俊城國際產(chǎn)品設(shè)計建議書

煙臺俊城國際項目產(chǎn)品設(shè)計建議書2023年1月掀目哲沉錄TOC\o"1-3"\h\u侍一、艦市場玉調(diào)研鑒情況戀初步激分析筒 蛾2挪二、擦客群焰定位邁 饑3甲三、母項目柴整體堅設(shè)計清建議毒 乎3沉1、配各分瘡區(qū)整營體定易位唇 討3灶1.馳1項性目整駁體分魯區(qū)：劍 蜜3甚1.刊2、局各地畫塊優(yōu)瘦劣勢釋分析翠 爭4叢1.毯3、咱分區(qū)彩定位唉 喪6壺2、秋整體肌規(guī)劃夠設(shè)計蜓建議叨 竿6感3、堆各分?jǐn)噮^(qū)產(chǎn)冶品搭孕配建沒議柄 溝7酷4、偽立面葡風(fēng)格衫建議普 飲7燙四、也A地傲塊設(shè)禿計建忍議磁 重8蔥1、午產(chǎn)品糊配比窯 嗚8晉1.專1低詢層擠 迅8貼1.催2多晚層崇 呈8所1.首3高引層儲 派8拳2、常戶型雞設(shè)計揉建議示 桐9需2.胃1戶味型設(shè)眨計總秋體原行則于 色9墊2.醫(yī)2低恭層戶追型設(shè)舊計原拖則常 見9膚2.乞3多巨層戶棟型設(shè)撲計原壯則吵 別9寬2.雕4高池層戶石型設(shè)座計原沈則階 鑰10財3、墊細(xì)節(jié)習(xí)處理百 莖10惠4、更A區(qū)舅配套議 爛11撤一、嬌市場粒調(diào)研批情況椅初步緣分析隙經(jīng)過寒對周撲邊項島目的上調(diào)研辜，我蹦們對吐本區(qū)守域市準(zhǔn)場特西點有送如下稀幾點成總結(jié)劣：種（1畫）、部“深南部朵新城報”衣區(qū)域剝市場焰銷售懷價格邁在均得價4農(nóng)00輩0-繞50刮00渠元/家平米盒不等編；巴（2于）、滴區(qū)域享市場懲主力渴戶型差集中眨在7蕩0-暖90縮平米救左右總，以荒二居僑室為端主；跡（3黑）、遍市場肢主流仗總價撒在3虎5-肥50汗萬元躁左右院；分（4厭）、狂區(qū)域冒內(nèi)戶截型設(shè)妻計較領(lǐng)為單腦一，體戶型鉛創(chuàng)新越較少艘；汪（5贏）、此區(qū)域飄內(nèi)項相目品懼質(zhì)多倒較為舟平庸次，未湊出現(xiàn)玻具有點引領(lǐng)妖區(qū)域階市場偶能力杰的項培目；承降二解、客培群定正位叨項目擴整體效形象叛定位奉于綜霜合品京質(zhì)高綢的學(xué)芝院派吹人文梳社區(qū)蛛。考收慮到徑項目海的開眼發(fā)周脅期有佩可能蘭相對膏較長搖，應(yīng)酒通過惹區(qū)分魔不同先物業(yè)掙類型馳、物宇業(yè)品蜻質(zhì)、紀(jì)總價握范圍負(fù)，以胞滿足燥不同曉檔次棚的客惑戶需知求。例因此甲項目騰的客劫群定門位不虛是一續(xù)成不蔬變的建，應(yīng)惑該結(jié)送合開廳發(fā)計倉劃進乎行合歡理調(diào)徹整，榆逐步培走高靜。褲項目坦主要尤客群屠定位愚為：衡原當(dāng)囑地居季民；岸（項鍬目前維期及晶后期贈的主獲要構(gòu)松成人匯群）差中高界學(xué)歷躍青年輝；（投項目西熱銷申期核膨心客嚼群）浩投資典客戶頌；（厭項目拋熱銷暑期核伐心客舊群）下IT護及娛跑樂從表業(yè)者晌；（神中后戶期隨石商業(yè)色的衍激生客班群）眉教師月及二甲次置礙業(yè)；蹦（壘本區(qū)誘高端現(xiàn)產(chǎn)品千的購奏買者飾，中堪期主攔要客腐群）駛（客賽群集謹(jǐn)中于椅煙臺股地區(qū)噴，外免地客炎戶購合買量褲視未詠來煙突臺開騾放程替度決量定）炮而在渡進入彼成熟掛期后摟，項漲目的葵吸引伯力將帝輻射芒更大滾范圍聾，項家目所蛙針對甲的目傅標(biāo)客壞戶也忠將從越南城紋逐漸陰向芝客罘區(qū)睜甚至趕整個詳煙臺筋市擴雖展。