綿陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目可研建議書可研報(bào)告

PAGE第一部份項(xiàng)目的整體分析第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2、建設(shè)單位：3、建設(shè)地點(diǎn)：綿陽(yáng)市涪城路1-11號(hào)4、項(xiàng)目總占地面積：9,969.26平方米5、項(xiàng)目總建筑面積：10本項(xiàng)目由A棟39層150米酒店綜合樓、B棟37層120米的高層住宅及5層商業(yè)裙房組成，形成與地塊重要性相符合的集商業(yè)、居住、休閑為一體的現(xiàn)代城市綜合體。其中：（1）、商品住宅建筑面積（含一半陽(yáng)臺(tái)面積）：3（2）、酒店建筑面積：33（3）、地上商業(yè)面積：21（4）、地下室建筑面積：23,150平方米6、總投資：49,800萬元。 二、編制依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究試行管理辦法》2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》3、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》4、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》5、《綿陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》6、國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)三、編制范圍本報(bào)告對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、場(chǎng)址選擇、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等多方面進(jìn)行論證，全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。四、總體建設(shè)規(guī)劃方案１、指導(dǎo)思想建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。從空間上為人們各種需求的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能相結(jié)合，為居民創(chuàng)造新穎、別致、高質(zhì)量的生活和居住環(huán)境。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則堅(jiān)持建筑功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實(shí)用的原則。重視總體環(huán)境建設(shè)，兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，把對(duì)土地的利用作為對(duì)環(huán)境的改善和美化。3、項(xiàng)目定位以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理設(shè)計(jì)、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。高效、節(jié)約、便于施工，講求質(zhì)量，控制投資。第二章項(xiàng)目提出的背景綿陽(yáng)市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶，是中國(guó)唯一的科技城，四川省區(qū)域中心城市、四川省副省會(huì)、四川省第二大城市，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽(yù)的綿陽(yáng)，是我國(guó)重要的國(guó)防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，面積20,249.45平方公里，占四川省土地面積4.2%。其中綿陽(yáng)市區(qū)面積約100平方公里左右。全市按地貌主要類型：山區(qū)占61%，丘陵區(qū)占20.4%，平壩區(qū)占18.6%。綿陽(yáng)災(zāi)后重建取得了令世人矚目的成績(jī)，大大加快了城市、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，同時(shí)，城市開發(fā)建設(shè)也面臨新的歷史發(fā)展機(jī)遇，今年，綿陽(yáng)市出臺(tái)了旨在加快舊城改造的14號(hào)文件，并成立了專門的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和辦事機(jī)構(gòu)，推進(jìn)城市舊城改造。一、城市概況交通綿陽(yáng)交通設(shè)施完善，是川西北重要的交通樞紐。261公里的城市道路和寶成鐵路、成綿高速（成都-綿陽(yáng)）、綿廣高速（綿陽(yáng)-廣元）、綿重高等級(jí)公路（綿陽(yáng)-重慶）以及5條通往縣（市）的高等級(jí)公路，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。已建成通航的綿陽(yáng)南郊機(jī)場(chǎng)是目前距離九寨溝最近的民用機(jī)場(chǎng)，已開通了至北京、上海、廣州、深圳、西安、長(zhǎng)沙、杭州、海口、昆明等全國(guó)各主要城市的航班。市內(nèi)有公交線路80余條，800余輛公交車，總長(zhǎng)2,300公里居住環(huán)境城在山水間，人在畫廊行綿陽(yáng)的先民們?cè)谶x擇綿陽(yáng)城的建址時(shí)，十分重視“天理”，注重人與自然的和諧相生。綿陽(yáng)四山三水，有著“東旗西鼓，南蛇北龜”與“山形如斗，襟帶三川”之稱，涪江、安昌江、莢蓉溪三水交匯，所形成的三江水面達(dá)5.05平方公里，較之于杭州西湖還大一平方公里左右，構(gòu)成綿陽(yáng)城市特色的自然空間格局，給綿陽(yáng)賦予了山的沉穩(wěn)與水的靈動(dòng)，是全國(guó)有名的宜居城市和休閑城市。氣候特點(diǎn)綿陽(yáng)市地處中國(guó)東部季風(fēng)區(qū)的四川盆地亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。冬半年受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏半年受偏南氣流控制，氣候炎熱、多雨、潮濕。由于市境內(nèi)地勢(shì)北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過渡，形成了較為獨(dú)特的氣候特點(diǎn)。綿陽(yáng)市氣候四季分明，以冬季最長(zhǎng)，為95～115天；春、夏季次，為81～91天和82～118天；秋季最短，為71～76天。夏、秋雨水充沛，雖冬春時(shí)有干旱發(fā)生，但年平均空氣相對(duì)濕度均在70％以上，因而終年濕潤(rùn)。綿陽(yáng)市一年中最熱的七月平均氣溫為24.2～27.2℃，歷年極端最高氣溫，除鹽亭為39.5℃和梓潼為38.9℃外，其余各地在36.1～37.7℃之間。雖有伏旱高溫天氣，卻少酷暑。一年中最冷的一月平均氣溫為3.9～6.2℃。綿陽(yáng)市降水量比較充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。其分布特點(diǎn)是：南北少，中部多；東邊少而西邊多。全市24小時(shí)極端降雨量為334.7mm，綿陽(yáng)城區(qū)24小時(shí)極端降雨量為人口綿陽(yáng)市現(xiàn)有總?cè)丝?31.61萬人，其中城鎮(zhèn)人口193.61萬人，綿陽(yáng)市城區(qū)108萬人。