招商租賃與運(yùn)營(yíng)實(shí)施培訓(xùn)教材課件

主講人：潘##

201年8月招商租賃與運(yùn)營(yíng)實(shí)施招商租賃與運(yùn)營(yíng)實(shí)施目錄一、租賃合同與運(yùn)營(yíng)實(shí)施關(guān)系二、整體招商定位的確認(rèn)，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及配比、

租賃坪效的評(píng)估，品牌落位、租賃價(jià)格的確定三、招商大會(huì)、招商前準(zhǔn)備工作、招商啟動(dòng)四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)關(guān)系五、招商后期的交接

六、招商考核與獎(jiǎng)懲

七、招商檢討

八、附件：物業(yè)合同、租賃合同、商場(chǎng)面積出租臺(tái)賬一、租賃合同與運(yùn)營(yíng)實(shí)施關(guān)系租賃合同的具體相關(guān)條款約定1、直接影響后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的收繳2、直接影響后期運(yùn)營(yíng)對(duì)商戶(hù)的管理3、有利于運(yùn)營(yíng)部跟進(jìn)商戶(hù)二裝進(jìn)度4、運(yùn)營(yíng)參與前期招商租賃合同的簽署有利于后期運(yùn)營(yíng)工作的實(shí)施二、招商流程二、整體招商定位招商定位原則（1）定位優(yōu)先（2）功能性選擇（3）經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、品牌落位的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線(xiàn)流暢、提升總體銷(xiāo)售收益的重要途徑

二、整體招商定位招商定位原則（4）綜合考慮長(zhǎng)期租金回報(bào)能力與短期租金回報(bào)能力

通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng);而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對(duì)較高,承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。招商需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡,

一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金1、商鋪分割:

商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動(dòng)向組織和業(yè)態(tài)組合，因此，為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，

我們必須在充分研究和熟悉項(xiàng)目的前提下，遵循一定的科學(xué)原則來(lái)進(jìn)行商鋪的分割二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及配比2、商鋪分割原則：（1）主題的原則：就是結(jié)合項(xiàng)目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業(yè)態(tài)所要求的商業(yè)功能來(lái)進(jìn)行分割二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及配比(2)人性化的原則:分割出的商鋪，要符合商戶(hù)經(jīng)營(yíng)、使用的要求;分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及配比(3)科學(xué)利用的原則:即在滿(mǎn)足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。提高使用率，降低公攤比例二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及配比二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)細(xì)分1、根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的落位二、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)細(xì)分2、根據(jù)商業(yè)綜合體自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的品類(lèi)和每一種業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體的分布及分配比例的過(guò)程二、租賃坪效的評(píng)估

