山東省年棚戶(hù)區(qū)項(xiàng)目報(bào)告

山東省年棚戶(hù)區(qū)項(xiàng)目報(bào)告RevisedbyBETTYonDecember25,2020山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司

XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告山東XXXXXX工程咨詢(xún)公司

二0一七年三月TOC\o"1-5"\h\z第一章總論 1第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)單位 1第二節(jié)報(bào)告編制單位 1第三節(jié) 工作依據(jù)與研究范圍 1第四節(jié)報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論 3第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 6第三章項(xiàng)目概況 7第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 7第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)意義 8第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性 12第四節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃 16第五節(jié)總圖運(yùn)輸 20第六節(jié)建筑工程設(shè)計(jì) 21第七節(jié)公用輔助工程 23第八節(jié)物業(yè)管理 31第九節(jié)實(shí)施計(jì)劃 32第十節(jié) 項(xiàng)目組織管理 33第十一節(jié)項(xiàng)目招標(biāo) 34第十二節(jié)投資估算 36第十三節(jié)資金籌措 36第四章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 37第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 37第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 38第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 38第五章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 39第六章 節(jié)能方案分析 41第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 41第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 42第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 43第四節(jié)節(jié)能建議 45第七章 建設(shè)用地和征地拆遷分析 46第一節(jié) 項(xiàng)目選址及用地方案 46第二節(jié) 土地利用合理性分析 47第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 47第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 49第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 49第二節(jié) 場(chǎng)區(qū)周?chē)h(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 49第三節(jié)設(shè)計(jì)原則 49第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響治理措施 50第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 54第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響結(jié)論 54第九章經(jīng)濟(jì)影響分析 54第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 54第二節(jié) 行業(yè)影響分析 59第十章 社會(huì)影響分析 60第一節(jié) 社會(huì)影響效果分析 60第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析 61第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 62第-一章結(jié)論和建議 63第一節(jié) 結(jié)論 63第二節(jié) 建議 63附件與附圖另冊(cè)第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)單位1、 項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目2、 建設(shè)性質(zhì)新建3、 項(xiàng)目建設(shè)單位山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司第二節(jié)報(bào)告編制單位山東XXXXXX工程咨詢(xún)公司工程咨詢(xún)資格等級(jí)：甲級(jí)證書(shū)編號(hào):工咨甲XXXX發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第三節(jié)工作依據(jù)與研究范圍一、工作依據(jù)1、 山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司與山東XXXXXX工程咨詢(xún)公司簽訂的工程咨詢(xún)委托書(shū)與合同書(shū)2、 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》3、 《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》4、 《濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》5、 《濰坊市城市總體規(guī)劃》、《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》6、 《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》7、 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》8、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》9、 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料10、 有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等二、 研究范圍1、 項(xiàng)目申報(bào)單位概況2、 項(xiàng)目概況3、 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析4、 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析5、 節(jié)能方案分析6、 建設(shè)用地和征地拆遷分析7、 環(huán)境和生態(tài)影響分析8、 經(jīng)濟(jì)影響分析9、 社會(huì)影響分析三、 編制原則1、 科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施。根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和政府財(cái)政能力，結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定棚戶(hù)區(qū)改造目標(biāo)及改造任務(wù)，區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排連片、規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目，有計(jì)劃有步驟組織實(shí)施。2、 因地制宜，區(qū)別對(duì)待。堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。重視維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實(shí)保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴(yán)禁大拆大建。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保留建筑，主要進(jìn)行房屋維修、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。3、 統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。棚戶(hù)區(qū)改造應(yīng)與其他保障性住房建設(shè)相結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步完善新建安置小區(qū)供水、供電、供氣、通訊、污水垃圾處理等市政設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生等配套公共服務(wù)設(shè)施。4、 充分合理利用場(chǎng)地，做到功能分區(qū)合理，規(guī)劃有序整齊，符合規(guī)范，具有合理性、時(shí)代感和前瞻性。5、 個(gè)性化的總平面布局、安全通暢的交通流線(xiàn)、生態(tài)化的景觀(guān)綠地系統(tǒng)、獨(dú)特的建筑環(huán)境氛圍、經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃、靈活、可變、可操作性的發(fā)展戰(zhàn)略。6、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和省，市有關(guān)方針政策和規(guī)范。第四節(jié)報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論1、 建設(shè)地址XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目位于ZXXXXXXXXXXXXX。該地塊市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，交通、通訊十分方便，適宜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。整個(gè)基地形狀較規(guī)整，地理位置非常優(yōu)越，該地塊地勢(shì)平坦，周?chē)某鞘泄芫W(wǎng)配套齊全，是極具升值空間的理想生活之地。2、 建設(shè)規(guī)模XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目占地面積15863平方米，總建筑面積185520平米，其中住宅建筑面積182507ml公建建筑面積3521廿，建設(shè)18棟3層住宅樓，1棟4層幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心，1棟3層物業(yè)管理、養(yǎng)老服務(wù)中心。3、 物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、 實(shí)施計(jì)劃XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)期2年，計(jì)劃于2016年10月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年9月工程全部竣工。5、 投資估算XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資為28000萬(wàn)元，其中建設(shè)投資萬(wàn)元，建設(shè)期利息1040萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元。項(xiàng)目資本金8500萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資比例大于30%。6、 資金籌措項(xiàng)目總投資28000萬(wàn)元，其中貸款8000萬(wàn)元，其余資金由建設(shè)單位自籌。7、 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，且能夠提高和改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境條件，同時(shí)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。8、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1項(xiàng)目用地面積平方米15562總建筑面積平方米1586202住宅建筑面積平方米1325043公建建筑面積平方米35204建筑密度%275容積率6綠地率%7規(guī)劃戶(hù)數(shù)戶(hù)10008規(guī)劃人數(shù)個(gè)3200人/戶(hù)9停車(chē)位個(gè)102210總投資萬(wàn)元2800011銷(xiāo)售收入萬(wàn)元12銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元13利潤(rùn)總額萬(wàn)元14所得稅萬(wàn)元

