印象春城營銷工作匯報

印象春城2009年營銷工作匯報2009年1月主題詞：挑戰(zhàn)營銷前思考[第一節(jié)]2008已經(jīng)成功謝幕面對形勢嚴峻的2009年面對全面拉開銷售大幕的印象春城我們的營銷任務(wù)是什么？2009之營銷挑戰(zhàn)銷量突破地位奠定品牌崛起完成2009年的破冰之旅，最大化的去化第五街區(qū)房源。突破區(qū)域概念，奠定印象春城東上海品質(zhì)大盤地位。創(chuàng)造印象春城首期成功大勢，實現(xiàn)后續(xù)街區(qū)價值利潤的最大化。挑戰(zhàn)量化5號樓剩余109套＋6、7、8、9、3、4＃737套＝846套

總銷面積：64379.56㎡＋10855.14㎡＝75234.7㎡

總銷金額：約5.3億元＋0.96億元＝6.26億元

問題分解846套房源去化需要至少6000組意向來人客戶在哪里？客戶怎么來？客戶為何而來？2008年成交分析開盤日期：簽約：139套總銷面積：13685.38㎡回籠資金：11479.6萬元實現(xiàn)均價：8388元/㎡樓棟銷售情況：2號樓：簽約92套尚余30套5號樓：簽約47套尚余79套上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2008年12月24日2在售5在售2008年銷售概況20-30歲的年輕客戶占據(jù)半壁江山截止至2008年12月23日印象春城共接待客戶1016組，成交套數(shù)為139套。成交客戶以20-30歲年齡段客戶為主占整體成交比例的42%，整體年齡段趨于年輕。其次以40-50年齡段及30-40年齡段的客戶為主，分別占總體成交客戶的26%和19%。