如果商場(chǎng)空間沒(méi)有被充分利用，則會(huì)造成簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)面積坪效的下降。最理想的情況就是在有效經(jīng)營(yíng)面積坪效較高的情況下，把商場(chǎng)空間充分利用起來(lái)坪效=銷(xiāo)售額÷經(jīng)營(yíng)面積日均坪效=日均銷(xiāo)售額÷經(jīng)營(yíng)面積月均坪效=月均銷(xiāo)售額÷經(jīng)營(yíng)面積二、品牌落位、租賃價(jià)格的確定1、明確租賃的面積、樓層、區(qū)位、租賃對(duì)象、租賃方式、銷(xiāo)售價(jià)格、租賃年限2、明確商業(yè)項(xiàng)目需要自留的面積、樓層、區(qū)位以及自留用途3、確保商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收益、租賃收益和自營(yíng)收益，確保商業(yè)項(xiàng)目的資金需求和投資回報(bào)方案，最大限度保障實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的投資利益和發(fā)展目的三、招商大會(huì)1、發(fā)布時(shí)間發(fā)布時(shí)間擬定在招商大會(huì)前20天左右，統(tǒng)計(jì)供應(yīng)商信息，寄郵資料并電話(huà)進(jìn)行解釋、邀約三、招商大會(huì)2、召開(kāi)目的（1）通過(guò)集中推介會(huì)形式聚集商家資源，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息，鎖定一部分項(xiàng)目意向商家（2）通過(guò)各環(huán)節(jié)展示項(xiàng)目信息，提高商家的關(guān)注度和興趣。利用招商大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍，提高簽約率，縮短與商戶(hù)溝通、解釋時(shí)間，以及針對(duì)項(xiàng)目提出自身的硬件需求，以及對(duì)項(xiàng)目的一些觀點(diǎn)三、招商大會(huì)運(yùn)營(yíng)部：現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)籌配合，熟悉商家企劃部：現(xiàn)場(chǎng)企劃方案及媒體邀約秩序維護(hù)部：現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)綜合管理部：后勤保障三、招商前準(zhǔn)備工作1、招商資料2、招商手冊(cè)3、招商落位圖4、品牌資源庫(kù)整理5、商鋪?zhàn)饨鹌盒П砣?、招商前?zhǔn)備工作6、租賃合同和物業(yè)協(xié)議7、租賃意向書(shū)等法律文件的準(zhǔn)備8、商鋪合同審批流程9、財(cái)務(wù)流程10、商鋪管理手冊(cè)三、招商前準(zhǔn)備工作招商工作分類(lèi)1、按經(jīng)營(yíng)品類(lèi)劃分：主力店、次主力店、餐飲、休閑娛樂(lè)、服裝、百貨、配套便民2、按招商小組劃分：劃分小組進(jìn)行多業(yè)態(tài)招商3、按樓層劃分：按樓層落位圖招商三、招商啟動(dòng)招商啟動(dòng)時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目完工時(shí)間提前一年或一年半進(jìn)行招商啟動(dòng)招商啟動(dòng)載體：項(xiàng)目工程按預(yù)期完工主力店簽約：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行主力店簽約1、通用條款和商務(wù)條款的約定(1)通用條款：一般由主簽方提出并確認(rèn)，主簽方占主導(dǎo)地位，同時(shí)約定雙方的權(quán)利和義務(wù)四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施1、通用條款和商務(wù)條款的約定(2)商務(wù)條款：商務(wù)條款更具體、指向性更強(qiáng)，需雙方共同進(jìn)行完善。例如：租賃期限、租賃面積、租賃意向金等四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施2、補(bǔ)充協(xié)議簽訂的約定對(duì)主合同約定不明確、備忘方面的補(bǔ)充說(shuō)明如有與原合同沖突條款以最新簽訂的合同條款為主四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施3、租金、物業(yè)費(fèi)的約定（3）租賃合同中必須明確體現(xiàn)租金、物業(yè)費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)、起租日期、繳納時(shí)間約定，保障后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的收繳四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施4、物業(yè)協(xié)議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)明細(xì)的約定（1）水電費(fèi)（2）空調(diào)使用費(fèi)及中央空調(diào)的清洗費(fèi)（3）天然氣使用費(fèi)（3）垃圾清運(yùn)費(fèi)（4）抽油煙機(jī)、濾油器清洗費(fèi)（5）電梯使用5、意向金、裝修管理金的約定明確商戶(hù)意向金、裝修管理金的繳納時(shí)間和金額，確保商戶(hù)按時(shí)裝修完畢四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施6、廣告位使用和費(fèi)用收取約定租賃合同中必須明確廣告位出租使用說(shuō)明，明確廣告位租賃期限和費(fèi)用西門(mén)入口想唱就唱走廊背景墻四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施6、廣告位使用和費(fèi)用收取約定租賃合同中必須明確廣告位出租的使用說(shuō)明，明確廣告位租賃期限和費(fèi)用橫店影院logo品牌宣傳廣告位四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施7、出租面積的約定（1）套內(nèi)建筑面積（2）共有建筑面積四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施8、租賃期限的約定租賃期限約定多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)比較符合經(jīng)濟(jì)優(yōu)化性原則，明確合同期限（合同有效期）、免租期、進(jìn)場(chǎng)日期等四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施9、證照辦理與后期運(yùn)營(yíng)工作銜接（1）消防證件辦理（2）環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告10、開(kāi)業(yè)率和出租率的約定明確雙方的責(zé)任，督促雙方按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成工作四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施11、天然氣使用及用電量的約定明確商戶(hù)公共事業(yè)費(fèi)用的收繳，避免商戶(hù)天然氣不合理使用四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施12、用電量提供和接駁點(diǎn)的約定明確各商戶(hù)用電量、電費(fèi)交納時(shí)間和電線(xiàn)接駁點(diǎn)的約定，避免商戶(hù)私自遷移、更動(dòng)和擅自操作供電方的電度計(jì)量裝置、電力定量裝置、線(xiàn)路或其他供電設(shè)施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施13、水電費(fèi)的價(jià)格和票據(jù)約定明確商戶(hù)承擔(dān)的水電費(fèi)單價(jià)，水電費(fèi)票據(jù)的約定，避免商戶(hù)水電費(fèi)不合理使用四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施14、下水排污及下水過(guò)濾網(wǎng)的約定，排煙，自備空調(diào)，地面防水處理的約定明確規(guī)定下水排污及下水過(guò)濾網(wǎng)的維護(hù)和修理責(zé)任人。明確商戶(hù)整體落位圖和機(jī)電設(shè)備的落位圖四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營(yíng)實(shí)施15、商戶(hù)撤場(chǎng)的約定1、合同到期，商戶(hù)撤場(chǎng)2、合同未到期乙方要求提前終止合同3、合同未到期甲方要求提前終止合同五、招商后期的交接1、招商合同交接2、招商落位圖交接3、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收繳臺(tái)賬交接4、人員分配交接六、招商考核1、按最初品類(lèi)設(shè)計(jì)比例落位考核2、按最初各品類(lèi)層級(jí)進(jìn)行考核3、按最初先期約定商戶(hù)租金標(biāo)準(zhǔn)考核4、按最初約定招商進(jìn)度和商戶(hù)落位時(shí)間考核六、招商獎(jiǎng)懲1、招商部要將招商計(jì)劃分解落實(shí)到個(gè)人，使人人都有目標(biāo)，充分發(fā)揮個(gè)人的自主招商積極性2、個(gè)人考核是對(duì)招商部考核的基礎(chǔ)，也是考核個(gè)人業(yè)績(jī)的依據(jù)，也是對(duì)個(gè)人獎(jiǎng)罰的依據(jù)七、招商檢討1、招商預(yù)案2、二次招商的準(zhǔn)備3、可二次招商面積的統(tǒng)計(jì)

