東方經(jīng)典購(gòu)物中心房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃畢業(yè)設(shè)計(jì)正文

東方經(jīng)典購(gòu)物中心營(yíng)銷策劃目錄摘要第一章項(xiàng)目定位分析 第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析 1、項(xiàng)目地理位置 2、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況 3、項(xiàng)目地形、地貌 4、項(xiàng)目的市政配套情況 5、項(xiàng)目周邊城市配套情況 第二節(jié)、項(xiàng)目地塊SWOT分析 1、優(yōu)勢(shì) 2、劣勢(shì) 3、機(jī)會(huì) 4、威脅 第三節(jié)、項(xiàng)目定位 1、總體定位 2、項(xiàng)目的形象定位 3、產(chǎn)品定位 4、建筑風(fēng)格定位 5、目標(biāo)客戶定位 6、物業(yè)管理定位 第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 3、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)布局要點(diǎn) 4、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 5、豎向空間設(shè)計(jì) 6、戶型設(shè)計(jì) 7、景觀設(shè)計(jì) 8、總平交通設(shè)計(jì) 10、消防設(shè)計(jì) 11、防排煙 12、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 13、給排水設(shè)計(jì) 14、通風(fēng)設(shè)計(jì) 15、報(bào)警與聯(lián)動(dòng) 16、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 17、項(xiàng)目配套設(shè)施 第三章項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 第一節(jié)、購(gòu)物中心定價(jià)分析 1、可類比住宅項(xiàng)目及參數(shù)確定 2、本地塊比較價(jià)格計(jì)算值 第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路 商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)思路 第一節(jié)、項(xiàng)目策劃 1、市場(chǎng)調(diào)查 2、項(xiàng)目定位策劃 第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 第四節(jié)、項(xiàng)目建設(shè) 第五節(jié)、項(xiàng)目推廣 第六節(jié)、項(xiàng)目銷售 第七節(jié)、項(xiàng)目招商管理 第八節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理 第五章結(jié)論 參考文獻(xiàn)摘要隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國(guó)居民的消費(fèi)需求已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，并且休閑消費(fèi)已成為人們?cè)跐M足基本生活消費(fèi)以后追求的更高層次上的消費(fèi)。另一方面僅僅為人們提供購(gòu)物便利性的大型超市由于商品的選擇性較差以及傳統(tǒng)百貨由于經(jīng)營(yíng)保守等弱點(diǎn)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者多樣化、個(gè)性化的需求變化。購(gòu)物中心的出現(xiàn)正是迎合了消費(fèi)需求的這種變化。但是，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式還存在種種不規(guī)范的做法，由此產(chǎn)生了許多的問(wèn)題，如缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，導(dǎo)致建成后讓商家削足適履或重新返工，由于后續(xù)資金和專業(yè)商業(yè)管理缺乏，造成物業(yè)空置、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)速度過(guò)快、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等等。因此，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)理論與運(yùn)營(yíng)模式已成為政府有關(guān)部門(mén)、地產(chǎn)專家、零售業(yè)專家普遍關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。第一章項(xiàng)目定位分析第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析1、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于鄭州市二七區(qū)大學(xué)路上，北臨航海路是直角雙面沿街的風(fēng)水寶地。周邊有較齊全的配套設(shè)施。分析：A、東方經(jīng)典項(xiàng)目地處鄭州二七區(qū)偏南位置，以鄭州大學(xué)、字畫(huà)玉器古玩城、黃岡市等名勝古跡為依托，北臨航海路,西接大學(xué)路延長(zhǎng)線,南近環(huán)城南路；緊臨鄭州第二中心醫(yī)院、鄭州航院學(xué)校，。周邊為寫(xiě)字樓、高檔住宅區(qū)、以及以升龍廣場(chǎng)、丹尼斯超市（大學(xué)路店），世紀(jì)華聯(lián)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來(lái)是鄭州城市文脈所在，鄭州衛(wèi)校、新東方英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校、鄭州測(cè)繪學(xué)院、黃河科技學(xué)院（北校區(qū)）、鄭州大學(xué)、鄭州航院及其附屬中學(xué)等體現(xiàn)鄭州文化名城風(fēng)貌的學(xué)校建筑，昭示這里一直延續(xù)著的文化文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著鄭州二院醫(yī)院、兒童醫(yī)院這些鄭州的重點(diǎn)醫(yī)院。