招商租賃與運營實施培訓(xùn)教材課件

主講人：潘##

201年8月招商租賃與運營實施招商租賃與運營實施目錄一、租賃合同與運營實施關(guān)系二、整體招商定位的確認，商戶經(jīng)營品類及配比、

租賃坪效的評估，品牌落位、租賃價格的確定三、招商大會、招商前準備工作、招商啟動四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營關(guān)系五、招商后期的交接

六、招商考核與獎懲

七、招商檢討

八、附件：物業(yè)合同、租賃合同、商場面積出租臺賬一、租賃合同與運營實施關(guān)系租賃合同的具體相關(guān)條款約定1、直接影響后期運營費用的收繳2、直接影響后期運營對商戶的管理3、有利于運營部跟進商戶二裝進度4、運營參與前期招商租賃合同的簽署有利于后期運營工作的實施二、招商流程二、整體招商定位招商定位原則（1）定位優(yōu)先（2）功能性選擇（3）經(jīng)營品類、品牌落位的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑

二、整體招商定位招商定位原則（4）綜合考慮長期租金回報能力與短期租金回報能力

通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強;而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強,但客流量有限。招商需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進行平衡,

一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金1、商鋪分割:

商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業(yè)態(tài)組合，因此，為了達到商鋪分割的有效、合理，

我們必須在充分研究和熟悉項目的前提下，遵循一定的科學(xué)原則來進行商鋪的分割二、商戶經(jīng)營品類及配比2、商鋪分割原則：（1）主題的原則：就是結(jié)合項目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業(yè)態(tài)所要求的商業(yè)功能來進行分割二、商戶經(jīng)營品類及配比(2)人性化的原則:分割出的商鋪，要符合商戶經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣二、商戶經(jīng)營品類及配比(3)科學(xué)利用的原則:即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。提高使用率，降低公攤比例二、商戶經(jīng)營品類及配比二、商戶經(jīng)營品類細分1、根據(jù)項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析商戶經(jīng)營的落位二、商戶經(jīng)營品類細分2、根據(jù)商業(yè)綜合體自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的品類和每一種業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體的分布及分配比例的過程二、租賃坪效的評估

