上海青浦某地產(chǎn)國際山莊別墅市調(diào)報告

浦綠地國際山莊別墅市調(diào)報告一、2005上半年別墅市場綜述1、別墅供應(yīng)增加，供大于求的局面已經(jīng)形成2005年上半年上海新開別墅項目達到25個，其中1月新開2個、2月新開1個，3月新開5個、4月新開6個，5、6月新開12個。雖然土地市場上政府暫停了別墅用地的審批，近兩年別墅用地供應(yīng)非常少，僅有的幾塊，容積率最高也限制在之間，政府對于高檔別墅批建控制力度非常大。但由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調(diào)控和別墅項目高投資回報率的作用下，前期開發(fā)商對于別墅項目未來盈利能力的預(yù)期仍然較高，別墅開發(fā)熱度不減，從而造成雖然目前市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商對未來預(yù)期降低，但由于項目已經(jīng)開始建設(shè)或者即將完成，使得市場供應(yīng)增加，市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求的局面已經(jīng)形成。整個上半年，全市別墅市場供應(yīng)增加，供大于求的局面已經(jīng)形成；市場觀望氣氛日趨濃厚；成交價格由升轉(zhuǎn)降，開始小幅下降。2、別墅市場觀望氣氛較濃隨著宏觀調(diào)控得進一步深入，尤其在上海悄然實行的對獨棟別墅轉(zhuǎn)讓加征30％-60％的的土地增值稅政策以來，購買別墅如果作為投資行為來說則投資成本大大增加，且風(fēng)險大大增加，因此別墅的自住需求幾乎成了目前別墅購買的唯一需求，而在如今別墅供應(yīng)量并不稀缺的市場情況下，別墅市場交易迅速萎縮，價格也逐步回落，客戶出現(xiàn)有選擇的觀望心態(tài)也在情理之中。別墅市場新政的實施有效的抑制了高端市場的投機行為，提高了交易成本，對賣家造成了很大的心理沖擊，不少客戶取消掛牌，選擇出租別墅收取租金收益，暫時放棄了銷售的念頭。對于別墅買家而言，購買別墅只是對居住品質(zhì)的追求，是尊榮的象征，而不是生活的必需品，所以需求不會很迫切，能夠經(jīng)得起時間的等待。由于購買者預(yù)期不明確是否仍然會有后續(xù)政策出臺，是利是弊一時難以把握，所以有一種等政策出完、價格下跌再買的心態(tài)，短期內(nèi)會采取觀望心態(tài)。同時，不少開發(fā)商的產(chǎn)品也是經(jīng)歷了長期的銷售和塑造，也形成當(dāng)前的品牌效應(yīng)和口碑，不甘心輕易自降身價破壞形象，這也造成了別墅市場買賣雙方的凝滯現(xiàn)象。3、別墅市場總體成交價格由升轉(zhuǎn)降，開始小幅回落從近期別墅市場的總體銷售情況來看，2005年第一季度的上海別墅市場延續(xù)了2004年的第四季度火爆的銷售態(tài)勢，別墅價格一路走高。隨著2005年三月份一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是悄然執(zhí)行的上?；▓@住宅轉(zhuǎn)讓征收30％-60％的土地增值稅，使得投機需求受到嚴(yán)厲的打擊，投資成本高漲，市場觀望氣氛日趨濃厚，成交量迅速萎縮，成交價格在高位運行一段時間之后近期出現(xiàn)小幅下調(diào)趨勢。二、近期別墅市場成交狀況分析1、別墅指數(shù)綜合分析薄月份骨20躬02康年1席2月酷20斑03拼年2揪月爪20需03棟年4戴月青20悼03類年6界月誤20燥03早年8識月燕20腔03購年1腿0月靠20拔03鐮年1顛2月毅20宇04雅年2專月仆指數(shù)勉20盤59釋20筐83賄21蹈49旺21控97健22網(wǎng)40鎖22嶄79磁23薯10渠23騙51衛(wèi)月份握20厭04味年4停月酒20墻04腸年6目月黑20機04葛年8饒月醉20谷04訪年1韻0月漆20衛(wèi)04謀年1才2月阿20恒05納年2適月加20淹05蓋年4設(shè)月皆20石05干年6血月貢指數(shù)節(jié)24口23灣24濕70旁25余32濱26殲04哄26傘56怠26童80每27屋01括26姐82懲從上此面的承圖表湖可以設(shè)看出啞，自隊從2林00慌2年片底以攝來，喉別墅誠指數(shù)染一路衛(wèi)攀升達，到咽04柄年低記為止滔，別鐘墅指尋數(shù)上進升了技將近圣60鴿0點邀左右棚。陳進入軟05伶年后怨，自姨上半魯年一式系列唉宏觀狹調(diào)控縣政策坡頒布緩實施給后，圾市場皺觀望首氣氛淺更加羽濃厚塔，成喚交量擠迅速脫萎縮譜，美從0伸5年庸第一膊季度她來看脊，漲偵幅已扒經(jīng)有逼所回閑落，洪特別俊是從彩6月叔份的距數(shù)據(jù)舟來看味，獲2圍68駁2點煤比上犯期避4月貍指數(shù)叔下降降19鍋點，駛基本愧回到叫了今防年2燕月份銹的位滅置，敵別墅抗指數(shù)停首次衣出現(xiàn)襲下降騙。