解析房地產(chǎn)業(yè)融資困境

解析房地產(chǎn)業(yè)融資困境

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)中最為核心的產(chǎn)業(yè)之一，也是最為重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。然而，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著融資困境。本文將就房地產(chǎn)業(yè)融資困境進(jìn)行分析，探討其原因和未來可能的出路。

一、房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)融資情況

自2010年以來，在國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和融資都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

從融資情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模越來越大，融資成本越來越高。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年全國房地產(chǎn)企業(yè)總債務(wù)規(guī)模已經(jīng)超過了10萬億元，其中短期債務(wù)占比逐年上升，企業(yè)在資金閘門收緊、融資渠道受限的情況下，積極尋求短期資金，這也給企業(yè)的運(yùn)營帶來了巨大風(fēng)險。

在融資渠道上，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等多種方式，進(jìn)行融資。但是，近年來銀行信貸逐漸收緊，企業(yè)借款難度不斷加大，借款期限也比較短，多數(shù)在一年內(nèi)；債券融資渠道雖然開辟，但發(fā)行難度大，成本高；而股權(quán)融資的門檻高，對房地產(chǎn)企業(yè)不太適用。

總的來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道越來越受限，也越來越成本高昂。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的依賴金融類債務(wù)和境內(nèi)外房地產(chǎn)私募債，后者主要包括銀行理財、信托、基金和私募債券等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險情況很復(fù)雜。在房地產(chǎn)市場整體不景氣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債券違約率正在逐年上升，信用評級處于較差水平的企業(yè)甚至無法按時兌付利息和本金。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，在2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)總債權(quán)中，銀行債權(quán)占比超過50%，而應(yīng)收款項占比不到20%。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)在融資時較為依賴銀行，若銀行資金缺乏或者不愿進(jìn)行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的融資便會受阻。這也導(dǎo)致了近年來，大量房地產(chǎn)企業(yè)主動減少項目規(guī)模，削減計劃新增供應(yīng)。

3.信用債醞釀危機(jī)

自2015年以來，債券市場火爆，尤其是企業(yè)信用債券市場。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，債券融資是當(dāng)前較為重要的融資方式之一，但是，由于房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)狀況也很脆弱，一旦債務(wù)產(chǎn)生問題，將會引發(fā)信用債危機(jī)。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2017年底，全國超過100家房地產(chǎn)企業(yè)債券違約。其中，違約規(guī)模較大的有神州長城、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、佳兆業(yè)等。

二、引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)融資困境的原因

房地產(chǎn)業(yè)融資困境的主要原因，可以從、市場、企業(yè)三個層面來分析。

1.因素

房地產(chǎn)的持續(xù)tightening，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成了較大的壓力。多年來，中國領(lǐng)導(dǎo)一直在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，實(shí)行限購、限售等措施，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管制，降低企業(yè)債務(wù)杠桿，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力卻帶來了不利影響。

2.市場因素

房地產(chǎn)企業(yè)融資受市場影響也是很明顯的。從2010年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，樓市表現(xiàn)不佳對融資造成了負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場周期性下行，導(dǎo)致資金成本上升、融資逐漸縮減。同時，現(xiàn)在催降房價，降低房地產(chǎn)泡沫的趨勢，并不能持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，留給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行和銷售債券的市場空間變小。

3.企業(yè)經(jīng)營因素

房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營狀況也是導(dǎo)致融資困境的原因。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很多負(fù)面因素，如土地儲備不足、資金緊張、盈利能力下降等。此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，僅有土地支持是不足以融資的，需要依賴信貸等多種方式，而如今銀行的信貸不斷收縮，進(jìn)一步增大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本以及難度。

三、未來可能的出路

房地產(chǎn)業(yè)的融資困境對于中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定都將造成較大的影響。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對，探索適應(yīng)國家下的創(chuàng)新融資模式和方式，以應(yīng)對市場變化和風(fēng)險挑戰(zhàn)。

1.多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時，應(yīng)該盡可能結(jié)合自身的情況，全方位地開拓融資渠道。在選擇融資方式時，應(yīng)該盡量多元化。除了傳統(tǒng)的銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資等方式之外，還可以考慮與金融機(jī)構(gòu)合作，如與保險公司、信托公司、基金公司等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，也可以尋求國內(nèi)外企業(yè)發(fā)債、租賃等多渠道融資的方式。這樣不僅能夠降低財務(wù)風(fēng)險，也能夠提高企業(yè)的融資效率。

2.項目質(zhì)量與企業(yè)口碑

在過去，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場熱度，迅速吸引各類投資和融資方。但在當(dāng)下，隨著趨緊和市場調(diào)整，投資者和融資方不再關(guān)注項目的規(guī)模和熱度，也不再為項目的快速落地和收益而買賬。相反，他們更加注重房地產(chǎn)企業(yè)的口碑、項目管理能力、風(fēng)控能力等因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升項目質(zhì)量和管理能力，營造企業(yè)高效、風(fēng)險可控和吸引力強(qiáng)的口碑。

3.技術(shù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和信息化建設(shè)，提升企業(yè)的效率和生產(chǎn)效益。通過新技術(shù)的應(yīng)用，可以削減房地產(chǎn)生產(chǎn)的成本，改善企業(yè)盈利狀況，也可以提高企業(yè)的縮減風(fēng)險能力和危機(jī)管理能力。同時，在信息技術(shù)方面的創(chuàng)新、推廣和應(yīng)用，也可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化進(jìn)程，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供更多的渠道和手段。

4.國際化融資

在過去的十年中，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過海外融資渠道，獲取了大量的資金，海外融資市場也成為了中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要選擇之一。中國房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)沿用這一渠道，尋求繼續(xù)融資和多元化資本來源，同時，要適度地調(diào)整融資模式，根據(jù)資本市場的需求和情況保持謹(jǐn)慎。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境，不僅是一個市場問題，更