晨光音樂(lè)花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE目錄第一章市場(chǎng)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（宏觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（中觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5三、晨光·音樂(lè)花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（微觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章?tīng)I(yíng)銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié)環(huán)境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9第三節(jié)市場(chǎng)定位及營(yíng)銷計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12一、購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、樓盤概念導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13五、價(jià)格定位與價(jià)格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲(chǔ)備‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19七、營(yíng)銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、銷售計(jì)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十二、場(chǎng)地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、營(yíng)銷費(fèi)用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、銷售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、現(xiàn)金流量計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、風(fēng)險(xiǎn)分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、間接費(fèi)用與間接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用計(jì)算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第六章社會(huì)評(píng)價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章綜合評(píng)價(jià)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36項(xiàng)目可行性研究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37蚌埠市晨光·音樂(lè)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一章市場(chǎng)分析一、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（宏觀）2001年以來(lái)，蚌埠市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅達(dá)8.9％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。2005年蚌埠市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值263.7億元，同比增長(zhǎng)16.5％，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)；財(cái)政收入跨上新臺(tái)階，比上年增長(zhǎng)4.1億元，達(dá)到30.1億元，同比增長(zhǎng)15.6％；尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8109元，比上年增長(zhǎng)12.1％，這是對(duì)樓市最有力的支持和促進(jìn)；固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，比2001年翻了一番；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，二、三產(chǎn)比重同比有了提高；投資環(huán)境得到優(yōu)化；人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長(zhǎng)。2005年房地產(chǎn)完成投資14.45億元，房屋施工面積221.13萬(wàn)m2，竣工面積122.21萬(wàn)m2，銷售面積83.28萬(wàn)m2，銷售金額15.91億元，平均售價(jià)1911元/m2。從安徽省整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度來(lái)看，2005年12月份“皖房景氣指數(shù)”值為130.6點(diǎn)，趨于穩(wěn)定，比上年同期略有提高，比05年9月份提高1.00點(diǎn)，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢(shì)。從景氣狀況看，綜合指數(shù)所屬的8大分類指數(shù)均處于景氣空間，與上年同期相比均有一定的上升，其中，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，竣工面積大幅增加，促使了我省房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)好于去年同期。從走勢(shì)看，05年12月份，我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來(lái)穩(wěn)步上升，其所屬的8個(gè)分類指數(shù)與05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新開(kāi)工面積、竣工面積大幅增加，開(kāi)發(fā)投資、到位建設(shè)資金等指標(biāo)持續(xù)保持了較高的增長(zhǎng)水平，有力地拉動(dòng)了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。表12005年12月份“皖房景氣指數(shù)”值計(jì)量單位：%指數(shù)名稱指數(shù)值（％）與2004年同期相比增減（點(diǎn)）與上月度相比增減（點(diǎn)）景氣狀況皖房景氣指數(shù)130.6↑5.38↑1.32景氣開(kāi)發(fā)投資指數(shù)146.93↑8.32↑1.60景氣資金來(lái)源指數(shù)136.39↑5.69↑1.08景氣購(gòu)置土地指數(shù)134.53↑0.56↑0.81景氣土地購(gòu)置費(fèi)指數(shù)134.61↑4.45↑0.36景氣空置面積指數(shù)134.89↓7.78↓1.37景氣新開(kāi)工面積指數(shù)124.35↑4.02↑1.19景氣竣工面積指數(shù)119.15↑7.78↑1.64景氣銷售價(jià)格指數(shù)113.97↑4.00↑2.14景氣圖12004年2005年景氣指數(shù)走勢(shì)圖上世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我市房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開(kāi)始進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為新的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。（一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍2005年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)96家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)8家，三級(jí)資質(zhì)35家，四級(jí)及暫定資質(zhì)51家，從業(yè)人數(shù)約4000人，分別是1997年的2倍、3倍，8年間分別以年均12.5%及25%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展。2005年，我市的房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)在全省各市居第3位，從業(yè)人員數(shù)居第3位，初步形成了結(jié)構(gòu)特征為以本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，以國(guó)有、集體、股份制、私營(yíng)、外來(lái)投資企業(yè)等多種所有制競(jìng)相發(fā)展的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。（二）資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時(shí)，自身也不斷成長(zhǎng)壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動(dòng)資金，也為取得銀行信用、爭(zhēng)取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。2005年底，全市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到35.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)在國(guó)際警戒線以下。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高近幾年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1997年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資2.56億元，僅占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的5%左右；2005年完成14.45億元，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的14.06%。（四）我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)基本建立在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上2005年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋建筑面積221.13萬(wàn)平方米，比1997年增長(zhǎng)6.5倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重也由1997年的5%提高到2005年的14.06%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)成為重要的拉動(dòng)力量。隨著城市化的推進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購(gòu)買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變，長(zhǎng)期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。