15稅后利潤(rùn)萬(wàn)元16投資利潤(rùn)率%%17投資利稅率%%第二章項(xiàng)目申報(bào)單位情況山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司是注冊(cè)資本15000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)范圍：國(guó)有土地開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)利用，水利、道路、園林綠化、生態(tài)和環(huán)境保護(hù)，文化、教育、旅游等城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)，市政工程水電管網(wǎng)投資建設(shè)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)工程水電管網(wǎng)投資建設(shè)，市政府授權(quán)的城建國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，安置房建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理等。公司下設(shè)人事行政部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部、開(kāi)發(fā)部，負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等工作。第三章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景1、 棚戶(hù)區(qū)改造是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要棚戶(hù)區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)在過(guò)去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造，約改造5000萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)，近100萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。目前，我國(guó)包括棚戶(hù)區(qū)在內(nèi)有大約億平方米危房亟待改造，政府正在制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國(guó)從2009年開(kāi)始，對(duì)國(guó)內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場(chǎng)、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場(chǎng)中棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，山東省城市棚戶(hù)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施條件，房屋結(jié)構(gòu)以及土地綜合利用方面存在較大的不足，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合現(xiàn)階段山東省社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)城市住房條件的要求，也不能滿(mǎn)足居民對(duì)居住條件的要求，因此項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。2、 項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)中央及地方關(guān)于改善棚戶(hù)區(qū)居住條件各項(xiàng)政策的需要中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國(guó)財(cái)政部、中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《》建保[2009]295號(hào)、《中央補(bǔ)助城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》和關(guān)于印發(fā)《中央補(bǔ)助城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》的通知，財(cái)綜〔2010〕46號(hào)等文件和山東省有關(guān)棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)相關(guān)要求，國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上上午征收與補(bǔ)償條例》及《山東省人民政府關(guān)于城區(qū)民用房屋征收補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)》（青政發(fā)（2011）13號(hào)）、《山東省人民政府關(guān)于非民用房屋征收補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)意見(jiàn)》（青政法（2011）14號(hào)），進(jìn)行補(bǔ)償安置。大力加快棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)度，服務(wù)低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平，體現(xiàn)社會(huì)主義新中國(guó)共同富裕的社會(huì)主義好政策，項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)中央及地方對(duì)國(guó)有工礦企業(yè)和城市棚戶(hù)區(qū)的改造的各項(xiàng)政策的結(jié)果，是一項(xiàng)改善民生的德政工程，福利工程。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)意義一、棚戶(hù)區(qū)改造的意義棚戶(hù)區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人和人與子人之間的和諧。1、 棚戶(hù)區(qū)改造縮小了住房差距通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造，棚戶(hù)區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時(shí)縮小了生活差距。棚戶(hù)區(qū)居民從沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶(hù)區(qū)，搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些棚戶(hù)區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會(huì)矛盾。2、 棚戶(hù)區(qū)改造改變了城市面貌，促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧破爛不堪的棚戶(hù)區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀(guān)。結(jié)合棚戶(hù)區(qū)改造，各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線(xiàn)、排水管線(xiàn)、煤氣管線(xiàn)，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。3、 棚戶(hù)區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進(jìn)了人與人自然的和諧改造前，這些棚戶(hù)區(qū)沒(méi)有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見(jiàn)。通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造，極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。許多棚改新區(qū)居民反映，現(xiàn)在煙塵少了，河水清了，垃圾少了，環(huán)境美了，人們心情舒暢了。4、 棚戶(hù)區(qū)改造改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展城市面貌改變與配套設(shè)施建設(shè)，使城市土地城北升值。該項(xiàng)目通過(guò)棚戶(hù)區(qū)徹底改造，建成一個(gè)布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用瘢€對(duì)土地進(jìn)行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。5、 “棚改精神”，促進(jìn)了黨、政府與老百姓的和諧山東省及市黨委、政府和各職能單位對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及棚戶(hù)區(qū)改造的審批事項(xiàng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，計(jì)劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財(cái)政、消防、電力等部門(mén)都要打破常規(guī)，集中辦理，登門(mén)服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個(gè)月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶(hù)區(qū)改造在全市及自治區(qū)形成了為民務(wù)實(shí)、創(chuàng)新高効、團(tuán)結(jié)協(xié)作拼搏奉獻(xiàn)的“棚改精神”，創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶(hù)區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。本項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（修正），屬于當(dāng)前國(guó)家允許發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。另外，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中指出“將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例降為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%”。項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。因此，山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司充分依托公司雄厚的實(shí)力開(kāi)發(fā)建設(shè)XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目，能夠?yàn)橹車(chē)用裉峁﹥?yōu)美、舒適的居住和生活環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是國(guó)家允許發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。二、項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。為此，濰坊市出臺(tái)了《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》。規(guī)劃以2008-2020年為主要規(guī)劃期，對(duì)濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標(biāo)步驟、重點(diǎn)領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點(diǎn)規(guī)劃。以2021-2050年為發(fā)展遠(yuǎn)景期，對(duì)濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)景作描述性展望?！毒V要》中指出：“按照‘建設(shè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群'的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū)為發(fā)展極核，以壽光、昌樂(lè)、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主節(jié)點(diǎn)，以山東、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點(diǎn)，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全面發(fā)展商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)和住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目。抓住舊城改造和城市擴(kuò)張的機(jī)遇，以高檔寫(xiě)字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團(tuán)。出臺(tái)鼓勵(lì)性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展廉租房市場(chǎng)，保障低收入群體的基本住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長(zhǎng)點(diǎn)?！边@一系列有利政策有利于濰坊市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。濰坊市還繼續(xù)以濰政發(fā)2004-83號(hào)文件來(lái)鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。本項(xiàng)目可健全、提升濰坊市的居民居住水平，滿(mǎn)足居民居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。三、本項(xiàng)目建設(shè)可進(jìn)一步完善城市的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目位于山東省，山東省在濰坊市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，得到飛快的發(fā)展。投資環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，山東省成為濰坊市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的佼佼者。通過(guò)該項(xiàng)目的實(shí)施，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，緩解住宅供需矛盾，而且能夠改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能，改善投資環(huán)境，勢(shì)必推動(dòng)城市建設(shè)的快速發(fā)展。四、 本項(xiàng)目的建設(shè)是加快城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇濰坊市“十三五”綱要草案指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)比重超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。