貿(mào)中心和現(xiàn)代城市居住用地；西片工業(yè)區(qū)以新興工業(yè)園區(qū)為主，兼有倉儲、商貿(mào)、物流、港口、交通用地功能；文教區(qū)以高等教育、職業(yè)教育、文化、體育用地為主，生活居住用地為輔。城市經(jīng)濟增長快速，但人均地區(qū)生產(chǎn)總值偏低，目前城市房地產(chǎn)主要以解決生存需求為主發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，xx農(nóng)業(yè)依然占據(jù)較大比重，城市第二、第三產(chǎn)業(yè)有較大的提升空間目前城市固定資產(chǎn)投資增長較快，房地產(chǎn)所占比重雖然較小但近期增幅很大隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平持續(xù)增加，消費意識不斷增強，房地產(chǎn)市場消費空間較大2009年xx城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出7909元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)35.4%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積34平方米。經(jīng)濟發(fā)展：xx市經(jīng)濟發(fā)展總體滯后，但目前已經(jīng)快速啟動；城市規(guī)模以及人口規(guī)模擴展速度慢表明城市工業(yè)體系不完善，對外來人口吸引力不強，是典型的中小型城市；城市建設(shè)啟動相對較晚，房地產(chǎn)發(fā)展水平不高，且目前城市化水平較低，城市擴張能力緩慢，但未來隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，城市成長空間潛力較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)是較好的機會。宏觀小結(jié)城市發(fā)展及消費需求：從規(guī)劃結(jié)構(gòu)看，本案所在片區(qū)為文教區(qū)，教育資源豐富，發(fā)展價值突出；當(dāng)?shù)鼐用?、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是住宅市場消費的絕對主體，高收入人群主要是一些職位較高的公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)以及部分個體工商戶。近期隨著xx舊城改造力度的加大、當(dāng)?shù)鼐用裣M意識的增強和對居住要求的提高，當(dāng)?shù)刈≌袌鰧⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展動力。宏觀小結(jié)報告結(jié)構(gòu)第二章xx市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產(chǎn)品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境xx房地產(chǎn)市場特征：供應(yīng)量龐大，需求也非常旺盛xx房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，各項配套設(shè)施均相對落后。統(tǒng)計數(shù)據(jù)不全，信息公開度不足。這為研究xx房地產(chǎn)市場帶來了一定的困難?？傮w來說xx房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，近30個在售項目，使得xx房地產(chǎn)市場看起來整體開發(fā)量過大。項目大小不一，最大的中聯(lián)一城總建設(shè)面積約52萬平方米。估計總體開發(fā)量接近400萬平方米。在整個縣城人口不足的20萬的條件下，顯得xx房地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象十分明顯。但是從我們調(diào)研眾多項目的客戶來源來看，多數(shù)項目的客源以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源為主，達到近80%。從這點來看，城市化進程在xx房地產(chǎn)市場十分明顯，104萬的總?cè)丝谒坪蹩梢灾稳绱她嫶蟮拈_發(fā)量。2010年xx加大了舊城改造步伐，未來商品住宅的年銷售面積可能持續(xù)增長xx從2010年開始加大了舊城改造步伐，xx舊城（西門汽車站附近）基本上可以說是推倒從來，這就產(chǎn)生了大量被拆遷的被動買房戶，以及大量鄉(xiāng)下在外打工人員回家買房。xx醉住宅獻市場占特征寨：小乒高層拌抗性德逐步跌減弱記，市幣場主叔力產(chǎn)財品相郊似，居售價死偏低市固場供大應(yīng)量潤巨大考，客繁戶爭斤奪將踢日趨趕激烈促熟銷力宮度加父大，辛各個榆項目嗽均有9.礦2至9.縱7折優(yōu)摧惠一惑次性色付款振方式鑄占據(jù)青主導(dǎo)獵，貨塞幣政稈策松陷動對唇購房畜者影滅響較接小同嘴質(zhì)化嚷的趨很勢嚴服重，爭小高恥層目執(zhí)前推軟案量撇較少鄰，但攻從銷斯售結(jié)日果來艘看，梯市場殃反映蔽比較于接受屆小高僻層產(chǎn)堪品。10把5-尿12震0平米仗三房筋為市敏場主摩力產(chǎn)關(guān)品，90平米歲以下矛小戶顆型住禍宅比好例較惹低。整偽體住康宅市蹲場均贊價保罵持在30觸00稼-3搭50泄0元/平米償左右舌，在界高價更位樓憶盤價多格達移到40仇00元/平方違米。xx哈房地墊產(chǎn)格激局:大致丸劃分苦為三庫個板川塊：擁政務(wù)氏板塊委（開禮發(fā)區(qū)恰板塊區(qū)）、換城東傷板塊英、城淋西板薯塊。項目憤位置政務(wù)央板塊政務(wù)租板塊且——要開發(fā)擋區(qū)板地塊以政危務(wù)板慈塊發(fā)閑展最恢為火瓣熱，須集中叢了大西部分矛房地董產(chǎn)開掃發(fā)項暈?zāi)?，開發(fā)鞏量最槐大。該區(qū)幸域集御中了垮包括姓萊茵蜻風(fēng)情探、府盒前?檢御景艷園、埋清華恰苑等潤等x賤x營頓銷最匠為成陡熟的攀房地蔽產(chǎn)項竟目。區(qū)域賣內(nèi)集糧中了擁以縣膏政府零為主輸，包緒括檢依察院鎖、公賊安局頸、國壟土局摟等等桂政府融機構(gòu)沒，以辭及眾牙多企炕業(yè)也敬集中巧在該夕區(qū)域耀。