1-尖3人的乓成長袋型家林庭結(jié)押構(gòu)占舒據(jù)絕燒對主洪力成交謎客戶原家庭落結(jié)構(gòu)刺偏年瘦輕，1-料2人的過家庭扎結(jié)構(gòu)號占據(jù)磚了54彩%，3人家榨庭占揉據(jù)了41就%，而圖三口碎之家罷中，40女%的孩暈子為10歲以蓄下的正小孩美子。家庭里處于欠上升鉆期，泰屬于責價格性敏感樂的弱份購買罰力群贈體成交價客戶革中選峰擇2怕-3斜成最銷低首平付比硬例的庫在4偷3%黑-7款9%慎之間什，這濫說明碗由于辮我們閣的客植戶大慘多偏帝年輕塘，首找付來筆源為處自身線積累惜及父信母資類助，醬其家亞庭屬彩于發(fā)母展期惡，沒拉有較首強的釣購買諷力或斃者不系愿意謊在住崇房上婚有更鑄多地委投入瞧，此蒼類客胡戶通烤常對走價格掩較為扇敏感粱。首付績比例停統(tǒng)計從上完門客篩戶統(tǒng)呢計來停看，異以南霉匯地裁區(qū)的層來人綁居多耽，主恩要集抬中在得周康姑板塊宴（54學1人，買約占早總來轉(zhuǎn)人量褲的54％）釀、惠導南鎮(zhèn)79人及步航頭學鎮(zhèn)83人。菊其次迎以浦允東地歷區(qū)客顏戶居跡多占零總來否人量曬的22％左銀右，值主要到來人釋集中辣在三浙林（36人）持、張倡江（33人）臥、北膀蔡（27人）冒及金錫橋地飯區(qū)（19人）呈。可堡見本思項目渣客戶芳區(qū)域逢性特玻征明斗顯。而市犧區(qū)客齡戶則簡以黃蛾浦區(qū)酒（19人）差和楊究浦區(qū)裂（11人）既客戶壯為主直，由鞏于這戰(zhàn)兩個誓區(qū)域毯擁有己的老簽式住自宅較吊多、濾動遷躍較多鞭，因拔此本照項目叔能吸幸引到應一部拐分黃號浦區(qū)而和楊息浦區(qū)裳的客擠戶。南匯檔客戶揪占絕好對主閥力，瞇但浦誼東客禽戶也癢頗為愛關(guān)注從整捕體成碌交客卷戶來嘩看，科周康蓄地區(qū)蹈客戶巧占居慌首位忘約占57％左懷右（聚共80套）為，新汁場（6套）蘋、惠哄南（4套）浙、航洲頭鎮(zhèn)撤（3套）蟲。其搜次為相浦東婦地區(qū)燦客戶努約占16％，嚴其中逃以三啦林地忘區(qū)（9套）真、金旱橋地鄰區(qū)（6套）扁及塘蕉橋地香區(qū)（4套）修為主鈔。外壇區(qū)則廣以黃引浦（4套）巖、楊筆浦（3套）秧兩區(qū)卸為主根。對于夕這樣源一個46萬方蠟的大布盤而喉言外能區(qū)客渴戶的遞導入斜至關(guān)乖重要塌，特黑別是粥毗鄰默本項額目的競浦東布地區(qū)吃新客歇戶導例入量埋仍舊景過少胳。因此旱，在答項目畢后期膝銷售尸過程殃中要法加大普對于做浦東語地區(qū)錫的宣唇傳推黑廣。周康棵板塊伙是成核交主嶺力，憤區(qū)域莊性特主征明苗顯朋友憤介紹乏是營褲銷主綁力，糞但互含聯(lián)網(wǎng)覺有挖還掘潛參力從目泥前本嚇項目謠的成逗交客導戶信歇息來估源看干，朋友屆介紹的客豆戶成與了本貫項目塵目前逃階段衫的重壓要客用戶來桐源占44竟%，其半次為路過腦客戶，約僵占38鼓%，由情于本俊項目艙具有當一定貫的區(qū)老域性燭特征淺，一蕩般路泊過的演客戶篇熟悉蒸本樓幕盤所以處的裕地段的，認追可度顫較高惰。在媒掌體中互聯(lián)廣網(wǎng)占5%、新雕聞晨糟報占4%、時茫代報睡占3%、房艇展會遭占3%、新勸民晚翁報占2%，鑒于丘本項飼目客繞群整紋體趨也于年菌輕互停聯(lián)網(wǎng)鑰所起粉作用邪不可勾輕視瘦?？蛻裟练治鰬挚偨Y(jié)表：年輕手化的果成長追型家專庭是濱我們俱的客細戶主想線突破己南匯粘、主銳戰(zhàn)浦酷東是20錘09年的仁銷量船支撐網(wǎng)絡(luò)悉和客鼠戶將蛾作為健營銷翠的主約要渠努道充欺分發(fā)尼揮客戶涉在哪匙里？客戶久怎么老來？建議訓設(shè)置壯市區(qū)戰(zhàn)分銷桌點，弓將觸役角深盈入客溫戶區(qū)浩域客戶每為何考而來鋤？核心易價值氏點梳雀理升值至潛力品質(zhì)灰大盤對口局產(chǎn)品距離欲迪斯榨尼僅10公里協(xié)，屬殘迪斯泳尼影朵響力脹板塊嶼，地陡鐵11號線毯規(guī)劃迅即將浸落實60師00羊0平方飛米原脂生態(tài)膽湖景成長久型家卡庭生棉活樣旬板20樓09年推賠廣主克題的稅三個悠方向擇！營銷濾目標[第二叫節(jié)]在20技09年1-紫11月份數(shù)約10個銷心售月電里，館確保暖完成3.陣8億銷才售額培（月焰均去殘化51套）猜，實訪現(xiàn)整耳盤60升%的去員化。在20提09年1-埋11月份賞約10個銷竿售月都里，雀力爭穴達到5.春6億銷罵售額丈（月剝均去槽化77套）愚，實聲現(xiàn)整跑盤90削%去化濱?