新馬工業(yè)園擬開發(fā)項(xiàng)目前期策劃報告資料課件

新馬工業(yè)園A\B片區(qū)擬開發(fā)項(xiàng)目

前期策劃報告2011年08月“生產(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地”2023/6/10第1頁/共65頁項(xiàng)目核心問題WHY——為什么要開發(fā)工業(yè)用地的中高端產(chǎn)品（多層/聯(lián)排/獨(dú)棟）？WHAT——項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)思路如何確定？HOW——如何有效解決開發(fā)過程中存在問題及風(fēng)險規(guī)避？項(xiàng)目客觀因素市場因素：株洲還沒有完整的可借鑒的多層工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，短期內(nèi)無

競爭者。內(nèi)部因素：自身開發(fā)的獨(dú)棟+多層工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)寫字樓項(xiàng)目可以滿足部分工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)加工和辦公需求。宏觀因素：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控與流動性緊縮趨勢在近一年內(nèi)可能無法緩解。集團(tuán)因素：集團(tuán)公司償債壓力逐增，對土地二級開發(fā)業(yè)務(wù)在開發(fā)進(jìn)度、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度、項(xiàng)目盈利能力上都有更高的要求。2023/6/10第2頁/共65頁策劃核心概念“企業(yè)社區(qū)”：源于西方的“business

park”的人文概念，有3個核心內(nèi)容，其一為同片區(qū)的企業(yè)與企業(yè)之間互為鄰里、和諧相融、互利相處；其二為片區(qū)工作與商務(wù)環(huán)境以人為本；其三為片區(qū)規(guī)劃以原生態(tài)為主，實(shí)現(xiàn)與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一?！案呖瓢l(fā)展”：“湖南工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)”這一市場定位決定了本策劃報告看待行業(yè)發(fā)展的高度和看待市場競爭策略定位的角度。“筑巢引鳳”：“先引鳳筑巢，還是先筑巢引鳳”這往往是園區(qū)開發(fā)與招商的爭論性問題。本項(xiàng)目推崇的“筑巢引鳳”中的“巢”不是指某個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是指影響企業(yè)和片區(qū)的基礎(chǔ)條件和整體發(fā)展環(huán)境?！吧a(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地”：本次策劃報告的自創(chuàng)全新定位概念。該概念有別于一線城市與區(qū)域中心城市大規(guī)模推廣的總部基地概念，主要針對為處于產(chǎn)業(yè)鏈前端的生產(chǎn)型企業(yè)提供綜合服務(wù)的企業(yè)集群?！胺?wù)基地”強(qiáng)調(diào)的是針對生產(chǎn)型企業(yè)的服務(wù)，是產(chǎn)業(yè)鏈分支或末端的配套企業(yè)集群，既有別于總部經(jīng)濟(jì)集群概念，也有別于工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)加工型企業(yè)集群概念，較為符合株洲為重工業(yè)生產(chǎn)基地的行業(yè)特點(diǎn)，也適合株洲目前作為三線城市的綜合經(jīng)濟(jì)地位。2023/6/10第3頁/共65頁

在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊縮，開發(fā)領(lǐng)域?qū)儆趨^(qū)域性新興產(chǎn)品的前提下，本策劃報告的主要目的在于找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、研討項(xiàng)目開發(fā)的大方向、把握項(xiàng)目推進(jìn)的時機(jī)與節(jié)奏、明確項(xiàng)目產(chǎn)品的基本形態(tài)與開發(fā)比例，為下一步的項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計工作，及后續(xù)項(xiàng)目推廣與開發(fā)工作奠定基礎(chǔ)。策劃報告目的2023/6/10第4頁/共65頁目錄

一、市場環(huán)境

（市場發(fā)展趨勢、宏觀數(shù)據(jù)分析、長沙市場分析及小結(jié)）

二、項(xiàng)目定位（項(xiàng)目考察匯報及案例分析、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分析、A/B片區(qū)項(xiàng)目分析）三、產(chǎn)品建議

（產(chǎn)品開發(fā)建議、產(chǎn)品功能規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏）

四、開發(fā)思路（公司戰(zhàn)略及開發(fā)問題、開發(fā)步驟及招商策略、工作思路及計劃安排）2023/6/10第5頁/共65頁市場環(huán)境2023/6/10第6頁/共65頁市場發(fā)展趨勢綠色經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)已成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題。推動城市綠色發(fā)展，走新型工業(yè)化道路，發(fā)展低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)，是未來開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)的必然趨勢。生態(tài)化、低碳化、可循環(huán)發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主題民營中小型企業(yè)迅速崛起，為經(jīng)濟(jì)快速增長發(fā)揮了巨大的作用。目前全市非公有制經(jīng)濟(jì)占62%，中小型民營企業(yè)已成為園區(qū)招商亟待挖掘、極具潛力的目標(biāo)客戶群體。民營企業(yè)、尤其是中小企業(yè)主導(dǎo)地位不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)“工業(yè)型經(jīng)濟(jì)”向“服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型新趨勢。本市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為“二三一”型，第二產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)服務(wù)環(huán)節(jié)的逐漸剝離，將進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級2023/6/10第7頁/共65頁宏觀數(shù)據(jù)分析——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計顯示，國內(nèi)生產(chǎn)總值中第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)上升。其第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較之世界平均70%以上的比例還存在較大差距。2008-2010年長沙、株洲三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況匯總表（單位：%）地區(qū)年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)長沙20085.7%52.2%42.1%20094.8%50.6%44.6%20104.4%53.6%42.0%株洲200812.1%54.6%33.3%200910.5%54.8%34.7%20109.7%58.5%31.8%兩市均以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，長沙第一產(chǎn)業(yè)比重相對株洲較低；株洲第三產(chǎn)業(yè)較之長沙發(fā)展相對滯后。2023/6/10第8頁/共65頁宏觀數(shù)據(jù)分析——創(chuàng)新能力我國研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出及所占GDP比例相對發(fā)達(dá)國家而言存在較大差距。經(jīng)費(fèi)緊缺、自主創(chuàng)新能力薄弱已成為制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)湖南省2009年R&D經(jīng)費(fèi)分析，長沙位列第一占79.2%，株洲僅列第五位。株洲創(chuàng)新投入有待提高，創(chuàng)新能力亟待增強(qiáng)。2023/6/10第9頁/共65頁長沙市場概況19個工業(yè)園區(qū)

