-杭州-青山湖別墅項(xiàng)目-嚴(yán)

嚴(yán)重同質(zhì)化下的競(jìng)爭(zhēng)世聯(lián)研究理論[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：競(jìng)爭(zhēng)[簡(jiǎn)介]：此理論中詳細(xì)闡述了項(xiàng)目在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下可以采取的突破策略案例研究研究目的：城市遠(yuǎn)郊資源項(xiàng)目如何通過差異化突破區(qū)域的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)？城市遠(yuǎn)郊資源項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)城市發(fā)展，動(dòng)態(tài)調(diào)整發(fā)展策略？案例選取原則1、城市遠(yuǎn)郊2、中高密度大盤南京江寧片區(qū)翠屏國(guó)際深圳大梅沙東海岸發(fā)展戰(zhàn)略與策略參與片區(qū)配套加速片區(qū)成熟承擔(dān)區(qū)域配套推動(dòng)片區(qū)的新發(fā)展根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程，發(fā)展策略調(diào)整示范升值社區(qū)氛圍的營(yíng)造消除區(qū)域陌生感江寧擁有山水湖泊的自然景觀，其環(huán)境資源在南京獨(dú)一無二，2000年江寧“撤縣設(shè)區(qū)”后大量開發(fā)商進(jìn)駐，并將其定位于“富人區(qū)”江寧片區(qū)距南京市區(qū)新街口廣場(chǎng)13公里，2000年“撤縣設(shè)區(qū)”屬于南京“十五”規(guī)劃開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，后因其自然環(huán)境優(yōu)美，大量房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐。2000年由于江寧片區(qū)交通不便，距市區(qū)約50分鐘-1小時(shí)車程?，F(xiàn)隨著交通條件改善和多條公交線路的開通，距市區(qū)約35分鐘車程片區(qū)極端缺乏市鎮(zhèn)配套現(xiàn)南京約2/3的別墅都聚集于此，已形成高檔住宅區(qū)城北3882城東4274城中5495城南3965江寧2921浦口2120河西4628新街口市中心5432江寧別墅片區(qū)發(fā)展歷程01年04年03年02年翠屏國(guó)際城愛濤.漪水園翠屏清華運(yùn)盛.美之國(guó)瑞景文華翠屏國(guó)際城瑪斯蘭德山水華門運(yùn)盛.美之國(guó)盛唐.藝郡瑞景文華瑪斯蘭德盛唐.藝郡山水華門愛濤.漪水園翠屏清華韓府山翠屏山將軍山02年以前江寧“三山”風(fēng)景區(qū)聚集純別墅樓盤，主推經(jīng)濟(jì)型別墅，形成高檔居住區(qū)，02年翠屏國(guó)際城開盤第一期推出多層公寓和別墅產(chǎn)品的復(fù)合產(chǎn)品線形成復(fù)合社區(qū)，03年出現(xiàn)純公寓大盤翠屏清華。本項(xiàng)目開盤前片區(qū)樓盤基本情況——單一別墅產(chǎn)品，定位于“富人區(qū)”，針對(duì)南京市內(nèi)私營(yíng)業(yè)主等高端客戶作為度假第二居所開盤時(shí)間代表樓盤物業(yè)類型容積率總占地面積價(jià)格核心賣點(diǎn)客戶組成及購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力銷售速度01年02年瑞景文華獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排0.722.4萬平米聯(lián)排別墅4000元/m2雙拼別墅5000元/m2獨(dú)棟別墅7600元/m2法蘭西山水純別墅南京市區(qū)內(nèi)高端客戶和投資客戶，主要作為第二居所獨(dú)棟別墅：30套/年愛濤漪水園獨(dú)棟雙拼0.43468畝聯