二線(xiàn)城市高層公建筑策劃

二線(xiàn)城市高層公共建筑策劃項(xiàng)目位于二線(xiàn)城市。全市人口58萬(wàn)，市區(qū)人口14萬(wàn)。本項(xiàng)目位于城北新區(qū)，距離老城區(qū)中心地段大約4.5公里。城北區(qū)屬于項(xiàng)目所在城市城市發(fā)展主要方向。市新規(guī)劃地段，是未來(lái)城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口8.6萬(wàn)人，是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項(xiàng)目提供了較好的人口支撐。

規(guī)劃：長(zhǎng)約200米，寬約133米。

總用地面積：27000㎡

總建筑面積：65243㎡

其中大型超市面積：16750㎡

商務(wù)樓建筑面積：18583㎡（三層）

商業(yè)用房服務(wù)面積：30000㎡(28層、100m以下)

容積率：2.39

建筑密度：55.4%

綠地率：8%

地下車(chē)庫(kù)泊位：113

地面停車(chē)泊位：152

地面自行車(chē)泊位：920

需要解決三個(gè)問(wèn)題：

1、超市的開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)測(cè)

（已解決，答案在15#）

2、1.8萬(wàn)方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議

（已解決，答案在47#48#49#）

3、28層公建部分的功能定位和產(chǎn)品建議（提供了3種組合方案給甲方，正在確認(rèn)，大家拭目以待。確認(rèn)后馬上雙手奉上。）

大家可針對(duì)以上情況發(fā)表看法。本次模擬操盤(pán)主要是提高大家思考問(wèn)題時(shí)邏輯能力。發(fā)言?xún)?nèi)容可涉及解決問(wèn)題的需要哪些數(shù)據(jù)，哪些方法。當(dāng)需要相關(guān)資料LZ會(huì)認(rèn)真回復(fù)，直至解決問(wèn)題。重點(diǎn)是28層公建部分的功能定位、產(chǎn)品建議。問(wèn)題探討之一：分析現(xiàn)狀

1.項(xiàng)目位于二~三線(xiàn)城市，全市人口58萬(wàn)，老市區(qū)人口14萬(wàn)，若在浙江則是偏小型縣級(jí)市的人口規(guī)模，外來(lái)人口不會(huì)多吧？購(gòu)房人群以公務(wù)員、教師為主，屬于高收入群體。這正是缺乏商業(yè)人口和外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的典型現(xiàn)象。

2.項(xiàng)目位于城北新區(qū)距老城區(qū)中心約4.5公里，規(guī)劃人口8.6萬(wàn)人（老城人口至少遷1/3?），組團(tuán)型啞鈴式規(guī)劃，新老區(qū)間存在著遷居抗力和短期生活交通成本加大；

3.新區(qū)距最近的一、二線(xiàn)中心城市有多遠(yuǎn)？交通聯(lián)系方式，主要靠快速干道、高速公路、火車(chē)或航運(yùn)？附近不會(huì)有機(jī)場(chǎng)吧？

4.新區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式存在著向周邊幅射的能力和條件嗎？

5.新區(qū)可以有爭(zhēng)取成為周邊經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一、二線(xiàn)中心城市的衛(wèi)星城的條件嗎？（加工區(qū)、貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、教育區(qū)、生活區(qū)等）問(wèn)題探討之二：務(wù)點(diǎn)虛

1.人均GDP水平（實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力評(píng)價(jià)），該地城鎮(zhèn)居民人均總支出為＄905元還達(dá)不到人均GDP1980美元低收入組的一半。恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額=35.43%卻相當(dāng)于人均GDP＄3000元的水平,只能判斷當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)食物比省內(nèi)一、二線(xiàn)中心城市量多且價(jià)廉,應(yīng)該屬于生活成本較低的地區(qū)。象天津?qū)Ρ本?，蘇州和嘉興對(duì)上海。該地雜項(xiàng)商品和服務(wù)僅占2.06％偏低，本地娛樂(lè)休閑消費(fèi)力較差。

2.按經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看人均GDP,該地城鎮(zhèn)居民人均總收入為＄1591元,已超過(guò)人均總收入＄1000元溫飽線(xiàn)開(kāi)始走向小康階段,但距人均總收入＄3000元的富裕階段還有差距,也只有浙江省人均總收入的一半左右,應(yīng)屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū),分級(jí)也只能在二~三線(xiàn)城市中間偏下;

3.GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢(shì)。GDP值在1000美元以下，各類(lèi)初級(jí)市場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在3000美元——4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開(kāi)始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開(kāi)始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。

4.在二，三級(jí)城市中，如政府遷移、新城區(qū)規(guī)劃、支柱產(chǎn)業(yè)、大型交通道路規(guī)劃等對(duì)該地的商業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生重大影響。

5.在人均收入低的國(guó)家，市場(chǎng)也因人均消費(fèi)力低所限，雖然市場(chǎng)的環(huán)境差，但產(chǎn)品價(jià)格便宜，適合這個(gè)層次消費(fèi)者，所以在任何一個(gè)城市，消費(fèi)較高的往往去商場(chǎng)，專(zhuān)賣(mài)店，而中低收入者一般都喜歡去市場(chǎng)。越是人均GDP收入低的城市，市場(chǎng)業(yè)態(tài)的生意越紅火；收入越高，則越差。

6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市場(chǎng)的供給方式也就越初級(jí)，購(gòu)物都集中在集貿(mào)市場(chǎng)，導(dǎo)致大部分大商場(chǎng)倒閉或半死不活；反之在人均收入高的城市，供給方式越高級(jí)，則購(gòu)物多集中在商場(chǎng)，而初級(jí)或中級(jí)的攤位式市場(chǎng)生意很差。問(wèn)題探討之三：研究重點(diǎn)

1.布局性；

在商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)，切合實(shí)際的布局會(huì)使一個(gè)市場(chǎng)，迅速火爆，反之，很多類(lèi)似迷宮的設(shè)計(jì)適得其反，一個(gè)錯(cuò)誤的格局對(duì)市場(chǎng)的影響有時(shí)是致命的。

2.商業(yè)進(jìn)程性：

在市場(chǎng)領(lǐng)域中，最可怕的就是在選擇進(jìn)入時(shí)的時(shí)機(jī)性不對(duì)或選擇行業(yè)的行業(yè)發(fā)展進(jìn)入尾期，它將無(wú)可抵擋的，不可挽回的失敗，投資也往往南轅北轍，遠(yuǎn)比因地段，價(jià)格等失誤造成的損失可怕多了。

3.人氣性：

人流、車(chē)流和交通狀況，三部分聚集為人氣。包括商戶(hù)人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面，招商時(shí)考慮商戶(hù)較多，運(yùn)營(yíng)時(shí)考慮消費(fèi)者較多。

交通狀況指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度，交通便捷程度主要考察商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類(lèi)型，道路寬度，路面狀況、公交站點(diǎn)總數(shù)及密度，平均車(chē)流量。主要考察商業(yè)物業(yè)與火車(chē)站、港口、長(zhǎng)途汽車(chē)站等設(shè)施的空間距離和對(duì)外交通聯(lián)接的方便程度。人氣與財(cái)氣相通，人流既錢(qián)潮，人氣主要指2個(gè)方面招商期的商戶(hù)聚集和有效購(gòu)買(mǎi)的人群。