濰坊市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。為此“十三五”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7：51：42（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭(zhēng)達(dá)到45%）。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅(jiān)力量。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將有力促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。五、 本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，建筑業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)10%,可帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)％。因此，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。六、本項(xiàng)目的建設(shè)是增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要我國(guó)人口眾多，富有勞動(dòng)力。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，同時(shí)隨著高校的擴(kuò)招，每年有數(shù)百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生面臨找工作，我國(guó)就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。2015年以來(lái)我國(guó)推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對(duì)提高社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了積極作用。建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型項(xiàng)目，它的日常運(yùn)營(yíng)需要大量的工作人員。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)濰坊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分必要的。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性一、從宏觀(guān)政策分析1、 多家銀行落實(shí)房貸新政目前，根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)調(diào)整后的房貸政策，多家國(guó)有銀行出臺(tái)了具體措施執(zhí)行房貸新政，支持百姓合理購(gòu)房需求，并已按照新的房貸政策開(kāi)始執(zhí)行。工行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行《通知》要求。建行稱(chēng)支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的倍。但對(duì)擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。農(nóng)行也表示，在優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求，提高服務(wù)效率，逐步推廣個(gè)人住房貸款自動(dòng)審批。中行則表示，中行各地分行已于10月1日起按照相關(guān)政策要求執(zhí)行首套房貸政策，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。招行方面稱(chēng)，招行已于10月8日起實(shí)施首套房新政，在房貸額度上單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購(gòu)房貸款市場(chǎng)需求。目前除了建行和招行，其他大行暫時(shí)未發(fā)布指導(dǎo)性細(xì)則。2、 國(guó)家、省相繼出臺(tái)規(guī)定，公積金貸款條件將放寬2015年的房地產(chǎn)政策重點(diǎn)應(yīng)是保持市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，特別是三四線(xiàn)城市，地方政府應(yīng)該會(huì)繼續(xù)積極推動(dòng)市場(chǎng)走穩(wěn)，以保持合理的土地出讓、投資、稅收和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適度增長(zhǎng)。首先是限購(gòu)政策大范圍退出。全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市到9月末有41個(gè)城市調(diào)整或取消限購(gòu)，地方政府在劇烈的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中被迫調(diào)整持續(xù)4年的限購(gòu)政策，而背后的邏輯卻是房地產(chǎn)政策去行政化，重回市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)為主。這正是十八屆三中全會(huì)全決定面深化經(jīng)濟(jì)體制改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的展現(xiàn)。其次是限貸政策實(shí)質(zhì)性取消。930新政最引人關(guān)注的是央行對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房、第二套、第三套貸款進(jìn)行重新規(guī)范。其中，第二套房只要還清貸款當(dāng)作首套（理論上三成首付最低七折利率），第三套房貸款根據(jù)各地政策與銀行風(fēng)控管理來(lái)決定。這些規(guī)定等于是宣告過(guò)去的限貸政策終止，大大提振購(gòu)房信心，不論對(duì)首次購(gòu)房、改善購(gòu)房還是對(duì)投資購(gòu)房都是利好。央行宣布自2015年3月1日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。這是繼2015年央行四次降準(zhǔn)后，2016年的首次降準(zhǔn)。和以往降準(zhǔn)不同的是此次降準(zhǔn)央行不再包含定向降準(zhǔn)的內(nèi)容，屬于普降范圍。即不再和三農(nóng)及小微是否達(dá)標(biāo)掛鉤。初步測(cè)算，此次降準(zhǔn)大約能釋放資金7000億元左右。中國(guó)人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。二、必要性分析目前ZXXXXXXXXXXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)居民有1500戶(hù)，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，房屋結(jié)構(gòu)老化、大部分為土木，磚木結(jié)構(gòu)的危房建筑，已經(jīng)嚴(yán)重不能滿(mǎn)足現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)居住條件的要求，大大低于廉租房用房條件，為了改善山東省城市低收入家庭住房條件，提高生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕的優(yōu)越性，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能提高城市低收入居民的居住條件，更能推動(dòng)山東省的城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升山東省城市的整體形象。因此項(xiàng)目的實(shí)施具有必要性。改革開(kāi)放以來(lái)，山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)力增強(qiáng)，人民安居樂(lè)業(yè)。與此同時(shí)，仍有2萬(wàn)余名中低收入者需要黨和政府以及全社會(huì)的關(guān)心和支持，幫助他們解決在生活、醫(yī)療、住房和就業(yè)等方方面面的困難。為了改善他們的生存狀況，提高他們的生活質(zhì)量，近年來(lái)，全地區(qū)通過(guò)建立和完善城鄉(xiāng)低保、醫(yī)療、就業(yè)、教育等制度，特別是通過(guò)部門(mén)協(xié)作、密切配合，社會(huì)各界大力支持，較好地解決了城市貧困人口基本生活權(quán)益保障問(wèn)題。但是由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約、投入不足等因素的影響，目前山東省還有相當(dāng)?shù)某鞘胸毨后w還沒(méi)有安居之所，仍然居住在環(huán)境惡劣的棚戶(hù)區(qū)。對(duì)此山東省委、政府高度重視，多次要求市房管部門(mén)采取措施盡快解決這一關(guān)系百姓民生的熱點(diǎn)問(wèn)題，根據(jù)這一要求，山東省從構(gòu)建平安山東的大局出發(fā)，從社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的大局出發(fā)，決定從本地實(shí)際和各部門(mén)職責(zé)出發(fā)，注重解決貧困群體居有定所的問(wèn)題，加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造，努力建設(shè)設(shè)施配套、交通順暢、環(huán)境優(yōu)良、特色鮮明城市空間，切實(shí)中低收入群體的合法權(quán)益。實(shí)施山東省南陽(yáng)湖棚戶(hù)區(qū)改造是山東省市委、市政府在加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)與公共服務(wù)的新形勢(shì)下，為改善民生做出的正確安排，是貫徹構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，對(duì)于全地區(qū)社會(huì)發(fā)展具有重要而深遠(yuǎn)的意義。三、可行性分析山東省城市棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社會(huì)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社會(huì)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生，保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。更是一項(xiàng)深得民心的德政工程，福利工程。棚戶(hù)區(qū)改造完成后，對(duì)于推進(jìn)及加劇城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市品位具有長(zhǎng)足的推動(dòng)作用。山東省人民政府高度重視南陽(yáng)湖片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造工作。主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常過(guò)問(wèn)，親自到現(xiàn)場(chǎng)抓工作。市委、區(qū)政府在收到濰坊市住建局關(guān)于南陽(yáng)湖片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造的請(qǐng)示后，及時(shí)召集財(cái)政局、發(fā)改局、建設(shè)局、國(guó)土資源局等部門(mén)作了專(zhuān)題研究，決定對(duì)南陽(yáng)湖棚片區(qū)戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。在相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)作下，前期工作正在加緊進(jìn)行，已完成拆遷計(jì)劃、用地預(yù)審、規(guī)劃許可等前期工作，建設(shè)地位于山東省老城區(qū)地質(zhì)條件良好，水電交通等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，建筑材料豐富，適合該項(xiàng)目建設(shè)。四、 具有優(yōu)越的地理位置XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目地處ZXXXXXXXXXXXXXXXXXX，該項(xiàng)目附近有休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療、學(xué)校等設(shè)施一應(yīng)俱全，還有四通八達(dá)的公交線(xiàn)路途徑于此。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購(gòu)物、通訊等條件便捷，是建設(shè)該項(xiàng)目的理想地段。五、 消費(fèi)能力分析隨著農(nóng)村走向城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，高新區(qū)流動(dòng)人口也逐年增長(zhǎng)。山東省城市化領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的通知》，明確了山東省“十三五”期間山東全省城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，五年內(nèi)山東省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%以上，年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，每年從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出120萬(wàn)人口。為此，山東省將新增大量的住宅需求。從收入來(lái)源結(jié)構(gòu)看，職工的工薪收入依然是拉動(dòng)國(guó)民收入增長(zhǎng)的主要因素，城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，居民消費(fèi)能力的提高帶動(dòng)了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目建設(shè)提供了極大的開(kāi)發(fā)潛力和增值前景，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀(guān)。