(lián)排3700元/m2雙拼4500元/m2獨(dú)立7580元/m2以上藝術(shù)水城南京市區(qū)內(nèi)高端客戶和投資客戶，主要作為第二居所獨(dú)棟別墅：30套/年翠屏國(guó)際城獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、公寓0.672200畝別墅均價(jià)5800，公寓均價(jià)2800元，均超過此區(qū)域均價(jià)新南京80萬平米城中之城,國(guó)際生活百年時(shí)尚南京首席富人領(lǐng)地別墅：40歲左右私營(yíng)業(yè)主。公寓：泛公務(wù)員階層、年輕都市白領(lǐng)和投資客戶、換房客戶。公寓主要用作第一居所別墅：02年5月開始賣，賣了42套公寓：03年已推出第3期，1、2期已售罄數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)統(tǒng)計(jì)所有數(shù)據(jù)截至03年年底翠屏國(guó)際城在既已形成單一別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)氛圍中，利用市場(chǎng)機(jī)遇，打造多層公寓和別墅的復(fù)合產(chǎn)品體系，吸引人氣，以獨(dú)特的產(chǎn)品在激烈的市場(chǎng)打差異化競(jìng)爭(zhēng)，取得項(xiàng)目成功南京市內(nèi)拆遷量（萬戶）剛性需求持續(xù)增加市場(chǎng)機(jī)遇：交通及區(qū)域配套改善01年02年03年共青團(tuán)路建成參與建設(shè)將軍路大道、翠屏山環(huán)山道路多條刷卡公交路線開通炒作地鐵通江寧的說法1期推出公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟、社區(qū)商業(yè)內(nèi)街2期、3期持續(xù)復(fù)合產(chǎn)品線04年曦假日百貨、中國(guó)女人街、鳳凰港招商未來京滬高速鐵路岔路口站的建立國(guó)際中小學(xué)建立05年06年共分8期開發(fā)，各產(chǎn)品組合交錯(cuò)推出宏觀市場(chǎng)環(huán)境：1未來土地有大量?jī)?chǔ)備，地價(jià)具有優(yōu)勢(shì)，又有房地產(chǎn)投資的支持和需求的拉動(dòng)因此未來江寧的供給量充足，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈2.在價(jià)格方面：江寧雖然房?jī)r(jià)漲幅較大但是相對(duì)城區(qū)房?jī)r(jià)仍然較低，加之交通，商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，利用環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)，江寧未來的樓市仍然很有競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域級(jí)商業(yè)街產(chǎn)品演變：逐漸隨著區(qū)域成熟，從1期度假型復(fù)合產(chǎn)品線到06年開發(fā)以第一居所為主的住宅和輻射整個(gè)區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)品，引領(lǐng)了整體片區(qū)從第二居所到第一居所的成功轉(zhuǎn)變1期：香樟苑、梧桐苑2期水杉苑3期：銀杏苑、紫檀苑4期：金榕苑5期：半島閣翠屏國(guó)際廣場(chǎng)開盤1期2期3期4期5期6期公寓：130聯(lián)排：250獨(dú)棟：300以上主力戶型面積公寓：140聯(lián)排：250獨(dú)棟：300以上聯(lián)排：250-300公寓：120聯(lián)排：200獨(dú)棟：350以上聯(lián)排：170-220獨(dú)棟：350以上公寓：108同時(shí)推出58的2房公寓度假型產(chǎn)品居家型產(chǎn)品公寓、聯(lián)排別墅面積逐漸減小主推產(chǎn)品：聯(lián)排主推產(chǎn)品：公寓主推產(chǎn)品：聯(lián)排主推產(chǎn)品：公寓主推產(chǎn)品：聯(lián)排主推產(chǎn)品：公寓整體規(guī)劃將公寓、別墅等復(fù)合產(chǎn)品分組團(tuán)布置，有效的將混合社區(qū)的人群分流，保證各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立。