從整個(gè)綿陽(yáng)市來看，近幾年綿陽(yáng)城市化進(jìn)程發(fā)展較快。究其原因，主要是由于綿陽(yáng)市政府的規(guī)劃,工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展等等，推動(dòng)了綿陽(yáng)城市的建設(shè)。與一般的二級(jí)城市相比，綿陽(yáng)對(duì)周邊人口和資源的吸附能力很強(qiáng)。綿陽(yáng)人口變動(dòng)的特征是：轄區(qū)內(nèi)人口向綿陽(yáng)市區(qū)集聚，轄區(qū)外人口大量進(jìn)入綿陽(yáng)市區(qū)?？萍寂c人才綿陽(yáng)人才薈萃，擁有雄厚的科技實(shí)力，是國(guó)家重要的國(guó)防軍工科研生產(chǎn)基地，境內(nèi)有中國(guó)工程物理研究院、中國(guó)空氣動(dòng)力研究與發(fā)展中心、中國(guó)燃?xì)鉁u輪研究所等國(guó)防研究院所18家；博士后流動(dòng)工作站5個(gè)、民營(yíng)科技實(shí)體300個(gè)。有以西南科技大學(xué)為代表的大中專院校28所；長(zhǎng)虹、九洲國(guó)家級(jí)技術(shù)中心2個(gè)，雙馬、東材等省級(jí)技術(shù)中心8個(gè)，有長(zhǎng)虹、九洲、雙馬、華晨、華潤(rùn)、雙匯等大中型骨干企業(yè)50家，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、南郊工業(yè)園、游仙經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)等開發(fā)園區(qū)6處；在國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建有“中物院軍轉(zhuǎn)民科技創(chuàng)新園”、“綿陽(yáng)軟件園”、“留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園”、“長(zhǎng)虹技術(shù)開發(fā)中心”。有各類專業(yè)技術(shù)人員17萬人，有兩院院士25人；享受政府特殊津貼有突出貢獻(xiàn)的專家800多名，在許多重要科技領(lǐng)域代表著中國(guó)乃至世界一流水平。綿陽(yáng)將新建科學(xué)新城、航空動(dòng)力城、空氣動(dòng)力城，將從科研、工業(yè)、三產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)上進(jìn)一步推動(dòng)綿陽(yáng)城市的發(fā)展。文化教育綿陽(yáng)的文化教育和社會(huì)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。綿陽(yáng)擁有西南科技大學(xué)等高等院校11所，中等專業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校50所各類科技人員10萬多人，副教授、高級(jí)工程師以上高級(jí)科技人才近萬人，并有中國(guó)乃至亞洲一流的科研、測(cè)試手段和新產(chǎn)品開發(fā)能力。綿陽(yáng)各級(jí)各類學(xué)校由應(yīng)試教育向素質(zhì)教育轉(zhuǎn)軌，并取得了明顯的實(shí)效。綿陽(yáng)中學(xué)、南山中學(xué)、綿陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、綿陽(yáng)東辰實(shí)驗(yàn)學(xué)校在四川及周邊享有盛譽(yù)，吸引了大量?jī)?yōu)秀學(xué)子來此上學(xué)，四校每年考入北大、清華等重點(diǎn)名校、重本上線率名列四川前茅。近五年綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP指標(biāo)如下：?jiǎn)挝唬簝|元年度2007年2008年2009年2010年2011年上年GDP總額673.5350.11820.2960.2550.8增長(zhǎng)14.3%3.2%14.4%15.3%14.9%二、綿陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析2009年綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資總額37.84億元，比上年增長(zhǎng)30.5%，已經(jīng)形成了以涪城區(qū)為中心，向東、西、南、北輻射，并沿涪江、安昌江兩岸發(fā)展的格局。2010年綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資總額將達(dá)到50億元，商品住房?jī)r(jià)格也會(huì)在去年較大漲幅的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲。目前在售項(xiàng)目普通住宅已有數(shù)個(gè)超過4000元/平米，達(dá)到5000元/平米左右。2011年1-9月，綿陽(yáng)房地產(chǎn)投資完成104.95億元，增長(zhǎng)20.6%，增幅比1-8月下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。1-9月，綿陽(yáng)商品房銷售面積296.87萬平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，增幅比去年同期下降67.4個(gè)百分點(diǎn)。我司項(xiàng)目是通過拆遷、原地產(chǎn)權(quán)置換獲取的開發(fā)權(quán)，符合綿陽(yáng)市政府支持舊城改造的條件，在老城區(qū)很少開發(fā)項(xiàng)目的背景下，本項(xiàng)目熱銷是明顯可以預(yù)見的。三、市場(chǎng)供求分析2011年10月末全年綿陽(yáng)累計(jì)預(yù)售商品房項(xiàng)目114個(gè)，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積219.89平方米。年份預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售建筑面積（萬平方米）2008年77個(gè)153.372009年102個(gè)260.562010年128個(gè)3002011年10月末114個(gè)219.89四、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況分析（一）、成交放量，成倍增長(zhǎng)2010年，綿陽(yáng)商品房成交備案15,540套，環(huán)比增長(zhǎng)143%，成交面積1,537,509.81平方米，環(huán)比增長(zhǎng)146%，創(chuàng)歷史新高。2010年民營(yíng)出去商品房交易量比2009年增長(zhǎng)率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。分析原因：一是政策利好原因。2008年底的“4萬億投資”刺激計(jì)劃，第五次降息，國(guó)十條中確定的適度寬松的貨幣政策，以及災(zāi)后重建的相關(guān)優(yōu)惠政策，刺激了壓抑一年的市場(chǎng)需求集中釋放。二是老百姓對(duì)通貨膨脹預(yù)計(jì)的擔(dān)心，希望能夠?qū)⑻摂M資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)。三是需求推動(dòng)?！?·12”大地震使綿陽(yáng)大量房屋受損，出于安全考慮，這部分人群陸續(xù)開始購(gòu)房。同時(shí)，由于綿陽(yáng)城市的安全性和宜居環(huán)境，使得周邊的購(gòu)房者涌入綿陽(yáng)置業(yè)安家。另外，市場(chǎng)不斷升溫，價(jià)格不斷上漲，受“買漲不買跌”的心理影響，大量投資性需求被激活。