良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，為項(xiàng)目建設(shè)提供了極大的開(kāi)發(fā)潛力和增值前景，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀(guān)。政策優(yōu)勢(shì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的市場(chǎng)需求，為濰坊市山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司-XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有利的契機(jī)和社會(huì)環(huán)境，因此，XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)是十分必要和可行的。第四節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃一、建設(shè)規(guī)模XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目占地面積15863平方米，總建筑面積185520平米，其中住宅建筑面積182507^，公建建筑面積3521，建設(shè)18棟3層住宅樓，1棟4層幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心，1棟3層物業(yè)管理、養(yǎng)老服務(wù)中心。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）⑵《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005⑶《濰坊市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》⑷《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001⑸《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005⑹《汽車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97⑺《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98⑻國(guó)家與地方現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定2、總平面設(shè)計(jì)⑴設(shè)計(jì)原則實(shí)用性：創(chuàng)造面積適中，功能齊全的居住房型，在強(qiáng)調(diào)居住空間功能舒適性的同時(shí)，通過(guò)合理的建筑布局，盡可能降低投資成本且同時(shí)滿(mǎn)足所有規(guī)劃設(shè)計(jì)要求?，F(xiàn)代化：住宅建設(shè)體現(xiàn)前瞻性，符合21世紀(jì)住宅科技與理念的發(fā)展變化，通過(guò)高層次的文化意念及高水平的設(shè)計(jì)理念和先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)體現(xiàn)出現(xiàn)代化住宅特色。智能化：現(xiàn)代化住宅建設(shè)應(yīng)適應(yīng)信息時(shí)代的要求，應(yīng)適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，在住宅建筑的功能配置上充分考慮信息網(wǎng)絡(luò)智能化。生態(tài)化：社區(qū)環(huán)境應(yīng)向生態(tài)園林化方向發(fā)展，建筑與生態(tài)環(huán)境互為背景，相互滲透和融合，寓詩(shī)于園，寓情于景，創(chuàng)造優(yōu)美的居住與生活環(huán)境。人文化：充分發(fā)掘環(huán)境優(yōu)勢(shì)營(yíng)造藝術(shù)氛圍，創(chuàng)造社區(qū)文化，通過(guò)藝術(shù)文化充實(shí)建筑理念，提升社區(qū)整體文化品味與層次?；▓@式：以綠色、健康的人居環(huán)境為設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造獨(dú)有的自然美景，讓人們能享受清新的空氣、明媚的陽(yáng)光、水景的靈氣和綠蔭的風(fēng)情，有如置身于花園內(nèi)。⑵設(shè)計(jì)理念綠色的人居環(huán)境回歸自然、呼喚綠色，人們希望生活在這座城市中，但內(nèi)心卻越來(lái)越向往與大自然直接相處?，F(xiàn)代住宅從合理規(guī)劃到綠色景觀(guān)，從擋風(fēng)遮雨到戶(hù)型使用功能，綠色都是一種必然的趨勢(shì)和選擇。綠色能給人們帶來(lái)視覺(jué)的享受和精神的愉悅。⑶規(guī)劃布局①規(guī)劃思路本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理想希望在符合城市空間整體發(fā)展要求的基礎(chǔ)上，使之為城市增添更多活力，成為區(qū)域地標(biāo)性建筑群體，并使住戶(hù)體驗(yàn)現(xiàn)代化的都市生活。項(xiàng)目希望通過(guò)對(duì)總體規(guī)劃與建筑的整體設(shè)計(jì)，在成熟的商品住宅及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)上，引入現(xiàn)代風(fēng)格理念，通過(guò)多層住宅建筑組團(tuán)、標(biāo)志性出入口的規(guī)劃，為城市提供優(yōu)秀的人文氣息場(chǎng)地，同時(shí)也給現(xiàn)代社會(huì)增添更多人們交往的機(jī)會(huì)。在規(guī)模上通過(guò)規(guī)劃手段，避免因?yàn)橛玫匾?guī)模和容積率限制基地內(nèi)部建筑空間和景觀(guān)綠化層次；創(chuàng)造特色鮮明的社區(qū)和組團(tuán)，組建清晰合理的交通網(wǎng)絡(luò)。在整體空間上嘗試通過(guò)規(guī)劃現(xiàn)有用地，形成對(duì)內(nèi)完整、私密、含蓄的空間形態(tài)；對(duì)外營(yíng)造出具有特色的城市綜合體形象。在景觀(guān)設(shè)計(jì)中創(chuàng)造層次分明的開(kāi)放空間和綠色走廊以滿(mǎn)足不同的使用功能，創(chuàng)造出建筑與環(huán)境相互融合的人居環(huán)境。同時(shí)創(chuàng)造多層次的社區(qū)公共景觀(guān)空間，最大限度地挖掘內(nèi)部潛在的景觀(guān)價(jià)值?？傮w布局項(xiàng)目從整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)角度出發(fā)，在根據(jù)基地使用情況及使用產(chǎn)品上充分考慮，通過(guò)圍合的建筑體形在有限的地塊中減少立面混雜的同時(shí)，豐富立面的輪廓線(xiàn)條有利于整體形象的統(tǒng)一性。本工程設(shè)計(jì)以多層住宅樓組團(tuán)為主要體系，自西向東、由南至北依次排列布局。多層住宅樓建筑主要集中于基地的北側(cè)區(qū)域，沿北海路并列分布；基地的北側(cè)區(qū)域，分布6F多層住宅建筑。住宅建筑組團(tuán)交錯(cuò)有序、緊密相連，總體布局上形成以中心區(qū)域?yàn)橹饕坝^(guān)切入點(diǎn)向四周滲透的圍合格局。東側(cè)地塊以開(kāi)放的空間形態(tài)，來(lái)營(yíng)造高密集的住宅區(qū)域。景觀(guān)設(shè)計(jì)在景觀(guān)設(shè)計(jì)中以空間為主要導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)生長(zhǎng)感景觀(guān)與建筑相協(xié)調(diào)，植被因地制宜。高標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)打造西區(qū)的商務(wù)辦公環(huán)境，種植冠木喬木，烘托比較休閑放松的商務(wù)氛圍。通過(guò)植物綠化、精致小品、藝術(shù)雕塑，營(yíng)造出高檔次商業(yè)環(huán)境。宅區(qū)地塊中心廣場(chǎng)利用建筑組團(tuán)圍合出獨(dú)具特色的集中綠化景觀(guān)區(qū)域，并結(jié)合人工造坡與小品設(shè)計(jì)創(chuàng)造層次分明的開(kāi)放空間系統(tǒng)。中心景觀(guān)節(jié)點(diǎn)與建筑組團(tuán)景觀(guān)建立借景、軸線(xiàn)的呼應(yīng)關(guān)系，同時(shí)各組團(tuán)間綠化提供共享的景觀(guān)休閑設(shè)施，為居民提供集中的戶(hù)外綠地和休閑娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。在綠地組織上盡量提升綠色占比，重視喬木、灌木、草皮和花卉的選擇與配置，并做到適意的點(diǎn)、線(xiàn)、面有機(jī)結(jié)合。同時(shí)借用不同的園林植物造景，充分把周邊的綠地、景觀(guān)引入建筑組團(tuán)之中。最終使景觀(guān)通過(guò)與組團(tuán)之間的密切配合，從而達(dá)到一種最佳的生態(tài)景觀(guān)效果，創(chuàng)造一個(gè)自然環(huán)境獨(dú)特的居住小區(qū)。交通組織建筑外部空間形態(tài)傳統(tǒng)意義上都是建立在步行體驗(yàn)基礎(chǔ)上的，交通組織上盡量改善交通體系規(guī)劃，最大程度解決人車(chē)兩者之間的矛盾。設(shè)計(jì)中車(chē)行流線(xiàn)主要在小區(qū)主干道上解決，停車(chē)位也相應(yīng)設(shè)置在道路兩邊以及集中地下車(chē)庫(kù)內(nèi)?；毓苍O(shè)置了一處出入口，在東側(cè)沿北海路布置住宅區(qū)域的主入口，在滿(mǎn)足正常人流通行的同時(shí)提升小區(qū)的整體形象。日照分析基地內(nèi)所有多層住宅受遮擋的居住建筑首層居室大寒日有效日照時(shí)間不少于2小時(shí)，均滿(mǎn)足《濰坊市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中相關(guān)規(guī)范要求。3、建筑設(shè)計(jì)⑴平面設(shè)計(jì)根據(jù)地塊的特殊設(shè)計(jì)要求，并結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及產(chǎn)品市場(chǎng)需求，在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，住宅區(qū)域按照不同的類(lèi)型與標(biāo)準(zhǔn)均衡布置。利用住宅群體布置和空間組織相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，使之成為有機(jī)整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。戶(hù)型設(shè)計(jì)從居住功能的客觀(guān)規(guī)律出發(fā)，力求科學(xué)、合理、細(xì)致，有效控制總體戶(hù)型面積，符合人們的生活習(xí)慣、生理、社會(huì)交往以及各使用功能的要求，同時(shí)又與社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。本項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)主要考慮盡可能擴(kuò)大建筑的向景觀(guān)面，基本保證戶(hù)戶(hù)觀(guān)景。同時(shí)設(shè)計(jì)中，考慮大部分戶(hù)型可以直接南北通風(fēng)?？蛷d設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)，提升居住者家的感覺(jué)，便以接受更多的陽(yáng)光和景觀(guān)視野。臥房設(shè)計(jì)凸窗，讓陽(yáng)光充分進(jìn)入每家的臥室、客廳和書(shū)房，并將戶(hù)外美景 納入戶(hù)內(nèi)之中。⑵立面設(shè)計(jì)本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結(jié)構(gòu)，尊重城市的建筑文脈，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并富有新意的居住空間。從整體到造型，以區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，為居住者提供高質(zhì)量、高品位的生活環(huán)境的同時(shí)，在居住形態(tài)設(shè)計(jì)上創(chuàng)造典雅而且獨(dú)特個(gè)性的、富有時(shí)代感和可識(shí)別性的建筑造型。在立面設(shè)計(jì)上與規(guī)劃精神相呼應(yīng)，追求個(gè)性的、自然的現(xiàn)代主義風(fēng)格。排斥以往建筑單調(diào)、重復(fù)或是沿襲西方古典主義風(fēng)格。以人的角度、景觀(guān)的角度重新審視每棟建筑應(yīng)有的個(gè)性，以其豐富性和多變性融于自然，關(guān)照使用者本身。立面風(fēng)格以明朗的現(xiàn)代主義為基調(diào)，吸取經(jīng)典的建筑語(yǔ)調(diào)，保持簡(jiǎn)潔又內(nèi)涵豐富的造型特色，既符合現(xiàn)代審美要求，又保證建筑外觀(guān)的價(jià)值感、尊貴感。住宅建筑立面整體以黃色為主色調(diào)，并加入深灰色與白色涂料相輔助，三種顏色以4：3：3的比例平衡搭配；公共建筑立面以石材為主墻面，結(jié)合玻璃與墻面的虛實(shí)表現(xiàn)手法，創(chuàng)造出個(gè)性新潁、風(fēng)格獨(dú)特的現(xiàn)代建筑形態(tài)。⑶無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)按規(guī)范要求在多層住宅的出入口處，設(shè)計(jì)無(wú)障礙坡道，寬度米，坡度1:12，并且設(shè)置了部分住宅符合無(wú)障礙住宅的要求。第五節(jié)總圖運(yùn)輸本規(guī)劃地塊的道路交通系統(tǒng)分為四個(gè)主要的組成部分：城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)。各部分分工明確、協(xié)調(diào)組織。地塊周邊的城市主干道網(wǎng)提供了城市各地區(qū)通往該區(qū)的快速交通聯(lián)系，并擔(dān)負(fù)著將住宅區(qū)人流快速疏散的作用。