徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目策劃書

1徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊工程籌劃書欲報(bào)告寄單位農(nóng)：貝 勻上海遇天啟傷企業(yè)塵籌劃廁有限得公司瓣上海托開啟奪房地館產(chǎn)投坊資咨棟詢有授限公溜司厚報(bào)告獸日期冬：騎 低二0某0二突年三無月墻駛天啟搜&述開洲啟革地址灶：上攪海市臣凱旋只路2退20撥0號(hào)訪2樓暫鍬：0代21煌-6捐46快87敗09欄0擱呆：0趕21遣-6稻44肺12遷72萄0

書本篇所報(bào)告電整體條結(jié)構(gòu)市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位整體宏觀市場(chǎng)概述區(qū)域規(guī)劃情況地塊及周邊狀況地塊研判總結(jié)

搏第一促篇：哥市場(chǎng)斗產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位整體宏觀市場(chǎng)概述區(qū)域規(guī)劃情況地塊及周邊狀況地塊研判總結(jié)嫁一、國整體距宏觀良市場(chǎng)糕概述域上海匯良好摩的經(jīng)其濟(jì)環(huán)蛛境，胖促使徒整個(gè)撫城市加建設(shè)豈的高透速發(fā)潛展；險(xiǎn)20坡01吸年城飄市的啊國內(nèi)頸生產(chǎn)椅總值鋪已經(jīng)幸連續(xù)株第十叼年呈形兩位守?cái)?shù)的救增長棚，人戀均G心DP睛到達(dá)虜45盜00魄美元綢，為頂城市酬的房傻地產(chǎn)楚市場(chǎng)株開展磨創(chuàng)造濁了俱漲佳條漢件；享相應(yīng)護(hù)地，飼房地月產(chǎn)業(yè)剩也為隱城市炕經(jīng)濟(jì)匯增長洗奉獻(xiàn)階一定月力量雜，2寸00懂1年鼓上海許房地貪產(chǎn)業(yè)鑰對(duì)經(jīng)傳濟(jì)增碰長地扮奉獻(xiàn)祖率達(dá)憤到巖9.晌7死%。童正是詢這樣滲相輔院相成纏的發(fā)寧展模漠式堅(jiān)曬定了糖政府美對(duì)房偶地產(chǎn)赤行業(yè)顧的信技心，殖上海裳“僵十五加〞熟規(guī)劃后已明咐確指疤出，盡房地乞產(chǎn)業(yè)萍為支萍柱產(chǎn)假設(shè)業(yè)之毀一。曠根據(jù)歇上海仇社會(huì)澤科學(xué)倚院房撥地產(chǎn)裁業(yè)研奔究中榮心預(yù)情計(jì)，孕十五俘期間哄，上凝海房臥地產(chǎn)件新建陰住宅培商品脹房的車需求本每年鏡幾乎紐都在煎17錯(cuò)5套0窗萬平晃方米斑及其戲以上張，專20圓01供年的耽銷售拍數(shù)據(jù)掏充分歌驗(yàn)證灘了這燃一點(diǎn)盯。2蓬00慈1年言的上勺海房疏地產(chǎn)隱市場(chǎng)媽創(chuàng)下吉?dú)v史鎮(zhèn)最好扶業(yè)績顫，商第品房精預(yù)售體面積脾18異31脖.苦8萬姿平方納米之，存纖量房肯銷售藝面積地14妻22杜.決4萬歪平方扛米泡。滔近年狡來，圓隨著安管理美體制體的完順善，軍上海疏房地萄產(chǎn)市期場(chǎng)更作趨成邁熟，棍更加報(bào)標(biāo)準(zhǔn)螺，這拳一切廉，為亭房地萍產(chǎn)開鬧發(fā)創(chuàng)癢造了給非常嬌有利澆的運(yùn)棕行環(huán)士境，派而上忍海經(jīng)倡濟(jì)的御可持艘續(xù)發(fā)字展特鐮性，營為房襲地產(chǎn)并開發(fā)猛，營掛造了擺良好背的市器場(chǎng)氛急圍。底當(dāng)然趟，我折們也慕應(yīng)當(dāng)盟看到食來自仿市場(chǎng)洗的威畏脅：巡20屯01委年全曉年新季增經(jīng)翼營性見工程注土地穴出讓糖面積弊為1假05借0萬撲平方承米，撇而8斤4%使的量遣集中浴在1夜0袖—痕12踩月，仿也就莊是說渣，全欠市去蕉年第棗四季伯度新淋增出見讓面圣積達(dá)擱88樸6萬宅平方膀米。填這個(gè)靜數(shù)據(jù)映將直異接影叼響到冠來年槍的市期場(chǎng)供損應(yīng)，落可以希預(yù)見賴，2攻00趨2年障市場(chǎng)起氣氛破良好凝，但延競爭繞將極炮其激扭烈。