項(xiàng)目各階段前期工作都有哪些

項(xiàng)目各階段前期工作都有哪些？

一、開工前的前期工作開工前階段的前期工作主要目的是取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及各建設(shè)管理職能部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以確保項(xiàng)目合法開工建設(shè)。涉及建設(shè)管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標(biāo)辦等。（一）前期工作1.方案設(shè)計(jì)審查方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：（1）是否符合選址意見書以及附圖各項(xiàng)要求。（2）是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。（3）總圖設(shè)計(jì)是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計(jì)單位蓋章是否完整；是否標(biāo)注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。（4）是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。（5）是否與當(dāng)年有效計(jì)劃一致。（6）是否符合建筑安全間距和居民日照。（7）消防登高和環(huán)通場(chǎng)地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計(jì)是否滿足規(guī)范要求。（8）人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設(shè)計(jì)是否符合地下人防建設(shè)要求。（9）機(jī)動(dòng)車和自行車車位設(shè)計(jì)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。（10）綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計(jì)算是否準(zhǔn)確。（11）排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。（12）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行處理，并符合規(guī)范要求。（13）電力變配電房位置設(shè)計(jì)是否合理。（14）生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。（15）天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。（16）場(chǎng)地管線布置是否合理。（17）公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。2.初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)審查前必須取得交通評(píng)價(jià)批復(fù)和地質(zhì)勘探資料。初步設(shè)計(jì)審查主要內(nèi)容包括：（1）是否符合選址意見書以及附圖的各項(xiàng)要求。（2）是否對(duì)方案設(shè)計(jì)批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。（3）是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。其余審查內(nèi)容參照方案設(shè)計(jì)審查的內(nèi)容。3.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》可在方案或初步設(shè)計(jì)審查通過后進(jìn)行，各公司可根據(jù)自己項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行安排。需要準(zhǔn)備的材料主要包括地形圖、勘設(shè)紅線圖、方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)等。4.申領(lǐng)《國(guó)有土地使用權(quán)證》在領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》前根據(jù)方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，先行用地預(yù)審查，同步可委托用地測(cè)繪。預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)入建設(shè)項(xiàng)目用地審批，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。最后，根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申領(lǐng)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，申領(lǐng)期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認(rèn)、土地公告、契稅繳交。5.施工圖設(shè)計(jì)審查《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)前必須進(jìn)行項(xiàng)目建筑預(yù)定位計(jì)算和預(yù)定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計(jì)算成果修正總平面圖，報(bào)衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。交通以及綠化審查不作為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內(nèi)部評(píng)審后再行報(bào)批。6.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》在通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批、建筑工程消防審核、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)衛(wèi)生審查、人民防空工程設(shè)計(jì)審核、取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，同時(shí)有日照影響的項(xiàng)目還必須完成對(duì)日照受影響住戶的處理工作后，可申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。7.申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》在項(xiàng)目通過施工和監(jiān)理招標(biāo)、取得中標(biāo)通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，按照市建委的要求準(zhǔn)備各項(xiàng)資料后，可申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》。（二）應(yīng)注意的工作1.應(yīng)認(rèn)真審查取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。2.在委托項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項(xiàng)目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場(chǎng)地標(biāo)高等；熟悉《項(xiàng)目選址意見書》以及附圖中的各項(xiàng)內(nèi)容，并與控制性規(guī)范做比較，確?！俄?xiàng)目選址意見書》以及附圖中的各項(xiàng)要求得到合理落實(shí)。對(duì)于需要突破的指標(biāo)，要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關(guān)政府部門溝通，確保整個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。3.根據(jù)公司慣例，一般項(xiàng)目都是由自己的設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。前期工作人員要做好市建委設(shè)計(jì)處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競(jìng)選。