銷售八大步驟

銷售八大步驟（一）世界上任何一種商品都是經過推銷才能成交，而不動產中二手房買賣，尤其需要有專業(yè)的經紀人從中穿針引線才更有機會讓買賣雙方順利成交。如果我們說回報就是業(yè)績之母的話，那么銷售就是業(yè)績之子。沒有銷售，就不可能有業(yè)績。銷售就需要經紀人具有強烈的企圖心，不放過任何一個有成交可能的案子。但是，銷售不是一個簡單的過程，現(xiàn)在市場的成交量不是很景氣，更需要專業(yè)經紀人從中銷售并促銷，才能增加機會讓買賣雙方順利成交，而對買方客戶的心理的了解及促銷的安排，時間點的把握，需要經紀人事先詳細考慮周全，步步銷售，步步促銷，最后達成成交。銷售中固然有運氣的成分在里面，但是經紀人有事先的演練，對銷售過程的靈活掌握，可以大大提高成交概率，成就好的銷售效果。銷售八大步驟：銷售第一步：了解——了解買賣雙方的詳細狀況，對房屋的喜好程度；銷售第二步：試探——試探買方的心理價位以及能否接受委托價；銷售第三步：出價——通過一些方式了解買方的出價；銷售第四步：堅持——堅持房東的委托價，堅持的理由要充分合理；銷售第五步：調價——調買方的價格；銷售第六步：接近——接近賣方的成交價；銷售第七步：斡旋（要約）收意向（注意收意向后的布局）銷售第八步：成交（簽約注意事項等）第一步：了解帶看前的了解有兩方面，一是了解買方的需求，同時也要了解房東的要求。對于買方，包括來訪時間及天氣（因為越是惡劣天氣來的越有可能是誠意客戶），買房原因，找房子多久了？自備款多少？客戶年齡，隨行人員特征，代步工具，家庭成員，家庭住址，職業(yè)及職位，聯(lián)系方式（多留幾個號碼），客戶需求（地段、價格、面積、付款或貸款方式等）等等。對于賣方，也要詳細了解其心理價位，接受的付款方式，賣房原因生活習慣，帶看時間，同時也要詳細了解房源的朝向、樓層、產權細節(jié)、大小環(huán)境等，了解的越多，銷售的效果越明顯，促銷才能有針對性。不管喜不喜歡都要進行促銷。噴從約叔看的軟時候燙就要能開始恰促銷摔，例壟如：核王先院生，非這個晴房子跨我看辛過，小還不咬錯，徹小區(qū)增綠化垃也還潛不錯現(xiàn)，您戲來看鄰看吧乘。山王先嚴生，銀這個旺房東冤急要嫩錢，直房子下確實沒不錯渴，裝小修的棉也很歉好，承我們親有幾職個同研事也勸帶他認們的廚客戶五去看替了，伸你什外么時存候方妹便？竄這個姑房子準真的逃不錯告，我嚇先問嘩問，校我的牙同事們收定嗚金沒閣有，串沒有醉的話鳴我再壤通知菊您，丸我們鄰再一粘起去握看。吧王先彈生，巨你現(xiàn)貧在有蔥空嗎??？趕旁緊快投點過壟來，劍這里仆有個迎房子坑很不誤錯。易王先經生，茅房子條挺搶辦手的礙，有淹個買矩方帶納定金畢下午煙來復污看了劈，您蹲看您瘡什么芹時候舟有時喂間，占最好絮是上憐午，喊您也瑞帶點衫定金每，滿淹意了謎咱就傭下點探意向嘗金，件反正萄誰先揭付定勿金誰廚先得乏嘛。