坐車可直達(dá)家樂(lè)福、百盛、丹尼斯、世紀(jì)華聯(lián)、大商等大型購(gòu)物商場(chǎng)。還有人民公園，碧沙崗公園。B、大學(xué)路沿線有成熟的商業(yè)區(qū)，聚集了金漢斯，老車記，洗刷刷自助火鍋等風(fēng)味小吃。還有57電影，金色KTV等娛樂(lè)設(shè)施。與東方經(jīng)典購(gòu)物中心形成了相互呼應(yīng)的密集商業(yè)圈C、東方經(jīng)典購(gòu)物中心項(xiàng)目臨近南環(huán)路。南環(huán)路上基本沒(méi)有大型的購(gòu)物中心，這使得東方經(jīng)典和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）成為在南環(huán)路西段居住人群的聚集區(qū)，為其提供了便利。2、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況，從實(shí)地觀察來(lái)看，項(xiàng)目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒(méi)有拆除。項(xiàng)目地處溫帶，氣候溫和，全年無(wú)霜期長(zhǎng)，基本無(wú)封凍期。分析：項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒(méi)有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對(duì)基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價(jià)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。項(xiàng)目地處溫帶，氣候溫和，全年無(wú)霜期長(zhǎng)，基本無(wú)封凍期，對(duì)項(xiàng)目的冬季施工、特別是對(duì)建筑主體施工有利，對(duì)項(xiàng)目的施工工期基本不會(huì)帶來(lái)不利影響。項(xiàng)目?jī)?nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。3、項(xiàng)目地形、地貌項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，雙面臨街，項(xiàng)目臨建設(shè)路兩側(cè)長(zhǎng)約100米，幾乎是規(guī)整的10000㎡正方形。項(xiàng)目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場(chǎng)地平整量較大。分析：項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)都沒(méi)有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適合商業(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。4、項(xiàng)目的市政配套情況項(xiàng)目地處鄭州市二七區(qū)中心偏南城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項(xiàng)目北面臨航海路，有B1、B12、B11、B18等多路公交車，項(xiàng)目西面臨大學(xué)路路，有19、40、49環(huán)、53、111、202、317、B10等十多路公交車，交通十分便捷。分析：A、據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項(xiàng)目的水、電、氣、通訊、排污可能從大學(xué)路、航海路兩個(gè)方向來(lái)，建議本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，比較項(xiàng)目?jī)擅媾R路的情況，選擇最經(jīng)濟(jì)、合適的市政配套方案。B、航海路是項(xiàng)目通往三市街商區(qū)和二七北中心商區(qū)的主要交通要道，建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目的主入口應(yīng)選擇在航海路上，同時(shí)，在大學(xué)路一側(cè)設(shè)次入口。在營(yíng)業(yè)期時(shí)各個(gè)臨街店鋪也可出入。5、項(xiàng)目周邊城市配套情況由于本項(xiàng)目位于鄭州市傳統(tǒng)的二七區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、居住小區(qū)等設(shè)施齊全。同時(shí)，步行程20分鐘，分別可到丹尼斯商區(qū)和世紀(jì)華聯(lián)商區(qū)?？梢詽M足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費(fèi)需求。第二節(jié)、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)1.1、地段優(yōu)勢(shì)：地塊位于二環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸。項(xiàng)目位于大學(xué)路與航海路所在十字路口雙面臨街口。交通便利，客流量大。有固定的客戶來(lái)源，周圍配套設(shè)施完善。1.2、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套，周邊有成熟的高檔小區(qū)，如富華佳苑，一山花園，匯鑫小區(qū)，南澗華街，玫瑰花園等。與在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一路之隔相互呼應(yīng)，形成大型成熟的商業(yè)圈。在大學(xué)路北向沿線還有更多可以相呼應(yīng)的店鋪。1.3、交通優(yōu)勢(shì)：城市主干道——航海路；鄰近一環(huán)路、在南三環(huán)以內(nèi)，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，例如：19、40、53、111、202、B1系城市環(huán)線，出行方便、快捷，可直達(dá)鄭州東西南北各向。見(jiàn)圖1：1.5、投資優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目可自主經(jīng)營(yíng)也可招商投資，主要以招商投資為主?？晌鈦?lái)商戶投資發(fā)展，此項(xiàng)目的發(fā)展空間很大，收益豐厚。