如建委認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標(biāo)的，則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模與自己的設(shè)計(jì)公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標(biāo)單位，做好邀請(qǐng)招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。4.在各審查階段，要隨時(shí)跟蹤各部門審批情況，對(duì)于審批人員臨時(shí)提出的各類預(yù)計(jì)在后期設(shè)計(jì)階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效溝通，確保后期設(shè)計(jì)和施工可以落實(shí)。為確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)度，在各設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦人基本有一個(gè)意見后，可委托進(jìn)入下一道工作（設(shè)計(jì)或施工安排）。1.與工程相關(guān)的驗(yàn)收：消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、衛(wèi)生防疫驗(yàn)收、交通驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收、工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗(yàn)收、工程竣工備案。2.與規(guī)劃和用地相關(guān)的驗(yàn)收有：規(guī)劃驗(yàn)收、面積測(cè)繪、土地復(fù)核驗(yàn)收、配套用房和物業(yè)用房確認(rèn)等。3.與產(chǎn)權(quán)有關(guān)：初始產(chǎn)權(quán)登記。（二）應(yīng)注意的工作1.前期人員要依據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)收要求，結(jié)合工程進(jìn)度提前安排各項(xiàng)驗(yàn)收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請(qǐng)相關(guān)驗(yàn)收管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收指導(dǎo)，對(duì)在指導(dǎo)中提出的各類問題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實(shí)。2.注重驗(yàn)收會(huì)議安排、驗(yàn)收工具和資料的準(zhǔn)備以及現(xiàn)場(chǎng)配合。3.面積實(shí)測(cè)是一項(xiàng)工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測(cè)繪單位盡早介入。4.規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)D紙最終將作為面積實(shí)測(cè)和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)D紙一定要確保與現(xiàn)場(chǎng)一致，同時(shí)規(guī)劃驗(yàn)收通過后，要緊盯規(guī)劃管理部門人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案，才算規(guī)劃驗(yàn)收完成。5.去年年底，浙江省出臺(tái)了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例交納保修金，保修金存儲(chǔ)期限為8年。因此，建議省內(nèi)各單位在施工招標(biāo)前妥善考慮。四、與電力相關(guān)的前期工作（一）戶外配電和戶內(nèi)配電戶外配電由電力開關(guān)站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。戶內(nèi)配電由高低配、計(jì)量表計(jì)箱、計(jì)量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。（二）公變與專變一般居民生活用電設(shè)置公變，商業(yè)用電設(shè)置專變。1.公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護(hù)、管理的統(tǒng)稱。使用公變的小區(qū)，每戶的電表都是直接由供電部門負(fù)責(zé)安裝，每度電的電價(jià)按國(guó)家規(guī)定收取。電表以外的供電設(shè)備，包括線路變壓器等都是由供電局負(fù)責(zé)安裝并終生由供電部門維護(hù)、管理。2.對(duì)于專變供電部門只裝一個(gè)總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理，供電部門只按總表收取電費(fèi)。總表以后的線路、變壓器包括用戶安裝電表都是由項(xiàng)目公司購(gòu)買負(fù)責(zé)安裝，不歸供電部門維護(hù)保養(yǎng)。在電價(jià)方面，專變每度電的電價(jià)比公變要高，這是因?yàn)閷Ｗ冇脩綦姳硪酝獾娇傠姳磉@段的損耗不歸供電局承擔(dān)，而由專變用戶承擔(dān)，專變的線路變壓器不歸供電局維護(hù)管理，出現(xiàn)問題要由業(yè)主或相應(yīng)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。（三）與電力部門工作界面的劃分1.設(shè)計(jì)工作戶外配電、戶內(nèi)公變一般都由電力部門的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)；專變由項(xiàng)目公司委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，電力部門審查。2.設(shè)備采購(gòu)一般情況下電力部門都會(huì)對(duì)公變部分的高、低壓電氣設(shè)備實(shí)行壟斷采購(gòu)、安裝。專變可以由項(xiàng)目公司自行招標(biāo)采購(gòu)。3.施工室外開關(guān)站由電力部門投資建設(shè)；戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位進(jìn)行施工，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)；公變以外除電能計(jì)量表由電力部門提供并安裝，其余均由項(xiàng)目公司自行確定電氣產(chǎn)品和施工單位。（四）權(quán)屬的劃分戶外配電設(shè)備、管線、戶內(nèi)公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門；戶內(nèi)專變產(chǎn)權(quán)在建設(shè)期屬于項(xiàng)目公司。由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專變高低配及計(jì)量部分可以設(shè)在同一個(gè)配電房?jī)?nèi)，公變高低配的配電房應(yīng)分開設(shè)置（五）電力前期工作流程（1）根據(jù)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)用電容量要求填寫相應(yīng)的申請(qǐng)表格如《非居民生活用電開戶登記表》與《客戶主要用電設(shè)備清單》，加蓋建設(shè)單位公章，受理后將配電房設(shè)計(jì)圖紙與系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙送市電力局客戶服務(wù)中心進(jìn)行圖紙審查。如配電房設(shè)置專變則高低壓圖紙為項(xiàng)目公司委托的設(shè)計(jì)院自行設(shè)計(jì)，交市電力局客戶服務(wù)中心進(jìn)行圖紙審查。如設(shè)置公變則高低壓圖紙為電力設(shè)計(jì)院根據(jù)項(xiàng)目公司提供的圖紙用電容量進(jìn)行設(shè)計(jì)，低壓計(jì)量則為項(xiàng)目公司委托的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。（2）電力部門現(xiàn)場(chǎng)查勘，確定供電方案。審查完成后領(lǐng)取《用戶圖紙審查意見表》與《供電方案通知單》，簽訂電力工程合同。（3）取得供電方案通知單并交納相關(guān)費(fèi)用后，電力施工單位進(jìn)場(chǎng)施工。（4）電力施工完成后，施工單位聯(lián)系電力局進(jìn)行受電工程預(yù)驗(yàn)收，根據(jù)預(yù)驗(yàn)收意見整改完成后預(yù)約正式驗(yàn)收，正式驗(yàn)收時(shí)出具《新裝（增容）受電工程驗(yàn)收意見書》。（5）驗(yàn)收完成后用電單位與電力局簽訂《高壓供用電合同》。（6）合同簽訂完成后與電