2005年我市個(gè)人購(gòu)買商品房的面積為82.03萬(wàn)平方米，占全部銷售面積的比重為98.5%，比1996年提高了60個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人購(gòu)買的住宅面積為78.88萬(wàn)平方米，占全部住宅銷售面積的比重為100%。商品房銷售供求兩旺。1998年房改啟動(dòng)的巨大市場(chǎng)需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的原動(dòng)力。（五）空置房空置率在合理區(qū)間目前一般認(rèn)為商品房空置率保持在5－14%比較合理，這樣既有利于競(jìng)爭(zhēng)，又防止樓市過(guò)熱，我市2005年底的商品房空置率在合理區(qū)間內(nèi)。（六）資金來(lái)源多元化上世紀(jì)九十年代，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源除少量為國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購(gòu)房款等。進(jìn)入本世紀(jì)，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款逐年減少，其他資金來(lái)源比重越來(lái)越大。（七）投資前景看好由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報(bào)率較高，我市大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)投資前景看好。（八）有效地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素從1997-2005年間，我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額的平均增長(zhǎng)速度為51.69%，遠(yuǎn)高于同期GDP增速、超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于GDP的增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度逐漸提高。房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。（九）帶動(dòng)了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長(zhǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動(dòng)增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，不僅形成對(duì)鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動(dòng)，也帶動(dòng)了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個(gè)行業(yè)局部增長(zhǎng)的局限。據(jù)世界銀行的資料分析，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍。對(duì)以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，并將成為今后拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要的高增長(zhǎng)群。（十）改善了居民居住條件，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)近些年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市居民的居住條件有了較大改善，說(shuō)明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國(guó)家級(jí)居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。（十一）加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，也加快了城市化的進(jìn)程，刺激了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。城市房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。表2主要年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年份內(nèi)容單位199719981999200020012002200320042005完成投資按用途分：住宅辦公樓營(yíng)業(yè)房其他本年施工項(xiàng)目的企業(yè)個(gè)數(shù)施工房屋面積＃住宅竣工房屋面積＃住宅銷售房屋面積＃住宅銷售房屋金額＃住宅平均售價(jià)＃住宅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元個(gè)m2m2m2m2m2m2萬(wàn)元萬(wàn)元元/m2元/m225561163283737439910974272764482015297432022512579931571581688321258948264071461221975125447344985996835040576291941440393827197501136213711211481993204119838179599655112911885068751537943685935429030780854214389951530126757097395714292942238126712390729487356453654937013785213066736439434036170111104768229240379386116038701348901028976339225311453854203253805857635707152010975961138479461791807335721555661186617374025700384460993783597246142475162411238074249388293699511846758138660411474937276036048104439373882445834444906131411561387701058984500132181515458212392178710843241746481576994541762975708278216911528144480111203217115212158945222113618766612221010464683277978883015910814372819111822二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（中觀）蚌山區(qū)面積83.08平方公里，人口21.83萬(wàn)人，是蚌埠市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心。蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、繁榮。它是皖北重要的商品集散地，市場(chǎng)繁榮、商貿(mào)發(fā)達(dá)，各類商廈鱗次櫛比，商賈云集，人流如織，寸土寸金。蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。蚌山區(qū)投資環(huán)境祥和。改革開(kāi)放以來(lái)，全區(qū)人民勵(lì)精圖治、開(kāi)拓進(jìn)取、百業(yè)俱興、政通人和。蚌山區(qū)應(yīng)是蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)源地，蚌埠市首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誕生在蚌山區(qū)，目前蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)的2/3，完成投資額占全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的70％以上，蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是蚌埠市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的中流砥柱，是蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，規(guī)劃建筑面積128.04萬(wàn)m2。蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)：1．在建或待建樓盤個(gè)數(shù)并不多，但單個(gè)樓盤規(guī)模偏大。2．樓價(jià)是蚌埠市樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)明顯高于其他區(qū)。3．多為品牌高品質(zhì)樓盤。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。4．小高層建筑占有一定比重。5．多為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。6．空置率并不高。三、晨光·音樂(lè)花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（微觀）臨近區(qū)域的大致范圍是：東至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至東海大道，西至沁雅花園。即為蚌埠新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商務(wù)區(qū)的大部分范圍。蚌埠新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)是安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)定的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積約為39平方公里，規(guī)劃人口約13萬(wàn)人，分為四個(gè)片區(qū)，即為中心商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、龍湖風(fēng)景區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)。其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會(huì)展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂(lè)、旅游度假等，中心商務(wù)區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂(lè)業(yè)，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。晨光·音樂(lè)花園即屬中心商務(wù)區(qū)。臨近區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)高速發(fā)展，擁有品牌樓盤6個(gè)，多數(shù)為大盤樓盤，均為分期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施，均為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。臨近區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的“半壁江山”。臨近區(qū)域樓盤的開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤銷售過(guò)程中，重視營(yíng)銷策略、營(yíng)銷渠道、價(jià)格策略的綜合實(shí)用，營(yíng)銷費(fèi)用投入較高。