2010年初，長沙共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，主營業(yè)務(wù)收入超過10億元的企業(yè)20家，超過300億元的企業(yè)2家。共實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值1543億元。

長沙工業(yè)園已形成了工程機(jī)械、汽車及零部件、家用電器等三大支柱產(chǎn)業(yè)和電子信息、中成藥及生物醫(yī)藥、新材料等三大新興產(chǎn)業(yè)。其中三大支柱產(chǎn)業(yè)集群綜合優(yōu)勢明顯，三大新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展?jié)摿^大。三大產(chǎn)業(yè)集群2023/6/10第10頁/共65頁長沙市場概況工程機(jī)械汽車零部件家電產(chǎn)業(yè)電子信息生物醫(yī)藥新材料六大產(chǎn)業(yè)企業(yè)名錄

目前，長沙已建成19個工業(yè)園區(qū)，形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，形成較為完整的工業(yè)發(fā)展體系。隨著長沙工業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，企業(yè)數(shù)量大幅增加、眾多知名企業(yè)入駐，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集，已成為經(jīng)濟(jì)主要支撐。2023/6/10第11頁/共65頁長沙市場分析總結(jié)啟示存在問題園區(qū)間發(fā)展不夠平衡，部分園區(qū)面積偏小，未形成規(guī)模優(yōu)勢。園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不夠明顯，項(xiàng)目定位重疊，同質(zhì)化競爭矛盾凸顯。產(chǎn)業(yè)比重呈“二三一”型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈兩極分化，支柱產(chǎn)業(yè)勢頭強(qiáng)勁，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)趨于落后。受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)惠政策且定位清晰的園區(qū)發(fā)展情況較好。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r較差。未來園區(qū)將在區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，向著多元化、多類型方向發(fā)展。把握產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向，提升創(chuàng)新造血能力將是必然的發(fā)展趨勢。2023/6/10第12頁/共65頁

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展上分析，調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)從現(xiàn)在的“2-3-1”變?yōu)椤?-2-1”是必然趨勢，長株潭地區(qū)近幾年雖然第三產(chǎn)業(yè)比重迅速提高，但第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍然低于全國平均水平。從細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，中國與發(fā)達(dá)國家、湖南省與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市、株洲與長沙相比，在研發(fā)經(jīng)費(fèi)占GDP比重方面處于落后地位。株洲在省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第二，而在研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出方面僅占全省第五位。研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出代表了地區(qū)先進(jìn)生產(chǎn)力的競爭能力，長沙R&D占全省79.2%的同時也形成了涵蓋3大支柱型和3大新型產(chǎn)業(yè)的19個工業(yè)園區(qū)。隨著長株潭融合，在今后3-5年，區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)所占比重趕上甚至超過全國水平是大勢所趨，以長沙為中心發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)和研發(fā)集群向周邊地區(qū)拓展也是必然之選，而以上兩點(diǎn)將極大地促進(jìn)以新型產(chǎn)業(yè)集群和研發(fā)創(chuàng)意為代表的物業(yè)需求。2023/6/10市場環(huán)境分析小結(jié)第13頁/共65頁項(xiàng)目定位2023/6/10第14頁/共65頁項(xiàng)目考察匯報及案例分析2023/6/10第15頁/共65頁考察項(xiàng)目——吉山軟件社區(qū)江蘇軟件園吉山基地【吉山軟件社區(qū)】江蘇軟件園吉山基地，是國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地，功能定位于江蘇軟件園的產(chǎn)業(yè)化基地與出口基地，是南京市“軟件名城”和江寧區(qū)“產(chǎn)業(yè)化、城市化、數(shù)字化、生態(tài)化”發(fā)展戰(zhàn)略的重要載體之一?？傄?guī)劃面積10平方公里，一期建設(shè)6平方公里。2023/6/10第16頁/共65頁重點(diǎn)引進(jìn)國際企業(yè)南京研發(fā)中心，研究院所，大型軟件出口、外包和商業(yè)流程外包中心，集群產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、管理、服務(wù)等后臺部門。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市空間功能拓展，通過空間集聚推動軟件產(chǎn)業(yè)集群，打造中國第一個國際軟件社區(qū)，成為全國軟件園標(biāo)兵和全球軟件業(yè)亮點(diǎn)?？疾祉?xiàng)目——吉山軟件社區(qū)

吉山軟件社區(qū)倡導(dǎo)“產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人居活力、持續(xù)均衡”的發(fā)展理念，創(chuàng)造性的提出“軟件社區(qū)”模式，融會軟件研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、靈感創(chuàng)造、智慧生活，創(chuàng)意娛樂等，戰(zhàn)略定位為“一個融合生態(tài)責(zé)任、知識拓展與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新社區(qū)”，在南京經(jīng)濟(jì)開發(fā)走廊的核心，創(chuàng)造一個時尚生活中心，推動教育、工業(yè)與科技。2023/6/10第17頁/共65頁考察項(xiàng)目——吉山軟件社區(qū)