將公寓組團(tuán)布置在主入口附近，昭示性強(qiáng)；獨(dú)棟別墅組團(tuán)布置在山地等而私密性較強(qiáng)的位置；沿湖景通達(dá)性較好的區(qū)域則布置公寓加經(jīng)濟(jì)型別墅組團(tuán)公寓區(qū)主入口別墅區(qū)主入口處多層公寓湖景公寓天譚區(qū)湖景組團(tuán)別墅組團(tuán)復(fù)合組團(tuán)復(fù)合組團(tuán)案例故分析托借鑒蜘：2、君抓住拔市場(chǎng)易機(jī)遇城，根巧據(jù)區(qū)斬域配棵套和萄交通文的完心善，龍不斷惕調(diào)整腹產(chǎn)品脖策略雨；同盞時(shí)承怠擔(dān)區(qū)誓域配析套（碧學(xué)校純），揪引領(lǐng)名整個(gè)叨區(qū)域憶由第首二居嫂所向江第一浙居所濤轉(zhuǎn)變隨著串剛性取需求撫的增場(chǎng)加和債配套吳交通蜂的完煤善，謹(jǐn)拉近降城市罰距離窮，看扮準(zhǔn)市崖場(chǎng)時(shí)團(tuán)機(jī)，汽搶先做推出姓第一即居所骨的產(chǎn)腰品以多捎元產(chǎn)蛛品線扁和修該建區(qū)君域配幟套突困出國(guó)睡際化底、城旬市化香概念吸引牲了大昂量城件市年仔輕白談?lì)I(lǐng)客家戶和滾換房膜客戶篩，使縫有效管客戶衰群擴(kuò)演大，萬聚集觀了大池量人兄氣，舅消除件區(qū)域股陌生沫感承擔(dān)名制約粥區(qū)域險(xiǎn)發(fā)展葬新瓶絞頸的例配套斧（學(xué)暮校）戶建設(shè)它，推淡動(dòng)區(qū)壟域的捉新發(fā)盤展3、找在規(guī)垮劃和梯設(shè)計(jì)狠上以敢景觀懷和通擁達(dá)性呀為原扶則，惡布置修別墅鼻和公框寓組訴團(tuán)建筑棋錯(cuò)落排布含，以藍(lán)最大道可能石的利套用景似觀從規(guī)惠劃上舅注意驅(qū)解決柔多元定產(chǎn)品科帶來繭的社薪區(qū)混佩合人常群分千流的溝問題1、雕開發(fā)咱競(jìng)爭(zhēng)薄戰(zhàn)略叛：在彎低密慶度產(chǎn)剝品競(jìng)僑爭(zhēng)激缺烈的川區(qū)域買，借率區(qū)域躁城市丑化之惕際，州以中桃高密瞧度產(chǎn)登品打汁差異柿化競(jìng)練爭(zhēng)，欄將有慘效客葡戶群匯定位追于南嶼京“根年輕捉白領(lǐng)停階層田”和革私營(yíng)盞業(yè)主筆等中蒜高端緒客戶團(tuán)，市擴(kuò)容維客戶堡，擺仗脫區(qū)慶域的拖同質(zhì)豪競(jìng)爭(zhēng)硬，獲柱得突搬破。案例貨研究研究潮目的罩：城市辮遠(yuǎn)郊術(shù)資源發(fā)項(xiàng)目禮如何巾通過香差異債化突李破區(qū)緣瑞域的遞同質(zhì)受競(jìng)爭(zhēng)迎？城市探遠(yuǎn)郊關(guān)資源循項(xiàng)目闖如何欺應(yīng)對(duì)廟城市身發(fā)展則，動(dòng)量態(tài)調(diào)刑整發(fā)材展策糧略？案例萌選取歉原則1、竄城市筑遠(yuǎn)郊2、嘗中高兔密度懂大盤南京之江寧劍片區(qū)翠屏必國(guó)際深圳君大梅求沙東海扒岸發(fā)展鋸戰(zhàn)略幻玉與策盒略參與萄片區(qū)拾配套到加速文片區(qū)么成熟承擔(dān)黃區(qū)域俊配套傳推動(dòng)所片區(qū)心的新飽發(fā)展根據(jù)張城市鞋發(fā)展陷進(jìn)程戴，發(fā)刺展策閥略調(diào)缸整示范尖升值社區(qū)昏氛圍院的營(yíng)咱造消廟除區(qū)籠域陌零生感鹽田輪區(qū)域?yàn)I原狀區(qū)域剩經(jīng)濟(jì)捉基礎(chǔ)認(rèn)相對(duì)調(diào)薄弱：GD攔P總量14互.4怠2億元添，是惕深圳檔市GD宋P貢獻(xiàn)必值最太低的煙行政蒙區(qū)。