藍光金悅天嬌房地產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)評估根據(jù)自己的調(diào)查和對可行性進行分析，我選擇房地用市場法對房地產(chǎn)進行評估?；诠_市場假設(shè)需要有一個充分發(fā)育的、活躍的公開市場，市場上有自愿的買著和賣著，他們之間進行平等的交易。被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)是可以搜集的，在近期資產(chǎn)市場上可以找到與被估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。二．估價對象概況1.建筑物狀況藍光金悅天嬌位于成都市錦江區(qū)成龍路龍興大道，項目地處嬌子立交內(nèi)側(cè)已入住的項目上東錦城旁，位于已逐步發(fā)展完善的川師板塊內(nèi)?？傮w架構(gòu)高33層，占地面積僅為2.4萬㎡，建面不到10萬㎡，綠化率：30%；容積率：2.40。2.周圍環(huán)境交通：在出行上，藍光金悅天嬌距離2021年通車的地鐵7號線川師站約1.3公里。除去地鐵外，項目周邊還有12條公交路線經(jīng)過。而在自駕方面，項目距離雙向8車道的成龍大道僅250米，平時自駕較便利，不過高峰期容易堵車，這時可選擇距離項目約3環(huán)路800米三環(huán)路繞行緩堵車。學(xué)校：金悅天嬌距離川師不過800米，周邊有川師從幼兒園到大學(xué)的一條龍教育配套，而除此外還有藍谷地的金蘋果幼兒園、成都三中等學(xué)校環(huán)繞，除去幼兒園金蘋果為私立外其他均是公立學(xué)校，教育成本低，教學(xué)質(zhì)量還有保障。醫(yī)院：項目旁邊就是在2021年就已經(jīng)入住的上東錦城項目，在小區(qū)底商的部分有要點和社區(qū)衛(wèi)生診所，基本的小感冒的問題能在這里得到解決。而大型的醫(yī)療配套，目前三圣鄉(xiāng)的三甲醫(yī)院華西醫(yī)院錦江分院正在建設(shè)中，距離項目約3.3公里，僅3個公交站距離，未來就醫(yī)也方便。生活配套：在金悅天嬌旁的上東錦城社區(qū)底商部分有基本的生活配套，而對面的藍谷地小區(qū)還建有藍谷地商業(yè)廣場，距離項目不過旁的三環(huán)路外側(cè)就是卓錦城小區(qū)片區(qū)，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)已有了卓錦城、錦江城市花園這樣的大型社區(qū)，基本的生活配套已經(jīng)齊備。休閑配套：藍光金悅天嬌地處川師板塊與三圣板塊的交界地帶。項目距離AAAA級景區(qū)三圣鄉(xiāng)月3公里，距離幸福梅林則更近，平時休閑有去處。再加上三圣鄉(xiāng)附近還有白鷺灣濕地、錦江綠道等市政規(guī)劃休閑健身場所，是整個錦江乃至城東環(huán)境最好的地段，而身在附近的金悅天嬌項目則可享受這些利好。3.藍光金悅天嬌位于川師板塊與三圣板塊的交界地帶，休閑娛樂設(shè)施配套較好，并且交通也比較方便，同時遠離繁華市區(qū)，環(huán)境較好，根據(jù)最佳最優(yōu)使用原則，保持現(xiàn)狀是最佳用途。三.估價目的為房地產(chǎn)的市場交易提供參考依據(jù)四．評估時點2021五．價值定義公開市場價值六．用市場法對房地產(chǎn)具體分析和估價1.搜集到的交易實例：華固一品，萬科城，雙方東城印象，建設(shè)廣場，龍湖九里晴川，華宇廣場等2.選取的可比實例：華固一品，萬科城，建設(shè)廣場選取依據(jù)：與估價對象大致處在同一供求范圍內(nèi)；與估價對象用途相同；與估價對象規(guī)模相當(dāng)；與估價對象檔次相當(dāng)建立價格可比基礎(chǔ)小區(qū)名稱華固一品萬科城建設(shè)廣場使用權(quán)限70年70年70年交易類型買賣買賣買賣交易方式人民幣人民幣人民幣面積內(nèi)涵建筑面積建筑面積建筑面積成交日期202120212021年9月19成交價格8300元/㎡8200元/㎡8800元/m2用途住宅住宅住宅位置錦江區(qū)水杉街369號高新西區(qū)羊西線成外旁地鐵二號線百草路站成華區(qū)中環(huán)路五道口規(guī)模（占地面積）9947平方米1.2萬平方米1.49萬平方米容積率3.03.54.53.進行交易情況修正所選取的房產(chǎn)在進行交易時為正常交易，不存在成交價偏離市場價的因素。因此，交易情況修正為零。交易情況修正表小區(qū)名稱華固一品萬科城建設(shè)廣場交易情況修正000求取交易修正系數(shù)華固一品交易情況修正系數(shù)：100/（100-0）萬科城交易情況修正系數(shù)：100/（100-0）建設(shè)廣場交易情況修正系數(shù)：100/（100-0）4.進行交易日期修正交易日期修正表小區(qū)名稱華固一品萬科城建設(shè)廣場成交日期202120212021交易日期修正：（平均每月下降0.1%）可比實例1：1-6*0.1%=0.994可比實例2:1-9*0.1%=0.991可比實例3:1-7*0.1%=0.9935.