暴價格洗指數(shù)吉下降憂主要紫是由伍于3羅月份紗出臺鏡一系笛列的責(zé)樓市劣組合死拳以尋來，撞供求慨關(guān)系響發(fā)生臨逆轉(zhuǎn)鍬，觀秀望掛心理撫嚴(yán)重辱，成豆交數(shù)此量迅鏈速萎鼻縮，泛價格謀也呈耳現(xiàn)出讀小幅常下調(diào)油的趨易勢。轟根據(jù)練中房皆指數(shù)探系統(tǒng)口上海屈別墅套辦公身室的深監(jiān)測產(chǎn)顯示寧5、號6月切份上樓海獨臘立別欄墅成駝交量慰分別彼為1他18禽套、忌14德7套栗，兩邀月合跑計僅真相當(dāng)影于3捉月份船成交煎量的詳78報％，爺四月丑份成搜交量靈的9模5％項?；?、精8月洋份上眼海別雞墅市附場成難交狀授況綜耍述向05潛年近填期養(yǎng)獨棟鎖成交濕套數(shù)潑增幅牌6月晉14闊7喊24迷.6畫%鈔7月怨69逗-5宵3.睜1%傻8月紹11圾7盜70幼%佛8月投份全年市哈別墅翁共成約交2濃30侮套，析其中然獨棟洲別墅唇11霧7套賽。臟可以伍看出破，自菜從6奶月梳以來儀，別蛛墅市暖場的衛(wèi)成交銳量在墨總體肉上還臉是呈蕩現(xiàn)出上萎縮臭的狀搭態(tài)。蛋將8司月份慈與6稼、7唯月份臘相比賽，書獨立綱別墅韻的成可交重量落車差比例較大吧，相琴比6填月份辛來說洗成交謊量縮仗減了扯20舟%左敵右作，休而相國對于沉7月詢份來曠說卻喘又回丹升了秒70叼%，我可見悅在宏不觀政咬策出項臺后場的一擠個月羽內(nèi)，墻7月兵的成潑交量存直接名受到自打壓困，而捏在8顛月份亂個別認(rèn)樓盤發(fā)采取瑞相應(yīng)亡的措博施后鍬，銷指售狀帆況略聰有改朋善。獄聯(lián)排朋別墅豎面臨括的拔形勢男則更誼為嚴(yán)怠峻，樣和上繳月相裝反，坊聯(lián)排會別墅黃的銷傷售套版數(shù)急堤劇下燈跌，從跌幅拴達5沉5%域，半牌月來茄的銷辛售套皇數(shù)僅勝27秤套，荷除了旺合生且城邦顏半月意銷售局6套冬外，淚其余者項目半均只略有1的-2仆套的拔銷售圣業(yè)績濤。聯(lián)很排別苦墅的示銷售絨面積雁比前步期只中下跌另了7逝個百振分點飯，上造市銷最售紫成交祝的聯(lián)廳排別徐墅的崇面積跨大多雀集中漿在蘋20孩0平杠方米員左右蕉。秧縱觀賠后市龜，倍聯(lián)排門別墅艷的究投資敵價值場大大痛縮水逆，自在住拘購房枯者在戶今梨后相君當(dāng)一按段時洞期里轉(zhuǎn)都會明持幣端觀望障，對凝產(chǎn)品嚷的選斗擇更錦加理油性住。描三、巾競爭鈴區(qū)域陪樓盤嘴分析勻1、冰青浦寬區(qū)域民區(qū)域葬板塊岡案名頂?shù)刂烦ㄖ涡螒B(tài)切目前紋價格諒（元責(zé)/響m部2淘）小歷史子最高悟價（咱元/注m槳2縫）際上網(wǎng)掠套數(shù)寧可售圈套數(shù)稻7月堆成交塑8月圾成交稿青刮浦阻趙億巷火恒聯(lián)材名人庸世家禮趙巷換鎮(zhèn)置觀發(fā)路搜68計弄由獨立技13勤25漂4雖16爭80芝0晶60廳21交4泄7風(fēng)西郊出古北襯國際耍別墅跨趙巷疾鎮(zhèn)業(yè)鮮輝路擊60銳0弄校獨立加15捷70緞0挽16家00凡0蜓86鼓22恥1病1靜中海號翡翠應(yīng)湖岸邀趙巷信鎮(zhèn)業(yè)指輝路梁88蠟弄膽?yīng)毩⑤?2披00品0慨15僵50棋0礎(chǔ)88息37妄4圍3臂徐竄涇襲大豪耕山林漸徐涇禿西路楊18音8弄好獨立球12曬97輕5室17揮00蜜0耳43受9胞0宇3耗銀濤羅高爾忌夫雕滬青估平公夜路2協(xié)22醉2號濾獨立世10朵68歲6鉛18倒00醋0哥9遇1籠0斧0選西郊基美林股館纏高涇狹路6尾89盛弄錄獨立肺、雙喝拼溉76堅59貫10田50標(biāo)0嗓7錦0降/傻/位西郊阻大公終館歷徐涇轎東路國33亂3號廢獨立直13以00粉0泳16渠50蓄0干69吉39儉2稍1伴高富容麗源賀滬青睡平公顧路1抖50挺5號籠雙拼紐、三悅拼蓋13度89霞7纏14價00領(lǐng)0閑42舊17掃0駐1它長堤奪花園六滬青粗平公你路2遼05狂6號絡(luò)獨立南13降76便5去18端00稼0仰10投0指12撫1患1兔圣堡棄聯(lián)民梯路9戚9弄驢獨立拖15樸96波6渡20爽00賄0亞26蠅7耀0正0鞭九溪盈十八娘島儲高涇塌路3靠99茂弄顫獨立毀82仿85框20藝00伶0展7逃0魔/砌/垂麗都左別墅腔高涇持路4廊28癢弄墨獨立誕12存38盛5家17楚00拼0即5灑1膝0零1宰西郊飽紫郡搞高涇嗚路2皮58肌弄捎獨立店13測50晨0神15腫00鳳0燭57包8盛1供1訂朱架家住角毫綠洲豆江南苗園紹朱家然角大膠淀湖互畔使獨立索23追4厭03銀25隊00豬0況16裙11就0到0獨太陽循別墅始沈太殿路2巨58華8號嫁獨立索90奉82華14妻00喜0沈26里14贈0堂0乒盈湖濃三島隸青浦承勝利咬路5軌00鮮號巨獨立捎、聯(lián)奸體頂92鋒73侍12渣00坡0秀13鄙10夫0楊0饑佳邸父別墅抹青浦地盈港阿路1苦55遲5還獨立五80朗00碼11扯00慰0密9昌6色0吉0氏價格絕分析濕【分肌析】潤青浦旬作為峰上海疲別墅繳的一鏟個重禾要集慶中區(qū)毒域，揭主要青分為眾趙巷參、徐槐涇和慌朱家闖角三伯大板蜜塊。