；A(chǔ)原目標提升駕目標實現(xiàn)鞋提升昨目標扛的基朽礎(chǔ)大量好可售毯房源戶的保核證，案推盤報周期抱需要最提前營銷釣費用柿的適懷當追把加，右保證竭首期煎造勢撐的成志功價格巡壽預留撇彈性洋與空競間，樓以應丘變市占場的靈變化樓市甘在政鐵府相叼關(guān)政珍策引搖導下運止跌弄企穩(wěn)營銷幕節(jié)奏倘和營端銷攻染略[第三徐節(jié)]銷售布總體掌策略銷售變總體邪策略——脈沖虛式爆追發(fā)性膨銷售利用南爆發(fā)蓮式銷部售手船段通過4個銷勉售節(jié)爆點引針發(fā)4個爆暖發(fā)點鑒于萄本項影目為施高品絞質(zhì)大夾盤，拼若用寒常規(guī)竊“細磨水長懸流”反式的運銷售副手段垮難以扛引爆芒市場作亮點惕，引貍發(fā)市僵場關(guān)扒注。釋因此蝦，建關(guān)議利搞用主歉題事袖件配陪合項勾目銷介售，出在不斃同階垂段引建發(fā)銷灘售熱輝點，差制造陡熱銷低氣氛帆，方苦可體訓現(xiàn)本墾項目青大盤糞氣勢已。4大階濾段引發(fā)4個爆容發(fā)點整體紹推盤甘節(jié)奏擋建議四波旅熱推懂、引紐奉發(fā)亮扣點、盼多元不房源亦、聚肆集人鮮氣、督景觀習樓王陽、樹滿立標趟桿差異吵營銷輪、均鎖衡放私量、攻持續(xù)狡造勢總套醫(yī)數(shù)：83踏9套距預溫計銷左售周猛期：12個月推盤志基礎(chǔ)窗：依晨托工矮程進影度，增依次窗推盤本項阿目目在前?；钣喾块w源為2號樓麻和5號樓鹿房源鄭，以辦兩房本為主單，可寄售房弦源品妹種較辭為單痛一。聚建議而年后糾推出睜帶有仇一房極的樓跪棟，直以滿驕足市躍場需油求，侮同時銜以低遺總價倍維持廁項目怒跑量光。辮在銷田售中為好壞落搭配唉，以粱景觀黨房樹脂品牌嬸、立字標桿類，以肚低價葛房提左銷量用；同譽時，甚考慮鄉(xiāng)豐到本褲項目齡盤源齒較大陸，銷蠢售周酬期較冰長，起持續(xù)怒性平還穩(wěn)銷桑售難作以突革出亮隊點、奸炒熱棄項目掛；因喉此在斯整個夸推盤炸過程扯中將讓形成怖四波眨推廣職高潮鏈，進牢行集膜中放槍量，法引爆集熱銷腎場面暈。同儉時，堆在后悲期銷接售中只把握興房源罷放量岡的節(jié)到奏和巖均衡槽性，鬼以造蓋成每皆一階厲段都保有看餓點和宏賣點再，形青成長選期、腦持續(xù)款的市熔場效羨應?？傮w檢推盤爭思路第一老階段6推盤鄭時間榜：09年2月中櫻上旬板推出3號、6號樓第一肺階段蕉預計摟去化臣套數(shù)市：15溝0套縫（占條整體全銷售釣比例17礎(chǔ).8提%）3號樓凡由于溜之前戲積聚綁了一秧部分壘客戶縣，為派了不跡使客賠戶流戴失建勸議先夕開，仗且3號樓任地理騰位置釋較佳寨定位罪為樓隔王，橋利于游項目寒樹立裕標桿緒及高叨品質(zhì)蔥樓盤載形象奧；同毀時，3號樓傷以“僑樓王燒價”耍給予卸前期睜已購熔客戶朵信心辰，同環(huán)時以哈高價睡格差矩促進說正在險猶豫鞭是否踢購買2號及5號樓膚客戶肝的購致買欲鎖望。后推封沿街6號樓就從工滑程進盾度上瓶來看斑具備源銷售米條件侍；并的且面端積小幸總價查低利吸于項姜目跑苦量。35在售2在售幢號層數(shù)一房二房套數(shù)面積小計套數(shù)面積小計6#183673.0326293689.3232163＃183662.522503689.643227.043663.822297.52363301.926號樓跳合計災：58駝45世㎡（72套）東均價顏：83告70元總銷象金額旱：約0.報48倦92億元3號樓半合計貨：11運07斃6.貪48鑰㎡（14聚4套）均價籮：88妨39元總銷擴金額水：約0.教97從9億元第二阿階段7推盤批時間繭：09年5月初輕推出7號樓預計制去化散套數(shù)猾：23世5套至（占綿整體湊銷售諸比例28評%）待前悉期房路源去逮化65梯%后，嶼同時控配合土“五襖一房竟展”移順勢秀推出7號樓閘。幢號層數(shù)二房套數(shù)面積小計7#183690.953274.27288.236350.43691.43290.4總銷處面積晃：12將91梅5㎡套數(shù)錢：14兔4套均價偷：81內(nèi)80元總銷喊金額掃：1.門05種6億元第三蕩階段8推盤療時間貓：7月下蘇旬8月初屋推出8號、9號樓預計驕去化毛套數(shù)立：26搭8套古（占讓整體呼銷售將比例32毀%）根據(jù)煩工程駱進度駐、銷線售需來要及坦房源掙搭配微推出8號、9號樓后。推較出三寸房滿載足市堂場需桂求。幢號層數(shù)二室戶套數(shù)面積小計8#183690.953274.27288.236350.43691.43290.49幢號層數(shù)二室戶三室戶套數(shù)面積小計套數(shù)面積小計9＃161690.931454.8816131.742107.84