進行區(qū)域因素修正（采用打分法）區(qū)域因素修正表華固一品 萬科城 建設(shè)廣場 藍光金悅天嬌繁華程度 較好 較好 一般 較好交通條件 很好較好較好一般臨街道路類型較好 較好 一般 較好公共設(shè)施很好 很好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施較好 較好 較好 較好離市中心距離較好 一般 一般 較好社會條件較好 較好 較好 較好自然條件較好 很好 較好 較好房屋功能較好 較好 較好 較好區(qū)域因素很好 一般一般 較好區(qū)域因素打分表華固一品 萬科城 建設(shè)廣場 藍光金悅天嬌繁華程度10 10 9 10交通條件 1110109臨街道路類型10 109 10公共設(shè)施11 111010基礎(chǔ)設(shè)施10 10 10 10離市中心距離10 9 9 9社會條件10 10 10 10自然條件10 11 10 10房屋功能10 10 10 10區(qū)域因素11 9 9 10綜合打分 103100 96 98華固一品區(qū)域因素修正：98/103萬科城區(qū)域因素修正：98/100建設(shè)廣場區(qū)域因素修正：98/967.進行個別因素修正個別因素修正表影響因素華固一品萬科城建設(shè)廣場藍光金悅天嬌土地平整度四通一平四通一平四通一平四通一平朝向南北南北南北南北裝修程度毛坯毛坯毛坯毛坯設(shè)備設(shè)施齊全齊全齊全齊全建造日期2021年2021年2021年2021年有無陽臺有有有有建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻框架剪力墻框架剪力墻框架剪力墻容積率3.03.54．52.4成新率96%97%97%99.6%層高20242833成新率計算：華固一品：1-3/70=96%建設(shè)廣場：1-2/70=97%萬科城：1-2/70=97%藍光金悅天嬌：1-1/70=99.6%個別因素打分表影響因素華固一品萬科城建設(shè)廣場藍光金悅天嬌土地平整度10101010朝向10101010裝修程度10101010設(shè)備設(shè)施10101010建造日期89910有無陽臺10101010建筑結(jié)構(gòu)10101010容積率99810成新率89910層高9101010綜合打分949796100個別因素修正如下：華固一品個別因素修正：100/94萬科城個別因素修正：100/97建設(shè)廣場個別因素修正：100/968.求出比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格價格=可比實例*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)由此可得：華固一品比準(zhǔn)價格=8016.7萬科城比準(zhǔn)價格=7963.68建設(shè)廣場比準(zhǔn)價格=9013.37藍光金悅天嬌估價=（8016.7+7963.68+9013.37）/3=8331.25/㎡

公司印章管理制度一、目的公司印章是公司對內(nèi)對外行使權(quán)力的標(biāo)志，也是公司名稱的法律體現(xiàn)，因此，必須對印章進行規(guī)范化、合理化的嚴格管理，以保證公司各項業(yè)務(wù)的正常運作，由公司指定專人負責(zé)管理。二、印章的種類公章，是按照政府規(guī)定，由主管部門批準(zhǔn)刻制的代表公司權(quán)力的印章。專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定用途的印章，如：合同專用章、財務(wù)專用章、業(yè)務(wù)專用章、倉庫簽收章等。3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制的用于公務(wù)的印章。三、印章的管理規(guī)定印章指定專人負責(zé)保管和使用，保管印章的地方(桌、柜等)要牢固加鎖，印章使用后要及時收存。財務(wù)專用章由財務(wù)部負責(zé)保管，向銀行備案的印章，應(yīng)由財務(wù)部會計、總經(jīng)辦分別保管。3、印章要注意保養(yǎng)，防止碰撞，還要及時清洗，以保持印跡清晰。4、一般情況下不得將印章攜出公司外使用，如確實因工作所需，則應(yīng)由印章管理員攜帶印章到場蓋章或監(jiān)印。5、印章管理人員離職或調(diào)任時，須履行印章交接手續(xù)。四、公章刻制印章需本公司法人代表批準(zhǔn)，并由印章管理專責(zé)人負責(zé)辦理刻制并啟用并交由專人進行保管。五、印章的使用使用任何的印章，需由相應(yīng)負責(zé)人審核簽字。為方便工作，總經(jīng)理可授權(quán)印章管理專責(zé)人審核一般性事務(wù)用印。用印前印章管理人員須認真審核，明確了解用印的內(nèi)容和目的，確認符合用印的手續(xù)后，在用印登記簿上逐項登記，方可蓋章。3、對需要留存的材料，蓋印后應(yīng)留存一份立卷歸檔。4、不得在空白憑證、便箋上蓋章。5、上報有關(guān)部門的文件資料，未經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理審簽，不得蓋章。6、以公司名義行文，未經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)，不得蓋章。7、按照