憑三汁、項涉目整丈體設(shè)額計建為議獅1、墊各分冰區(qū)整歸體定孕位莊1.蕩1項桌目整山體分奔區(qū)：浙如下堵圖，爸項目浪主要貼由A句、B造、C啊三區(qū)生及部支分公嶼建組羊成之1.零2、講各地懶塊優(yōu)化劣勢禽分析雨A地當(dāng)塊：晚優(yōu)勢繩：雷愚用地塊裕相對亞比較錦完整托，臨桃主干片路部趴分較學(xué)少，尼擁有茫較好翻的自昨然條押件，厘有做夸高品利質(zhì)項砍目的夢可能售性；壤而在跡該區(qū)愚域商挺業(yè)的穩(wěn)面積梁較少賢，同沈時擁辱有大螞面積撥的多請層、蝕低層森住宅忽，容釘易形咬成良偏好的膝居住政氛圍必。擁劣勢子：丙地塊雅形狀轉(zhuǎn)較為耍狹長皇，同淡時由股于地崖勢整里體過戰(zhàn)低，輔容易丘對規(guī)吉劃造慌成一營定的草影響礦。親B地忍塊：折優(yōu)勢撫：元烏蔥地房塊相倍對比惰較完浩整，堪有做肌組團剖景觀慘的可塞能性具，對嘩于提博升項掀目價誓值有此很大驗幫助攝，同執(zhí)時該屆地塊牙位于責(zé)交叉僅路口般處，超商業(yè)困價值皮較高末。轟劣勢素：染哥御由于型位于肺路口父，對復(fù)居住世品質(zhì)掙會造槍成一床定的它影響鏈。呼C地去塊請優(yōu)勢險：途丈鮮臨青轎年南斬路部醬分較逝長，柿有很債好的飄商業(yè)翅價值開。凝劣勢濟：辮膚潔地壟塊狹貓長，秩同時駐有道匹路穿圣過，樓很大伶程度博上影幼響了慶項目肯的整纖體性圖；同墓時，墓東側(cè)治的現(xiàn)拘狀樓妻對項戀目的貝品質(zhì)睬將造須成一賀定影育響。話1.矩3、邪分區(qū)瑞定位創(chuàng)單純憲從居委住品瓜質(zhì)方隨面看瓜，經(jīng)莊過以票上分抹析，釀我們抱對三異個分車區(qū)可屯以得該出如柳下結(jié)編論：淹A>任B>胃C易因此吵在住律宅部送分，揉建議嫩三個摩分區(qū)蕉定位該如下繩：垮A：乖中高刪檔住盼宅區(qū)曲B：鮮中高淘檔住獎?wù)瑓^(qū)融C：姿中檔禿住宅苗區(qū)（踐考慮慧安置歉部分捐回遷生戶）側(cè)2、焦整體褲規(guī)劃延設(shè)計財建議慎今日焰的房心地產(chǎn)趴理念醫(yī)已經(jīng)嘆不是椅十幾健年前補的陳外舊觀惱念，淺越來奇越多角的引喘領(lǐng)客肅戶需唯求的傾規(guī)劃健設(shè)計堡新觀銹念成根為優(yōu)脅秀項扎目的秤有力艙支撐恐點，攏不斷盒推陳譽出新卻是取鎮(zhèn)勝的剝關(guān)鍵街，因談此在利規(guī)劃丘設(shè)計故中我胖們應(yīng)駕強調(diào)漲理念淡的營膨造。難（1流）、喇強調(diào)虎“它均好愉性島”臺理念仇念征在規(guī)扎劃設(shè)識計上困以距“姐均享然”用為原吊則，汗讓每吉個住械戶都淋能盡衡可能視平等億地享資受資逃源，欣都能昏獲得毫等同壟的價庫值回凳報。掉要達譽到奴“淘均享名”毯的目柴的，團就要艙“典分散狠”森到每穿幢住蘿宅前推，每勇個院糊落里奪，甚股至每看戶的派窗前閃。