產(chǎn)業(yè)桌結(jié)構(gòu)叛不盡期合理：一拆、二漿、三遷產(chǎn)業(yè)量對(duì)GD晌P的貢須獻(xiàn)率諷為0.翁8：17本.6：81弄.6，第蜜三產(chǎn)澇業(yè)比癥重偏碼低。由于旁地形艘地貌懼的限故制可梯供開子發(fā)的伸土地阻匱乏：鹽專田區(qū)勿總面止積雖捎然與類羅湖節(jié)、福讓田區(qū)長(zhǎng)相仿荒，但吊山地矛、林番地所骨占比燭例很巷大，著可利像用土足地面席積比徑較有仁限，波僅相黎當(dāng)于駝羅湖稿的二蘭分之襯一、笨福田現(xiàn)的三鐵分之答一，偶南山與的四持分之倍一。區(qū)內(nèi)期居民溜人數(shù)抄少：戶闊籍人扛口2.脂53萬，烏暫住今人口8.項(xiàng)39萬，聯(lián)共計(jì)10砍.9楊2萬。假是深胳圳市離居民漏人口亞最少遣的行翻政區(qū)另。市政幟設(shè)施任薄弱：區(qū)域訴整體匯形象津差且蠟知名乳度低：房地鴉產(chǎn)相錯(cuò)關(guān)行蟲業(yè)水燒平低情下：開膽發(fā)商汽實(shí)力魂弱，蝕無品店牌開將發(fā)商麗。地眼產(chǎn)市墳場(chǎng)服央務(wù)機(jī)妄構(gòu)少邀且業(yè)產(chǎn)務(wù)能弦力差劫。政府察通過村高起冰點(diǎn)的鍬規(guī)劃素及區(qū)捕域形葵象推詞廣，瞇在較省短的圾時(shí)間娛內(nèi)迅薪速炒岡熱東糕部房?jī)龅禺a(chǎn)超市場(chǎng)20陶00年3月鹽耕田房協(xié)地產(chǎn)以沙龍20微00年下紗半年捎“蠢藍(lán)色津鹽田芝”的效區(qū)域扎形象霉開始丘進(jìn)行場(chǎng)推廣20偶01年3月“扛海羽宿論壇壟”發(fā)見展商包座談百會(huì)20辨01年9月《鹽田繩區(qū)房丸地產(chǎn)厘發(fā)展尿報(bào)告》評(píng)審首會(huì)20表01年7月大勇梅沙即出讓藍(lán)地塊斑前期雞宣傳“★昨”20贈(zèng)01年7月萬南科地撤產(chǎn)以坡樓面手地價(jià)莊近20表00元投甩得大禮梅沙廣地塊9899000102030405關(guān)鍵當(dāng)事件鹽田姜區(qū)成旨立高起浮點(diǎn)的識(shí)區(qū)域結(jié)規(guī)劃藍(lán)色申鹽田范區(qū)域室推廣萬科豆取得茅東海宜岸土掌地★★★東部眾海岸殺地區(qū)朱度假旅樓盤江各年魂消化刺量盤勾點(diǎn)03年（m2）04年（m2）05年（m2）各年均套數(shù)（套/年）均價(jià)海闊臨海公寓4915.334915.339513000海世界22204304164000海語東園8662.98662.91237915天琴灣9032.856920000萬科東海岸4178569452.3895470.384459000心海伽藍(lán)2194813168.81539000倚天閣9867.9616314000萬科17英里2670010720000云深處11197.9722395.946711850總計(jì)66561.2168479.36135339.1810178.95東海識(shí)岸從虧眾多鴨以度季假為屯主題隸的項(xiàng)釘目中由跳出舉來，犧逐步藏明晰該為以澡海岸羞生活耳的第壟一居繞所為辮主題晉，成器為片笑區(qū)的撫亮點(diǎn)東海促岸倚天鬼閣湖心卷島優(yōu)品航藝墅心海素伽藍(lán)海世寄界海語厚東園領(lǐng)海從最忍初的馳泛定陰位（駕度假敲、居線?。┖舢a(chǎn)品墾到逐幼步明規(guī)晰的彩第一投居所器產(chǎn)品開發(fā)何周期第一幫期1便0個(gè)韻月2鳥00曬3—縫20拆04第二鋪期1熟2個(gè)錦月2倍00變4—句20欺05第三再期2圍00拘5—多層共1舟12頓套面積勤：8封3-插15需4M2小高淋層/明高層聯(lián)排鋤、雙遠(yuǎn)拼獨(dú)棟公寓共3策28伶套面積助：4般0-鍋58頃M2小高熄層：釀共1福40供套面積循：8德1-嚇15尤2M2共1互74泡套面積超：2登02銳-2抵70錢M2共5饒?zhí)酌娣e敏：3致18制-3閑86馳M2高層夾/復(fù)駛式：彼60挎/4伸套面積扶：1墾91售/2螞45佩M2小高貓層：兄23利7套面積顧：8槽2-雄17逆8M2共1櫻35輕套面積焰：1棕90薄-2忽70貴M2高層株：2蛾47招套面積劍：7各8-偽16禮5M2復(fù)式壁：4再套面積覺：2割20觸-2膝60溝M2產(chǎn)品凝類型01扯－7萬科蕩取得尸東海攤岸土朽地★定位城研究共1腦31伸套面積懇：1朽58磨-2沖32續(xù)M2產(chǎn)品連比例墨：別墅歉：2復(fù)3.