同沸時x尿x最器好的長中學(xué)租xx站中學(xué)謊也在陜該區(qū)簡域內(nèi)階，但傘是目綿前該擺區(qū)域生各項漁配套劇尚不徹成熟孕；該介區(qū)域聯(lián)的房澆地產(chǎn)所開發(fā)非起初舟均以矛這部悅分機棍構(gòu)的遣客戶婚為主脅，在穴項目摘后期蘋的客漠戶構(gòu)撇成中槳以鄉(xiāng)痰鎮(zhèn)客道戶為歲主，癢近期文已經(jīng)妄達到愚80嗎%左唉右。在售音項目啟分析姓：多菌層、養(yǎng)小高超層產(chǎn)紹品居屋多，濕主力西面積團在8扯0-碧11所5㎡柔，售銅價3儲00語0-著37并00核元/拖平方易米不瘦等項目名稱規(guī)模建筑類型主力戶型在售期數(shù)銷售價格開盤時間供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)月均成交新港·清華苑16萬多層、小高層88-110尾盤3340元（小高層）2009年10月86386054萊茵風(fēng)情9萬多層、小高層124－134三期多層3700元小高層3500元2009年10月52950231狀元府28萬洋房、多層、小高層、高層82－117三期3750－4150元2009年9月1296119670

首府國際花苑12萬洋房、多層、高層、別墅90－132二期未定2009年5月37530114府前御景園20萬多層、小高層100-130尾盤3000－3500元2009年1月98295738金輪世家13萬多層、小高層83-115尾盤3000元2008年11月————怡和苑10萬多層80-100二期未定2008年8月————銀河灣11萬別墅259、315、403一期--2010年12月3284新港新天地19萬別墅、高層--未開盤未定——————中聯(lián)壹城52萬多層、小高層、高層100－130二期多層3500高層37002010年4月87664581開元名都27萬小高層、高層--一期未定——————隨著香區(qū)域摸開發(fā)呈的日避益成痛熟和獄項目檔的增下多，添開始花出現(xiàn)洋房拜、別鋤墅等靈售價城較高量、品訓(xùn)質(zhì)較午佳產(chǎn)漏品城東醒板塊城東耕板塊尿——匹老城口改造觸板塊城東肺板塊（項妥目所做在地脈）主要附以舊倍城改釀造為助主，筋各項撞配套傍成熟閘而完萌善，為銷售鎮(zhèn)價格搭為三演個板套塊中哪最高俘的板雷塊，鋸平均忽售價夫達到麥35予00福元/遷平方早米；由于碑該板垃塊屬凈于老高城改然造部革分，渾區(qū)域譯內(nèi)集喝中了套大量稀的生喪活配彩套。行包括舟縣醫(yī)統(tǒng)院、森新時鏈代購薪物中強心、諷劇院金、中請小學(xué)戴等等枯。生朽活相鳥對另差外兩促個區(qū)炭域較逮為成暴熟，底開發(fā)介量也騙相對濾較小予，但惑是售姓價較賤高。插原來涂xx堪居民乖隨著艙政務(wù)慰板塊夕的興棗起，麻均搬泡遷至督開發(fā)掛區(qū)，添本區(qū)歌域由群大量鐘鄉(xiāng)鎮(zhèn)害客戶怕支撐充，占聾到總齒體客門戶構(gòu)跌成達坦到8灣0%搖以上察，而在族這8伶0%題的鄉(xiāng)槳鎮(zhèn)客博戶中適又有跳很大烈一部璃分客吐戶以突解決洽孩子曲上學(xué)清為主弓要目場的，耕學(xué)區(qū)棉房受業(yè)到非拾常大烏的重貼視。在售路項目存分析財：基緣瑞本為風(fēng)多層永、小叫高層棵產(chǎn)品況，主協(xié)力面懇積在頃82描-1狼30俱㎡斯，售彈價3珍00毫0-丸38傾00識元/確平方巾米不溪等項目名稱板塊規(guī)模建筑類型主力戶型在售期數(shù)銷售價格開盤時間供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)月均成交套數(shù)永興上御城東18萬多層、小高層85-130一期3000元2010年1月56652540萬香國際花園

城東21萬多層、小高層85－105一期3200－3500元2010年12月238228114華源國際城東多層、高層90－110二期未開盤——————中央城城東100萬小高層、高層未定未開盤未定——————xx城市廣場城東18萬聯(lián)排、高層82－124未開盤未定——————紅日金城城東多層、小高層二期未開盤2010年8月34333656學(xué)士苑城東9萬多層、小高層84－118二期多層3400－4000小高層34002010年7月52935250炎黃國際花園城東20萬多層、小高層70－130三期多層3800小高層36002010年10月540413103龍源國際花園城東39萬多層、高層未定一期未開盤——————大量醋項目垂即將熄開盤泉，本姓案未存來面攔臨競費爭非冒常激鉆烈，從物朵業(yè)類挺型看欠，城覽東目枯前住培宅產(chǎn)果品較惕為單旨一城西揉板塊累：在售亦項目原較少煎，但民起點悟較高城西葉板塊沙——幟房地屈產(chǎn)新困興板雪塊城西抽板塊色屬于歷剛剛?cè)∑鸩娇ǖ姆繎┑禺a(chǎn)腳板塊各，開筑發(fā)量齒最小經(jīng)、銷犯售價恩格最把低。但是用從我旬們走巨訪的緣瑞xx碗市民重對本閣版塊育的認串知來位看，樸他們促對城聾西板魯塊的仔期望犁最高瀉。一艷方面鼓xx扒人民買對于踢李源鍋潮支略持城心西發(fā)肉展的隨傳說睬，而腔對城祖西的怠發(fā)展砍表現(xiàn)提得信品心十東足；思另外徑一方嚴面城窄西離額正在校建設(shè)妹中淮地安機與場較溫近、旬離淮擁安市桿區(qū)僅腫30解公里劣，對響于x謹x與介淮安百聯(lián)動成發(fā)展敗也表頂現(xiàn)出晴強烈符的信鹿心；煙第三哲，該雀板塊瞇環(huán)境請較好夠，生坑態(tài)果懼園等積等原板有的閉成熟溪的生辭態(tài)配嘩套使欺得本焰區(qū)域幅環(huán)境鄙高于矮其他童板塊煉。項目名稱板塊規(guī)模建筑類型主力戶型在售期數(shù)銷售價格大名城城西18萬聯(lián)排、多層、小高層小高層60-70未開盤未定水岸城邦城西50萬雙拼、聯(lián)排、洋房、多層108－133一期未開盤重點攤競爭匠項目栽分析首府脊國際才花園狀元酬府萬香鋼國際范花園學(xué)士期苑項目各位置重點禮個案蟻分析呆—首帆府國屆際花數(shù)園三期聯(lián)排疊加一期多層二期項目稠位置筐：x稅x新銜交通穗局北晶側(cè)，漂淮浦都路與蜘泰山顏路交孔界處急（市罪中心灘、湖聾邊）建筑主面積塞：1蠶17叔34暫2平煉方米物業(yè)宵類型顆：聯(lián)排貝疊加醉別墅接、多語層、常高層一期叢開盤勉時間觸：20避09英年5沖月份二期碑開盤遮時間毅：20情09拋年1駐1月近份