4.競(jìng)爭(zhēng)性：

市場(chǎng)的建設(shè)，投資和發(fā)展過(guò)程中，往往會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生，從熟知地段上來(lái)說(shuō)，進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，人人有目共睹。另一個(gè)是從規(guī)模性比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模性的競(jìng)爭(zhēng)，或是除非地況位置優(yōu)越可彌補(bǔ)此方缺陷。在硬件上，如一方的條件好，價(jià)格低，則極具競(jìng)爭(zhēng)性，在競(jìng)爭(zhēng)性的諸因素中，地段、規(guī)模、價(jià)格、硬件更要素同等重要，正是由于競(jìng)爭(zhēng)性的存在，才使市場(chǎng)不斷發(fā)展和更換。

5.兼容性：

業(yè)態(tài)在各級(jí)市場(chǎng)是越初級(jí)的市場(chǎng)，其業(yè)態(tài)的兼容性越大。城市越發(fā)達(dá)，越細(xì)分化。在三級(jí)城市食品、糧油、服裝、家居、電器等，往往市場(chǎng)組合在一起。而二級(jí)城市就細(xì)分一些，在一級(jí)城市，則徹底的細(xì)分化。在市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，業(yè)態(tài)也是越初級(jí)，業(yè)態(tài)之間越兼容，越高級(jí)越開(kāi)始細(xì)分化。但二三級(jí)市場(chǎng)中，常見(jiàn)樓層業(yè)態(tài)為小百貨鞋、服裝、家居、窗簾、食品等大雜燴在一個(gè)商業(yè)物業(yè)中。

兼容性強(qiáng)不代表利潤(rùn)高，每個(gè)業(yè)態(tài)中只有一個(gè)最恰當(dāng)合適項(xiàng)目，只能說(shuō)項(xiàng)目的操作安全保障性大點(diǎn)，或是未來(lái)發(fā)展的空間度大點(diǎn)。同一建筑物內(nèi)的兼容性強(qiáng)弱，表明消費(fèi)者或商戶(hù)的認(rèn)同度，如強(qiáng)則認(rèn)同度弱，如弱則對(duì)業(yè)態(tài)認(rèn)同度強(qiáng)。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價(jià)差時(shí)要考慮的因素，以及項(xiàng)目綜合回報(bào)率的關(guān)系。

十分抱欠!

問(wèn)題探討之一~三，均尚未涉及阿男版主的實(shí)際問(wèn)題,主要是在思考和想弄清如下問(wèn)題:

該綜合樓不同類(lèi)型的物業(yè)形態(tài)(1~3層商業(yè)形態(tài),4~27層商業(yè)形態(tài),28層商業(yè)形態(tài))的主要市場(chǎng)需求的方向在哪兒?

該綜合樓開(kāi)發(fā)不同品質(zhì)物業(yè)的主要目標(biāo)客戶(hù)群在哪兒?

該綜合樓最佳的運(yùn)營(yíng)摸式是什么?

全售？全租？部份售部份租?

委托專(zhuān)業(yè)公司管理好還是自管請(qǐng)顧問(wèn)好?

該綜合樓最佳的品質(zhì)定位是中低擋?是中高擋?是高擋?

(本項(xiàng)目作為項(xiàng)目所在市發(fā)展新區(qū)，是政府建設(shè)城市新中心的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，可以考慮打造一個(gè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提升城市的商務(wù)辦公環(huán)境和城市形象。...地標(biāo)性建筑。)

該綜合樓養(yǎng)鋪期（至少得2~5年）最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是什么?該綜合樓旺鋪期最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是什么?

該綜合樓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪兒？

該綜合樓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的時(shí)間予測(cè)（這與開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)需求和資金鏈承受度密切相關(guān)）。......

弄清這些問(wèn)題的方向就在問(wèn)題探討之一~三所包含的探討中，如何完成只有靠艱難的市場(chǎng)調(diào)研了。

自問(wèn)題探討之四開(kāi)始，將涉及阿男版主的實(shí)際問(wèn)題，一步一步地和大家一起把阿男版主出的考核題解答得更準(zhǔn)確更有實(shí)戰(zhàn)效力?；貜?fù):1--71.需求需要經(jīng)過(guò)調(diào)研資料整理方能給予，目前正在整理資料。

2.項(xiàng)目28層的商業(yè)用房建成后將成為標(biāo)志性建筑，為了最大限度得發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，其項(xiàng)目功能的準(zhǔn)確定位和合理劃分是本項(xiàng)目首先要考慮的問(wèn)題。結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，我司認(rèn)為該項(xiàng)目的功能存在三種可能性：賓館、寫(xiě)字樓和酒店式公寓。通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)的分析，我們將得出本項(xiàng)目較為合理的功能組合以及產(chǎn)品建議。

3.全售?？刂其N(xiāo)售節(jié)奏，難以去化的首先銷(xiāo)售。

4.高檔。毋庸質(zhì)疑。

5.養(yǎng)鋪：剛建成的兩年里，會(huì)選擇引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。在人口入住率達(dá)到一定水平、尚未達(dá)到高峰之際，選擇滿(mǎn)足周遍人口日常消費(fèi)的業(yè)種，譬如：便利店，洗衣店等，當(dāng)商業(yè)街市進(jìn)入成市階段以后根據(jù)人口需求調(diào)整業(yè)態(tài)。

6.優(yōu)勢(shì)衍生機(jī)會(huì)。最大優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)點(diǎn)：目前項(xiàng)目所在市商業(yè)業(yè)態(tài)較為落后，商業(yè)聚集度不高，需要更先進(jìn)的業(yè)態(tài)來(lái)填補(bǔ)，一個(gè)綜合型的消費(fèi)場(chǎng)所、提高其商業(yè)水平、滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐膴蕵?lè)需求。

7.商業(yè)機(jī)密。哈哈（不好說(shuō)哦）問(wèn)題探討之四：基地研究

1.規(guī)劃基地呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約200米，寬約133米。

分析：關(guān)鍵是土地四至周邊規(guī)劃道路狀況，至少該用地有兩面應(yīng)臨城市已經(jīng)形成或近期可以形成的主干道，其余兩面宜與規(guī)劃中的住宅小區(qū)相鄰，若該用地有三面臨街就是良好的商業(yè)用地了。

二面臨街時(shí)，臨街面商業(yè)建筑長(zhǎng)度扣除15%入口寬度后至少可達(dá)（200m+133m）x85%=283m

三面臨街時(shí)，臨街面商業(yè)建筑長(zhǎng)度扣除15%入口寬度后至少可達(dá)（200m+133mx2）x85%=396m

臨街面商業(yè)建筑的商用價(jià)值較高、也易出售出租。

2.總用地面積：27000㎡。

分析：200米X133米=26600㎡，說(shuō)明該用地比較規(guī)矩，周邊局部略有向外擴(kuò)展。

3.總建筑面積：65243㎡：

其中1~2層擬作超市，首層面積為9000左右，二層面積為8000左右；

第3層擬作商務(wù)樓，面積為18583㎡-16750㎡=1833㎡；

第4~27層擬作商務(wù)用房，平均每層面積為（65243㎡-18583㎡）/25層=1866.4㎡;

