房地產(chǎn)建設(shè)投資可行性研究報告(益陽)

④推廣節(jié)奏：開盤時間定在春展后期，夏展前期做入市最佳點，通過會展做市場接受度的探視。春夏季房交會為客戶積累最佳時機，歷年春季展會是新項目入市的高潮期，而春展會為客戶積累最佳的效果。項目選擇此時間段做展示，并與前期增加報廣發(fā)布頻次，引起市場的關(guān)注度。從產(chǎn)品前期運作到開盤銷售以及到最終后期產(chǎn)品，整體操盤有一個連貫性。第四部分：項目的建設(shè)方案一、基本原則1、以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。2、符合項目定位。3、充分考慮將來物業(yè)管理的便利性。4、方便項目營銷。二、規(guī)劃設(shè)計理念1、體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。2、保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強本住宅小區(qū)的個性及特色塑造，加強居住小區(qū)的識別性和居民的歸屬感。3、結(jié)合規(guī)劃用地的特點，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)實施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點，為住戶以及周邊地區(qū)營造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。4、規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計三者完美結(jié)合，將建筑的融入自然流暢的景觀之中，對特定區(qū)域（廣場、花園、綠地）采用普通的，相似的鋪裝作背景，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的朝向、通風(fēng)采光和開闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境滲透到住戶的家中，創(chuàng)造有品位的建筑，使其具有良好的賣相。5、充分考慮小區(qū)的定位、客戶群的居住及生活習(xí)慣，強調(diào)戶型的通透性，戶型設(shè)計的緊湊、實用，提高戶型的實用率及靈活性，以適應(yīng)市場的需求，同時將小區(qū)定位在有品位的、精致的、中高檔生活型的住宅區(qū)。三、項目總體布局1、功能分區(qū)本項目總占地面積約35畝，總建筑面積14215平方米，容積率為1.8，綠化率為30％，純住宅，一次性建完，由6棟多層高層組成，共312戶；住宅以交叉錯開布局為主，采用錯落等方法在內(nèi)部形成不同形式的院落和空間環(huán)境；整齊靈活的主題造型，構(gòu)成具有濃郁居住氛圍的幽雅居住小區(qū)。2、道路交通小區(qū)道路分為小區(qū)級主干道、次干道、各種小道路三個等級。小區(qū)主干道寬5米，次干道寬4米，各種小道路寬1.5米。各種道路交通嚴(yán)格實行人車分流原則，確保各居住區(qū)的住戶活動安全和安寧。小區(qū)共設(shè)有人行出入口2個，機動車出入口1個，除住宅底層為停車庫之外，地面上還設(shè)有停車位，包括公共建筑的停車位在內(nèi)，小區(qū)共設(shè)停車位130個。四、建筑方案根據(jù)益陽氣候特點，小區(qū)內(nèi)建筑以條形建筑為主，有利于通風(fēng)、采光。住宅設(shè)計有多重類型，既要符合買家要求，也要順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及人們的文化背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等需求，設(shè)計出不同的新房型，同時有體現(xiàn)舒適性、合理性、功能性、經(jīng)濟性和美觀性。調(diào)控房產(chǎn)價格，共規(guī)劃了二室一廳，三室一廳等兩種戶型，其中建筑面積分別是98平方米和118平方米各占一半。在住宅設(shè)計中為節(jié)約用地，采用加大進深、縮小面寬等手法，立面設(shè)計在陽臺、屋面屋頂處等作細部處理，創(chuàng)造力求簡潔且富有變化有區(qū)別的建筑體型。五、規(guī)劃設(shè)計特點樓距：超寬樓距，每棟樓距在20米以上，保證每戶都能享受到溫暖的陽光。景觀：本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，以城市生態(tài)承載設(shè)計模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，著重強調(diào)的是環(huán)境保護、環(huán)境利用和項目建設(shè)的可持續(xù)。在環(huán)境設(shè)計中，項目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、相互統(tǒng)一、一氣呵成。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計利用原有資源和精致的人工園林相融合。在本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計中，保護和利用自然資源是整個設(shè)計的核心。自然林地的保護不僅僅為城市發(fā)展提供了生態(tài)和諧要素，更重要的是提升本項目的居住品位，保持區(qū)位內(nèi)得天獨厚的舒適環(huán)境。小區(qū)景觀綠色走廊，將入口，中心水景和綠色園林串聯(lián)在一起，組成了綠色生態(tài)交響曲。在本項目景觀設(shè)計中，美麗的綠色植物與環(huán)繞著小區(qū)內(nèi)的道路穿插交錯，都將成為本項目環(huán)境規(guī)劃的亮點。還會結(jié)合社區(qū)文化活動，兒童成長活動設(shè)置相應(yīng)的空間和器材。人車一體化，采用地面停車場；由于現(xiàn)在有的住戶不愿意把車停在地下車庫，覺得麻煩，因為建的是少棟樓群，所以地面停車場不會顯得擁擠，也不會因為車停在地面上造成交通困擾，同樣也是因為給住戶減少停車時間，不會像以前停車時在地下車庫左轉(zhuǎn)右轉(zhuǎn)的，耗費了很多時間，并且在停車坪采用現(xiàn)代智能安保技術(shù)措施，保證住戶的財產(chǎn)安全。