如果商場空間沒有被充分利用，則會造成簡單經(jīng)營面積坪效的下降。最理想的情況就是在有效經(jīng)營面積坪效較高的情況下，把商場空間充分利用起來坪效=銷售額÷經(jīng)營面積日均坪效=日均銷售額÷經(jīng)營面積月均坪效=月均銷售額÷經(jīng)營面積二、品牌落位、租賃價格的確定1、明確租賃的面積、樓層、區(qū)位、租賃對象、租賃方式、銷售價格、租賃年限2、明確商業(yè)項目需要自留的面積、樓層、區(qū)位以及自留用途3、確保商業(yè)項目的銷售收益、租賃收益和自營收益，確保商業(yè)項目的資金需求和投資回報方案，最大限度保障實現(xiàn)商業(yè)項目的投資利益和發(fā)展目的三、招商大會1、發(fā)布時間發(fā)布時間擬定在招商大會前20天左右，統(tǒng)計供應(yīng)商信息，寄郵資料并電話進行解釋、邀約三、招商大會2、召開目的（1）通過集中推介會形式聚集商家資源，傳遞項目相關(guān)信息，鎖定一部分項目意向商家（2）通過各環(huán)節(jié)展示項目信息，提高商家的關(guān)注度和興趣。利用招商大會現(xiàn)場氛圍，提高簽約率，縮短與商戶溝通、解釋時間，以及針對項目提出自身的硬件需求，以及對項目的一些觀點三、招商大會運營部：現(xiàn)場統(tǒng)籌配合，熟悉商家企劃部：現(xiàn)場企劃方案及媒體邀約秩序維護部：現(xiàn)場秩序維護綜合管理部：后勤保障三、招商前準備工作1、招商資料2、招商手冊3、招商落位圖4、品牌資源庫整理5、商鋪租金坪效表三、招商前準備工作6、租賃合同和物業(yè)協(xié)議7、租賃意向書等法律文件的準備8、商鋪合同審批流程9、財務(wù)流程10、商鋪管理手冊三、招商前準備工作招商工作分類1、按經(jīng)營品類劃分：主力店、次主力店、餐飲、休閑娛樂、服裝、百貨、配套便民2、按招商小組劃分：劃分小組進行多業(yè)態(tài)招商3、按樓層劃分：按樓層落位圖招商三、招商啟動招商啟動時間：根據(jù)項目完工時間提前一年或一年半進行招商啟動招商啟動載體：項目工程按預(yù)期完工主力店簽約：項目設(shè)計階段進行主力店簽約1、通用條款和商務(wù)條款的約定(1)通用條款：一般由主簽方提出并確認，主簽方占主導(dǎo)地位，同時約定雙方的權(quán)利和義務(wù)四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施1、通用條款和商務(wù)條款的約定(2)商務(wù)條款：商務(wù)條款更具體、指向性更強，需雙方共同進行完善。例如：租賃期限、租賃面積、租賃意向金等四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施2、補充協(xié)議簽訂的約定對主合同約定不明確、備忘方面的補充說明如有與原合同沖突條款以最新簽訂的合同條款為主四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施3、租金、物業(yè)費的約定（3）租賃合同中必須明確體現(xiàn)租金、物業(yè)費的收繳標(biāo)準、起租日期、繳納時間約定，保障后期運營費用的收繳四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施4、物業(yè)協(xié)議收費標(biāo)準和收費明細的約定（1）水電費（2）空調(diào)使用費及中央空調(diào)的清洗費（3）天然氣使用費（3）垃圾清運費（4）抽油煙機、濾油器清洗費（5）電梯使用5、意向金、裝修管理金的約定明確商戶意向金、裝修管理金的繳納時間和金額，確保商戶按時裝修完畢四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施6、廣告位使用和費用收取約定租賃合同中必須明確廣告位出租使用說明，明確廣告位租賃期限和費用西門入口想唱就唱走廊背景墻四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施6、廣告位使用和費用收取約定租賃合同中必須明確廣告位出租的使用說明，明確廣告位租賃期限和費用橫店影院logo品牌宣傳廣告位四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施7、出租面積的約定（1）套內(nèi)建筑面積（2）共有建筑面積四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施8、租賃期限的約定租賃期限約定多長時間會比較符合經(jīng)濟優(yōu)化性原則，明確合同期限（合同有效期）、免租期、進場日期等四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施9、證照辦理與后期運營工作銜接（1）消防證件辦理（2）環(huán)境影響評價報告10、開業(yè)率和出租率的約定明確雙方的責(zé)任，督促雙方按時間節(jié)點完成工作四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施11、天然氣使用及用電量的約定明確商戶公共事業(yè)費用的收繳，避免商戶天然氣不合理使用四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施12、用電量提供和接駁點的約定明確各商戶用電量、電費交納時間和電線接駁點的約定，避免商戶私自遷移、更動和擅自操作供電方的電度計量裝置、電力定量裝置、線路或其他供電設(shè)施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施13、水電費的價格和票據(jù)約定明確商戶承擔(dān)的水電費單價，水電費票據(jù)的約定，避免商戶水電費不合理使用四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施14、下水排污及下水過濾網(wǎng)的約定，排煙，自備空調(diào)，地面防水處理的約定明確規(guī)定下水排污及下水過濾網(wǎng)的維護和修理責(zé)任人。明確商戶整體落位圖和機電設(shè)備的落位圖四、租賃合同相關(guān)條款約定與運營實施15、商戶撤場的約定1、合同到期，商戶撤場2、合同未到期乙方要求提前終止合同3、合同未到期甲方要求提前終止合同五、招商后期的交接1、招商合同交接2、招商落位圖交接3、運營費用收繳臺賬交接4、人員分配交接六、招商考核1、按最初品類設(shè)計比例落位考核2、按最初各品類層級進行考核3、按最初先期約定商戶租金標(biāo)準考核4、按最初約定招商進度和商戶落位時間考核六、招商獎懲1、招商部要將招商計劃分解落實到個人，使人人都有目標(biāo)，充分發(fā)揮個人的自主招商積極性2、個人考核是對招商部考核的基礎(chǔ)，也是考核個人業(yè)績的依據(jù)，也是對個人獎罰的依據(jù)七、招商檢討1、招商預(yù)案2、二次招商的準備3、可二次招商面積的統(tǒng)計

八、招商物業(yè)管理協(xié)議

八、附件：商場面積出租臺賬

八、附件：租賃合同謝謝！只有剛強的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。。6月-236月-23Tuesday,June6,2023如果懼怕前面跌宕的山巖，生命就永遠只能是死水一潭。。16:49:3816:49:3816:496/6/20234:49:38PM拼一個春夏秋冬，換一生無怨無悔。。6月-2316:49:3816:49Jun-2306-Jun-23努力學(xué)習(xí)卻不感到滿足，教導(dǎo)別人不感到厭倦。。16:49:3816:49:3816:49Tuesday,June6,2023每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。。6月-236月-2316:49:3816:49:38June6,2023發(fā)展和維護他們的家;至于女子呢?則是努力維護家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。人背信則名不達。--劉向漢朝經(jīng)學(xué)家。2023年6月6日4:49下午6月-236月-23過而不改，是謂過矣?！墩撜Z》。06六月20234:49:38下午16:49:386月-23對于一個大公司而言，沒有一支強有力的服務(wù)隊伍，給用戶提供全面周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。。六月234:49下午6月-2316:49June6,2023你對違章講人情，事故對你不留情。。2023/6/616:49:3816:49:3806June2023鍥而舍之，朽木不折；鍥而不舍，金石