臨近區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析將在第二章《營(yíng)銷分析》中詳細(xì)闡述。第二章?tīng)I(yíng)銷分析第一節(jié)項(xiàng)目環(huán)境分析和SWOT分析一、環(huán)境條件（一）土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目用地面積52052㎡，折合78.08畝，為出讓住宅土地和公建用地，住宅出讓年限70年，土地形狀呈金三角形。項(xiàng)目東至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。（二）項(xiàng)目周圍景觀1．自然景觀（1）東方景觀。由于項(xiàng)目與月光花園屬同一住宅區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目與月光花園之間規(guī)劃了大面積中心廣場(chǎng)綠地，因此項(xiàng)目東方自然景觀較佳。（2）西、北方景觀。根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實(shí)施，項(xiàng)目西、北臨區(qū)域是近3萬(wàn)㎡的綠地，項(xiàng)目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。西、北方向遠(yuǎn)景可觀看到淮河文化廣場(chǎng)優(yōu)美的景觀。（3）南方景觀。項(xiàng)目南臨已建成的星光花園，星光花園是“中國(guó)房產(chǎn)”的優(yōu)秀住宅區(qū)，容積率低，綠地率高，項(xiàng)目正對(duì)著晨光花園的綠地大道，因此項(xiàng)目南方自然景觀怡人。2．景觀綜述從本項(xiàng)目周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開(kāi)闊程度看，四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較優(yōu)美的，也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。（三）環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安狀況1．環(huán)境衛(wèi)生。項(xiàng)目屬戴湖住區(qū)，是其一個(gè)組團(tuán)，臨近的陽(yáng)光、月光、星光花園經(jīng)過(guò)中房物業(yè)管理公司近來(lái)的有效管理與維護(hù)，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無(wú)衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無(wú)衛(wèi)生之死角。惟一缺憾的是項(xiàng)目南臨規(guī)劃路蘭凌路開(kāi)通后會(huì)產(chǎn)生汽車尾氣和噪音，但對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響微不足道。2．社會(huì)治安狀況。項(xiàng)目位于本市的東南方向，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，前些年社會(huì)治安狀況并不十分好，但近些年經(jīng)過(guò)地方政府的綜合治理和政治思想工作的開(kāi)展，特別是構(gòu)建和諧社會(huì)動(dòng)員教育以來(lái)，該住區(qū)的社會(huì)治安狀況明顯好轉(zhuǎn)，05年項(xiàng)目臨近村違法犯罪率為零。（四）周圍交通條件1．環(huán)臨的公共交通條件。項(xiàng)目東臨解放四路，南接蘭凌路，在戴湖住區(qū)東主入口即有16路公交車的起終站；向東500米即珍珠小區(qū)也有2、5、7路公交車?？空?；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車隨手可招。2．項(xiàng)目與公共交通的連接。本項(xiàng)目?jī)H臨公共交通站16路公交車起終站50米，居民僅需步行2分鐘即可到達(dá)站點(diǎn)，不存在亞交通的問(wèn)題。3．交通條件綜述。環(huán)臨項(xiàng)目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無(wú)交通瓶頸限制，所以，該項(xiàng)目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。（五）配套設(shè)施1．菜市場(chǎng)。項(xiàng)目正對(duì)面星光花園的西北角，規(guī)劃有一高檔次室內(nèi)菜市場(chǎng)，面積較大，設(shè)施較為齊全，且該菜市場(chǎng)即將建造施工。2．商店、超市。附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達(dá)3家以上。3．學(xué)校、幼兒園。本項(xiàng)目中即有特色學(xué)校、幼兒園，占地面積約1萬(wàn)㎡，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全。4．醫(yī)院。小型社區(qū)診所、個(gè)體診所項(xiàng)目附近有4家之多，大型醫(yī)院蚌埠鐵路醫(yī)院距項(xiàng)目1000米。5．體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。本項(xiàng)目中學(xué)校附有體育場(chǎng)，且為開(kāi)放式的，在學(xué)校兼用的同時(shí)，也可供居民使用。另，星光花園內(nèi)也有健身大道供居民使用。6．銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所：此類設(shè)施附近齊全。本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無(wú)憂。但本區(qū)域缺少規(guī)模大、檔次高的精品購(gòu)物中心，所在在本項(xiàng)目實(shí)施中可在沿蘭凌路的住宅底層設(shè)置商業(yè)鋪面，以彌補(bǔ)此方面的不足。二、項(xiàng)目的SWOT分析對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。以下是項(xiàng)目的SWOT分析。（一）優(yōu)勢(shì)1．交通條件。便捷。2．周圍配套設(shè)施。完善齊全。3．教育文化氛圍。項(xiàng)目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳選擇。4．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。優(yōu)良。5．建筑功能、附件。充分體現(xiàn)人體化設(shè)計(jì)，功能合理，戶型科學(xué)，建筑立面新穎高檔，附件眾多。6．建筑質(zhì)量?？煽俊?yōu)良。7．物業(yè)管理。優(yōu)秀。8．發(fā)展商資信。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，品牌、信譽(yù)良好。9．售價(jià)。相對(duì)偏低。10．銷售、售后服務(wù)。熱情周到。11．銷售形式。靈活多樣的付款方式。（二）劣勢(shì)1．項(xiàng)目規(guī)模。偏小。2．土地利用。不規(guī)則。3．臨鐵路專用線。針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)展商應(yīng)廣泛宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)弱化甚至掩蓋項(xiàng)目的劣勢(shì)。具體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍精品。⑵“土地不規(guī)則”可以宣傳為“居住在金三角”。⑶“臨鐵路專用線”可以在項(xiàng)目西側(cè)栽植高大灌木，一可遮擋西曬陽(yáng)光，二可減弱噪聲。（三）機(jī)會(huì)1．重大機(jī)會(huì)點(diǎn)。2006年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地。2．新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。3．政府宏觀調(diào)控措施得力有效，06年全市土地供應(yīng)閘門收緊。4．與建設(shè)銀行雙贏的合作關(guān)系和建設(shè)銀行大力支持，資金鏈條無(wú)憂。（四）威脅1．整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤在某個(gè)方面各有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。3．外地開(kāi)發(fā)企業(yè)高超的營(yíng)銷手段和雄厚的資金實(shí)力。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。OOOSO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低O（機(jī)會(huì)）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低T（威脅）競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企資金實(shí)力WO戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線O（機(jī)會(huì)）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏WT戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）規(guī)模偏小＋土地不規(guī)則＋鐵路專用線T（威脅）競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企資金實(shí)力SWW SWWTO圖2晨光·音樂(lè)花園SWOT分析O鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，和重大的外部機(jī)會(huì)，發(fā)展商可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的SO戰(zhàn)略，即增長(zhǎng)性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢(shì)和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢(shì)，避免或降低外部威脅的沖擊。第二節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本項(xiàng)目臨近地段目前主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有龍湖香都、沁雅花園Ⅱ、阿爾卡迪亞Ⅱ、金山家園、益興名流區(qū)等5個(gè)樓盤。一、龍湖香都1．項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。該樓盤位于東海大道北側(cè)，新政府辦公中心西北側(cè)，占地120000㎡，容積率1.7，綠地率40％，由多層和小高層組成。交通相對(duì)較為便捷，周邊配套設(shè)施基本齊全，周圍自然環(huán)境一般。臨近區(qū)域內(nèi)有中學(xué)、小學(xué)、職業(yè)中學(xué)、高校等，子女就學(xué)相對(duì)較為方便。該樓盤的發(fā)展商是香港華漢投資公司，發(fā)展商實(shí)力雄厚；開(kāi)發(fā)商是安徽華漢置業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足；營(yíng)銷企劃為福州原創(chuàng)投資顧問(wèn)公司，經(jīng)銷商經(jīng)驗(yàn)老到，手法嫻熟，售樓處設(shè)在樓盤門口南側(cè)，并經(jīng)形象包裝，氣勢(shì)宏偉、高大。