16113.781820.48

1691.911470.56

3288.372827.84

1691.681466.88

8號樓沈合計兩：9號樓屆合計卸：總銷硬面積12繭91健5㎡總銷慎面積們：11險14騎8.刷48不㎡套數(shù)蛙：14匪4套盤套伏數(shù)：11飼2套均價毒：82籃00元寨均價忘：81幟50元總銷拼金額油：約1.禾05小9億元冊總銷閃金額石：約0.小90賓86億元第四別階段推盤命時間準：09年10月初體推出4號樓第四賊階段薦預計雜去化希套數(shù)佛：10啦2套議（占寨整體善銷售辜比例12鎖.2謙%）根據(jù)中整體季工程謝進度欄位于4號樓電邊的診開關(guān)材站施帖工完吵畢，固可避亡免客刊戶誤橫會，牛屆時村可順清勢推挪出。4幢號層數(shù)二室戶三室戶套數(shù)面積小計套數(shù)面積小計4＃1818114.312057.5816132.082113.28

1891.351644.3

1892.11657.8

3488.553010.7

1891.881653.84

總銷顯面積爛：10蠶47會9.到6㎡套數(shù)落：12駁1套均價嗓：86據(jù)00元總銷麥金額述：0.雖90歸1億元推廣寇執(zhí)行哈策略營銷蠟思路成長碼型家禮庭生這活樣嘉板、60譽00厚0m2原生刷態(tài)湖菊景、隸迪斯甚尼影箏響力明板塊大媒紐奉體造浪勢、周小媒甘體促夸銷量銀、活終動帶懼人氣價值周提煉（不橋遺余叼力地民進行牛核心止價值金的渲排染）媒體忠策略推廣們通路——多線傍聯(lián)動狀廣釘拓渠傘道路線付四：主動偽直銷粥路線結(jié)合毛各項思直銷刪活動主，如枕：浦攀東地喇區(qū)巡業(yè)展、顆寫字活樓宣該傳秀目等活俘動仆主動驅(qū)出擊花尋找紋有效否客戶紡，充性分發(fā)款揮業(yè)氏務(wù)員屯和已壘購房初業(yè)主述的積掠極性巷，全味方位掙，多趁角度唯、多占層次擇推進尊項目中銷售葛。路線馳一：客戶幣聯(lián)絡(luò)攪路線大盤穴的銷柜售的論成功闖與否貓，老躁客戶材在其挨中起阿到了映關(guān)鍵亮性的壩作用邊。因打此，眉一套陽行之知有效據(jù)的老乳客戶駐激勵勿機制酸將極將好的床帶動從客戶傘“老樣帶新搞”。捧通過洗客戶捐聯(lián)誼俊活動陡、VI懸P客戶墻建立貸、客廊戶通疫訊設(shè)黃立將夸積極姐形成墨老客關(guān)戶的龜歸屬窯感。路線京二：線上糞線下京活動建立絨印象敵春城兩網(wǎng)站籃，與蹤蝶搜房霸、焦犬點等次專業(yè)產(chǎn)房產(chǎn)債網(wǎng)站呢建立旺鏈接萍，擴雷大印錘象春輕城的斑推廣深面。暢同時航，有柱效利帝用搜適房、拐焦點側(cè)等網(wǎng)柴站看較房團孝的號呈召力態(tài)，適欄時推咱行線殖上與殖線下拾活動車互動原，為聚項目欲拓展綢客戶攏渠道維。路線購三：大眾婦媒體除了咱上述騰四條喜線路膚外，吃常規(guī)震宣傳詠手段省亦必井不可嫩少，奸在項惱目銷燙售過求程中喉仍將雹廣泛為利用印大眾怠媒體附進行稱宣傳繡炒作豎為項糊目提油升知桃名度黎、積鍛累客搜戶。還同時律，參伸加各返大房乓展會路為項秘目積憶累有終效客冒戶極蹈為重解要。1、成例立“拴春城擊會”雙俱材樂部組織維老客懶戶成符立“寬春城吵會”VI旨P俱樂舟部，口建立胸系統(tǒng)盾的老訊客戶農(nóng)激勵貿(mào)機制盒、定癢期舉宜辦老往客戶后聯(lián)系材活動虹。目的渠：社經(jīng)團成繞立，姐精神賀綱領(lǐng)皂建立歲，儲殖客路線肺一：衣客戶鈔聯(lián)絡(luò)醒路線2、設(shè)削立長冠期有抄效的避老客嶼戶激滴勵機矛制激勵免措施青一：針對隱老客糕戶：壯每介您紹一痛套給不予50廚0元斯丘馬特葵卡獎影勵針對帶新客伙戶：釘凡由饑老客約戶帶搏來的墻新客廊戶在勾售樓李處原難有促毯銷基貼礎(chǔ)上席，給崗予20元每慶平方倉米優(yōu)塞惠。激勵金措施按二：扭“幸擱運春稱城”肺抽獎妻活動——每逢宏節(jié)假架日或形大型擋活動搞均可誕邀請摩老客滔戶參覺加大壟型抽鋪獎活隙動。3、客蠢戶聯(lián)顛誼活及動客戶催聯(lián)誼逆活動正時機僵：節(jié)京假日迎及大突型景嗎觀落美成典思禮活動巷形式辣：1、樂腿隊演輔出、武魔術(shù)她表演雕等文爽藝性筍觀賞記演出2、抽乎獎、抖互動分游戲目的爹：增絡(luò)強客宜戶的牢歸屬公感，治使客告戶更換為了菊解本屯項目刷，通戰(zhàn)過一嚇系列泉活動亂的參炎與增罩強客備戶的神參與誤性。路線言二：變線上功線下花活動1、曬建立閑印象參春城他網(wǎng)站為擴約大項們目宣儉傳面冒，更勻為全指面的碑在大累眾面狠前顯畜示項壟目整練體形負象，既建議早設(shè)立候項目開的專鈴屬網(wǎng)臟站。網(wǎng)站梅內(nèi)容鍛：春城狂印象猛（項療目介挖紹）企業(yè)血天地潛（介柴紹中恐華企蟻業(yè)、技瀛浦友置業(yè)植）印象升快訊濱（介情紹項怨目銷筍售、朋工程嚷近況反）春城薦論壇花（設(shè)管立客芒戶論冰壇）春城頌大事良記所有疊宣傳攻資料合、戶華外廣可告內(nèi)均雙出現(xiàn)語網(wǎng)站泳地址ww角w.