倡導(dǎo)新“5+2”生活模式，為人們帶來一種全新的生活與工作方式，拉近居住、工作與休閑之間的距離，使腦力工作者們能夠在結(jié)束一天勞累工作之后得到徹底放松。2023/6/10第18頁/共65頁考察項(xiàng)目——星洲科技商務(wù)園無錫星洲科技商務(wù)園（中新國際人才港）項(xiàng)目由香港第一上海置業(yè)有限公司和無錫星洲工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司合資設(shè)立的無錫江山置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)。該項(xiàng)目位于無錫新加坡工業(yè)園一期的北部，與新區(qū)商貿(mào)區(qū)南部的新區(qū)國際學(xué)校、韓國人學(xué)校和瑞城國際社區(qū)相鄰。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地6萬余平方米，總建筑面積為99900平方米。2023/6/10第19頁/共65頁考察項(xiàng)目——星洲科技商務(wù)園該項(xiàng)目在綠化上，層次感很強(qiáng)，由集中綠地、道路綠地、樓前綠化及立體綠化多層次、多內(nèi)涵構(gòu)成，具體分為中心景觀綠地及園區(qū)集中綠地兩部分。低密度多形態(tài)的建筑設(shè)計可以為客戶提供高品質(zhì)環(huán)境分享和商務(wù)私密性兼顧的完美體驗(yàn)。該項(xiàng)目主要分為三大功能區(qū)：高層辦公區(qū)、多層辦公區(qū)、配套商業(yè)區(qū)。其中，又涉及了若干類型的建筑單體，類型包括錯層的花園洋房、7-8層每層兩戶的單元式辦公樓、16層的風(fēng)車型辦公樓、12層的方型辦公樓以及地下一層地上兩層的配套商業(yè)建筑。2023/6/10第20頁/共65頁考察項(xiàng)目——星洲科技商務(wù)園周邊配套物業(yè)及廠房2023/6/10第21頁/共65頁考察項(xiàng)目——蘇州國際科技園蘇州國際科技園項(xiàng)目地處蘇州工業(yè)園區(qū)西南角，總體規(guī)劃占地面積77公頃，建筑面積155萬平方米，總投資近70億元，于2000年4月啟動，分七期完成建設(shè)。截至2010年底，園內(nèi)累計注冊企業(yè)達(dá)到1034家，實(shí)際入駐辦公437家，集聚各類高科技人才23000多名。2023/6/10第22頁/共65頁考察項(xiàng)目——蘇州國際科技園蘇州國際科技園規(guī)劃展覽廳實(shí)景圖蘇州國際科技園是中國科技企業(yè)孵化器、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家動畫產(chǎn)業(yè)基地、也是國內(nèi)唯一的“中國服務(wù)外包示范基地”骨干成員。經(jīng)過十一年發(fā)展，已形成了以軟件開發(fā)、集成電路設(shè)計、數(shù)碼娛樂和行業(yè)應(yīng)用高新科技等為主的四大特色產(chǎn)業(yè)群，并先后建設(shè)了較為完善的公共技術(shù)平臺體系。2023/6/10第23頁/共65頁其他創(chuàng)新園區(qū)案例南京工業(yè)大學(xué)科技園（南京科技廣場）

園區(qū)位于丁家橋橋區(qū)的8萬平方米科技創(chuàng)新大樓為整合高校優(yōu)勢資源，促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合提供了重要載體。并且，依托材料化學(xué)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、膜技術(shù)國家工程中心、國家熱管技術(shù)推廣中心等技術(shù)平臺，聚集了眾多能源化工、新材料及材料設(shè)備研發(fā)、環(huán)境工程等低碳產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)。2023/6/10第24頁/共65頁項(xiàng)目考察總結(jié)啟示連跨式廠房設(shè)計、庭院式圍合結(jié)構(gòu)，架空層停車位設(shè)置等先進(jìn)理念值得學(xué)習(xí)和借鑒。項(xiàng)目定位清晰，產(chǎn)業(yè)分區(qū)明確提煉核心理念，完善服務(wù)平臺產(chǎn)品形態(tài)豐富，設(shè)計理念先進(jìn)立足市場，制定清晰準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位；合理劃分產(chǎn)業(yè)功能區(qū)間，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。對項(xiàng)目理念進(jìn)行深度提煉，營銷推廣有的放矢；提升項(xiàng)目軟實(shí)力，完善配套服務(wù)。企業(yè)資源整合，社區(qū)發(fā)展模式整合可利用的各項(xiàng)資源，建立社區(qū)化企業(yè)公社模式，促進(jìn)企業(yè)資源共享、持續(xù)發(fā)展?？蓪⑽飿I(yè)服務(wù)外包，提升物業(yè)管理專業(yè)水平；可根據(jù)實(shí)際情況，增加租賃物業(yè)比例。強(qiáng)化物業(yè)管理，發(fā)展租賃物業(yè)2023/6/10第25頁/共65頁2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分析第26頁/共65頁在中西部地區(qū)按照產(chǎn)品售價可以將其分為：