五、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況分析2009年，綿陽(yáng)城區(qū)商品房成交備案均價(jià)為3,444.77元/平方米，其中最低月份二月，均價(jià)為3,156.39元/平方米，最高月份為12月，均價(jià)為3,819.73元/平方米，全年成交均價(jià)相差663.34元/平方米，震幅為21%。與2008年3,157.21元/平方米的成交價(jià)相比，2009年綿陽(yáng)城區(qū)商品房成交備案均價(jià)上漲了287.56元/平方米，漲幅為9%。與2007年2,760.56元/平方米的成交均價(jià)相比，上漲了684.21元/平方米，漲幅近25%。從區(qū)域價(jià)格來看，最高為涪城區(qū)，達(dá)5,337.88元/平方米，其次為經(jīng)開區(qū)，達(dá)5022.90元/平方米，第三為科創(chuàng)園區(qū)，達(dá)4,583.33元/平方米。六、客戶群體構(gòu)成分析1、客戶來源區(qū)域從目前綿陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)客源構(gòu)成區(qū)域來看，綿陽(yáng)市區(qū)客源接近60%，而綿陽(yáng)地區(qū)及外地客戶所占綿陽(yáng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房比例40%，符合一個(gè)中型城市的房產(chǎn)消費(fèi)構(gòu)成比例。同時(shí)，通過市調(diào)分析，從外地購(gòu)房群體的特征來看，這類客戶群表現(xiàn)出較明顯的購(gòu)房特征如下：來源區(qū)域：外地購(gòu)房群體已由本市轄區(qū)二、三級(jí)縣市逐漸擴(kuò)展至廣元、遂寧、劍閣、德陽(yáng)等周邊縣市，甚至其他省市和地區(qū)外部區(qū)域擁有了一定的影響力；置業(yè)動(dòng)機(jī)：以自住為主。根據(jù)購(gòu)房人群來源地區(qū)的不同置業(yè)動(dòng)機(jī)也出現(xiàn)一定差異，一是綿陽(yáng)周邊二三級(jí)縣市選擇綿陽(yáng)方便子女讀書，；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的外省市原籍綿陽(yáng)的人群安置父母及家屬；三是收入水平較高，但居住環(huán)境惡劣地區(qū)人群出于退休養(yǎng)老、轉(zhuǎn)業(yè)安家的目的進(jìn)行購(gòu)房。信息渠道：以客帶客的口碑傳播為主，電話咨詢及網(wǎng)絡(luò)了解為輔。2、購(gòu)房群體職業(yè)隨著市調(diào)的深入，異地購(gòu)房群體逐步認(rèn)可了綿陽(yáng)的居住價(jià)值，購(gòu)房群體層次已形成多元次格局。目前綿陽(yáng)市各類商品房的異地購(gòu)房群體主要以企事業(yè)單位職工為主，經(jīng)商人群體為主輔，消費(fèi)受眾群體的擴(kuò)大，有利于為本項(xiàng)目的開發(fā)提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源基礎(chǔ)。3、綿陽(yáng)房地產(chǎn)高購(gòu)買力客戶群分類：企事業(yè)單位中高層管理人員科研、教育人員私企老板政府官員外地置業(yè)者另外：其他高收入者（包括自由職業(yè)者、高收入退休人員、金融等高收入行業(yè)從業(yè)者）、部隊(duì)高級(jí)軍官和家庭經(jīng)濟(jì)條件較好的新生代也有一定購(gòu)買力，經(jīng)過對(duì)這些客戶群進(jìn)行歸類，可以分為以下集中情況：首次置業(yè)者或解決基本居住需求：以2房（90㎡以下）或小3房（110㎡左右）戶型為主，對(duì)價(jià)格較敏感三口小康之家：舒適型3房（120㎡左右）戶型，對(duì)環(huán)境、配套、安全等方面均有所在乎改善居住條件（二次或多次置業(yè)）：以大3房（135㎡以上）或4房（165㎡左右）為主，甚至選擇別墅類，對(duì)品質(zhì)更看重，在乎小區(qū)形象、私密性和安全感自由職業(yè)客戶：以2房或3房為主，看重環(huán)境、配套、安全投資客戶：性價(jià)比較高或有特殊投資價(jià)值點(diǎn)是重要吸引力，對(duì)總價(jià)和未來價(jià)值在乎結(jié)論：客戶定位結(jié)論將主要目標(biāo)客戶聚焦在4類：解決基本居住需求的：參加工作時(shí)間5年以內(nèi)、買給子女或父母居住、丁克家庭或年輕夫妻穩(wěn)定家庭的小康理想：標(biāo)準(zhǔn)的3口之家改善居住條件的：一般都有子女，在乎社會(huì)形象，在乎家庭成員，家庭穩(wěn)定，對(duì)居住空間有個(gè)性化需求投資者七、產(chǎn)品分析優(yōu)勢(shì)(Strength)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念周邊配套的完善優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)(Strength)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念周邊配套的完善優(yōu)越的地理環(huán)境政府政策的扶持劣勢(shì)(Worth)地理環(huán)境的局限性發(fā)展空間小對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，國(guó)家政策的出臺(tái)威脅(Threaten)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的大幅放量大體量開發(fā)帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)威脅(Threaten)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的大幅放量大體量開發(fā)帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)(Opportunity)穩(wěn)健發(fā)展的綿陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分舊城改造的政策優(yōu)惠和該地段稀缺的商業(yè)地塊的開發(fā)機(jī)會(huì)通過以上SWOT分析，可以判該項(xiàng)目的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力在于加快項(xiàng)目的品牌建設(shè)，著重強(qiáng)穎的產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念、加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)新性以及營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，而開發(fā)利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要依靠住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值提升實(shí)現(xiàn)。依托項(xiàng)目地段自身優(yōu)勢(shì)，打造新的樓盤影響。八、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、加快綿陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要住宅產(chǎn)業(yè)已日益成為綿陽(yáng)市新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，須有金融和財(cái)稅政策的支持，需要進(jìn)一步抓住國(guó)家實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，加大金融和財(cái)稅對(duì)住宅市場(chǎng)的支持力度，培育住房的有效需求。