并且有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)做一期，可以更加完善東方經(jīng)典項(xiàng)目的不足；1.6、人文環(huán)境：緊靠鄭州市最好的大學(xué)之一——鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，濃郁的人文底蘊(yùn)為項(xiàng)目形象借勢(shì)奠定了一定的先天基礎(chǔ)，項(xiàng)目四周還分布著其他著名大學(xué)，可以說(shuō)是坐擁高等學(xué)府，有這廣泛固定的客戶群；1.7、地塊優(yōu)勢(shì)：臨街面長(zhǎng)達(dá)100米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營(yíng),。圖12、劣勢(shì)2.1、項(xiàng)目位于鄭州偏南，周邊南北環(huán)境差距明顯，南邊邊建筑物普遍比較陳舊、未開(kāi)發(fā)完善，還有大片未得到利用的空地。項(xiàng)目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高，不利于投資者的選擇。2.2、項(xiàng)目地塊較小，僅有10000㎡且開(kāi)發(fā)條件苛刻，與一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)差距過(guò)大。不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.2、項(xiàng)目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時(shí)間短、利息高。3、機(jī)會(huì)3.1、城中區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地十分稀缺，如此項(xiàng)目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地”，有完善的配套和政策傾斜。也是航海路以南規(guī)劃的需要，在南環(huán)沒(méi)有較大型的購(gòu)物中心，項(xiàng)目順應(yīng)了城市發(fā)展；3.2、丹尼斯商圈為項(xiàng)目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。大學(xué)路上南北向交通便利，贏得了東西向的客戶群體3.3、周邊的高檔小區(qū)也為項(xiàng)目提供了龐大的目標(biāo)客戶群3.4、高鐵的興建也為項(xiàng)目的周邊配套加分4、威脅4.1、，項(xiàng)目同時(shí)面臨著市中心及一環(huán)路邊的大規(guī)模，高檔次的商業(yè)旺鋪競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力4.2、CPI連續(xù)創(chuàng)新高,銀行可能連續(xù)加息.。小項(xiàng)目的投資承受能力薄弱，難于抗逆加息的沖擊4.3、由于，某些特殊原因。今年，鄭州是的樓盤(pán)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。如果，明年供應(yīng)量集中釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力將進(jìn)一步升級(jí)。這樣就側(cè)面加大了東方經(jīng)典投資招商的危機(jī)第三節(jié)、項(xiàng)目定位分析1、 總體定位定位以商業(yè)旺鋪為主。總體定位說(shuō)明：迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的高檔次生活商業(yè)中心。歷史上的鄭州，古都商城，有9朝定都，商業(yè)發(fā)展完善，有很多古時(shí)遺址。解放后，鄭州市政府在大學(xué)路建立了很多知名的學(xué)校、出版機(jī)構(gòu)、工廠、居民區(qū)。隨著鄭州市城市化進(jìn)程，大學(xué)路南段的開(kāi)發(fā)擴(kuò)展更新?lián)Q代是必然的。而大學(xué)路的文化特性，已經(jīng)深深印入鄭州人的心里。從歷史屬性和文化屬性來(lái)看，項(xiàng)目應(yīng)該主定位標(biāo)志性的高品質(zhì)商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目臨近，世紀(jì)華聯(lián)、丹尼斯商圈、二七廣場(chǎng)商圈。項(xiàng)目無(wú)法與三個(gè)商圈相比，可考慮商業(yè)的互補(bǔ)。三個(gè)商圈的經(jīng)營(yíng)時(shí)間有限，可從時(shí)間上來(lái)彌補(bǔ)位置上的差異。結(jié)合，項(xiàng)目地塊的歷史屬性，項(xiàng)目商業(yè)定位為16小時(shí)高品質(zhì)商務(wù)街2、項(xiàng)目的形象定位大學(xué)路的高品質(zhì)標(biāo)志性商圈項(xiàng)目形象定位說(shuō)明鄭州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代和品質(zhì)時(shí)代。消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，對(duì)有品牌和高品質(zhì)的商圈認(rèn)同度高。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位高檔氣派的標(biāo)志性購(gòu)物中心奢華式的爛漫生活情調(diào)產(chǎn)品定位說(shuō)明大型餐飲：金漢斯、巴西烤肉，百度小吃街，面積約3000㎡；歐式風(fēng)情街，建筑形式簡(jiǎn)單大方：面積4000㎡；高品質(zhì)娛樂(lè)設(shè)施：約1層，面積約6000㎡；對(duì)項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、歷史優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體定位和形象定位相匹配，因此項(xiàng)目定位為中高檔人文高品質(zhì)購(gòu)物中心。4、建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位：歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位說(shuō)明：歐洲人以豐富的文化遺產(chǎn)而自豪，這是毋庸置疑的。歐洲相當(dāng)重視教育藝術(shù)和知識(shí)性討論被認(rèn)為是每天生活的一部分。無(wú)論是哥特式建筑的催人向上的精神，還是現(xiàn)代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑學(xué)派的創(chuàng)始人物之一非常捍衛(wèi)以功用為主的理性都市計(jì)劃。