天從區(qū)趁域劃甩分來畢看，陶趙巷百板塊泡的價噸格為增區(qū)域茅最高閣，徐蘋涇板桌塊則歷最低紹。圍從上筋圖我鼠們可淘以清轟晰的稼看出劫，受緞宏觀情調(diào)控軋影響多，幾返乎所懂有樓提盤都映采取正了降沒價或事變向象降價服策略奔。目雷前各種樓盤筆的成慧交價峽格與俘其最總高價揭格相你比都束有3呀00態(tài)0-廉60就00甜元/佛平方炎米的驅(qū)降低壇，而爬像九雄溪十更八島癥這樣摘的尾摧盤，背價格干更是富下降半了將此近1帝20記00暑元/模平方石米，煉實屬肉驚人歲。榆成交甚情況夫分析蜂【分沙析】烏從7鞏、8淹兩月牽的成載交情趨況來強看，稼與本勺案同治屬趙販巷的耳名人敞世家稈，7冊月成江交4換套，著8月胳成交所7套蟻，兩束月成炊交量斧皆高饅居榜路首，即其次霜中海妥翡翠仰湖岸麻名列瀉第二憶，7賴月成演交4拆套，躬8月驗成交脫三套防。而死其他恰樓盤忌成交需量都饒徘徊件在一術(shù)套甚旦至0鍛成交巴的尷殲尬局階面。對由此顏可以哈看出臂青浦墊板塊制的別當(dāng)墅成詞交量顏仍然壁以趙俘巷區(qū)紡域為茄最。耍徐涇勁板塊洪樓盤邁的成努交情網(wǎng)況雖拐然沒反趙巷膜板快左的好振，但把是其幫8月閃份成氣交狀捕況要屠略好辦于7扒月份亭。而西朱家嚴(yán)角板訪塊的落樓盤演繼7暫、8北兩月耐都沒野有成摧交記倚錄。防在后付續(xù)章溜節(jié)中嫩將對意青浦極區(qū)域慈成交曬量最翅高的伍名人廟世家儉以及塊中海蜘翡翠點湖岸蒙進行并重點冷分析病。勁2、幟松江洪區(qū)域摘區(qū)域基板塊碑案名廟地址篇建筑禾形態(tài)凈目前謀價格霞（元格/倍m照2柿）兩歷史哨最高鮮價（個元/余m沉2代）途上網(wǎng)蠻套數(shù)行可售義套數(shù)隆7月污成交晌8月旨成交牌松砍江撈佘劈山關(guān)佘山礦高爾吹夫別燙墅南佘山窗鎮(zhèn)林死蔭路踏19惰99喬弄掉獨立哪24若02惱4描30旗00徹0播47莖23脾11謀2沃佘山證月湖漏山莊裂林蔭取大道運18盛88娛弄勤獨立也14傳25巴2因29冊80已0淡17寧7民1朵0耐天馬醒花苑渡趙昆冒公路熊39供28享弄雀獨立愿15辰46香8漸22再00霧0貢11做1踢0戶0標(biāo)天安脈別墅府嘉松繳南路轉(zhuǎn)38拿88頌弄送獨立脹12環(huán)78施2換17宇00糾0游19份5騙0懷0扁松顆江碼新好城溉復(fù)地膽翠堤概苑支文翔守路3漆68孩8弄許獨立彼、聯(lián)蛛排疊角加竊獨立潤11斃00黃0泥聯(lián)排矛47壟00責(zé)11音00飄0（誠獨棟默）止70奔00月（聯(lián)佩排）廉14潛8算96旬0中2純?nèi)A亭鏟雅居今松江噴區(qū)玉雄賢路寺99夏弄麥獨立聽91俗60舞13巾00蝕0促80辯6產(chǎn)2倒2危浪琴盾水岸吵文誠算路2趣15而9弄俊聯(lián)體威、雙農(nóng)拼疊礦加遷60逐68征75引00弄21暖2乒80邀1沃14賀復(fù)地居香堤末苑堂三新榨北路提17敗55拍弄薦聯(lián)排驅(qū)、疊巾加凱59屋64非60摸00密41魚0毛5丘0逼0困原野以花園茫文誠窮路1抬77魄7弄齡雙拼赴、聯(lián)鳳排唐疊加提72蛛78菠85親00導(dǎo)17臺2播97魂3揭2莊泗川涇辭佘山柜銀湖襖別墅躍泗陳際公路嚴(yán)28醉88及弄繁獨立去14合48扛0傲17芽00講0芬14重2區(qū)35摧1符0曾寶石昨別墅剝古樓尤公路掩12膽69制弄章獨立濱10挺82丟2葛13嘉00含0餃15截0爪0攏1塊圣塔喪路斯狼古樓姿公路鍵11痕98情弄襲獨立尿15輕63若9禽16偶00輔0勤11要10測1梨0依云頂懂別墅蠶泗陳柔公路賺38其8弄娃獨立抓87扁53治11乓00源0崇28塞13巷0璃0職九探亭斷上海遵公館澡淶坊跨路1強19聰9弄幫獨立紅、聯(lián)戚體蕩疊加泥10且60船8蜓12園30巷0課12嫩5繁41寶0襪0產(chǎn)夏州閉花園突松公減路1際80槍1號歌獨立吹13廟02禍9創(chuàng)16頁00智0秒27紫21替0圾0報九洲頃大唐俘花園夾滬松艇公路包17臣89具弄會獨立晚、聯(lián)鉤體植13稼00撇0開16角00顆0棕7驕1乘0突0項上游劣會舍觀滬亭什南路某29辜9號蔽獨立蹤11連87縮7儲15內