配套設(shè)施：由于是在益陽大道旁邊，且離益陽的市中心較近，附近各種的商業(yè)配套設(shè)施比較完善，各種住戶生活能用到的，周邊都齊全，且距離非常近，無論是生活休閑還是上班，出行都是非常便利的。文化氛圍濃厚，附近有醫(yī)專，湖南城市學(xué)院等高等院校。六、項目實施進度1、實施原則本工程項目的實施，首先應(yīng)符合國內(nèi)基本建設(shè)項目的審批程序，同時各有關(guān)單位應(yīng)協(xié)調(diào)配合，為項目的順利實施創(chuàng)造良好的條件。建立專門的機構(gòu)作為項目執(zhí)行單位，負責(zé)項目實施的組織、協(xié)調(diào)及管理工作，委派專人擔(dān)任項目的法人代表，負責(zé)項目實施過程中的決策、指揮、執(zhí)行及對內(nèi)、外談判與聯(lián)絡(luò)工作。在建設(shè)過程中項目法人單位應(yīng)與項目履行單位協(xié)商確定項目的實施進度計劃，并履行前通知有關(guān)各方。2、項目建設(shè)工期本項目工程進度安排計劃，項目擬利用18個月（2015年4月-2016年12月）完蓬萊仙府項目的建設(shè)。工作如下：項目實施進度表項目2015年2016年2季度3季度4季度1季度2季度3季度可行性研究報告方案報批施工圖設(shè)計土建施工及設(shè)備安裝交付準(zhǔn)備交付使用第六部分：投資估算與資金籌措一、投資估算1、內(nèi)容本項目投資估算內(nèi)容包括：住宅、車位等建筑安裝工程；室外管網(wǎng)、場地、景觀綠化等工程；設(shè)備及工具購置費；工程建設(shè)其他費用；建設(shè)期貸款利息。2、估算依據(jù)（1）項目建議書；（2）《投資項目可行性研究指南》；（3）工程項目，輔助工程一覽表。（4）設(shè)備價格，運雜費率，當(dāng)?shù)夭牧项A(yù)算價格3、投資估算結(jié)果本估算為蓬萊仙府項目的投資估算，總投資估算值見下表6.1項目總投資及開發(fā)成本估算6.1.1土地費用土地費用：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費用、拆遷安置補償費等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費用即為土地出讓地價款。土地費用預(yù)估為7205.86萬元，詳見表6-1。表6-1土地費用估算表序號項目價格（萬元）1土地出讓金6144.5（23134.4m2*2656元/m2）2拆遷安置補償費3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1061.36（41622.13m2*255元/m2）合計7205.866.1.2建安工程費建安工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。預(yù)估為每平方米1500元，總建安成本為6243.2萬元，建安工程費計算如下：41622.13*1500=6243.2萬元。6.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。預(yù)估為760.82萬元。詳見表6-3。表6-3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程416.222供水工程166.53供氣工程62.435排污工程+道路工程46.276路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程11.577綠化工程34.78外部道路23.13合計760.82計算過程如下：1.供電工程：按100元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為416.22萬元。2.供水工程：按40元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為166.5萬元。3.供氣工程：按15元/平方米*總建筑面積41622.13平方米估算，約為62.43萬元。4.排污工程+道路工程：按20元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為46.27萬元。6.路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為11.57萬元。7.綠化工程：按15元/平方米*土地面積23134.4平方米，約為34.7萬元。8.外部道路：100元/平方米*土地面積23134.4平方米*10%，約為23.13萬元。合計費用為760.82萬元。6.1.4前期工程費預(yù)估為381.96萬元。詳見表6-4。表6-4前期工程費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×3%314.542可行性研究費建安工程費×0.15％14.213水文、地質(zhì)勘察費按占地面積3元/平方米6.944“三通一平”費按占地面積20元/平方米46.27合計381.966.1.5開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。以建筑安裝工程費的0.6%估算，開發(fā)間接費用約為62.91萬元。6.1.6管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。預(yù)估為566.88萬元，取以上5項之和的3％。計算如下：(7205.86+10484.61+760.82+381.96+62.91)*3%=566.88萬元6.1.7公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。本項目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。1.居委會、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(101.08+226.98+100)=94.17萬元2.停車場：按120元/平方米*停車場面積（按10％占地面積計）估算，約為27.76萬元。合計：121.93萬元。6.1.8財務(wù)費用財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。本項目共向銀行融資10683.58萬，貸款2年，自2015年4月到2016年12月，貸款季利率為1.7%，2016年1月開始采用等額還本付息法還款，2016年12月還清。