八、招商物業(yè)管理協(xié)議

八、附件：商場(chǎng)面積出租臺(tái)賬

八、附件：租賃合同謝謝！只有剛強(qiáng)的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。。6月-236月-23Tuesday,June6,2023如果懼怕前面跌宕的山巖，生命就永遠(yuǎn)只能是死水一潭。。16:49:3816:49:3816:496/6/20234:49:38PM拼一個(gè)春夏秋冬，換一生無(wú)怨無(wú)悔。。6月-2316:49:3816:49Jun-2306-Jun-23努力學(xué)習(xí)卻不感到滿(mǎn)足，教導(dǎo)別人不感到厭倦。。16:49:3816:49:3816:49Tuesday,June6,2023每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。。6月-236月-2316:49:3816:49:38June6,2023發(fā)展和維護(hù)他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛(ài)。人背信則名不達(dá)。--劉向漢朝經(jīng)學(xué)家。2023年6月6日4:49下午6月-236月-23過(guò)而不改，是謂過(guò)矣?！墩撜Z(yǔ)》。06六月20234:49:38下午16:49:386月-23對(duì)于一個(gè)大公司而言，沒(méi)有一支強(qiáng)有力的服務(wù)隊(duì)伍，給用戶(hù)提供全面周到的服務(wù)，那簡(jiǎn)直是難以想象的。。六月234:49下午6月-2316:49June6,2023你對(duì)違章講人情，事故對(duì)你不留情。。2023/6/616:49:3816:49:3806June2023鍥而舍之，朽木不折；鍥而不舍，金石