榜 錦但是喇有一裹點(diǎn)可屋以肯記定，棄就目約前上床海的樣房地段產(chǎn)市忘場(chǎng)發(fā)符展趨筆勢(shì)而規(guī)言，聾前景錫比擬囑看好禮，伴晴隨著月市區(qū)辱22漢00纖萬平憑方米癥的舊芹區(qū)改臥造工孝程啟邀動(dòng)，儉以及撥黃浦仔江兩甜岸綜遙合改鎮(zhèn)造等攻一系鉛列大接市政傘規(guī)劃覺啟動(dòng)永，為墳上?？阜康匦萎a(chǎn)業(yè)爆的發(fā)企展提酬供堅(jiān)犁實(shí)后吉盾，酸預(yù)計(jì)樹此輪雀房產(chǎn)核熱潮統(tǒng)將至鋤少持窗續(xù)三亡年時(shí)舉間，麗在經(jīng)應(yīng)歷了釋20武01促年的啦高速匙開展床之后簡，會(huì)品稍有屯回落懲，但蜓總體視呈穩(wěn)鵝健發(fā)所展之秤勢(shì)。

側(cè)二、秋區(qū)域編規(guī)劃臟〔徐弓匯外寸環(huán)區(qū)倍域?yàn)ⅰ↓垍莻陕费貪L線規(guī)譜劃情稻況〕競〔信亭息來臉源：脫徐匯幻區(qū)規(guī)液劃局予〕摘整體焰情況智及規(guī)嚼劃目島標(biāo)芝目前殲龍吳役路沿術(shù)線住閥宅盤輸量供勻應(yīng)較棗少，或從徐吃匯區(qū)筐十五詞規(guī)劃襲看，偶內(nèi)環(huán)確線以獵外、取至淀擠浦河禁以北踩的敞34斃.4亦2平括方公疤里責(zé)地區(qū)傻，定吳位為乏新興突住宅授和產(chǎn)攝業(yè)開剖發(fā)區(qū)來，而應(yīng)龍吳紅路從舒中山兇南路濟(jì)經(jīng)過當(dāng)龍華烘、漕鹽河涇適、長賓橋，燈直達(dá)籃南面翠徐浦景大橋演、華籍涇鎮(zhèn)麻，是尿該地防區(qū)連陵接環(huán)護(hù)線內(nèi)淚外最挺主要失的南母北交巴通線義之一爽。參該地港區(qū)住貞宅定婚位鄙東高潮西低待，龍輕吳路驚東側(cè)擁黃浦紐江沿挨江地體區(qū)，搭從徐款匯、潛盧灣姐兩區(qū)扁交界耗的日山暉港灣到徐腿浦大待橋，圍全長穗約歸8.忍8公接里括，面頑積約脾8.各5平旺方公駝里速，將咐建設(shè)耕成集括大型朗高檔術(shù)住宅竄小區(qū)左、旅智游休他閑為敬一體邪的黃尊金走彎廊；穩(wěn)龍吳毯路西背側(cè)，滴至老莊滬閔甚路、紫淀浦飛河、論羅成眼路的歡范圍渾，規(guī)仁劃定奇位是惱普通驕住宅學(xué)小區(qū)仔；徐第浦大仗橋南棄面的蘿華涇董鎮(zhèn)那么數(shù)按照咳園林?jǐn)喑擎?zhèn)棟建設(shè)愛標(biāo)準(zhǔn)璃，建梳設(shè)生槽態(tài)環(huán)講境優(yōu)筆化的妻新型牙城鎮(zhèn)壁。才具體甩規(guī)劃典情況限目前逃，龍怠吳路叛西側(cè)哨土地迷不多艱，東繪側(cè)涉誓及沿趴江開研發(fā)內(nèi)展容，頭而黃芳浦江馳兩案構(gòu)綜合閉開發(fā)鏡南至傲盧灣皇區(qū)盧蒸浦大聯(lián)橋附多近，舒因此轎，徐較匯區(qū)弓沿江式地帶食，即渣龍吳醫(yī)路東榨側(cè)地逗區(qū)將測(cè)成為剛未來寇對(duì)整戒個(gè)區(qū)來域規(guī)圖劃的溪重點(diǎn)發(fā)。昏從行叼政區(qū)秧劃分師布上坦看，并該區(qū)鉆域涉勵(lì)及龍神華地渠區(qū)、密長橋研地區(qū)剝和華克涇地濕區(qū)三痕個(gè)地落區(qū)：祝龍華督地區(qū)尺段擊龍吳獎(jiǎng)路的悼拓寬覽，兩征側(cè)土堡地的肯升值待勢(shì)在靠必然控，2背00拒2年赴2月牌建工視集團(tuán)烈推出窮的龍鼓兆苑駝均價(jià)柔已達(dá)哪52繭00照元/狡平方液米，懶勢(shì)必趁引起申開發(fā)到商對(duì)調(diào)該地身區(qū)的甘眼熱蹦，但鑰該地基區(qū)的撒規(guī)劃弊又存績?cè)谔幎嗖话翊_定始因素蠟。違一個(gè)設(shè)是對(duì)贏龍華錄飛機(jī)工場(chǎng)的葬規(guī)劃茅存在雖矛盾擊。從酬徐匯菜區(qū)規(guī)嗽劃角捕度希喪望機(jī)劈場(chǎng)全易部搬徒掉，葬但華獅東民佛航局大欲保芳留，腫而從忠市規(guī)騎劃角言度亦唉希望蕉能保貓留小強(qiáng)型飛略機(jī)、恐直升晃機(jī)等蔥起降兇功能睛用于前搶險(xiǎn)披救災(zāi)鴉。因晃此，咬龍華齡機(jī)場(chǎng)封的重用新規(guī)瓣劃定祖位的旅不確閃定性粥直接允影響懂了周彎邊土碼地的兆開發(fā)姥利用利。耕另一追個(gè)是牢對(duì)南懲浦站做鐵路紡段的探規(guī)劃圣存在秧矛盾搬。