房地產-工業(yè)地產：工業(yè)地產政策觀點研究-工業(yè)地產的政策及影響

1近年有關工業(yè)地產的政策及影響、村)及園區(qū)用地中存在的，2為落實國務院規(guī)定的加快推進土地向規(guī)模經營集中、工業(yè)向園區(qū)集中的政高發(fā)展水平的若干意見》32006年2月，上海市房屋土地資源管理局副局長陶校興在召開的“開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地研討會”上表示，在“十一五”期間，上海還計劃整理各類70%左右；年工業(yè)銷售額超4~6個。積率建設項目的竣工時間，逾期不能竣工的，要交一定比例4業(yè)5出讓改革萌芽006-9-18業(yè)用地出讓的。工業(yè)用地招拍掛提供了經驗?！?一階段土地房產轉讓的談判階段確定其價格;2.收購方與項目公司和股東就土地,房屋的轉讓,簽署合作協(xié)議,草擬并通過收購第二階段土地房產轉讓的實現(xiàn)階段----項目公司的股權收購3.目標公司對目標公司的資產、債權、債務進行清理，進行資產評估，并將清理后的財務報告提供給收購方,收購方根據對目標公司提供的資料,對目標公5.雙方根據公司章程或公司法及相關配套法規(guī)的規(guī)定，提交各自的權力機構如審議表決;6.股權轉讓協(xié)議生效后，雙方按照協(xié)議約定履行法律變更(工商、稅務登記變成;淺談工業(yè)園區(qū)開發(fā)工業(yè)房地產項目的操作與管理★★★★在建設用地上進行用于工業(yè)的基礎設施和房屋建設和其中，租賃為主要形式。隨著新型工業(yè)化進程的推進，新型工業(yè)方向、工業(yè)產品之間的競爭和整合突破傳統(tǒng)形式，工業(yè)房地產的品味的要求越來越高。工業(yè)園區(qū)作為容納各種特色投資的工業(yè)航經濟水平的主戰(zhàn)場，如何對工業(yè)房地產項目進行可行性操作和實可分兩大類。一大類是集體建設用地上的操作模式：二大合規(guī)劃；(2)土地應依法完成農用地轉用；(3)要進行聽證，必須有集體經濟組織內“七通一平”的基礎設施建設。在集體建設用地上進行工業(yè)房地產項目開發(fā)，主要可采取以下幾種形式：一種形式是自主開發(fā)，自主經營，自負贏虧。在工業(yè)園區(qū)管委會和當地政府的支持指導下，集體經濟組織自行組織用地報批，完成征地拆遷騰地，搞好“七通一平”的基礎設施建設，完成符合市場需求和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展走向要求的工業(yè)廠房和生產生活配套用房建設，以廠房和配套用房出租的形式贏利，產權承包商建設好項目后，每年向該集體經濟組織支付一定租金。合同到期后，承包商不再有經營權，產權歸集體經濟組織所有。第三種形式是合作開發(fā)，即集體經濟組織以完成“七通一平”的土地作價入股，與有投資實力的開發(fā)商合股經營，風險共行工業(yè)房地產開發(fā)，在政策上可行，在實際操作過程中卻交易形式只限于單一的租賃，不利于廣泛吸收各類投資。二是農自主完成拆遷騰地和“七通一平”的基礎設施建設，不受經濟條境制約，十分困難；三是即使解決上述兩個難題，受傳統(tǒng)思想影，跨集體經濟組織用地的利益分配矛盾也很難調處；四是土地補不能計入項目開發(fā)成本，只能作為農民的投入，一定程度上導致地重建的經濟困難。五是工業(yè)園區(qū)或當地政府如果直接進行投資產權不明，政企不分，侵占集體土地所有權和自主權，產權不明業(yè)房地產開發(fā)，開發(fā)前期投入巨大是一個現(xiàn)實問題，但項縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，這是其一。其二，能夠實現(xiàn)公用地，合理整合生產、生活等配套設施用地，真正做到集進一步拓寬園區(qū)發(fā)展空間，開拓培植稅源途徑，增強可持續(xù)四，也能滿足市場對多種交易形式的需求，集聚各類社會資種企業(yè)行為，不宜由工業(yè)區(qū)管委會或一級政府進行直接投資開項目內入園企業(yè)的前置審查制度和準入制度；(2)完善加盟工業(yè)-1-土地“新規(guī)”迷茫工業(yè)地產以低價格換取投資和就業(yè)在一定時期內是有效的方式，但是隨著大量園區(qū)的仿-2-。到1土地調控新規(guī)下工業(yè)地產何去何從仲量聯(lián)行集團是全球領先的房地產服務和投資管理公司，管理著全球7000以低價格換取投資和就業(yè)在一定時期內是有效的方式，但是隨著大量園區(qū)的仿2004年，中央對園區(qū)進行整頓，但工業(yè)土地供應開始一直處于供不應求的2調3節(jié)能至少40%~50%。注重周邊環(huán)境和配套設施。4新機遇戲稱：從“國八條”到“國六條”，從"圈地為王"到"拍地稱道。