建設(shè)期借款利息計算根據(jù)借款還本付息計劃表得到。由附表6知，本項目的銀行利息共為1591.55萬元。本項目利息以外的其他財務(wù)費用，以占利息的1%左右計算，約為15.92萬元。故財務(wù)費用為1607.47萬元。6.1.9銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。預(yù)估為534.42萬元。詳見表6-5。表6-5銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入×0.53％176.72預(yù)售許可證申領(lǐng)費銷售收入×0.53％176.73其他銷售費用銷售收入×0.54％181.02合計534.426.1.10開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。預(yù)估697.1萬元。表6-6開發(fā)期間稅費估算表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費×6％629.083供水管網(wǎng)補償費按0.3t/人，600元/t16.854供電貼費、用電權(quán)費按3kVA/戶，480元/kVA44.935電話初裝費按200元/戶6.24合計697.16.1.11不可預(yù)見費不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大種類型。不可預(yù)見費分別按以上各項費用合計3％的比例核定?？傆?73.66萬元。

6.1.12其他費用表6-7其他費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費和臨時建設(shè)費——2標(biāo)底編制費建安工程費×0.12%12.583標(biāo)底審查費建安工程費×0.03%3.154招標(biāo)管理費建安工程費×0.03%3.155合同公證費——6工程監(jiān)理費建安工程費×0.08%8.357建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費建安工程費×0.15%15.758施工許可證費——9工程保險費建安工程費×0.03%3.15合計46.136.1.13項目開發(fā)總成本表6-8：項目總投資估算表單位：萬元序號項目名稱總投資1土地費用46502前期工程費381.963基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費760.824建筑安裝工程費62435公共配套設(shè)施建設(shè)費121.936開發(fā)期間接費用62.917管理費用566.888財務(wù)費用1607.479銷售費用534.4210開發(fā)期間稅費697.111不可預(yù)見費673.6612其他費用46.1313合計16346.28項目開發(fā)總成本為16346.28萬元。6.1.14經(jīng)營資金估算經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。該項目不考慮經(jīng)營資金。6.1.15項目總投資該項目的總投資預(yù)估為16346.28萬元，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表1。6.2銷售收入估算本項目總建筑面積為41622.13平方米。根據(jù)銷售進度安排,2016年10月實行預(yù)售,銷售單價為4500元/㎡，2017年2月開始為現(xiàn)售,銷售單價為4600元/㎡。住宅銷售收入為18768.7萬元，詳見表6-9。表6-9住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%4162.2145001872.9215%6243.3245002809.35315%6243.3245002809.35415%6243.3245002809.35515%6243.3245002809.35620%8324.445003745.8710%4162.2446001914.52合計18768.7車位70000元/個總價為7萬元*108=756萬元6.2.2銷售稅金及附加估算營業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%=18768.7*5.05%=947.826.3投資使用計劃與資金籌措方式6.3.1投資使用計劃該項目各季度的投資使用計劃見附表。6.3.2資金籌措方式該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，。具體安排如下：1、自有資金投資為4672.19萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的35%。2、其余資金向銀行貸款，貸款額為10682.35萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的65%，銀行貸款季度利率為1.7%,按等額償還本金和利息。資金籌措表見附表5。6.3.3貸款本金的償還及利息支付該項目向銀行貸款10683.58萬元，2015年10月初開始采用等額還本付息法還款，2016年12月還清。銀行貸款季度利率為1.7%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。6.4項目財務(wù)評價6.4.1項目財務(wù)報表6.4.1.1損益表該項目的所得稅按利潤總額的25%計提。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。損益表見附表7。6.4.1.2全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，季度基準(zhǔn)收益率為2.87%。6.4.2項目財務(wù)評價6.4.2.1盈利能力分析a.投資利潤率：該項目的投資利潤率=4608.01/16346.28*100%=28.19%。b.資本金凈利潤率：該項目的資本金凈利潤率=所得稅后利潤總額/資本金*100％=4892.92/4672.19*100%=104.72%。c.