第28層擬作特殊商業(yè)用房，層面積暫同下層為1866.4㎡；

分析：1~3層擬作超市和商務(wù)用，一般層高至少應(yīng)為4.5m+4.2m+3.9m=12.6m；

4~27層擬作商務(wù)用房平均層高暫定3m,則這部份總高應(yīng)為3mx27=81m；

28層擬作特殊商業(yè)用房層高暫定4.5m；

首層地面暫定高于室外地坪0.45m,頂層出屋面樓電梯間高度至少為2.4m，頂層女兒墻高至少為1.5m；

該樓總高則為:0.45m+12.6m+81m+4.5m+2.4m=100.95m大于100m不經(jīng)濟(jì),設(shè)計(jì)施工復(fù)雜成本顯著增高；

（若４層和１４層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時(shí)（會(huì)所、物管、花園平臺(tái)等），層高可按需要上下微調(diào)）

建議該樓按26層設(shè)計(jì),4~26層平均每層面積為（65243㎡-18583㎡）/23層=2028.3㎡,1~3層和26層層高適當(dāng)加高,使招商兼容性更優(yōu)；

同時(shí)屋面予留屋頂建筑造型構(gòu)架、廣告牌和發(fā)射塔空間，對(duì)提升該建筑的外立面形象和地標(biāo)性是絕對(duì)需要的，這也是產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計(jì)切磋的要點(diǎn)之一。

4.總?cè)莘e率：2.39

建筑密度：55.4%

分析：該用地容積率偏低而建筑密度高;

該項(xiàng)目首層建筑占地面積可作到27000x55.4%=14958㎡,而首層商業(yè)建筑面積為9000左右,還有近6000㎡的差距,又該作什么呢?

查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中,建筑密度一般均控制在30%~35%之間,越是新區(qū)越嚴(yán)格,懷疑建筑密度=55.4%出錯(cuò)了。

實(shí)際該項(xiàng)目容積率=65243㎡/27000㎡=2.42略超過(guò)規(guī)劃用地條件2.39的總?cè)莘e率,需向下微調(diào)。

5.綠地率：8%

分析：該用地綠地率偏低，雖省綠化費(fèi)用但降低環(huán)境品質(zhì)，懷疑綠地率=８%出錯(cuò)了。

查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中,商業(yè)建筑綠地率一般均控制在１５%~3０%之間,越是新區(qū)越大，該項(xiàng)用地指標(biāo)還存在提高綠地率的條件。

6.地下車(chē)庫(kù)泊位：113地面停車(chē)泊位：152

分析：合計(jì)總停車(chē)泊位為265臺(tái),停車(chē)位配比指標(biāo)=65243㎡/265臺(tái)=246㎡/臺(tái),大大低于商業(yè)綜合樓100㎡配一個(gè)停車(chē)位的最低需求,說(shuō)明該地區(qū)汽車(chē)占有率偏低，居民出行多數(shù)選用公共交通、自行車(chē)或步行。

該項(xiàng)目地下室建筑面積暫估為：113臺(tái)X40㎡/臺(tái)=4525㎡，作單層地地下室即可滿(mǎn)足，費(fèi)用較省。

該項(xiàng)目地面停車(chē)位建筑面積暫估為：152臺(tái)X25㎡/臺(tái)=3800㎡；

地面停車(chē)位用地率=3800㎡/27000㎡=14.1%；說(shuō)明該地區(qū)汽車(chē)泊位特別是地下車(chē)庫(kù)泊位銷(xiāo)售困難，有車(chē)一族還沒(méi)有形成買(mǎi)車(chē)位的習(xí)慣，甚至是不交費(fèi)亂停車(chē)。

7.地面自行車(chē)泊位：920輛（應(yīng)包括摩托和電動(dòng)自行車(chē)）

分析：該項(xiàng)目自行車(chē)泊位建筑面積暫估為：920輛x1.5㎡/臺(tái)=1380㎡；

地面自行車(chē)泊位用地率=1380㎡/27000㎡=5.1%，說(shuō)明該地區(qū)使用自行車(chē)（包括摩托和電動(dòng)自行車(chē)）的居民較多，城市化程度偏低。

基地研究結(jié)論：

1.由于基地面積較大有40.5畝，而綜合樓主體標(biāo)準(zhǔn)層平面僅有1866㎡~2028㎡，底層商業(yè)面積充分開(kāi)發(fā)是本案重點(diǎn)之一；

2.由于首層面積為9000㎡左右，二層面積為8000㎡左右，兩層合計(jì)達(dá)17000㎡左右，是一個(gè)大底盤(pán)的商務(wù)綜合樓；若1~2層不采用L型或冂形平面布置則很難處理通風(fēng)采光等技術(shù)問(wèn)題，也會(huì)產(chǎn)生很多有缺陷的低價(jià)鋪位十分不經(jīng)濟(jì)；

3.建議本案采用商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最大限度利用該基地的商業(yè)價(jià)值，化整為零、大小面積搭配、多層與高層裙房并存更容易引進(jìn)各種互補(bǔ)的商業(yè)形態(tài)，適合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求和可予測(cè)期發(fā)展需求。問(wèn)題探討之五：商業(yè)開(kāi)發(fā)

1.由于1~2層商業(yè)面積分別為9000㎡左右、8000㎡左右，3層到頂層商業(yè)面積為1866㎡~2028㎡左右，商務(wù)綜合樓柱網(wǎng)平面布置十分復(fù)雜也十分專(zhuān)業(yè)，在缺乏總規(guī)首層平面圖和商務(wù)綜合樓1、2、3層平面圖的條件下不敢妄加評(píng)論。

2.僅從突出地標(biāo)性建筑特征的目的說(shuō)幾點(diǎn)：

1）商務(wù)綜合樓2層頂有近6000㎡的屋頂平臺(tái)，和3層之間立面也有收臺(tái)，這近6000㎡的屋頂平臺(tái)也是大有商業(yè)文章可作，作好了可以大大提升1~2層裙房商業(yè)面積附加價(jià)值；處理好了會(huì)成為有特色的空中商業(yè)花園，也可以給立面增色。

2）如果要突出地標(biāo)性建筑特征的體量，宜作成商務(wù)綜合樓與臨街的外商街立面相連為主，由基地兩側(cè)面進(jìn)入內(nèi)商街和停車(chē)區(qū)；如果要突出地標(biāo)性建筑特征的挺拔，宜作成商務(wù)綜合樓組團(tuán)與臨街的內(nèi)商街組團(tuán)相連為主，由基地主要臨街面進(jìn)入內(nèi)商街和停車(chē)區(qū)。

3）停車(chē)區(qū)與停車(chē)區(qū)緊相鄰的內(nèi)商街宜統(tǒng)籌安排，在前期停車(chē)需求量不大時(shí)，白天可考慮作成區(qū)域性臨時(shí)集貿(mào)中心，晚上可考慮作成區(qū)域性夜市休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)，很適合二~三線(xiàn)中小城市，可迅速提升區(qū)位人氣和知名度。（只需在停車(chē)區(qū)外墻內(nèi)側(cè)適當(dāng)區(qū)段分割成適合臨時(shí)攤擋的露天分區(qū)，配上下水和電源接口即可。）

3.商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案中，可優(yōu)先開(kāi)發(fā)內(nèi)外商街組團(tuán)和商務(wù)綜合樓1~2層與內(nèi)外商街相連部份，先施工、先銷(xiāo)售、先運(yùn)營(yíng)，提前收回部份資金，還可提前為商務(wù)綜合樓主樓營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)造人氣興旺的氣氛。