面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率高層96-981208066.67%洋19%疊加169-2171088982.41%聯(lián)排291423173.81%合計

37530180.27%項目辱亮點右：xx狹首席更別墅姻區(qū)，矮整體說品質(zhì)估感佳貞；項目姨緊鄰超縣政圈府，諸區(qū)位興較佳??；重點半個案麗分析譜—狀虜元府一期飄20敗09傅.9劇.2晝924堤00環(huán)均價二期厚20染10低.5退-626郵00腹元/誦平方桂米多層洋房項目雁位置數(shù)：炎轉(zhuǎn)黃大郊道與禿淮浦惰路交侄叉口傷東南占地擔(dān)面積萬：1節(jié)69氧58孝9平奇方米總建控面積自：2世8.職5萬椒平方績米容暗積閉率：腥1.進56葡5規(guī)劃見戶數(shù)毫：2拔11姑6戶機動莊車位響：1萬26肚9戶物業(yè)非類型宋：高綁層、密小高警層、問多層開盤胖時間哥：2事01叨0年秘9月三期37卸50有－4思15許0元/針平方衰米在售產(chǎn)品物業(yè)類型主力面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率小高層、多層82-1171296119692.28%多層廉戶型高層正戶型項目香亮點紀：歐式觸建筑狠風(fēng)格屢，整諷體品凳質(zhì)感蝴佳；項目警緊鄰夾縣政曉府，由區(qū)位輸較佳茂；項目鄭自身餅戶型嶄面積飽控制孟合理蠢，總咐價不寫高重點宋個案僚分析隨—萬球香國后際花趣園項目毅位置及：x繪x縣破鄭旦梁梅爬學(xué)校宴東側(cè)建筑懼面積忠：24謀75題79拘平方榴米；容積議率：蔽1.菌7物業(yè)李類型翁：多層再、高港層總戶恒數(shù)：建設(shè)誦項目悼總建揚筑面溫積2勞47信57必9m瞇2，熱其中戶住宅哲23供37侵89摔m2爸，商稍業(yè)7勤39悠0m春2在售認期數(shù)普：一熱期開盤勒時間乎：2隙01位0年守12深月一期在售產(chǎn)品物業(yè)類型主力面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率多層96-106三房23822895.80%戶型阻設(shè)計呆：經(jīng)乒?jié)途w房型查為主鋤，產(chǎn)辜品設(shè)雪計缺臂乏亮?xí)r點96擇平方厘米10參2平澆方米項目鑰亮點屋：西班容牙建竭筑風(fēng)局格，汪整體率品質(zhì)械感佳嗎；項目閉周邊瘦學(xué)區(qū)膀較佳呆；項目精自身茫戶型饑面積服控制價合理毫，總宿價不沿高重點雷個案厘分析設(shè)—學(xué)料士苑項目蠻位置攤：x香x縣太鄭蠟梁梅間學(xué)校鍵東側(cè)建筑洋面積碼：24腦75笑79秘平方泰米；容積鞋率：絮1.猜7物業(yè)烘類型舌：多層白、高帳層總戶孝數(shù)：建設(shè)改項目辟總建棄筑面究積2崖47斤57拋9m哨2，財其中貪住宅愉23敗37趣89小m2債，商搖業(yè)7楚39晃0m烈2在售摩期數(shù)辮：一抹期開盤姑時間果：2睛01榮0年她7月在售產(chǎn)品物業(yè)類型主力面積供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率多層106三房31224979.81%小高層116-120三房21710347.47%多層慢戶型輸設(shè)計小高睜層戶券型面脫積較型大，加銷售賺困難項目迅亮點卸：項目勿周邊電學(xué)區(qū)朗較佳衡；項目貴多層控戶型熔面積熄控制狡合理摧，總價價不吃高城市退住宅降需求繁將逐脫漸增慘加，每隨著籮xx信城市鑒化進新程和盟舊城譜改造悉力度恢的加企大，待xx普住宅袖未來鋸將呈突現(xiàn)明械顯的蔥供銷爹兩旺獻態(tài)勢察，價北格也敵將穩(wěn)懇步上福漲政策雕調(diào)控?zé)釋σ挥蚨€英城市怖影響溪巨大狗，尤源其是遣限購惑令的生出臺王更是返壓制少住了竄大量勇城市掠住宅擦需求褲，這伴就導(dǎo)能致了別部分尋需求掘被擠分壓到逢三西付線城隔市，肢從而殼帶動邀當(dāng)?shù)乇∽≌配N售腸；xx拒舊城贊改造慢力度奶的加擠大將父產(chǎn)生培大量環(huán)的住撒宅需吵求，肅另外恨城市槍化進智程的挎加快啊也帶繼來大越量的板住宅墊需求稻，整危體來慮看，格xx送城市陶住宅竹具有逝較大遼的發(fā)逃展?jié)摾辶?。需求久逐漸育放大目前悅來看毅，本煩案所剪在城錄東板在塊整脊體市繁場競史爭力桌明顯鐵不及符其它塵板塊刷，項號目發(fā)依展需膀有所兔突破

政務(wù)板塊城東板塊城西板塊區(qū)位較佳中等中等資源佳較佳佳住宅供應(yīng)量大大小售價較高較高低開發(fā)品質(zhì)較高中等較高客戶來源鄉(xiāng)鎮(zhèn)、老城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)xx全城強相滿關(guān)競畏爭個稠案分煩析反司映出劃本案澇依靠孕外部頌資源鞠，提釋高項鑒目品垮質(zhì)、四合理圖壓縮育戶型辮面積刑的重班要性首府梯國際棟花園必：地噴段/舌高品帖質(zhì)低竭密度收產(chǎn)品沫運用狀元廚府：捏地段濫/項結(jié)目品推質(zhì)/拔經(jīng)濟請戶型草配置萬香斤國際牧花園齊：學(xué)知區(qū)/展項目怒品質(zhì)鍋/經(jīng)量濟戶爭型配嗎置學(xué)士跑苑：輩學(xué)區(qū)澆/戶柱型面格積控唐制報告強結(jié)構(gòu)第二經(jīng)章魚x僑x市暢場分用析第三榜章譽項就目概晌況分醋析第五擊章幅項細目整場體定姐位第六隸章栗項趨目產(chǎn)結(jié)品建今議第四券章藥項統(tǒng)目核角心問顆題第一肺章朵宏邊觀經(jīng)臨濟環(huán)胳境項目屬區(qū)位某：項諒目地被處x唐x東排南，拆位于療圣特浸路和拌尚學(xué)別路交刷叉東意北側(cè)中片最新城笨區(qū)項目疏位置南片漫老城報區(qū)西片策工業(yè)婦區(qū)東片甜文教編區(qū)地塊孫基本躺情況注：誘1、皆以凈嶄地方武式出吊讓，朱宗地設(shè)外基乖礎(chǔ)設(shè)糖施（觀路、嘉水、啊電）買以現(xiàn)爪狀為杠準。2、廁在《夫國有當(dāng)土地攻使用騎權(quán)出離讓合閥同》眨簽訂亮后6脖個月襖內(nèi)交懲付土狡地。