財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項目基準(zhǔn)收益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=2626.92萬元，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=3981.15萬元。d.財務(wù)內(nèi)部收益率：財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%,均大于季度基準(zhǔn)收益率2.87%。e.盈利能力分析：該項目的靜態(tài)評價指標(biāo)：投資利潤率為28.19%，資本金凈利潤率為104.72%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標(biāo)：全部投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為2626.92萬元>0，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為3981.15萬元>0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%>12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為46%>12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。6.4.2.2清償能力分析由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款10683萬元，2015年10月初開始采用等額還本付息法還款，2016年12月還清。銀行貸款季度利率為1.7%，按等額償還本金和利息。資金來源為銷售收入，具有很強的借款償還能力，故該項目從清償能力分析來看是可行的。6.4.3項目財務(wù)評價結(jié)論綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。7項目風(fēng)險分析7.1敏感性分析影響該項目經(jīng)濟效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。因而，該項目針對建安工程費和銷售價格分別上下波動5%、10%進行敏感性分析，評價指標(biāo)為財務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。計算結(jié)果詳見表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程費（元/平方米）13501425150015751650財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）4638.134315.753981.153627.293302.12財務(wù)凈現(xiàn)值變化值656.98334.60353.86679.03財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1建安工程費變動對財務(wù)指標(biāo)的影響表7-2銷售價格變動對財務(wù)指標(biāo)的影響-10%-5%0%5%10%銷售價格（元/平方米）43504450450045754650財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）2981.173035.143981.154883.185741.25財務(wù)凈現(xiàn)值變化值999.98946.010902.031760.1財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。7.2盈虧平衡分析該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為4500元/m2，總投資為16346.28萬元。假設(shè)該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為：a.以銷售量表示盈虧平衡點(BEPQ)：BEPQ=163462800/4500=36325平方米b.以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(BEPR):BEPR=36325/41622.13=87%c.以保本單價表示盈虧平衡點(BEPP):BEPP=163462800/41622.13=3927元/m2由以上可知，當(dāng)銷售量為36325平方米，銷售率達87%，或銷售價格為3927元/m2時，可以保本。7.3概率分析概率分析又稱風(fēng)險分析，是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。這里用期望值法。期望值法主要是計算開發(fā)項目凈現(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，并以此判定項目的可行性。這里仍然選擇建安工程費與銷售價格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟指標(biāo)。風(fēng)險因素概率分布如表7-3所示。表7-3風(fēng)險因素概率分布表風(fēng)險因素變化率+10%0%-10%建安工程費0.40.40.2銷售價格0.50.30.2由附圖得，財務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）為4955.04萬元,凈現(xiàn)值大于零時的累計概率為100%。故說明項目風(fēng)險很小，項目是可行的。7.4風(fēng)險管理7.4.1風(fēng)險因素a.政策和市場風(fēng)險政策風(fēng)險主要指國內(nèi)外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場供需實際與預(yù)測情況發(fā)生偏離。b.進度風(fēng)險影響本項目進度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。c.工程建設(shè)風(fēng)險本項目的工程建設(shè)風(fēng)險主要來自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長，以及交通運輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。