(nèi)00茫0唐13全4紙10安7鳳3葉0獎松血江里新渡橋背綠洲紹比華謠利花懼園晚明華嗎路3獻66鼠號杠獨立明22獲00朱0殿30挑00疊0代74煤33嫌0尋1惜同潤吵加州序新橋透鎮(zhèn)新塵南路暗50犁1弄痕聯(lián)體唯、疊田加欣11甩00雖0巨11啊00源0唉62賄23廊1不2儀云間田水莊否春莘錦路2坊00嗚弄鵝獨立淺11淘88毫7缺17問60稼0燕36瓣22叨0貝0宏明月懂清泉掛新站敬路5賄18填弄丑雙拼驚、疊顛加查66歡30怕90陳50局66咳30仿2罩3保家天乒下別民墅鋪松江塞車新鐮公路香2號附獨立松、雙誦拼貼10詞88援4亮17譽00淚0瓣82漿3武0錫0阿華庭該藝墅貝松江脾新南豎路1況08消8弄苗疊加姓、聯(lián)虎體虹66頭61猜90叉00幕60惰3速0憲0脹世襲贊領(lǐng)地百莘松赴路1引11倉1號好獨立量10埋67榮9視25逼00姥0袍40兆26棄0欄0律雅仕鍋軒零莘松兆路1無15墳5弄茫聯(lián)體與64扛76啟81她00彈14床2誘58打1膊2嘩價格滿分析懶【分祖析】她松江既別墅玉區(qū)主刺要分辦為九葡亭、員泗涇雀、新回橋、塔佘山術(shù)和新煤城五頸個板疼塊，啄其中芝佘山太板塊庸因其爸得天喘獨厚辭的自產(chǎn)然資搬源優(yōu)仰勢位宴于松永江乃模至上情海別且墅板甜塊的偷翹楚騙，無槽論從右產(chǎn)品泉或是焰從價坐格上績都位符居頂姥端。喂而新堂橋和隊泗涇悄板塊粘經(jīng)過存長期鏟的發(fā)事展和固積累截，已撿經(jīng)相旦對成住熟，貼高檔青別墅雀聚集金區(qū)的若板塊閃概念聯(lián)也已范確立丹，而沫九亭運和松承江新程城板屯塊則眨有不辨少別正墅樓仁盤是哭混合筒型別羞墅社溝區(qū)，防周邊鋸更有醫(yī)眾多種公寓綢樓盤毀林立吵其間跑，區(qū)哪域檔蜘次相早對較宴低。毫從上壯圖我漠們可倆以看虹出，朱整個除松江溝別墅民市場柄目前君成交沾價格皺與原罵來最貌高價構(gòu)相比承平均蜘每平鈴方米歸有2鉗00聽0-辭50免00僻元的種降低承，而乒個別扯樓盤匆價格評更是似大幅僑縮水慰。例余如綠剖洲比辨華利妨這種鳥經(jīng)典押老盤風(fēng)的目列前成儉交價依格相統(tǒng)對前醉階段敬最高方價格紐下降想了8掃00劃0元麻/平糕方米朵左右露，佘傍山月嗓湖山幅莊的壺目前眨成交哭價格孟也已犧降至渣14禁00咐0元澤/平洽方米呈。匪成交賊狀況戲分析犬【分謙析】生從上糧圖可舊以看復(fù)出，抗大部熟分松果江地右區(qū)的畫別墅灣樓近覺期銷捕售情園況都圣不盡攝如人鏟意，闊不少專樓盤合7、掃8月歇份都蓬沒有費成交辮記錄膏。浪賽琴水醋岸在哪7月句份僅談成交侮一套掃房源麻，但棚到了酸8月帝份成肝交了明14眉套，盤為區(qū)仇域最小高。雪而佘脊山高賴爾夫播別墅磚在7私月份筆售出忌11擋套后獲，8隨月銷蒸售狀躺況急口劇下誠滑，頃僅售摸出兩裁套?；鶑目倓w情且況來片看，眨松江淺地區(qū)哀別墅距供應(yīng)使量充鴉足，弓客戶龜選擇唉面較穩(wěn)大，藏但在愧目前碎的市潛場情板況下棕，大甜部分站樓盤錫銷售色狀況崖不好薪、難爛以在聽短時秒期內(nèi)牢有所贏改變弟也是脆不爭偉的事燒實。巡3、裁閔行叮區(qū)域留（華朽漕板劉塊）茫區(qū)域悄板塊僚案名渣地址禁建筑帖形態(tài)涼網(wǎng)上景成交連價（吼元/衛(wèi)m舊2瘋）莖歷史文最高鄰價（商元/納m毒2境）瘋上網(wǎng)垂套數(shù)跡可售銹套數(shù)漂7月較成交豪8月珍成交殿閔爭行筋華困漕蒜蘭喬鉤圣菲某金輝旱路3乞33熟號匆獨立塵20擦00撕0脂26榨00上0蝦10浮6他21綢1鞠1鋼上海宣年華遮保樂絡(luò)路3館58重號緣獨立承14勵05注9朵24根00孟0窗46珍30鞭1納0撐西郊棵莊園危金豐沈路5扔88駕號禮獨立饒30報84輪4寨55躲00腰0柿35奔12企1弊0戀滬坡閔窯路屠板初塊乓長島切別墅廢昆陽疤北路屑35撫58曾號燕獨立品89偽68械18奮00脊0嚇43茅18榜0崗0朋圣特青麗墅靠貴都誕路3板66爸弄膝獨立詞、聯(lián)姿排形獨立吹16襯00甲0除聯(lián)排否90訊00兩獨立免17蔽00鑰0根聯(lián)排俗90舊00槽81釘40到0泳2較銀都吼名墅大銀都滑路7奸59替弄圖獨立丸、聯(lián)命排收獨立積11墨77偵2啄聯(lián)排境96紛03踢獨立售12辯50垮0馳聯(lián)排輝11放00侍0桿96書1堵1名11蛛維納筋陽光屋北松節(jié)公路田83細8弄婦獨立雀、聯(lián)鄰排噸獨立桂80鑼00睡聯(lián)排匆70然00龍獨立局90炸0劉0敞聯(lián)排血75舞00燕22吊3飽11測5氣1攝0遵圣得絨恒業(yè)喉花園陣都市麥路2拘09裁9弄跪獨立嫩、聯(lián)班排仇16兼02突7劑獨立壘22食00扶0迷聯(lián)排島12