3、觀要求跳在土顧地交物付之乒日起贊6個鮮月內(nèi)檔動工湯建設(shè)鹿，自暫開工許之日擁起3連6個黃月內(nèi)蝴建成些。地塊編號土地位置出讓面積（畝）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率成交價（萬元）2011-02號圣特路北側(cè)，尚學(xué)路東側(cè)109.3居住商業(yè)混合用地1≤R≤3≤28%≥30%16500宗地些四至壺：東納至規(guī)處劃道燈路（降現(xiàn)有脅溝渠論），發(fā)南至浪圣特屋路，竿西至柿尚學(xué)街路，深北至它渠南竭東路跪；宗地躲現(xiàn)狀冶：地票塊北底側(cè)為概農(nóng)民番用房稿，南醫(yī)側(cè)為認農(nóng)田白，原蘇地居神民住淚宅尚份未拆授遷項目更配套峰：生般活配款套不繪齊全畏，且盤檔次祝較低稿；有桿較好通的學(xué)違區(qū)；酒店社：人艇才飯峽店教育摧：鄭奶梁梅羨幼兒淹園、微鄭梁鬼梅小喝學(xué)、把鄭梁賄梅中貝學(xué)、雨旺旺貴幼兒酬園公園百：五判島公假園、腰城東涉公園醫(yī)院姥：松采壽堂擴大眾音藥房亭、仁趟慈醫(yī)枕院鄭梁稻梅中添學(xué)城東勺公園宗地鄭梁豬梅小伙學(xué)項目滅配套傷：周蜓邊商渴業(yè)以隊居民禾日常致配套選為主皮，整頃體層庭級一濱般項目確周邊齊環(huán)境醒：綜疼合環(huán)斥境較亡好1、觀北側(cè)雖緊鄰環(huán)渠道箏，具探有一腿定的緊景觀培資源碌；2、賺規(guī)劃菌為城姑東公痛園，虜具有畏較好蠶的生索態(tài)環(huán)票境；3、利緊鄰像鄭梁鬼梅中忘學(xué)，仔學(xué)區(qū)夢較好絹；4、贊緊鄰筋城市殃主要平干道阿金城拾南路雜；5、癢xx員中學(xué)歪，亦外為重哈點學(xué)碎校；6、忍項目咐東側(cè)寄為居湯民用悅房，帝一定似程度煌上影韻響了撥整體宗檔次緒；123456大市赴政配有套道路雷：南漠側(cè)路栗網(wǎng)完藍成，凈其他甚道路肝路網(wǎng)罷尚未擺建設(shè)雷；供水識：管刪線已肚接圣攜特路召；污水爹、雨貓水排適放：蠶管線擔(dān)已接禁至圣恭特路定；圣特贈路尚學(xué)帽路渠南姥東路規(guī)劃泡路規(guī)劃之控制禍要點1、輩臨圣寒特路浮設(shè)計膛小區(qū)敬主入緩口；2、曾容積龜率：攪1.貧0《浴R《吉3.冷0；3、殊綠化卷率》歇30賽%4、梁建筑糖密度熊《2津8%且；規(guī)劃董控制劉要點注：好1、只住宅受建筑悼不少掌于0架.6將輛/喇戶；2、孫高層奸建筑清面積相不小普于總禿建筑杏面積悶的3餡0%瞇；3、圖沿路摸建筑剃物三分層及選三層黨以下昂的外煮墻裝棗飾以諒石材助為主谷；地塊音SW知OT緣瑞分析遣—優(yōu)酷勢環(huán)境敢景觀薄優(yōu)勢象：項目閥北側(cè)共和東紛側(cè)緊葛鄰天構(gòu)然河硬道；拌地塊它東南徒側(cè)緊殲靠城賴東公膽園，此具有栽較好柱的景奏觀資散源；題同時頌地塊磚內(nèi)部富自身船也存婚在一色定數(shù)亭量的輩樹木怪；教育擇資源惠的優(yōu)參勢：本項膽目位螺于x釘x的抄文教判區(qū)，勾周邊纖有鄭牙梁梅族中學(xué)籍等學(xué)繭校，顧具有蛙優(yōu)越竿的教裂育資差源優(yōu)動勢；交通愁便利跨：雖然妙項目脫位于合城市稍的東刃南方尼向，枯周邊街交通墊路網(wǎng)湖發(fā)達腿，緊貧靠金由城南將路和忍今世盟緣大隔道；產(chǎn)品勝具有茶后發(fā)死優(yōu)勢幅：本項勞目目遵前處脊于一遮個尚裕未定像型的霜階段戲，產(chǎn)騰品具蟻有很籌大的罵可塑矮性，淡在后糾期規(guī)廣劃中聞，可冠以針狂對市永場情翁況及覆接受深程度毛做出辛有利塞市場理接受號的差臉異性任產(chǎn)品剝；地塊苗SW飄OT耐分析末—劣末勢整體振居住黨形象恒一般涉：從實縱地調(diào)職查情僚況看吵，本朱案周士邊陳拋舊建幕筑物挖較多稀，居梅住人狡群較冤為嘈咸雜，串整體尊居住構(gòu)形象忘不佳黃，但鴿未來勢規(guī)劃彈較好赤，需輝要時遲間。周邊沙配套且檔次吵不高知；目前赴項目取區(qū)域須內(nèi)配仙套檔衰次不線高，蔬基本優(yōu)滿足漆生活助日常亞需要拴；項目犁規(guī)劃財設(shè)計吼要點只限制紛：項目煌容積雷率過春大，清做足煩容積天率，慌高層愁受到今一定濁的抗塊性；齒降低畜容積糾率，怖項目禁成本毀則相翻應(yīng)增崗加；地塊去SW質(zhì)OT峽分析撤—機權(quán)會城市掃整體斷開發(fā)充水平洲不高抖給本飲案發(fā)勉展帶田來機宅遇：從市痰場情繭況看環(huán)，目染前x塌x開蛛發(fā)尚養(yǎng)處于黃起步錢階段雹，整鋤體開拾發(fā)水燙平不毀高給割本案身發(fā)展陷帶來倘機遇辱；區(qū)域票發(fā)展岔機遇歪：作為賀城市謝的文刃教區(qū)棄，地商塊周盆邊環(huán)摧境的跑改善姨將大喝為增晃強區(qū)謊域的國形象膏和市德場接駁受度邁。地塊份SW處OT饒分析討—威愈脅政策顯及宏印觀市責(zé)場威儲脅：國家掀宏觀殼政策簽抑制瞧房地歪產(chǎn)市腫場過肺熱，甜通過瞞提高企首付痛、加倘息、績限購攀令等橫政策么調(diào)控苦市場帥；市場戲競爭然威脅欄：從x赤x競什爭市躍場來濟看，減xx曠商品猜住宅胸供應(yīng)留體量銹較大你的局謊面將堤長期演存在市一段采時期村，供躺大于厘求的野嚴峻錄形勢甲將對岸本案帥未來務(wù)入市迅帶來碼巨大窩挑戰(zhàn)鉆。SW宋OT曲總結(jié)勞及應(yīng)吐對策需略充分魯強化丸項目偉優(yōu)勢深度放挖掘鏟項目筐潛力提高失項目悼競爭羅力通過坐本身鈴優(yōu)勢曉和后心期產(chǎn)讓品塑喜造，蹈弱化申抗性鼠，進礦而轉(zhuǎn)浙化為柿競爭敗力適應(yīng)朋環(huán)境解，消腎化威籮脅放大遣挖得掘景觀教育覺配套交通龍配置市場圍住宅未產(chǎn)品抬亮點沃不足岸，本澆案產(chǎn)蔬品后區(qū)發(fā)優(yōu)紅勢弱化帳彌補地塊騰周邊靠居住饑形象墻一般周邊烏配套費檔次腔一般容積體率高未來階競爭睜壓力茶大強化禾優(yōu)勢雁，利煤用機哪遇，閉彌補慘劣勢泰，弱著化威竿脅優(yōu)勢宿與機望會劣勢留與威德脅優(yōu)勢機會點可利用的資源，以及市場契機發(fā)展方向景觀、教育、交通配套地塊緊鄰河流和城東公園，周邊鄭梁梅中學(xué)、小學(xué)、幼兒園較佳，另外地塊周邊交通路網(wǎng)較佳充分利用項目的各項資源，吸引對環(huán)境、教育、交通要求較高的客戶xx住宅市場產(chǎn)品缺乏亮點目前xx市場住宅產(chǎn)品塑造缺乏亮點，附加值普遍欠缺；xx住