迎sp吉ri稈ngto墾wn異.c神om樓，方煉便客拖戶瀏肅覽2、建攪立BA災ID顯U軟/貴GO罪OG切LE搜索他鏈接與BA壁ID仍U、GO草OG州LE兩大冷搜索跟網(wǎng)站驢建立拘網(wǎng)站轟鏈接戲，方寧便客破戶搜鈔索、寫瀏覽摧；通板過最呆為便址捷的擇途徑遼了解上到本炊項目妨的具畜體情掛況。3、與譜專業(yè)移房地形產(chǎn)網(wǎng)遼站建未立網(wǎng)淹頁鏈碧接A、與保專業(yè)黑網(wǎng)站找做地票址鏈綿接為擴蓋大宣萍傳面扇，將歡項目賄網(wǎng)站羨與搜昏房、以焦點封等專握業(yè)網(wǎng)階站做史鏈接煎廣告澡方便乘網(wǎng)民格瀏覽扭，了勁解項倒目。B、利旬用專緣瑞業(yè)網(wǎng)歡站組泳織線圈下看澡房活虜動利用針搜房吳、焦勿點等勢網(wǎng)站圈資源蟲，組涉織看先房團階活動蜻，利劈燕于項月目宣炮傳，訊為項積目積痰累有緩效客帳戶。1、各溜大房乖展宣確傳利用愉項目途高品務(wù)質(zhì)優(yōu)延質(zhì)房墊源、杜配套諷規(guī)劃租、小帖上海井成熟艇配套談等優(yōu)奮勢迅墨速積蕩累客佛戶量雪，擴老大目腸標客清戶源那。鑒于未本項待目的銳推盤傘計劃促考慮溉，可捕參加09年3月的緞“上孟海之辟春”蜂房展案會。同時番，根錦據(jù)實謝際銷邊售情聯(lián)況而猛定參橋加09年5月的總“假撓日房小展會紙”。路線閱三：終大眾陽媒體悟推廣2、報含紙、戶電視跳宣傳在利楊用各昏大媒塵體時旱，要羅盡量吸做到肯新聞逮事件等、行襖業(yè)評專論、爸軟性魄文章畜、平辰面廣池告的躁多種費形式臉的結(jié)向合，師經(jīng)常朝制造謠新聞器熱點晌，引幅起市州場關(guān)冒注?！缎侣勜煶繄蟆?、《I時代版報》為主絕打媒挎體根據(jù)召以往主的操避盤經(jīng)欺驗及魄近階侍段投藍放報答廣情鉛況來秩看《新聞費晨報》、《I時代慨報》投放末效果助較佳庫，因潤此建叔議在產(chǎn)后期閃推廣盤過程廟中將兇該兩留項媒爛體作碌為主蜂打媒角體。《上海煤樓市》、《租賃杯情報》為專指業(yè)輔農(nóng)助媒衡體《上海慕樓市》和《租賃辜情報》為專償業(yè)房構(gòu)產(chǎn)雜奴志，感具有澤一定弊權(quán)威慢性，己且在持業(yè)界倚有一估定影泄響力箱，將饒有助尼于提叮高本頌項目屠的知鴉名度抵。關(guān)鍵繡節(jié)點期投放嗓電視斑廣告在開草盤、粱樣板憶段落瞞成等茅項目聞關(guān)鍵揚節(jié)點通可適妻當加夫入電陣視媒伙體的蛇投放汽，通妥過電泛視媒鑰體的棒傳播并以提歇升項含目的察知名澆度。地點胞：浦例東八虹佰伴/陸家毯嘴高掛檔寫鼻字樓目的賴：提環(huán)高項依目知帳名度吸納懸市區(qū)億客戶美，擴松大在乖浦東碗地區(qū)葛的宣李傳范頃圍，根抬高彎項目袍知名邪度。內(nèi)容蠅形式社：項構(gòu)目沙促盤演墊示、桌周邊鄉(xiāng)豐地區(qū)箱派單擠、誠腎意客困戶登苦記封，附記帶班漢車看尤房。1、市鏡區(qū)巡熄展路線糠四：榆主動樣直銷唱路線2、周晴邊地章區(qū)定江點巡顧展地點擠：周浦洋大潤戚發(fā)小上輛海步起行街航頭梁農(nóng)工賴商恒大恩建材嘗市場花木押、上且南路沸易初尤蓮花……內(nèi)容奮形式扁：可姑借機丑適當靜結(jié)合抵部分它大型偶賣場盆的周書年慶底活動按，進蟻行模挑型展予示、辯銷售踐接待茶、文灘藝演昆出可慨隨時谷帶看……目的形：吸初引區(qū)繭域性攤客戶膚，擴膨大項叨目在莫周康偶地區(qū)期的知唱名度導。3、寫悔字樓償宣傳高秀派單尋地點襲：陸家游嘴地功區(qū)各旱大寫階字樓◆陸家懲嘴軟意件園◆期貨胃大廈◆江蘇增大廈◆國家恒開發(fā)賭銀行篩大廈◆華夏育銀行壺大廈……張江掙工業(yè)霧園區(qū)張江地集電森港金橋檢進出曬口工亂業(yè)園涼區(qū)浦東民南路殿沿線花寫字論樓……4、直好效性愿媒體羞宣傳A、短悄信群俘發(fā)鎖定辟具體聽投放喂區(qū)域蒼，具詠有針涉對性燈的進英行投綢放，退將短綢時間勸內(nèi)有挖效將嗚信息鋪傳達若到接引收人仍群，身且投煙放金瓣額較偶低，聾媒體插性價倦比較耽高。B、直匠郵選定梁具體肺投放悄區(qū)域炎，將棍項目巴信息娘通過DM郵寄纏的形別式發(fā)驕送到鄭具體諒定點跨區(qū)域零。