4.內(nèi)外商街除特色餐飲外，宜選幾類(lèi)本土需求性強(qiáng)或本土資源性強(qiáng)的業(yè)態(tài)作主力店，還可以引進(jìn)與商務(wù)綜合樓主樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位相匹配的旅游配套業(yè)態(tài)作主力店，但不要太雜太低擋與商務(wù)綜合樓高擋品質(zhì)不匹配。

5.暫不宜考慮沃爾瑪這類(lèi)零售業(yè)巨無(wú)霸，更不可能引進(jìn)麥得龍這類(lèi)以中小企業(yè)客戶(hù)為主要目標(biāo)客戶(hù)群的單層超高空間倉(cāng)儲(chǔ)型超市，也暫不宜考慮麥當(dāng)勞和肯德基這類(lèi)以青少年高消費(fèi)時(shí)尚一族為主要目標(biāo)客戶(hù)群為主的洋快餐文化；可以引進(jìn)國(guó)內(nèi)有名氣的連鎖超市和家電專(zhuān)賣(mài)店。

6.商務(wù)綜合樓主樓的1~3層每層也僅有2000㎡左右，是商務(wù)綜合樓主樓本身配套需要的商業(yè)面積，不可輕易分割出售；除銀行外，只有高擋休閑餐飲、高擋休閑產(chǎn)品和服務(wù)可配；而且應(yīng)先定位商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式，后定位商務(wù)綜合樓主樓1~3層裙樓業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式，否則必出大錯(cuò)。

7.商務(wù)綜合樓主樓1~3層裙樓前一定要留有相配的廣場(chǎng)空間，商務(wù)綜合樓主樓與內(nèi)外商街的空間關(guān)系、車(chē)流流關(guān)系一定要有分有合處理好。

8.商務(wù)綜合樓主樓定位基本確定后，多聽(tīng)聽(tīng)商業(yè)咨詢(xún)公司和有商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師建議是明智的和必要的。

9.頂層商業(yè)布局和業(yè)態(tài)與商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)定位密切相關(guān)，并在下篇議。問(wèn)題探討之六：主樓開(kāi)發(fā)

第3層到頂層商業(yè)面積暫定為1866㎡~2028㎡左右，商務(wù)綜合樓主樓柱網(wǎng)平面布置一般均按內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，頂層可適當(dāng)抽柱作成局部大空間。在缺乏標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和豎向交通組織方式的條件下，也不可深議。僅就豎向業(yè)態(tài)分割提點(diǎn)建議。

1.4層和14（或16）層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時(shí)（會(huì)所、物管、商務(wù)平價(jià)餐廳、花園平臺(tái)等），上下不同功能平面也好錯(cuò)位。

2.5層到13層共九層作為A豎向段,15層到24層共十層作為B豎向段,25層到26層共二層作為C豎向段。

3.A段和B段一段作商務(wù)，一段作寫(xiě)字樓，誰(shuí)上誰(shuí)下看市場(chǎng)需求和地區(qū)寫(xiě)字樓使用習(xí)慣；A段在上與C段功能相近好經(jīng)營(yíng)，B段在上與C段功能相互干擾C段不好經(jīng)營(yíng)（豎向交通很難獨(dú)立）而且B段也售不了高價(jià)（有品牌有實(shí)力的公司-如中國(guó)移動(dòng)等都希望在居在別人頭上）。

4.無(wú)論作商務(wù)或作寫(xiě)字樓，均應(yīng)考慮開(kāi)間可分可合問(wèn)題；商務(wù)部份一般多按開(kāi)間分，分為單間、套間和大套間（兩單夾一廳）等；寫(xiě)字樓部份一般多按柱網(wǎng)分，分雙柱網(wǎng)、多柱網(wǎng)等。這是設(shè)計(jì)問(wèn)題，但要由商業(yè)策劃提出使用功能要求。

5.寫(xiě)字樓商辦部份最好能引進(jìn)1~2個(gè)至少能買(mǎi)進(jìn)1~3層的有品牌有實(shí)力的大公司，少量部份出租或出售給有品牌有實(shí)力的中小型公司。

6.商務(wù)部份最好是一種業(yè)態(tài)，若量太大不好引資和經(jīng)營(yíng)也可增加一兩個(gè)業(yè)態(tài)；例如：按每層平均40間標(biāo)準(zhǔn)客房計(jì)算，一個(gè)日接待300人左右的精品自助型旅游酒店可占用5~6層；A段商務(wù)部份還剩下2~3層可作成酒店式小戶(hù)型青年公寓、宜居宜商，為周邊商業(yè)戶(hù)、本地有實(shí)力的家庭分裂戶(hù)二次過(guò)渡置業(yè)、有獨(dú)居和家庭辦公生活習(xí)慣的丁克一族提供條件，市場(chǎng)前景看好；同時(shí)旅游酒店和1~3層的商業(yè)服務(wù)可很方便地延伸，增加商機(jī)又提升居住品質(zhì)。

7.精品自助型旅游酒店可參照國(guó)外流行的青年自助旅舍和國(guó)內(nèi)正在興起的家庭包間式自助旅舍，其核

心就是簡(jiǎn)化廚房功能（但必須有），廚房餐廳客廳臨時(shí)書(shū)房一體化，洗浴舒適衛(wèi)生（多淋浴加配小型冼衣機(jī)），臥室小巧溫馨（壁掛電視、靠床夜讀或玩手提電腦配套電訊設(shè)施）…

8.宜居宜商酒店式小戶(hù)型青年公寓，其核心特征可揉合上條自助旅舍和現(xiàn)在流行的小戶(hù)型公寓特征，

書(shū)房區(qū)大點(diǎn)，配一個(gè)多功能陽(yáng)臺(tái)；單間套內(nèi)面積30㎡左右，套間套內(nèi)面積60㎡左右，可與下面自助旅舍同柱網(wǎng)，在外挑部份作變化。

9.C段在B段上時(shí)，屋頂留1~2層作寫(xiě)字樓配套服務(wù)比較適合，作點(diǎn)便于商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、商務(wù)餐飲甚至網(wǎng)吧等；若該區(qū)域缺乏大型KYV娛樂(lè)中心，有這類(lèi)消費(fèi)需求，正好利用辦公和娛樂(lè)時(shí)間差充分利用豎向交通。

10.C段在A段上時(shí)，屋頂留1~2層作大型餐飲及娛樂(lè)項(xiàng)目比較適合，作一層便于商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、網(wǎng)吧，作一層帶屋面的大型品牌餐飲等；這正好充分利用專(zhuān)用商務(wù)豎向交通。也可騰出1~3層平面作高擋專(zhuān)業(yè)精品商鋪。

11.商務(wù)綜合樓主樓內(nèi)不宜考慮作書(shū)城，書(shū)城對(duì)豎向獨(dú)立交通引導(dǎo)功能要求較高，會(huì)影響商務(wù)綜合樓主樓內(nèi)1~3層商業(yè)面積的功能分割；此外書(shū)城需要發(fā)行大量教輔材作支撐，對(duì)學(xué)校數(shù)量和品種有要求，除非作專(zhuān)業(yè)批發(fā)書(shū)城。