該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料、面磚。內(nèi)裝飾為毛坯墻、地，智能化偏高；主力戶型115㎡；客戶定位于中上等收入的白領(lǐng)人士；現(xiàn)銷售宣傳價(jià)1980元/㎡，折實(shí)價(jià)1950元/㎡。2．銷售情況。04年開(kāi)盤，現(xiàn)已銷售9成，市場(chǎng)反映尚可，銷售業(yè)績(jī)良好。3．成功之處。得益于銷售商嫻熟的操盤手法，廣告宣傳采取密集狂轟濫炸。二、阿爾卡迪亞Ⅱ1．項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。該樓盤位于沁雅花園東側(cè)，涂山路南側(cè)，東臨淮河文化廣場(chǎng)；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積36500㎡，規(guī)劃建筑面積75000㎡，容積率2.05，綠地率38％，全部由小高層組成；該項(xiàng)目交通方便，周邊生活配套設(shè)施完善，由于緊臨淮河文化廣場(chǎng)，遠(yuǎn)眺夜景十分怡人。發(fā)展商為榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，屬榮盛集團(tuán)子公司，集團(tuán)公司是跨行業(yè)、多品種經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)，規(guī)模龐大，管理科學(xué)先進(jìn)，發(fā)展商自行銷售樓盤。該樓盤的小高層住宅產(chǎn)品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地；智能化高；住宅的主力戶型為三房二廳，面積120㎡；客戶定位于中上等收入家庭；實(shí)際銷售價(jià)格2200元/㎡。2．銷售情況。05年12月開(kāi)盤銷售，預(yù)計(jì)06年9月份交付使用，住宅銷售率已達(dá)85％；市場(chǎng)反映強(qiáng)烈，銷售業(yè)績(jī)優(yōu)良。3．成功之處。該樓盤地理位置優(yōu)越，銷售宣傳得益于中心商務(wù)區(qū)的中心，銷售價(jià)格策略運(yùn)用得當(dāng)，致使該樓盤銷售異?；鸨?。三、金山家園項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。該樓盤位于涂山東路北側(cè)，涂山路與解放四路交叉口西北角。占地168000㎡，規(guī)劃總建筑面積270000㎡，容積率1.6，綠地率40％，規(guī)劃由多層和小高層組成。周圍自然環(huán)境、交通條件、配套設(shè)施均一般。該樓盤發(fā)展商是上海萬(wàn)隆房地產(chǎn)集團(tuán)公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營(yíng)，集團(tuán)子公司眾多，是一家家族企業(yè)。該樓盤住宅產(chǎn)品定于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料和面磚，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地：智能化高；住宅主力戶型三房一廳，面積110㎡；客戶定位于中上等收入家庭。該樓盤尚未開(kāi)盤銷售，預(yù)訂情況不明，預(yù)計(jì)售價(jià)2550元/㎡。該樓盤規(guī)模較大，且離晨光·音樂(lè)花園較近，可能會(huì)分流晨光·音樂(lè)花園的部分客源，是晨光·音樂(lè)花園的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤。表3：蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀況調(diào)查表計(jì)量單位：㎡、元/㎡序序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目座落位置發(fā)展商規(guī)劃面積實(shí)施面積容積率綠地率主體形式智能化產(chǎn)品定位（預(yù)）開(kāi)工時(shí)間（預(yù)）竣工時(shí)間形象進(jìn)度已（預(yù)）銷比例主力戶型價(jià)格面積套型預(yù)計(jì)已售01龍湖香都新政府華漢1900001900001.740％高、多高中高04.705.9部交90％1153198002沁雅二期工農(nóng)路集團(tuán)1670001670001.635％高、多高中高05.106.10主體50％1303225003阿卡亞Ⅱ涂山路榮盛75000750002.0538％小高高中高04.1105.12裝飾85％1203220004金山家園涂山路萬(wàn)隆2700001000001.640％高、多高中高05.506.10主體45%1103228005益興名流涂山路興業(yè)29000001.540％高、多高中高05.706.12裝飾60%1203215006世紀(jì)家園馬場(chǎng)湖上鐵65000650002.0335％高、多高普高03.1004.12交付97％10531800合計(jì)=SUM(ABOVE)1057000=SUM(ABOVE)597000第三節(jié)市場(chǎng)定位及營(yíng)銷計(jì)劃一、晨光·音樂(lè)花園臨近地段樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析為更好地做好晨光·音樂(lè)花園的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)其購(gòu)買對(duì)象，可研人員進(jìn)行了一次消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長(zhǎng)期做過(guò)的銷售工作，與消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說(shuō)明從受訪者身上得到了信息：1．規(guī)劃方面。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。2．建筑方面。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對(duì)流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。3．戶型面積方面。戶型面積不宜太小，但也不宜過(guò)大，最好是建筑面積100～120㎡，三房二廳或二房二廳為宜。4．小區(qū)配套方面。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、飯店等；要有足夠的停車棚或機(jī)動(dòng)車庫(kù)；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便，夜間要有出租汽車行駛；特別需強(qiáng)調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。5．銷售價(jià)格方面。銷售價(jià)格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來(lái)的樓價(jià)上漲因素，能夠接受的價(jià)格區(qū)間在1800～2000元/㎡。6．銷售方式方面。90％的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長(zhǎng)，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對(duì)發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。7．建筑質(zhì)量方面。建筑質(zhì)量要絕對(duì)可靠，并要求按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。8．物業(yè)管理方面。物業(yè)管理要熱情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理；100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過(guò)0.6元/㎡。通過(guò)筆者直接的、面對(duì)面的消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，要求越來(lái)越高，并且維權(quán)意識(shí)特別強(qiáng)烈，法律知識(shí)也更加豐富。通過(guò)調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫出本地段樓盤購(gòu)買對(duì)象：年齡在25～55歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個(gè)體工商戶或私營(yíng)企業(yè)主。二、產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。三、客戶定位根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位于具有中高收入的工薪白領(lǐng)階層。具體的市場(chǎng)細(xì)分為：1．從地理位置上細(xì)分?？驮磥?lái)自蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)、新城區(qū)一帶的居民，其中蚌山區(qū)、龍湖區(qū)的居民占絕大多數(shù)。2．從年齡上細(xì)分。以25～55歲的人群為主。3．從工作環(huán)境上細(xì)分。以在蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主。他們主要來(lái)自鐵路分局系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。4．從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。月總收入2500元以上的家庭為主。5．從購(gòu)房心理細(xì)分。以首次置業(yè)、自住購(gòu)買為主，投資為輔。四、樓盤概念的導(dǎo)入鑒于：“1.根據(jù)上述市場(chǎng)細(xì)分，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營(yíng)業(yè)主，這一部分人群對(duì)居住質(zhì)量要求較高，生活愜意，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識(shí)廣泛，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈。2.目前蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)上部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商言而無(wú)信，信譽(yù)度低，擾亂整個(gè)市場(chǎng)秩序，消費(fèi)者誠(chéng)惶誠(chéng)恐，唯恐踏入樓市陷阱。⒊充分宣揚(yáng)發(fā)展中房品牌，彰顯中房蚌埠公司大度氣魄。”的三個(gè)原因，本項(xiàng)目導(dǎo)入“無(wú)理由退房概念”?！盁o(wú)理由退房”即在建筑期內(nèi)，交付使用前或交付使用后三個(gè)月無(wú)損壞的，可退可換，消費(fèi)者無(wú)須說(shuō)明任何理由。本項(xiàng)目發(fā)展商應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無(wú)理由退房”概念。五、價(jià)格定位與價(jià)格策略（一）價(jià)格定位影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有成本因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。