低端產(chǎn)品（2000元/㎡以下）、中低端產(chǎn)品（2000-3000元/㎡）、中高端產(chǎn)品（3000-5000元/㎡）、高端產(chǎn)品（5000元/㎡以上）1、低端產(chǎn)品：臨時性搭建經(jīng)營用房、倉庫、簡易生產(chǎn)加工用廠房。2、中低端產(chǎn)品：1-3層廠房、標(biāo)準(zhǔn)或定制廠房、物流倉儲用廠房。在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)以租為主，經(jīng)濟(jì)快速增長地區(qū)以售為主。2000m2以下廠房以聯(lián)/拼為主，2000m2以上廠房可考慮聯(lián)/拼或獨(dú)棟設(shè)計，3000m2以上廠房以獨(dú)棟設(shè)計為主。多層廠房以3層為主，2層類型的多層廠房較為少見，3層以下廠房以生產(chǎn)加工為主，3層以上廠房以生產(chǎn)研發(fā)和商務(wù)辦公為主。出售多層廠房以豎向物業(yè)分割為主，出租多層廠房橫向與豎向分割皆有。2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)與特點(diǎn)第27頁/共65頁3、中高端產(chǎn)品：3-5層為主，科教研發(fā)用房、孵化器、創(chuàng)業(yè)基地、電子集成/軟件等新型產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)品外觀大多現(xiàn)代、明快、簡潔。產(chǎn)品形態(tài)綜合性較強(qiáng)，既可用于輕型的生產(chǎn)加工與科教研發(fā)，又可用于辦公。入駐企業(yè)人員密集度高于其他工業(yè)物業(yè)形態(tài)，項(xiàng)目內(nèi)有基礎(chǔ)配套設(shè)施，地理位置處于城市或區(qū)域次中心附近，生活與消費(fèi)基本依靠周邊城市配套。產(chǎn)品租售對半，孵化器與創(chuàng)業(yè)基地多以租賃為主，其他產(chǎn)品形態(tài)以銷售為主，基礎(chǔ)配套型物業(yè)以租賃為主。2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)與特點(diǎn)第28頁/共65頁中高檔工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品案例2023/6/10第29頁/共65頁4、高端產(chǎn)品：3-4層獨(dú)棟或聯(lián)排、9-18層寫字樓，涵蓋企業(yè)總部、創(chuàng)意基地、高科技產(chǎn)業(yè)園等多種物業(yè)形態(tài)。獨(dú)棟、聯(lián)排或產(chǎn)業(yè)園等形態(tài)一般規(guī)劃獨(dú)立，推崇“企業(yè)社區(qū)”概念，距離市中心較遠(yuǎn)，項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施十分完善，容積率在1.0左右，物業(yè)以銷售為主，租賃為輔，并配套以較為嚴(yán)格的企業(yè)入駐制度。高層工業(yè)地產(chǎn)寫字樓項(xiàng)目一般位于城市次中心附近，面向高科技型企業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)基本類似于寫字樓，物業(yè)租售比例各半，銷售部分多以整層或半層的大面積物業(yè)分割為主。高科技產(chǎn)業(yè)園以產(chǎn)業(yè)聚集為特色，由政府主導(dǎo)規(guī)劃與開發(fā)，多集商務(wù)、生活、休閑于一體，開發(fā)商往往一、二級開發(fā)兼顧，并配套一定比例的商、住用地和較為嚴(yán)格的企業(yè)入駐審查制度。工業(yè)廠房改造項(xiàng)目一般位于老城區(qū)，將原有廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)或休閑娛樂街項(xiàng)目，多以出租為主。2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)與特點(diǎn)第30頁/共65頁高檔工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品案例2023/6/10第31頁/共65頁高檔工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品案例2023/6/10第32頁/共65頁工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品總結(jié)表格產(chǎn)品定位價格區(qū)間物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)低端產(chǎn)品2000元/㎡以下臨時性搭建經(jīng)營用房、倉庫、簡易生產(chǎn)加工用廠房臨時性、簡易性中低端產(chǎn)品2000-3000元/㎡1-3層廠房、標(biāo)準(zhǔn)或定制廠房、物流倉儲用廠房2000m2以下廠房以聯(lián)/拼為主，2000m2以上廠房可考慮聯(lián)/拼或獨(dú)棟設(shè)計，3000m2以上廠房以獨(dú)棟設(shè)計為主

中高端產(chǎn)品3000-5000元/㎡3-5層為主，科教研發(fā)用房、孵化器、創(chuàng)業(yè)基地、電子集成/軟件等新型產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)品形態(tài)綜合性較強(qiáng)，既可用于輕型的生產(chǎn)加工與科教研發(fā)，又可用于辦公高端產(chǎn)品5000元/㎡以上3-4層獨(dú)棟或聯(lián)排、9-18層寫字樓，涵蓋企業(yè)總部、創(chuàng)意基地、高科技產(chǎn)業(yè)園等多種物業(yè)形態(tài)規(guī)劃獨(dú)立，推崇“企業(yè)社區(qū)”概念，集商務(wù)、生活、休閑于一體，內(nèi)部配套設(shè)施完善2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析小結(jié)第33頁/共65頁

結(jié)合北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢、成都、重慶、南京、無錫、蘇州、長沙12地的考察結(jié)果和數(shù)據(jù)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在工業(yè)地一級開發(fā)上已有較大盈利，不存在集團(tuán)公司工業(yè)用地開發(fā)虧損的現(xiàn)象；存在虧損地區(qū)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多采用政府主導(dǎo)或聯(lián)營方式，但由主管上級單位對于工業(yè)物業(yè)購買單位進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目評審。在不同地區(qū)：工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房售價在片區(qū)住宅價格的40%-60%左右；3層多層廠房售價為片區(qū)住宅售價的50%-60%；5層以上企業(yè)孵化器或創(chuàng)業(yè)中心類物業(yè)售價為片區(qū)住宅售價的60%左右；9層以上科技地產(chǎn)類項(xiàng)目（簡裝或精裝）可達(dá)到周邊住宅價格的90%-100%，周邊同類型寫字樓價格的80%-90%；3-5層聯(lián)排或獨(dú)棟企業(yè)總部為住宅類聯(lián)排別墅價格的60%-80%；獨(dú)棟企業(yè)別墅為住宅類別墅價格的80%左右。2023/6/10工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析小結(jié)第34頁/共65頁2023/6/10新馬工業(yè)園A&B片區(qū)項(xiàng)目分析第35頁/共65頁A片區(qū)：新馬金谷項(xiàng)目B片區(qū)：新馬智谷項(xiàng)目新馬工業(yè)園AB片區(qū)編碼圖B片區(qū)A片區(qū)2023/6/10第36頁/共65頁新馬工業(yè)園AB地塊規(guī)劃圖A片區(qū)B片區(qū)2023/6/10第37頁/共65頁2023/6/10第38頁/共65頁2023/6/10第39頁/共65頁新馬金谷鳥瞰圖2023/6/10第40頁/共65頁新馬智谷平面方案意向客戶廠房配套需求統(tǒng)計表