據(jù)調(diào)查，未來三年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房和提高住房標(biāo)準(zhǔn)的居民占調(diào)查城市總?cè)藬?shù)的21.9%，其中以中高檔商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70-120平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米3,900-5,500元為主體。購(gòu)房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。充分發(fā)揮建設(shè)用地綜合效益的需要，實(shí)現(xiàn)提高建設(shè)用地綜合效益的有效手段。2、綿陽(yáng)舊城改造是繼災(zāi)后重建后，改善城市舊城居民居住條件的一個(gè)階段性政策，也是舊城居民改善居住條件的一個(gè)歷史機(jī)遇，具備拆遷改造的兩個(gè)基本條件，是災(zāi)后重建的延續(xù)。3、綿陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，舊的臨街為鋪的商業(yè)模式需拆遷改造，改造后新的商業(yè)模式能滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要,有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力。4、該項(xiàng)目已經(jīng)基本完成該項(xiàng)目的前期拆遷工作，實(shí)施改造開發(fā)已經(jīng)在按計(jì)劃進(jìn)行之中。第三章建設(shè)規(guī)模及場(chǎng)址概況一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面積（含一半陽(yáng)臺(tái)面積）：30,140平方米，酒店建筑面積：33,420平方米，地上商業(yè)面積：21,080平方米，地下室建筑面積：23,150平方米（車位525個(gè)）。二、場(chǎng)地概況與建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)地址位于綿陽(yáng)市涪城路1-11號(hào)地塊，東近涪江，北接?xùn)|方紅大橋劍南路，西臨涪城路，南鄰鐵牛廣場(chǎng)。是綿陽(yáng)老城最繁華的商業(yè)街之一，現(xiàn)處綿陽(yáng)城區(qū)核心商圈，交通十分便捷。該場(chǎng)地現(xiàn)狀為上世紀(jì)70-80年代老建筑物，拆遷舊房總面積為27,032㎡，其中拆除需還建舊房面積為19,832㎡,收購(gòu)不還建面積為7,200㎡?，F(xiàn)已達(dá)成拆遷安置協(xié)議，沒有其他拆遷障礙，計(jì)劃2012年10月動(dòng)工。第四章建設(shè)方案一、工程概況1、用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市涪城路1-11號(hào)，基地南北長(zhǎng)約186米，東西寬度約為104米左右，總用地面積約9,969.26平方米，需拆遷11幢樓，面積2、現(xiàn)狀交通項(xiàng)目處于城市中心地段具有優(yōu)越的交通條件，項(xiàng)目周邊四通八達(dá)，多路公交經(jīng)過，離本項(xiàng)目20米就有兩個(gè)公交站臺(tái)。3、項(xiàng)目區(qū)位條件及地塊基本控制指標(biāo)地塊位于綿陽(yáng)市涪城路1-11號(hào)，處于城市中心，地塊呈長(zhǎng)方形。1）、總用地面積約9,969.26平方米。2）、容積率：6.03）、建筑密度：商業(yè)≤40%，住宅≤9%，建筑高度≤150米4）、綠化率≥30%5）、住宅車位配比為80%二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)建筑法》2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》3、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ137-904、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）5、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20066、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）7、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）8、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-20059、《城市道路與建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-200110、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-200511、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-9512、《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-9813、《工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)強(qiáng)制性條文》（民用建筑部分明細(xì)）14、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-9715、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-98（2001年版）16、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-8817、《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)范》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部2003年4月）18、《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理規(guī)定》《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)細(xì)則》19、《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》（綿陽(yáng)規(guī)設(shè)200612號(hào)）20、業(yè)主提供的紅線規(guī)劃定點(diǎn)圖（包括地形圖）電子文件，用地現(xiàn)狀圖和指標(biāo)文件等。21、國(guó)家及省市有關(guān)規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)規(guī)范與規(guī)定。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)說明1、采用復(fù)合式商業(yè)，集中布置，與住宅的關(guān)系即關(guān)聯(lián)又相對(duì)獨(dú)立，并為住宅提供服務(wù)、娛樂、休閑設(shè)施和場(chǎng)所；2、人車分流，地下兩層停車庫(kù)，提升了居住品質(zhì)的同時(shí)，亦為住戶帶來無限尊貴的自豪感。四、消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)和原則①、依據(jù)a.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（修訂本）b.