陣王先份生鄉(xiāng)，您幣孩子檔不是且要上敞XX逆小學云嗎，唇這個蘆房子雞就在敲**廁小學粥附近刮，是魄學區(qū)吵房，詞您趕瘋緊過鎮(zhèn)來，幕下午稈四點希后房騾東要章出去約?？迦绻ㄊ强椭粦糇员芗捍蛲莆⑦^來度：稀我?guī)蛨F您看厚看，搜有套偏房子漂倒是陵挺適映合您絨的，垂我?guī)陀瞿憧磁煽磋€有匙在民不在遠？法哎呀揀，您潮怎么漲不早賞點打梢過來多，剛循剛有匠個好泄房子醋，同謠事領近了兩秩隊客臟戶區(qū)赴看了宰，等麥他們足回來溜吧。朱如果耳沒交艷定金辟，我綱第一掉時間尊通知壘你。野如果風是客戚戶自吵己來拍店里瓶：受買方臂看了夕派報尺、儲報紙跟廣告陵、店隊頭水謙牌的糾時候瞇，走翅進店泛里來杠問相蹤關房田源時照并感狹興趣攪時，遲也要填做促茂銷：趙經紀節(jié)人打德績給其即他同盜公司租門店胖，是魔不是荷收了勝定金售，收呀了沒漆，還浩可不微可以奪看？扁請同金事配仔合，申一般沉店長浙會主革導促巖銷電脂話聲埋響，吉加強波店頭敏熱鬧播氣氛移。讓氣買方資感受參到房拴市真顛的很壟熱，啞特別魂在客飄戶的紅市場淚信心熊不足槐時更勾要如潔此。鞋在客險戶帶仍看過些程中王，在損了解碗了客栽戶對達房源濟的看偵法和援興趣叨后，輔也要掠促銷象。了挎解其亞到底鎮(zhèn)喜歡迷哪里依，不鍋喜歡蛇哪里靈。甜經紀岔人設艙定手劍機到勤時響喬起，禿并自設言自呼語：跡店頭找您給我餃說：聚有人穗要看攤第二貼次，誕我們欲若喜贏歡要食趕快索付定旦金決邊定，六若梅準帶錢身可以乏付個貌要約豎，保蓬留住老這個絲機會牢，當怕然前勒提要溜逼真輸。爬或者典：陳暖先生毯，對卸，我誤在某葡某房必源內輩？客鹿廳啊永。我棗問問靜房東廢。你惹等一俗下。輛一共爪是3貪7平炮米。就對，火大沙屬發(fā)？駐可以重放下宿。故彎意或俗小聲免讓客幸戶聽裙到，笑讓他窩產生絞競爭氧危機吸感。壞或者佳要同批事打匪你的晉托告之撥：我撥們的羽買方斬要付籮定金專了，樹或者約打電尸話給剖你表賓示友門店快輸收意恥向金華了！仁總之車，促饒銷要櫻無處扇不在陪，而貼且要絨使人教相信皂。不潛要太偏過于伙夸張染，導訓致客劍戶覺儉得很涂假。設第二維步：勤試探宰試探逆就是楚刺探知客戶枕對房導源的兩反應災，要蝦有強耳烈?guī)У羁吹膭P企圖歸，如胞果買會方不螺愿意家來看呈，表疊示我承們還帶沒有落了解栗他的脹真實闖購房拔意圖甚。睬對房傳子是食否感促興趣漠？有擋無購國買的客欲望肚？是受否是趣做主停的人擁？如充果不級是，刃就促鈴銷引昆出做首主的費人。鈴比如依：陜陳先柱生，盾看您劍對房王子也幟感覺背不錯數(shù)，要割不您菊和您天愛人用再抽衣個時燈間，化一起慈來看陳看，嗎互相往也有附個商犁量？明（不傲要當龍客戶糾的面予鄙視美他在傲家不磨能做財主，踩容易點讓客爬戶惱摔羞成掃怒。嶼）腎經紀四人暗來示：抬房東饑貸款饅快繳明不起起了，造價格什較有傷彈性頃，還由有空怕間，皂連投擠資客灶戶都癢來看漏了，訓所以贈您決摸定要昂快！動再次殊灌輸象意向蠢金概臉念。孫有意返向金籌房東異才覺逃得有羽誠意槽，價勸格什邪么的鏡才好秩談。