廣州番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性

11番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部岡前言奶

損別20放03喪年1段2月鍬2日盾，番乏禺區(qū)岔國(guó)土緣局發(fā)蓄布了兵國(guó)有寸土地欣使用白權(quán)掛著牌出斥讓公晴告，修公開(kāi)飽掛牌襖出讓箱五宗虹國(guó)有周土地坦使用理權(quán)，縫競(jìng)價(jià)春日期磚自庫(kù)20喬03脈年1掛2月隸12鋤日惕至留20碼03密年1住2月辨22罷日上隙午1兵0時(shí)讀正止糊。本火次土烈地掛興牌有幣三個(gè)槍新亮瓣點(diǎn)：蜜第一顯，地洽價(jià)提舍升；才第二比，教掉育配吩套設(shè)池施由咳政府涉統(tǒng)一矛配置必；第姜三，報(bào)拍賣尺地塊薪集中應(yīng)于南棋區(qū)、艱鐘村裂。番垮禺區(qū)碑政府葉決定賣從2咽00肅3年工起重膊點(diǎn)開(kāi)印發(fā)市酸橋南發(fā)區(qū)，廟并把身南區(qū)中定位請(qǐng)為雖“葡具有巨南國(guó)怪水鄉(xiāng)攪特色竊，融雀精品粥商業(yè)教、休安閑度望假和叨文化額娛樂(lè)壁于一著體的訓(xùn)生態(tài)乒型生麻活園但區(qū)鏡〞列。本尸次土伐地掛止牌出拼讓就棟有兩賞塊地微塊位苦于南槍區(qū)，忍以下疏就其敵中沙盡灣鎮(zhèn)片龍岐宴村地股塊作演一個(gè)伙初步氏的開(kāi)宗發(fā)投寸資可甩行性侵分析餃，粗碌鄙之柱處請(qǐng)盤(pán)行家鞠指正員。

茶本次常分析尼主要粉分為藍(lán)：基姿礎(chǔ)分垮析、衫市場(chǎng)尚分析漆、項(xiàng)原目定絲位、編本錢(qián)朝效益菊、結(jié)財(cái)論及瞞思考始五個(gè)野局部娛。

明一、缺根底珍分析和

射1.壤地塊染背景眠資料茶

億2.姜區(qū)位流分析問(wèn)

駱醉1)彎隨著涂德興飄大橋侍的通小車、專西麗巡大橋刻的動(dòng)老工，須阻礙譯南區(qū)平社會(huì)榜開(kāi)展彼的交州通問(wèn)共題得獄到緩朽解，炊規(guī)劃掩中的扛路網(wǎng)墻、橋合梁的煎建設(shè)葉也正緩如火勸如荼辮地順尤利進(jìn)擺行，數(shù)令市雅民可蜘充分呈享受慢市橋堤城區(qū)每的生被活環(huán)淚境，金使該伯區(qū)域如的城奶市化葉進(jìn)程耽加快砌。

萄江2)匆南區(qū)毛及沙徑灣是眉市民餐公認(rèn)賤的教盡育資藥源配居置最違豐富氣、最性完善沫的區(qū)輕域，曬番禺更的格“路高等恢學(xué)府鉛〞素根本忘上都向在該騰區(qū)域理范圍的內(nèi)，全教育責(zé)配套購(gòu)從省礎(chǔ)一級(jí)討幼兒刑園、位中小殃學(xué)到標(biāo)職業(yè)翁技術(shù)仗學(xué)院嘩等完誰(shuí)全是研“瑞一條逃龍烏〞居，這壘使該四區(qū)域隆住宅姐的吸彎引力虹有較劇大提掏升。桂

暴浩3)險(xiǎn)該區(qū)被域近臨兩年瓦開(kāi)展站快速撤，生兇活氛箱圍日冒漸成狼熟，慮大型俘的批伙發(fā)市韻場(chǎng)、發(fā)花卉鏟市場(chǎng)每、綜駱合市扣場(chǎng)等耗的啟拋用，渡轄區(qū)港內(nèi)的呢樓盤(pán)鏟以大習(xí)型項(xiàng)圣目或岸別墅披工程打?yàn)橹餍倚戮G建樓臟盤(pán)在肯整體淋規(guī)劃喉上都率有較蘇高標(biāo)桐準(zhǔn)，寶使該彩區(qū)域鼠的生我活設(shè)愿施和蛙住宅惹配套竊日益跟完善鏈，促族使該刷區(qū)域?qū)映蔀閮敺異炍磥?lái)譽(yù)居住泳中心狂區(qū)。煮

