2022年注會考試《會計》講義-第24講

2022年注會考試《會計》講義--第24講第八章投資性房地產(chǎn)

本章考情分析

1.本章在考試中處于較重要的地位，投資性房地產(chǎn)作為新概念，其會計處理很多都是全新的學(xué)問點。比照2022年教材，在內(nèi)容上略有變化：在企業(yè)采納公允價值計量模式后，在極少數(shù)狀況下，某些投資性房地產(chǎn)可以根據(jù)本錢模式計量。

2．本章重點：（1）投資性房地產(chǎn)的初始計量；（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。

3．復(fù)習(xí)方法：已出租的建筑物和土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)結(jié)合復(fù)習(xí)；投資性房地產(chǎn)由本錢模式改為公允價值模式，屬于會計政策變更，應(yīng)與會計政策變更結(jié)合復(fù)習(xí)。

本章考點精講

一、投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)

1．投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物。

2．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中應(yīng)留意：

（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

（2）持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

依據(jù)1999年4月26日國土資源部公布的《閑置土地處理方法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未開工開發(fā)建立的建立用地屬于閑置土地。具有以下情形之一的,也可以認(rèn)定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建立用地批準(zhǔn)書未規(guī)定開工開發(fā)建立日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建立用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未開工開發(fā)建立的；(2)已開工開發(fā)建立但開發(fā)建立的面積占應(yīng)開工開發(fā)建立總面積缺乏三分之一或者已投資額占總投資額缺乏25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建立連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！堕e置土地處理方法》還規(guī)定,經(jīng)法定程序批準(zhǔn),對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建立時間(不超過1年)、轉(zhuǎn)變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后連續(xù)開發(fā)建立等方案。

（3）某項房地產(chǎn)，局部用于賺取租金或資本增值、局部用于生產(chǎn)商品、供應(yīng)勞務(wù)或經(jīng)營治理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人供應(yīng)的相關(guān)幫助效勞在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人供應(yīng)保安、修理等幫助效勞，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（5）以下各項不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、供應(yīng)勞務(wù)或者經(jīng)營治理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過供應(yīng)客房效勞賺取效勞收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

【例1】以下各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)