成本因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但本項(xiàng)目的土地價(jià)格成本由于是2年前的土地出讓價(jià)格，相對(duì)于目前項(xiàng)目臨近地段土地出讓價(jià)格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定住宅的售價(jià)已顯失真?？紤]到競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素，本項(xiàng)目適用可比樓盤量化定價(jià)法，此定價(jià)方法在樓盤定價(jià)中應(yīng)是科學(xué)合理的。具體步驟為：1.確定定級(jí)因素、指標(biāo)、分值。（見(jiàn)表4）⒉可比樓盤打分量化。（見(jiàn)表5）⒊可比樓盤量化計(jì)算。（見(jiàn)表6）⒋計(jì)算項(xiàng)目住宅銷售平均價(jià)。由于樓價(jià)與樓盤得分因素值之間呈近似直線相關(guān)，所以建立回歸方程y（樓價(jià)）＝a+bx（樓盤得分因素值），先求常數(shù)b、a值。因此建立的回歸方程y=-2771+262.8x。為了驗(yàn)證上述模型y=-2771+262.8x線性關(guān)系是否成立，進(jìn)行一下相關(guān)性檢驗(yàn)。在自由度n-2=6，顯著性水平α＝0.05，查相關(guān)系數(shù)表得到臨界值為0.707，R＝0.9496﹥0.707，相關(guān)系數(shù)遠(yuǎn)大于臨界值0.707，說(shuō)明樓盤得分與樓價(jià)之間的線性關(guān)系成立。經(jīng)對(duì)晨光·音樂(lè)花園樓盤進(jìn)行因素評(píng)分，得各因素評(píng)分值合計(jì)17.8，即x0=17.8，y0=-2771+262.8×17.8=1908元/㎡。預(yù)測(cè)一下晨光·音樂(lè)花園樓價(jià)可能的區(qū)間范圍。置于水平為95％的預(yù)測(cè)區(qū)間為y0±b(0.025,6)S0，也即1908±2.4469S0。計(jì)算S0：所以，1908±2.4469S0即為：1908±2.4469×84.26＝1908±207，樓價(jià)區(qū)間應(yīng)為1701～2115元/㎡之間。

表4定級(jí)因素、指標(biāo)與分值表定級(jí)因素指標(biāo)分值位置1．距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；2.商業(yè)為臨街或背街；3.寫字樓為臨街或背街；4.住宅區(qū)為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A．最差（遠(yuǎn)）1；B.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5價(jià)格1．20元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；2.商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；3.價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A．最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套1．城市基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；2.社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A．最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理1．保安；2.清潔衛(wèi)生；3.機(jī)電；4.綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；5.物業(yè)管理費(fèi)；6.是否人車分流；7.物業(yè)管理商資質(zhì)A．最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質(zhì)量1．是否漏雨漏水；2.門窗封閉情況；3.內(nèi)墻；4.地板；5.排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通1.大中小巴士路線數(shù)量;2.距公交站遠(yuǎn)近;3.站點(diǎn)數(shù)量;4.大中小巴舒適程度A.最少(遠(yuǎn))1;B.很少(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很多4;E最多(近)5城市規(guī)劃1.規(guī)劃期限(遠(yuǎn)中近期);2.規(guī)劃完善程度;3.規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度;4.規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5樓盤規(guī)模1.總建筑面積(在建及未建);2.總占地面積;3.戶數(shù)A.最小1;B.很小2;C;一般3;D.很大4;E.最大5朝向1.按方向;2.按山景;3.按水景;4.視野A.北(西北、東北)1;B.西(西南)2;C.東3;D.東南4;E.南5外觀1.是否醒目;2.是否新穎;3.是否高檔;4.感官舒適程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5室內(nèi)裝修1.高檔;2.實(shí)用;3.功能是否完善;4.質(zhì)量是否可靠A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;環(huán)保1.空氣;2.噪音;3.廢物;4.廢水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(遠(yuǎn))5;發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)1.資產(chǎn)及資質(zhì);2.開(kāi)發(fā)樓盤多少;3.樓盤質(zhì)量;4.品牌A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5;付款方式1.一次性付款;2.分期付款;3.按揭付款;4.其他A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;戶型設(shè)計(jì)1.客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系;2.廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系;3.是否有暗房;4.實(shí)用率大小A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;銷售情況1.銷售進(jìn)度;2.銷售率;3.尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;廣告1.版面大小;2.廣告頻率;3.廣告創(chuàng)意A.最差(小)1;B.很差(小)2;C.一般3;D.很好(大)4;E.最好(大)5;停車位數(shù)量1.停車位數(shù)量;2.住戶方便程度A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5;表5（1）可比樓盤綜合因素量化表權(quán)重序號(hào)龍湖香都新新家苑阿爾卡迪亞Ⅱ沁雅Ⅱ得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置0.5131.552.552.552.5價(jià)格0.5231.531.52121配套0.435241.65252物業(yè)管理0.3451.551.551.551.5建筑質(zhì)量0.3551.551.551.551.5交通0.3641.241.241.241.2城市規(guī)劃0.3741.251.551.551.5樓盤規(guī)模0.3851.541.251.551.5朝向0.3941.241.241.251.5外觀0.11040.450.530.350.5室內(nèi)裝飾0.21120.440.85151環(huán)保0.2125140.840.840.8發(fā)展商信譽(yù)0.11330.350.540.450.5付款方式0.21440.850.840.840.8戶型設(shè)計(jì)0.11550.550.540.440.4銷售情況0.11650.550.550.530.3廣告0.11750.530.350.530.3停車位數(shù)量0.11850.540.450.550.5合計(jì)=SUM(ABOVE)18=SUM(ABOVE)18.8=SUM(ABOVE)19.1=SUM(ABOVE)19.3表五（2）可比樓盤綜合因素量化表權(quán)重序號(hào)金山家園世紀(jì)家園中心花園米亞花園晨光·音樂(lè)花園得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置0.5131.531.552.54231.5價(jià)格0.524252.552.54252.5配套0.435231.241.641.641.6物業(yè)管理0.3441.251.551.551.541.2建筑質(zhì)量0.3541.241.241.241.251.5交通0.3651.530.951.541.230.9城市規(guī)劃0.3741.241.241.241.251.5樓盤規(guī)模0.3851.520.641.251.541.2朝向0.3951.551.541.251.551.5外觀0.11040.450.550.550.550.5室內(nèi)裝飾0.21140.830.65140.820.4環(huán)保0.21240.840.830.640.830.6發(fā)展商信譽(yù)0.11350.550.540.440.450.5付款方式0.2145151515140.8戶型設(shè)計(jì)0.11540.440.450.550.550.5銷售情況0.11640.450.540.440.430.3廣告0.11750.550.540.440.450.5停車位數(shù)量0.11850.540.430.350.530.3合計(jì)=SUM(ABOVE)18.9=SUM(ABOVE)17.3=SUM(ABOVE)19.5=SUM(ABOVE)19=SUM(ABOVE)17.8表6可比樓盤量化定價(jià)計(jì)算表原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（xi）樓價(jià)（yi）xiyixi21龍湖香都1819803564032438025302760.54764412新新家苑18.8215040420353.44256160.00364003阿爾卡迪亞Ⅱ19.1220042020364.81902521160.129624014沁雅Ⅱ19.3225043425372.492160992160.313626015金山家園18.9228040635357.211764160.025621166世紀(jì)家園17.3180031140299.291436411253162.07366257中心家園19.5250048750380.25400001197160.5776213168米亞花園19220041800361462421160.06764849晨光·音樂(lè)花園（17.8）合計(jì)149.9=SUM(ABOVE)17230=SUM(above)323830=SUM(above)2812.49=SUM(above)258944=SUM(above)288788=SUM(above)3.7388=SUM(above)30384（二）價(jià)格策略1．總體價(jià)格策略。高價(jià)策略?；陧?xiàng)目具有別的樓盤所沒(méi)有的明顯優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品綜合性能佳、性價(jià)比高、發(fā)展商品牌信譽(yù)好、美譽(yù)度高等原因，項(xiàng)目的總體價(jià)格策略定為高價(jià)策略，可在上述已測(cè)價(jià)的基礎(chǔ)上上調(diào)5％，價(jià)格確定在2000元/㎡左右，為迎合消費(fèi)者的心理，定價(jià)為1999元/㎡或1988元/㎡。2．銷售過(guò)程中的價(jià)格策略。低開(kāi)高走價(jià)格策略，尾盤價(jià)格適時(shí)考慮適當(dāng)降低。