再00冒0預(yù)11稱4膊3穗0禍0夫合生個城邦預(yù)金平退路5咸55消弄濫獨立宜、聯(lián)狡排蜻獨立鵝10摘00資0努聯(lián)排濫86倒21限獨立隱14消50兩0汪聯(lián)排題92鋸00捐71栗6孔65住14琴31興金榜攔星墅撈滬閔棍路3氣13錦1弄階聯(lián)排境52名78坡72罵00感16灰1般0駁0礙天籟獄向陽眉路1根68羞3號欣獨立墳、雙偵拼給12創(chuàng)00云0章17憶00睡0鼠18刊2看9憐0深0陳價格協(xié)分析之【分音析】果閔行循地區(qū)宋的別畝墅主覽要分重為華寫漕板備塊和獎滬閔逃路板組塊，抹兩者盛都是衡本案顆所在種區(qū)域偷的直抱接競秩爭板美塊，鈔目前互華漕丑板塊卸在售始別墅兔樓盤省三個犬，從逝價格萄上來號看，糞無疑蔑是酸“缺西郊堡莊園鐮”增的價丹格最是高，校目前習(xí)單價弊約在貫30扔00細0萬德左右熱，這喂一價攏格與虧其最問高時擋價格誠相比月有了僻很大病幅度悶的下劫降。疤而滬顏閔路菊板塊波的別毒墅樓察盤多儉是獨情立和讀聯(lián)排姻別墅盤混合程型社停區(qū)，食從目戶前的譜價格濟來看耀，獨梳立別裁墅價流格與嘉最高型時相您比約瞧有1權(quán)00專0元取/平朗方米株的下偽降，舉而聯(lián)賠排別談墅價勇格下總調(diào)幅逆度在姨50歌0元西/平富方米嘆左右跨。秤成交鬼狀況權(quán)分析納【分包析】醫(yī)從上橋圖可帥以看袍出，俱華漕堡板塊德三個劉在售反別墅蘇樓盤呈7、蔥8月巾份銷掠售情定況都糠不盡削如人厚意，哄雖然剪三個初樓盤論在7狀月份聾都各硬有一刑套成挖交記霉錄，紋但到泄了8蘭月份冰，除喪蘭喬照圣菲拆外，墾其它擠兩個祝樓盤悶都沒斥有成婚交記深錄。婆而位焦于壺鬼閔路塘板塊毛的合名生城壇邦與劃銀都舍名墅瑞8月浩份的臣銷售摸狀況絨要明百顯好養(yǎng)于7找月（慎注：墻合生斜城邦舞含有悲公寓氏住宅淹）。準(zhǔn)縱觀從后市蓄，華爹漕板權(quán)塊周攝邊配環(huán)套及耳交通睛設(shè)施因尚不慘齊全泥，客塊戶對虧于在無此地明購買絹別墅辰仍有階著較剛大的弊抗性默，目弊前緩問慢滯壯銷的換局面盲短時緊期內(nèi)均不會腦得到意改變侮。而嚴(yán)滬閔彩路板鵲塊供予應(yīng)量澆相對躲較大的，但恭銷售土速度損不會它有太摟大變獸化。每四、就近期器成交情排名畏前列暫樓盤籃分析撐受宏話觀調(diào)外控影谷響，械全市積各別跳墅項宣目成桿交都議不理曉想，茶但是健下面夏幾個跌項目階卻走播出逆脖世行鉤情，著通過持分析崖不難失看出蝶，近伏期所華有銷便售轉(zhuǎn)犁好的嚼別墅櫻項目揀都同暴時采菊用了倦兩個考方法俗：1胸、優(yōu)贏惠的百價格岸2睡、加端大廣結(jié)告推雷廣力座度。在下表枯所列軋出的御是近俱期成也交狀繭況較怒好的宣樓盤幅詳細去成交釀資料臉：們名稱圈區(qū)域詳5具－五8月盟銷售隆情況欲單價飼總價解分月拉銷售謊情況詢推廣畜費用每（推快算）惕面積盆(m霞2騾)魚套數(shù)碌成交鵲金額鵝（萬穴元）掛(元尖/平檢方米志)殊萬元緩/套繭5憤月派6脅月訓(xùn)7緊月揪8月陽5月給前烘5月儀后戚恒聯(lián)躬名人裝世家況青浦秘51腸70泥11動68規(guī)52請13懶25滔4藏62暢3滾0濾0小4喉7悄1%畝4%任中海冠翡翠泛湖岸鋼青浦溜51撓10盤14旬7紡15從1悅13綱99孟4床51剪4江3延4辱4飄3湊1．叮5%豬2．考5%鼓銀都萍名墅硬閔行墾50互94梯18斑58形99策11恰58隱0忘32詠8研3撫3溉1稈11販1．騰2%丈2%昨合生趟城邦弱閔行晚15筆39大9移87騙15定39粘9后10襖00恐0皆17筒7皺30浩12霧14各31頭1．軟8%沿3%揪浪琴袖水岸強松江壤30所20盒20宿16聰28宅53框92知82糾5椅0抓1充14宜1．棵5%遍4%纏佘山轉(zhuǎn)高爾鴉夫別燃墅稼松江盡92谷88皆15羊22恐31蹲3己24做02俘4恒14濫88智1滾1伍11求2崖1%輩1．燥2%坐海德宰花園朋寶山月30亦64屯13茶28吹91荒94霧33垂22英2以8月座開盤隨13智3%份獨立商別墅傷中成艙交衫排瓶第一險的執(zhí)是位禍于寶巾山區(qū)仇的新稀開盤疏項目獨“煌海德唱花園剩”打，自昨8謎月肯2日鍋開盤診后全赤月蘭成交夜13追套；現(xiàn)成交承量排注在第洋二和剝第三部位的材分別東是閔頃行的橫“訪銀都諸名墅衣”尖和吐青浦沸區(qū)的杰“錫恒聯(lián)駝名人繩世家懇”跡，8乞月份搖分別件成交稅了擦11雨套和勵7兄套。出在目傍前整由體猴別墅檢市場谷不景后氣的奮狀況蠅下，圍以上鈴項目妄都采宜取了袋加大袖廣告劫投入溝的方粘法來菠爭取介更多斧的市擇場份裳額，蝦推廣撥費用丸從以菊前的撿1%鑼-2殊%提像高到富3%兵左右琴。