也鉛就確芝定了詢在社徹區(qū)的星規(guī)劃劑框架榮中要祥布置淋出多腥個景銹觀割“演亮點狐”鞠，實賞施均桿享理洽念?；痑壇、強唇調(diào)景話觀的眼均享弓，強陪化窗儀前的襪視覺蛛效果勁。五b、疑人車筆盡可派能分嶺流，活以停風(fēng)車不冰破壞齊景觀壺為主炒。異c、教強調(diào)磁日照旦、朝容向均沸好。胖本項苦目既謀要照夕顧煙才臺地周區(qū)客棄戶對民日照博、朝謝向的家要求維，又階要兼潔顧戶串戶看吵景的菜需要它進行蹄設(shè)計爛，盡迎量使手每戶篇窗前漸有景歌，做贈好社啦區(qū)內(nèi)術(shù)園林轉(zhuǎn)建設(shè)斬，實遵現(xiàn)全告景觀益設(shè)計經(jīng)。必（2勞）、斗“石價值踏定位熊”擦理念殊a稠、在麗規(guī)劃讀的過幫程中展，不朋是單盈純追幫求平竿面構(gòu)潤圖，恐重要捏的是倘確定筍價值平區(qū)域省；以b畢、依刃確定脊的價互值區(qū)女域，根確定快每棟煉住宅逢中每燥戶的辟戶型薄，而規(guī)不是雁先確麗定戶耽型比擴；孔c滲、反謠復(fù)調(diào)廉整低由價位徐區(qū)的擠比例震，消惑除低標(biāo)價位農(nóng)區(qū)，狂化不仆利為團有利圾；倉（3漏）、脆重視患谷地閃、草先坪、坦樹林翻、硬畏質(zhì)景鞋觀的羅價值熱暫表對本擾項目付建議冊加強稍具有拍特色衰的綠來化景黨觀設(shè)艱計，盟尤其顆是可洽以巧跟妙針仙對A當(dāng)區(qū)自范然落治差形珍成的井山谷辟進行循產(chǎn)品木設(shè)計價。而田B、浮C區(qū)首域雖憲然同教樣擁旋有地嫁址自棄然落叛差，幟但是土由于葵拆遷腫等不肆確定除因素旋的影奴響，罷目前初規(guī)劃消難以悼做出養(yǎng)很強衫的針纏對性販。舍3、禽各分羅區(qū)產(chǎn)戲品搭停配建姐議油喚闊根據(jù)地對A萌、B時、C瘋?cè)齻€劃地塊局的價白值判票斷，冒我們爹得出逗了如赴下理綠解：陪托圾對于心價值翁最高屆的A威地塊服，應(yīng)揮以價究值的料培育真作為額未來策操盤獎的重枯點。酸因此各，在蔑此地歌塊應(yīng)書盡可縣能多鄉(xiāng)的保融證低箱層、許多層音產(chǎn)品隔的出壺現(xiàn)，懇以提馬升項竊目整宣體檔擴次，帽同時弟，在雖對該搜地塊倆高層坐建筑辜的處再理上菌，也川應(yīng)適挑當(dāng)?shù)膶Σ扇÷山M團筑化設(shè)左計，藏以保謠證其壽中心嫌景觀墊區(qū)的邪形成貴。絞處膚對于守居住殼價值脖相對塑較低墨的C丟地塊贏，應(yīng)堤主要專用于肆解決擁資金些的快槐速回去收和按還遷辮問題是，因丟此產(chǎn)紐品應(yīng)牢嚴(yán)格報控制油面積旨，以江保證幟銷售塞速度尸。妖可緊對于拐B地于塊，阿則應(yīng)多以市姐場主漲流產(chǎn)帝品作宋為產(chǎn)月品定液位，蹈保證除項目亡品質(zhì)乏和銷振售速煤度的緩平衡謹(jǐn)。臭基于聽以上懼理解訪，我寒們對孝項目蔬各分欄區(qū)產(chǎn)殃品搭撕配做蒙出了掏如下賢方向務(wù)性建紀(jì)議：王住宅蛾部分們：務(wù)（1慰）、狂產(chǎn)品滲建筑即形式托為拒“險低層亦+多障層+擇高層草”普，其噴中低首層及叫多層扔部分江主要辭出現(xiàn)語在A悼區(qū)，爽即A每區(qū)為不“廚低層雷+多護層+刷高層假”洪的組順合，輕而B虹、C贈區(qū)均穴為純杯粹高遺層產(chǎn)騙品。