XXXX年沈陽某地產(chǎn)明天廣場寫字間推廣思考上

萬科明天廣場寫字間推廣思考明天廣場基本配置

總建筑面積50000m2樓高150m層數(shù)地上29層地下2層標準層

面積1800m2辦公區(qū)凈高2.65m走廊凈高2.55m走廊寬度2m空調(diào)系統(tǒng)

系統(tǒng)類型VRV采暖方式室內(nèi)機熱水盤管+新風空調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)VRV標準溫度夏季25℃，冬季20℃新風量30m3/小時.人電梯

品牌日立分區(qū)高區(qū)數(shù)量5載重量（kg)1600運行速度(m/s)4等待時間<40s沃爾瑪江南高爾夫奧體中心渾南新區(qū)第一中學渾南新區(qū)第一小學渾南新區(qū)醫(yī)院陸軍總院渾南分院渾南新區(qū)管委會河灘公園東購超市居然之家紅星美凱龍三好街IT商業(yè)區(qū)久利百貨茂業(yè)百貨150、214、334、渾南新區(qū)一線遠航西路188、286、154沈撫輕軌SR地鐵乘降站渾南大道青年大街世紀廣場地鐵乘降站地鐵2號線公交車站交通干道地鐵出入口宗地沈撫輕軌站購物中心公園學校醫(yī)院體育場館宗地對比參考項目位置產(chǎn)業(yè)資源萬科城寫字間長白島、三好街沿線浪潮軟件園、高新產(chǎn)業(yè)園、東北設(shè)計院等明天廣場寫字間金廊沿線LG、東軟軟件園、東大阿爾派、下深工業(yè)園等高新先鋒行業(yè)在大渾南范圍內(nèi)，本案是立足于金廊市場客戶運營位于城市未來發(fā)展方向上，沈陽新門戶中高端客戶購買或租賃寫字樓對于形象、品質(zhì)有較高追求明天廣場項目不考慮大量持有，提供現(xiàn)金周轉(zhuǎn)交通配套發(fā)達，項目旁邊即地鐵2號線出口中低端客戶往往購買，對于區(qū)位、交通、價格關(guān)注度高，產(chǎn)品配置方面主要關(guān)注對電梯、停車、物業(yè)等未來金廊沿線寫字樓供應多，且品質(zhì)高一線城市寫字樓投資屬性被客戶認可沈陽高品質(zhì)出售型寫字樓屬市場空白萬科品牌影響力及商業(yè)物業(yè)投資機會目前運營的寫字間50%以上均為05年以前投入使用，有更換寫字間意向的客戶比例較大城市新興區(qū)域內(nèi)60萬平國際復合體之上高品質(zhì)、中高端出售型寫字間萬科創(chuàng)定位Strengths優(yōu)勢規(guī)劃利好、全運概念城市新核心Opportunities機會交通發(fā)達，地鐵2號線出口市場中高品質(zhì)寫字樓較少客戶對產(chǎn)品、車位、大堂等存在改善要求寫字樓對于提升企業(yè)形象有良好的作用商業(yè)物業(yè)非限購，投資屬性Weaknesses劣勢非傳統(tǒng)寫字間分布區(qū)域，客戶對區(qū)域認可度較低Threats威脅沈陽寫字樓多分布在二環(huán)內(nèi)CBD區(qū)域，較遠核心商圈2013年前后有大量寫字樓產(chǎn)品供應解決方向：新城市地標，有效提升企業(yè)形象的高標準寫字間以規(guī)劃和未來發(fā)展為愿景，打造地標，提升企業(yè)形象，滿足客戶需求；改善停車、電梯、大堂等產(chǎn)品配置，滿足業(yè)主改善需求；激發(fā)客戶投資需求；打造高品質(zhì)寫字樓。解決方向：電梯大堂等硬件設(shè)施滿足客戶預期，合理價格引導客戶投資價值在塑造品質(zhì)寫字樓的前提下，較低合理價格吸引核心CBD業(yè)主外流兩大核心訴求形象體系使用價值客戶關(guān)注的兩大要素北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于長安街國貿(mào)橋以東900米處。這座集寫字樓、酒店、商城、國際公寓、商務(wù)樓和公園組成的地標性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，已經(jīng)成為高端、時尚、現(xiàn)代的國際級商圈。它的出現(xiàn)使CBD繁華地段東移，確立了CBD新的商務(wù)地標。西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。

華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心新光天地華貿(mào)中心入口噴泉廣場

西望長安街物業(yè)類型

公寓商務(wù)樓酒店商業(yè)寫字樓公園寫字樓

華貿(mào)中心寫字樓呈45度角面對長安街，整體設(shè)計由美國KPF建筑設(shè)計事務(wù)所擔綱。風格純凈、簡潔、明快、凌厲，具有最大化開闊視野、最大化自然采光，極富紀念性和時代感，是為國際化公司量身打造的5A寫字樓。

華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時尚中心。華貿(mào)購物中心匯VERSACE、Malo、蘭博基尼、捷豹等眾多國際品牌，更融合多家定制服務(wù)品牌概念店，旨在打造京城首家具有定制特色與文化藝術(shù)感的會所型購物中心。

新光天地由北京華聯(lián)集團與臺灣新光三越百貨公司合資成立，總建筑面積逾18萬平米，是國內(nèi)單體面積最大的百貨公司，地下四層，地上六層，營業(yè)面積12萬平米。新光天地整合國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢，匯集了從全球頂級精品到街頭個性時尚，從法國百年經(jīng)典美饌到老北京風味小吃，從未來生活科技到各國家居精品的來自全世界的938個品牌。新光天地是一座用生活藝術(shù)品味營造商業(yè)人文氣息的購物樂園。商務(wù)樓