睡灑4)歪目前據(jù)工程呢周邊舅的公亮共配尾套尚賽未完封善，覆除中跡小學(xué)顫和一霜些中建小型閑商鋪俊外，著其他時(shí)方面皺的配峽套有腹待改益善，脾特別弓是公妹共交艙通、楊市場(chǎng)示、醫(yī)鹽院等裂方面庸。

拐二、癢市場(chǎng)攻分析丈

票嚴(yán)1.途區(qū)域貸住宅娃市場(chǎng)灶分析調(diào)

講輔1)御供給血量：氏以舊活盤(pán)新森貨為擺主

菠蟲(chóng)由表套2可敘以看丘出，洋南區(qū)件及沙榜灣的穗樓盤(pán)貪的供術(shù)應(yīng)情桃況可缺分為脂兩大萍局部述，一伐局部中為一暴、兩巧年前易的產(chǎn)終品，股現(xiàn)剩劫余少燥量尾辨貨在羊售，繳另一敲局部學(xué)為大個(gè)型樓妙盤(pán)的燒新組產(chǎn)團(tuán)。視

姓悅單從醬市場(chǎng)嗚供給鎮(zhèn)角度斑分析根，估隊(duì)計(jì)現(xiàn)籌時(shí)該蔥區(qū)域飯一手烘住宅側(cè)的總教供給寄量約莫為1丑50慨0套駛。

畢2)沖產(chǎn)品死：禍大盤(pán)飯大戶鏡型占慮主導(dǎo)劫

火版現(xiàn)時(shí)制該區(qū)飄域市秘場(chǎng)上閉以小矮高層令和多傘層兩古種住澡宅為輕主，筐高層怒住宅的的供燒應(yīng)量耕較少鋒，而分且番裳禺的沒(méi)別墅全也較淚集中召于該孫區(qū)域遣，因衛(wèi)此住平宅小殺區(qū)的慘密度旋較低諷，樓戒盤(pán)占潔地面泄積和惱建設(shè)挎規(guī)模挑較大鞏，多適在7圣~4蹦0萬(wàn)遷平方綱米。程

喊跟樓盤(pán)乓建設(shè)嗚較有妖特色逃，如亡番奧企以運(yùn)銷動(dòng)為彈主題欄、海誓倫堡鍋和御劑院以族歐洲陪水景霸為主嘆題，攔內(nèi)部爬依靠賞造景皂能形勒成較銀好的頌社區(qū)題人文節(jié)環(huán)境艇，使攻該區(qū)脖域的從整體爹素質(zhì)抽得到需提升烈。

笑菌住宅龍戶型我偏大占，1母00霞平方眨米以抗上的刑單位全占六享成；餃以1縮00蛇~1褲20手平方植米的胸3房湊為主狐，約香占五緞成；拉其次驕?zhǔn)?桐房和再4房遷單位庫(kù)，這衡反映恭出客旦戶在羽該區(qū)摧域購(gòu)排房是受以自裕住為地主。必

儀資料觀來(lái)源套：珠知江恒闊昌代攔理三婆部實(shí)港地調(diào)毒查

搖注：世上述炕數(shù)據(jù)生以戶德型的爪面積蔥為量米化標(biāo)煮準(zhǔn)

弄3)咳價(jià)格舍：斯上下寧兩極愉明顯辯，中蚊檔盤(pán)趨少

困社南區(qū)霸及沙亭灣現(xiàn)岸時(shí)在焦售的情一手勁住宅靈，單莖價(jià)集胞中在占20永00走~2挖50漿0元算/m妙2的鴉范圍姨內(nèi)，璃總價(jià)脾集中肌在2危0~僻30外萬(wàn)元泉的范堆圍內(nèi)盲，分泉?jiǎng)e約算占三跨成。殿

奏箭該區(qū)應(yīng)域的左樓價(jià)植兩極憑分化齡明顯站，單歇價(jià)最碌低低橫于1暢60盜0元妙/m藏2，示最高各價(jià)高賄于3款50搖0元膽/m買(mǎi)2扶，相撿差超丙過(guò)2即00章0元著/m兔2，閉例如全御院判和華感薈南等景園學(xué)、番好奧和狡朗陶短居，洞都是術(shù)相隔拘一條雙馬路召但均日價(jià)卻淡拉差里10伴00滑元/講m2布，使獲同戶調(diào)型住撫宅的斷總價(jià)悠相差緣10仰~2輩0萬(wàn)錯(cuò)，令青該區(qū)墊域集那中了晨大量穗高端濱和低救端的晌客戶霸。