借6%小高停層/盟高層果：1巴8.疏4%多層佳：1辰4.翁8%度假慣公寓濟(jì)：4塘3.凳2%產(chǎn)品抓比例翻：別墅嘗：3翁1%高層栗/小遺高層禿：6綢9%產(chǎn)品照比例黨：別墅改：3眨5％高層娘：6題5％多元形化產(chǎn)朝品線岔逐漸摧收縮史為主環(huán)力回找現(xiàn)產(chǎn)側(cè)品和涉價(jià)值南標(biāo)桿守產(chǎn)品01特年車駛程—癥—6幸0分治鐘03績(jī)年車蔽程—立—3秤0分燙鐘羅湖腥到大貨梅沙因距離陽30麻公里鹽壩糖開通一期三期二期ABC區(qū)域紐奉交通絞及配大套的斗完善喊促使鉛項(xiàng)目秘具備悠了成物為第洽一居瞞所的飼條件0203040506配套大梅貍沙公看園、薯污水螞處理搬廠鹽壩砍高速渡通車五星攝級(jí)酒調(diào)店區(qū)域襯配套項(xiàng)目乘配套風(fēng)情法商業(yè)捐街形墊態(tài)全攤面展稈示；末湖景喊展示會(huì)所盟投入罰使用負(fù)，部痛分用掛作售經(jīng)樓中鋸心風(fēng)情幟商業(yè)親街開役始招質(zhì)租風(fēng)情科商業(yè)罰街部堪分名洋牌商詢業(yè)入貨駐東部茄華僑禍城風(fēng)情換商業(yè)娘街基情本招奶租完嫩畢，團(tuán)但未部完全逆進(jìn)駐三期驚商業(yè)保街仍嘉未建踢設(shè)完厚畢一期斷入伙生業(yè)態(tài)槍：華隔潤(rùn)萬際家、掉百安隊(duì)居和妻順電擾、招百行A澆TM怪機(jī)、趣室外仙Co恰ff諷ee烤C猛lu鹽b二期帝：好守太太娘家品將、香景磨坊囑西餐賠廳、庸麥當(dāng)包勞、迷可愛怒坊、劑海岸殼咖啡央、中吹聯(lián)大饞藥房挪等東?？堪秲r(jià)蓬格演告變歷周程—論—啟喬動(dòng)區(qū)揪物業(yè)未總價(jià)患較低鋒，軋升值躲空間些很大死，目煌前各度物業(yè)桑升值窄幅度冰均＞量40顏%開發(fā)盛周期第一樓期1外0個(gè)稿月2須00扛3—蠢20從04第二吃期1花2個(gè)疏月2俘00冶4—疏20眠05第三社期2醉00披5—多層小高屬層/燈高層聯(lián)排倚、雙斬拼獨(dú)棟公寓產(chǎn)品悠類型單價(jià)誰：1宿05鴨00總價(jià)壺：2烤00蛾-3暴00酷萬單價(jià)笨：6責(zé)50染0總價(jià)雁：5辯2-責(zé)98朗萬單價(jià)摔：1嚇50庭00總價(jià)五：1性20丈-2塑50徑萬單價(jià)慣：1執(zhí)80款00總價(jià)暮：5腎00勵(lì)-7售00艦萬單價(jià)搖：9響50作0總價(jià)頑：7氏6-篇23贊3萬單價(jià)?。?鳳40熱00總價(jià)日：2趨60哪-3驅(qū)80就萬單價(jià)界：7慶00蹦0總價(jià)粗：5鉆6-曬10晝5萬單價(jià)諒：6職60亦0總價(jià)悄：2禍6-巾38際萬一期邀價(jià)格漏解析友：1、盲公寓爭(zhēng)66騾00驅(qū)元/拼平米機(jī)的低導(dǎo)單價(jià)如預(yù)示址著較瞎大的賴升值若空間2、蛋標(biāo)桿句產(chǎn)品難--膨-別稱墅的蜂高價(jià)冒格也棋顯示斷出投答資性本物業(yè)扮的低闊價(jià)和黃空間低總蛾價(jià)：1、徹公寓息每套匯25朽-3竹0萬泡元左毅右的勵(lì)價(jià)格漲在所羅有物缺業(yè)中粱總價(jià)著最低2、兼高層電平均禍每套爆80遵余萬堪的價(jià)己格在羞相當(dāng)掏于市腸內(nèi)熱淚點(diǎn)區(qū)浴域的枕價(jià)格遷，較巷豪宅壞的價(jià)雹格低東海綢岸客鋼戶演唉變歷星程—鍋—由打投資叫－度浴假－矩居住刪的演輪變軌少跡兒子蜓買來努給自液己養(yǎng)牢老，老雖然陰買東悟西還況不是并很方出便，掘不過碎住得俱很舒索服，鴉環(huán)境流、空釋氣都儉不錯(cuò)-—捏—某去陜西雀籍業(yè)劍主第一芹期部昨