該乒鐵路計(jì)段目夾前作戲?yàn)樨洿斑\(yùn)通龍道仍不在使俗用，燕從土渠地開梯發(fā)角勞度來叉看，設(shè)最好和能夠或拆掉卵，而裝從上笑海市吩角度朝來看裙，目籌前會(huì)驗(yàn)保存撫，鐵晚路的溪存在企，直晨接影黃響了代鐵路搶南北碎兩側(cè)運(yùn)居民躍的流高動(dòng)，棵無形垂中增修加了數(shù)土地假設(shè)的隔圾閡，鋤降低塔土地?fù)苾r(jià)值握。僵長橋錫地區(qū)愈段嗓龍吳幫路西睡側(cè)作訓(xùn)為徐刮匯區(qū)景早期辟的動(dòng)寬遷安但置基爪地，氣已經(jīng)屢形成濫匯成梢新村瓦、長盡橋新公村、崇羅秀哈新村笨等發(fā)劈展成陷熟的秧社區(qū)籠，可番開發(fā)協(xié)土地澆已所朝剩無拴幾；視而東凍側(cè)距勾離黃非浦江姻岸線癥僅耐50繡0米饒，土逐地資刺源良殊好，贊目前讀，原剖上海暫耐火夢(mèng)材料議廠位爺置將掌有中趟海企偉業(yè)開山發(fā)的想多層鋤、小袖高層哀結(jié)合溜的社屋區(qū)，健已經(jīng)箱開始邪作規(guī)俗劃；準(zhǔn)靠淀鍬浦河接北岸善的人恨造板川廠地賴塊也裝有開師發(fā)商纖進(jìn)入償，但歐因?qū)嵉坌行伦耐涟驳卣酗湗?biāo)方徹式，拴故土瓜地取展得最這終并甲未確碼定。稍華涇柄地區(qū)出段平華涇睬地區(qū)邀以外病環(huán)大亡道劃追分為商兩塊猛：犬外環(huán)涂以北妥、淀弓浦河僻以南融，中蜻段目認(rèn)前將馬啟動(dòng)菊，整駁個(gè)地糕塊東屑起龍?bào)w吳路墓、西暑至長冰華路裙、南梨到外繩環(huán)大痕道、盟北臨棵淀浦伐河。村地塊亡由中律間的浮華發(fā)嫩路分駛割，響整個(gè)殘地塊鑼呈鵲“蛾日上〞翼字型尤。氏華發(fā)洪路以湊南部簡分的澤廠房裂動(dòng)遷喬，原濫有黃汗道婆倡墓將同開發(fā)孫成一肆個(gè)小杠型公伏園，壩目前塞確定邪的規(guī)悠劃內(nèi)挨容還修包括喊引進(jìn)飄一民柄辦學(xué)歉校大——周華懋站藝術(shù)鋼學(xué)院漏。熟華發(fā)碌路以劫北部織分即晨本案聾地塊規(guī)所在以地，棵原有書華發(fā)爺小區(qū)趙保存用，故維整塊癢地分炭東西瞎兩部脫分，搭北面仍直接哥面對(duì)貧淀浦介河。觀淀浦耳河一簽直以絹來定鋒位為獲運(yùn)輸鼓功能核，整控條河片流貫型穿青射浦、儲(chǔ)松江為、閔現(xiàn)行、第徐匯藝四區(qū)癢縣，灑作為箏河運(yùn)刷泥石誠料的紛重要奉通道漸，而杰作為繼住宅惹周邊叨河道察，對(duì)記其又災(zāi)有較栗高要探求，冷假設(shè)情徐匯詳區(qū)段鴿取消風(fēng)碼頭破裝卸眠，但貼由于索整條窯河涉泊及區(qū)食縣較丙多，伙它的毫未來筒功能啄轉(zhuǎn)換網(wǎng)仍存錯(cuò)在太餐多的湊不確哈定性歇，并努將直單接影鵲響到旬整個(gè)故淀浦左河流島域徐暑匯段粥的物過業(yè)開腥發(fā)檔抓次。遭外環(huán)零以南葡的華陡涇地負(fù)區(qū)，負(fù)屬于匠市級(jí)達(dá)城市多建設(shè)機(jī)敏感滋區(qū)，慢作為濫北面顯中心淹城區(qū)霉和南菠面衛(wèi)碧星城福鎮(zhèn)的刺聯(lián)結(jié)咱帶，第從功塔能上建將限賄制城自市的短無限衣擴(kuò)張嗚，因斯此，待對(duì)于墳該區(qū)奉域內(nèi)享的用抽地建健設(shè)有輕一定津的控酬制，炕據(jù)了敏解，寒該地絡(luò)區(qū)的事整體能規(guī)劃向已由錦徐匯闖區(qū)規(guī)披劃局續(xù)整體深規(guī)劃符，但技涉及夕到前戲述控否制因怎素，圍市規(guī)丘劃局氣一直壺沒有摸作最贊后認(rèn)竟可。覽而即狠將開穴盤的植“浸漓江丙山水移苑城〞航因早臺(tái)在1腎99推2年暴就拿每下這被塊地梅，一買直藏肢到2切00芬1年獄才開嘴始啟減動(dòng)，話而其冰他地贊塊基營本沒妄有動(dòng)膨靜。牲從另疤一個(gè)本角度閣看，亭“黨漓江礦山水蓄苑叫〞振必然鳴先于辮本案何推出萌，它凳生存練的方征式和走銷售燈好壞姑，對(duì)撲本案爛是個(gè)外直接蠟的參俘照，釘甚至去是依攜托。副規(guī)劃鍋總結(jié)敵總體追上，脖伴隨著著區(qū)半域整廟體開供發(fā)和溉沿江鉗地帶抱規(guī)劃驢，該丙區(qū)域翼前景徹看好晚。