宅品質(zhì)較佳的項目主要體現(xiàn)在項目立面與內(nèi)部景觀塑造上抓住xx住宅發(fā)展趨勢，提升項目形象產(chǎn)品發(fā)力，提升項目競爭力結(jié)論反：強化鮮項目恒優(yōu)勢公景觀芽、教蹈育配獄套概閑念，揀利用粘xx凍住宅水開發(fā)車產(chǎn)品房誠缺乏春亮點泳等因吧素，由通過獵合理看的項軌目規(guī)反劃設(shè)叮計及炒產(chǎn)品霧細節(jié)格打造柔提升度項目貞品質(zhì)曠及綜午合競將爭力針對哭優(yōu)勢撒與機盜會的集發(fā)展遭策略劣勢威脅點需要解決的問題解決方法地塊周邊居住形象一般地處老城邊緣，距xx成熟地段有一定距離城市主要向西發(fā)展，本案所在東邊發(fā)展缺乏規(guī)劃支撐周邊陳舊建筑物較多，居住人群較為嘈雜，整體居住形象不佳通過對項目品質(zhì)打造，樹立項目中高端形象，提高市場知名度通過對項目自身配套的打造弱化地塊偏僻等帶來的負面影響周邊配套檔次一般目前項目區(qū)域內(nèi)配套檔次不高，基本滿足生活日常需要；通過對項目自身配套的打造提升項目形象容積率高項目容積率高，未來開發(fā)可能以高層為主，而xx住宅主要以多層、小高層為主，高層存在一定的抗性以產(chǎn)品為導(dǎo)向，創(chuàng)造高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品政策的不確定性帶來的風(fēng)險政策調(diào)控風(fēng)險較大，其中主要是金融政策；以產(chǎn)品為導(dǎo)向，創(chuàng)造高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，占據(jù)市場競爭優(yōu)勢，將市場風(fēng)險降至最低后續(xù)市場競爭壓力大xx城區(qū)規(guī)模提升項目的產(chǎn)品價值（產(chǎn)品發(fā)力）；通過總價控制，提高項目差異化競爭力，擴大項目的客群面。結(jié)論插：通呈過項惰目品昆質(zhì)與隆自身劉配套鳳打造具來樹亂立板莊塊價紋值、痛弱化姥偏僻有劣勢教，吸略引目捐標客格群關(guān)父注；兇塑造裝高附滲加值梯的優(yōu)駝質(zhì)產(chǎn)傘品，煤通過漿差異頃化競雕爭，斑來提銀升項膝目競鐘爭力丟，擴猛大客破群來綿源。針對箭劣勢廁與威喊脅的靜解決費策略SW餐OT播戰(zhàn)略丙突破城總結(jié)發(fā)揮諸學(xué)區(qū)優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)濱教育矩地產(chǎn)何打造利用對自身君配套注重稠自身喇配套沒的完爆善與幣檔次音，給里客戶提供壇完善萬的居標家配泡套服什務(wù)以產(chǎn)歉品發(fā)即力為導(dǎo)弓向以產(chǎn)品誼為導(dǎo)總向，健創(chuàng)造殼高附依加值裹的優(yōu)火質(zhì)產(chǎn)帽品發(fā)揮儉景觀優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)瀉內(nèi)外搜雙景進打造報告伯結(jié)構(gòu)第二次章醫(yī)x須x市拉場分器析第三捆章舅項艷目概糊況分舒析第五招章像項早目整找體定炸位第六捷章癥項車目產(chǎn)筐品建伍議第四內(nèi)章集項歷目核豪心問鞋題第一霜章爆宏災(zāi)觀經(jīng)攜濟環(huán)容境本案葉核心料問題偷思考項：面對清區(qū)域篇常態(tài)釣化價披值發(fā)談?wù)顾俳蚨龋汉绾蝿⒊皆趨^(qū)域晨價值脖評判歡標準子？面對鐘地段懷或單征價優(yōu)泳于本永案的茂競品傭：如海何跳炕脫紅晌海競喬爭？Qu隊es減ti店on坡s1落：Qu緒es情ti膝on華s2晌：面對警區(qū)域生住宅墊單價脆較低助現(xiàn)象腔：如采何提雷高售君價？澡控制忌項目疼成本姿？Qu烈es拔ti考on銜s3松：它山年之石嘗，案菌例借愿鑒南京件——佳金地豆自在撿城Qu毯es度ti滔on府s1師：案例妄借鑒洲：金泉地自嫌在城板橋梅鋼藝、經(jīng)茂適房郊區(qū)子、生葛地污染橫/形皮象差遠、聾無配首套宜居副性弱生活攔不便金地互自在腳城靠課什么造強力欣拉升職了市濾場對慚區(qū)域鄙價值拴的固納有認藍同？大手積筆配嶼套：案體育鍵公園享、蓮視花湖瀉、m位al激l、惕商業(yè)鋸街、子學(xué)校偏、會劈燕所強產(chǎn)磁品力餓：景蔬觀、蘿建筑縮慧氣質(zhì)藏、戶剛型創(chuàng)潑新規(guī)劃休利好裁：板侍橋新陰城、緣瑞濱江默大道皂、江敵東路必南沿竭快速叨接駁庭奧體原因生分析：與金仁地自壞在城薄相比緩，本頁案可極在產(chǎn)酷品力吩、項斑目自跌身配豎套方攤面做鳳文章相似征條件項目蒸自身屯區(qū)位呈不佳毛，配者套不尸完善熱銷歡借鑒大手潛筆配六套強產(chǎn)飾品力規(guī)劃元利好可結(jié)殺合公梨司其傷它地巡壽塊一章起塑別造需要忌塑造目前篇塑造皇亮點咽不足Qu膝es育ti圍on魔s1也小結(jié)準：通過暗強產(chǎn)董品力級的塑班造超憑越區(qū)盞域價憲值評李判標符準，匯提高歪項目憲售價堆和整謎體利室潤面對道區(qū)域堂常態(tài)款化價遲值發(fā)活展速券度：抱如何問超越喪區(qū)域托價值概評判遮標準宰？強產(chǎn)鐮品力競爭葬來源味：Qu齡es遇ti深on劫s2載：老城雅區(qū)政務(wù)炒區(qū)城西地段食優(yōu)于惰本案險，住廉宅售茶價超穗過本既案區(qū)規(guī)域交通際優(yōu)于退本案灘，住母宅售醒價和禮本案飲區(qū)域航相當(dāng)發(fā)展閣潛力亞優(yōu)于刪本案銜，住歐宅售服價低敘于本擊案區(qū)士域本案杏具有威一定渾規(guī)模塌且開鄰發(fā)企全業(yè)在肉當(dāng)?shù)夭莺罄m(xù)糖開發(fā)才項目濱眾多精，為秋保證巴銷售想，提解高企男業(yè)品堡牌，距我們丹必須卸全城飼截留勤客群競爭愧策略蚊：全甩城截堵留客仿群老城土區(qū)政務(wù)滅區(qū)城西高項鍛目品僅質(zhì)和技低單慣價、紅低總沖價策碧略高項塊目品絡(luò)質(zhì)和丑低總境價策綿略高項插目品刪質(zhì)和盯低總街價策濟略Qu吃es酷t(yī)i凳on脂s2兵小結(jié)饅：通過激高項粗目品聞質(zhì)的鄉(xiāng)豐塑造于彌補別區(qū)位載和發(fā)廚展?jié)搻偭Σ粺┳懔友畡荩赝ㄟ^頌低總漆結(jié)策竄略分義流各壤區(qū)域凳客群高項勿目品敘質(zhì)面對椒地段委或單專價優(yōu)傍于本綱案的塞競品期：如視何跳配脫紅礎(chǔ)海競膏爭？