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀(guān)功能，通過(guò)沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設(shè)施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過(guò)沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)提高其景觀(guān)水平。支路系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。在設(shè)計(jì)上從整合地塊功能入手，嚴(yán)格控制支路對(duì)城市主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀(guān)。第六節(jié)建筑工程設(shè)計(jì)一、結(jié)構(gòu)說(shuō)明⑴設(shè)計(jì)依據(jù)GB50068-2001GB50009-2001（2006版）GB50010-2002GB50068-2001GB50009-2001（2006版）GB50010-2002GB50007-2002GB50011-2001（2008版）GB50223-2008GB50003-2001JGJ3-2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》⑵該工程主要由住宅、公建設(shè)施等組成。建筑均為丙類(lèi)建筑，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照度進(jìn)行設(shè)計(jì)。⑶基本風(fēng)壓：W基本雪壓：血⑷主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：類(lèi)別住宅公建衛(wèi)生間樓梯陽(yáng)臺(tái)上人屋面不上人屋面標(biāo)準(zhǔn)值國(guó)組合值系數(shù)1卩c準(zhǔn)永久系數(shù) 0二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)⑴設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為。在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用、正常維護(hù)的情況下結(jié)構(gòu)主體的使用年限為50年。本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。⑵結(jié)構(gòu)選型區(qū)內(nèi)建筑均采用磚混結(jié)構(gòu)。⑶基礎(chǔ)選型建筑采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)。⑷采用主要原料：混凝土：基礎(chǔ)部分：C35,上部結(jié)構(gòu)：C25及C30。砌體材料：粉煤灰磚、燒結(jié)磚、水泥沙漿及混合砂漿。鋼筋：HRB335熱軋鋼筋(fy=300Pa)、HRB400(fy=360Pa)。三、豎向規(guī)劃項(xiàng)目基地內(nèi)地形變化不大，地勢(shì)平坦，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標(biāo)高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形變化，形成豐富的居住空間。為滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車(chē)安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。項(xiàng)目周?chē)鞘兄鞲傻腊凑粘鞘幸?guī)劃早已成形。區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線(xiàn)的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，道路坡度控制在％左右，滿(mǎn)足地面排水的要求。底層室內(nèi)地坪?jiǎn)J出室外地面米以上。地面排水采用車(chē)行道和宅前道路排泄地面雨水，一般單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量可根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等設(shè)計(jì)段確定。第七節(jié)公用輔助工程一、電力工程1、 設(shè)計(jì)依據(jù)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》《10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2、 負(fù)荷等級(jí)該項(xiàng)目主要由多層住宅及公共建筑設(shè)施組成。根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要求，該項(xiàng)目消防設(shè)備及重要設(shè)備用電為一級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。3、 負(fù)荷估算根據(jù)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專(zhuān)篇(電氣)》的相關(guān)規(guī)定，用電負(fù)荷按建筑面積進(jìn)行估算：住宅建筑面積ml夏季按30w/、其他季節(jié)按照25w/m估算；公建建筑面積ml夏季按35w/m、其他季節(jié)按照30w/m估算。該項(xiàng)目總用電量估算見(jiàn)下表：名稱(chēng)用電負(fù)荷(kW)需要系數(shù)用電時(shí)間(h)用電量(萬(wàn)kWh)備注住宅夏季90X8m2,30W/m其它季節(jié)275X8m,25w/m公建夏季90X8m,35w/m其它季節(jié)275X8m2,30W/m道路照明365X10供暖系統(tǒng)11120X24設(shè)備功率11kW/臺(tái)供水系統(tǒng)365X24設(shè)備功率臺(tái)中水處理系統(tǒng)15365X24設(shè)備功率15kW/臺(tái)變配電損耗及其它%合計(jì)注：根據(jù)《綜合能耗計(jì)算通則》(GB/T2589-2008)中“能源及耗能工質(zhì)在用能單位內(nèi)部?jī)?chǔ)存、轉(zhuǎn)換及分配供應(yīng)中的損耗，也應(yīng)計(jì)入綜合能耗”的要求，變配電損耗按負(fù)載用電量啊進(jìn)行估算。由上表可知，該項(xiàng)目年用電量約為萬(wàn)kWh。4、 供電電源項(xiàng)目用電由濰坊市山東省供電公司供給，自仰天山路上10kV市政供電線(xiàn)路引線(xiàn)至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至各用電單位。5、 導(dǎo)線(xiàn)選型及敷設(shè)方式各室外供電干線(xiàn)均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設(shè)或直埋敷設(shè)方式，統(tǒng)一采用150mm2。室內(nèi)供電干線(xiàn)均采用ZR-YJV型電纜穿電纜橋架敷設(shè)。供電負(fù)荷采用雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。室內(nèi)配線(xiàn)采用BV及ZR-BV型導(dǎo)線(xiàn)穿鋼管及PVC管暗敷方式，各住戶(hù)均實(shí)行一戶(hù)一表計(jì)量，每戶(hù)配10(40A)電表一只。該項(xiàng)目設(shè)有一般工作照明、應(yīng)急照明、裝飾照明及景觀(guān)照明，照度參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，主要場(chǎng)所推薦以下照度標(biāo)準(zhǔn)。住宅：200LUX；物業(yè)管理：150LUX；機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)：30-50LUX。區(qū)內(nèi)設(shè)置路燈及草坪燈，路燈選用庭園式燈具，光源選用金屬鹵素?zé)簦萜簾艄庠催x用節(jié)能燈，路燈線(xiàn)路采用電纜直埋敷設(shè)，路燈控制采用自動(dòng)、手動(dòng)雙控方式。走廊、樓梯間開(kāi)關(guān)采用延時(shí)和聲、光控相結(jié)合的開(kāi)關(guān)。6、 計(jì)量住宅計(jì)費(fèi)到戶(hù)，住宅照明等動(dòng)力設(shè)備，分?jǐn)傆趹?hù)計(jì)取，以便管理。7、 建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，本小區(qū)建筑按三類(lèi)防雷建筑設(shè)計(jì)，根據(jù)規(guī)范在屋面設(shè)不大于20mX20m避雷帶，每層利用結(jié)構(gòu)圈梁主鋼筋設(shè)置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。防雷引下線(xiàn)利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋。樓內(nèi)所有的金屬豎向干管及外墻上的金屬門(mén)窗、構(gòu)件等，均應(yīng)與均壓環(huán)可靠連接；所有進(jìn)出本建筑的金屬管線(xiàn)在入戶(hù)處均須接地。本工程低壓配電系統(tǒng)為變壓器中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)，其接地保護(hù)系統(tǒng)為T(mén)N-C-S接地系統(tǒng)。設(shè)置一共用接地系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)小于1歐姆，接地極利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋。二、弱電工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92⑵《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314-2006⑶《建筑與建筑群綜合布線(xiàn)系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T50311-2000⑷《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB501910-94⑸《有線(xiàn)電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB650200-94⑹《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005版）2、 設(shè)計(jì)范圍：通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。3、 建設(shè)方案⑴電話(huà)通訊系統(tǒng)GB50045-95該區(qū)內(nèi)的所有住宅建筑有電話(huà)用戶(hù)均設(shè)電話(huà)通訊，住宅按每戶(hù)門(mén)電話(huà)考慮，公建按有關(guān)指標(biāo)估算。電話(huà)自市網(wǎng)引入1500對(duì)光纜進(jìn)該區(qū)交接箱，交接箱設(shè)在物管中心。⑵有線(xiàn)電視系統(tǒng)通過(guò)在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線(xiàn)電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯?hù)內(nèi)，有線(xiàn)電視信號(hào)接自市政有線(xiàn)電視網(wǎng)，機(jī)房設(shè)在物管中心。⑶住戶(hù)寬帶接入系統(tǒng)建立寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住宅中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，可使用戶(hù)享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使區(qū)內(nèi)的住戶(hù)可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)的高速通訊。⑷安防監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控主要是安全防盜，在監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，對(duì)出入口管理、周邊防越和保安巡更進(jìn)行監(jiān)控。出入口管理及周邊界防越系統(tǒng)報(bào)警中心由語(yǔ)音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯(lián)動(dòng)，與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、記錄。閉路電視圖像監(jiān)控針對(duì)公共場(chǎng)所重要出入口等場(chǎng)所設(shè)置監(jiān)控，中心監(jiān)視系統(tǒng)采用多媒體視像顯示技術(shù)，由計(jì)算機(jī)控制、管理及進(jìn)行圖像記錄與攝像機(jī)連鎖控制，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。住戶(hù)報(bào)警在監(jiān)控室設(shè)有報(bào)警系統(tǒng)，接收住戶(hù)的煤氣泄漏報(bào)警和緊急呼救報(bào)警。三、給排水工程規(guī)劃1、 設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》⑶《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》⑷《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑸《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》⑹《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(7)《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2、 規(guī)劃范圍該項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及區(qū)內(nèi)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃水源項(xiàng)目給水水源取自自來(lái)水公司給水管網(wǎng)，有暉澤水務(wù)(山東)有限公司提供，項(xiàng)目毗鄰仰天山路。擬從市政給水管接二路進(jìn)水管DN200至基地，在基地四周內(nèi)聯(lián)形成環(huán)管作為生活、消防合用管。用水估算本項(xiàng)目用水主要是新鮮水。