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90②、原則a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。2、消防措施①、區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。②、平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。③、室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④、電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤、設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。⑥、施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦、項(xiàng)目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對(duì)區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。⑧、注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予綿陽(yáng)市消防支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防支隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。3、消防手段本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明1、設(shè)計(jì)依據(jù)：1）、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）2）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）3）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）4）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）5）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）6）、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-94）7）、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）8）、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94）2003年局部修訂版2、設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為100年。3、抗震設(shè)防：1）、工程抗震設(shè)防烈度為7度。2）、設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g。3）、設(shè)計(jì)地震分組為第二組。4、風(fēng)荷載及雪荷載1）、基本風(fēng)壓Wo=0.35KN/㎡（重現(xiàn)期為50年，用于房屋高度小于60m的建筑物）2）、基本雪壓So＝0.10KN/㎡。5、材料：1）、混凝土：高層建筑混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C25、C30、C35和C40。2）、鋼筋：采用HPB235和HRB335級(jí)鋼筋。6、結(jié)構(gòu)型式：結(jié)構(gòu)類型為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系?；A(chǔ)型式待地質(zhì)勘探報(bào)告完成后確定。六、電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)1）、相關(guān)的國(guó)家規(guī)范及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2）、其它專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。2、設(shè)計(jì)范圍1）、住宅配電干線系統(tǒng)設(shè)計(jì)；2）、設(shè)備配電系統(tǒng)、消防配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)及防雷接地系統(tǒng)等；3）、住宅配電照明系統(tǒng)；4）、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；5）、住宅電信、寬帶網(wǎng)及有線電視系統(tǒng)；6）、住宅智能化系統(tǒng)；3、用電負(fù)荷的確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，其用電設(shè)施按商業(yè)營(yíng)業(yè)用房50W/㎡、住宅40W/㎡，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時(shí)系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項(xiàng)目用電總負(fù)荷為3200KW。變配電間本項(xiàng)目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間，并做好防水防潮。保安接地與防雷接地本項(xiàng)目低壓側(cè)工作接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項(xiàng)目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護(hù)建筑，工程設(shè)計(jì)中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個(gè)部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)范圍1）、綜合布線系統(tǒng)（寬帶網(wǎng)傳輸系統(tǒng)）2）、BMS智能管理平臺(tái)系統(tǒng)3）、家居智能化系統(tǒng)4）、智能安保監(jiān)控系統(tǒng)5）、地下車庫(kù)管理系統(tǒng)6）、有線電視系統(tǒng)7）、有線廣播系統(tǒng)8）、寬帶接入系統(tǒng)5、電氣消防設(shè)計(jì)1）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)概述本建設(shè)項(xiàng)目采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。在中央會(huì)所設(shè)置消防安?？刂浦行?，消防安?？刂浦行暮透飨腊脖？刂剖曳謩e設(shè)置集中報(bào)警控制器，各控制器之間通過光纖聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)報(bào)警控制器之間資源共享，消防安保控制中心的報(bào)警控制器作為上位機(jī)。在消防安?？刂浦行耐瑫r(shí)設(shè)置火災(zāi)事故廣播主機(jī)、消防對(duì)講通訊主機(jī)和手動(dòng)控制盤，以顯示小區(qū)內(nèi)各消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，并控制其啟、停。2）、小區(qū)供配電情況本建設(shè)項(xiàng)目采取兩路獨(dú)立的10KV電源同時(shí)供電。為保證一級(jí)負(fù)荷用電，此兩路電源10KV電源應(yīng)分別引自兩個(gè)區(qū)域變電站。