混2.亂目標(biāo)顛住宅鵝市場(chǎng)述分析癥

海本區(qū)料域住救宅目埋標(biāo)市薯場(chǎng)分禁為二壺類：忠

話僅第一沙類為勤高質(zhì)柴素樓信盤(pán)目百標(biāo)客辨戶：虛客源杠分布訂區(qū)域腎廣，僻包括勢(shì)本區(qū)抄域及吉市橋翠、周航邊各臨鎮(zhèn)等皇地區(qū)言的中謠、高炊收入植人群雙，他猾們對(duì)西住宅文質(zhì)素江要求苗高，淋對(duì)價(jià)電格考糟慮少編，住程宅消波費(fèi)潛旬力大垮?？筛?jìng)接受縫樓價(jià)革在2開(kāi)80務(wù)0元佩以上原，對(duì)鬧戶型厘需求棉那么從聾兩房辭到四譽(yù)房均移有一騾定比盞例。遠(yuǎn)

克南第二柱類為譯低價(jià)殲樓盤(pán)注目標(biāo)桂客戶虧：客喘源主鉗要集烤中在窯本區(qū)限域，訊主要蔽考慮丈價(jià)格疏優(yōu)惠臥，對(duì)性戶型去需求賤偏小平。

勤三、盯工程咐定位末分析覺(jué)

高忙優(yōu)劣百勢(shì)分肯析

豬添s優(yōu)凍勢(shì):需享拌有河慶涌綠汽化帶壁資源頂，周度邊環(huán)盆境良名好；極位處濕重點(diǎn)緒開(kāi)展首區(qū)域攔南區(qū)枝；周丙邊生?；钆浯蛱滓?guī)陶劃前駁景好賤，教豈育資辜源豐座富；橋鄰近護(hù)舊區(qū)餡，四主周均胞有鏡40富米罵或蝕50瞞米經(jīng)的規(guī)聽(tīng)劃路北,交稠通方泄便。嘆

往薯w劣卻勢(shì)：疾南蛾郊偏縮西方汽向，免存在章一定梳區(qū)域永門(mén)檻許；現(xiàn)壇時(shí)交每通不桿便，味生活換配套釘設(shè)施肌未完周善;泡四周塑規(guī)劃蝦主干育道造睡成噪圈音污眼染;篩河涌桌綠化丙帶橫趨穿地吃塊,私影響稠規(guī)劃匪布局第;項(xiàng)逃目規(guī)昌模小腥。

謎敵o機(jī)邁會(huì)：嚷南區(qū)瞧規(guī)劃依建設(shè)鏟全面訪鋪開(kāi)拋，有提力促比進(jìn)房拍地產(chǎn)謠開(kāi)發(fā)比；南案郊居燕住氣撐氛日掘益濃湊厚，瓣置業(yè)堤前景盛理想滿；區(qū)潑域存痕在中掉檔樓貼盤(pán)缺塞口。爐

貴露t威朋脅：慈御苑外、番歡奧、六金沙徑灣等謝大型舟成熟壓樓盤(pán)碰存量咽較大法，阻銅礙項(xiàng)億目發(fā)鏈展；帶南郊餓尚有價(jià)較多沈待開(kāi)父發(fā)土符地，痰競(jìng)爭(zhēng)針劇烈辮，而囑本次讀拍賣疫北斗窩大橋朱地塊勝規(guī)模荷大、陪本錢(qián)般相對(duì)罵較低片，對(duì)芒工程評(píng)構(gòu)成襪直接猾威脅伸；項(xiàng)覆目地沫價(jià)成般本高員，利蛋潤(rùn)空悔間不統(tǒng)大。敲撿

滋蹲市場(chǎng)炭定位歸

蘭咽根據(jù)姓上述扎SW飽OT雷分析遣，項(xiàng)效目應(yīng)游以自捎身規(guī)隨模及矛河涌還綠化未帶為飲根本賽立足金點(diǎn)，沃從彌頌補(bǔ)區(qū)粉域中垂檔市因場(chǎng)空收白點(diǎn)頂，尋床求樓斧盤(pán)差蠻異化突出發(fā)延，確桑立項(xiàng)悉目市徹場(chǎng)定桶位。摘

黃彈產(chǎn)品澡定位胞：中真偏高良檔的削生態(tài)爹、高畢尚精哨品社撞區(qū)；首住宅邁類型貼以六討層、白九層帳洋房給為主伸，并妄可利覆用良敞好景勵(lì)觀資泥源配洞置少贈(zèng)量疊華層別軟墅；余戶型鏡以二各房、眼三房畜為主往，主陡力戶命型面切積7戀5平登方米傻~1痛10忠平方賽米，春充分減考慮程小二明房、糟小三騰房配降置。海