低總口價（慮控制察戶型柱面積欺）因此懷，對需本案租而言男，強幟產(chǎn)品慮力塑呀造是托關(guān)鍵鑄，其浸中高員性價耳比戶蘇型打紗造是庫核心面對蓄區(qū)域灑常態(tài)養(yǎng)化價悼值發(fā)暗展速挑度：斧通過歇強產(chǎn)肉品力席塑造殃超越晝區(qū)域蹈價值月評判卷標準面對吹地段第或單喪價優(yōu)挽于本哲案的僅競品扛：通桿過高徹項目猾品質(zhì)堤和高曬性價蓋比戶星型塑買造跳組脫紅翼海競順爭Qu第es吊ti辦on呈s1Qu奴es澇ti蔽on淡s2Qu絲式es喚ti睛on概s3球：提高乓售價控制猛成本提高綢項目槳品質(zhì)燈，樹跳立項逝目在緒區(qū)域蟲市場炊的領(lǐng)鑼先地破位在建坊筑、攤景觀諸、戶津型、伐公共形空間館等嚴思控成欣本本案魂核心債問題填思考婦結(jié)論燈：樹立泊項目省在區(qū)垮域市膛場的端高端銳品質(zhì)蹲和領(lǐng)尺先地存位在項仔目各攝個方集面控徑制成吹本高項喂目品默質(zhì)和綿高性至價比曉戶型第塑造強產(chǎn)來品力選塑造依托上景觀重、教擇育資鏟源，投創(chuàng)造窄一種拴xx渴從未帽有過棕的居萄住體檔驗我們擊的目掃標：因此兔，針牌對本亂項目府的價狂值體似系打吼造是擾：價值耐體系挪→高閑規(guī)格易,高賀附加臣值,葡創(chuàng)新也產(chǎn)品確打造景觀建筑公共夢空間節(jié)能羊環(huán)保飲運用會所告（配萬套）戶型截客菠體系懂→精獅準的元客戶逃鎖定營銷等推廣悼體系類→強必勢形罵象及永推廣叔策略職業(yè)膠特征來源凝區(qū)域媒體辨組合營銷棍推廣廉主題公關(guān)腐活動導(dǎo)入增體系需求刪偏好客層品牌當(dāng)形象沸定位三大辣體系督打造建筑削質(zhì)感景觀更感染歪力戶型刷附加攤值及濃舒適閉度節(jié)能侵環(huán)保會所意（配瓦套）公共滔空間本案隨產(chǎn)品年價值抖體系傘落地礦點：在區(qū)愁域競流爭日煤趨激喉烈，獅項目候自身刷區(qū)位陷不佳碑、容里積偏第高的兩情況菠下，控制東產(chǎn)品墓面積非、控崖制總屋價成酷為項凍目吸忍納其傳它項霉目客近群的己關(guān)鍵另外斧良好唇的自己然生匙態(tài)環(huán)扛境也周是目茄前x綢x住浪宅檔窮次較姨高的括主要慶特征因此第本案血核心叫價值瘦落點添在：高性慚價比裳戶型銜的塑祖造震撼降園林旋景觀畫的打須造報告演結(jié)構(gòu)第二麻章業(yè)x海x市樹場分廟析第三否章搏項本目概讓況分誤析第五猛章匙項氏目整械體定槽位第六訓(xùn)章掃項評目產(chǎn)銜品建割議第四絲式章叛項鵝目核珠心問跟題第一遠章考宏楚觀經(jīng)治濟環(huán)些境項目定主題測定位出肅發(fā)評點全面講整合黨企業(yè)鋤品牌車資源豐富裳的景桑觀資蝦源實現(xiàn)屢“差逐異化?！备傄茽幉哕浡詫崿F(xiàn)捏產(chǎn)品遣創(chuàng)新營造注獨特半的產(chǎn)復(fù)品力充分怨利用年周邊贏教育怕資源通過邊差異訂化產(chǎn)型品和主四題定送位實勁現(xiàn)獨特鐵的人舌文居皮住背歪景利用刃學(xué)區(qū)詳?shù)奶枔嵴倭Σ?，?chuàng)烤造x掛x最永有人鍵文氣呢息的霞居住便社區(qū)最。成長漆教育鎮(zhèn)主題笛社區(qū)以教擴育為鄉(xiāng)豐核心龜主題煙概念領(lǐng)，倡沒導(dǎo)并吹營造墨社會旺所需沈求的筆成長護型教吸育模后式，伶展現(xiàn)族具有猶xx想第一寄人文樸特征慚的成御長教雁育社羞區(qū)，殖達到祝差異清化推廢廣的悉目的參。差異化的產(chǎn)品主題定位項目午主題跑定位“x盲x首顏席成夏長型社教育素水岸斤社區(qū)巷”——鋒“水哨岸生娃活，油純尺粹人遞文”定位懼詮釋侵：1）棒“水萍岸生廣活”高：以飼項目伐具有柿一線父水岸歉景觀提，以淺及靠詳近城勞東花欣園等布資源秩，展慨現(xiàn)本柳項目腎獨有孕的景鄰觀資丑源。2）妨“純讓粹人斜文”逐：以何鄭梁志梅幼弓兒園準、鄭克梁梅閥小學(xué)怕和鄭碑梁梅畝中學(xué)內(nèi)等學(xué)距區(qū)為奪核心秋價值臉點，革精心枕打造拼具有蛇人文辮生態(tài)圍社區(qū)物。以呼生活愉、教管育、喜文化傅為核芹心主拴題元濕素，夸在財目富依學(xué)托智庭慧，瞧生活愛回歸眾人文穴的社肚會發(fā)冰展狀逮態(tài)下閘，喚酬起目絲式標客恢戶潛斷在意筍識中遭對文匪化、狼藝術(shù)猜、生誘活、柴家庭幼發(fā)展雖的高芽層次煌需求采；實失現(xiàn)本酬項目澤從簡診單居額住概止念到光人文影成長啟關(guān)懷借概念盆的跨主越式序進步楊。項目肅主題袍定位“x盈x首不席成挖長型爽教育拖水岸枕社區(qū)計”產(chǎn)品樂創(chuàng)新暈與人擇文環(huán)俱境創(chuàng)掃造并層舉，米以先激進教捧育文歐化為醋藍本灰，強芽調(diào)知迫識與捏財富校、教田育與文發(fā)展礙的多足重關(guān)蝴系，暑營造本一個問代表社會卸最高蓄層次尾發(fā)展?jié)沧非蟮娜谁h(huán)文主叉題社支區(qū)。極致辱的人須文內(nèi)皮涵表董現(xiàn)——極至節(jié)人文逢氣息角，大說師歷處史背桃后的單生活政感悟慌，激楊情與頌理想揚共舞塞的人永生格洞言，搬這一神切只恩有具挨有深昂厚文瀉化沉倒淀的辨背景陵才能器提供障；極致浴的成疊長型泊的教蓄育配練套服駐務(wù)——不僅跑僅停饞留在斥配套粒設(shè)施素的層廁面，亮而是汽涵蓋倚人生豎起步抓階段蘿的品得牌教憤育，拒通過步整合沒利用科教育洲體系較的資看源，建立臘一個廚從幼離兒園誰、小嬌學(xué)以患及中定學(xué)成爭長型啄教育彩體系，實拿現(xiàn)對密客戶額的終閉身人丙文教功育關(guān)匯懷；極致綁的開晴放式分園林丘景觀——營造弟具有灑符合傾大學(xué)爐人文金精神士的園籃林景仁觀環(huán)胡境，蔑彰顯擇項目聯(lián)對人患文精曠神的產(chǎn)極致宮追求澤；項目鉛主題越核心舍表現(xiàn)樹：客戶冊定位旗—客續(xù)群特卸征學(xué)區(qū)密因素追求奮生活刺品質(zhì)婆、舒道適的私環(huán)境爆和空撤間關(guān)注憐下一娛代成裁長環(huán)蔽境，也考慮畜子女煤學(xué)區(qū)柔問題中高參端收鍋入者廟，對丟居住桂環(huán)境疫要求襲比較駱高一般浸為白哭領(lǐng)，寺企業(yè)稿管理帳層，多或泛輩公務(wù)掙員對交潛通有哨一定禾要求鴨，對鎖購買乘物業(yè)愧的價幣格比迫較敏鍛感，蔑有部晉分市鴨區(qū)人鄙口，價較大釣部分氣為鄉(xiāng)未鎮(zhèn)人廁群；品質(zhì)渣驅(qū)動生活時習(xí)慣習(xí)慣逗本區(qū)宵域生訪活，鼓保持制原來桶的生僅活交給際圈改善昨置業(yè)翠者，答當(dāng)?shù)亓Р疬w紅戶，繪小部偽分投煎資者曠等等駐；客戶掠定位狀—客畢戶定配位核心客戶重要客戶邊緣客戶1核心串客戶漲:購買儉學(xué)區(qū)刃人群仁，以購謠買學(xué)宋區(qū)房雞為主屈，考片慮子鴨女上別學(xué)問零題；潤客戶座預(yù)計部約占冊60財％。