馳（2波）、門戶型辜面積愛搭配猴應(yīng)整換體滿予足援“葉70嫂/9磨0暫”仰政策柔要求熟，根耍據(jù)各芝區(qū)定袍位不捧同，頌設(shè)計怕時應(yīng)華將超凈過9雖0平扔米的牲大戶臥型多涂配置脾在A襪區(qū)低諒層及艙多層曬部分沃內(nèi)，禍B區(qū)升以市捕場主包流的撫80企-9腎0平夏米左夾右產(chǎn)不品為嚇主，納而C銹區(qū)則甜考慮棋以市溫場主蹲流的神80睬-9晝0平秒米產(chǎn)行品與六滿足非還遷脫要求內(nèi)的5混0-怕60羅平米搶產(chǎn)品暗的結(jié)掃合。挎由于袖拆遷替等客套觀因鳳素的校影響循，目粉前B短、C掃區(qū)設(shè)陽計僅右處于匯初級顛階段客，未卸來應(yīng)鴿結(jié)合冰市場鏡的實脆際情扇況與盯拆遷表進展版情況朽及拆久遷實擇際要跪求另郵行設(shè)槽計。驚商業(yè)念部分爽：潮根據(jù)把對A呆、B摩、C喝三區(qū)煙居住鐵及商染業(yè)價蝴值的添分析計，我晌們建師議盡申可能扯的減賽少A桑區(qū)內(nèi)流的商辛業(yè)面嘆積，析同時較將商匯業(yè)主拋要集奉中在墾A、粥B、米C三惰區(qū)臨南青年跑南路裂或紅織旗路桑的部進分。旨4、謀立面認(rèn)風(fēng)格公建議轟立面梁建議孫采用挽簡約忌的現(xiàn)倆代風(fēng)計格，痕可考道慮在洽A區(qū)芒塑造渾歐州括小鎮(zhèn)夫的格棚調(diào)。念材料驗運用秀注重棟質(zhì)感嘩體現(xiàn)暈，反范映了伸俊城況國際么明顯更的風(fēng)煩格。糾利用鄉(xiāng)簡潔報的現(xiàn)怨代建遍筑語掘言，蜓加上騾色彩已、材徹質(zhì)的膀處理床，配泉以不傭同的故層數(shù)含組合錘，使帽建筑戲群體懸高低區(qū)有序咱，并前且產(chǎn)匹生豐沒富的航天際嗓輪廓贈線。食單體鑄設(shè)計期除考棵慮其軍本身名的精炒致，湊亦兼疑顧到粉整個專群體顫的風(fēng)暑格。冷在墻絕身屋消頂色勢彩及杯端部旋造型警都從陸整體攤效果烘把握遵做相尊應(yīng)處哭理，途使各鞠期建狠筑風(fēng)電格統(tǒng)春一富豪有變?nèi)饣?。鏟建議泊利用棄窗戶縱及陽懇臺做悔適當(dāng)就的處間理以和提供停趣味堪性的擱立面跨元素敗。蓬四度、A虜?shù)貕K幻設(shè)計橫建議擁1、粘產(chǎn)品容配比習(xí)A區(qū)施住宅敗產(chǎn)品銀建筑勢形式夸應(yīng)為荒“療低層閑+多哭層+振高層艘”母的組漫合，非以下謝將分農(nóng)別對分這三波類產(chǎn)繭品的真面積朝配比豈進行殖建議纏說明乓。愧1.遼1低荒層像北挨在低菠層類瓦產(chǎn)品逐中，包建議放考慮煎采用檔疊拼輛別墅凍形式辜的類捆別墅或產(chǎn)品過。由續(xù)于大翁面積承戶型盡在市濕場未池來應(yīng)泛屬于受稀缺熱產(chǎn)品慕，因椅此，犯低層湖的產(chǎn)握品不引宜設(shè)掛計的幼過分徐保守郵，建佩議此輔部分翅產(chǎn)品載面積贊控制概在1悠80仇-2越40師平米蔑左右役。算1.頓2多聾層仆練蝕多層化作為匯拉升熊俊城漂國際參項目跡檔次拉的重勉要支哀持，偽在設(shè)保計時曉應(yīng)更存多的君針對壇中高鋪端客矮戶。錘建議安以面嚼積較駐為適遣中的映三居章室（窩12裙0-陷14內(nèi)0平捎米左童右）察作為孩此部諒分的籌主力擺戶型思。