消防設(shè)備的用電從電表房（即分配電室）處分開自成供電體系，對(duì)消防設(shè)備均采用雙電源供電，兩路電源分別引自變電所兩段不同的低壓母線，并在最末一級(jí)配電箱處設(shè)置自動(dòng)切換裝置。消防設(shè)備的配電線路均采用耐火型電纜、電線并按消防規(guī)范要求進(jìn)行敷設(shè)。3）、應(yīng)急照明高層住宅樓梯間、電梯前室、主要通道及中央會(huì)所的公用場(chǎng)所照明配電，均由雙電源自動(dòng)切換配電箱配電，各層出口處均設(shè)置帶蓄電池應(yīng)急電源的出口疏散標(biāo)志燈。七、給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)1）、建筑專業(yè)提供總平面圖。2）、國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)的方針、政策、規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。2、設(shè)計(jì)范圍紅線界區(qū)內(nèi)給水、排水及消防設(shè)計(jì)。3、生活用水量用水量標(biāo)準(zhǔn)為300L/d.人。最高日用水量約為350m3/d4、給水方案設(shè)計(jì)1）、水源:以市政自來水為水源。從市政給水管網(wǎng)各引入一根給水管在區(qū)域內(nèi)形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。2）、市政給水供水方案：凡市政水壓可滿足的建筑物、地庫(kù)、綠化、道路澆灑用水、水景用水等由市政給水管網(wǎng)直接供水。3）、加壓給水供水方案：凡市政水壓不能滿足的建筑物用水采用變頻調(diào)速供水設(shè)備加壓供給。5、消防給水系統(tǒng)1）、小區(qū)室外同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)1次,一次滅火用水量為30L/S。2）、小區(qū)室外消防用水由市政道路上室外消火栓與小區(qū)給水環(huán)狀管網(wǎng)上的室外消火栓供給。消火栓間距不大于100m。3）、室內(nèi)消防栓水量為40L/S。4）、地下室設(shè)置612立方消防水池，保證室內(nèi)外消防用水。6、排水方案設(shè)計(jì)1）、排水體制:采用雨、污水分流制.2）、污水排水設(shè)計(jì)(1)、污水量:最大日污水量為5,547m(2)、污水系統(tǒng):糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管道。最終排至市政污水管。3）、雨水排水方案設(shè)計(jì)(1)、雨水量:當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式:重現(xiàn)期為一年.則小區(qū)雨水量Q=Φ?·F?·q(其中Φ取0.6)?？傆晁繛?680L／S。（2）、雨水系統(tǒng):雨水經(jīng)小區(qū)雨水管收集，匯入小區(qū)雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水預(yù)留管。八、燃?xì)庠O(shè)計(jì)本工程燃?xì)夤?yīng)采用天燃?xì)狻１疽?guī)劃區(qū)燃?xì)庥?jì)算高峰小時(shí)流量為1005Nm3/h。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)中-低壓燃?xì)庹{(diào)壓柜，負(fù)擔(dān)規(guī)劃區(qū)居民及公建用氣負(fù)荷。城市中壓燃?xì)夤苡墒姓芬耄{(diào)壓柜設(shè)在小區(qū)綠化帶內(nèi)，小區(qū)內(nèi)低壓燃?xì)夤苤罘笤O(shè)。九、環(huán)保設(shè)計(jì)1、雨、污水分流排放。糞便污水經(jīng)化糞池處理設(shè)備后達(dá)到方排入市政污水管。2、空調(diào)用冷媒采用滿足環(huán)保要求的介質(zhì)。通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采用低能耗低噪聲的產(chǎn)品并采取隔振、減噪措施.以滿足區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲要求。3、變壓器選用環(huán)氧樹脂絕緣箔繞低噪聲節(jié)能型帶保護(hù)外殼干式變壓器；樓梯間照明燈具采用節(jié)能燈具且用節(jié)能開關(guān)控制。第五章環(huán)境與安全保護(hù)一、投入使用后的“三廢”治理1、廢水：本項(xiàng)目不產(chǎn)生工業(yè)性有毒有污染廢水，主要廢水為生活廢水，生活廢水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后，直接排入城市污水排水管網(wǎng)。2、廢物：本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢物為生活垃圾可指定堆放地，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一運(yùn)送處理。3、廢氣：本項(xiàng)目不產(chǎn)生有害氣體。二、施工中的“三廢”處理本項(xiàng)目在實(shí)施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點(diǎn)集中堆放及清理的方式進(jìn)行處理。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)。施工時(shí)盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民。三、勞動(dòng)保護(hù)項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。四、安全防護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為臨街施工，應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人安全。施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通安全。第六章節(jié)能本項(xiàng)目屬民用建筑類別，設(shè)計(jì)中遵照頒布標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26—86）及地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。為了貫徹國(guó)家頒布的節(jié)約能源目的，在設(shè)計(jì)中采用了適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下，將能耗控制在國(guó)家規(guī)定的水平上，達(dá)到節(jié)能目的。1、節(jié)能項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：⑴、供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。⑵、采取低壓電容器補(bǔ)償，減少無功損耗。⑶、在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動(dòng)器，公共場(chǎng)所不使用白熾燈等。⑷、加強(qiáng)用電管理，減少能耗。⑸、本項(xiàng)目建筑物的設(shè)計(jì)中，充分考慮利用自然通風(fēng)和采光，以減少不必要的電能消耗，同時(shí)也有利于居民、商業(yè)營(yíng)業(yè)人員、賓客和場(chǎng)內(nèi)其他人員的身心健康。2、節(jié)水⑴、采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。⑵、加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。