12.幾點(diǎn)提醒：

1）二~三線(xiàn)內(nèi)向型消費(fèi)城市，更多商業(yè)物業(yè)由本市或居住本地的市民消化，這種經(jīng)濟(jì)模式對(duì)外來(lái)的沖擊有很強(qiáng)的抵抗力，目標(biāo)客戶(hù)定位一定要有依據(jù)，最好先試探性召商蓄水測(cè)試市場(chǎng)反映。

2）二~三線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)漲速平穩(wěn)、不宜急速上升，要有過(guò)渡的過(guò)程，給投資者一定的升值期望空間，找到不同組團(tuán)和分區(qū)的適當(dāng)?shù)膬r(jià)格切入點(diǎn)，以獲得豐厚的收益。

3）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格很高，租金若偏低會(huì)影響到投資者信心。二~三線(xiàn)城市若地方經(jīng)濟(jì)模式缺乏外向性生命力時(shí)，過(guò)度超前的商業(yè)地產(chǎn)易陷入困境，要有所警惕。

4）市場(chǎng)證明多數(shù)空置的商業(yè)地產(chǎn)，不少還具有區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，閑置是因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)召商和后期運(yùn)營(yíng)管理不善所帶來(lái)的問(wèn)題，也就是常見(jiàn)的旺銷(xiāo)不旺鋪。投資選擇應(yīng)優(yōu)選大客戶(hù)，不要過(guò)早把有規(guī)模的商業(yè)面積分割出售；很多有實(shí)力的投資大客戶(hù)青睞投資有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪、寫(xiě)字樓等大面積商業(yè)地產(chǎn)，小盤(pán)很少考慮。

其他人回復(fù)摟主的話(huà)題始終沒(méi)有涉及層高？？，倉(cāng)儲(chǔ)式的超市對(duì)層高要求是至少6.5米

一般生活超市要求不是太高，可是你的超市面積3萬(wàn)超出你所在區(qū)域的人口、消費(fèi)能力，在招商上會(huì)存在困難。估計(jì)當(dāng)?shù)氐娜司啼伱娣e也已經(jīng)飽和了，是吧？？？

建議超市部分找2家超市一家建材家具、一家生活用品，（由于家電超市和生活超市部分商品重復(fù)，所以不予考慮）同時(shí)可以輔以健身、美容等業(yè)態(tài)，周?chē)Y1圈小商品。（通常小商品是由超市（生活）自己招商的，在簽訂合同時(shí)需注意）

三層商業(yè)可以定位為：1F書(shū)城、工藝品、音像制品及相關(guān)業(yè)態(tài)

（如移動(dòng)連通營(yíng)業(yè)廳）等

2F中低檔餐飲以快餐小吃為主（和超市、辦公配套）、游戲機(jī)房、網(wǎng)吧也可以放在2樓

3F咖啡、KYV、大型餐飲

（配合商務(wù)用餐以及娛樂(lè)）

鑒于你所在的區(qū)域人口不多、通常這種地級(jí)縣商業(yè)設(shè)施也不會(huì)很完善，商務(wù)樓的做法可以按照摟主自己所想的做綜合的。建議1層商務(wù)、大堂、配套

2層——18層辦公

19層——22層經(jīng)濟(jì)酒店

23層——28層商務(wù)套房

以上僅是項(xiàng)目定位的一些看法，看上去比較雜，呵呵。但是，項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)人群、消費(fèi)水平以及該項(xiàng)目的體量不容許這個(gè)項(xiàng)目朝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的方向做?？纯雌渌诉€有什么高見(jiàn)沒(méi)有，都現(xiàn)出來(lái)切磋切磋。VSTING的想法很好。

1.項(xiàng)目08年底竣工。高層部分的售價(jià)目前估算約為3000左右/平方米。（28高層建筑的建安成本大約1500左右/平方米。不包括土地成本。）

2.目前正在引進(jìn)娛樂(lè)公司等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。至于餐飲等業(yè)態(tài)目前尚不考慮。等“招商意向書(shū)”整理分析后再做下一步方案。

3.沃爾瑪之類(lèi)的大型超市是絕對(duì)不會(huì)去這種三線(xiàn)城市。本項(xiàng)目正在引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)等大型超市。20000方超市（15000的營(yíng)業(yè)面積）日營(yíng)業(yè)額需要30萬(wàn)才是盈虧平衡點(diǎn)。目前項(xiàng)目所在地消費(fèi)尚沒(méi)有達(dá)到。根據(jù)市場(chǎng)研究得出，2023--2023尚可以勉強(qiáng)達(dá)到。大型超市的開(kāi)業(yè)時(shí)間定為2023年新年。

4.高層復(fù)式的話(huà)會(huì)提高總價(jià)，市場(chǎng)抗性會(huì)更大，但是做少部分也是存在可行性，可做針對(duì)性分析。

5.項(xiàng)目所在地教師、公務(wù)員月薪2000多，不是本案的主流客戶(hù)。本案主流客戶(hù)定位當(dāng)?shù)氐闹行推髽I(yè)、私營(yíng)業(yè)主等高收入人群。補(bǔ)還沒(méi)漸從事蛛過(guò)策誕劃呢歉,第驅(qū)一次總!!井!毯

桑一、幼

隊(duì)28肚層咖滾啡廳

陷18搶?zhuān)?浙7作炊為寫(xiě)彼字樓

茂4－驕17柏作為條小戶(hù)書(shū)型商銀品房

禾三層乞酒吧攻、餐嗽飲、毯游藝赴廳、裕be松f止or屆t極im諸e之針類(lèi)的

郊一二劉層大灑型超徒市

烤二、遼

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顏?lái)?xiàng)目烘位于捎城北于新區(qū)尾，距熔離老閑城區(qū)茂中心悠地段衡大約面4.陶5公莖里。骨城北辦區(qū)屬瓶于項(xiàng)相目所雁在城椅市城秤市發(fā)影展主零要方頂向。雄市新澇規(guī)劃晨地段規(guī)，是稱(chēng)未來(lái)騰城市冰的發(fā)吧展方前向。腫在政隸府規(guī)復(fù)劃中系，城盞北規(guī)余劃人桿口8航.6聰萬(wàn)人糟，是牢城區(qū)嬌各片南區(qū)中群規(guī)劃市人口復(fù)最多蟲(chóng)的區(qū)將域，魯為項(xiàng)羅目提諷供了演較好訓(xùn)的人研口支鍬撐。

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偵其客餓戶(hù)定杯位可阿以是炕年輕搜白領(lǐng)明、入收駐公微司管證理層層、向筆往獨(dú)柄立自歷由生岔活的海人、遇私人庸空間帆、個(gè)從人工耽作室樣、小循型辦動(dòng)公聯(lián)懼絡(luò)點(diǎn)稈、投翁資。

溫四、理

倚

裕

排

抓令2踏.純電寫(xiě)字觸樓需標(biāo)求很決小，結(jié)現(xiàn)有貼辦公建樓以鹽傳統(tǒng)武辦公湖樓為希主，昏酒吧島、餐烈飲、擱游藝叨廳、罰be悔f桌or受t著im枯e、送咖啡雅廳可炭以吸躺引那每些傳葡統(tǒng)辦堤公樓紅的客共戶(hù)，蠶這些萬(wàn)場(chǎng)所餡可以健為緊幣張工蓋作的忘年輕變白領(lǐng)淡們提始供必妥要的幣娛樂(lè)妻、休撇閑、更交友茄、放簡(jiǎn)松、租釋放某自我艇場(chǎng)所懂，也員可以殼為來(lái)?yè)?jù)一二晨層超端市購(gòu)盡物的厚人提霉供進(jìn)杏餐、騙等人慨、休明息。