漠燕消費(fèi)事者定究位：旱本區(qū)邪、市尸橋及塵周邊練各鎮(zhèn)妄有穩(wěn)靈定收瞧入的叮中產(chǎn)毛階層捧買(mǎi)家述為主順，戶畏型要嚷求實(shí)跡用，辟樓盤(pán)要質(zhì)素桿、品聞味要判求高少。

迫孟價(jià)格娘定位河：奔六層烤洋房財(cái)均價(jià)尺26擾00膚元/壁M2跪，九不層電彼梯洋費(fèi)房均覺(jué)價(jià)2納90式0元肯/M旅2，器又疊等層別休墅均骨價(jià)3琴50莖0元恨/M捧2，嶄洋房出總價(jià)國(guó)主要抱控制兆在2谷5~瘡30班萬(wàn)元掉之間粗〔市遲場(chǎng)空燭白點(diǎn)臟〕，戶別墅瑞總價(jià)惰控制猾在6傭0萬(wàn)毯元左津右。階

值埋形象根定位隙：茫中產(chǎn)張者的數(shù)高尚翼社區(qū)昂——同城市羞中心詞水岸辭家園皮

刊四、志本錢(qián)銳效益成分析滋

歌惜1.伍工程鑼方案野建議階

匆狀工程蛇建議嗎由1謙0%撇疊層磨別墅憤、5耕0%猾多層爭(zhēng)住宅蓮、4在0%努高層漢住宅珍組成武。地竄上建健筑面口積為隙92臉06莖5平繞方米瞧，設(shè)談置1危層地確下室憑，面騎積為擋10婆00行0平辨方米嬸。配沾置2范50妖0平奸方米堤會(huì)所酒面積吐〔含乘規(guī)劃揮指定徒的公扶建配虹套〕駁。車艙庫(kù)分窮別設(shè)獨(dú)在地晌下室脂和地睬面空慶地，塘共2掀43化00南平方爪米。理

膠工程激由2多00刪4年跑1月裂〔假犧設(shè)時(shí)借間〕豬開(kāi)始猜進(jìn)入猴籌建赴階段嗚，2置00木4年株7月女～2暈00赴6年甜6月肆為工誕程建明設(shè)階歉段，笛預(yù)計(jì)祝在2踢00唇5年的1月灰開(kāi)始勸預(yù)售西。

涼注：鄉(xiāng)1〕洪、利爺用河盡涌綠牽化帶卻建設(shè)酒小部論分別華墅，反可增煙加項(xiàng)按目經(jīng)抹濟(jì)效色益；善

超極2〕御、考汁慮電樣梯洋掏房為聾大勢(shì)華趨向網(wǎng)，因和此后率建建扎議以赴九層幅電梯敬洋房握為主爬，且角可節(jié)隱約用降地營(yíng)略賞造綠集化空愧間，瞇提升區(qū)樓盤(pán)盲檔次眉；

真勉3〕努、設(shè)南置一鹽定規(guī)凈模的飽主題偉會(huì)所撇，增城加項(xiàng)爐目附閘加值擠。

連2.躺工程廣本錢(qián)陳及效疑益分堵析

唇本錢(qián)甜估算拿：

延密根據(jù)煮初步淡估算芹，項(xiàng)價(jià)目開(kāi)周發(fā)所館需投冠入成翼本約叫為2曲18卷71臺(tái)萬(wàn)元采，其仍中競(jìng)暴買(mǎi)土老地的飽支出香占總鬧本錢(qián)恰的3不2.潔87旨％以旗上，題土地麥本錢(qián)載明顯串提高叉。為哪營(yíng)造救工程戴質(zhì)素航，園勒林綠順化及類廣場(chǎng)姿本錢(qián)惑應(yīng)適燒當(dāng)增紋加，辨因此細(xì)紅線饅內(nèi)外倡工程色費(fèi)適酷當(dāng)增投加，暖但對(duì)交工程襲總體滅本錢(qián)波影響造不大惠。

括鄰工程刪銷售滲總收撞入約氣3.僅1億差〔不居包括子會(huì)所搭經(jīng)營(yíng)挨收入中和車恩位的榜租金頁(yè)收入番〕。背多層謹(jǐn)洋房丸均價(jià)垃為2省60蛛0元擠/平掀方米粱，九呀層洋積房均擱價(jià)為趙29信00厚元/駱平方宵米，窮后者憐均價(jià)宴高3礦00我元，姥其一拘為電附梯房粱，其餡二為正后期幕銷售循，因殘地價(jià)鈔拍賣醋本錢(qián)塵提高撿，估暗計(jì)后旬期樓挖價(jià)會(huì)章逐步推提升辣。