宿舍食堂寫字樓聯(lián)排或獨(dú)棟倉庫其他人數(shù)35393564

面積70784892

16667452507000非生產(chǎn)加工用廠房面積需求約合14萬m2。包含宿舍、食堂、倉庫/堆場、聯(lián)排/獨(dú)棟及其他經(jīng)營類用房等。估算方法：其中2/3規(guī)劃為職工宿舍按10m2/人測算；1/3規(guī)劃為管理人員宿舍按40m2/人測算。10000m2以上大型企業(yè)的倒班宿舍需求未包含在此表格內(nèi)。85％的客戶選擇銀行按揭貸款；僅4％選擇一次性付款；另11％未確定付款方式。隨著銀根緊縮的金融政策持續(xù)發(fā)力，中小企業(yè)融資逐漸陷入困境，未來將可能給項(xiàng)目銷售回款帶來一定壓力?？蛻魯?shù)據(jù)統(tǒng)計2023/6/10第41頁/共65頁客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計意向客戶產(chǎn)業(yè)細(xì)分企業(yè)數(shù)量及需求面積比例統(tǒng)計表序號產(chǎn)業(yè)細(xì)分客戶數(shù)量統(tǒng)計需求面積統(tǒng)計企業(yè)數(shù)量所占比例（%）需求面積（㎡）所占比例（%）1生產(chǎn)加工2925.4%9705034.5%2機(jī)加工2421.1%6630023.5%3硬質(zhì)合金1614.0%3170011.3%4非金屬類生產(chǎn)加工1412.3%210007.5%5物流倉儲108.8%4410015.7%6科研辦公類119.6%126004.5%7營銷代理、中介服務(wù)類108.8%87833.1%8總計114100.00%281533（含部分配套需求）100.00%2023/6/10第42頁/共65頁地塊已進(jìn)入場地平整階段，可加快開發(fā)速度，搶占先機(jī)。臨近株洲大道，周邊工業(yè)物流園云集，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。公司開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房經(jīng)營豐富。A片區(qū)SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目機(jī)會項(xiàng)目威脅項(xiàng)目劣勢登記意向客戶中對標(biāo)準(zhǔn)廠房尤其是單層廠房需求旺盛。承接產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級市場機(jī)遇。高效的政企合作平臺。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不夠完善。項(xiàng)目所處區(qū)域位置相對較偏。與株洲大道輔道存在高差。區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)尚未形成氣候。需通過合理規(guī)劃配比，滿足土地集約開發(fā)和客戶購買需求。未來周邊市場競爭壓力。

小結(jié)：A片區(qū)的核心價值可提煉為：立足于株洲本地中小企業(yè)，輻射長株潭企業(yè)需求，生產(chǎn)生活配套服務(wù)完善的，生產(chǎn)加工型工業(yè)物流園區(qū)。2023/6/10第43頁/共65頁B片區(qū)SWOT分析項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目臨靠株洲大道和京珠高速，交通便捷。產(chǎn)品多樣化，具有階段稀缺性。項(xiàng)目威脅項(xiàng)目劣勢無同質(zhì)競爭，市場潛力巨大。承接總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。分階段滾動開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同發(fā)展階段的客戶需求。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不夠完善。株洲大道輔道入口角度不利于大型貨運(yùn)車輛進(jìn)出。項(xiàng)目地勢起伏，地貌豐富，需結(jié)合地形進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。地塊尚無進(jìn)入征地拆遷階段?？蛻魧偛拷?jīng)濟(jì)概念模糊，短期內(nèi)難以引起市場深度認(rèn)知。未來市場狀況及客戶接受程度無法準(zhǔn)確預(yù)測。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目機(jī)會

小結(jié)：B片區(qū)的核心價值可提煉為：立足長株潭、輻射全中南，集生產(chǎn)、科研、辦公、居住及商務(wù)配套于一體的生產(chǎn)型企業(yè)總部基地。2023/6/10第44頁/共65頁項(xiàng)目定位推導(dǎo)2市場決定產(chǎn)品特點(diǎn)——培育新興市場代表先進(jìn)生產(chǎn)力，提供可持續(xù)發(fā)展平臺，滿足配套服務(wù)需求的“創(chuàng)新總部經(jīng)濟(jì)模式”開發(fā)風(fēng)險有效規(guī)避——消除區(qū)域抗性1目標(biāo)客戶核心特征——工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)3項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢——完善配套服務(wù)42023/6/10第45頁/共65頁前期產(chǎn)品應(yīng)以滿足現(xiàn)有登記客戶的需求為主，在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)遵集約用地的原則，預(yù)留市場發(fā)展空間，在充分了解客戶需求的前提上適當(dāng)?shù)脑黾佣鄬訌S房的開發(fā)量。A、B片區(qū)按照項(xiàng)目定位產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)有明顯區(qū)分，以便引導(dǎo)客戶需求分流。作為區(qū)域龍頭發(fā)展商，B片區(qū)產(chǎn)品定位應(yīng)適當(dāng)超前，一期開發(fā)3-5萬平米中、高端工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品以起到產(chǎn)品展示、市場宣傳和打開后續(xù)發(fā)展空間的目的。B片區(qū)一期開發(fā)利用“生產(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地”概念區(qū)分現(xiàn)有的汽配園3.3期工業(yè)物業(yè)和即將建設(shè)的栗雨總部基地商業(yè)物業(yè)市場需求。招商重點(diǎn)針對工業(yè)園區(qū)與工業(yè)物業(yè)設(shè)計公司、工業(yè)產(chǎn)品及包裝、宣傳設(shè)計公司、工業(yè)地產(chǎn)營銷與策劃公司、工業(yè)產(chǎn)品銷售及區(qū)域代理公司、已購買或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的中小企工業(yè)企業(yè)總部。2023/6/10項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析小結(jié)第46頁/共65頁以機(jī)械制造、生產(chǎn)加工、電子科技、新材料、新能源為支柱產(chǎn)業(yè)的本土中小型生產(chǎn)企業(yè)。目標(biāo)客戶定位核心客戶重要客戶整合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的配套服務(wù)型企業(yè)。偶得客戶物流倉儲類產(chǎn)業(yè)及園區(qū)生產(chǎn)、生活、商務(wù)配套服務(wù)機(jī)構(gòu)。