該項(xiàng)目居民居住生活日用水指標(biāo)按100L/人估算，居住人數(shù)3200，全年365天，同時(shí)系數(shù)取，用水量為93440t。該項(xiàng)目公建用水按5L/W.d，公建面積血，全年按365天計(jì)，用水量為。該項(xiàng)目綠化、道路沖刷用水按2L/W.d,綠化面積28442，全年按180天計(jì)，用水量為。其他不可預(yù)見(jiàn)用水量按總用水量的10%進(jìn)行估算。項(xiàng)目用水量估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)用水定額計(jì)算天數(shù)年消耗量(t)備注1生活用水100L/人?d365天計(jì)93440100L/（人?d）2公建用水m2d365天計(jì)3綠化及道路用水m2d180天計(jì)4未預(yù)見(jiàn)用水量以上用水10%11100以上的10%5總用水量6中水處理量876007凈用水量項(xiàng)目供水管線(xiàn)采用直埋敷設(shè)，由城市干管引入到預(yù)留口相接，在樓房進(jìn)戶(hù)設(shè)總水表，各戶(hù)設(shè)分水表，單獨(dú)計(jì)量。⑵生活排水規(guī)劃排水室內(nèi)采用污廢合流，設(shè)專(zhuān)用透氣管，室外采用雨污水分流，室外污水經(jīng)匯集后再經(jīng)格柵監(jiān)測(cè)井后排入市政污水管網(wǎng)。生活污水量按生活用水量的85%計(jì)，年生活污水量為萬(wàn)m3/a。住宅樓在地下一層消防電梯旁設(shè)置一個(gè)消防電梯排水集水坑，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)潛水泵將火災(zāi)時(shí)消防用水排至室外雨水井。4、 屋面雨水規(guī)劃18.105+13.90lgTe按濰坊市暴雨強(qiáng)度公式，q二（*13.265）0刀8重現(xiàn)期P=1年，徑流系數(shù)取。查《建筑給水排水設(shè)計(jì)手冊(cè)》，當(dāng)降雨歷時(shí)為5min時(shí)，降雨量為126mm。屋面雨水斗經(jīng)收集后，設(shè)置雨水立管排至室外雨水檢查井；在小區(qū)道路設(shè)置雨水口，收集路面雨水，最終排入市政雨水管網(wǎng)。5、 消防給水規(guī)劃⑴消火栓給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為40L/s和30L/s,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)應(yīng)滿(mǎn)足充實(shí)水柱。⑵室外消防在室外DN200給水環(huán)管上設(shè)置地上式室外消火栓若干只，消火栓間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米。⑶室內(nèi)消防在住宅樓和配套建筑內(nèi)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，所有建筑的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)共用一組消火栓泵，室外共設(shè)水泵接合器五套，其中室內(nèi)消火栓三套，自動(dòng)噴淋二套。消火栓泵、噴淋泵均從消防水池吸水。⑷建筑滅火器的配置執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005的有關(guān)規(guī)定。在每個(gè)消火栓箱下設(shè)置一個(gè)滅火器箱，箱內(nèi)設(shè)置3只磷酸銨鹽干粉滅火器。6、 管材選用泵房?jī)?nèi)及室內(nèi)給水管立管采用鋼塑復(fù)合管，其余為PP-R塑料管。室內(nèi)排水管、雨水管采用UPVC管。室外給水管采用球墨鑄鐵管。室外排水管采用加筋UPVC管。消火栓及噴淋管道DNW100,采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接；DN>100采用熱鍍鋅無(wú)縫鋼管，溝槽連接。四、暖通工程規(guī)劃1、 設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500111-2003《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501811-2005⑶《民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)技術(shù)措施》(2003版)⑷《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)2、 設(shè)計(jì)參數(shù)⑴室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度T1°C；通風(fēng)計(jì)算溫度-3°C；采暖計(jì)算溫度-7°C；相對(duì)濕度61%；大氣壓力；2室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)冬季溫度16-18°C,相對(duì)溫度40%。3、 熱負(fù)荷測(cè)算山東省主城區(qū)屬于m類(lèi)地區(qū)，太陽(yáng)能資源較豐富，年日照時(shí)數(shù)大于2500h,輻射總量高于586kJ/c a。本項(xiàng)目冬季采暖方式為熱力公司市政管網(wǎng)采暖，有山東省鑫泉熱力有限公司提供。根據(jù)《寒冷嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ26-2010)中的采暖指標(biāo)和節(jié)能主管部門(mén)對(duì)“居住建筑的采暖指標(biāo)”的指導(dǎo)意見(jiàn)，按照工程熱工設(shè)計(jì)中的采暖耗熱量計(jì)算可知，負(fù)荷計(jì)算采用面積指標(biāo)法來(lái)進(jìn)行估算，采暖熱負(fù)荷指標(biāo)按30W/tf計(jì)，該項(xiàng)目采暖建筑面采暖熱負(fù)荷為，采暖期120天，每天24小時(shí)，則年用熱。4、 空調(diào)所有建筑均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶(hù)自行選購(gòu)。5、通風(fēng)與排煙上部建筑采用自然排煙的方式，由建筑專(zhuān)業(yè)采取設(shè)置滿(mǎn)足規(guī)范要求的可開(kāi)啟外窗等措施，實(shí)現(xiàn)自然排煙。五、 燃?xì)夤こ淘擁?xiàng)目所需的燃?xì)庾跃徒氖姓細(xì)夤芫€(xiàn)接入，有山東省華潤(rùn)燃?xì)庥邢薰咎峁?。在本小區(qū)內(nèi)設(shè)1座調(diào)壓站降壓，管線(xiàn)全部采用管徑為DN100低壓燃?xì)夤芫€(xiàn)為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶(hù)使用，居民氣化率為100%。根據(jù)濰坊地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，居民生活用氣耗熱指標(biāo)為2930MJ/人?年（即人?年）計(jì)算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)居住3200人，同時(shí)需用系數(shù)為，則該項(xiàng)目居民生活年用天然氣為萬(wàn)Nm3。六、 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，該項(xiàng)目擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：1、 大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。2、 高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。該技術(shù)具有降低工程造價(jià)、提高工程質(zhì)量的特點(diǎn)，應(yīng)在各項(xiàng)建筑中積極推廣、應(yīng)用。3、 生活垃圾粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應(yīng)在小區(qū)建設(shè)中大量推廣。4、 其它新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)等。通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)性居住小區(qū)。第八節(jié)物業(yè)管理該項(xiàng)目的物業(yè)管理擬通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備，為竣工驗(yàn)收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、 保安：包括二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、 衛(wèi)生清潔：區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、 綠化維護(hù)：區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等。4、 公共設(shè)施維護(hù)：區(qū)內(nèi)景觀(guān)、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。5、 房屋及配套設(shè)施（上下水、電、暖、燃?xì)獾龋┚S修、維護(hù)。6、 區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指住宅及公共場(chǎng)所的冬季供暖；供水包括住宅及區(qū)內(nèi)綠化景觀(guān)等用水。7、 公建的管理、維修、維護(hù)等。8、 代收相關(guān)費(fèi)用（水、電、暖、物業(yè)等）。9、 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，為住戶(hù)提供全面的服務(wù)。10、 建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。第九節(jié)實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠(chǎng)家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的建設(shè)。XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)期2年，計(jì)劃于2016年10月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年9月工程全部竣工。詳見(jiàn)實(shí)施進(jìn)度表實(shí)施進(jìn)度表??????????????????????????????789項(xiàng)目立項(xiàng)施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收第十節(jié)項(xiàng)目組織管理一、項(xiàng)目建設(shè)管理1、項(xiàng)目建設(shè)管理的原則（1） 建設(shè)資金實(shí)行統(tǒng)一管理，由財(cái)務(wù)單獨(dú)立帳、核算，資金使用嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行，并接受上級(jí)有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督和檢查。（2） 合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好建設(shè)前期的各項(xiàng)工作。（3） 為了確保建設(shè)工期，質(zhì)量和資金的合理使用，實(shí)行以主要負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理的項(xiàng)目法人責(zé)任制。（4） 嚴(yán)格按規(guī)定實(shí)行工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制，嚴(yán)把工期，質(zhì)量和資金關(guān)。（5） 嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置山東省政府高度重視該項(xiàng)目建設(shè)，由山東城投公司組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。做到責(zé)任明確、任務(wù)落實(shí)、政策配套、資金到位，按項(xiàng)目要求認(rèn)真組織實(shí)施，從組織上保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。二、工程建設(shè)管理措施（1） 嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序進(jìn)行審批，實(shí)事求是，從嚴(yán)控制項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好各項(xiàng)前期工作。（2） 項(xiàng)目資金一律存入法人單位開(kāi)設(shè)的財(cái)務(wù)專(zhuān)戶(hù)，不許挪用。嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督，嚴(yán)防控制違規(guī)違紀(jì)行為發(fā)生。（3） 為了確保項(xiàng)目建設(shè)的工期、質(zhì)量和效益，實(shí)行主要負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理的項(xiàng)目法人責(zé)任制，并成立人員精干的工程建設(shè)辦公室，處理日常工作事務(wù)。第十一節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，本工程項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。1、招標(biāo)投標(biāo)的基本原則根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的要求，為確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目建設(shè)的各主要環(huán)節(jié)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則：⑴公開(kāi)原則。工程項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)。⑵公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。⑶公正原則。評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。⑷誠(chéng)實(shí)信用原則。