提調(diào)高的蓬部分腥主要背是加鋸大了惰戶外枯看板售和羅違馬旗果的投步入，霸平面剃媒體輔的投細放以仇及郵泄政、鄙電信闖投遞段也有登所增朝加，繼這使餐得這良些項恭目的討比臭其他巧項目有有較鴨大的登優(yōu)勢充。棗名人司世家晴地理啊位置片：諸滬青茂平高釣速公合路（羽上海桐趙巷擠國際徐別墅貞區(qū)）道發(fā)膚展泰商甚：堅上海受恒舜黨置業(yè)睜有限朋公司咽建設(shè)雖指標(biāo)雨：檢總建場筑面嶺積約政71茅60性0步平方羞米繞，占訂地界43籃0攤畝，綢容積改率浴0.炸25翁。盯開工奧日期賽：2向00抬4.豈07熟.1質(zhì)6紫開盤甩日期怨：2獨00鴿4.柴09溝.1需8鉛交房搏日期周：2紛00持5.冶12乓總和戶嘴數(shù)娃：墨16品0戶倉銷售猶指標(biāo)匠：豆共分乓二期模開發(fā)監(jiān)，由顛16俊0絞棟獨嗚立別非墅組群成。殼一期窯推出發(fā)38馬棟。屯銷售秀情況謝：一捎期售歐完，循目前粱在售彎二期窄均起軍價期：論13罰50提0元愛/平們方米沈歷史澆最高你價任：1奧68偵00活元/鏈平方抖米手主力嘉面積進：啞35值5杜-5享94窩平方納米湯房型鏟分布影：一姻期所申有延章湖別向墅的嚼建筑燥面積取基本棗在醫(yī)50覽0吐-6喚50盜平方勿米經(jīng)之間遼（銷邀售面胡積在朝38型0丈-5問00牛平方洽米握之間緣），開共有動15商套，序其中狀有一啟套為勺建筑藍面積準(zhǔn)88寶8派平方閑米篩（銷壘售面剪積為梳63陷5旋平方其米門）的竿獨棟奮別墅沾。其陽余部紙分為舊建筑咱面積銜45答0許-5倆50腸平方揮米程的獨退棟別丙墅。暑物業(yè)來管理羞：拘4.沃5元樹/平巨方米蜓/月阿銷售菜走勢牲分析雪：忠【分董析】討從上徹圖可穿以看信出，敲在宏支觀調(diào)挖控政口策出錦臺后扎，該尚樓盤痕受到即較大駐的影煙響沖索擊，靠5、家6月姻份均視沒有抄成交寬記錄塘。而炭到了悼7月抄份，儲該樓琴盤加漁大了詞廣告毛推廣蛙力度仇，采屯取了蒸一系溫列優(yōu)插惠措典施，懸這一汗招立耽竿見部影，榆在7渠月份壤名人胳世家紫的銷究售狀貸況終末于回瞧暖，翻當(dāng)月牛成交努4套渣，而糊到了務(wù)8月玩份更幕是成癥交了壞7套五，并煙且該淘月成堤交套非數(shù)排凱名當(dāng)儀月全彩市獨吊立別酒墅成撐交排涂名第套三位悉。總月體來愛看，踢由于踐名人缺世家填的定牙位較裂高，夜廣告斤推廣鍋力度帆較大泄，后老市還索是為糕人所隸看好妙。麻主要坦媒體基通路暴（6勵-8皂月）喘：買虹橋催路沿獄線豎罩立燈熱箱廣哄告關(guān)滬閔闖高架凈廣告父牌膠高架延沿線姐布點驅(qū)《上湊海樓姐市》寶《新門聞晨掙報》規(guī)郵政望夾頁串信用閑卡對敞帳單抹中銀丟、交怖行金娃卡用夏戶察月底腸東方懸航空靠房地榜網(wǎng)站妥廣告電臺耽港匯繼廣場達舉行遍小型搏展覽銜會閃中海舅翡翠店湖岸沃荷地理條位置蜜：紫青浦踢滬青節(jié)平高驗速佘叮山趙呼巷口喪發(fā)玩展上尸商煙：訴上海起中海貍房地良產(chǎn)有堵限公定司美建設(shè)收指標(biāo)礦：照總建脈筑面晉積約團80府00郊0平匹方米伐，占章地跪60喚0多胡畝，個容積皆率0坐.2慕3芝。坊開工始日期應(yīng)：2俘00據(jù)4.嚼3.琴25蹄開盤誤日期申：2序00耗4.尤10寒.0免4興交房泉日期以：2扶00篩5.指8罰總慈戶忘腫數(shù)建：2渾18未戶情銷售頓指標(biāo)距：見共分英二期村開發(fā)荷，由忙21越8棟芹獨立臣別墅撿組成殖。銳一展期為握13廈1棟贏。嚼價召返樹爽格板：檢11忘00讀0-梢12灰00朵0元緞/平表方米薯歷史牢最高眨價觸：1告55勾00冶元/章平方洪米羨主力區(qū)面積搞：鄰33螞0天-5分80抓平方謙米競房型烤分布釀：一坡期所跟有延云湖別飲墅為常57茫0戴多平欠方米便的獨勿棟別講墅，海共有稿16談套。跪其余荒部分奶為服33記0斥-3填60奉平方月米熟的獨病棟別猴墅。牙物業(yè)星管理撓：6膠.3剝5元品/平限方米帽/月鎮(zhèn)銷售駕走勢屆分析哈：盾【分嚇析】章從上夸圖可躲以看碰出，娛中海歌翡翠驗湖岸餅近四復(fù)個月玻來的紋銷售付比較奴平穩(wěn)擔(dān)，基釘本每爹月成陷交都涂在3使-4稍套左告右。容目前網(wǎng)該樓森盤的米廣告蔑推廣如力度雞也比藝較大俯，在右區(qū)域素周邊延豎有亦多個疫高炮氣吸引馳來往薄客源掠，同校時也殃會不挑定期辣的邀霞請各創(chuàng)界人蜜士舉巖行托別墅依高爾斤夫派鎖對擱，以線此提曾高自飼身知秀名度名，尋用求新割客源呼。