低開(kāi)高走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。價(jià)格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開(kāi)盤初容易聚集人氣；先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價(jià)格適時(shí)降低，全部脫手。整個(gè)銷售過(guò)程中走出價(jià)格“低—高—低”的路線。在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度要小，每次漲幅在2％～3％之間；調(diào)價(jià)頻率要適度，本項(xiàng)目在銷售過(guò)程中擬調(diào)價(jià)1～2次。本項(xiàng)目擬主體封頂（預(yù)計(jì)2006年11月份）以1988元/㎡開(kāi)盤銷售，竣工綜合驗(yàn)收交付使用（現(xiàn)房，預(yù)計(jì)2007年10月份）后調(diào)至2058元/㎡，交付使用半年后若銷售不暢再考慮適當(dāng)降價(jià)銷售。3．住宅差別價(jià)格策略住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，差別定價(jià)策略應(yīng)用為：（1）B區(qū)樓價(jià)格＋2％，C2、C3、C4每棟價(jià)格＋2％。（2）每棟樓東戶＋1％，西戶＋0.5％。4．折扣價(jià)格策略為刺激客戶購(gòu)買欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項(xiàng)目銷售過(guò)程中，須有價(jià)格折扣策略。本項(xiàng)目在執(zhí)行上述1、2策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠4％，按揭付款優(yōu)惠3％。一次性付款和按揭付款在一定的價(jià)格時(shí)期內(nèi)付齊，執(zhí)行該時(shí)期內(nèi)的價(jià)格，然后在分別優(yōu)惠4％和3％。具體的住宅差別價(jià)格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價(jià)格確定以后制表列出。六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲(chǔ)備1．各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。本項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便。2．靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。本項(xiàng)目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。3．特色學(xué)校，住進(jìn)本項(xiàng)目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了藝術(shù)殿堂?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注重孩子的教育投入，有時(shí)“地段”、“價(jià)格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點(diǎn)，抓住項(xiàng)目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。4．優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無(wú)后顧之憂。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目立足于日益激烈競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目由發(fā)展商旗下的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，它是一家經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，能使業(yè)主更安心、放心。5．承諾無(wú)理由退房。本項(xiàng)目竣工交付使用前或交付使用后3個(gè)月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項(xiàng)多退少補(bǔ)。6．先買者實(shí)惠多多，物業(yè)升值潛力巨大。由于本項(xiàng)目實(shí)施的是低開(kāi)高走的價(jià)格過(guò)程策略，先買者有一定的現(xiàn)金折扣，予消費(fèi)者實(shí)惠。根據(jù)蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目鄰近地段的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在2007年底之前肯定有售價(jià)2800元/㎡的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。策劃好的賣點(diǎn)，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場(chǎng)狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出，賣點(diǎn)要儲(chǔ)備一部分以留需要時(shí)急用。在項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)首先推出第5、1、2、3項(xiàng)賣點(diǎn)，在強(qiáng)銷期內(nèi)推出第4、6條賣點(diǎn)，以后要隨時(shí)進(jìn)一步地挖掘賣點(diǎn)。七、營(yíng)銷策略1．以“無(wú)理由退房”概念推向市場(chǎng)，顯示發(fā)展商的實(shí)力和誠(chéng)信，從而吸引潛在客戶，聚集人氣。2．大力宣傳發(fā)展商實(shí)力信譽(yù)，擴(kuò)大品牌形象影響。3．舉行開(kāi)盤儀式，邀請(qǐng)發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準(zhǔn)客戶發(fā)言致辭，并進(jìn)行一些文娛活動(dòng)。4．制程旺銷搶購(gòu)氛圍，大力造勢(shì)。（1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢(shì)頭。（2）組織有確切購(gòu)房意向的客戶集中認(rèn)購(gòu)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。（3）延長(zhǎng)與客戶現(xiàn)場(chǎng)交流時(shí)間，保持專賣人氣。（4）在賣場(chǎng)間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場(chǎng)辦公。5．做幾次事件推廣營(yíng)銷。（1）利用國(guó)內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時(shí)發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會(huì)。（2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報(bào)道。（3）利用手機(jī)短信，給全市所有機(jī)主發(fā)送短信：“晨光·音樂(lè)花園恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福?！卑恕N售形式銷售主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)在星光花園原售樓接待中心，必要時(shí)在片區(qū)中心中房龍湖廣場(chǎng)或科學(xué)宮一帶人流量大的地域設(shè)看樓專車落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀。九、付款方式在不同價(jià)格時(shí)期內(nèi)，付清購(gòu)房者款執(zhí)行當(dāng)前銷售價(jià)格。內(nèi)容方式一次性付款按揭付款折扣96％97％定金1萬(wàn)元十、廣告宣傳1．廣告目標(biāo)（1）制造銷售熱點(diǎn)。（2）多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢(shì)，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望。（3）擴(kuò)大晨光·音樂(lè)花園的知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度。（4）進(jìn)一步提升發(fā)展商形象。（5）一年內(nèi)銷售90％。2．廣告載體主載體：蚌埠日?qǐng)?bào)、手機(jī)短信。次載體：蚌埠電視臺(tái)、蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。3．推廣手法密集轟炸和長(zhǎng)線滲透相結(jié)合。前重后輕，前密后疏。4．廣告主題讓工薪白領(lǐng)住上好房子。無(wú)理由退房。5．廣告詞“晨光·音樂(lè)花園，工薪白領(lǐng)的家”?！跋胭I就買，想退就退，想換就換”?！俺抗饣▓@會(huì)唱歌”。6．廣告內(nèi)容（1）賣實(shí)力：標(biāo)榜發(fā)展商實(shí)力、信譽(yù)、品牌。（2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀。（3）賣戶型：平面布局科學(xué)合理，絕版戶型。（4）賣物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)，大家庭的保姆。十一、銷售計(jì)劃（一）銷售渠道的選擇發(fā)展商內(nèi)部人員銷售或外部代理銷售。理由是：1.鍛煉發(fā)展商員工的營(yíng)銷水平，為將來(lái)銷售大規(guī)模的樓盤夯實(shí)業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。2.外部代理銷售能激起“鯰魚(yú)效應(yīng)”。（二）計(jì)劃安排第一階段：形象導(dǎo)入期。2006年9～10月份。抓住國(guó)慶長(zhǎng)節(jié)及中秋佳節(jié)，進(jìn)行形象導(dǎo)入和聚集人氣。重點(diǎn)實(shí)施以新聞炒作等軟廣告為主題的形象宣傳，并借助陽(yáng)光花園、月光花園、星光花園在市場(chǎng)上取得的良好形象做品牌延伸宣傳。圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。第二階段：開(kāi)盤預(yù)熱期。2006年10～11月份的30天左右時(shí)間，力爭(zhēng)10%銷售量。重點(diǎn)推出報(bào)紙廣告、手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。第三階段：強(qiáng)銷期。2006年11月～2007年6月份前后。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開(kāi)宣傳等全面鋪開(kāi)，目標(biāo)爭(zhēng)取達(dá)到70％的銷售量。第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。2007年6月份以后，完成尾盤30％左右的消化收尾工作。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭(zhēng)07年底之前將尾盤售清離場(chǎng)。十二、場(chǎng)地布置場(chǎng)地的布置包括：售樓接待中心和施工現(xiàn)場(chǎng)的布置。