但扮目前娘由于婚沒有董得到苦政策姨的特真別傾命斜，問并且冬存在致這些括特殊偏的不救確定聚性因旁素，娛從徐跌匯區(qū)慈政府競角度訂來說臂，在漿沿江介地區(qū)邊規(guī)劃曉未完僑全統(tǒng)乳一之版前，科不希疏望該遣地區(qū)急急于謠開發(fā)瞎，這促種不貨協(xié)調(diào)昂性導(dǎo)屬致該哲區(qū)域告在形壘成樓做市板側(cè)塊方吃面存狹在嚴(yán)薄重的擾滯后臂性。橋三、減地塊堆及周今邊情桑況鞭〔一紋〕婆地理?xiàng)壩恢霉偶敖粓?zhí)通狀估況柜1、肝工程御地理喘位置直本項(xiàng)于目地勢(shì)塊位累于龍導(dǎo)吳路桐西側(cè)靠，北仙臨淀不浦河甩、南判為華跟發(fā)路慰、西蜂靠長藥華路忠。地香塊位公于徐軟匯區(qū)蓄東南忍部，擔(dān)位于巖華涇脖鎮(zhèn)內(nèi)辟，與的長橋輪地區(qū)裁隔河靠相望弟。長橋新村長橋新村長橋橋正在修建長橋橋正在修建龍浦橋羅秀新村龍浦橋羅秀新村外環(huán)A2〔環(huán)南二大道〕華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋?yàn)楣こ痰貕K華涇新村

外環(huán)A2〔環(huán)南二大道〕華發(fā)小區(qū)東灣小區(qū)黃 浦 江華 發(fā) 路龍 吳 路長 華 路淀浦河龍吳路立交橋徐浦大橋?yàn)楣こ痰貕K華涇新村拖1〕擔(dān)環(huán)臨插的公更共交先通條題件昆地塊鋒坐落召在龍日吳路類與外娃環(huán)大欺道交姑接處鎮(zhèn)，位模于龍捐吳路火立交服橋下師，兩璃條快綁速干奧道伴臺(tái)隨左右右使餐得本投地塊當(dāng)交通精便捷愿，多負(fù)輛公毯交車駱可達(dá)等萬體秧館、握徐家膝匯、寫錦江庸樂園悉等地信，2莫0-通25螺分鐘郵車程謠可達(dá)泉徐家霜匯，呢公交炒線路陽根本決可以款使地筐塊與雹徐匯體中心堅(jiān)，以藏及與熊輕軌曾和地奴鐵等搞大交股通相雁連，夫公共攪交通郊狀況畝一般性?？皩?duì)于折自備殃車而凍言，巾出行瞎方便吩，龍認(rèn)吳路瓶快速殘干道豐可直溉通市句中心股。臺(tái)主要合公交協(xié)車及揪其路逆線：矛車次拘起終耳點(diǎn)站徹主要農(nóng)途經(jīng)泡71攪4氏雙峰石路凳——該曹行脆龍華正、徐嶼浦大景橋、紫老滬奉閔路膠、銀姜都路姐73略1毀虹橋期鎮(zhèn)鍵——弄紫陽水花苑濁虹梅畏路、位顧戴窗路、尋錦江柄樂園倒、梅向隴路傳、長隙橋新泡村橋、羅震秀路廟77么0尊徐家健匯廣饞場(chǎng)給——宣紫陽牽花苑酸上海甲游泳誠館、般龍華蟲鎮(zhèn)、逝上海桿植物薯園、呼徐浦柿大橋房75撓5樂凌兆夕新村魯——御浦北往路竿三林箱塘、驢徐浦債大橋活、長陶橋新派村、橫梅隴動(dòng)、錦名江樂障園、辭桂林榴路戶80瓶4型華涇塊小區(qū)秋——計(jì)桂林朱小區(qū)先上?？字袑W(xué)番、梅蜻隴地召鐵站氣、康鐮健商馬業(yè)城惡、宜筍山路論其他移梅南嫩線、羞魯莘挑線、胡龍吳鹽線等川2〕午地塊州與公答共交勿通的洞連接域——析亞交典通條誼件中龍吳染路的浙拓寬腐，使始得目杰前地覽塊與碗地鐵屑萬體旱館站馬和輕欄軌明澇珠線燕龍漕阿路站學(xué)聯(lián)接烏方便躁，基死本上嚼15感-2夜0分植鐘的男公交窄車程獸可達(dá)甚上述訴站點(diǎn)兇，彌終補(bǔ)了腿周邊填交通摔過于腎集中樂徐匯豆區(qū)的路缺乏焰，方確便部朽分居鋤民遠(yuǎn)劃行交閑通。殃3〕堡交通觀條件箏綜述家環(huán)臨顧地塊棉的公尸共交克通相歉對(duì)便恭利，佳而且功與地辜鐵、因輕軌爛等大拐交通最有一風(fēng)定聯(lián)鳴系，郵龍吳柴路的象拓寬奉使用尼，使裝市民劉出行績方便濤，龍濕吳路故為快輔速干地道，豪根本歪無塞辜車現(xiàn)悲象，燥盡管毯如此條，進(jìn)催入市芽區(qū)還殖需閣20厲-3曉0兩分鐘槳時(shí)間慎。邊〔二璃〕周恩邊居守民構(gòu)年成及座物業(yè)轉(zhuǎn)情況留本案傭地塊談位于之華涇志鎮(zhèn)門迷戶地凝區(qū)，諷與長量橋地婚區(qū)隔卸河相注望，標(biāo)周邊劣主要傲新村避如下滲：龍 龍 吳 路長橋地區(qū)長橋新村長橋地區(qū)長橋新村華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)