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胳六、枕

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跑二好設(shè)置玉公交宅車(chē)站愧臺(tái)合哭理引慨導(dǎo)人桌流，囑開(kāi)通駛到老燒市區(qū)軍核心鵲地段令的直趣通車(chē)診。士項(xiàng)目警位于踐二線(xiàn)械城市班。全失市人席口5菊8萬(wàn)府，市豈區(qū)人量口1糞4萬(wàn)脅。本喬項(xiàng)目候位于吊城北棄新區(qū)小，距葛離老但城區(qū)垂中心尋地段篇大約水4.拆5公叢里。瓣城北僅區(qū)屬雞于項(xiàng)報(bào)目所懂在城輝市城事市發(fā)饑展主梁要方舊向。賺市新濃規(guī)劃本地段塊，是諒未來(lái)蠶城市改的發(fā)碗展方姜向。睡在政獲府規(guī)雅劃中崖，城鵲北規(guī)雙劃人鼻口8別.6笛萬(wàn)人柳，是慚城區(qū)丙各片得區(qū)中杠規(guī)劃準(zhǔn)人口紋最多妖的區(qū)何域，票為項(xiàng)刃目提拖供了雀較好額的人撐口支蘋(píng)撐.

上1;碼首先瘦市場(chǎng)匹信息贈(zèng),此饞區(qū)域熊已納日入政隆府規(guī)姥劃中貓,項(xiàng)勁目距輪老城頑區(qū)1蠅.5穗公里加,老斤城區(qū)本的商夢(mèng)業(yè)業(yè)注態(tài)以膀什么錫為主丈,百針貨、羞零售飾、估曠計(jì)都濱缺乏悶商業(yè)陜管理紛，從外老城辦區(qū)商孤業(yè)業(yè)藏態(tài)中模找到販商業(yè)頸真空炸點(diǎn)與拴發(fā)展咽點(diǎn)、酒超市奶先行資你可班以先橫與公酒交公熊司聯(lián)需合，罷在開(kāi)樸業(yè)后序免費(fèi)介班車(chē)狐。帶細(xì)動(dòng)人其氣與騙關(guān)注店，媒鹿體配味合。朋你知彎道了泥嗎？袍就不侍多談鄙了。

層2、孝1.碎8萬(wàn)纏商業(yè)做，在雜三線(xiàn)些城市蓋，必蛛修進(jìn)呢行有扶效商擺業(yè)業(yè)煩態(tài)組所合。梁建材逢超市誠(chéng)（有夢(mèng)很多他業(yè)態(tài)掉的）薯、服忠裝、閱鞋帽攝?；螋斦哂坝沙?，敲老城錯(cuò)區(qū)缺并少的辛或是門(mén)有待拆整合段，都走可以蘋(píng)考慮育。

換3、杰28即層、坑第一躺我不子知道惕項(xiàng)目卡規(guī)劃充結(jié)構(gòu)娛是怎蝦樣的課，簡(jiǎn)豆單談鹽，按遇樓層弦給予贏功能碰分區(qū)生，一膠定要倒上一擋些檔足次，也業(yè)態(tài)飼組合責(zé)上，敢先引陡入酒型樓餐忽飲，炮因?yàn)槊⑷€(xiàn)倉(cāng)城市繳當(dāng)?shù)丶t政府址官員式就喜電歡吃屋新鮮孔的。燥10伴層以評(píng)下可丙以安饑排，攔桑拿異中心慢、象湖上海繭的：梨海藍(lán)木云天刺的模爬式，乳10蔥層以除上劃襯分成際酒點(diǎn)饒式小東戶(hù)型斷，后喪期可趴以引淡入快耽捷酒翻店進(jìn)駛行管狡理，胸告訴跨你想常要項(xiàng)觸目火駕，定久位是土一、護(hù)媒體遺和S奏P活梳動(dòng)宣善傳造焰市最窮重要惹。

碌4、系項(xiàng)目懸那邊仆有什定么旅移游觀謝光點(diǎn)顫，還棚有什擋么對(duì)鉤項(xiàng)目干后期役有利亮的信齡息，濟(jì)你可開(kāi)以在木挖掘煮下。揚(yáng)當(dāng)然芳有些真項(xiàng)目局上的乏政策詳也可蛛以和重當(dāng)?shù)馗罍贤ㄊШ献魈ぁ?/p>

爸我的遼一點(diǎn)晃淺見(jiàn)杜，說(shuō)肺得不徹妥之來(lái)處，垃還請(qǐng)室大家陰包涵痰。

梢項(xiàng)目羨定位鑒是該捧地區(qū)爛的地壤標(biāo)型扯物業(yè)記，所塵以基利本經(jīng)寬營(yíng)理蠅念必創(chuàng)然是然高風(fēng)湖險(xiǎn)高趕利潤(rùn)挽，不響可以葵用傳駁統(tǒng)跟溫隨市忽場(chǎng)的衡思路熊去操老作，泊主導(dǎo)托市場(chǎng)槳是項(xiàng)剝目成老功的割必然爺途徑棒。

息大型確超市儉：

招招商撈建議盡大潤(rùn)眨發(fā)、撲蘇果駁等二咱線(xiàn)超到市，拌沃爾求瑪?shù)却ㄒ痪€(xiàn)尚超市豐不會(huì)歉進(jìn)入岸此類(lèi)血二線(xiàn)嶄城市辯。

亮三層咳商務(wù)抬樓：

陰體量困1.悉8萬(wàn)戰(zhàn)㎡，這相對(duì)詢(xún)于周艦邊8圓.6霞萬(wàn)人休的人交口數(shù)次量，填似乎食過(guò)大漂，只益能做適組合快業(yè)態(tài)些。

照建議努一層貞定位委精品百家居夏、電暮器連們鎖、深銀行墊、電偉信等漏業(yè)態(tài)

帽二層潛可以虜考慮濕影城劍、K裕TV艘休閑暢型業(yè)窄態(tài)，明由于浸本項(xiàng)皆目系峰地標(biāo)塵型物慧業(yè)，精招商不中應(yīng)議注重犧入住碰商家愿的品拐牌素荒質(zhì)，域不建比議網(wǎng)謀吧等盞業(yè)態(tài)駝進(jìn)駐

癥三層電及商澡務(wù)樓你頂層故可作綢通盤(pán)頂考慮掃，建雁議三洗層經(jīng)分營(yíng)餐兵飲，咐并可扶考慮劇將三披層頂穗層經(jīng)負(fù)營(yíng)成地為特輔色露藝天餐院廳，危提高夠產(chǎn)品距附加特值

堂28地層商瓜業(yè)用貞房：

知由于院當(dāng)?shù)匕羌?jí)抱賓館盞市場(chǎng)莖容量教有限閱，且涼經(jīng)營(yíng)獵狀況裙不佳額；此卸28奸層物慌業(yè)不揀適宜界做酒射店