第七章項(xiàng)目管理一、建設(shè)工期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期定為33個(gè)月，2010年12月開始簽訂拆遷協(xié)議，2012年3月開始搬遷，2012年10月開始基礎(chǔ)施工，2013年2月進(jìn)行主體施工，2015年8月竣工。二、工程招投標(biāo)1、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購(gòu)均為招標(biāo)范圍。2、招標(biāo)組織形式對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購(gòu)等各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)均按國(guó)家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的招標(biāo)代理公司負(fù)責(zé)招標(biāo)。3、招標(biāo)方式按以上招標(biāo)范圍的項(xiàng)目，一律采用邀請(qǐng)招標(biāo)。第八章技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)按規(guī)劃局審批確定的控制指標(biāo)為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)按規(guī)劃控制進(jìn)行設(shè)計(jì)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量總居住戶數(shù)戶320總用地平方米9,969.26總建筑面積（含地下室）平方米107,790住宅建筑面積平方米30,140酒店建筑面積平方米33,420商業(yè)設(shè)施建筑面積平方米21,080地下建筑面積平方米23,150建筑密度商業(yè)40%住宅9%容積率6.0綠化率30%建筑高度米150第二部分經(jīng)濟(jì)分析第九章投資估算與資金籌措一、投資估算編制范圍與依據(jù)１、編制范圍本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，建設(shè)場(chǎng)地總圖（道路、給排水、電力電訊）、消防、環(huán)保、土建工程、配套設(shè)施、綠化等費(fèi)用及與工程相配套的前期工作費(fèi)用等。２、編制依據(jù)國(guó)家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求。建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、四川省建委等有關(guān)文件計(jì)算。二、投資估算與資金籌措１、工程概況項(xiàng)目總建筑面積：107,790平方米。其中：商品住宅建筑面積（含一半陽(yáng)臺(tái)面積）：30,140平方米，酒店建筑面積：33,420平方米，地上商業(yè)面積：21,080平方米，地下室建筑面積：23,150平方米（車位525個(gè)）。２、投資估算與資金籌措（1）、投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為49,800萬元，其中建安投資27,000萬元，配套附屬工程投資2,400萬元，拆遷安置費(fèi)用8,000萬元，建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用5,500萬元，前期費(fèi)用850萬元，建設(shè)規(guī)費(fèi)1,300萬元，不可預(yù)見費(fèi)用500萬元。投資估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）備注1拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用27,032㎡8,000含以下5項(xiàng)內(nèi)容1.1搬遷過渡費(fèi)用19,932㎡1,980含商業(yè)1.2裝修補(bǔ)償費(fèi)用232戶8201.3貨幣補(bǔ)償7,200㎡5,000收購(gòu)藥業(yè)公司房屋價(jià)款1.4搬家費(fèi)及其他1201.5物管費(fèi)802年2建安工程費(fèi)107,790㎡27,000含地下部分3配套附屬工程2,400含停車場(chǎng)、消防、通風(fēng)、排水等3.1設(shè)備購(gòu)置費(fèi)2,0003.2廣場(chǎng)園林景觀4,000㎡4004土地出讓金9,969.69㎡1,800增加土地使用年限5建設(shè)規(guī)費(fèi)1,300120元/㎡（含城建配套、人防）6前期費(fèi)用800規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘、可行性研究等7財(cái)務(wù)費(fèi)用5,5008管理費(fèi)用8509銷售費(fèi)用1,65010不可預(yù)見費(fèi)用50011總投資49,800（2）、資金籌措工程總投資49,800萬元，企業(yè)自籌20,000萬元。目前項(xiàng)目資金需求約為20,000元，用于存入拆遷保證金6000萬元，收購(gòu)藥業(yè)商業(yè)地產(chǎn)5000萬元，支付過渡安置等費(fèi)用2920萬元，設(shè)計(jì)、報(bào)建等1500萬元，前期費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用5000萬元。項(xiàng)目開發(fā)修建到第三層開始預(yù)售。1\預(yù)計(jì)開盤時(shí)，銷售達(dá)到50%，房款回籠達(dá)到30%；以后按10%月進(jìn)度回籠資金。2\繳納給政府保證金開工后返還4000萬,其余按節(jié)點(diǎn)返還.第十章財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目情況表項(xiàng)目花園·崇尚國(guó)際金和大廈光明華都富臨大都會(huì)長(zhǎng)虹國(guó)際城國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位置長(zhǎng)虹大道興達(dá)街5號(hào)臨園路步行街臨園路東段躍進(jìn)路4、5號(hào)涪城路1-11號(hào)建筑類型電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓電梯公寓地域區(qū)分稍好稍好較好較好較好較好水電氣路通相同相同相同相同相同相同裝修清水房清水房清水房清水房清水房清水房自然因素較好較好較好較好較好較好道路交通較好較好較好較好較好較好配套條件一般一般一般一般一般較好教育配套一般一般一般一般一般一般環(huán)境衛(wèi)生較好較好較好較好較好較好景觀較好較好較好較好較好較好住宅銷售均價(jià)5800元/㎡6060元/㎡6200元/㎡7300元/㎡6200元/㎡6000元/㎡商鋪銷售價(jià)4.5—6萬元一樓5萬7萬一樓6—8萬元一樓6萬9萬一樓6—9萬一樓二、銷售分析考慮到投資回收及銷售操作，項(xiàng)目按一個(gè)銷售周期銷售。銷售進(jìn)度按平均每月10%測(cè)算。