贈(zèng)各新高村新恩老物度業(yè)情托況及窯居民概情況域：華涇地區(qū)華涇新村本案地塊紫陽地區(qū)淀浦河羅秀新村東灣小區(qū)后華涇橋新村誘位于茄長華遵路和溝華涇卡路交枝界處棚，現(xiàn)投有居田民3彩00助0戶鑒，人會(huì)口大產(chǎn)約1所萬人蘇，主蹦要是傳徐匯望區(qū)中勝心地疤區(qū)如佩龍華繡、萬拳體館委附近估的動(dòng)貝遷居牛民。此該新懲村形錘成時(shí)悟間晚垃，大丈約在甜98板年前兇后，旗居民帶換房畜和再淚置業(yè)逝可能難性不綿大。那么目前觸在華痛涇地奇區(qū)，繡該新由村周閉圍的盛配套崗較齊弊全，商華涇喬中心怪小學(xué)蕩、位憤育幼測(cè)兒園踢、位傲育高翠級(jí)中啟學(xué)、群中大源高級(jí)憶中學(xué)遲、華叼涇地疤段醫(yī)批院等敏伴其曉左右珠，超的市、張郵局睛、銀巡行配昌套齊頌全。耗在華共涇新挎村對(duì)狼面，儉上海予中房悅置業(yè)擱股份表有限備公司頁正在脆投資撒開發(fā)爽一高鉛檔物好業(yè)務(wù)——訓(xùn)漓江炕山水予花園兩，占字地4他0萬裁平方認(rèn)米，死總建士面2紗0萬滔平方錯(cuò)米，前社區(qū)暮以聯(lián)堵體別侵墅為廢主，場(chǎng)同時(shí)捕還有粒獨(dú)立吵別墅立和疊策加式糊別墅送，該旋案去閘年下腸半年知開始敢對(duì)外瞎宣傳餅，目菜前一量期正脹在平醉整土至地，箭方案崗20億02版年下梁半年仰正式眨開盤粗。價(jià)遍格初再定：洽疊加濾式別驢墅4標(biāo)00艷0-籠50輩00灘元/暫平方之米、的聯(lián)體肉別墅奇70棋00參-8簽00血0元棒/平資方米盤、獨(dú)悟立別巷墅1荷00筋00塌元/萌平方燦米左濁右。猶東灣疾小區(qū)食位于怪龍吳符路立慧交橋箭下東核南側(cè)沉，現(xiàn)割有居敲民2確80監(jiān)0戶般左右膛，小英區(qū)形弦成于病19賽95燭年左芝右，艷為6頁層動(dòng)朝遷房烏，由賀于位戚于立亭交橋物邊上涼，各至種噪副音干寇擾很餡大，析周邊拳配套頌不全址，部蘆分依謀賴紫料陽新秘村附稍近的谷配套嘗。辯紫陽淡地區(qū)策主要嚼形成骨于1噸99有9年菌前后抗，目電前兩酬個(gè)社氧區(qū)丙——臂紫陽典花苑羅、名障人花化苑裂紫陽夏花苑姜建筑廟面積值達(dá)1蔬5萬抱平方中米，國頗具紙規(guī)模豆的多釘層社鬧區(qū)，窄一期混16誠00株戶主呈要來出自徐憶匯區(qū)懷中心疾動(dòng)遷尺；二慮期4翠00疊戶于肝20正02技年2艙月開場(chǎng)盤，西售價(jià)艘28務(wù)00幣-3啦20堅(jiān)0，匪均價(jià)將30頸00昆元/伯平方駐米左應(yīng)右，壺一個(gè)添月出另售1株00肥套左條右，座二房寒需求密旺盛姻，客棋戶主虜要來局自龍堪華、僻長橋百地區(qū)唯的換堵房居初民。綱名人轎花苑給于1付99亂9年胡1月護(hù)開盤轉(zhuǎn)，售屆價(jià)為味26埋00首-3鉤20耍0元錢/平抬方米磚，均左價(jià)2祝80快0元押/平剪方米沖，房含型面筒積控意制較崖小，戚二房所集中稿在7臘0避-7卵5平煩方米尾，日燕前剩最余的抖二房辯單價(jià)蛙統(tǒng)一亦25環(huán)00頂元/書平方夕米，梨為周射邊居翅民搶排購。碼羅秀局、長云橋新刊村達(dá)羅秀有1-叔3村跪，共總有居怖民7租00廟0戶究左右訂，主此要為球多層梢的動(dòng)魔遷房晉，形式成于凈19吵95粒年前正后；疑長橋濃1-式8村寨，共鏡有居楚民1擱50岡00名戶，四主要射為多盆層的煎動(dòng)遷印房，李形成虧于1柴99此2-守19聾95甩年間其，周頃邊配她套已枝經(jīng)比賢較成褲熟，臨目前普該地愛區(qū)二騎手房樣售價(jià)躬25刻00善元/委平方而米左撐右，飛20做02奴年初距推出欲新物離業(yè)禿——趴天秀互苑、恒未來皆視界沸、羅淡秀家延園、灣歡天凱喜地牽，售嬸價(jià)3疊20財(cái)0-催38蹲00莫元/簽平方清米，濾主要脖為周嗓邊、避梅隴膜地區(qū)餓的換輛房客澤戶俊總結(jié)麻：葡 暑 頑華涇釣地區(qū)抓新物鬧業(yè)價(jià)更格在詢28界00添-3寨00囑0元尤/平凈方米鵝左右號(hào)，面京積8迫5-糖90梳平方最米的蕩兩房陪有一僻定需對(duì)求料長橋板地區(qū)使開展娛時(shí)間置早，底居民悼換房弟要求范比擬滾高，鏟20睬02存年初哥集中胡上市桐了幾嚼個(gè)新響盤，融但盤深量都張不大犁，張5萬惑平方襪米盒以下判，價(jià)艦格集統(tǒng)中在陽32閘00霜-3辱80鳥0元茅/平咐方米隸之間媽〔三注〕地句塊自賠身情畝況淀 浦 河稅地塊習(xí)目前淀 浦 河長 華 路長 華 路華 發(fā) 小 區(qū)大約1500戶左右，多層，一梯四戶，主要為95年前后斜土路周邊動(dòng)遷居民。其中有70戶商品房于2002年初交房，當(dāng)時(shí)單價(jià)為2400元左右龍 吳 路范家塘農(nóng)民住房淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)淀浦河裝卸作業(yè)區(qū)木材儲(chǔ)運(yùn)公司工程機(jī)械修理廠混泥土攪拌站木材儲(chǔ)運(yùn)公司工程機(jī)械修理廠混泥土攪拌站建材倉庫建材倉庫華華 發(fā) 路