墊且純襖寫(xiě)字禽樓需放求很勁小，課現(xiàn)有隆辦公紀(jì)樓以宗傳統(tǒng)被辦公障樓為甩主；香考慮向?qū)懽至顦撬茮r有困麻難

稠住宅換市場(chǎng)憤以多渣層為母主，愚銷(xiāo)售稍情況捆良好織，高乖層電椅梯項(xiàng)隆目存速在較夜大的秘銷(xiāo)售懸抗性異。且快28忙層建詢(xún)筑方饑案的毒建筑能成本份過(guò)高閘，以草現(xiàn)有壘商品標(biāo)房市走場(chǎng)平仰均價(jià)擾格為宿23男00廈元/杏米，遮投資闖收益儲(chǔ)率不鹿樂(lè)觀癢。

吳根據(jù)儉以上混條件廁，此愿28圓層物碰業(yè)定報(bào)位問(wèn)帖題很駁大，潤(rùn)但考迫慮到絮政府送對(duì)本姿項(xiàng)目糾的重胖視，鄉(xiāng)以上酒不利填因素錢(qián)可以方暫不右考慮慶。

銅項(xiàng)目匙1-凱3層標(biāo)建議倍定位邀為經(jīng)己營(yíng)性肆商務(wù)祥會(huì)所貝，供撒本項(xiàng)倍目周姻邊高米收入閉人群文消費(fèi)阻、休似閑使脈用

泛4層畫(huà)建議鍬作物棟業(yè)用敵房和助設(shè)備塌用房

墻5-防28剝層定炒位建堤議如興下

吉建議尿一：總酒店閃式公悟寓

朵本項(xiàng)兔目周睛邊現(xiàn)慮有商爆品房張市場(chǎng)阻平均成價(jià)格琴為2薯30話(huà)0元均/米擁，但禿本項(xiàng)貨目目呈前建訪(fǎng)筑成界本已旱經(jīng)1銷(xiāo)50天0元爹，利夕潤(rùn)空緞間太秧少，絮但考額慮到或本項(xiàng)史目高膚端定類(lèi)位，啊適當(dāng)鄭注入僑部分驕時(shí)尚室概念驚，采罵用低集總價(jià)后高單位價(jià)的槳策略督，提感供酒婚店式筐物業(yè)庭服務(wù)例，立訊足于狂本地劍區(qū)高饞端收在入人盾群，止還是湊可以敲考慮躬的。

且建議策二：皆寫(xiě)字盞樓

援本項(xiàng)槳目目溉前周劉邊寫(xiě)屯字樓窩市場(chǎng)脆仍是峽以傳蝕統(tǒng)辦襲公樓陳為主偵，寫(xiě)綱字樓計(jì)市場(chǎng)忠出現(xiàn)凳空缺是，雖菊然在宴客戶(hù)毒接受嫁觀念搖上可馬能出羅現(xiàn)問(wèn)植題，織但是赤由于守本項(xiàng)廳目系近該地充區(qū)地考標(biāo)型恨建筑捉，具黃備打勞造該智區(qū)域杠最高很端的次商務(wù)鵝辦公子中心芝的素送質(zhì)，宅可以暮考慮歉以目吹前該裳地區(qū)囑政府像及事作業(yè)單端位為千其中邁一個(gè)磚客群概目標(biāo)粉。

瀉以上洋定位井可能持帶有泉一定站風(fēng)險(xiǎn)劫性，種但是沉考慮呀到項(xiàng)努目的序高端濱定位呼，還醋是具柴有一指定可公操作揀性，稠從良個(gè)一個(gè)農(nóng)意義潮上說(shuō)否，策頌劃的逆另一嫌個(gè)作淚用不筆是跟闊隨市傍場(chǎng)，躁而是獅引領(lǐng)崇市場(chǎng)破，該查項(xiàng)目散雖然亂風(fēng)險(xiǎn)末性比擠較大泳，但防是如禮果能福夠把卸握住既項(xiàng)目骨的某量些優(yōu)祥勢(shì)，費(fèi)還是滋具備蝴成功柿的基僑本素易質(zhì)?？v分析醋的都動(dòng)很專(zhuān)灘業(yè)昂修，我央就不杏班門(mén)認(rèn)弄斧伸了。

崗簡(jiǎn)單妖做一籮個(gè)邊說(shuō)緣分等析：

近1、謝政府肅將當(dāng)腿地標(biāo)姜志性病項(xiàng)目是交給介該開(kāi)秤發(fā)商述，說(shuō)例明該橡開(kāi)發(fā)五商和裙當(dāng)?shù)仞囌疄车娜藭?huì)脈關(guān)棚系密抹切。

藍(lán)2、撫當(dāng)?shù)毓日啺?市8層曾建筑壤建設(shè)屋在新匠規(guī)劃湖的北淡部新袋區(qū)，身目的留在于澡讓該啞開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)商先折期投竭入資解金帶食動(dòng)這令一帶音的發(fā)抗展。

您3、大該項(xiàng)其目的甲成功森與否論可能他影響霸到當(dāng)專(zhuān)地政講府領(lǐng)產(chǎn)導(dǎo)的暑政績(jī)著。

咐邊緣疾性結(jié)蠻論與襯建議嚇：

素1、蠶當(dāng)?shù)睾I(lǐng)導(dǎo)巴對(duì)該迫項(xiàng)目序寄予寫(xiě)厚望途，該究項(xiàng)目鼻的定全位就智一定勝要成長(zhǎng)為當(dāng)萬(wàn)地最巾好的靠，至蓋少要悄保持憐領(lǐng)先梅地位輛5年放以上蓮（5散年一資屆昂摔，嘿禾嘿！饑），短重點(diǎn)吐做好立外立虛面設(shè)弓計(jì)，存選用迷現(xiàn)代芬感強(qiáng)捧的外淹裝飾穗材料復(fù)，力蝦求建痰筑的選挺拔耽和時(shí)蜓代感焰（不令要忘鍵了頂寒上要合加上椅個(gè)頂貌帶花扛翎什件么的盛，對(duì)瓜外宣允傳的率高度吉就要鄰高很暈多了寧昂，污呵呵誕?。┨?。

氧2、或因?yàn)榇娈?dāng)?shù)叵裾魰?huì)全朽力支聞持該索項(xiàng)目派的開(kāi)搖發(fā)建卷設(shè)，秒而建離設(shè)該彎項(xiàng)目繩的開(kāi)闖發(fā)商勒在該紀(jì)項(xiàng)目顫上不耗會(huì)追隙求高紋回報(bào)果（再谷好的寶策劃滅也別銳想做余成高逝回報(bào)友項(xiàng)目茅，這初項(xiàng)目擦根本均就不表是那殊個(gè)料狀！）捉，但父是，仿其他頃項(xiàng)目聯(lián)上的細(xì)回報(bào)彎肯定遵沒(méi)得胖說(shuō)，奪咱們誤做策股劃的謠心里膠知道持，不嘩必說(shuō)爐明，艘趕緊算做好腐了這波個(gè)，咸就等觸下一宏塊肥督的吧幟，嘿熟嘿！

佳3、季怕寫(xiě)虧字樓聯(lián)銷(xiāo)售幻不好帆？放不心吧拐！讓閱當(dāng)?shù)嘏空备慵铱饌€(gè)什勵(lì)么局沈什么理委的跳先進(jìn)糊駐，包再不列行，滴就弄瓣個(gè)什眼么銀襪行什霞么保瓣險(xiǎn)公爬司的淋先進(jìn)阻駐，解放心黃吧，效領(lǐng)導(dǎo)表們也栗不愿談意讓賠樓建烤完了貧就在汁那兒兼空著美，那椅樣他途們不早至少吃得被兔罵5稻年？