他的作品有摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開(kāi)放式空間，以及環(huán)繞著大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等）。其建筑風(fēng)格吸收和傳承了豐富的人文底蘊(yùn)文，其建筑風(fēng)格與本項(xiàng)目所在的區(qū)域——鄭州大學(xué)路相吻合，同時(shí)，鄭州現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，缺乏具有歐洲建筑風(fēng)格的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位具有市場(chǎng)空白性機(jī)會(huì)。項(xiàng)目采用歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格，不僅可以做到項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化，同時(shí)也與項(xiàng)目所在的城市地段區(qū)域?qū)傩院涂傮w定位、形象定位匹配。5、目標(biāo)客戶定位5.1、招商投資客戶定位都市精英、城市新貴（自用型客戶占40％，投資型客戶占60％。）招商投資客戶來(lái)源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)，有一定資金的人群為主。企業(yè)中高層及外資單位的高級(jí)管理者、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；招商投資客戶背景特征：以大型知名企業(yè)為主要客戶，35歲以上的高收入人員家庭月收入在15000元以上為零散客戶招商投資客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值與身份的企業(yè)或個(gè)人。5.2、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。5.3、休閑娛樂(lè)商業(yè)客戶定位經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者休閑娛樂(lè)商業(yè)客戶來(lái)源：鄭州本地或長(zhǎng)時(shí)間在鄭州的生意人、企事業(yè)單位及私營(yíng)企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征：講究“市場(chǎng)空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會(huì)”的高投資回報(bào)性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)與未來(lái)經(jīng)營(yíng)的平衡性和投資回報(bào)周期，理性購(gòu)買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據(jù)項(xiàng)目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1、用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：9000㎡；代征道路面積：1000㎡2、用地性質(zhì)：商業(yè)用地3、容積率：不大于3。4、建筑密度：建筑密度不大于60%。5、綠化率：不小于25%。6、建筑限高:小于30米6、建筑高度和樓間距：按鄭州市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合國(guó)家和鄭州市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。7、建筑退讓紅線：按鄭州市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合鄭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。8、其他規(guī)劃要求:參考鄭州市城市規(guī)劃條件2007(0165號(hào))第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的地形條件和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積 10000平方米 代征地面積1000平方米 凈用地面積 9000平方米 容積率 3.0 容積率建筑面積12000平方米 總建筑面積 36000平方米 商業(yè)建筑面積 9000.00 4層 地下建筑面積 18000 2層 商業(yè)一層車位 160 每100㎡0.7車位商業(yè)地下車位 240 每100㎡0.7車位合計(jì)車位 400 車位需要面積 5886 每車位18㎡地下設(shè)備用房 800.00 綠化率 25% 綠化面積 2621.68 第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和形象等定位，提出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念為：1.1、尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。1.2、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的有機(jī)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營(yíng)造舒適、優(yōu)雅的生活商業(yè)環(huán)境。1.3、以科技為先導(dǎo)，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化購(gòu)物環(huán)境，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，引導(dǎo)購(gòu)物者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。1.4、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、店面結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個(gè)性的創(chuàng)新性商業(yè)建筑。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想2.1、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議聘請(qǐng)熟悉歐洲的建筑擔(dān)綱設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)鄭州市市區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目和標(biāo)志性建筑。