招標(biāo)人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。⑸獨(dú)立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨(dú)立的法人，在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。⑹接受行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)依法實(shí)施的監(jiān)督。2、招標(biāo)⑴招標(biāo)程序根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門(mén)提出招標(biāo)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件?；蛭薪?jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理。發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)通知書(shū)。對(duì)招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場(chǎng)。編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，審定標(biāo)底。工程開(kāi)標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書(shū)，宣布標(biāo)價(jià)，公開(kāi)標(biāo)底，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。簽訂承包合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門(mén)簽發(fā)的中標(biāo)通知書(shū)，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。⑵招標(biāo)方案招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。設(shè)計(jì)招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。⑶招標(biāo)基本情況詳見(jiàn)《山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案》。⑷對(duì)中標(biāo)單位的要求對(duì)中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書(shū)中各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)，原則上不得中途換人，如確實(shí)需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱(chēng)職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價(jià)等問(wèn)題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng)目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。第十二節(jié)投資估算一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、 國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》；3、 中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》；4、 建筑工程按當(dāng)?shù)貙r(jià)估算；5、 裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)尋價(jià)估算；6、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收；7、 項(xiàng)目用地為國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓的居住用地；二、投資估算XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資為28000萬(wàn)元，其中建設(shè)投資25652萬(wàn)元，建設(shè)期利息1040萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元。第十三節(jié)資金籌措項(xiàng)目總投資15800萬(wàn)元，其中貸款8000萬(wàn)元，其余資金由建設(shè)單位自%壽。第四章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、 符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出“優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫(kù)存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫(kù)存，擴(kuò)大住房有效需求，提高棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)房源，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。加快推進(jìn)現(xiàn)代化，提升住宅綜合品質(zhì)?！倍?、 符合濰坊市新的城市總體規(guī)劃要求濰坊市“十三五”規(guī)劃中明確指出：堅(jiān)持以人為本理念，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控，穩(wěn)定有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)，有針對(duì)性地引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)高端設(shè)計(jì)人才和建筑企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批高端商務(wù)樓宇和高端低碳樣板住宅小區(qū)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)15%以上。隨著城市化進(jìn)程的加快，住房需求量勢(shì)必呈上升態(tài)勢(shì)。“十三五”以來(lái)，濰坊市根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際，實(shí)施了騰籠換業(yè)、舊城改造等一系列措施，不斷加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐。本項(xiàng)目所在地，位于濰坊市城區(qū)范圍內(nèi)，現(xiàn)由山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，實(shí)施XXXXX片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合濰坊市的發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城市面貌的根本改變。既有利于環(huán)保又有利于城市實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新風(fēng)箏都。根據(jù)濰坊市新的城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目場(chǎng)址已規(guī)劃為城市二類(lèi)住宅，兼容商業(yè)用地，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合了山東省城市發(fā)展規(guī)劃的要求。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅業(yè)每增長(zhǎng)10%,可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。隨著房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國(guó)家把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施加快推動(dòng)商品住宅的建設(shè)，住宅、商業(yè)建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越強(qiáng)。本項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》修正，屬于當(dāng)前國(guó)家允許發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。該項(xiàng)目定位于普通商住社區(qū)建設(shè)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流和方向。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、擬建項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司是注冊(cè)資本12000萬(wàn)元。法定代表人辛淑臣，單位地址：山東省北城大街567號(hào)。經(jīng)營(yíng)范圍：國(guó)有土地開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)利用，水利、道路、園林綠化、生態(tài)和環(huán)境保護(hù)，文化、教育、旅游等城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)，市政工程水電管網(wǎng)投資建設(shè)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)工程水電管網(wǎng)投資建設(shè)，市政府授權(quán)的城建國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，安置房建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理等。該項(xiàng)目總投資28000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金8500萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的比例大于30%。因此，在行業(yè)準(zhǔn)入方面，山東省城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、出資要求等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及要求。二、 順應(yīng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作新模式近幾年來(lái)，濰坊市金融機(jī)構(gòu)大力支持政府實(shí)施的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、生態(tài)市目標(biāo)，大力實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)力度，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域的投入，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。三、 符合濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終需求量，取決于一是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模；二是城市化水平和速度；三是伴隨外來(lái)投資而增加的人口規(guī)模。隨著外來(lái)投資而增加的人口，將是構(gòu)成城市房地產(chǎn)的需求之一，這部分需求有著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。項(xiàng)目建設(shè)住宅、商業(yè)建筑，為投資興業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)、生活居住環(huán)境。綜上所述，項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合濰坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理，項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下以及濰坊市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋拢?xiàng)目的實(shí)施是必要的。第五章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目非資源開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，因此對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用方面不進(jìn)行詳細(xì)論述。在資源的利用方面，項(xiàng)目建設(shè)及使用過(guò)程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項(xiàng)目為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)實(shí)施過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類(lèi)建筑材料在濰坊市當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)均可滿(mǎn)足供應(yīng)；項(xiàng)目使用過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括居民生活用水、電、天然氣等，均由當(dāng)?shù)爻鞘信涮谆A(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，該項(xiàng)目地處濰坊市城區(qū)，供水、供電、天然氣供應(yīng)等設(shè)施齊備，供應(yīng)有保障。為提高資源利用效率、降低資源消耗，項(xiàng)目在建設(shè)及使用過(guò)程中擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下：1、 項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費(fèi)。