組工程測(cè)總占醬地面盞積2幅33再00稈0平粉方米潮〔約旦30以0畝孕〕。裹東西寺狹長幼〔晶99右0米跪〕、翠南北云略窄扔〔膛29憐5米翼〕，謙東面催龍吳暗路為畝交通賴主干促道，角地塊做所處膛位置液是華群涇鎮(zhèn)愉門戶葵地區(qū)紡，隔顧著淀俱浦河蔑與長接橋地膏區(qū)相皺望。始地塊歪靠西另側(cè)為粉廠房筐區(qū)和縫淀浦擇河裝叼卸作故業(yè)區(qū)蝦；靠犬東面虧為原蓄有農(nóng)連民居賽住房仿和華賓發(fā)小膀區(qū)，欄而中華間的六華發(fā)搞小區(qū)圈大約會(huì)15派00錯(cuò)戶，外為1凍99叼5年漸前后疊徐匯搶區(qū)斜爛土路設(shè)附近燙動(dòng)遷騙居筒民，棉非本停工程鞠用地殲，因敏此，難本項(xiàng)腹目地倒塊并毅非完均整的御方型各，中提間被柳華發(fā)忙小區(qū)析隔著撇，實(shí)脾際上叨由兩紡塊構(gòu)濫成：露1〕完東塊參面積講6萬總平方范米，誠為原靜來農(nóng)澇民自執(zhí)用房雅，二姜層，北無動(dòng)諸遷跡懲象，交由于帶緊靠終龍吳述路快銜速干慈道，推交通梨便捷應(yīng)，但幼噪音舍干擾臟大漲2〕再西塊秩面積靠17稍.3滔萬平感方米雜，主多要是畢淀浦羊河裝補(bǔ)卸作呈業(yè)區(qū)飾以及膜一些稈工廠扁、混肚泥土洞攪拌聰站等掀，噪屆音、騙灰塵管污染攝非常詞嚴(yán)重夕，各險(xiǎn)種裝經(jīng)運(yùn)沙閣石的開工程采車、吼混泥詳土車戀頻繁靈來往熱，目栽前狀帝況根亭本無斤居住思概念撞。相遞信這棗些廠棒房和隸污染姑的解吩決，叮將成傻為拆扔遷中宅的重撤點(diǎn)。領(lǐng)總體崗上，漢本地塔塊目偶前狀紐況與觸理想鈔的居尼住用控地還你有非斬常大錫的距如離，踏而且劉整體旱形象和的改麥變不元能僅吼依靠繳開發(fā)令商的量努力美，可蛛能更怪多的膜有賴掃于政定府對(duì)救該地料塊及敗其周兇邊的鋤重新梯規(guī)劃恭。

銜地塊產(chǎn)周圍扭景觀糾1〕贊自然杜景觀遞前方畫景觀提〔南釣方〕螞南面懇為華坑發(fā)路杰，寬自度巴15刑米貿(mào)左右晨，為肯斷頭囑路，障東起影龍吳鼻路西那至長模華路簽，由票于兩宣側(cè)主組要為唇泥石予料裝佛卸區(qū)夾和混炭泥土褲攪拌犬站等兵，因遍此華萌發(fā)路隆上各甲種工市程車水，泥癥沙裝妙運(yùn)車久頻繁念來往已，整向條路錢上噪蓋音和閘泥沙寶灰塵緒污染河非常歉嚴(yán)重絨，目榴前無揪公交的。華發(fā)路驕華發(fā)芒路南慨面為疏面積紹和形凳狀與幟本地?cái)K相婦似的析地塊擦，主想要也府是一濟(jì)些農(nóng)蹈民住奸房和鎖廢棄序的一斑些廠伶房、晉以及殊神海榜電子團(tuán)有限繼公司懂、上夾海建其工構(gòu)霞件廠淚、混考泥土迅制品葉廠等唱產(chǎn)生尼各種叢污染促的廠拔房。徐如果色本項(xiàng)嶼目啟喪動(dòng)之回前，臭它們顆沒有瓜動(dòng)遷洪的話悔，無膜疑成接為本腿工程伸最大被的障取礙。華發(fā)路礦再遠(yuǎn)沸處就像是外蛋環(huán)大盈道，懸通過期龍吳怪路立駱交橋疤，直眠通徐襲浦大炭橋至成浦東是三林員地區(qū)喜。哲前方讓景觀層〔北獄方〕緊北面悅就是動(dòng)淀浦移河，粘淀浦酬河西鍋起青著浦淀謀山湖肅，為爪黃浦雅江主車要通辯航支旺流，公本區(qū)揭域河越道為貸整條拴河的賓尾端怎，向己東耕50舌0米干流向揭黃浦蟻江。結(jié)本區(qū)偶域段蛛河面字大約如50式米跪左右撐，水閣質(zhì)一蔑般，戰(zhàn)河面框上來不來往拌往著餓裝運(yùn)舊泥石狀料的虎小船低只，屯河對(duì)棟面靠藏西側(cè)鄉(xiāng)是相恨對(duì)成枝熟的儀羅秀洞新村星、長賄橋新旁村，膠臨河遠(yuǎn)有揮10渴米弓左右股的綠儉化帶者，視劣覺景究觀尚夕可，程而河瓦對(duì)面裂靠東忍側(cè)是焰木料洽加工那廠，熟堆積健著大弄量木棕料，運(yùn)形象抓較差紐。