d.資金風(fēng)險資金風(fēng)險主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷椖恐兄够驘o法實施的風(fēng)險。7.4.2應(yīng)對措施針對上述潛在風(fēng)險因素，應(yīng)及時采取對應(yīng)措施，努力將項目的風(fēng)險降到最低。a.政策和市場風(fēng)險現(xiàn)在的國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。要持續(xù)密切關(guān)注國家繼續(xù)出臺的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時轉(zhuǎn)變項目方向，有效降低風(fēng)險。b.進度風(fēng)險重視項目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的設(shè)計變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實可行的施工方案。在工程實施過程中，加強項目管理工作，使項目的實施按照計劃執(zhí)行，以降低進度風(fēng)險。c.工程建設(shè)風(fēng)險針對本項目來說，工程風(fēng)險較小。因為項目建設(shè)地區(qū)場地較為平整，地形簡單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測條件不符的可能性較小。此外，本項目擬用地所處的地理位置及交通運輸方便，運輸風(fēng)險較小。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。d.資金風(fēng)險由于該項目實行預(yù)售，因此在項目前期做好詳細、周全的營銷計劃與宣傳計劃，在銷售階段加強管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險。同時，應(yīng)采用多種付款方式促銷，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險。8結(jié)論與建議8.1結(jié)論A.該住宅市場發(fā)展看好，將成為青島市未來的居住重心，因此該項目的建設(shè)背景與發(fā)展市場良好。B該項目所在區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。c.項目已進行了充分的市場研究，市場與產(chǎn)品定位明確。d.項目的規(guī)劃方案符合規(guī)劃指標(biāo)，有其鮮明的規(guī)劃特點。e.本項目的開發(fā)優(yōu)勢明顯。就項目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。f.由盈利能力分析、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。投資利潤率為28.19%，全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。g.由敏感性分析、盈虧平衡分析及概率分析來看，該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預(yù)測，開發(fā)條件成熟。建議實施該項目,嚴(yán)格管理過程，爭取最大效益。8.2建議a.在宏觀政策把握上，要有敏感性。及時了解國內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動向，運用最先進的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強核心競爭力。b.項目周圍競爭性項目較多，因此應(yīng)進一步規(guī)劃，強調(diào)設(shè)計，突出特色，將該項目做精細，從而提高該項目的競爭能力。c.在項目管理上，要規(guī)范、有序。盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，對工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強安全管理。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。附表1銷售稅金及附加表單位：萬元序號項目合計1銷售收入18768.72銷售稅金及附加10312.1營業(yè)稅9472.2城市維護建設(shè)稅652.3教育費附加19附表2投資使用計劃表序號項目合計201520162341231總投資163466000206920692069206920711.1開發(fā)成本163466000206920692069206920711.1.1土地費用46504650000001.1.2前期工程費381.960000001.1.3建安工程費62431040104010401042104110411.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費760.821521521521521521521.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)121.9330.530.530.530.51.1.6開發(fā)間接費用62.9115.715.715.715.71.1.7管理費用566.8894.4894.48894.4894.4894.4894.481.1.8財務(wù)費用1607.47151.8151.8151.8151.81.1.9銷售費用534.4200000534.421.1.10開發(fā)期間稅費697.11161161161161161161.1.11其他費用46.130000046.131.1.12不可預(yù)見費673.661121121121121121121.2經(jīng)營成本0000000附表3序號項目合計所占比例1總投資16346.28100%2資金籌措16346.28100%2.1自有資金4672.1935%2.2貸款10683.5865%資金籌措表單位：萬元附表4序號項目名稱合計計算期20152016234123411期初借款余額10683.581025510514.3410778.0810726.469622.966466.73256.782當(dāng)期還本付息16591.553319.853