屬帶看岡過程優(yōu)中也刑要注濃意客遇戶的菊反應菌，根罩據(jù)客骨戶的齒反應總來判浩斷是宰否對里房子盟滿意殺，也竄要試艘探他饞對房童子的補預期辮到底洽有多梅大。換如果箏客戶憂對于祝帶看脊的房墳子有挑很多上不滿仇，那蝶么可迫以推榨測的哄就是慕他對捆房子層是滿倡意的枯，因封為嫌橫貨才捉是買應貨人俗。這腸個時罩候可近以直愛接試功探客季戶的般出價流。朱促銷狗試探幟：通缺過促舉銷做擱狀況顧來試她探買旨方的巷買房霉急切貨度。晨刺激掀客戶糖的購茄買欲愛望：淚了解躬買方敗的購桐屋動救機后鴉要刺母激客掠戶的纖購買僻欲望順：讓厲客戶束先對赴房子濟產生葡好感吵。沸詳細車了解燃后，有約見歲買方勞。但借是在昨帶看壁過程游中買黃方可供能會肆問到輝的問啞題要卷提前葡演練靜，以芹免到掌時候黑買方藏問起娃來吞樓吞吐憑吐吧蛙，好眼像我話們在閑欺騙穗他一躁樣。陣……惡第三語步：臨出價哲客戶閥喜歡鍵或者盯感興煙趣，星理所喉當然鍋要套與出客傷戶對逃于此苗房源港的心興理價墓位。卻如果翁帶看甜后不列合適雄或者解不喜嘩歡的耗話，艇請重羨新回偽到第紫一步浩，再飄行了榮解試恢探。幫記住他，在蠻這個框環(huán)節(jié)皇中，狂要后雷出價突，誰據(jù)先出于價誰御先死革。經拉紀人季千萬瓶不要串先出枝價！選經紀宣人逼柔買方嫌出價片（逼滴價）哥：既蝕然您規(guī)覺得瑞房子嚇不錯挪，那質您出軋個價找吧！座我來殼幫您肌和房逮東談很。稅千萬瑞不要尾看完瘦，就跳讓買需方回縮去。鉤這等毒于放刷虎歸適山，中現(xiàn)在有市場辨競爭媽如此斥激烈晃，你沙放客扎戶回顧去了桿，往膀往就題黃鶴負一去推不復懂返了阻。所跪以帶蹦看之趕后，內不管副客戶虎感興虎趣與芒否，竟都要批帶回采門店器，趁聲熱打盾鐵，躲通過癥同事殖配合吐促銷忙來讓毛客戶欺盡快陸下決碼定。染看完吉之后棋，不職管喜婦歡不碧喜歡悟，經躍紀人渴皆要燕問待：您甘認為削合理降價位肯是多顆少錢很？（蓄直接姻逼價基）犯若買謀方不默喜歡生，經科紀人疏可再雁問一解次：浮王先勵生，覽您覺讀得多現(xiàn)少價交格合則理？忙（這售個房岡子您尊多少猜錢可配以接親受？剃）買末方：胞我又斯不喜獸歡！球經紀葵人：自沒關升系嘛宮！不幼喜歡汁您也愚可以悼出個瓜價啊乳，什敲么房待子價有格合秤適了紀不都抹是好孝房子同啊？案或者塑經紀陵人直炕接問無：您掀認為惑合理舌價是病多少頸錢？往要不半要我嫁幫您內殺殺輸價？對想殺辱多少餡？喂您告左訴我茫底價廈？您營就會監(jiān)買嗎群？欺誘導丘對方建出價這可以意透過腰下面像方法脈：怒從談蛛話中月抓住冷時機教，要向擁有犁就要軌先談勤個價刷錢。屈讓我慮們協(xié)旨助對貧方買雹到這劈房子草總要責出個不價。醬用自退動降艙價誘雕導對館方出囑價如佛主動血讓價伯補助久對方巧裝鐵赤門、螞鐵窗咳或油拒漆等叉，以類對方甘提出爪的缺死點作熊為讓炎價的傳理由本。恰用假非情報敢誘導孤出價杜：飛用上躁一組掉買方假作為須誘導刃出價句多組剝客戶虧互相慕運用叉誘導俱出價獅現(xiàn)場鉗自我墊促銷墊（如感安排走好的扛名片眼，購唱買意城愿書員、定鵝金收東據(jù)及規(guī)看屋游買方伶名冊伍等）啄安排于左右蹈鄰居悠要對泛方去崇詢價嶄。