2重要搬客戶弊:考慮某生活欲品質(zhì)膽，注重叔生活百品質(zhì)簽，對蔥居住乖環(huán)境彎具有猶較高傷的要寄求，吹預(yù)計寸約占揉30淘％3邊緣掙客戶蕉:受生漁活環(huán)灘境影腦響、連總價永和區(qū)偶域前桶景吸休引的商區(qū)域困客戶馳，預(yù)叨計約拋占1研0％產(chǎn)品潮定位Q1胞1.近0-貞3.公0容積溉率下誰產(chǎn)品癢線如池何定惑位？Q2產(chǎn)品義價值菌提升惹如何神實現(xiàn)船？定位快關(guān)鍵辮點產(chǎn)品挑定位項目后容積叉率解制析產(chǎn)品線容積率高層≧1.8小高層1.4-1.6多層（花園洋房）1.0-1.2聯(lián)排別墅0.6-0.8項目閑產(chǎn)品賓線選砍擇：產(chǎn)品傘線一秒：塑高層產(chǎn)品序線二改：鋒小高裂層產(chǎn)品簡線三鋼：興多層產(chǎn)品腐線四竊：期聯(lián)排失別墅比較內(nèi)容產(chǎn)品形態(tài)高層小高層多層聯(lián)排別墅項目綜合容積率≤3.0單位面積的價值★★★★☆★★★☆★★★★☆對提高樓盤品質(zhì)的貢獻★★★★★★★★★★★犧牲容積率的風(fēng)險★★★★★★★★★★土地的利用率★★★★★★★★★★產(chǎn)品附加值★★★★☆★★★☆★★★★得房率★★★★★★★★★★總價控制度★★★★★☆★★★區(qū)域市場的競爭性★★★★★★★★—驕—優(yōu)監(jiān)勢各產(chǎn)倘品線騰價值鋒解析「充咬分競盒爭市憂場的傲產(chǎn)品蓬生存霧之道艷」產(chǎn)品形式產(chǎn)品評估市場/競爭成本溢價安全性評估小高層、高層公寓大眾剛需類產(chǎn)品紅海競爭很低多層安全型產(chǎn)品藍海競爭較高聯(lián)排別墅風(fēng)險型產(chǎn)品市場成熟度不高低各產(chǎn)絨品線為綜合陪評估定位糕思路市場雨的角佛度地塊面位置賭及規(guī)危劃前案景一沖般，歐未來防競爭雷較大腳，區(qū)價域產(chǎn)返品存悄在一卡定同臭質(zhì)化獨現(xiàn)象價值筑的角界度市場懇+風(fēng)舍險的睬角度花園域洋房+公寓項目等可一替分為陪二達到斗價值斯最大雨化多元寫化產(chǎn)糞品線管，競錢爭力欲強安全歸性高謀，易故于控艘制總駕價符合鐵市場偷的需譽求重點究營造碧產(chǎn)品涉力設(shè)酬計前提大膽允型定濁位穩(wěn)妥幅型定均位聯(lián)排牛別墅+花園捕洋房+公寓產(chǎn)品千定位產(chǎn)品錘定位之：建爹議本飄案產(chǎn)石品配兄置走尚穩(wěn)妥鳥型路稿線，悠以小窗高層倡、高率層公菜寓結(jié)糊合部聯(lián)分花魯園洋于房配蝕置地塊配：項偷目較章為偏絡(luò)僻，貝周邊永環(huán)境撓及市代場接枕受度輕一般獄，且醒地塊掉本身鑰占地豎有限傍，多逐業(yè)態(tài)團組合基難度夠較大市場嶺：x塔x當(dāng)乘地經(jīng)趴濟落副后，帥高收城入人囑群容耳量有錢限競爭蝴：當(dāng)引地別訊墅物耳業(yè)較于少且箏銷售視一般決，市畏場容填量有流限規(guī)劃捕：如復(fù)規(guī)劃熔為高會層與屋低密走度產(chǎn)嫁品組浸合，叢勢必鹿提高竿高層叨部分匪容積社率、誓減小蘭土地蓄占地格面積狐，這戀將對罰未來斬銷售廉增加瞞難度賴。大膽潛型定隆位風(fēng)針險較頁大，羅不建尾議采拐用金地·未未撞來位捷于浦呆東高緞行板下塊，眼五洲尸大道崗以北蠶，張揉揚路豈以西籠，毗恨鄰軌積道交厘通6號線蠶五州百大道究站直通劍翔殷腫路隧獲道，檢連接也五角緞場，窯軌道重交通損四通貞八達鎖，到非達人瞧民廣鞋場、技外高田橋港壁區(qū)、曠陸家牧嘴金蕩融貿(mào)鴉易區(qū)肉、金閘橋出符口加揭工區(qū)爬等上稿海最捷重要居的幾撫個現(xiàn)船代服詢務(wù)業(yè)嘉產(chǎn)業(yè)零聚集伏區(qū)極酬為方耕便。占地縫面積消約9幅.6置4萬襲㎡。辦社區(qū)掘規(guī)劃滑3棟蓋高層素TO具WN畫HO懼US致E、很7棟年空中專院館康及2喂2棟滲組合境式T羅OW服NH磁OU礦SE汪，總宅戶數(shù)罩16督11逮套，慎其中瞞近8呼0%類的戶總型小耐于9辮0㎡面。案例是借鑒輪：金烏地未未遍來總平添面圖園林瘋景觀一樓冬洋房皂擁有祝3養(yǎng)重不價同院鏟落空攜間，贈前廳寶后院陳一個餡不少題。建筑趟立面建筑逼外立豆面分挖析:祥高層摧建筑許強調(diào)敬建筑鐮的水進平線去條與陡垂直擺線條彼的交歲叉，皮挺拔潔的姿坦態(tài)淡滔化了糟高層幣建筑悄區(qū)域腦的壓醉抑感燙。建筑硬外立匆面分禍析:港花園析洋房智以強捕調(diào)橫偏向線丟條，質(zhì)使情歲景洋覺房的歉親地轉(zhuǎn)感大唇增，鵲增強盡了洋甚房的口別墅旋感與叉尊貴低感。戶型視設(shè)計組合倦式T暮OW失NH爪OU橡SE囑：一捉層：極超大軍庭院血超值怪享受鏈別墅刃生活床：擁群有南扛北兩欣個庭痛院牢；獨鑄特的跨入戶嘩陽臺縣帶地內(nèi)下室貍的多礙層生狂活空鉤間。二層拜：四傘房兩脅廳兩赴衛(wèi)，搜在同明時贈攜送露惹臺、使庭院手的情擠況下廢贈送房誠地下互室，壯不僅易開創(chuàng)宅了花頓園洋些房贈嫂送地笨下室傲的先酬河，腿也在梳贈送威面積患和功尼能多艘樣化村上遠掉遠超初越其蛋他競前爭戶餅型。未未醋來花纖園洋勒房成鄙交均醫(yī)價為減1.那56狹萬/閑平方譜米普通惑公寓來成交破均價肌為1解.3暫7萬必/平瞎方米其溢價添率為葵1.交14掠：190平米茫的兩議房是宜去化駐速度察最快狂，安堤全系妻數(shù)最港高的艙戶型激，既題避歸蒸了市吳場風(fēng)孤險，叢又增跟加了扁產(chǎn)品箭的豐駛富性產(chǎn)品輪的附與加價禍值的肥提升色，使蔥得產(chǎn)兼品力等充分蜂展現(xiàn)省，從割而帶攜來了波高溢你價產(chǎn)品政溢價項目冰設(shè)置肅有安田全系調(diào)數(shù)比口較高安的戶托型，浙規(guī)避妹了市佩場風(fēng)擺險，績同時曠項目覆整體兄產(chǎn)品耽的附文加值艦較高倘，帶枯來了叛比較母高的誕溢價鏟。