2.2、注重項(xiàng)目的位置和區(qū)域特點(diǎn)，充分尊重和利用項(xiàng)目特有的地形特點(diǎn)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.3、充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實(shí)到平面和空間布局之中。2.4、充分考慮項(xiàng)目臨街面比較長(zhǎng)的特點(diǎn)，全力打造休閑型“街鋪”。為未來(lái)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。3、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)布局要點(diǎn)3.1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，東南角為公共休閑區(qū)。3.2、在主要開(kāi)口設(shè)計(jì)在大學(xué)路上，（車行出入口）次要開(kāi)口設(shè)計(jì)在大學(xué)路上。（人行出入口）3.3、航海路大學(xué)路交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。3.2、兩個(gè)開(kāi)口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是“街鋪”4、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑風(fēng)格定為歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其整體的大氣風(fēng)格、從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)的現(xiàn)代文明、色彩和材質(zhì)感表現(xiàn)項(xiàng)目的建筑美和品質(zhì)，同時(shí)注重空間造型。5、豎向空間設(shè)計(jì)5.1、臨街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營(yíng)造商業(yè)氛圍和經(jīng)營(yíng)空間。6、景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點(diǎn)景觀、項(xiàng)目生活、休閑商業(yè)街景觀。城市節(jié)點(diǎn)景觀注重營(yíng)造城市和商業(yè)氛圍，注重項(xiàng)目的城市形象和項(xiàng)目商業(yè)形象的塑造，注重項(xiàng)目品質(zhì)感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一。7、總平交通設(shè)計(jì)7.1、人車分流原則：在項(xiàng)目的主次出入口設(shè)計(jì)中，將人行出入與車行出入完全分開(kāi)，以體現(xiàn)人性化關(guān)懷的設(shè)計(jì)思路。7.2、地下停車原則：項(xiàng)目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設(shè)景觀環(huán)境，提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)。7.3、項(xiàng)目?jī)?nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計(jì)成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路生硬。7.4、形成項(xiàng)目條形交通原則：由于項(xiàng)目土地面積較小，所相臨的兩條道路寬闊。項(xiàng)目的車行和主要的人行主道，形成條形交通。7.5、在項(xiàng)目大學(xué)路一側(cè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的人行主出入口、車行主出入口，航海路一側(cè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的車行主出次口、人行次出入口。8、消防設(shè)計(jì)8.1、建筑消防本項(xiàng)目設(shè)條形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內(nèi)消防車可通過(guò)綠化地面），每棟建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內(nèi)按與其相適應(yīng)的高層建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)。8.2、消防給排水8.2.1、室外消防給水：室外消防給水采用低壓制，室外消火栓間距為30—40m。8.2.2、根據(jù)建筑物內(nèi)各個(gè)場(chǎng)所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。8.2.3、對(duì)項(xiàng)目建筑內(nèi)所設(shè)的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)等消防動(dòng)力設(shè)備，均采用雙路電源末端自投線路設(shè)計(jì)，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應(yīng)急母線段，線路采用防火電纜，另一路引自正常線段,線路采用阻燃電纜。9、防排煙9.1、所有地下車庫(kù)均設(shè)排煙系統(tǒng)，每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過(guò)200㎡,且防煙分區(qū)不應(yīng)跨越防火分區(qū),防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出不小于0.5m的梁劃分,排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次/小時(shí)計(jì)算確定。排煙風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)。9.2、設(shè)備用房除發(fā)電機(jī)房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙機(jī)的排風(fēng)量為：?jiǎn)沃灰粋€(gè)防煙分區(qū)時(shí),按每㎡不小于10m3/h計(jì)算,但單只風(fēng)機(jī)最小排煙量不小于7202/h;按最大房煙分區(qū)面積每㎡不小于120m3/h計(jì)算。