淀浦河及其對(duì)岸淀浦河及其對(duì)岸著左方吐景觀腹〔東怕方〕霸左面響為龍攔吳路雀，公撲交站旁點(diǎn)集捕中在氣此，落龍吳塊路為藝城市敵一級(jí)固主干假設(shè)路，烈路寬博33悠－貨50健米點(diǎn)；其太中北虎段〔險(xiǎn)徐匯男區(qū)段觸〕全國長約拾7.垮4公伯里謹(jǐn)，設(shè)展六快輸二慢膝八車往道；蟲南段泡〔閔禾行段數(shù)〕全套長畏10曲.1輛公里叫，設(shè)檔四快諸二慢塵六車書道。甜全線收設(shè)計(jì)伶時(shí)速傭高達(dá)膨60陜公里遲。被龍吳腎路是節(jié)連接顆吳涇字與徐沉匯的蜓主要督快速抖通道掃，而挖且本屢段還賢是與鄉(xiāng)外環(huán)筋高架筋以及坦通往莊浦東攻的交鼓接處桑，因陷此車麻輛頻車繁，房而且吩速度啦較快岔，產(chǎn)隨生噪于音和暢空氣努污染怒較為柜嚴(yán)重鳴。堤遠(yuǎn)處岸可看世到徐巧浦大有橋。呢右方涉景觀允〔西渡方〕豈長華拌路是企連接炊著華蔑涇與扇長橋持兩個(gè)及地區(qū)雕的一蒜條小帥路，針本區(qū)辰域段覆路面垂較窄謀，僅凝10晝米箏左右吊寬，硬無公客交車巾，連徑接長稻橋的復(fù)長橋辦橋于誠去年點(diǎn)被船鼠只撞董壞后材開始幕重新患修建激，預(yù)臥計(jì)要并1年被后才小可通美車。騙位于殖華發(fā)腿路交敗界處兇有一訪加油鐵站。局長發(fā)更路以破西是增一些燥化輕權(quán)公司運(yùn)的倉國庫長華路長華路明2〕袖人文極歷史奴景觀虧黃道轉(zhuǎn)婆墓駛位于飽長華域路和壇外環(huán)盈路交恭界處享，約雕50查0平縫方米弊大小丟，目賊前僅眨少量燥綠化醒，計(jì)駕劃中據(jù)建成枯一休累閑公常園結(jié)3〕培景觀熔綜述堪總體捕而言暴，地難塊周藥圍被難泥石測(cè)料裝障卸區(qū)禿和裝而運(yùn)車仁包圍世，緊贈(zèng)臨的啊快速矮干道件產(chǎn)生腎難以蓋克服笨的噪柿音和踢空氣鹿污染勺，周臟圍環(huán)俗臨景潑觀較鄉(xiāng)差，掃屬本萌工程在地塊仰的劣巨勢(shì)富3、余環(huán)境漲、污數(shù)染情無況況水、詳空氣清、土校地污轉(zhuǎn)染情尿況娘地塊脾本身踢以及碼周圍夏各種椒廠房跳污染區(qū)嚴(yán)重臂，尤看其是崖泥沙茄裝卸墾和混村泥土擇攪拌削產(chǎn)生窗大量扛的廢封氣和吳灰塵按污染慰噪音城污染德就目否前而袖言，法地塊紋所在織地噪豐音污銜染也轉(zhuǎn)比擬繳嚴(yán)重滑，主性要來背自龍門吳路控、外繩環(huán)兩煩快速杏干道飛上各染種公蓄交車狠輛和哄工程巴車、統(tǒng)貨運(yùn)腐車。呈社會(huì)屠治安獎(jiǎng)狀況楚地塊刺周圍芳缺乏窗居住虹概念青，治亡安情供況較傲差。籍人員森素質(zhì)賀參差須不齊猶，民口工等哭時(shí)有桌出沒惠。胞4、慶配套責(zé)設(shè)施吉生活策配套麻的缺恭乏也她是該立地塊塑一個(gè)毒主要耕劣勢(shì)濕，目母前居山民的叔配套灑依賴霜于龍勾吳路塘對(duì)面僵、龍粒吳路捧立交優(yōu)橋東鳳南面拼的東聯(lián)灣小葡區(qū)附廁近，說或者求距離飾本地乓塊倦2公津里該的華醋涇路畏附近顛。矮四、康地塊樣研判遞總結(jié)W〔劣勢(shì)〕區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴(yán)重周邊整體環(huán)境形象差屯〔一恰〕項(xiàng)求目地犬塊谷SW綢W〔劣勢(shì)〕區(qū)域居住概念差、配套缺乏各種噪音、空氣污染嚴(yán)重周邊整體環(huán)境形象差SS〔優(yōu)勢(shì)〕1、交通相對(duì)順暢，出行相對(duì)便利2、處于華涇門戶位置、地理概念較好3、地塊具有一定規(guī)模性T〔T〔威脅〕市場(chǎng)不確定因素所帶來的潛在競爭壓力O〔時(shí)機(jī)〕1、十五期間對(duì)該地區(qū)規(guī)劃要求較高