從營刮銷策副略來苦看，賠第一殺步通是過推桑售花拔園洋煤房建震立市部場和怨價格握高度呼；第陸二步定通過埋高層TO稱WN驚HO日US接E創(chuàng)新額產(chǎn)品使，確遮立高旱品質(zhì)鑒創(chuàng)新特形象瓦，吸柿聚人蘇氣；懸第三踏步最煎后通即過空茶中院瓜館的點價格脈優(yōu)勢崗實現(xiàn)洋第三苦類型醉的產(chǎn)魯品銷竭售。岡雖然趙整體準價格沫呈現(xiàn)劇走低連的趨容勢，順但是舊相對值于產(chǎn)耳品的殼性價勿比，版價格造相對衣走高腸。項目歸總結(jié)一、勉項目做產(chǎn)品戀打造躺需提謹高附旨加值二、敏項目艦的營年銷策組略決躬定項四目未權(quán)來成戲敗與岔溢價謊空間報告喬結(jié)構(gòu)第四夫章序x袍x市帥場分申析第二斥章隸項陪目概蛙況分發(fā)析第五補章?lián)祉椈⒛空麑掦w定臂位第六險章茂項尾目產(chǎn)雨品建末議第三推章延項霉目核周心問適題第一沈章口宏威觀經(jīng)純濟環(huán)直境建議銹圍合閑式規(guī)腥劃設(shè)丈計，提升缸小區(qū)姥景觀蕩均好謊性，聲提升騙小區(qū)臭整體胳品質(zhì)項目球整體萍布局皇示意水流建議英將花棕園洋墓房設(shè)言置在嘉小區(qū)烈內(nèi)部陸，提蚊高私認密性寄和對冠景觀伏的充老分利秤用建議秒將高精層沿詠北側(cè)線水岸芳排布寨，可夜以充韻分利紡用水塌系對戚產(chǎn)品映價值帖的提漫升建議板將小架高層削與商聲業(yè)設(shè)屠置在瞧小區(qū)磨南側(cè)典，在其充分避發(fā)揮鍬商業(yè)舍價值請的同花時提隔高項越目的繪整體販私密餅性建議國建筑臂立面伍選用候新古紗典的校設(shè)計貫風(fēng)格梅，提沾高項桃目品您質(zhì)特色峽的建隸筑風(fēng)瘦格能貨較好五地提債升項陵目的金檔次告。從額目前魂市場鈴各檔評次樓脫盤來城看，期歐式痕建筑達風(fēng)格較項目死市場雕接受衣度較拍高；整體妖樓盤立風(fēng)格滾的發(fā)杜展方下向來葬看，調(diào)新古霞典風(fēng)諷格一初直為蜓中高鎮(zhèn)檔樓沿盤建香筑風(fēng)暢格的牛主流填，也陰是高愛檔樓攪盤普擊遍選轟擇的青風(fēng)格趁之一突，因妻此一員直以就來得禿到市猶場的勾廣泛于認可區(qū)；從客成戶群眼認知恩來看妖，新漠古典目主義剛風(fēng)格川也是舌客戶析傳統(tǒng)航認知壺的高充品質(zhì)獅住宅薪，識異別性輔較強稿，選畝擇新悅古典攝主義陽更有您利于背目標宴市場患的接五受和洲產(chǎn)品拼檔次濫的升減級，伙因此戴該風(fēng)款格更瘋符合告他們米的心闊理預(yù)確期；從和馳項目恒規(guī)劃耽匹配岔來看勿，新池古典曉主義姜風(fēng)格斑更符腸合項拌目高懶品質(zhì)遷的規(guī)臟劃要槍求。真石掏漆，捉給人多穩(wěn)重彎，典懼雅，啟高貴先感。在打綿造高外品質(zhì)器立面昨的同輸時有碗效減縣低了樹成本抬。立面掩簡潔誘明快傳，注牙重橫如向線瞇條。洋房假繼續(xù)睬延續(xù)克高層假新古多典主真義的騎風(fēng)格姻，將懷蠶古的描浪漫扶情懷學(xué)與現(xiàn)騎代人渣對生挑活的鞠需求漏相結(jié)尾合，縣兼容搭華貴候典雅墨與時陷尚現(xiàn)舞代。戶型緣瑞設(shè)計暈原則高性沾價比善戶型訪的塑膏造小高非層、將高層花園俊洋房為規(guī)凍避高妖層、喊小高謎層與畫多層只相比刮，得商房率湊低的結(jié)問題附；為創(chuàng)提高首項目息與其溪它區(qū)姓域項產(chǎn)目的權(quán)競爭俊力，盾建議偽小高帖層、抽高層局采用贈低總能價策萬略，鉗即通柳過壓壤縮產(chǎn)澇品面牽積降拼低總慘價，性另外婦在產(chǎn)罷品設(shè)兵計上殃提高用產(chǎn)品恨附加漸值花園喂洋房衛(wèi)作為葬本案牽提升雞品質(zhì)頸和利呼潤空租間的鼻主要華因素卷，建祥議面專積適裙當(dāng)放醒寬，恩但同魄樣也斃要提析高產(chǎn)府品附劣加值小高滾層、跟高層嶄戶型茅面積遼建議對于視本案贊的戶橋型建掙議：兩房丈產(chǎn)品邊作為情本案儲的主讀力產(chǎn)遺品，兔建筑腹面積邁控制何在7貼5-專95字平方軟米，茶其中揀90炸-9鵲5平儉方米押產(chǎn)品紹可改孔造為扮三房耐產(chǎn)品曉；三房張一衛(wèi)悅產(chǎn)品姐可作國為次妄主力巴產(chǎn)品循，建貪筑面鼠積控鄭制在辮10只0-越11禮5平抵方米揚，其嗓中1扁10咐-1陸15遞平方劑米產(chǎn)貴品可禍改造飾為四寒房產(chǎn)選品；一房綠產(chǎn)品放作為刷本案頁的輔芹助產(chǎn)潤品，鑄建筑昂面積捷控制找在4綁0-篇60叼平方拔米，走其中津50蘋-6適0平傻方米迅產(chǎn)品葵可改魯造為暈兩房歷產(chǎn)品摩。xx禿競爭尼項目是主力你產(chǎn)品挪及面墳積：招10齊5-寇12工0平到方米粒左右炊3房戶型渡競爭喇力提婆升建企議高附膚加值妻、創(chuàng)墳新性作為站四級鬼城市寫，因權(quán)城區(qū)藝面積化有限括，項府目的讓區(qū)位慘、交供通、渠價格趕、配版套等朗方面集的差燥異性階和居粉住影排響遠計遠弱憲于大犯中城推市。戶型屆設(shè)計掛等實換用性敏產(chǎn)品誦自身蝕因素習(xí)對客解戶購潑房因河素權(quán)瘡重中椒占據(jù)培了重宅要性推位置，因雷此對叮項目劈燕戶型享競爭毒力提用升至場關(guān)重委要！戶型株競爭菠力提圈升著駛眼于扇以下慘基本訴原則加：高附鑼加值樣戶型傅參考合肥飼萬科秤金色棋名郡佛：兩通梯4水戶（獄89獄、7松9、版79瞧、1減18輪）合肥裳華潤供幸福東里：嘩兩梯歇4戶輛（8友9、照88凈、8木8、幫89醋）旭輝靈中央孩宮園治：兩仔梯4嚷戶（贏97夏、6藝9、詠69貼、9覆7）創(chuàng)新碑戶型卷參考鑰：高層葉to袍wn俊ho現(xiàn)us肅e新型冶高附畜加值棋戶型——漂2房可擊變4房演繹板公寓算戶型接中的乏聯(lián)體唇別墅藏空間光的無幼限可因能性住戶慢可利裝用客貨廳的6米挑掉高進繪行分榮割，放增加竄一個族多功路能房貪，這麥個空眉間是嚼完全巖不計借入面蒼積的襯。近20平米手南北勿陽臺百，住水戶可虛將其棗封閉秘，成頓為陽兩光書求房。2剖面拘示意21創(chuàng)新勇戶型蕉參考女：子啟母房針對罩客群材做戶啦型設(shè)夠計如獅子母選房，袖可豐地富產(chǎn)杯品擴鎮(zhèn)大客常群面40艦+9郊0㎡筑子母曉房30肚+8紀8㎡婦子母類房創(chuàng)新旦戶型徒