預(yù)測(cè)銷售收入、利潤(rùn)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位可售面積（㎡）單價(jià)（元）金額(萬元)備注1銷售收入萬元108,2071.1住宅㎡2,1306,0001,278還建面積22,960㎡，實(shí)際可自由銷售面積9,990㎡㎡5,0501,680848針對(duì)還建客戶的22%優(yōu)惠購(gòu)房小計(jì)7,1802,1261.2商業(yè)地下5,00030,00015,000一層2,28570,00015,995一層3,985㎡，還建1,700㎡二層3,86535,00013,528商業(yè)二層，還建120㎡三層3,98530,00011,955四層3,98525,0009,963五層3,98520,0007,970小計(jì)23,10574,4101.3酒店㎡33,4208,00026,7361.4車位個(gè)329150,0004,935協(xié)議還通力公司30個(gè)2稅金及附加萬元13,0003成本萬元49,8004利潤(rùn)萬元45,707三、成本分析序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）備注1拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用27,032㎡8,0002建安工程費(fèi)107,790㎡27,000含地下部分3配套附屬工程2,400含停車場(chǎng)、消防、通風(fēng)、排水等4土地出讓金9,969.69㎡1,800增加土地使用年限5建設(shè)規(guī)費(fèi)1,300120元/㎡（含城建配套、人防）6前期費(fèi)用800規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘、可行性研究等7財(cái)務(wù)費(fèi)用5,5008管理費(fèi)用8509銷售費(fèi)用1,650收入的1.5%10不可預(yù)見費(fèi)用50011總成本費(fèi)用49,800四、利潤(rùn)估算及分析1、營(yíng)業(yè)收入：108,207萬元2、開發(fā)成本：49,800萬元3、營(yíng)業(yè)稅金及附加：13,000萬元4、利潤(rùn)估算及分析：項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)45,407萬元，投資總收益91.18%，銷售利潤(rùn)率為41.96%。五、財(cái)務(wù)分析分析及評(píng)價(jià)本項(xiàng)目開發(fā)周期為3年完成（前期拆遷、施工、銷售），投資總收益為91.18%，銷售利潤(rùn)率為41.96%，因此該具有較強(qiáng)的盈利能力和較高的經(jīng)營(yíng)收入盈利水平。六、敏感性分析項(xiàng)目投資總收益91.18%，銷售利潤(rùn)率為41.96%，遠(yuǎn)高于銀行利率，融資沒有風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的投資回收的可靠性較強(qiáng)，不會(huì)造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。因此本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。項(xiàng)目銷售收入成本費(fèi)用銷售稅金銷售利潤(rùn)投資利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率基準(zhǔn)情況108,20749,80013,00045,40791.18%41.96%銷售收入不變，成本上升5%108,20752,29013,00042,91782.07%39.66%成本不變，銷售收入減少10%97,38649,80011,70035,88672.06%36.85%銷售收入減少10%，成本上升5%97,38652,29011,70033,39663.87%34.29%第十一章結(jié)論通過以上項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就緒，在目前宏觀背景下，開發(fā)建設(shè)周期易于掌控、把握，投資回報(bào)率較高。項(xiàng)目管理將采用先進(jìn)的開發(fā)理念和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，精心策劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理確保項(xiàng)目開發(fā)的成功。目錄1總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2企業(yè)簡(jiǎn)介 51.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 61.4項(xiàng)目?jī)?nèi)容 61.5項(xiàng)目現(xiàn)狀 71.6公輔設(shè)施 71.7可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及原則 91.8研究范圍及主要過程 101.9結(jié)論 102項(xiàng)目建設(shè)的理由 122.1項(xiàng)目建設(shè)的目的和意義 122.2項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 142.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 173項(xiàng)目市場(chǎng)分析 193.1概述 193.2生產(chǎn)工藝 193.3市場(chǎng)分析 214建設(shè)規(guī)模和方案 274.1建設(shè)規(guī)模 274.2建筑方案 274.3規(guī)劃指標(biāo) 285建設(shè)條件 325.1地形、地貌 325.2氣候、氣象 325.3水文、地質(zhì) 325.4植被、生物多樣性 335.5地震基本烈度與設(shè)防烈度 335.6社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)況 336工程方案 386.1建筑設(shè)計(jì) 386.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 397總圖與公用輔助工程 437.1總圖布置 437.2給排水 447.3供電及電訊 487.4綠化 527.5垃圾處理 528節(jié)能 538.1節(jié)能規(guī)劃及低碳經(jīng)濟(jì) 538.2節(jié)能規(guī)范 538.3節(jié)能原則 538.4項(xiàng)目能耗、水耗分析 548.5節(jié)能節(jié)水分析 548.6節(jié)能管理分析 588.7節(jié)能措施 609環(huán)境保護(hù) 649.1評(píng)價(jià)采用的技術(shù)規(guī)范 649.2評(píng)價(jià)采用的法律法規(guī) 649.3評(píng)價(jià)采用的標(biāo)準(zhǔn) 659.4施工期環(huán)境影響分析 659.5營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 6810消防與勞動(dòng)安全及衛(wèi)生 7210.1消防 7210.2勞動(dòng)安全及衛(wèi)生 7311組織結(jié)構(gòu)及人力資源配置 7511.1組織機(jī)構(gòu) 7511.2勞動(dòng)定員 7511.3實(shí)施計(jì)劃 7611.4職工培訓(xùn) 7712投資估算與資金籌措 7812.1投資估算 7812.2建設(shè)投資編制依據(jù) 7812.3主要建筑材料價(jià)格 7812.4建設(shè)投資估算 7812.5項(xiàng)目總投資及資金籌措 7913招標(biāo)投標(biāo)管理 8014財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 8114.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8114.2經(jīng)濟(jì)分析及評(píng)價(jià) 8215風(fēng)險(xiǎn)分析 8515.1主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷 8515.2風(fēng)險(xiǎn)概率分析 8716研究結(jié)論和建議 8816.1研究結(jié)論 PAGERE