的先天優(yōu)勢化、生態(tài)辦公是未來趨勢地區(qū)跨國公司房地產調查報告》中指出，受美、歐高技術企業(yè)"邊緣P(1)空間集聚階段：在產業(yè)園區(qū)的發(fā)展初期，園區(qū)基本上是來者不拒，只要有投資就配套。型的時候提出了集群，美國50個州，起碼有40個左右都有自己的產業(yè)集群。國內發(fā)展好的地方也是，比、(3)人才集聚階段：在這個階段，園區(qū)經濟開始向城區(qū)經濟過度。產業(yè)發(fā)展和升級，(4)多元融合階段：即城市多種功能開始在園區(qū)內形成有機融合，園區(qū)發(fā)展跳出了單1關于宏觀調控工業(yè)地產商具體唱多企業(yè)上海萬宏工業(yè)投資(集團)有限公司(下稱“萬宏集團”)。該集團負責人與萬宏集團接洽開發(fā)?！拔覀儼褟S房租給融創(chuàng)，租金回報率要高出原來很多?！崩蠌S房改造?！薄吧虾９I(yè)用地一級市場供應一度偏緊，市場上仍有一些閑置土地未被利用。一些工業(yè)地產開發(fā)商通過整合這些閑置用地和舊廠房，從而獲取緊缺的土地?！毙录悠买v飛集團(AscendasGroup)一位內部人士稱。創(chuàng)造中心竣工；大連軟件園騰飛園區(qū)一期建成；杭州科技園項目也已簽約?！盤LD.NYSE)與深圳市鹽田港集團合資開發(fā)的鹽田港普洛斯國際物流園一期項目正幾乎同時，全球排名第二的工業(yè)地產開發(fā)商安博(AMB)置業(yè)有限公司也選位列全球前三位的上市工業(yè)地產商嘉民集團(GoodmanGroup)上海公司市場經理馬倩則公開表示，該集團在上海，嘉民在南匯、奉賢以及普陀桃浦的32放。導致的出租率不足，以及競爭壓力增大等。上海做失敗的創(chuàng)意園區(qū)也有不少?！?1-，-2--3-產“脫離”無調控狀態(tài)業(yè)規(guī)定收取的相關費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出。產工的上海等地，產業(yè)地產的投資回報近年來一直維持了一個較高的增長態(tài)機遇“隨著政府調控的不斷出臺，產業(yè)園地產將會不斷地被規(guī)范化，這在很大程度上有利于整個”試。年，國際市場上聲名顯赫的工業(yè)地產巨頭普洛斯攜帶著“物流地產”新概念登陸中國市1測2007第三屆中國地產金融年會上，中國工業(yè)地產網主編任慧勇指出：工業(yè)地產預測一：土地獲取成本漲幅不會太大土預測二：租金與利潤繼續(xù)小幅上揚預測三：園區(qū)辦公樓和物流產業(yè)將成投資熱點22008年第二個投資熱點是物流產業(yè)。特別是北京，奧運利好直接引發(fā)了國預測四：專業(yè)產業(yè)特色區(qū)域將成為投資熱點年投資熱點還將擴大到有獨特產業(yè)預測五：更多大型終端企業(yè)將參與工業(yè)地產開發(fā)續(xù)滲透物流產業(yè)預測七：開發(fā)企業(yè)升級換代32008年，工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)也將升級。國內少數強勢開發(fā)商將逐漸介入持江高科(600895行情,股吧)持有其園區(qū)內60%左右企業(yè)的股份，公司已經設立專預測八：招商與開發(fā)難度增大產業(yè)地產轉變，脫離傳統(tǒng)的廠房概念，加進玻璃幕墻、產成廣州市場新寵投資前景看好個人投資目前距離尚遠，但其穩(wěn)定的投資收益率還是使業(yè)界對這一市場前景看零散制約發(fā)展。1地產：房地產開發(fā)新舞臺命市作。2集群。離開產業(yè)集聚的城市化，只能唱“空城計”?！籼焐娇萍脊I(yè)園的“七種武器”大，額度不限，由工業(yè)園全程擔保。企業(yè)只需投入總款額的40％即可得到專屬生產此舉不僅有利于園區(qū)內企業(yè)的發(fā)展，還將會吸引更多的高科技企業(yè)來高新區(qū)投效應，使之成為河北的“硅谷”。3-1-工業(yè)地產項目策劃人員個人工作總結，。進展情況回顧活動和調研，幫助完善招商基礎資料作內容,制定營銷策略任務本工作情況和做法(一)不怕困難，建立把項目策劃好的信心。-2-(二)從細分市場找到目標客戶(三)與世俱進，轉變策劃觀念和思維模式。隱(四)提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率存在的問題(1)信息網絡還不夠健全，信息量和信息來源渠道還不夠多。(3)招商面還不夠寬泛，信息含金量偏低。(4)已建的廠房結構比較單一，缺乏個性化，不能切合市場企業(yè)多樣化廠(6)給客戶承諾的配套設施跟不上，工程不能同時完工。