熱間接銀法：嶺對這懲房子衰您看溝來很伴中意吩，不盯知有狐沒有公什么投意見喇或決繩定。質開門受見山憂法：買看您胖這么丸有誠捉意，眉我們牌也不食拐彎膚抹角奉了，羨就直靜接來食談價笑錢好喬了。亂欲擒頂故縱探法：休這房智子什朝么都印好，嬌但我瘦看還廉是不叮要談般好了蘇，您管考慮塘一下南，我背們看欠另一戲間吧翅，因療為屋姨主對樸價格伯很堅肌持。門客戶撈問別哭人有尋人出烤多少哲：別母人出牲多少算其實樣和您蓮沒什煉么關鵲系，呢難道墓我隨妙便編五造一跪個價夫格您橋就會汁買嗎燒？關兵鍵是謹您自餐己的分意見減，您往覺得映多少調錢合凝適？即帶回鎖店頭捆：宰若買鋒方不怨喜歡蕉，也秩要引勇導帶拳回店薦頭，般以利興轉介恥紹其頭他案恐源，銜可以葛增加爛興趣高機會著。帶張看中落有喜盲歡的乓話也伶要引避導帶清回店飽頭，通如：賞看詳善細資喇料（蔬明明星有帶節(jié)產權繼資料摧，也綱要說膨沒有鏡），融并且天一回鍵公司泊馬上鹿通知懇店長腳全店裳做促層銷。擴店頭懂促銷赤模式傾有三亞：淋緊急齊促銷辟（店徒頭常亡用法淹）挨泳促銷絲店頭吃場景爬（同創(chuàng)事與騎客戶煎要進膛公司市前，守先開灑始打挪臥，假間裝大售家都半很忙個）。啞談話言內容末包括鉛：有苦關來溉電問突案子城……公本案董或者灣其他鍛案子剝，要冬有熱替鬧氣惠氛。視友店可來電名話詢浪問狀參況，重要求茫省此個輝案資敬料。搞同事桿幫忙伍做促碗銷繡做動扭作：伯有同陜事向蜻您拿睬房子眾鑰匙幼，影玻印此乳房子脈資料單，并控且說幼：買完方來甩看第蒙二次僻，馬循上可絕以決恢定。竊有同殊事從源外面肅打電使話進走來，熊表示順在房駱子現(xiàn)豐場要沖收定泄金了羊，并甚問：棄那你罷們現(xiàn)滴在談鞏的怎避么樣予了？什帶看練后，代帶買越方回窄店頭嗽，可擾請同祖事幫挖忙打蓮自己史店頭踩的電猶話，腫問案亞子（須要有感熱絡敗度）今。朝場景碑模擬歡：便經紀碗人小堅王帶既陳姓嚼夫婦哨（買蕉方）女回店玉頭。和用意疾說明瓣：公薦司的棗環(huán)境攪比較彼單純地，不準受外被面干寸擾，倆外面茂的咖翼啡館勉、茶舊樓較優(yōu)噪雜華，買保方易泉分心鼠。潤此時闊，可載藉由觸倒茶降水或召拿資想料時野，走轟到同村事旁驚做個斬信號綢（表唯示買懇方有筍喜歡既，可催能付站定金價），列此刻寺，同掘事會蟲打電褲話（溪打門什店的梳柜號碼酬）。催店里益的電接話聲貍此起蘭彼伏綢，好撿不熱惜鬧。木讓買遍方感忠受到扶詢問際嶺這么求多，估尤其考在不喉景氣似時，夫促銷耳更是嚴要多圍用心務。椒再者迅，同潮事配濟合走待過來辮說：刺**緊店剛怖來電專話：領要看鎖這一抹間的絹產權失資料王，借壟我影達印一膊下傳脹給他召。用須肢體逗語言零表現(xiàn)巷，深首圳更續(xù)激烈治一點模，雙牛方可耐故意墓用沖撿突方橫式把映促銷管做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