利用倚重大稅節(jié)點弊造勢羅，形蔑成脈推沖效沿應推廣執(zhí)行脈沖受性爆篇發(fā)式裝營銷動策略抓住究四大倘節(jié)點滑，形缸成三抱波營吸銷助碗推集中飲放量肌，持浸續(xù)去學化第三墨階段主推8、9號第一務(wù)階段主推桐：3、6號樓第二結(jié)階段主推繭：7號樓第一府波大騙事件雪：3月獨斑家展境銷會第二只波大計事件廣：“五一篩房展”第三析波大逐事件蓬：9月全損市巡肚展樣板航段展泊示活侵動大型拒客戶叔聯(lián)誼魔活動異地印推介攏活動第一波第二波第三波第四但階段主推4號樓/收官……營銷板執(zhí)行梁大綱20蹄09年第二別階段第三簡階段第一卸階段工程磨項目銷售現(xiàn)場媒體外場4#樓邊更開關(guān)行站開塊工建管設(shè)元宵查節(jié)客昆戶聯(lián)銜誼活味動報紙/網(wǎng)絡(luò)/P違R事件/口碑/短信/獨家激展銷府會等4月30日年正家浜貴路沿蠶街景賄觀綠畝化完汽成5月30日河帶道景聾觀完氏成5月31日建癥筑落閣架箱變辜及配巴套建夏設(shè)8月31日小蠶區(qū)主錢入口塌完工10月31日出搜交付逢使用向證報紙/網(wǎng)絡(luò)/雜志/口碑/活動/巡展畜等五一繩房展姿會異地餓推介棄活動客戶桶聯(lián)誼胖活動十一誤房展越會第四視階段12月31日出律大產(chǎn)批證7月底8月初己推出8號、9號樓10月初暮推出4號樓大型喊酬賓遲答謝濃活動項目潤巡展123456789101112目標籃計劃整盤歇去化17世.8染%，推肺廣費錄用預嘉計占繪到整森體推響廣費救用的37闖.8類%。整盤雅去化65尺%，推戒廣費叫用預鄭計占拒到整隸體推踩廣費蹈用的30攝.9逗7%。整盤軋去化32嫂%，推卡廣費魂用預激計占晚到整報體推造廣費拐用的20姓%。2、5號剩肉余房捷源銷嬸售2月中追上旬爭新推3、6號樓5月初故配合掃房展遺推出7號樓樣板牧段開浴放儀突式暨掀業(yè)主爆聯(lián)誼吸活動項目潤獨家欄展銷玻會報紙/網(wǎng)絡(luò)/P爆R事件/口碑/短信/房展備會等整盤趟去化12樓.2制%，推畢廣費翼用預掠計占武到整攝體推示廣費忽用的7%。報紙/網(wǎng)絡(luò)/口碑/活動/房展吼會/短信屢等第一波營銷助推第二波營銷助推第三波營銷助推成功收官第一赤波營糖銷助認推20頁09年第二圣階段第三肉階段第一囑階段工程跳項目銷售現(xiàn)場媒體外場第四渾階段123456789101112目標參計劃整盤輪去化17庸.8憶%，推棗廣費識用預載計占克到整愚體推檔廣費拴用的37略.8格%。4#樓邊攤開關(guān)量站開弊工建氧設(shè)元宵按節(jié)客找戶聯(lián)寧誼活谷動報紙/網(wǎng)絡(luò)/P蟻R事件/口碑/短信/獨家換展銷東會等2、5號剩努余房霸源銷致售2月中綱上旬扣新推3、6號樓項目膀獨家減展銷江會密集掘型營度銷售休手段束引爆導式公恢開發(fā)賓售第一途波營管銷手時段一場齒浦東州獨家肝展銷嘗會二場族客戶夢聯(lián)誼洪活動多輪評大眾罵媒體陸轟炸全方反位直弊效媒帽體覆卸蓋目標去化15社0套順利唇拓展浦東魔區(qū)域匹市場第一晃波開賽盤熱投推活艇動第一穿波營銷戚手段大事姿件一：3＃6＃樓壞開盤詞熱推熱推有形式典：1月29日-2月13日對溪外發(fā)芒售價慚值50糊00元的VI近P貴賓最卡進也行蓄蕉水促銷哥優(yōu)惠凈：認購62讀-7漫3㎡觀景扛一房園可獲澡取每雪套10弦88護8元特揭惠認購87揚-9揉1㎡宜居亭兩房夠可獲誤取每鼓套15棉88慎8元特冤惠認購11溉4㎡豪華寧兩房駁可獲糟取每顯套18鐘88完8元特塘惠時間世：20退09年2月14日配合吧活動魄：1、情邁人節(jié)豆玫瑰畢發(fā)放2、海南災雙飛5日游腫甜蜜漂之旅科抽獎?chuàng)浠顒用芗剐蜖I副銷售無手段義引爆板式公引開發(fā)侮售第一振波營銷重手段大事徐件二：印啟象春夸城浦剩東巡廚禮備選奔地點郊：浦東膛八佰紗伴/陸家國嘴高咸檔寫斜字樓/塘橋甜巴黎著春天/塘橋滾沃爾慚瑪/證大狡廣場目的葬：提玩高項掉目知卸名度吸納撇市區(qū)來客戶拴，擴估大在雀浦東業(yè)地區(qū)潔的宣福傳范已圍，區(qū)抬高蔽項目便知名東度。時間酷：20流09年3月中錘上旬內(nèi)容雖：項喬目沙檔盤演肅示、戚誠意紗客戶茫登記主題那：劃印象齒春城46萬方夾藝術(shù)旺景觀拘大盤燃情件浦東緊優(yōu)參雅巡魚禮密集蔑型營機銷售脹手段我引爆農(nóng)式公覽開發(fā)潮售第一屑波營銷程手段SP伴1：印躬象春自城元絕宵節(jié)舅客戶講聯(lián)誼甜會活動價地點吼：印銅象春嗚城售陵樓處目的慈：現(xiàn)庭場聚后集人梯氣，時間嫂：20掠09年2月8日周點日內(nèi)容麥：1、猜店燈謎雹，奪窗大獎2、舞菊龍舞頑獅鬧以元宵3、包由元宵像大賽4、春城昆會正情式成炊立主題：印象春城“喜慶元宵歡樂春城”客戶聯(lián)誼會密集逝型營靜銷售幟手段側(cè)引爆繩式公壘開發(fā)敏售第一嫂波營銷片手段SP監(jiān)2：印史象春陡城植離樹節(jié)份活動活動呆地點翠：印附象春醉城綠狀地時間連：20耽09年3月14日周秋六內(nèi)容荷：1、結(jié)抵合植霜樹節(jié)闖活動義，業(yè)什主報刻名參要加植悠樹并權(quán)在樹犬上掛愉上家方庭成夜員姓敞名，周使小為樹成左為家創(chuàng)庭一惠員。2、參督加活脫動的沈小朋要友可靜獲贈“神秘啞種子”一棵皇。3、邀吼請園紫林公希司在利小區(qū)煎內(nèi)舉浩辦盆煮景展余示豐暴富活揚動。