妙再胡桑說(shuō)一笛通商尚業(yè)昂框。

饅4、江商業(yè)飄反而席不樂(lè)爭(zhēng)觀，飛政府腫幫不罪上忙患，要陪知道剩，規(guī)趟劃8雁萬(wàn)余徐人口忠，那裁不得竊5年膛后？夜現(xiàn)在克建這晝么個(gè)牙玩意勢(shì)兒？腹根本腦不現(xiàn)罩實(shí)，掀沒(méi)有版人就暗沒(méi)有仗市！襯沒(méi)有發(fā)市哪割有場(chǎng)蟻？所身以，能要考呢慮商找業(yè)招揭商和僅運(yùn)營(yíng)筆，首海先考驗(yàn)慮什登么業(yè)陪態(tài)進(jìn)每來(lái)能扎賺錢(qián)焰（誰(shuí)綠不想灣賺錢(qián)店？你甩不給道我房訪(fǎng)策幣勸的話(huà)盡，我楚才不玩伺候緞你呢慧！噓勸~~工說(shuō)漏洗了，服閉嘴閥！）炭，將纖來(lái)的策經(jīng)營(yíng)枯客戶(hù)鞏看不鐵到賺漫錢(qián)的予希望花，根刷本不秤會(huì)進(jìn)芽場(chǎng)，污很多紀(jì)二線(xiàn)品城市猴的新漁開(kāi)發(fā)僑區(qū)，沿都有蝦類(lèi)似察的大眠盤(pán)項(xiàng)斤目，窮為了您銷(xiāo)售跑住宅額，先則建設(shè)尊一個(gè)肚大型升超級(jí)役市場(chǎng)謹(jǐn)，不岡要租置金，旋甚至騙賠錢(qián)恐讓名軌店進(jìn)里場(chǎng)經(jīng)愚營(yíng)，水目前練這個(gè)醫(yī)項(xiàng)目具，沒(méi)蔑有運(yùn)宴營(yíng)大悶中型干零售欺商業(yè)苗所需仆要的遺足夠良的人柔口，凱市區(qū)嫩離這請(qǐng)里4止.5低公里攝,超稅過(guò)了冊(cè)大型涌超級(jí)宵市場(chǎng)摩3公師里的絮輻射卸范圍嘩,況晌且,業(yè)老城定市零進(jìn)售商煮業(yè)較儉發(fā)達(dá)躺,人霜們根踏本不密會(huì)來(lái)予這里舒購(gòu)物僻。

魄因此鼻，可襲以將材這里兇作為鍵將來(lái)物的大投型超草級(jí)市浮場(chǎng)來(lái)嬌設(shè)計(jì)茶，但羞是，濟(jì)經(jīng)營(yíng)京的前志5年紛，先諒把2得、3穴層商艘業(yè)房晨全部但做成粒娛樂(lè)屯業(yè)、或酒店撓業(yè)、減要知華道，孕好的職酒店堡不怕陳遠(yuǎn)，棟而且皺，新鳳城市辭中心狀建在稀哪里載，哪顧里幾拼會(huì)先附出現(xiàn)松大吃乓大喝來(lái)的餐遼飲需寨求，梳娛樂(lè)吸場(chǎng)所丙更不趙怕遠(yuǎn)蛾（安耳全保詳密性給好昂辨，嘿株嘿！勉），鵲現(xiàn)在茫中國(guó)篇國(guó)情被就是敢請(qǐng)客鞭就要銅吃喝菜玩樂(lè)屠一體畏化嗎仙！哈供哈！結(jié)論唱1.徐8萬(wàn)機(jī)方商表業(yè)用株房的旁業(yè)態(tài)芳定位沸及產(chǎn)的品建嬸議（刷1）腹

念這里答不羅扮列數(shù)喉?yè)?jù)以震及過(guò)夕程（室涉及茂到商亞業(yè)機(jī)班密）霞。

借下面披只把失甲方率認(rèn)可柱結(jié)論蠻部分挨公布杯于眾坡，希未望大席家踴險(xiǎn)躍探給討。

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蕉因此帖，本志項(xiàng)目壘可以積考慮拍從解飼決這是個(gè)矛絲盾的算角度貝出發(fā)碎，將塘本項(xiàng)槳目的姐商業(yè)長(zhǎng)部分揚(yáng)打造誠(chéng)成位挪于市兩區(qū)城廊北新悅區(qū)，均集購(gòu)覽物、榮餐飲蜜、休犧閑娛斤樂(lè)、逝文化暮教育螞于一兔體的縱，覆廢蓋全土市的屠“復(fù)捧合型演”商削業(yè)中截心，案實(shí)現(xiàn)廈商業(yè)而業(yè)態(tài)彼的升腥級(jí)和描商業(yè)影業(yè)種臟的聚寶合，斧打造越新的禮商業(yè)字中心豆。1.8萬(wàn)方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（2）

2)

商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合

購(gòu)物類(lèi)

大型賣(mài)場(chǎng)

新華書(shū)店

精品家居

陜精品團(tuán)服飾

為餐飲欄類(lèi)

專(zhuān)中式堡快餐

趕西式理快餐

避特色播餐飲喊街

引娛樂(lè)惡休閑

止量販掏式K統(tǒng)TV

晴健身掏中心

點(diǎn)美容洋美體

上電玩圓城、能兒童慮娛樂(lè)訊城

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閘面積爸靈活堂，喜任歡大逢開(kāi)間浙；對(duì)來(lái)層高春要求夜不高喝，大蜜都希瓶望在蛙4米但以上莖；沿芽街一士層，念或者軍沿街圓一、涌二層靈組合胞；

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嶄開(kāi)間態(tài)進(jìn)深虧比擊不大坡于1惜/2叮；面補(bǔ)積靈寫(xiě)活；勾空間蒼方正鮮；最美好沿杏街一先層；

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鑰面積金80毫-2洽00突平方揮米，尤框架睡結(jié)構(gòu)傘，層瓦高最怖好在枕4.點(diǎn)5米鋪；配貓?zhí)自O(shè)奉施：疾電力訓(xùn)不少父于2觸0千楚瓦/娘10授0平濁方米奇，有老充足伸的自連來(lái)水直供應(yīng)晃，有渠油煙隱氣排臥放通派道，在有污思水排店放、瘦生化走處理犯裝置寺；流輝線(xiàn)通婦暢，榨有不接受影非響的購(gòu)人流刊物流校通道標(biāo)；位餓置在那一、很二、悉三樓忌均可俯，但蓄忌分朽布數(shù)戰(zhàn)個(gè)樓彈面；

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博首層猶使用張面積屋35倚0平血方米初，門(mén)扁面1宵2米策；凈罪高不鏈低于昏3米嚷；提薯供相夢(mèng)應(yīng)的鵲排水車(chē)管線(xiàn)乖位置干，排量水管自徑不壽小于哀6英烤寸；望提供蹤適宜竿位置磚的隔轟油池伙、排曠放油零煙管默道（蕩排煙峰管道躲的截幟面積禍為5懇00倦mm浪*7窮00娘mm卵）設(shè)、化像糞池臭管道礙，以怖及臨拼時(shí)卸填貨車(chē)目位等商；

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