（一）售樓接待中心的布置啟用原星光花園售樓接待中心，并在戴湖住區(qū)主入口放置指示牌，指示售樓接待中心的位置；售樓接待中心門前添置盆景；室內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修和衛(wèi)生清理后，在接待臺(tái)后墻上張貼歡迎辭，在兩側(cè)墻面上分別張貼戶型平面圖和銷控表；接待洽談區(qū)添置桌椅，每桌大致2～3個(gè)座位，桌面上放置精致的小擺設(shè)；接待臺(tái)上擺放一些銷售法律文件，供客戶翻閱查詢；接待中心必須有電話、純凈水供應(yīng)。（二）施工現(xiàn)場(chǎng)布置由于本項(xiàng)目規(guī)模中等，施工現(xiàn)場(chǎng)狹小，給施工場(chǎng)地布置帶來(lái)一定的困難，但也應(yīng)精心布置。圈置施工圍墻，圍墻除必要的施工公告外，刷寫一些廣告詞；施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)各種原材料應(yīng)分門別類進(jìn)行堆放，施工單位應(yīng)隨時(shí)清除施工垃圾，做到現(xiàn)場(chǎng)整潔文明；施工單位應(yīng)文明施工，杜絕一些粗暴行為和夜間施工擾民行為的發(fā)生。十三、營(yíng)銷費(fèi)用安排1．前期軟性廣告（1）新聞報(bào)道費(fèi)用：20000元（2）事件新聞報(bào)道費(fèi)用：20000元2．氫氣球規(guī)格：直徑2m，附帶豎幅數(shù)量：2個(gè)費(fèi)用：10000元3．橫幅（懸掛于勝利路至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)）規(guī)格：0.5m×30m數(shù)量：100條費(fèi)用：40000元4．彩旗（插于勝利路電線桿上至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)）規(guī)格：0.4m×0.7m數(shù)量：2000面費(fèi)用：20000元5．盆景：（放置售樓中心門前）規(guī)格：0.5m×1m數(shù)量：8盆費(fèi)用：1000元6．宣傳單張規(guī)格：8開(kāi)銅板紙，雙面印刷數(shù)量：20000張費(fèi)用：50000元7．效果圖（展板）規(guī)格：2號(hào)圖數(shù)量：2幅費(fèi)用：1000元8．價(jià)目表、置業(yè)顧問(wèn)單及各種必要的售樓文件規(guī)格：16開(kāi)數(shù)量：10000份費(fèi)用：3000元9．電視廣告（蚌埠電視臺(tái)）規(guī)格：每天5次，每次1分鐘數(shù)量：450分鐘費(fèi)用：84000元10．報(bào)紙廣告（蚌埠日?qǐng)?bào)A版）規(guī)格：1/2版，周四版數(shù)量：8次費(fèi)用：120000元11．電臺(tái)廣告（蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)）規(guī)格：每日2次，每次1分鐘數(shù)量：120分鐘費(fèi)用：20000元12．手機(jī)短信廣告（蚌埠移動(dòng)公司）規(guī)格：每周1次數(shù)量：5次費(fèi)用：20000元廣告費(fèi)用總計(jì)投入50萬(wàn)元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。第三章建設(shè)方案晨光花園以“晨光、音樂(lè)花園”為主題，以建設(shè)一個(gè)高尚居住小區(qū)為最終目的，力圖讓居住者獲得生生不息的自然涵養(yǎng)。晨光花園位于解放路西側(cè)的月光花園、鉆石花園以西，南貨場(chǎng)鐵路專用線以東，蘭凌路以北，規(guī)劃占地面積5.78公頃。晨光花園以一條內(nèi)部組團(tuán)道路將該小區(qū)分為住宅分區(qū)和公共建筑分區(qū)兩部分。住宅分區(qū)以居住建筑（住宅樓）為主，并內(nèi)設(shè)自行車庫(kù)，小汽車停車場(chǎng)。公共分區(qū)以小學(xué)和幼兒園為主，為保證學(xué)生的交通安全，規(guī)劃將小學(xué)和幼兒園的入口設(shè)在其東側(cè)與蘭凌路連接的組團(tuán)的道路上，為了減輕來(lái)自蘭凌路方向的噪聲對(duì)小學(xué)的影響，在小學(xué)與蘭凌路之間設(shè)置了一棟兩層商業(yè)服務(wù)建筑。住宅分區(qū)內(nèi)以彎曲的水面將各種不同形狀的綠地自然地連在一起，創(chuàng)造出了十分幽雅的居住環(huán)境。為了減少來(lái)自鐵路專用線方面的噪聲對(duì)居民的干擾，規(guī)劃沿鐵路東側(cè)結(jié)合停車場(chǎng)布置了一條防護(hù)林帶，小汽車停車場(chǎng)設(shè)在林帶內(nèi)，在此林帶內(nèi)設(shè)置停車場(chǎng)同時(shí)還起到人車分流的作用。垃圾中轉(zhuǎn)站位于星光花園西北角，蘭凌路南側(cè)并已建成投入使用。住宅建筑面積59545平方米（含躍層面積、陽(yáng)臺(tái)面積），商場(chǎng)2670平方米。公共綠地5558平方米，公建附屬綠地3086平方米，宅旁綠地12563平方米，綠地率達(dá)36.69%，容積率0.97左右。晨光小區(qū)由蚌埠市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院提供修建性詳細(xì)規(guī)劃。小區(qū)總平面布局劃分為A、B、C三區(qū)及學(xué)校校區(qū)四部分。A區(qū)住宅在南部，包括5、6層的多層住宅（頂層躍層）。B區(qū)住宅在中部，包括6層的多層住宅（頂層躍層）。C區(qū)住宅在北部，包括在5、6層的多層住宅（頂層路層）。2層的物業(yè)管理和商場(chǎng)建筑在學(xué)校北部。A區(qū)規(guī)劃設(shè)四排住宅，均為南北向建筑，正對(duì)30米城市次干道蘭凌路和學(xué)校。考慮人車分流的規(guī)劃原則，小區(qū)主入口設(shè)在A區(qū)東側(cè)，車行入口設(shè)在A區(qū)西側(cè)下角。結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平在A3棟設(shè)半地下室自行車庫(kù)。A區(qū)北對(duì)用地面積1480平方米的公共綠地（與B區(qū)共用）。區(qū)內(nèi)還設(shè)有休息亭和兒童游戲場(chǎng)，為住戶提供豐富的休閑娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。B區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排住宅，均為南北向建筑。區(qū)內(nèi)設(shè)4米寬消防路，平時(shí)車輛不通過(guò)。西對(duì)用地面積1480平方米的公共綠地（與A區(qū)共用），北對(duì)用地面積1830平方米的中心綠地（與C區(qū)公用）。整個(gè)小區(qū)環(huán)境以一跳躍水帶連接集匯成湖。在湖邊設(shè)一面積為50平方米的售貨亭，觀景廊橫跨中心綠地和人工湖，豐富了住戶的休閑娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。C區(qū)規(guī)劃四排住宅，均為南北向建筑。C區(qū)南對(duì)用地面積1830平方米的中心綠地（與B區(qū)公用）。北對(duì)用地面積420平方米呈三角形公共綠地。與已建成的陽(yáng)光、月光、晨光花園相比，晨光花園設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又有明顯提高：——外墻采用淺色涂料，層頂采用紅灰色掛瓦房塊屋頂，利用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬哟伟纪箟γ嫘纬擅靼蹬c光影變化，使建筑更加秀美，亮麗不俗。——機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)沿西側(cè)布置，減少機(jī)動(dòng)車對(duì)住戶紛擾。車位的大小按2.5米寬，5米長(zhǎng)設(shè)計(jì)，3戶一個(gè)配置，規(guī)劃為170個(gè)車位。學(xué)校南側(cè)設(shè)有臨時(shí)車位，共有16個(gè)。非機(jī)動(dòng)車車位合計(jì)1500個(gè)。詳見(jiàn)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。表7晨光·音樂(lè)花園建設(shè)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表計(jì)量單位：㎡、戶、人規(guī)劃用地面積57800其中住宅用地面積47260學(xué)校用地面積10540總建筑面積67205其中1、居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積63225其其中住宅建筑面積（含躍層、陽(yáng)臺(tái)）59545商場(chǎng)建筑面積2670公廁面積30配電房面積40文化站面積640物業(yè)管理用房面積3002、學(xué)校面積3880其其中小學(xué)建筑面積2591幼兒園建筑面積1264管理用房面積25容積率0.97建筑基底面積10951建筑密度19.0％綠地面積21207其中公建附屬綠地3086公共綠地5558宅旁綠地12563綠地率36.69％居住戶數(shù)510戶居住人數(shù)1785人機(jī)動(dòng)車停車位170個(gè)（平均3戶一個(gè)）半地下非機(jī)動(dòng)車停車位1500個(gè)（一戶3個(gè)）表8晨光·音樂(lè)花園建設(shè)進(jìn)度安排工作設(shè)計(jì)完成開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工二層主體齊內(nèi)外裝齊單體竣工室外工程齊綜合驗(yàn)收交付使用時(shí)間06.406.506.606.806.1107.407.607.907.1007.11第四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、投資估算依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表：表9報(bào)建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況單位：元/㎡序號(hào)規(guī)費(fèi)名稱收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法1新墻材改革基金82散裝水泥基金1.53白螞蟻防治費(fèi)24基建教育附加155勞保統(tǒng)籌費(fèi)600×3.4％＝20.46施工管理費(fèi)600×0.2％＝1.27質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)600×0.2％＝1.28定額測(cè)定費(fèi)600×0.02％＝0.19定額編制費(fèi)600×0.1％＝0.6合計(jì)50表10前期費(fèi)用估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱單價(jià)工作量總額備注1地價(jià)及土地補(bǔ)償費(fèi)等31832規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)30元/㎡55828㎡1673工程報(bào)建規(guī)費(fèi)50元/㎡55828㎡279合計(jì)3629表11工程建設(shè)費(fèi)用估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱單價(jià)工作量總額備注1建筑安裝工程費(fèi)6006710540262室外工程費(fèi)5567105369合計(jì)4395表12開(kāi)發(fā)間接費(fèi)估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱單價(jià)基數(shù)總額備注1開(kāi)發(fā)管理費(fèi)工程費(fèi)用×3.5％4395154依據(jù)表112基本預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用×3％4395132依據(jù)表113漲價(jià)預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用×2％439588依據(jù)表11合計(jì)374表13銷售總收入估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)收入類別平均單價(jià)面積總額備注1住宅19085954511362依第二章2營(yíng)業(yè)房29002670774合計(jì)12136表14銷售成本估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱單價(jià)基數(shù)總額備注1銷售推廣費(fèi)總收入×2％12136243依據(jù)表132營(yíng)業(yè)稅及附加總收入×6％12136728依據(jù)表13合計(jì)971項(xiàng)目擬貸款3000萬(wàn)元，二年期，年基準(zhǔn)利率5.76％，若上浮10％的話，年利率6.336％，月利率5.28％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。