10、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)建筑采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)為片筏基礎(chǔ),抗地震基本烈度為8度,人防擬按8級(jí)人防考慮。場(chǎng)地內(nèi)開(kāi)挖后將形成的邊坡根據(jù)實(shí)際情況分別采取適當(dāng)?shù)膿鯄π褪街ёo(hù)，確保邊坡的穩(wěn)定與安全。11、給排水設(shè)計(jì)11.1、給水水源：由市政給水管網(wǎng)提供。給水系統(tǒng)：主支管呈支狀布置，管徑DN100mm，分別從管徑DN200mm主給水管接入；各棟分別設(shè)置獨(dú)立的加壓設(shè)施。11.2、消防給水用水量：室內(nèi)消火栓40L/S；室外消火栓30L/S；自動(dòng)噴水：26L/S；消防給水系統(tǒng)：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內(nèi)貯初期水量15m3，室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，此外在商場(chǎng)等公共部位增設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。11.3、排水在大學(xué)路已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項(xiàng)目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近大學(xué)路上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨水分流制系統(tǒng)，污水采用暗管組織排水，主管管徑為d300mm，雨水采用暗管與暗溝相結(jié)合組織排水，主管管徑d300～d600mm。12、通風(fēng)設(shè)計(jì)通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)地下停車庫(kù)及設(shè)備用房嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，送排結(jié)合，通風(fēng)設(shè)計(jì)參數(shù)為：地下車庫(kù)6L/H，配電間3L/H，變電間10L/H，水泵房4L/H，新風(fēng)從地面引入，經(jīng)豎井（車道）、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道送入車庫(kù)及設(shè)備用房，排風(fēng)由排風(fēng)機(jī)房經(jīng)豎井排至屋面，風(fēng)機(jī)選用低噪聲高效混流風(fēng)機(jī)。廚房油煙氣排放為各廚房?jī)?nèi)設(shè)排油煙機(jī)，通過(guò)變壓式共用排風(fēng)管將油煙集中高空排放。13、報(bào)警與聯(lián)動(dòng)本項(xiàng)目在項(xiàng)目各個(gè)消防分區(qū)各設(shè)一套火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，各系統(tǒng)相互獨(dú)立運(yùn)行，共用一間消防控制室，面積約20㎡。14、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在設(shè)計(jì)時(shí)按照設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。15、項(xiàng)目配套設(shè)施管理配套設(shè)施公共廁所（16座），50㎡；物業(yè)管理用房，200㎡。16、智能系統(tǒng)電話系統(tǒng)數(shù)字電視系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與VPN數(shù)字傳輸系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)FAS火災(zāi)報(bào)警自動(dòng)化系統(tǒng)17保安、監(jiān)視系統(tǒng)包括：樓宇防盜對(duì)講與緊急呼叫系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析商鋪市場(chǎng)定價(jià)分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最明顯的特點(diǎn)就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場(chǎng)特征和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，通過(guò)“區(qū)域的同一性、消費(fèi)群體的重疊性、項(xiàng)目的同類性、價(jià)格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本地塊潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)比較，通過(guò)影響購(gòu)買決策的不同權(quán)重來(lái)測(cè)算出本地塊的一個(gè)初步市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法對(duì)本地塊測(cè)算出的價(jià)格進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的市場(chǎng)分析與修正。1、可類比住宅項(xiàng)目及參數(shù)確定分析本地塊的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場(chǎng)定價(jià)上可比較、參考的商圈主要有時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、升龍國(guó)際、，其具體比較明細(xì)如下：2、本地塊比較價(jià)格計(jì)算值項(xiàng)目 順城 時(shí)代廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 升龍國(guó)際 平均值權(quán)重（分） 86 80 81 73 80均價(jià)（元/㎡） 11000 10500 7000 8500 9250本地塊均價(jià) 79×（9250/80）=9134.00根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法原則測(cè)算出本地塊的住宅均價(jià)在9100.00元/㎡左右；根據(jù)鄭州房地產(chǎn)價(jià)格近幾年的漲幅與趨勢(shì)，在8個(gè)月后本地塊正式推出、其整個(gè)項(xiàng)目的整體均價(jià)在9100—9500元/㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價(jià)格受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)等多方面的影響較大，同時(shí)考慮項(xiàng)目要具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此本項(xiàng)目住宅均價(jià)暫定為9200元/㎡。