2、 采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使用國(guó)家推廣使用的新型建材，如粉煤灰磚等，減少燒結(jié)粘土磚的使用量。3、 采用新能源（太陽(yáng)能熱水器）?；茉促Y源的有限性，以及它們?cè)谌紵^(guò)程中對(duì)全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們所關(guān)注。從資源、環(huán)境、社會(huì)發(fā)展的需求看，開(kāi)發(fā)和利用新能源和可再生能源是必然的趨勢(shì)。在新能源和可再生能源家族中，太陽(yáng)能最為引人注目。太陽(yáng)能熱水器因具有安全、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)，將會(huì)越來(lái)越多的被廣大居民所應(yīng)用。4、 推廣使用新技術(shù)、新工藝，各用戶(hù)主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。5、 所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明燈具選用節(jié)能型，以節(jié)約用電。6、 建筑物內(nèi)的電梯、供水、風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備均采用智能化控制，使其能耗降到最低。7、 注意節(jié)約用水，所有用水設(shè)施均應(yīng)盡量選用節(jié)水型的。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。水景、綠化、澆灑道路、沖廁所等用水盡量使用經(jīng)中水處理設(shè)備處理后的中水。8、 在各類(lèi)能源進(jìn)入室內(nèi)的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類(lèi)能源消耗計(jì)量?jī)x表，進(jìn)行能耗計(jì)量、考核。如：水、電、熱、氣等實(shí)行一戶(hù)一表，按表收費(fèi)，促使用戶(hù)自覺(jué)節(jié)約各類(lèi)資源的使用。第六章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、 國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī))二、 指導(dǎo)性文件1、 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展資源節(jié)約活動(dòng)的通知》2、 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法》(中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第6號(hào)令)3、 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)”編制及評(píng)估的規(guī)定》4、 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)(修正)》5、 《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》(2006年)6、 《濰坊市按用能先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)管理項(xiàng)目暫行辦法》(濰政辦發(fā)(2016)8號(hào))7、 《濰坊市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查辦法》(濰政發(fā)〔2016〕6號(hào))三、 國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、 《綜合能耗計(jì)算通則》(GB/T2589-2008)2、 《用能單位能源計(jì)量器具配備與管理通則》(GB17167-2006)3、 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2013)4、 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50033-2013)5、 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50054-2011)6、 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50052-2009)7、 《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50055-2011)8、 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2015)9、 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2014）10、 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006（2014年版））11、 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-2010）12、 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ）13、 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB-T50378-2014）14、 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JJGJ144-2015）第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能耗分析本項(xiàng)目主要能耗為住宅及公共建筑用電、用水，以及居民生活用天然氣。年用電量萬(wàn)kWh，年用水量，年用天然氣量萬(wàn)Nm3，年用熱量。項(xiàng)目綜合能耗為，單位建筑面積綜合能耗量為血，單位建筑面積電耗量為血。項(xiàng)目設(shè)計(jì)能耗分析見(jiàn)下表：項(xiàng)目能耗分析表序號(hào)名稱(chēng)單位消耗量折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)（當(dāng)量佶）折標(biāo)準(zhǔn)煤（t）1電萬(wàn)kWh/a值）萬(wàn)kWh2水t/at3蒸汽GJ/aGJ4天然氣萬(wàn)Nm3/aNm3合計(jì)綜合上述情況，該工程在熱工設(shè)計(jì)、電氣照明系統(tǒng)、建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)等方面的設(shè)計(jì)均符合《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，并達(dá)到《民用建筑節(jié)能條例》中新建建筑節(jié)能的要求。第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目采取以下節(jié)能措施：一、 建筑節(jié)能1、 屋面：擠塑乙烯聚苯板100mm厚。2、 外墻：外做70mm厚聚苯板保溫層。3、 不采暖樓梯間隔墻：基層墻兩側(cè)各抹15mm厚的膠粉聚苯顆粒。4、 不采暖房間與采暖房間的隔墻：基層墻不采暖側(cè)抹25mm厚的膠粉聚苯顆粒，基層墻采暖側(cè)抹15mm厚的膠粉聚苯顆粒。5、 門(mén)窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽(yáng)臺(tái)采用塑鋼單框中空玻璃。分戶(hù)門(mén)均采用防盜保溫門(mén)；門(mén)窗氣密性等級(jí)為III級(jí)。6、 采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各戶(hù)型主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。7、 小區(qū)內(nèi)道路及活動(dòng)場(chǎng)地采用透水地面。二、 采暖節(jié)能1、 采暖系統(tǒng)采用分戶(hù)計(jì)量系統(tǒng)，每戶(hù)均設(shè)一熱計(jì)量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶(hù)計(jì)量；2、 采暖采用地板輻射采暖，此種采暖方式具有高效節(jié)能、舒適衛(wèi)生、運(yùn)行費(fèi)用低等特點(diǎn)，可減少能源消耗，降低運(yùn)行成本。3、 采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。三、 電氣節(jié)能措施1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、本工程各套內(nèi)及公用場(chǎng)所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。3、 每個(gè)開(kāi)關(guān)控制不超過(guò)一個(gè)燈具，公共場(chǎng)所采用聲光控自熄開(kāi)關(guān)，利于節(jié)能。4、 本工程采用緊湊型熒光燈、T8高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。5、 推廣使用太陽(yáng)能熱水器。太陽(yáng)能熱水器能吸收太陽(yáng)的輻射熱能，加熱冷水提供給人們生活使用，在一定程度上減少了對(duì)電能的使用，從而降低了能源消耗。四、 節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是生活、商業(yè)、綠化及未預(yù)見(jiàn)用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：1、 制定用水計(jì)劃，做到合理用水。2、 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門(mén)和螺旋升降式水嘴，強(qiáng)制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升以下的坐便器。3、 區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。4、 配套建設(shè)中水處理系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路、清洗車(chē)輛等，提高水的重復(fù)使用率，節(jié)約水資源。5、 控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水份較快蒸發(fā)。五、 主要管理節(jié)能措施1、 水、電、熱、氣等實(shí)行一戶(hù)一表，按表收費(fèi)，促使住戶(hù)自覺(jué)節(jié)約各類(lèi)資源的使用。2、 加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。第四節(jié)節(jié)能建議1、 建議開(kāi)發(fā)公司在有條件的情況下應(yīng)用DRN集中供暖節(jié)能管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)供暖系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能計(jì)量改造，使整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行平穩(wěn)可靠，防止供暖管網(wǎng)熱力不平衡的問(wèn)題，提高供暖質(zhì)量。2、 建議開(kāi)發(fā)公司合理布置送載熱體的管路，減少散熱面積，對(duì)輸熱管道和用熱設(shè)備進(jìn)行保溫，并在施工過(guò)程中嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減少輸熱過(guò)程中的熱量損耗。同時(shí)選用節(jié)能型保溫材料如硅酸鹽瓦塊等，所采用的保溫材料應(yīng)達(dá)到《設(shè)備及管道絕熱技術(shù)通則》(GB/T4272-2008)中的要求。3、 建議開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目完成施工投入運(yùn)行后，應(yīng)加大管理力度，做好耗能設(shè)備及能源計(jì)量器具的維護(hù)保養(yǎng)與維修工作，保證能夠正常高效運(yùn)行。4、 建議開(kāi)發(fā)公司對(duì)建筑內(nèi)各耗能環(huán)節(jié)如熱源、輸配系統(tǒng)、照明和熱水能耗等實(shí)行獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量，有助于分析建筑的各項(xiàng)能耗水平和能耗結(jié)構(gòu)是否合理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出改進(jìn)措施，從而有效地實(shí)施建筑節(jié)能。第七章建設(shè)用地和征地拆遷分析第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案一、 項(xiàng)目地區(qū)概況1、 地理位置山東位于山東半島中部，為。西接，東臨縣，北靠市和，南接。山東其南為，其北為魯北平原及渤海，山東正當(dāng)此咽喉地帶，歷來(lái)為。山東境內(nèi)河網(wǎng)密布。2、 行政區(qū)劃及人口轄區(qū)總面積1569平方公里，屬半山區(qū)半平原地形結(jié)構(gòu)。轄4個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)。總面積為1569km2，總?cè)丝跒槿f(wàn)，平均每戶(hù)家庭人口為人。3、 山東省交通系統(tǒng)概述山東省地處山東半島交通樞紐位置，交通發(fā)達(dá)，、公路縱橫成網(wǎng)。鐵路方面，膠濟(jì)客專(zhuān)、膠濟(jì)鐵路橫貫東西，益羊鐵路、青臨鐵路貫穿南北。公路方面發(fā)展迅速，高速公路有青銀高速、東青高速等，國(guó)道、省道有G309、S102、S226、S227、S233、S320、S321、S325。4、 山東省公路運(yùn)輸現(xiàn)狀概況全市境內(nèi)公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)公里，比上年末增加公里。按行政等級(jí)分，國(guó)道公里、省道公里、縣道公里、鄉(xiāng)道公里、村道公里。按技術(shù)等級(jí)分，高速公路公里，一級(jí)公路公里，二級(jí)公路公里，其它公里。年末全市擁有出租車(chē)497輛，線(xiàn)路客車(chē)（含旅游）293輛，客運(yùn)線(xiàn)路50條。年末實(shí)有公共汽車(chē)運(yùn)營(yíng)車(chē)輛326輛（含校車(chē)40輛），公交線(xiàn)路19條（不含校車(chē)線(xiàn)路）。