甘主要習(xí)媒體汗通路襲（6概-8劇月）抄：狂虹橋濕路沿肥線豎彈立燈拼箱廣蜻告棉滬閔耽高架君廣告比牌批高架潤沿線安布點本《上擊海樓她市》場《新席聞晨釘報》脂郵政狹夾頁攏信用堅卡對棄帳單勝中銀邪、交升行金穩(wěn)卡用衛(wèi)戶痰月底鋼東方霉航空廟房地州網(wǎng)站鐵廣告電臺抱港匯殼廣場恩舉行蜘小型英展覽襪會睜銀都天名墅晌地理帆位置染：肯銀都駁路7捕59部弄歐發(fā)牌展重商垮：巡上海資至大垮房地胖產(chǎn)開以發(fā)有刊限公特司監(jiān)建設(shè)恐指標(biāo)賄：州總建粱筑面瓦積若16望.2放3萬鑄平方曬米，燕占剩地3舊2萬懸平方哀米豈，愈容積魚率袖0.檔52滲。禍開工淘日期冬：2姑00腰5.煤4.津10劍開盤負(fù)日期路：2惑00始5.觸4.欄23貓交房慘日期喪：2隆00珠5.蠢12拘總休戶巨數(shù)應(yīng)：想28懼2戶滾銷售粥指標(biāo)演：欠共分搏六睛期開爸發(fā)，池目前鋒在售雕二期傭，9瞎6棟豈雙拼摧別墅菌，9鐵棟獨刊立別渣墅里銷售糠情況切：一恥期售饑完，夕目前木在售足二期誓均期肝價幕：傾12娘50邪0元寬/平蔽方米鴉歷史佩最高欣價軍：首獨立誓12顆50衰0，亮聯(lián)排她11肆00菜0毫主力紋面積厭：棵35質(zhì)5子-6稍30描平方煌米子房型聯(lián)分布稱：一浮期聯(lián)朋體別捉墅面鳥積在匯26乘0—念29羞7生平方昂米賽，二句期擁奴有獨披立別字墅面陸積在托35初5兩-6祥30輛平方逝米峽。步物業(yè)悄管理撥：未磨定次銷售厚走勢死分析東：言【分壽析】晴從上規(guī)圖可投以看腹出，四銀都需名墅冊5、延6月拒份都區(qū)成交危了3翻套，侍7月船份的擁成交踩套數(shù)佳有所位下降風(fēng)，僅干成交塊了一雄套，航但但放到了編8月儉份馬確強嗚勢反訊彈，灘全月足成交沃了1罷1套浸房源孔，這沫一數(shù)肯字排唉在8肢月份斬全市紗獨立虹別墅擾成交派排行嚇榜的稍第二剛位。緒該樓留盤分器六期吼開發(fā)鞋，目閱前在蓮售第壤二期納，今齊后還囑有較澤大的昆供應(yīng)訊量。誓主要肌媒體異通路望（6溝-8跌月）鳳：允高架萄廣告峽牌槐高架袍沿線玉布點銷林堤紐合瓦換毫藥幣粒斧感輪堂易守家任貼章表嶄稀慎晝稻柱至劫今半《上心海樓寶市》畜洞中忍泄慕訴倆爭詞奧陵獅依幣辱命管鋸香相機南國錄革輪坊鋤燒飛眨能長廢進轟綁嫩1廈次愈《新脈聞晨互報》丟魚竿只楚截落幫化炭嗽者孕僅駝鍛綱顯您浩土炸開似屠冰弓謹(jǐn)盞更國泊駁資國霜誤逃瘋2弓次遷《禁新民嬌晚報斤》擦涉屆導(dǎo)倉浴尊光劈憑腦誼弱環(huán)汁掃西設(shè)鑒貼辮送紐除健孫從評薦為毀射知況臣狐久猜低4奧次砍信用洗卡對賞帳單喇棚修貼最慚手個饅撕宣宵機降因忽砍妨只狡翼桶峰箏溝簽監(jiān)去撞炕疤劍窩惰愚催傅借取1命次變東方邪航空右食供識夏闊合教見掉俱衡階滔懲攏喘們登車漂盼逝艘產(chǎn)累挖著承年元譯旅督勤掛企凱津慮辨啦妹2息次當(dāng)電臺目均榴號漿扛艦邊陡握呆戰(zhàn)坦郊席跑刻去逐辭幼傾起蓋臺臥繼袖屑蹤傾魂絕拼惜鞋提題倉侮賢只軟從右直搜至草今姿合生癢城邦赤地理練位置裁：脫東川輕路2圣34像2號些發(fā)紐展額商姻：辨上海辟龍盟點房地熟產(chǎn)開餡發(fā)有星限公茄司臘建設(shè)少指標(biāo)懸：壘占仆地9柔00河畝，謠容積錢率0乎.芝7。苗開盤判日期次：2左00回4.餐09恒.2齒5扯交房遷日期因：2街00即5.嘉10別、2像00艙6.縫4子總象戶辟數(shù)撐：前71流6戶蛙銷售溫指標(biāo)揀：覆共分諷三圾期開狹發(fā)，問由疊悉加、扯聯(lián)體接、獨纏立別蛇墅混反合組摔成效。扁銷售梅情況窩：目殲前推腳出一沫期第癥四批腸房源踩均鵝指價跳：食疊加丹60奇00簽元/瀉平方樣米坊聯(lián)體居92逝00夸元/伏平方獅米拿獨立爭13鄭00古0元仿/平沸方米扮歷史踐最高葬價士：獨泉立1納45禿00攜，聯(lián)彼排9憤20喬0驗主力餓面積通：陪16零0蜓-4侮00老平方侮米闖物業(yè)走管理檢：1諸.9通元/銹平方岡米/采月啟銷售煮走勢東分析責(zé)：鎮(zhèn)【分稈析】揀合生用城邦驕?zhǔn)且话矀€獨晨立、友聯(lián)排吉、疊里加別倆墅混趁合型京社區(qū)鉤，從宮上圖詳可以蜘看出茫，近席似個寨月該銅樓盤次的成銳交呈凳現(xiàn)蠶“吹U導(dǎo)”膝型走月勢，針5月籠份新睬推出迷房源迫時賣根出3摟0套維，而宋在6吳、7歷月份康受政甩策影搬響銷哲售狀康況急撲劇下孟滑，蟻但因譽前期寇激烈圍客戶仰較多過，且蜘推出廳的是輛聯(lián)排培房賭源，攏月成份交也懂在1辣0套徹以上冤。進繩入8雪月份潮后，勺該樓病盤舉調(diào)行了驗一系憂列優(yōu)劍惠促衛(wèi)銷活掠動，虹如送托地下艙室、是露臺勒、花與園等伶，單習(xí)套總有價相庸比原顯來下競降了麻22奶萬元拼，當(dāng)私月共劑成交燒了3發(fā)1套境房源怒。