生產(chǎn)研發(fā)、智力密集、商貿(mào)服務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計類中小型高科技企業(yè)。核心客戶重要客戶營銷代理、金融評估、信息咨詢等中介機(jī)構(gòu)；商會、行業(yè)協(xié)會、科研中心、培訓(xùn)基地等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。偶得客戶政府部門、企事業(yè)單位派出機(jī)構(gòu)及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。A片區(qū)客戶定位B片區(qū)客戶定位2023/6/10第47頁/共65頁檔次定位產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房+滿足園區(qū)需求并可輻射周邊的綜合性商務(wù)配套長株潭中小企業(yè)生產(chǎn)加工基地檔次定位產(chǎn)品定位中高檔配套服務(wù)、高品質(zhì)形象、高性價比省級生產(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地項(xiàng)目整體定位社區(qū)化、生態(tài)化、低碳化“生產(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地”

項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目特質(zhì)低密度、生態(tài)型、集約化（案名待定，方案征集中）項(xiàng)目特質(zhì)企業(yè)社區(qū)、創(chuàng)意科技、低碳生態(tài)（案名待定，方案征集中）A片區(qū)項(xiàng)目定位B片區(qū)項(xiàng)目定位2023/6/10第48頁/共65頁產(chǎn)品建議2023/6/10第49頁/共65頁A片區(qū)產(chǎn)品開發(fā)建議

小結(jié)：L04地塊開發(fā)產(chǎn)品主要以三層及單層標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，并建設(shè)綜合配套樓，力爭通過快速銷售鎖定意向客戶。L01地塊作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)，以園區(qū)配套服務(wù)為主，可輻射至周邊工業(yè)園及住宅區(qū)。A片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品類型建議物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)指標(biāo)說明多層廠房三層廠房為主，其他多層廠房為輔南部地塊（容積率暫按1.0計算，規(guī)劃凈用地面積214048㎡）單層廠房以兩連跨標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，面積可自由組合（設(shè)計考慮按棟出讓）園區(qū)服務(wù)商業(yè)、食堂等北部地塊（容積率暫按2.0計算，規(guī)劃凈用地面積132618㎡）配套公寓30-60平米員工宿舍綜合辦公辦公基地、商務(wù)中心

說明：A片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品類型暫根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目定位給予方向性參考建議，不作為設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計依據(jù)。本片區(qū)可根據(jù)大型客戶需求，設(shè)置園中園產(chǎn)品。2023/6/10第50頁/共65頁B片區(qū)產(chǎn)品開發(fā)建議

小結(jié)：B片區(qū)考慮先期建設(shè)3-5萬㎡企業(yè)總部樣板區(qū)以形成示范效應(yīng)。根據(jù)市場行情和招商情況分階段開工建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)本著集約用地原則，設(shè)計起點(diǎn)適當(dāng)超前。將市場接受度較高、銷售前景較好的產(chǎn)品進(jìn)行先期開發(fā)銷售，將適當(dāng)超前規(guī)劃的總部經(jīng)濟(jì)物業(yè)作為后期主打產(chǎn)品。B片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品類型建議物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)指標(biāo)說明多層廠房3-4層多層標(biāo)準(zhǔn)廠房+U型多層廠房（按棟出讓）容積率暫按1.5計算，規(guī)劃凈用地面積為447706㎡企業(yè)總部別墅3-4層獨(dú)棟、聯(lián)排別墅企業(yè)總部大樓8-18層辦公寫字樓商務(wù)花園洋房3-5層花園洋房總部小公寓30-60平米員工宿舍商業(yè)STREET2層商業(yè)街區(qū)公建配套商務(wù)中心、星級酒店、時尚餐飲、休閑會所等