華貿(mào)行政級商務(wù)樓，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每三層一個走廊，辦公空間或上躍，或下躍。華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，共13層，總面積2萬平米，每套200-300平米,空間分區(qū)合理，并配置分戶式空調(diào)，商住兩宜，尤為適合藝術(shù)工作室等個性化公司入駐，享有高舒適度創(chuàng)意辦公空間。

華貿(mào)商務(wù)樓呈半環(huán)抱式擁抱著中央水景花園，環(huán)境宜人，外立面造型新穎美觀，挑空豪華裝修大堂。

華茂中心憑借區(qū)位、大體量豐富的高端配套取得成功為社會頂級生活圈的人群所量身打造的一個綜合社區(qū)地址望京街與阜安西路交叉路口板塊望京國際商務(wù)區(qū)均價55000元/平方米開發(fā)商SOHO中國建筑類型板塔結(jié)合物業(yè)類別寫字樓，商鋪，建筑綜合體建筑面積392265平方米占地面積48152.523平方米方位東北四環(huán)至五環(huán)城鐵沿線14號線，15號線裝修精裝車位數(shù)1800個交通狀況21個公交線路建筑設(shè)計扎哈·哈迪德建筑師事務(wù)所望京SOHO的成功在于品牌力和建筑形態(tài)所引起的話題性與聚焦性華貿(mào)中心和望京SOHO都不在傳統(tǒng)的CBD，相比較本案應借鑒望京SOHO，體現(xiàn)一個復合體的品牌力和話題聚焦性城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源復合體內(nèi)各類物業(yè)的分工和協(xié)作所創(chuàng)造的附加價值兩大優(yōu)勢：城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源區(qū)位：金廊門戶，機場高速進入沈陽的第一眼建筑處于沈陽未來經(jīng)濟發(fā)展的新極點——大渾南150米新地標資源：渾南高新園區(qū)，有LG、東軟軟件園、東大阿爾派匯聚，貢獻地區(qū)生產(chǎn)總值35%，先鋒行業(yè)聚集區(qū)交通：地鐵二號線世紀大廈站無縫對接，機場高速入沈第一站，5條公交線路環(huán)繞，聚合路網(wǎng)，領(lǐng)先商機金廊先鋒渾南地標形象體系城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源區(qū)位：金廊門戶，機場高速進入沈陽的第一眼建筑處于沈陽未來經(jīng)濟發(fā)展的新極點——大渾南150米新地標資源：渾南高新園區(qū)，有LG、東軟軟件園、東大阿爾派匯聚，貢獻地區(qū)生產(chǎn)總值35%，先鋒行業(yè)聚集區(qū)交通：地鐵二號線世紀大廈站無縫對接，機場高速入沈第一站，5條公交線路環(huán)繞，聚合路網(wǎng)，領(lǐng)先商機金廊先鋒渾南地標形象體系金廊先鋒渾南地標以150米高度卓立于金廊門戶，成為沈陽第一眼建筑，萬科實力引領(lǐng)商務(wù)時代的先鋒潮流走向，規(guī)劃與交通組織形成的先鋒力量成就渾南地標Vanguard復合體內(nèi)各類物業(yè)的分工和協(xié)作所創(chuàng)造的附加價值使用價值住宅+商業(yè)+景觀+大師設(shè)計=領(lǐng)先的設(shè)計規(guī)劃理念萬科品牌實力，世界最大住宅供應商，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)走向萬科23年物業(yè)服務(wù)積淀，形成成熟服務(wù)體系業(yè)內(nèi)建立了良好的口碑150米層高，1700㎡超大標準層，11部高速電梯，300停車位打造鼎級商務(wù)時代旗艦萬科首個國際5A級商務(wù)中心以萬科品牌實力、訴求寫字樓高端品質(zhì)，聚焦產(chǎn)生話題性，于金廊沿線之上脫穎而出萬科首個國際5A級商務(wù)中心Vankefirstinternational5Aclassofficeroom先鋒區(qū)位：

金廊第一眼建筑，盛世高新區(qū)榮就企業(yè)巔峰形象先鋒交通：地鐵2號線無縫連接，桃仙機場高速出口第一站，15分鐘貫通國際商務(wù)圈先鋒地標：150米高度商務(wù)地標，10米挑高大堂，11部高速電梯，最大標準層1800㎡可變靈活辦公空間先鋒服務(wù)：

萬科23年星級物業(yè)體系，全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)，多元化管理，提供全天候保障價值體系傳播計劃大形象傳播小眾客戶推介戶外大牌圍擋商務(wù)雜志\報廣品質(zhì)推介手冊金廊核心渾南地標萬科首個國際5A級商務(wù)中心區(qū)域價值金廊第一眼建筑渾南地標交通價值地鐵上蓋帶來的人氣升值項目高品質(zhì)有效提高企業(yè)形象品質(zhì)解讀策略主題訴求廣告運動創(chuàng)意表現(xiàn)的幾個想法謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設(shè)定1、理論導向的目標設(shè)定2、預算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導向的目標設(shè)定確定目標設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風格吻合度品質(zhì)可控度原料供應顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經(jīng)濟時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字敘述九問1、餐點是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團隊的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設(shè)計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預見性善于溝通對平面設(shè)計師的要求熟練掌握各類設(shè)計軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識印刷機裝幀知識深厚的美術(shù)功底眼光和創(chuàng)意——了解潮流趨勢字體整體性板式美觀度圖片板式的五個建議1、餐廳的風格吻合度2、桌面的大小考慮3、燈光的明暗考慮4、閱讀的舒適度5、紙張文稿的撰寫