求效益擠分析何：

圍之工程拌在前剝述建撈議的刷開(kāi)發(fā)季方案浴與售鉗價(jià)的蠅前提榨下，孟稅前咐、稅段后的纖資本芳收益臟率尚酸屬理弄想，胸在扣狠除所支得稅準(zhǔn)、貸簡(jiǎn)款利鈔息后孫利潤(rùn)鳳約為貸33衛(wèi)28持萬(wàn)元撤。

勉3.暑盈虧疾平衡僑分析羽/敏凱感性鍋分析寨

融載1〕耀忽略怎售價(jià)沾變動(dòng)捉因素疊，且慚考慮壺銷售符率為工90懼％的淡情況槍下，獄當(dāng)?shù)卮輧r(jià)為假設(shè)87墊80控萬(wàn)元捏時(shí)，穗資本戶收益圣率等汽于零犧，投尊資剛沾好保讀本。檢

幻功2〕五忽略獻(xiàn)地價(jià)沸、建龜筑成吧本變綿動(dòng)因楚素及縫車位胡、商旱鋪售義價(jià)變他化，標(biāo)只考員慮洋悅房均飯價(jià)的榴變化柿，當(dāng)林六層掛洋房肝均價(jià)昏為2調(diào)60齒0元里，九艇層洋婚房均尚價(jià)為責(zé)29不00嶼元時(shí)綠，銷談售率雜為8吧2.瀉6%夫時(shí)，釘資本燕收益噸率為提零，笨盈虧占平衡堅(jiān)。當(dāng)枕洋房尾均價(jià)熔下降今20僻0元曲，銷駝售率篩為9欄0%減時(shí)，連工程狀勉強(qiáng)龜保持終盈利姜，具護(hù)備一億定抗腦風(fēng)險(xiǎn)息的能洪力，嘩但抗賢擊力飽較弱飾，特補(bǔ)別是躬目前建地價(jià)叔尚有刪可能晴提升創(chuàng)。〔勉盈虧被平衡漏分析棵表略博〕

斤五、超結(jié)論擦及思演考

柔膠結(jié)論糾

幻總結(jié)泰以上祝分析瓦，按括目前唉69呆80什萬(wàn)元演拍賣報(bào)底價(jià)渠，該衣地塊執(zhí)進(jìn)行節(jié)住宅糖開(kāi)發(fā)筒存在增一定叼利潤(rùn)覆空間指，但熱抗擊量風(fēng)險(xiǎn)鋪能力脾不高陳，因跳此，過(guò)地價(jià)殃不宜欠再大趕輻提緞升，飯最好窄能控趴制在厘10侄%的記升輻捏范圍逃，以賣減少袋投資佳風(fēng)險(xiǎn)熟、增青加利矩潤(rùn)空里間。家同時(shí)源提高獅工程焦質(zhì)素嬌，創(chuàng)硬造差濕異性災(zāi)產(chǎn)品烈，提送升項(xiàng)滴目?jī)r(jià)浸值，罷是發(fā)蕉展商播能獲箭取更潑多利福潤(rùn)的覺(jué)最正確更方法屈。

椒懂思考怎

逢盾縱觀愚本次然分析旋并結(jié)爺合土拍地拍淹賣的雖經(jīng)濟(jì)纏效果饞得出占以下始幾點(diǎn)威：

昨周首先狹，本叨次土伸地拍織賣價(jià)賴較之獸前大東輻提彼升，合說(shuō)明柄在眾室多利泛好政孔策的燕支持網(wǎng)下，鈔番禺鏡土地演已明應(yīng)顯增巨值。慶地價(jià)廁本錢(qián)爬提高填，為蝴創(chuàng)造賭更多凈利潤(rùn)堵空間取，必對(duì)然要視求發(fā)震展商諷提升眠樓盤(pán)馳質(zhì)素?zé)?，增肚加樓撒盤(pán)附線加值截，而派樓價(jià)勻隨之爺上升母是必元然趨應(yīng)勢(shì)。誘

蜂配其次偉，土諷地拍絮賣提學(xué)高了誰(shuí)房地贏產(chǎn)開(kāi)笛發(fā)的案門(mén)檻剃，對(duì)征于實(shí)初力較浴弱的特開(kāi)展練