此隆部分述產(chǎn)品齒應(yīng)多憶為花之園洋倡房類園產(chǎn)品面。址多層片面積口配比賴如下白：驚二居架室：妥震南80點-9賴0平衛(wèi)米污制糟1宅5%密-2搞0%蠶三居酸室：游委賞12慎0-怕14喬0平唯米勸紋7葬0%方-7世5%稻躍層浩：純拘帆1各60純-2強00畝平米央傘踐5習(xí)%-暫15嶼%渡1.糟3高哈層趴在高價層產(chǎn)約品中傳，由肯于是洽作為賭項目詳初期榮面市侵的產(chǎn)卷品，旋建議份對高恩層產(chǎn)混品的扭戶型顯面積是進行外一定竹的控幫制，驗此部籠分產(chǎn)巷品應(yīng)余以功潔能較倘為全府面的緣二居趙室為巴主，苦同時撕考慮險部分玩?zhèn)€性螺化的呢二居綿躍層罰。灣高層五面積富配比填如下牽：成一居沉室：亡族滑40分-6棄0平漆米勤認(rèn)倘5嬌%-誓10瓣%姥二居圍室：司次只70套-9艱0平辮米架鼻弄60狐%-崖65吳%朵三居泰室：冠掩穿90倉-1港20蒼平米疾擠兵15張%-慰20羽%珠二居疏躍層覽：誓9粉0-滅10堪0平酷米扒碗1槍0%喊-1潮5%侄趟2、持戶型削設(shè)計押建議雖2.洞1戶北型設(shè)目計總受體原租則潤考慮韻到煙幫臺的衰氣候劉及居時住特裕點，汽朝向息盡可戶能以牌正南臂向為受主，叛最大絮限度宰地滿泳足日碧照的濤需要頑。裹注意庸把握匯房間熱尺度怨，適宰合功悲能的贊需要奮。米注意梳娛樂脈會客友區(qū)和蟻生活煉休憩寺區(qū)的芹分離半，在胞功能乓上互折不干喜擾，抹保證幫了臥診室的白私密妄性。藍戶型唇布置匠動靜路分區(qū)妄，戶旅內(nèi)交梁通順紹暢面晨積緊柴湊。茶強調(diào)暫室內(nèi)渠外空另間的慈互動足。木強調(diào)左戶型懂設(shè)計池中引婚入新悉理念智。傲2.染2低課層戶茄型設(shè)芒計原王則昂強調(diào)次各個閉空間絨的舒孕適度揮，尤駝其應(yīng)順注重牙“盆大主備臥空傅間先”繩的設(shè)修計。悼室內(nèi)陳考慮諒部分占采用苦共享哈空間衛(wèi)的處造理形墻式。坦可以棗考慮饒除客駁廳之俯外再怖單獨繼設(shè)立養(yǎng)一個抄家庭胖廳。祥臥室觸不宜廚過多頌，應(yīng)旅在增狀加臥佩室面瞞積的婚同時醫(yī)賦予營臥室甲更多瓜的功匆能性斥。雞盡可炕能通查過增童加面率寬來約增加米室內(nèi)規(guī)空間將的采尼光。成2.等3多兄層戶虜型設(shè)懶計原莊則堡強調(diào)傭主臥四空間槐的舒抓適度晌。擱可以著考慮疼部分皂“莫反煙達臺常其規(guī)警”寧式的忌戶型夕設(shè)計貍，避姐免錫“討三臥不室均證朝南執(zhí)等鹽”呀落后擁設(shè)計爛。絕建議雹盡可沾能增釘加面哀寬。事可以肯考慮慚除限“診橫廳線”活的設(shè)笑計，戀在此漫情況警下可霜以接災(zāi)受三法個臥鏈?zhǔn)抑兄┲挥杏局髋P幣朝南邪。甲可以狂考慮早錯層躍式設(shè)植計。鎖考慮屠還原芝洋房臭退臺釋式設(shè)閑計。示2.傻4高餡層戶財型設(shè)偽計原覆則椅以控懶制面唐積為取主要喜出發(fā)顫點，擺強調(diào)四戶型巧的功灘能性越，對壟部分備空間進可以獵在保僻證功追能性兔完整露的同式時對億面積圓進行饞合理待壓縮省。栗盡可擱能避庸免兩美居室曠“影客廳極朝北突，雙帽臥室帖朝南覽”趟式的池傳統(tǒng)嚴(yán)設(shè)計似。