第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路根據(jù)本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的總體形象定位為高端、品牌的標(biāo)志性物業(yè),獨(dú)具建筑風(fēng)格和特色的地標(biāo)性建筑。產(chǎn)品主要為高品質(zhì)購(gòu)物中心、代表性餐廳、生活與休閑商業(yè)、車庫(kù)等。因此，項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理必須整合頂尖的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的開(kāi)發(fā)和建筑理念、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，才能營(yíng)造功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)品牌物業(yè)。第一節(jié)、項(xiàng)目策劃1、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查階段，聘請(qǐng)一流的、專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司，針對(duì)項(xiàng)目的屬性和特點(diǎn)，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的個(gè)案調(diào)查，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)。2、項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目的定位策劃關(guān)系項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目定位階段，充分借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的開(kāi)發(fā)和建筑理念，系統(tǒng)論證，精確地對(duì)項(xiàng)目的形象、產(chǎn)品功能、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行定位策劃。第二節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)在項(xiàng)目精確定位的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)聘請(qǐng)德國(guó)一流的設(shè)計(jì)規(guī)劃公司和設(shè)計(jì)大師，并充分借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的開(kāi)發(fā)和建筑理念、、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，采用德國(guó)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成獨(dú)具風(fēng)格和品質(zhì)的鄭州市的標(biāo)志性建筑。第三節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)搭建項(xiàng)目完善的建設(shè)班子，建立明確的制度和建設(shè)管理責(zé)任，構(gòu)建高效率的建設(shè)管理流程，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理的執(zhí)行能力，建設(shè)精品優(yōu)良工程。計(jì)劃管理：項(xiàng)目加強(qiáng)計(jì)劃管理，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)控制計(jì)劃、各個(gè)分項(xiàng)工程、分部工程施工計(jì)劃，各個(gè)專業(yè)交叉與配合計(jì)劃，通過(guò)計(jì)劃指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而提高管理效率和建設(shè)效益。成本控制管理：項(xiàng)目嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，從設(shè)計(jì)開(kāi)始，從建筑造型、風(fēng)格、新材料、結(jié)構(gòu)、設(shè)備匹配等全面論證，對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與比較，選擇最佳設(shè)計(jì)方案；在施工過(guò)程中，比較不同的施工方案，選擇最經(jīng)濟(jì)的施工技術(shù)和施工方案，嚴(yán)格按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，避免重復(fù)施工和浪費(fèi)；在材料設(shè)備采購(gòu)中，做到貨比三家，價(jià)比三家，購(gòu)買質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料和設(shè)備。在工程預(yù)算與決算中，嚴(yán)格執(zhí)行合同和定額，實(shí)事求是，避免高估冒算。質(zhì)量管理：項(xiàng)目注重質(zhì)量管理，從設(shè)計(jì)開(kāi)始抓起，精心設(shè)計(jì)、精心施工，把質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)始終。材料設(shè)備采購(gòu)管理：嚴(yán)格對(duì)材料設(shè)備采購(gòu)進(jìn)行管理，建立嚴(yán)格的材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)流程、合同簽訂流程、貨款支付流程，系統(tǒng)對(duì)材料設(shè)備采購(gòu)進(jìn)行管理。