既（開垃設(shè)養(yǎng)攤花草哲講座迫）主題：印象春城美化家園，植樹大行動密集粥型營怎銷售共手段怪引爆排式公捷開發(fā)布售第一甚波營銷究手段報廣演主題遠：拜陜年稿投放餡時間圖：20撤09年1月26日主題晚：印象綁春城聾恭禿祝大叼家“時牛年巡壽福臨愧門業(yè)歲歲慌皆如芝意！嗓”——那3＃、6#樓觀是景一謠房、扭宜居睜兩房敗即將標熱推哨，敬錢請關(guān)呀注！密集放型營黎銷售稠手段須引爆米式公巨開發(fā)霜售配合搬媒體屬：《新民午晚報》《每周沈廣播碗電視號報》上海印象春城第一夕波營銷敏手段報廣旬主題總：3＃6＃開舞盤投放灘時間殖：20吵09年2月13日主題肝：印象尼春城裝甜肅蜜情器人節(jié)群啟糞航新刪生活——迎3＃、6#樓觀鋪景一訓房、秋宜居付兩房2月14日甜舌蜜熱僑推密集掏型營盤銷售美手段廚引爆筍式公貢開發(fā)解售配合謙媒體謙：《新聞陵晨報》《時代掉報》其他暢報廣印象趁春城空中恰花園茫麗景堤生活梁優(yōu)雅秋呈現(xiàn)切入洋時機涌：主驗打空他中花異園特戚色印象出春城述空中麗花園咽麗景者生活垮優(yōu)雅暈呈現(xiàn)——85問-9潤0㎡空中餓花園泄雅致榆兩房堤現(xiàn)正沖熱銷配合頂內(nèi)容注：針苦對滯霉銷房照源推乞出相拆應促坑銷信槍息以衫及巡慚展信盛息。日期歲：3月中酸旬宣傳膨片投裕放鑒于鏈本項迅目為鈴期房番，尚覺不能揭在公澆眾面謝前完匆整展正示項答目形獲象。每因此推，為摩了更逢為直奪觀的樂體現(xiàn)欄項目塘形象禮，目梳前正磚在制極作一弊部項核目宣唱傳片彎。完成吳時間鞭：20處09年2月在春復節(jié)期索間預砍先投朽放一普部30秒廣嬌告在《第一處地產(chǎn)》電視序節(jié)目逃進行悶播放印象更春城口網(wǎng)站凡建立燦完畢設(shè)立正印象鴨春城塵網(wǎng)站俯，作責為印拿象春辱城另也外一磁個對餅外的活窗口判，及允時播逢報印某象春添城的荷項目溉動向紀。完成騰時間續(xù)：20脊09年2月寫字果樓地凳點：陸家縮慧嘴軟思件園孫（地趁址：么陸家嗽嘴軟撕件園很地）浦發(fā)瓣大廈嚼（地伶址：錄浦東云南路58座8號）江蘇戀大廈洲（地忙址：衛(wèi)東方鍬路77勵8號）良友杜大廈瞇（地識址：省商城61剃8號）期貨風大廈減（地貞址：波浦電驢路50孤0號）巡展撞期：悼整個3月（創(chuàng)配合望浦東困展銷但會）浦東彩寫字吳樓巡謹展第二躍波營申銷助雹推20喬09年第二帝階段第三售階段第一末階段工程局項目銷售現(xiàn)場媒體外場第四坦階段123456789101112目標圣計劃4月30日年售家浜僅路沿池街景據(jù)觀綠嫩化完站成5月30日河攻道景敢觀完蝦成5月31日建舌筑落之架五一恥房展竭會異地謠推介賞活動整盤恭去化65纖%，推遼廣費跳用預猶計占挑到整筍體推社廣費勞用的30柏.9仔7%。5月初方配合荒房展卵推出7號樓樣板備段開蘆放儀桿式暨嬸業(yè)主隆聯(lián)誼且活動報紙/網(wǎng)絡(luò)/P陜R事件/口碑/短信/房展珍會等資源押整合鞏奠定役基礎(chǔ)癥鞏丘固市睛場穩(wěn)戴固局峽面第二邊波營蒼銷手基段一系擇列異鬼地推但介活這動樣板罰段展爬示月蹄活動大眾雁媒體稅持續(xù)獵炒作全方衫位鎖嗓定網(wǎng)搶絡(luò)客瘋?cè)耗繕巳セ?3趙5套穩(wěn)固俘外區(qū)餅市場達到修持續(xù)格熱銷第二朝波開帝盤熱揭推第二議波營銷猴手段大事白件一：印釀象春瓶城異謹?shù)赝祁伣榛钊珓油平橹蓟顒拥醯攸c沫：溫稍州推介矛活動藍形式拌：1、當渣地房宅展會2、自蹦行開遣展推閉介會3、組驚織看夢房團時間做：20中09年6月配合樣活動醋：《溫州喪晚報》、《溫州賀日報》資源作整合紛奠定衡基礎(chǔ)渡鞏哥固市剪場穩(wěn)竹固局晶面第二蘆波營銷薪手段大事摘件二：印俊象春拴城樣挑板段污展示臣月資源縣整合踩奠定效基礎(chǔ)碌鞏腐固市誦場穩(wěn)株固局獲面目的輩：以乓樣板夕段開卸放作滋為營娘銷節(jié)吉點，腰吸引丙客戶穴上門希；通過謎活動遞針對撲項目當推廣備積累捐客戶瓜進行渣誠意縣篩選糾，同天時加沃強銷損售人荷員與著客戶垃之間驕的交豈流互慈動及剃情感負溝通渠。時間哲：20闊08年6月中除旬主題必：香儉草河握畔的尸聞香極生活——樣板餡段開遙放活哈動第二捎波營銷茅手段SP：印蒼象春漢城大謙型酬物賓聯(lián)格誼活嗚動資源腳整合鉛奠定風基礎(chǔ)但鞏囑固市含場穩(wěn)獵固局嬌面活動扔主題訴：“春途城”澡印象禮之旅——暨印同象春腹城老薪客戶忠聯(lián)誼天活動活動馳內(nèi)容闖：1、邀婆請一削家畫粉廊將篇售樓已處布粉置成列畫廊檔，展胡示各顛個時畢期印映象派訓代表吐畫作幣，邀四請專置家講衰解印愚象派雨畫作漠。2、開消展“跟隨累梵高乘法國愚印象病游”大型士答謝咽抽獎糕活動都，設(shè)惹置一很等獎2位可鴉獲得聾法國贏游的扔機會薪?；顒觽淙掌诩?月中價旬第二檢波營銷必手段報廣炎主題舅：樣必板段宿落成資源鐘整合導奠定敞基礎(chǔ)批鞏陵固市坦場穩(wěn)群固局虧面設(shè)計丈示意找稿印象春城印象春城臨水而居聞香而動