表15財(cái)務(wù)費(fèi)用估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱單價(jià)基數(shù)金額備注1財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款額×5.28‰×243000381未考慮手續(xù)費(fèi)表16項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用名稱投資額占總投資比例備注1前期費(fèi)用362937.22％表102工程建設(shè)費(fèi)用439545.08％表113開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3743.84％表124銷售成本97110％表145財(cái)務(wù)費(fèi)用3813.86％表15合計(jì)=SUM(ABOVE)9750100％表17項(xiàng)目投資成本費(fèi)用分期投入表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)時(shí)間成本名稱小計(jì)06.506.606.706.806.906.1006.1106.1207.107．207.307.41前期費(fèi)用小計(jì)362936292＃地價(jià)318331833＃規(guī)劃勘測(cè)1671674＃工程報(bào)建2792795工程建設(shè)費(fèi)小計(jì)4395335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.56＃建筑安裝4026335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.5335.57＃室外工程3698開(kāi)發(fā)間接費(fèi)37428.528.528.528.528.528.528.528.528.528.528.59銷售成本小計(jì)97148.6597.0497.04145.697.0448.5610＃銷售推廣費(fèi)24312.1424.2624.2636.424.2612.1411＃稅金72836.4272.2872.28109.272.7836.4212財(cái)務(wù)費(fèi)用38115.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8513合計(jì)97503629379.85379.85379.85379.85379.85428.41476.89476.89525.45476.89428.41表17（續(xù)）：項(xiàng)目投資成本費(fèi)用分期投入表計(jì)量單位：萬(wàn)元序號(hào)時(shí)間成本名稱07.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.51前期費(fèi)用小計(jì)2＃地價(jià)3＃規(guī)劃勘測(cè)4＃工程報(bào)建5工程建設(shè)費(fèi)小計(jì)335.561.561.561.561.561.561.56＃建筑安裝335.57＃室外工程61.561.561.561.561.561.58開(kāi)發(fā)間接費(fèi)28.55.35.35.35.35.35.39銷售成本小計(jì)48.5648.5678.872.848.5648.5638.819.219.29.685.22.562.5610＃銷售推廣費(fèi)12.1412.1418.218.212.1412.149.74.84.82.421.30.640.6411＃稅務(wù)36.4236.4254.654.636.4236.4229.114.414.47.263.91.921.9212財(cái)務(wù)費(fèi)用15.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8515.8513合計(jì)428.41131.21155.45155.45131.21131.21121.4535.0535.0525.5321.0518.4118.41二、銷售收入的估算依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項(xiàng)目的進(jìn)度情況，分期實(shí)現(xiàn)銷售收入估算如表18：表18分期實(shí)現(xiàn)銷售收入估算表計(jì)量單位：萬(wàn)元時(shí)間合計(jì)06.1106.1207.107.207.307.407.507.607.7銷售比100％5101015105557.5金額121366071213121318201213607607607910表18（續(xù)）時(shí)間07.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5銷售比7.55542210.50.250.25金額910607607485240240121653232三、現(xiàn)金流量的計(jì)算依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量表，如表19。表19全投資稅前現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)點(diǎn)名稱0時(shí)06.606.706.806.906.1006.1106.1207.1現(xiàn)金流入60712131213現(xiàn)金流出3629379.85379.85379.85379.85379.85428.41476.89476.89凈現(xiàn)流-3629-379.85-379.85-379.85-379.85-379.85178.59736.11736.11累計(jì)凈現(xiàn)流-3629-4008.85-4388.7-5184.4表19（續(xù)）時(shí)點(diǎn)名稱07.207.307.407.507.607.707.807.9現(xiàn)金流入18201213607607607910910607現(xiàn)金流出525.45476.89428.41428.41131.21155.45155.45131.21凈現(xiàn)流1294.55736.11178.59178.59475.79754.55754.55475.79累計(jì)凈現(xiàn)流-2582.89-1846.78-1668.19-1489.6-1013.81-259.26495.29971.08表19（續(xù)）時(shí)點(diǎn)名稱07.1007.1107.1208.108.208.308.408.5現(xiàn)金流入607485240240121653232現(xiàn)金流出131.21121.4535.0535.0525.3321.0518.4118.41凈現(xiàn)流475.79363.55204.95204.9595.4743.9513.5913.59累計(jì)凈現(xiàn)流1446.871810.422015.372220.322315.792359.742373.332386.92四、財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算1．投資回收期Pt＝（15個(gè)月-1個(gè)月）＋＝14.3個(gè)月2．全投資收益率＝×100％＝25％3．資本金投資收益率＝×100％＝35％4．銷售利潤(rùn)率＝×100％＝20％5．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國(guó)家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝8％，換算成月iC＝6.7‰；和發(fā)展商的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝10％，換算成月iC＝8.3‰；可研人員經(jīng)過(guò)討論決定采用月財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝8‰。6．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率用試插法，經(jīng)反復(fù)演算：月財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率年FIRR=21.72%7．利息備付率平均利息備付率＝＝＝7.26倍8．償債備付率平均償債備付率＝＝＝1.47倍五、經(jīng)濟(jì)效益敏感分析由于本項(xiàng)目計(jì)算期達(dá)24個(gè)月，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷售單價(jià)有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。（一）開(kāi)發(fā)成本的敏感性分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于原料價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)成本，從而引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和專家估計(jì)，未來(lái)24個(gè)月開(kāi)發(fā)成本最大升幅不會(huì)超過(guò)5％，現(xiàn)分別設(shè)開(kāi)發(fā)成本上漲1％、3％、5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。分析結(jié)果如表20。表20開(kāi)發(fā)成本影響程度分析表計(jì)量單位：萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本增長(zhǎng)幅度開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)收益全投資收益率全投資收益下降幅度1％9848228823％8％3％10043209321％16％5％10238189819％24％25％（平衡點(diǎn)）1213600100％由表20所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)相當(dāng)敏感，只要開(kāi)發(fā)成本上漲1％、3％、5％，全投資收益率就分下降8％、16％、24％。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本升幅度達(dá)25％時(shí)，項(xiàng)目即處于盈虧平衡狀態(tài)。由此可見(jiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，控制成本開(kāi)支、推行責(zé)任成本制度、引入廣泛的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是項(xiàng)目獲利的重要保證。（二）銷售價(jià)格的敏感性分析由于市場(chǎng)行情的波動(dòng)變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，未來(lái)24個(gè)月內(nèi)商品房銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的下降。對(duì)于本項(xiàng)目，因前述估算銷售價(jià)格住宅190