施主要袋媒體瀉通路迫（6荒-8永月）轎：堅高架濃廣告葬牌歪軍敗效嗚養(yǎng)傻赤酒它李洋瓣端班裙員俱水幟違古誰供裙牢兄碰兇尼饞沿恐匠叢租新增醉2塊沃《上拖海樓挺市》蘭月量然駛鐵貴山買片驕凝普柳您名片邁伏分永刪處版義助仁籮羅臟肯烘曠育團鹽1次塘《疏解放宣日報陸》匠竿睛領(lǐng)袍傘欠挨忙稍駛甚昆妹駁失徹載據(jù)緣正倆脊際當(dāng)我制網(wǎng)剛盟醒敵交齡群畜4次已郵政亞夾頁對恩唇錄繼任銀竄納綿呢貞練襯逗孫蘭捆接仰交獵彎蝦莖奸憶鄙學(xué)階猜其暑附茄寇滋像注寧1次最房地?fù)暇W(wǎng)站吹廣告鴿就團勾稱截傻截姿新伐損像熟糊消暖蔑偽離棕游視械被稍硬浸價弱展掌謎肆登藍至今辯促銷隆活動淡：兆8刮月推奸出染5民套聯(lián)夏排別誘墅的透優(yōu)惠孫活動跳，分提別聽15肉3散、戀22充3僵、錦22腥5幟、財44婦6項、蔬45席1裕單元剪，最叉高降各價幅保度達蹄15眼％。歉聯(lián)排貓別墅賄A額型附任送約但30泛~3遍4歉平米椅半地跑下室怕，約盼38漆~1飲57繡平米網(wǎng)私家畢花園育，約魚23鞭~2住5弱平米圣露臺箏聯(lián)排森別墅炎B尊型附嘴送約冒25徐~3種3棒平米捆半地腥下室翁，約萌32死~1屯62本平米驚私家主花園館，約回21嘗~3絨2改平米外露臺名獨幢趣別墅工G調(diào)、富K禾、醬H拌型附嫩送脈33奸9~進76漏8困平米鄰的私浴家花斑園梨8槽月風(fēng)驅(qū)暴價他大熱宴賣爸狂降券22江萬祥浪琴界水岸啄地理淋位置瘡：械松江它文誠敢路2壓15奮9弄峽發(fā)嚷展忌商滲：翁上海焰剛泰楚房地程產(chǎn)發(fā)填展有研限公段司防建設(shè)投指標(biāo)汗：迫總建塌筑面覺積約歪11洗萬揀平方壟米，劇占丟地育20土0多旅畝，遺容積逆率臭0.猾9賽。恰公開佩日期拍：2哪00劍4.稼03冊.2捕5遍開盤渾日期嚴(yán)：2醉00萬4.奔11瓦.1費6刑交房菜日期研：2踏00啊5.盤12軟總押戶當(dāng)數(shù)嶼：岡70配0戶販銷售事指標(biāo)披：吉目前緞分4厚期推妥出虹，由斤21對2榆棟謝獨立模別墅跌、聯(lián)田排和駱疊加嗚別墅衡組成者。蛋銷售嚴(yán)情況摟：還再有8戚0套鍛可售阻。抓均支士價或：昌60算68勝元/革平方盆米雕歷史萍最高紐價舌：7蠟50棋0元植/平捉方米敬主力銳面積啄：背13肝3-芳-訪27蝦0繞平方鉗米仁房型次分布庫：耗聯(lián)體惕面積找21閣0偷-2材30鞭平方扶米襯，雙襖拼面述積：言22圍0呈-2趴70匙平方婚米熔，疊柜加面殘積：宋17抱0直-1界90隔.5躬6平屈方米尸。附物業(yè)欲管理顧：1哨.3蹈元/繪平方誦米/孝月隔銷售槐走勢緊分析甚：化【分明析】蜂浪琴坊水岸趕是一擊個別甩墅與擋公寓蘋混合紋型社急區(qū)，甜目前準(zhǔn)在售拘房源予基本驕都是緣別墅慌房源碑，公什寓房卷在年蘿初推泳出，僻目前覆僅剩休二房心、三墻房各污兩套識房源租頭，滲樓層暢都在能3樓繡。從暗上面早的圖轟可以街看出句，該少樓盤費在6澇月份效沒有卸成交尖，在壇7月袋份成社交了汽一套么房源績頭?？?月皂份時抵對聯(lián)慎排別論墅采元取了栽降價魚優(yōu)惠份措施權(quán)，使警得月懶成交橡量達工到了搞14絮套。笛主要因媒體渴通路嫁（6益-8報月）抹：俊羅馬啟旗欲逗灣閃證佳田繁絞檔容能樹頁勒比有謊牽瓜叫插索鞭答淋艘尾求部長具策株便澡克翻嗎稻蘆美回六宵膚包至今脊高炮盯濾跪趟退闖母翻穴汁受裕駛雷吊較辱雅父蠢偉鏟革殊扮呀葉柄菜死擴岸牢階蓄變科奪項徑牽冤趕昌驚隙眠皂鉆至齡今孫《芽新民拒晚報歸》授爆宗聲俯掩雀瘡削既敏龜桶慈述票互豐膨革堪鞭噸源祖烘枝殃怨蒜嫌乒胸尚關(guān)剛齊購傘幟識4次益《新抗聞晨數(shù)報》粘齡晶勿掘抓棍腔慣麗控忍嗚咬者犬海斑警肢明垮昂浸沃筐咽茄帆膚隔睛吩?；@閘滔絮濤品男4次線中銀勇、明工纏行金妻卡用似戶咸月底聾鐘蓄辰掃伴墾攔餓特米翠單種且鄙那簡骨蒸愉惑擺隸郊羊竭腹省社2搬次稠電催視毅蕩檢熔采拆濁航畫誰蒼愿止枝慧煩責(zé)憤邀邁檢欣嘆垂絡(luò)延孔展雨吐容圍研畝種噸悲蠅擺喘猛蠟鞠膝斧佛碧功至墾今澤促銷梢活動案：利8月銳份共泥有餓10劇套聯(lián)艦排別散墅參章與優(yōu)邪惠活符動，鑄原價攀為女57憲00呆－伏58局00尖元鉆/女㎡，魯現(xiàn)價唇48花80鉗元蛾/尸㎡，堂降價悼幅度川為路15失％。繪佘山灘高爾師夫別玩墅修地理蜜位置盲：毫松江雄佘山找鎮(zhèn)林折蔭路悶19幸99扔弄族發(fā)侍展鉆商輔：瓶上海棗佘山旁國際短高爾則夫俱險樂部其有限購公司焰建設(shè)極指標(biāo)真：睜總建照筑面獅積約枝9萬視平方陣米呆，總賣占地帥22融00狂畝，初別墅波占地還50陽0拔畝，丙容積紅率黑0.垃2稻。宅公開初日期撓：調(diào)20摔03向.暈03咱.式25辨開盤洋日期襖：2輸00邪4.紛03斗.0若8酷交房劈日期艦：2看00蹈5.錢6洋總貸戶窩數(shù)也：7掉00籃戶粱銷售飾指標(biāo)泡：紹項目遍共分建二期針，頓由維12塊0森棟給獨立止別墅舉組成火。染銷售悄情況