——香草河樣板段全面落成，敬請鑒賞報廣獵主題載：印象羽春城作臨水鞠而居棋聞匯香而崖動——香草題河樣梅板段織全面羽落成鐘，敬研請鑒慎賞配合碎內(nèi)容僑：主晴打銷啦售房微源及滑樣板伸段開犧放活萬動印象錫春城江臨水衡而居盒聞領(lǐng)香而聯(lián)動報廣套主題印象春城印象游報廣徑主題批：印象奴春城翅空間聞改變舉生活85倒-9怪0㎡空中蔬花園慕景致判兩房峽，優(yōu)雅守開啟東全新刑景觀謎生活嚴空間配合艱內(nèi)容羞：五屢一房怒展會印象販春城印象廁春城吧空懼間改塑變生惜活配合撓內(nèi)容猶：大馳型酬求賓聯(lián)累誼活循動樓市昏信息戲稿印象春城印象派生活領(lǐng)秀東上海主題骨：46萬方皇藝術(shù)彩景觀割大盤雪實景招揭幕圓優(yōu)雅炒生活內(nèi)容哭：配毒合印眼象春凳城樣虧板段煮開發(fā)憑，整維體介匠紹印鈔象春卡城投放側(cè)媒體咬：《上海血樓市》、《租賃豈情報》印象霧春城46萬方饅藝術(shù)傘景觀泥大盤實景慘揭幕達優(yōu)雅劑生活中華憤企業(yè)末傾情駐鉅獻投放記網(wǎng)絡(luò)消廣告先，組臨織看殼房活鑄動投放揭網(wǎng)站頭：搜彎房、不焦點內(nèi)容袖形式肝：投才放首妄頁廣類告，依同時練附上張項目怨情況中播報屈。組擔織看棋房團互到項節(jié)目實工地進媽行參枕觀、屋認購病。宣傳衫期：4月第三限波營疑銷助用推20令09年第二懸階段第三番階段第一罪階段工程究項目銷售現(xiàn)場媒體外場第四純階段123456789101112目標鉗計劃整盤呆去化32校%，推艇廣費冠用預稱計占執(zhí)到整宴體推束廣費倍用的20到%。箱變科及配絨套建袋設(shè)8月31日小御區(qū)主礦入口喝完工10月31日出燒交付嚴使用辰證報紙/網(wǎng)絡(luò)