宴〔二古〕結(jié)雄論構(gòu)整個(gè)瞎區(qū)域烈作為硬徐匯該區(qū)最怖后一蚊塊待騾開發(fā)霞的處柄女地拖，前虜景看考好乎本地胖塊所疑處位皺置相仍對(duì)封奸閉，劣擴(kuò)散擠性差攪地理喉資源耽優(yōu)劣裁參半拆，淀身浦河護(hù)有景窄觀性查但參目與性上欠缺經(jīng)交通鏈狀況甩、空武氣指旨標(biāo)、倉生活沖配套蠻的欠凍缺導(dǎo)體致本嫂地塊辨居住束概念垂差想板塊角尚未圣成長匪，市繪場(chǎng)面墓、政廢策面段的利岡好因稠素尚艇不明孤確涉因此戴，個(gè)菌案考愿量的要因素謀顯得鎖尤為搭突出賽，所補(bǔ)以我殘方認(rèn)蘭為對(duì)哥于本街地塊藏的開窩發(fā)時(shí)離機(jī)上應(yīng)存在堵兩種琴方案暑：咱方案夜一：撿待機(jī)概開發(fā)祥，待鋤區(qū)域蔽板塊爐明確田后，商再來型表達(dá)趙本案遇土地芹價(jià)值包方案寧二：礎(chǔ)現(xiàn)在獵開發(fā)令，近配期進(jìn)果行規(guī)抵劃，隔以漓藏江山記水苑哄為市測(cè)場(chǎng)參提照，段緊接幻而動(dòng)

扶第二沒篇：弦產(chǎn)品兼定位毅〔一盞〕隱喚醒粱地段窗未來否價(jià)值貫構(gòu)造辜個(gè)案福超值晉空間燈根據(jù)沃市場(chǎng)挎的分鄉(xiāng)析和啦土地智價(jià)值等的研虜判，部我方嫂認(rèn)為四必須顯進(jìn)行徑土地袍價(jià)值歇的重扮新構(gòu)脹造，萄即用估創(chuàng)新淋產(chǎn)品判，構(gòu)扁造本偶案價(jià)蚊值隔根據(jù)嫂市場(chǎng)掙分析退和判輸斷，宿本地傻塊物巧業(yè)應(yīng)甲以控總制單犁價(jià)同臟時(shí)控籮制總兵價(jià)為印原那么蔽：盾本地敢區(qū)單款價(jià)的三提升兼不宜稈通過咐高檔織次產(chǎn)份品一學(xué)次性龍過度印拔高提而達(dá)泄成，伸建議翻總體豈均價(jià)種不宜湯超過客50怕00巡元/伯平方泊米卡根據(jù)守現(xiàn)地毒段價(jià)礎(chǔ)值的哄公眾鞭認(rèn)可擦度，嬸結(jié)合驅(qū)本產(chǎn)委品價(jià)遮值構(gòu)寫造，哨我方脖認(rèn)為涼創(chuàng)新鄙性產(chǎn)李品單婚套總君價(jià)宜箭控制德在8障0萬叢以內(nèi)膨，最莖佳控校制為玩60核萬左壟右儉進(jìn)行似室內(nèi)弓空間牌的革疊命，愚以產(chǎn)蹤品的功稀缺堂性、待創(chuàng)新部性號(hào)疏召市好場(chǎng)清以社奶區(qū)的頂居住暈適宜樣性要導(dǎo)求提肺升小焰環(huán)境痰設(shè)計(jì)父，隔競離現(xiàn)悠狀中絨外環(huán)鼻境不潤良對(duì)欺本地百塊的黑影響謹(jǐn)〔二覺〕潤嚴(yán)格對(duì)考量綠物業(yè)糞型態(tài)搏創(chuàng)意推屏蔽鏈外環(huán)潔境干亂擾盆一般幼來講稍，不醉同檔遷次的駝住宅省工程蛾所應(yīng)案具備集的基貢本地瑞產(chǎn)因瞎子有銳所不約同，遭具體懷如下夢(mèng)表：或地產(chǎn)浸因子珍單身瀉公寓仆普通怠住宅標(biāo)中高驢檔住炸宅格別墅擁中高伴檔住念宅說條明雖本相損目符鴨合情幸況小對(duì)公夸共效聚能的樓依賴林度區(qū)很強(qiáng)銅強(qiáng)秘較高徑弱召不宜于鬧市丹區(qū)、膽人口斷混雜弦區(qū)放根本掛符合看對(duì)噪覺音、巴環(huán)境虧干擾篩的適丟應(yīng)度捧強(qiáng)桂較強(qiáng)逆弱煩很弱姿不宜喝面臨歸交通駁主干艘道、罩高架劈道路感、工尊廠、量鬧市毒等命不符茄合捎對(duì)傳寧統(tǒng)集宵市配熊套要斜求撞高派很高角高龜高建不宜捉在小惑區(qū)商雜場(chǎng)部蜘分設(shè)猾置偵可達(dá)晴到迎小區(qū)爬物業(yè)虹管理險(xiǎn)的要李求儲(chǔ)低退一般壘高揪很高蛾應(yīng)有座較高岡水準(zhǔn)萌物業(yè)叫管理爹公司織可達(dá)御到議建筑膚、質(zhì)置量裝孕修要狀求漿低警一般貨高行很高雞精品關(guān)設(shè)計(jì)菠、精嫌心施劈工將可達(dá)竊到土容積搬率、遵覆蓋盞率要瞇求甚無掃一般遼低神極低兩中低真容積某率、拐覆蓋蛛率父根本忙符合慕對(duì)休妨閑空初間綠尚化要些求繁無地一般歌高炭很高押具有樣品位酬的專剖屬會(huì)嫂所及議園藝寸造景多可達(dá)憲到古景觀假設(shè)要求墻無膝一般參高童很高語通過環(huán)造景驅(qū)處理慨來滿趨足需臂求鮮可達(dá)掌到噴西陡 國 罵塊底從基駝本地容產(chǎn)因旦子分啟析來討看，懼本項(xiàng)膠目在脹屏蔽產(chǎn)掉外摔界因啊素前肯提下雁，仍中適合密定位劑為中育高檔寺住宅女、高什容積冤率、伶低密冒度社平區(qū)寺選擇熔多層塑疊加輪復(fù)式鑄作為閱主力幫產(chǎn)品掃，在返沿河襯帶呈甩帶狀濕分布暮兩層劃架空凳小高拴層，抄提