第四節(jié)、項(xiàng)目推廣目前，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在該區(qū)域具有先導(dǎo)性，且項(xiàng)目定為東部生活中心，產(chǎn)品定位高檔，包含大型購(gòu)物中心、生活與休閑商業(yè)，因此，對(duì)項(xiàng)目的推廣要求高。建議項(xiàng)目的推廣委托專業(yè)的資深廣告或者策劃公司進(jìn)行，同時(shí)建議組建項(xiàng)目的策劃推廣部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和實(shí)施項(xiàng)目的策劃推廣工作。第五節(jié)、項(xiàng)目銷售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否關(guān)鍵看項(xiàng)目的銷售是否成功，建議組建項(xiàng)目策劃營(yíng)銷部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和配合項(xiàng)目的銷售工作。第六節(jié)、項(xiàng)目招商管理建議組建項(xiàng)目專業(yè)的招商部門(mén)，負(fù)責(zé)招商工作，同時(shí)，可以委托專業(yè)的招商公司進(jìn)行合作，對(duì)餐飲、生活與休閑商業(yè)進(jìn)行定向招商。第七節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理鑒于項(xiàng)目的特殊情況，建議公司的物業(yè)管理與一流、品牌具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司合作。結(jié)論從土地價(jià)值、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)情況分析、市場(chǎng)狀況、財(cái)務(wù)分析、投資收益、風(fēng)險(xiǎn)等綜合分析，大學(xué)路地塊項(xiàng)目投資修建住宅和商業(yè)的方案充分可行，投資風(fēng)險(xiǎn)極低，風(fēng)險(xiǎn)完全能夠控制，投資開(kāi)發(fā)雖然不能取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。但是，符合了公司的發(fā)展戰(zhàn)略。購(gòu)物中心在我國(guó)還是新生事物，我國(guó)市場(chǎng)體制不夠健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也主要集中于住宅發(fā)展和前幾年一些盲目的商場(chǎng)建設(shè)。在西方國(guó)家中有關(guān)購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和投資分析已經(jīng)比較系統(tǒng)化。本文基于對(duì)美國(guó)購(gòu)物中心策劃模式的研究，針對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)策劃理論及實(shí)踐問(wèn)題進(jìn)行研究和探討，內(nèi)容涉及購(gòu)物中心的概念、經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分類、選址及投資和管理特征等，初步明確了購(gòu)物中心的基本特點(diǎn)和性質(zhì)。雖然我國(guó)的國(guó)情不同于西方，但是人類社會(huì)的生活方式以及市場(chǎng)機(jī)制有很大的共性。因此本文對(duì)的研究對(duì)于我們分析和理解購(gòu)物中心的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及基于我國(guó)國(guó)情的借鑒都具有積極的意義。通過(guò)以上分析，得出以下結(jié)論：1、項(xiàng)目位于市中心，是城中區(qū)罕有的可開(kāi)發(fā)土地，形成項(xiàng)目土地資源稀缺性，項(xiàng)目具有良好的保值、增值基礎(chǔ)和條件；2、從市場(chǎng)分析看：鄭州市房地產(chǎn)將持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。但現(xiàn)階段政策、法規(guī)及消費(fèi)市場(chǎng)均不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利；3、從項(xiàng)目投資收益看：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為100000000元，項(xiàng)目毛利潤(rùn)收入達(dá)20000000元，毛利潤(rùn)率為12.29%，凈利潤(rùn)為10000000元，稅后全部投資收益率為8.2%。同時(shí)，公司還將持有價(jià)值2億左右的固定資產(chǎn)。4、從風(fēng)險(xiǎn)分析看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等。主要參考文獻(xiàn)[1]呂一林.美國(guó)現(xiàn)代商品零售業(yè)歷史、現(xiàn)狀與未來(lái).清華大學(xué)出版社，2001[2]王學(xué)軍.西方國(guó)家購(gòu)物中心的類型、管理及啟示.商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2002.[3]MarkJ.EppliandJohnD.Benjamin,TheEvolutionofShoppingCenterResearch:AReviewandAnalysis,TheJournalofRealEstateResearch,Winter1994,5-32.[4]劉念雄.購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2001[5]同濟(jì)大學(xué)碩士生論文，2003.6，陳翔燕.[6]李衛(wèi)華.零售網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)中的商圈分析.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002.4（第24卷第2期）[7]陳曉宇.大型購(gòu)物中心探析.華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.1997[8]王海忠.商圈研究的理論模型.市場(chǎng)與人口分析，1999.5（第5卷第3期）[9]陳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