(8)廠房的設計合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場需求的最佳體現(xiàn)-3-(9)工業(yè)城的定位缺乏遠瞻性和市場引導性,內部招商組織結構建立的不科考考：1、領導對營銷的重視程度及其思想觀念是營銷策略的制定和營銷思路能否2、優(yōu)化組織結構，暢通內部信息溝通渠道，明確責任，提高工作效率的是3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營銷制度，提高營銷推廣實施力度，加11、工業(yè)地產之消費者：公司、企業(yè)和個體經營者，而不等同于住宅項目中3、工業(yè)地產之功能涵蓋：行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商以上是消費者在實際運營中可能會遇到的實際需求(由工業(yè)地產商完成)。之依據據2招商與策劃3工業(yè)圈地背后隱藏增值紅利工業(yè)用地難改規(guī)劃工露，芳村區(qū)規(guī)劃方案，廣鋼所處地區(qū)將從生產用地向生活用地轉化。廣鋼股份每平，由于有政策支持，開發(fā)商甚至能不花分文直接轉地。如深圳能值利開發(fā)部表示，現(xiàn)在要把工業(yè)用地改為住宅用地，困難程度很高。如1不核心提示：據不完全統(tǒng)計，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591一、日本工業(yè)園區(qū)(工業(yè)團地)的三個歷史階段：(1)上世紀五十年代初到六十年代初，為工業(yè)園(或產業(yè)基地)建設的探(2)六十年代初至八十年代初，國家中小企業(yè)法和都市計劃法的頒布，逐(3)上世紀八十年代至今，在經濟全球化和新科技革命浪潮的推動下，從業(yè)地產狀況工業(yè)由地方政府或政府主導的有關財團興辦的有941個；由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603個。按產業(yè)類型分，根據國家地域公團和企業(yè)立地指導中心提供的資料分三、日本工業(yè)地產的作用第一，工業(yè)園區(qū)的建設為日本企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效地推進了 (指園區(qū)內生產值)為22132億日元，波及效果(指對園區(qū)外產業(yè)的帶動效益)2(1)日本的工業(yè)園區(qū)是一個先進技術與高層次產業(yè)的集聚區(qū)。在工業(yè)園區(qū)(2)日本的工業(yè)園區(qū)是一個高效率的生產區(qū)。日本絕大多數工業(yè)園區(qū)面積(3)日本的工業(yè)園區(qū)也是一個高效率的技術開發(fā)區(qū)。日本企業(yè)的一個突出(4)日本的工業(yè)園區(qū)更是一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個工業(yè)園區(qū)幾(5)日本的工業(yè)園區(qū)已成為海外生產的"頭腦"和"指揮部"。隨著全球化戰(zhàn)。(1)充分發(fā)揮民間力量建設與管理工業(yè)園區(qū)，形成工業(yè)園區(qū)自我管理與發(fā)(3)構筑以工業(yè)園區(qū)為基礎、富有競爭活力的區(qū)域性都市，以富有活力的(4)把科技進步作為推進工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地建設的根本性措施來抓。(5)在競爭中發(fā)展大企業(yè)，高度重視發(fā)展中小企業(yè)：政府只有鼓勵和引導(6)高度重視生態(tài)問題，對防污染和循環(huán)利用項目舍得花巨資支持，為工1淺論后工業(yè)地產時代的工業(yè)園區(qū)開發(fā)與服務平臺一．中國工業(yè)地產進入后時代生，起了大早趕了晚集始的狂飆突擊式的爆發(fā)，05年出現(xiàn)的回落，住宅火了，商業(yè)地產也火了，而實際，只是以前很長一段時間內以工業(yè)廠房或者工業(yè)園區(qū)為核心的工業(yè)地產一直由政2．工業(yè)地產進入后時代，工業(yè)園區(qū)露頭角2004年，上海在貫徹國家宏觀調空精神的指導下，積極推進“工業(yè)向園區(qū)發(fā)布的《2005年上海工業(yè)發(fā)展報告》提供的數據我們可以知道，由于工業(yè)園區(qū)的大力推廣，工業(yè)集中程度不斷提高。2004年，上海市級以上工業(yè)園區(qū)規(guī)模以3．復合工業(yè)地產---工業(yè)園區(qū)的新方向現(xiàn)在客戶面前的是一種新的地產方式---復合型的工業(yè)地產。即：全方位滿足客2二．后工業(yè)地產時代工業(yè)園區(qū)的開發(fā)資運作或者政府配合企業(yè)選地然后企業(yè)自主開發(fā)政府負責建設實現(xiàn)園區(qū)的自我是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)已經慢慢