說明：B片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品類型暫根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目定位給予方向性參考建議，不作為設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計依據(jù)（本產(chǎn)品形態(tài)中不包含企業(yè)定制物業(yè)類型）。B片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)招商情況和市場反饋進(jìn)行動態(tài)調(diào)整2023/6/10第51頁/共65頁產(chǎn)品功能規(guī)劃A片區(qū)功能定位B片區(qū)功能定位以大中型企業(yè)生產(chǎn)加工為主要功能，兼顧辦公研發(fā)、物流采購、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商務(wù)休閑、生活配套等服務(wù)功能的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)。其中L04地塊以開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，并考慮建設(shè)綜合配套樓以滿足入駐企業(yè)前期餐飲及住宿需求；L01地塊以園區(qū)生產(chǎn)、生活、商務(wù)配套服務(wù)為主，并可輻射至周邊工業(yè)園及住宅區(qū)，以拓展客戶資源及消費(fèi)需求。以生產(chǎn)研發(fā)及企業(yè)總部辦公為主要功能，集企業(yè)孵化、營銷代理、商務(wù)交易、教育培訓(xùn)、信息交流、創(chuàng)意設(shè)計、中介服務(wù)、居住配套及商業(yè)街區(qū)于一體社區(qū)化、低碳化、生產(chǎn)型企業(yè)總部服務(wù)基地。2023/6/10第52頁/共65頁產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏A片區(qū)開發(fā)節(jié)奏南部L04地塊作為首期開發(fā)（預(yù)計2011年底動工建設(shè)），以三層及單層標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，并建設(shè)1棟綜合配套樓；北部L01地塊分二期開發(fā)，先建設(shè)部分園區(qū)基本生產(chǎn)生活配套區(qū)（員工食堂、宿舍等），后開發(fā)臨街綜合樓（具備企業(yè)辦公、商務(wù)功能）及商業(yè)配套部分。B片區(qū)開發(fā)節(jié)奏B片區(qū)考慮先期建設(shè)3-5萬㎡企業(yè)總部樣板區(qū)（預(yù)計2012年上半年啟動）；其余部分可規(guī)劃三-四期開發(fā)，以研發(fā)多層廠房、獨(dú)棟及聯(lián)排企業(yè)總部別墅等市場基礎(chǔ)較好的產(chǎn)品為主導(dǎo)，并通過園林綠化、商業(yè)街區(qū)及公建配套設(shè)施的同時建設(shè)，完善完善項(xiàng)目配套，提升品質(zhì)形象。其他物業(yè)則根據(jù)招商情況分期滾動開發(fā)。2023/6/10第53頁/共65頁開發(fā)思路2023/6/10第54頁/共65頁公司發(fā)展戰(zhàn)略12保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提升公司知名度和影響力，塑造品牌發(fā)展目標(biāo)湖南地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)2023/6/10第55頁/共65頁開發(fā)核心問題2政策不明朗與市場不確定的風(fēng)險爭取政策支持，建立戰(zhàn)略同盟土地集約化與客戶單一化的矛盾1定位精準(zhǔn)性與市場接受力的統(tǒng)一3投融資平臺與一站式服務(wù)的建立45專業(yè)化園區(qū)和核心競爭力的打造引入主力企業(yè)，拓展客戶資源適度超前規(guī)劃，多期滾動開發(fā)提供金融支持，完善配套服務(wù)豐富營銷理念，樹立品牌形象2023/6/10第56頁/共65頁開發(fā)實(shí)施步驟通過局部示范工程吸引知名企業(yè)入駐，推進(jìn)園區(qū)金融、信息、郵政等配套招商進(jìn)程，確定“龍頭企業(yè)拉動、配套企業(yè)跟進(jìn)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展”的招商思路。步驟2：“筑巢引鳳+以點(diǎn)帶面”步驟1：“政策先行+戰(zhàn)略合作”充分利用政府資源，最大限度爭取園區(qū)優(yōu)惠政策。與本地知名行業(yè)協(xié)會及商會建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。充分發(fā)揮高校的科研團(tuán)隊(duì)力量，注重與培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)之間的合作。以專業(yè)培訓(xùn)、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)意設(shè)計及中介服務(wù)企業(yè)為重點(diǎn)突破口，拓展?jié)撛诳蛻糍Y源。步驟3：“校企聯(lián)合+重點(diǎn)突破”建立園區(qū)投融資專業(yè)機(jī)構(gòu)，為中小企業(yè)提供資金支持。建立一站式產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，完善園區(qū)內(nèi)多元化服務(wù)體系。步驟4：“金融支持+完善服務(wù)”打造專業(yè)化特色總部基地，培育新興工業(yè)地產(chǎn)市場。建立社區(qū)化企業(yè)公社，開創(chuàng)具有造血功能的、可持續(xù)發(fā)展的循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。步驟5：“特色園區(qū)+持續(xù)發(fā)展”“筑巢引鳳”的“巢”所指的是企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集所需要的政策、行業(yè)發(fā)展環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施配套等綜合因素所構(gòu)成的外部氣候。2023/6/10第57頁/共65頁2023/6/10其他地區(qū)政策舉例總部企業(yè)落戶獎12010年及之后在我市注冊設(shè)立、經(jīng)認(rèn)定為總部企業(yè)的，按認(rèn)定當(dāng)年繳入市、區(qū)（縣級市）庫稅收合計的50%給予一次性獎勵，獎勵金額最高不超過5000萬元

——《廣州市關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見》

本意見實(shí)施后在我市注冊設(shè)立、經(jīng)認(rèn)定為總部企業(yè)的，分三個檔次，按注冊資金分別給予1%～3%的一次性開辦補(bǔ)助，補(bǔ)助金額最高不超過6000萬元。

——《蘇州市任命政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》2總部企業(yè)經(jīng)營貢獻(xiàn)獎

對新引進(jìn)的總部企業(yè)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的增加值、營業(yè)收入、利潤總額等形成的地方財力在300萬元以上，按每月30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予租房補(bǔ)貼，最高不超過50萬元。

——《杭州市下城區(qū)促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財政扶持政策》被認(rèn)定為本土成長型總部企業(yè)，在本區(qū)設(shè)立管理中心、研發(fā)中心、財務(wù)中心、物流中心、銷售中心等總部職能中心的可申請補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是：其設(shè)立職能中心投資額的50%給予一次性補(bǔ)助，每個企業(yè)最高不超過20萬元。

——《寶安區(qū)關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的若干措施資金扶持實(shí)施細(xì)則（試行）》第58頁/共65頁2023/6/10其他地區(qū)政策舉例辦公用房補(bǔ)貼3

對區(qū)級認(rèn)定的外資總部型機(jī)構(gòu)，在本區(qū)商務(wù)樓宇中購買自用辦公用房超過500平方米以上的，按不超過購房房價的10%給予一次性購房資助，最高不超過50萬元；租賃自用辦公用房的超過500平方米以上的，租賃期限在五年以上的，按不超過年租金的30%給予三年租金資助，最高不超過30萬元。

——《上海市嘉定區(qū)促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》企業(yè)總部服務(wù)4

提供支援服務(wù)。在市政務(wù)服務(wù)中心建立“總部經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心”，負(fù)責(zé)集中引進(jìn)國際知名的會計、信息、管理咨詢、法律、培訓(xùn)等中介機(jī)構(gòu)，完善銀行、保險、會展、商貿(mào)、物流、信息、航運(yùn)、旅游、法律、教育、培訓(xùn)等專業(yè)化服務(wù)體系，為總部企業(yè)提供支援服務(wù)。

——《廣州市關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見》人才獎勵政策5

對經(jīng)所在地政府人事管理部門認(rèn)可的總部企業(yè)的管理和技術(shù)領(lǐng)軍人才，按其當(dāng)年在本地繳納的個人所得稅地方留成部分的80%，給予住房和生活補(bǔ)助。符合蘇州市高級人才引進(jìn)政策的，另按政策給予安家和購房補(bǔ)助。人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由相關(guān)部門另行制定。對年度環(huán)比新增本地稅收貢獻(xiàn)額位列全市前十名的總部企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，按該企業(yè)當(dāng)年新增貢獻(xiàn)額的1%，給予最高稅后200萬元的突出貢獻(xiàn)獎。

——《蘇州市任命政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》第59頁/共65頁招商實(shí)施策略加快體制機(jī)制改革，創(chuàng)新城市合作機(jī)制

籌劃建立區(qū)域之間、城市之間經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展平臺，完善省市高層領(lǐng)導(dǎo)溝通機(jī)制，通過定期召開會議、論壇的形式，對區(qū)域合作的重點(diǎn)問題進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，積極拓展經(jīng)濟(jì)合作交流的范圍和空間，致力于形成區(qū)域內(nèi)資源共享、市場共建、產(chǎn)業(yè)共興的新格局。例如，兩年一次的換渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合市場聯(lián)席會已成為商討區(qū)域合作大計的重要機(jī)制。充分發(fā)揮商會、行業(yè)協(xié)會作用，建立跨區(qū)域合作聯(lián)盟建立多層次的諸如城市開發(fā)聯(lián)盟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟、多重事業(yè)聯(lián)盟等，以彌補(bǔ)政府作為單一正式主體在協(xié)調(diào)城市間事務(wù)中的不足，為區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供制度保證。例如，廣東省商業(yè)聯(lián)合會自成立以來先后組織了800余家企業(yè)參加全國各地在廣東舉辦的投資環(huán)境推介會，并積極配合聯(lián)盟城市在廣東開展招商引資工作。2023/6/10第60頁/共65頁產(chǎn)品類型價格參考依據(jù)參考價格范圍備注標(biāo)準(zhǔn)廠房住宅價格的50%-60%2300-2700元/㎡區(qū)域普通住宅價格暫按4500-5000元/㎡估算3層多層廠房住宅售價的50%-60%2450-2800元/㎡5層以上企業(yè)孵化器/創(chuàng)業(yè)中心住宅售價的60%2700-3000元/㎡左右9層以上科技地產(chǎn)類項(xiàng)目住宅售價的90%-100%；寫字樓價格的80%-90%4500-5400元/㎡區(qū)域?qū)懽謽莾r格暫按6000元/㎡估算3-5層聯(lián)排/獨(dú)棟企業(yè)總部住宅類聯(lián)排別墅價格的60%-80%3900-5200元/㎡區(qū)域聯(lián)排別墅類住宅價格暫按6500元/㎡估算，獨(dú)棟按8000元/㎡估算獨(dú)棟企業(yè)別墅住宅類別墅價格的80%6000元/㎡左右產(chǎn)品售價建議2023/6/10第61頁/共65頁開發(fā)投資測算總用地面積634.26畝凈用地面積560.35畝總建筑面積48萬平方米容積率南：1.0/北：2.0其中：單層廠房17萬平方米多層廠房4萬平方米綜合配套27萬平方米預(yù)計銷售收入14.8億元其中：單層廠房2780元/㎡*17萬多層廠房2380元/㎡*4萬綜合配套3800元/㎡*24萬項(xiàng)目總投資10.56億元（成本按2200元/㎡估算）預(yù)計可產(chǎn)生收益4.24億元總用地面積716.20畝凈用地面積663.72畝總建筑面積67萬平方米容積率1.5其中：研發(fā)廠房25萬平方米企業(yè)總部28萬平方米綜合配套14萬平方米預(yù)計銷售收入25.7億元其中：研發(fā)廠房3000元/㎡*25萬企業(yè)總部4000元/㎡*28萬綜合配套5000元/㎡*14萬項(xiàng)目總投資18.76億元（成本按2800元/㎡估算）預(yù)計可產(chǎn)生收益6.94億說明：以上各類物業(yè)體量均為經(jīng)驗(yàn)估算值，僅作為投資測算參考數(shù)據(jù)。2023/6/10A片區(qū)投資測算B片區(qū)投資測算第62頁/共65頁2023/6/10后續(xù)工作思路及下階段工作安排第63頁/共65頁設(shè)計出能滿足大多數(shù)客戶需求的多層廠房是A片區(qū)前期工作的重點(diǎn)：目前的廠房需求統(tǒng)計絕大多數(shù)為獨(dú)立性較強(qiáng)的單層廠房。如何充分摸底該部分客戶的生產(chǎn)需求，并通過產(chǎn)品設(shè)計將其轉(zhuǎn)化為多層廠房需求是A片區(qū)前期工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)。做好市場細(xì)分工作，找準(zhǔn)市場需求，設(shè)計出與之相匹配的產(chǎn)品形態(tài)是B片區(qū)一期開發(fā)的工作難點(diǎn)：B片區(qū)一期開發(fā)的3-5萬平米面對的客戶既有與汽配園3.3期物業(yè)需求重疊的部分，也有與栗雨企業(yè)總部基地物業(yè)需求重疊的部分。如何做好市場細(xì)分工作，并設(shè)計出與之相匹配的，符合株洲市場條件的，有別與現(xiàn)有住宅/工業(yè)的聯(lián)排與獨(dú)棟產(chǎn)品是B片區(qū)啟動的工作難點(diǎn)，也是發(fā)展公司工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)道路上重要的突破口。建立并整合相關(guān)戰(zhàn)略資源，有針對性的營造目標(biāo)企業(yè)與行業(yè)